減少價金等
臺灣士林地方法院民事判決
112年度訴字第1347號
原 告 尤楷勛
訴訟代理人 林威伯律師
複 代理人 李詩涵律師
被 告 王桂園
况開元
共 同
訴訟代理人 王維立律師
賴邵軒律師
被 告 朱麗芳
大展事業有限公司
上 一 人
法定代理人 張鑑欽
訴訟代理人 邱國峰
上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國114年1月22日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告王桂園應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾元,及
自民國一一二年八月八日起至清償日止,按年息百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王桂園負擔十分之六,餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告王桂園供擔保後,
得假執行;但被告王桂園如以新臺幣壹佰捌拾壹萬壹仟捌佰陸拾
元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴;但請求之
基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。查原告起訴時聲明第1項原為:被告王桂園、
况開元(下與王桂園合稱王桂園等2人)、朱麗芳(下與王
桂園等2人合稱王桂園等3人)、大展事業有限公司(下稱大
展公司,並與朱麗芳合稱朱麗芳等2人,另與王桂園等3人合
稱被告)應連帶給付原告新臺幣(下同)300萬元,及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利
息(見本院卷一第11頁),嗣變更上開聲明為:㈠、王桂園
等3人應連帶給付原告300萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止,按年息百分之5計算之利息;㈡、朱麗芳等2人
應連帶給付原告300萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止,按年息百分之5計算之利息;㈢、前二項所命給付,
如其中任一被告為全部或一部之給付,其他被告於該給付範
圍內免為給付(見本院卷二第392頁),核係基於同一基礎
事實所為變更,與前揭規定並無不合,應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張:王桂園於民國110年間,授權況開元委託大展公
司出售臺北市○○區○○段0○段000○號建物(門牌號碼臺北市○○
區○○○○街000巷00號3樓,權利範圍全部,下稱系爭建物)、
及其共用部分同小段884、958建號建物(權利範圍均101/10
000),暨其坐落之同小段1地號土地(權利範圍:94/10000
,下稱系爭土地,並與系爭建物及其共用部分合稱系爭不動
產),並由大展公司員工朱麗芳擔任承辦人。詎王桂園等3
人竟刻意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露
、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵,致伊陷於錯誤,乃於11
0年5月7日與代理王桂園之况開元簽訂不動產買賣契約書(
下稱系爭買賣契約),約定以總價金1,460萬元向王桂園購
買系爭不動產。嗣伊僱工拆除天花板裝飾隔層後,始發現上
開瑕疵,爰先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項(
僅針對朱麗芳)、第185條第1項規定,請求王桂園等3人連
帶賠償300萬元,備位依民法第359條規定,請求減少買賣價
金,並依民法第179條規定,請求王桂園返還300萬元,再備
位依民法第360條、第227條第1項準用第226條第1項規定,
請求王桂園賠償300萬元。另依民法第188條第1項、不動產
經紀業管理條例第26條第2項規定,請求朱麗芳等2人連帶賠
償300萬元等語。並聲明:㈠、王桂園等3人應連帶給付原告3
00萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百
分之5計算之利息;㈡、朱麗芳等2人應連帶給付原告300萬元
,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5
計算之利息;㈢、前二項所命給付,如其中任一被告為全部
或一部之給付,其他被告於該給付範圍內免為給付;㈣、願
供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯:
㈠、王桂園2人辯以:伊等於簽立系爭買賣契約時,已交付由訴外
人尚昕科技檢驗有限公司(下稱尚昕公司)於102年5月31日
出具之硬固混凝土氯離子含量測試報告(下稱系爭甲報告)
予原告,且況開元於102年間向訴外人王君豪購買系爭不動
