返還房屋等
臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度訴字第512號
原 告 莊國明
訴訟代理人 陳頡宇律師
被 告 陳振華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國113年11月28日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮路○○○號之房屋騰空遷讓返
還原告。
二、被告應自民國一百一十三年十月十七日起至騰空遷讓返還上
開房屋之日止,按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
三、被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬零陸佰叁拾玖元,及自民國
一百一十三年十月二十二日起至清償日止,按週年利率百分
之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾玖萬貳仟元為被告供擔保
後,得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾柒萬陸仟元為原
告預供擔保,得免為假執行。
六、本判決第二項各到期部分於原告每期以新臺幣叁萬叁仟元為
被告供擔保後,得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣
壹拾萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
七、本判決第三項於原告以新臺幣柒萬零貳佰壹拾叁元為被告供
擔保後,得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬零陸佰叁拾
玖元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項:
本件被告陳振華經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無
民事訴訟法第386條各款所列情事,爰依原告莊國明之聲請
,由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張:
㈠門牌號碼宜蘭縣○○鄉○鎮路000號房屋(下稱系爭房屋)為原
告所有,原告將系爭房屋出租予被告,兩造於民國111年12
月22日簽訂租賃契約(下稱系爭租賃契約),租賃期間為11
2年4月1日至120年3月31日止,前3年租金為新臺幣(下同)
50,000元,第4年起租金為每月75,000元,並應於每年4月1
日前支付1整年租金,詎被告自113年4月1日即未繳納租金迄
今,經扣除押租金150,000元後,仍累計積欠達2個月租額,
原告已於113年9月2日寄發存證信函催告被告,應於文到7日
內給付遲繳租金,惟被告仍逾期未繳,故原告復於113年9月
12日以羅東郵局存證號碼593號存證信函(下稱系爭存證信
函)通知被告系爭租賃契約將於文到30日後終止,系爭存證
信函業於113年9月16日送達被告,是系爭租賃契約已於113
年10月16日終止,原告自得依系爭租賃契約第14條第1項之
約定及民法第455條前段、第767條第1項之規定,請求被告
騰空遷讓返還系爭房屋。
㈡原告於113年9月12日以系爭存證信函通知被告系爭租賃契約
將於文到30日後終止,系爭存證信函業於113年9月16日送達
被告,是系爭租賃契約已於113年10月16日終止,被告依系
爭租賃契約第14條第1項及民法第455條前段、第767條第1項
之規定,即負有返還系爭房屋之義務,從而,原告自得依系
爭租賃契約第14條第3項之規定,即自113年10月17日起至被
告騰空遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付相當月租金額5
萬元及以之計算之違約金5萬元(共計10萬)。
㈢被告並未於113年4月1日前依約繳納租金,經原告以收受之15
萬元押金抵充後,被告仍未給付113年7月1日起至系爭租賃
契約終止之日即113年10月16日之租金,原告自得依系爭租
賃契約第3條第1項之約定,請求被告給付系爭租賃契約終止
日前之租金175,000元(為求計算方便,原告僅請求以3個半
月計算之租金額,計算式:50,000元×3.5=175,000元)。此
外,依系爭租賃契約第6條第1款之約定,被告應負擔系爭房
屋之房屋稅,惟被告未依約繳納,原告遂於113年5月21日代
為繳納房屋稅35,639元,被告雖未委託原告代為繳納房屋稅
,原告亦無代被告繳納房屋稅之義務,惟代為繳納房屋稅之
行為有利於被告且不違反被告可得推知之意思,核屬適法無
因管理,被告自得請求被告給付代為繳納之房屋稅,若本院
認為代為繳納房屋稅不構成適法無因管理,則原告代為繳納
房屋稅之行為,使被告受有免為依約繳納房屋稅之利益,被
告並無保有該利益之法律上原因,原告亦得依民法179條之
規定,請求被告給付代為繳納之房屋稅35,639元。故原告自
可請求被告給付210,639元(計算式:175,000元+35,639元=
210,639元)。
㈣聲明:⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告;⒉被告應自113
年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止,按月給付原
告10萬元;⒊被告應給付原告210,639元,及自起訴狀繕本送
達被告翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息
;⒋願供擔保請准宣告假執行。
三、本件被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,亦未提出任
何書狀為聲明或陳述。
四、得心證之理由:
㈠按承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時,出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者,出租人得定相
當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支
付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額
