返還買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2530號
原 告 邱月招
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 蔡爵陽律師
被 告 楊玉梅
訴訟代理人 王家鋐律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件,經本院於民國113年10月2
3日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業
銀行建北分行戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號0000
0000000000帳戶內新臺幣3,431,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之67,餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一,擴張或減縮應受判決事項之聲明者,不在此
限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本
件原告起訴時聲明請求:「一、先位聲明:㈠被告應給付原
告新臺幣(下同)5,373,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保,
請准宣告假執行。二、備位聲明:㈠被告應同意原告向合泰
建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行,帳
號:00000-00000-0000,戶名:台新國際商業銀行受託信託
財產專戶(下稱系爭信託財產專戶),帳戶內3,582,000元
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算
之利息。㈡被告應給付原告1,791,000元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲
明,原告願供擔保,請准宣告假執行。」;嗣於民國113年2
月29日具狀減縮聲明為:「一、先位聲明:㈠被告應給付原
告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保,請准宣告假執行
。二、備位聲明:㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有
限公司領取系爭信託財產專戶內3,410,000元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡被
告應給付原告1,705,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第二項聲明,原告願
供擔保,請准宣告假執行。」,又於113年10月15日具狀變
更訴之聲明為:「一、先位聲明:㈠被告應給付原告5,115,0
00元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五
計算之利息。㈡原告願供擔保,請准宣告假執行。二、備位
聲明:㈠被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取
系爭信託財產專戶內3,431,500元。㈡被告應給付原告1,705,
000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之
五計算之利息。㈢第二項聲明,原告願供擔保,請准宣告假
執行。」(見本院卷第237頁),核屬基於同一基礎事實所
為減縮應受判決事項之聲明,依上開規定,應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張:原告經永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶房
屋)居間購買被告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0
弄00號18樓之4房屋(下稱系爭房屋)及其坐落土地應有部
分之不動產,於112年7月8日與被告簽立不動產買賣契約書
(下稱系爭契約),載明買賣價金為11,500,000元、增建或
占用範圍包含夾層、陽台外推、上下樓層內梯及鐵鋁窗增建
,並於系爭契約第2條第2項約定,若增建部分於交屋前曾被
拆除或曾被主管機關認定為違章建築或曾被通知拆除或有公
告拆除,或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時,不論
乙方即被告是否知悉,甲方即原告均得依民法相關規定向乙
方請求減少價金或損害賠償或解除契約等權利。原告依系爭
契約第4條第4款約定,分別於112年7月11日給付1,050,000
元、112年7月18日給付100,000元、112年7月31日給付1,150
,000元及112年8月28日給付1,110,000元,共計已給付3,410
,000元,均匯入系爭信託財產專戶內,嗣原告經永慶房屋轉
知新北市違章建築拆除大隊(下稱違章拆除大隊)先前已通
知被告將於112年8月16日勘查系爭房屋,且勘查後,系爭房
屋內增建夾層及內梯均依違章建築處理辦法被認定為違章建
築,並通知應立即拆除。上開事實顯見已有系爭契約第2條
第2項約定之情形,原告即得請求被告解除契約,且系爭房
屋為特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉即交
屋前已經新北市政府認定為違章建築而須拆除,即為明顯之
瑕疵,且被告顯然無從補正,依民法第359條規定,原告亦
得解除契約,永慶房屋多次商請被告配合辦理解除契約,被
告置之不理,則永慶房屋於112年9月11日代理原告寄發存證
信函通知被告解除系爭契約,原告再以起訴狀繕本送達被告
,可認系爭契約已經原告合法解除,爰先位依系爭契約第12
條第3項後段規定,備位依價金履約保證申請書第5條第1項
及系爭契約第12條第3項後段規定提起本訴請求被告給付原
告已給付之價金3,410,000元以及於原約定之違約金額半數
即1,705,000元,總計5,115,000元等語,並聲明:㈠先位聲
明:⒈被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保
,請准宣告假執行。㈡備位聲明:⑴被告應同意原告向合泰建
築經理股份有限公司領取系爭信託財產專戶內3,431,500元