產後,王君豪係於103年農曆新年前夕,始點交系爭不動產
,系爭不動產登記在王桂園名下後,王桂園並未再對系爭建
物進行裝潢,伊等不知系爭建物有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝
落、滲漏水等瑕疵,且原告簽立系爭買賣契約前,已至現場
看屋數次,亦未察覺,伊等並無刻意隱匿上情,自不構成詐
欺侵權行為。又系爭建物乃76年間建成,氯離子含量於0.6
公斤/立方公尺以下即符合系爭買賣契約之約定,而系爭甲
報告之測試結果顯示系爭建物之氯離子含量並未逾上開標準
,且系爭不動產交屋之際,並未存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥
剝落、滲漏水等瑕疵,王桂園自無須負瑕疵擔保責任。況原
告於110年間拆除系爭建物天花板後,已發現系爭建物有滲
漏水瑕疵,並於同年對王桂園等3人提起刑事告訴,將該瑕
疵通知王桂園,卻於112年6月30日提起本件訴訟時,始就該
部分主張減少價金,已罹於民法第365條規定之6個月除斥期
間。另原告主張上開瑕疵在系爭買賣契約成立前已然存在,
原告自不得請求王桂園負不完全給付之責等語。並聲明:⒈
原告之訴及假執行之聲請均駁回;⒉如受不利判決,願供擔
保請准宣告免為假執行。
㈡、朱麗芳等2人則以:原告前係經訴外人台灣房屋內湖特許加盟
店即興富金不動產仲介有限公司(下稱台灣房屋)之員工即
訴外人張獻云帶看系爭建物,朱麗芳並未參與帶看之過程。
系爭買賣契約簽立時,賣方有交付系爭甲報告予原告閱覽,
又原告自承乃拆除天花板裝潢後始發現有鋼筋裸露、鏽蝕、
水泥剝落、滲漏水等瑕疵,朱麗芳確實並不知情,亦無可能
就此進行調查,並無故意隱匿上情或違反注意義務之情事。
另不動產經紀業管理條例第23條第1項規定非屬於保護他人
之法律等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴及假執行之聲請
均駁回。
三、兩造不爭執之事項:
㈠、大展公司前於102年間受王君豪委託出售系爭不動產,嗣經大
展公司仲介,由况開元於102年5月26日與王君豪簽訂買賣契
約(如本院卷二第239至279頁所示),由况開元向王君豪購
買系爭不動產,並指定登記名義人為王桂園,並於不動產標
的現況說明書約定同意檢測海砂屋(氯離子),檢測結果若
超出標準值,則合約作廢,王君豪、况開元並在不動產標的
現況說明書(如本院卷二第261頁所示)簽名、用印。况開
元遂委託尚昕公司就系爭建物進行硬固混凝土氣離子含量試
驗,尚昕公司於102年5月31日出具系爭甲報告(如本院卷一
第114頁所示)。王桂園於102年6月20日以買賣為登記原因
,登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪向王桂園承租
系爭建物,租賃期間自102年7月1日起至103年2月1日止,其
後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產點交予王桂園
。
㈡、王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產(
承辦人為大展公司員工朱麗芳),况開元於110年2月8日代
理王桂園填寫系爭不動產之不動產標的現況說明書(如本院
卷二第219、235頁所示,下稱系爭現況說明書)。大展公司
於110年2月18日製作大湖新銳天下邊間三樓成屋不動產說明
書【如本院卷一第78至113頁所示(含系爭現況說明書),
下稱系爭不動產說明書】。訴外人即原告之母簡玉筑於110
年5月4日,經台灣房屋之員工張獻云帶看系爭建物,張獻云
並提供系爭不動產說明書予簡玉筑閱覽,原告於同年月7日
在系爭不動產說明書上簽名。
㈢、况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約(
如本院卷一第56至73頁所示),約定原告以總價1,460萬元
向王桂園購買系爭不動產,因代書即訴外人張順澤於簽約當
日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明書上所載內容與現
況不符後,原告、况開元及代理王桂園遂於同日在系爭現況
說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處用印(塗改後之現
況說明書如本院卷二第75、76頁所示),並由况開元當場將
系爭甲報告原本交付張順澤收執。嗣原告於110年5月16日授
權簡玉筑處理後續事宜,簡玉筑於同日與王桂園之代理人况
開元簽立增補契約(如本院卷一第75頁所示)。
㈣、况開元、朱麗芳係於110年5月7日簽立系爭買賣契約時,始第
一次見到原告、簡玉筑。
㈤、王桂園與原告於110年5月7日簽定借屋裝修協議書(如本院卷
二第113頁所示),約定借屋狀修日期為110年6月11日,後
原告取消借屋裝修,並於系爭增補契約約定須於110年7月2
日(含)前完成過戶。嗣原告與王桂園實際於110年7月1日
交屋時,原告之代理人張獻云收受系爭甲報告原本,嗣張獻