,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租
金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,
始得終止契約,土地法第100條第3款、民法第440條第1項、
第2項定有明文。出租人因承租人遲延給付租金,定期催告
其履行,同時表明如於期限內不履行,契約即為終止,係附
有停止條件之終止租約之意思表示,如承租人逾期仍不履行
,則條件成就,即發生終止租約之效力,無須再另為終止租
約之意思表示(最高法院87年度台簡上字第7號裁判參照)
。原告主張之事實,業據提出住宅租賃契約書、租金簽收單
、LINE對話紀錄、存證信函及回執、土地所有權狀、建物所
有權狀等件為證。又被告既經合法通知,均未於言詞辯論期
日到場爭執,復未提出任何書狀答辯以供本院斟酌,依民事
訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定,視同自
認,應認原告之主張為真實。被告自113年4月1日即未繳納
租金迄今,經扣除押租金150,000元後,仍累計積欠達2個月
租額,原告已於113年9月2日寄發存證信函催告被告,應於
文到7日內給付遲繳租金,惟被告仍逾期未繳,故原告復於1
13年9月12日以系爭存證信函通知被告系爭租賃契約將於文
到30日後終止,系爭存證信函業於113年9月16日送達被告,
是系爭租賃契約已於113年10月16日終止。又按承租人於租
賃關係終止後,應返還租賃物,為民法第455條前段所明定
。系爭租賃契約既經原告合法終止,被告已無占有系爭房屋
之正當權源,而屬無權占有,則原告依民法第455條前段規
定,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,洵屬有據。
㈡按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益,雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第
179條定有明文;復按無權占有他人之土地,可能獲得相當
於租金之利益,為社會通常之觀念,故如無權占有他人之房
屋,加害人應返還之不當得利之範圍,為相當於租金之利益
。是兩造間上述系爭租賃契約既已於113年10月16日終止,
則被告迄今占有系爭房屋即屬無法律上原因,堪認被告自斯
時起至遷讓返還系爭房屋之日止,按月受有50,000元計算之
相當於租金之利益,致原告受有不能使用系爭房屋而相當於
無法收取租金之損害,是原告依不當得利返還請求權請求被
告給付自113年10月17日起至遷讓返還系爭房屋予原告之日
止,按月給付相當租金之不當得利50,000元為有理由。又按
承租人未依第1項規定返還租賃住宅時,出租人應即明示不
以不定期限繼續契約,並得向承租人請求未返還租賃期間之
相當月租金額,及相當月租金額計算之違約金(未足1個月
者,以日租金折算)至返還為止,系爭租賃契約第14條第3
項定有明文。原告依上開約定請求被告自113年10月17日起
給付相當租金計算之違約金50,000元,至返還為止,亦屬有
據,應予准許。是原告請求被告自系爭租賃契約終止翌日即
113年10月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止,按月給
付相當於租金之不當得利50,000元、違約金50,000元(共計
100,000元,計算式:50,000元+50,000元=100,000元)予原
告,洵屬有據,應予准許。
㈢依系爭租賃契約之約定,被告自113年4月起每月應繳租金數
額為50,000元,已如前述,然被告自113年4月起即未繳納租
金,則計算迄至113年10月16日止,積欠租金326,667元(計
算式:【50,000元×6】+【50,000元×16/30】=326,667元,
小數點以下四捨五入),扣除押租金150,000元,被告尚積
欠原告之租金費用為176,667元(計算式:326,667元-150,00
0元=176,667元),原告此部分僅請求175,000元,未逾此範
圍,應屬有據。此外,依系爭租賃契約第6條第1款之約定,
被告應負擔系爭房屋之房屋稅,惟被告未依約繳納,由原告
代為繳納房屋稅35,639元,請求被告給付代為繳納之房屋稅
35,639元一節,業據提出宜蘭縣政府財政稅務局113年房屋
稅繳款書為證(見本院卷第15頁),被告經相當時期受合法
通知,無正當理由未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀爭
執,應堪信屬實。從而,原告依系爭租賃契約之約定,請求
被告給付自113年4月1日起至113年10月16日期間所積欠之租
金175,000元及代墊房屋稅35,639元(共計210,639元,計算
式:175,000元+35,639元=210,639元),應屬有據。
㈣按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應
付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利
率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條
定有明文。本件係以支付金錢為標的,無確定期限,未約定
利率,則原告請求上開210,639元自起訴狀繕本送達翌日即1
13年10月22日起(見本院卷第59頁)至清償日止,按週年利
率5%計算之利息,於法有據。
五、綜上所述,原告依據系爭租賃契約、所有物返還請求權與不
當得利之法律關係,請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,及自
113年10月17日起至遷讓交屋日止,按月給付原告100,000元
,並請求被告應給付原告210,639元,及自113年10月22日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准
許。
六、原告陳明願供擔保,請求宣告假執行,經核無不合,爰酌定
相當擔保金額准許之,並依聲請宣告被告如預供擔保,得免
為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 12 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 12 日
書記官 陳靜宜
ILDV-113-訴-512-20241212-1