。⑵被告應給付原告1,705,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑶第二項聲明,原
告願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告則以:原告因本案有系爭契約第2條第2項約定之情形而
主張解除契約,然違章拆除大隊僅為接獲他人檢舉通報,到
場拍照留存,並未遭違章拆除大隊認定並公告為違建,亦未
通知立即拆除,是本案並無系爭契約第2條第2項所載之違約
事由。退步言之,縱認具有系爭契約第2條第2項所載之違約
事由,惟兩造簽約當時,被告已清楚告知系爭房屋增建部分
包括「陽台外推」、「上下樓層內梯」及「鐵鋁窗增建」,
且經兩造親自簽名確認,並記載於系爭契約所附「標的物現
況說明書」中,是按民法第355條第1項規定,基於「瑕疵相
對性原則」,出賣人即被告對增建部分所生之瑕疵應不負擔
保責任。且原告確實得預見增建部分有拆除之虞,則原告主
張依民法第359條規定,以增建部分有拆除之虞作為本案解
除契約之事由,顯失公平,自不生解約效力,兩造契約關係
仍應存續等語置辯,並聲明:㈠原告先備位之訴均駁回。㈡願
供擔保請准宣告免假執行。
三、本院得心證之理由:
㈠ 先位之訴
⒈原告請求被告返還買賣價金3,410,000元,為無理由:
⑴按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅
失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,並應擔保其物
於危險移轉時,具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵,而
出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其
價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定
有明文。又物之瑕疵擔保責任係無過失責任,縱出賣人不知
瑕疵之存在,仍不得免除其擔保責任。再者,所謂物之瑕疵
,係指存在於物之缺點而言;凡依通常交易觀念,或依當事
人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,
即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。是依當事人之
約定或通常交易觀念,認為物應具備之價值、效用或品質不
具備者,即為民法所規定之物之瑕疵。又解釋契約或當事人
意思表示,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人之
真意,並通觀全文,斟酌訂立契約或為意思表示當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則
及誠信原則,從主要目的及經濟價值作全盤之觀察,以為其
判斷之基礎,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語,任意推
解致失其真意。
⑵原告主張系爭不動產買賣契約第2條第2項約定:「增建部分
無所有權,可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆
除之虞。除本契約另有約定外,若增建部分於交屋前(如有
借屋裝修則為借屋裝修前)曾被拆除或曾被主管機關認定為
違章建築或曾被痛通知拆除或有公告拆除,或曾經其他區分
所有權人或住戶主張權利時,不論乙方是否知悉,甲方均得
依民法相關規定向乙方請求減少價金或受損害賠償或解除契
約等權利;若於交屋後(如有借屋裝修則為借屋裝修後)始
公告或通知拆除時,或甲方自行變更使用致被通知拆除時,
甲方同意自行承擔風險,其相關之權利義務甲方確已知悉。
」永慶房屋已因系爭房屋於交屋前被新北市政府認定為違章
建築代理原告於112年9月11日通知被告依系爭不動產買賣契
約第2條第2項規定解除契約,且原告再以起訴狀繕本送達被
告為解除契約之意思表示,系爭買賣契約既經合法終止,被
告應返還原告已給付之買賣價金3,410,000元等語,惟為被
告否認,並以前詞置辯。
⑶經查:
①兩造於112年7月8日簽訂系爭買賣契約,並就系爭房屋增建部
分於第二條第二項約定增建部分無所有權,可能因衛生下水
道施作工程或其他原因而有被拆除之虞,除本契約約定外,
若增建部分於交屋前(如有借屋裝修則為借屋裝修前)曾被
拆除或曾被主管機關認定違章建築或曾被通知拆除或有公告
拆除,或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時,不論被
告是否知悉,原告均得依民法相關規定向被告請求減少價金
或損害賠償或解除契約等權利;若於交屋後(如有借屋裝修
則為借屋裝修後)始公告或通知拆除時,或原告自行變更使
用致被通知拆除時,原告同意自行承擔風險,其相關權利義
務原告確已知悉。有不動產買賣契約書在卷可稽(見本院卷
第17頁)。足見兩造約定「被主管機關認定違章建築」而得
依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解除契約
等權利」之意思表示之真意是於系爭房屋被主管機關認定違
章建築時,可適用民法瑕疵擔保之規定,排除因原告已知悉
系爭房屋有增建之違建情形而不得再主張瑕疵擔保之情形。
②新北市政府違章建築拆除大隊於112年8月16日至系爭房屋現
場勘查,有原告提出之新北市政府違章建築拆除大隊112年8
月7日函在卷可稽(見本院卷第39頁),並認系爭房屋係屬
既存違章建築,係屬實質違建,應予拆除,並依新北市違章
建築拆除優先次序表」依序辦理,以新北拆認二字第112325
0848號公文拍照列管在案,有新北市政府違章建築拆除大隊
113年1月17日新北拆認二字第1133192557號函、新北市政府
違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府建築拆
除大隊勘查紀錄表附卷可稽(見本院卷第85頁),可認新北
市政府違章建築拆除大隊認系爭房屋有既存違章建築之事實
。
③又觀之標的物現況說明書記載:「是否有增建」,被告於該
欄「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗
增建」、勾選為「是」;及「是否有占用他人土地之情形」
、「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事,被告於該欄亦勾
選為「是」,有標的物現況說明書在卷可憑(見本院卷第37