云交付簡玉筑,簡玉筑再交付原告收執。
㈥、簡玉筑於110年7月15日委託訴外人正中工程顧問有限公司中
正土木實驗室(台北)就系爭建物進行氯離子含量檢測,經
該實驗室於110年7月22日出具氯離子含量檢測報告(如本院
卷一第124至127頁所示,下稱系爭乙報告)。
㈦、原告於110年7月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存
證信函(如本院卷一第128至135頁所示)予王桂園之代理人
况開元,副本寄予台灣房屋、大展公司,並於同年月28日送
達王桂園、大展公司。大展公司於110年8月5日寄發內湖週
美郵局存證號碼000099號存證信函(如本院卷一第298至310
頁所示)予原告,副本寄予王桂園之代理人况開元、台灣房
屋,嗣已送達原告。
㈧、簡玉筑前因系爭建物有氯離子含量過高情事,對王桂園、况
開元、朱麗芳提起詐欺告訴,經臺灣士林地方檢察署(下稱
士林地檢署)檢察官於111年4月14日以111年度偵字第8286
號為不起訴處分,嗣簡玉筑聲請再議,經臺灣高等檢察署(
下稱高檢署)發回士林地檢署續行偵查,士林地檢署檢察官
於112年6月1日以111年度偵續字第180號為不起訴處分,簡
玉筑聲請再議,經高檢署於112年8月1日以112年度上聲議字
第6260號駁回再議聲請。
四、本院得心證之理由:
㈠、按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任
;違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任;
數人共同不法侵害他人之權利者,連帶負損害賠償責任;受
僱人因執行職務,不法侵害他人之權利者,由僱用人與行為
人連帶負損害賠償責任,民法第184條第1項前段、第2項、
第185條第1項前段、第188條第1項前段固分別定有明文。惟
按侵權行為之成立,須行為人因故意過失不法侵害他人權利
,亦即行為人須具備歸責性、違法性,並不法行為與損害間
有因果關係,始能成立,且主張侵權行為損害賠償請求權之
人,對於侵權行為之成立要件應負舉證責任(最高法院100
年度台上字第328號判決意旨參照)。原告主張王桂園等3人
有故意隱匿系爭建物有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、
鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等瑕疵之行為云云,為被告所否認
,自應由原告負舉證之責。經查:
⒈况開元於110年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約,
約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產,王桂
園係於同年7月1日交屋等情,為兩造所不爭執(見不爭執事
項㈢、㈤),又本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會鑑定系
爭建物之氯離子含量及系爭建物是否存有鋼筋裸露、鏽蝕、
水泥剝落、滲漏水之情形,經該會鑑定結果略以:系爭建物
之混凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺,已超
過歷次之國家標準值,屬於高氯離子混凝土建築物,對建物
之結構安全有影響。又系爭建物存有鋼筋裸露、鏽蝕、水泥
剝落、滲漏水之情形,分布位置分散各處,如客廳平頂、主
臥室平頂、浴室平頂、廚房平頂、走道平頂等。依系爭建物
存有上開鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之外觀現況樣
態,研判存在之時間應有10年以上,亦即於110年7月1日交
屋之前即已存在等情,有臺北市建築師公會鑑定報告(下稱
系爭丙鑑定報告)、本院公務電話紀錄可稽(見置於卷外之
系爭丙鑑定報告第6、7、10、11頁、本院卷二第413頁),
堪認系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前,即存有混凝
土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之
情形。
⒉惟王桂園於110年間授權况開元委託大展公司出售系爭不動產
,况開元於同年2月8日代理王桂園填寫系爭現況說明書,嗣
况開元於同年5月7日代理王桂園與原告簽訂系爭買賣契約,
約定原告以總價1,460萬元向王桂園購買系爭不動產,因代
書張順澤於簽約當日發現系爭甲報告之存在及系爭現況說明
書上所載內容與現況不符後,原告、况開元及代理王桂園遂
於同日在系爭現況說明書項目第3、9、32、40、41項塗改處
用印(塗改後之現況說明書如本院卷二第75、76頁所示),
並由况開元當場將系爭甲報告原本交付張順澤收執等情,為
兩造所不爭執(見不爭執事項㈡、㈢),參諸塗改後之現況說
明書項目第32項記載:「混凝土中水溶性氯離子含量檢測情
事?有☑」(見本院卷二第76頁);又證人即承辦系爭買賣