頁),顯見被告有告知原告「夾層」、「陽台外推」、「上
下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形,且於系爭不動產買
賣契約第2條約定若於交屋後(如有借屋裝修則為借屋裝修
後)始公告或通知拆除時,或甲方自行變更使用致被通知拆
除時,甲方同意自行承擔風險,其相關權利義務甲方確已知
悉。有前述不動產買賣契約書在卷可稽(見本院卷第17頁)
,則原告雖已知系爭房屋「夾層」、「陽台外推」、「上下
樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之瑕疵情形,依系爭不動產買
賣契約第2條約定原告仍得主張依民法相關規定向原告主張
解除契約。
④新北市政府違章建築大隊函覆本院關於系爭房屋經審認其屬
新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經
排定拆除期程或未列專案之違章建築類型,故以新北拆認二
字第1123250848號公文拍照建檔列管在案,且不另行寄發行
政處分,並將依該表規定明文續辦理,有該函附卷可稽(見
本院卷第161至162頁),被告辯以新北市拆除大隊未通知被
告,未發生認定為違章建築之行政處分效力云云,難認可採
。
⑤本院審酌原告雖已知悉房屋有「夾層」、「陽台外推」、「
上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」之情形,惟兩造既就該違
建情形約定:被主管機關認定違章建築,原告得依民法相關
規定向被告解除契約,則原告主張以起訴狀繕本送達被告(
見本院卷第51頁)為送達解除系爭買賣契約之意思表示,可
認系爭買賣契約經被告合法解除。
⑷被告抗辯原告解除系爭買賣契約顯失公平云云,惟基於契約
自由原則,兩造既已約定被主管機關認定違章建築,原告得
依民法相關規定向被告解除契約,且被告亦未提出解除契約
對原告有何顯失公平之情形,被告此部分之抗辯,亦難憑採
。
⒉原告請求被告返還價金3,410,000元,為無理由:
⑴按契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規
定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之
給付物,應返還之。二、受領之給付為金錢者,應附加自受
領時起之利息償還之。除權之行使,不妨礙損害賠償之請求
。民法第259條第1、2款定有明文。次按應付利息之債務,
其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,
亦為同法第203條所明定。
⑵經查:合泰建築經理股份有限公司函覆本院謂:系爭房地買
賣價金總價為1150萬元,目前專戶餘額為343萬1500元,買
方除給付價款外另將其應付之費用(買方服務費及買方預收
規費)存入專戶,有合泰建築經理股份有限公司函及檢附之
價金履約保證專戶資金明細表在卷可稽(見本院卷第217頁
),足見被告尚未收取原告給付之買賣價金,是以原告先位
請求被告返還買賣價金3,410,000元,核屬無據,為無理由
,不應准許。
⒊原告請求被告給付違約金1,705,000元,為無理由:
查:如前所述,被告業已於標的物現況說明書(見本院卷第
37頁),「是否有增建」被告於該欄「夾層」、「陽台外推
」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」、勾選為「是」;
及「是否有占用他人土地之情形」、「是否有拆除重建或禁
建或糾紛之情事,被告於該欄亦勾選為「是」,有標的物現
況說明書在卷可憑(見本院卷第37頁),足見被告有告知原
告「夾層」、「陽台外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗
增建」之情形,則於原告已知悉系爭房屋「夾層」、「陽台
外推」、「上下樓層內梯」、「鐵鋁窗增建」為無所有權之
違建之瑕疵情形,雖依系爭不動產買賣契約第2條約定,原
告仍得主張依民法相關規定向原告主張解除契約。惟新北市
政府違章建築大隊函覆本院關於系爭房屋經審認其屬新北市
違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經排定拆
除期程或未列專案之違章建築類型,核非被告之故意過失行
為所致之債務不履行,非可歸責於被告之事由,難認被告有
違約之情事,則原告主張被告違約請求違約金,核屬無據,
為無理由。
㈡備位之訴
⒈原告請求被告同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取台
新國際商業銀行建北分行帳戶戶名台新國際商業銀行受託信
託財產專戶帳號00000000000000帳戶內3,431,500元,為有
理由:
查:系爭買賣契約經原告合法解除,業經本院認定如前所述
,原告匯入台新國際商業銀行受託信託財產專戶帳號000000
00000000帳戶內3,431,500元,為原告給付價金之款項,有
合泰建築經理股份有限公司函及價金履約保證專戶明細表附
卷可稽(見本院卷第217頁),自應返還於原告,而合泰建
築經理股份有限公司亦須經被告同意始可將原告匯入之上開
款項返還原告,原告請求被告同意原告領取上開款項,核屬
有據,為有理由,應予准許。
⒉原告依系爭不動產買賣契約第12條第3項規定請求被告給付00
00000元違約金,因新北市政府違章建築大隊認系爭房屋屬
新北市違章建築拆除優先次序表備註七所明文D類別且未經
排定拆除期程或未列專案之違章建築類型,並非可歸責於被
告之事由,難認被告有違約之情事,已如前述,原告主張被
告違約請求違約金,核屬無據,為無理由。
四、綜上所述,原告依系爭買賣契約第12條第3項規定先位請求
被告應給付原告5,115,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息5%計算之利息,為無理由,應予駁回。原告
備位請求被告應同意原告向合泰建築經理股份有限公司領取
系爭信託財產專戶內3,431,500元,為有理由,應予准許。
逾此部分之請求,為無理由,應予駁回。另原告係就敗訴部
分聲請供擔保假執行,該部分既經本院駁回原告之訴,假執
行之聲請失所附麗,應併予駁之。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
六、訴訟費用之負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 1 日
書記官 劉芷寧
PCDV-112-訴-2530-20241031-2