契約之地政士張順澤於本院到庭證稱:系爭現況說明書有修
改的部分都是伊在簽約的當時修改的,因為伊詢問賣方對屋
況的敘述後,發現原本的現況說明書內容有誤植,所以幫忙
修改,並經兩造簽名確認,項目第32項部分,原來的氯離子
含量檢測本來是勾選無,但簽約過程中,賣方在交付權狀時
有氯離子測試報告即系爭甲報告夾在權狀裡面,所以才從無
修改成有,當天當場就交付給原告、原告之母簡玉筑、買方
仲介張獻云審閱,因為該檢測報告的平均數值符合83年以前
的含量限制,是難得的等語(見本院卷二第324至325頁),
足見原告對於系爭甲報告所載之混凝土氯離子含量,知之甚
詳,是原告以王桂園等3人未提供系爭甲報告供其審閱為由
,主張王桂園等3人有刻意隱匿系爭建物混凝土氯離子含量
過高之舉措,及朱麗芳有違反告知、解說義務云云,均非可
採。
⒊至系爭現況說明書固記載:第36項「樑柱部分有無顯見間隙
裂痕?無☑」、第37項「房屋鋼筋有無裸露?無☑」、第39項
「有無滲漏水狀況?無☑」(見本院卷二第76頁),惟原告
自承其係於拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後,始發現系
爭建物樑柱有多處間隙裂縫、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、
滲漏水痕跡(見本院卷一第23頁),並有現場照片足考(見
本院卷一第116至122頁),可見上開瑕疵並非肉眼一望即可
查知。再參諸原告提出拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後
發現沾有疑似防水針劑之報紙,該報紙出刊日期為102年7月
20日(見本院卷一第116頁),然況開元前於102年5月26日
與王君豪簽訂買賣契約,由况開元向王君豪購買系爭不動產
,並指定登記名義人為王桂園,王桂園於102年6月20日以買
賣為登記原因,登記為系爭不動產之所有權人。嗣因王君豪
向王桂園承租系爭建物,租賃期間自102年7月1日起至103年
2月1日止,其後王君豪於103年農曆新年前夕將系爭不動產
點交予王桂園等情,為兩造所不爭執(見不爭執事項㈠),
可知王桂園實係於103年農曆新年前夕,始占有系爭不動產
,難認上開報紙係王桂園等2人所放置,則原告執此主張王
桂園等2人於102年7月間已知悉系爭建物存有前揭鋼筋裸露
、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情事,並故意在系爭現況說明
書為上開不實之記載云云,不足為採。
⒋另審諸產權調查表注意重點說明第4項:「建物瑕疵情形,仲
介人員依通常程序之檢查可由肉眼判別者」(見本院卷一第
86頁),而系爭建物之鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水
等情形,需經拆除系爭建物原有天花板裝飾隔層後始得發現
,並非肉眼一望即可查知,已如前述,尚難認朱麗芳有何查
知上開情事之可能,是原告以系爭建物客觀上存有前揭瑕疵
為由,主張朱麗芳違反告知、解說義務云云,亦非可取。
⒌此外,原告所舉證據尚不足以認定王桂園等3人有何故意隱匿
系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水
泥剝落、滲漏水等情形之舉措,亦不足以認定朱麗芳有何違
反告知、解說義務之情事,則原告先位依民法第184條第1項
前段、後段、第2項(僅針對朱麗芳)、第185條第1項規定
,請求王桂園等3人連帶負損害賠償責任,另依民法第188條
第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定,請求朱麗
芳等2人連帶負損害賠償責任,均非有據。
㈡、按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354條第1項本
文定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價
值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵(最高法院73年
台上字第1173號裁判意旨參照)。經查:
⒈系爭建物在王桂園於110年7月1日交屋前,即存有混凝土氯離
子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之情形,
已認定如前,又系爭建物之混凝土氯離子含量平均值為1.21
66公斤/立方公尺,必然造成鋼筋生鏽甚至腐融,腐融後不
但使鋼筋有效斷面減少,且其腐蝕後之體積膨脹,會擠壓混
凝土保護層,致混凝土表層崩落且鋼筋裸露,損害結構體,
對系爭建物之結構安全有影響乙節,亦經臺北市建築師公會
鑑定明確在卷(見系爭丙鑑定報告第8、9頁),足認系爭建
物確有混凝土氯離子含量過高,致混凝土表層崩落、鋼筋裸
露,而影響結構安全之情形。另衡諸一般社會通念,混凝土
中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水之
房屋,在不動產交易市場之競爭力較為薄弱,降低一般人之
交易意願,致減少其經濟價值,則系爭建物存有混凝土中氯
離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落、滲漏水等情事
,自屬有減少其價值及通常效用之物之瑕疵無疑。
⒉至王桂園辯稱系爭丙報告檢測系爭建物氯離子含量過高之原
因,係其交屋後樓上層造成之滲漏水所致,而系爭甲報告檢
測時,系爭建物並無滲漏水之情形,系爭甲報告較為可採云
云。查系爭甲報告雖載有略以:系爭建物之試體樣品編號1
、2、3之氯離子含量分別0.522公斤/立方公尺、0.591公斤/
立方公尺、0.566公斤/立方公尺等語(見本院卷一第114頁
),惟系爭甲報告之取樣日期為102年5月29日,距離系爭買
賣契約簽立時點,已相隔近8年,系爭建物之混凝土氯離子
含量於此段期間,是否發生變化,顯有未明,自難逕採為有
利於王桂園之認定。又系爭建物於110年7月1日交屋前,已
存在滲漏水情形,業如前述,則王桂園辯稱系爭丙報告檢測
系爭建物氯離子含量過高之原因,係交屋後樓上層造成之滲
漏水所致云云,尚非可採。
㈢、按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解
除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平
者,買受人僅得請求減少價金,民法第359條第1項定有明文
。是於特定物買賣之情形,除因解除契約顯失公平者外,買
受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形,得於解除契約
、減少價金或請求損害賠償等權利中,擇一行使。次按買受
人因物有瑕疵而請求減少價金,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵
物之應有價值比較後,再按二者之差額占無瑕疵物應有價值
之比例,計算其應減少之數額;買受人依民法第359條規定
所得主張之價金減少請求權,一經買受人以意思表示行使,
出賣人所得請求之價金,即於應減少之範圍內縮減之。換言
之,出賣人於其減少之範圍內,即無該價金之請求權存在(
最高法院87年台簡上字第10號、99年度台上字第1972號、11
0年度台上字第3191號裁判意旨參照)。故買受人因買賣標
的物有瑕疵,向出賣人請求減少價金後,對於因此溢付之價
金,自得依不當得利之法律關係請求返還。經查:
⒈系爭建物存有混凝土中氯離子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、
水泥剝落之瑕疵,已如前述,則原告備位依民法第359條前
段規定請求減少系爭買賣契約之買賣價金,並依民法第179
條規定,請求王桂園返還溢付之價金,洵屬有據。
⒉王桂園抗辯原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分,其價金減
少請求權已逾6個月除斥期間等語。按買受人應按物之性質
,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人
負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人;不能即知之瑕疵,
至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認
其所受領之物;買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減
少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為
通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅,民
法第356條第1項、第3項、第365條第1項分別定有明文。經
查:
⑴原告於110年7月間發現系爭建物有氯離子含量過高之情事後
,隨即於同年月27日寄發台北光華郵局存證號碼000285號存
證信函(如本院卷一第128至135頁所示)予王桂園之代理人
况開元以為通知,副本寄予台灣房屋、大展公司,並於同年
月28日送達王桂園、大展公司,雖為兩造所不爭執(見不爭
執事項㈦),惟上開存證信函中並未敘及系爭建物有滲漏水
瑕疵乙節,有該存證信函可稽(見本院卷一第128至135頁)
。
⑵又原告於110年10月15日以王桂園等3人未據實告知系爭建物
存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋外露、生鏽、牆壁龜裂、
滲漏水等瑕疵為由,對王桂園等3人提起涉犯刑法第339條第
1項詐欺取財罪之告訴,嗣士林地檢署檢察官於111年4月14
日以111年度偵字第8286號為不起訴處分,並於同年月27日
送達王桂園等情,業經本院職權調取上開偵查全案卷宗確認
無訛。參諸上開不起訴處分書已明確記載:原告主張系爭建
物樑柱多處有間隙裂縫、鋼筋裸露、牆面水泥剝落及滲漏水
痕跡等情(見本院卷一第313頁),可認原告於110年10月間
,對王桂園等3人提出上開刑事告訴時,已就系爭建物存有
滲漏水瑕疵為通知,王桂園至遲於111年4月27日收受上開不
起訴處分書時,已受領該瑕疵通知。惟原告遲至112年6月30
日(見本院卷一第10頁民事起訴狀之本院收文章戳印),始
針對系爭建物之滲漏水瑕疵,對王桂園行使瑕疵擔保之減少
價金請求權,有本件民事起訴狀可考(見本院卷一第16至21
頁),是王桂園辯稱原告就系爭建物有滲漏水瑕疵部分,其
價金減少請求權已逾6個月除斥期間而消滅等語,尚非無據
。故原告就系爭建物存有滲漏水瑕疵部分,即不得行使減少
價金請求權。
⒊經本院就系爭建物存有混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸露、
鏽蝕、水泥剝落之瑕疵(因原告不得就滲漏水瑕疵行使減少
價金請求權,以下即不再就該部分瑕疵為論述)所致價值減
損乙節,囑託臺北市建築師公會鑑定,其鑑定結果略以:經
以系爭不動產附近3個相似案例比較分析後,系爭不動產於1
10年5月7日之正常價格為1,401萬4,206元。又系爭建物之混
凝土氯離子含量平均值為1.2166公斤/立方公尺,因混凝土
氯離子含量愈高時,與鋼筋之化學反應愈強,鋼筋生鏽腐蝕
之跡象愈明顯,鋼筋之有效斷面必然減少,換言之,造成房
屋之損害或影響房屋之結構安全愈大,故考量汙名化價值減
損時,其減損百分比必然較大。經蒐集類似案例以比較法估
算後,系爭不動產汙名化價值減損金額為146萬3,245元,又
修繕補強上開瑕疵之費用為27萬6,000元,亦屬系爭不動產
價值減損之範圍等語,有系爭丙報告足考(見系爭丙報告第
9至11至13、17頁),由上可知,系爭不動產於系爭買賣契
約成立時之正常價格為1,401萬4,206元,因存有混凝土氯離
子含量過高、鋼筋裸露、鏽蝕、水泥剝落之瑕疵而造成之價
值減損為173萬9,245元(計算式:146萬3,245元+27萬6,000
元=173萬9,245元),是系爭不動產存有上開瑕疵之價格應
為1,227萬4,961元(計算式:1,401萬4,206元-173萬9,245
元=1,227萬4,961元),則系爭不動產因上開瑕疵造成價格
減損之比例為12.41%(計算式:173萬9,245元÷1,401萬4,20
6元=0.1241,四捨五入至小數點後四位數),故系爭不動產
於110年5月7日買賣時有「混凝土氯離子含量過高、鋼筋裸
露、鏽蝕、水泥剝落」瑕疵之價值差額占系爭不動產無該部
分瑕疵應有價值之比例即瑕疵減損價值比率為12.41%,再以
系爭買賣契約總價1,460萬元計算,應認原告就上開瑕疵得
請求減少價金之金額為181萬1,860元(計算式:1,460萬元×
12.41%=181萬1,860元),是原告備位請求王桂園返還溢領
之價金在181萬1,860元範圍內,應屬有據,逾此範圍之請求
,則非有理。
㈣、按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任,其經債權人
起訴而送達訴狀,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支
付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息
;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週
年利率為百分之五,民法第229條第2項、第233條第1項前段
、第203條分別定有明文。查本件起訴狀繕本係於112年8月7
日送達王桂園,有本院送達證書可稽(見本院卷一第144頁
),王桂園經此請求後,迄未給付,應負遲延責任,是原告
就其得請求王桂園給付181萬1,860元之未定期限債務,併請
求自起訴狀繕本送達被告翌日即112年8月8日起至清償日止
,按年息百分之5計算之利息,亦屬有據。
五、綜上所述,原告備位依民法第179條規定,請求王桂園給付1
81萬1,860元,及自112年8月8日起至清償日止,按年息百分
之5計算之利息,為有理由,應予准許,逾此範圍之請求,
則無理由,應予駁回。
六、原告及王桂園等2人均陳明願供擔保,請准宣告假執行或免
為假執行。就原告勝訴部分,核無不合,茲分別酌定相當金
額,宣告得假執行及免為假執行;就原告敗訴部分,其假執
行之聲請即失所依附,應併予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法及證據,經本
院審酌後,核與本件之結論,不生影響,爰不逐一論述,附
此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
民事第二庭 法 官 黃筠雅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,若委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 5 日
書記官 周苡彤
SLDV-112-訴-1347-20250226-1