撤銷買賣行為等
臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上字第145號
上 訴 人 施秀芬
被上訴人 蘇葵羚
蘇宸靚(原名蘇貴燕)
共 同
訴訟代理人 吳文賓律師
黃家豪律師
張慕伊律師
上列當事人間請求撤銷買賣行為等事件,上訴人對於中華民國11
3年4月19日臺灣高雄地方法院112年度訴字第749號第一審判決提
起上訴,本院於114年3月12日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張:坐落高雄市○○區○○段000000地號土地(權
利範圍1萬分之60)及其上同段3931建號建物(門牌號碼高
雄市○○區○○○路000號0樓之0、權利範圍全部,下稱系爭房屋
,與上述土地合稱系爭房地)原為伊所有。伊患有妄想型思
覺失調症併發憂鬱症,長期處於聽幻覺症狀與非邏輯性思考
、妄想之精神狀態,已達喪失自由決定意思之程度。又伊前
欲出售系爭房地,嗣買方即被上訴人蘇宸靚從澎湖前來看屋
,屢屢催促伊以新臺幣(下同)300萬元出售系爭房地,伊
不堪其擾,遂與被上訴人於民國106年3月8日簽立不動產買
賣契約書(下稱系爭契約),以310萬元出售系爭房地予被
上訴人,並於106年4月11日辦畢所有權移轉登記予被上訴人
蘇葵羚。然被上訴人係乘伊無意識或精神錯亂下簽立系爭契
約,伊所為意思表示均無效,買賣債權行為與移轉所有權物
權行為均不成立,伊仍為系爭房地之所有權人,自得請求蘇
葵羚塗銷系爭房地之所有權移轉登記。其次,系爭房屋原出
租予訴外人莊鎮元、莊淑芬,每月租金1萬500元,蘇葵羚登
記為系爭房地所有權人後開始收取租金,應返還108年5月至
113年5月止所收取租金63萬元(計算式:5年×12月×1萬500
元=63萬元)予伊。縱系爭契約仍繼續存在,蘇葵羚本應於
移轉登記完成5日內給付剩餘價金,惟蘇葵羚迄今僅支付履
約保證金65萬1,695元、匯款28萬元,尚應給付伊216萬8,30
5元。為此,先位依民法第75條、第767條第1項中段、第179
條規定,備位依系爭契約及民法第367條規定,提起本件訴
訟。聲明:㈠先位:⒈確認兩造就系爭房地於106年3月8日所
訂立買賣契約無效。⒉蘇葵羚應將系爭房地於106年4月11日
以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。⒊蘇葵羚應給付
上訴人63萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按
週年利率5%計算之利息,暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷前項房
地所有權移轉登記止,按月給付上訴人1萬500元。㈡備位:⒈
被上訴人應給付上訴人216萬8,305元,及自106年4月16日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣
告假執行。
二、被上訴人則以:上訴人於105年間欲出售系爭房地,請求蘇
宸靚協助洽尋買方,蘇宸靚於106年初詢問蘇葵羚,經雙方
議價,上訴人同意以310萬元出售系爭房地,蘇葵羚並已給
付價金完畢,上訴人於106年4月11日亦將系爭房地所有權移
轉登記予蘇葵羚完畢。又上訴人為執業地政士,具備一定之
不動產交易經驗與專業,其於106年間亦無身心狀況異常情
形,其於事發時之精神狀況並無處於無意識或精神錯誤。其
次,蘇葵羚取得系爭房地所有權後,將房屋出租予原房客至
今,此與上訴人無涉,上訴人請求蘇葵羚給付所收取之租金
,應屬無據。另上訴人前訴請被上訴人賣回系爭房地及賠償
損害等事件,案經原審法院111年度訴字第1596號(下稱前
案)審理,經被上訴人提出事證,敘明交易過程與款項支付
情形後,上訴人撤回前案之起訴,則上訴人提起本訴顯係基
於惡意、不當目的。綜上,上訴人本件請求為無理由等語,
資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起
上訴,於本院聲明:㈠先位:⒈確認兩造就系爭房地於106年3
月8日所訂立買賣契約無效。⒉蘇葵羚應將系爭房地於106年4
月11日以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。⒊蘇葵羚
應給付上訴人63萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止,按週年利率5%計算之利息,暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷
前項房地所有權移轉登記止,按月給付上訴人1萬500元。㈡
備位:⒈被上訴人應給付上訴人216萬8,305元,及自106年4
月16日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔
保請准宣告假執行。被上訴人於本院聲明:㈠上訴駁回。㈡如
受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項:
㈠上訴人於105年8月2日起,從事不動產經紀營業員工作。
㈡系爭房地所有權原登記在上訴人名下,於106年4月11日,以
買賣為原因,系爭房地所有權自上訴人移轉至蘇葵羚名下。
㈢上訴人於106年1月20日和訴外人莊鎮先簽立系爭房屋租賃契
約書,約定上訴人以每月1萬500元租金,出租系爭房屋予莊
鎮元。
㈣蘇葵羚取得系爭房屋所有權登記後,即向系爭房屋承租人按
月收取上開租金。
㈤蘇葵羚已以下列方式為給付價金:(上訴人爭執此為給付價
金但不爭執有下列交付款項、匯款)
⒈簽立系爭契約時給付上訴人10萬元。
⒉匯款至本件履約保證帳戶52萬元。
⒊匯款28萬元予上訴人。
五、兩造之爭點:
㈠上訴人先位主張:
⒈依民法第75條規定,請求確認兩造訂立之系爭契約無效,有
無理由?上訴人主張其係精神狀態處於無意識或精神錯亂中
之情形下,與蘇葵羚簽立系爭契約,有無理由?
⒉依民法第767 條第1項中段規定,請求蘇葵羚應將系爭房地
所有權移轉登記塗銷,有無理由?
⒊民法第179條規定,請求蘇葵羚應給付63萬元(計算式:5年×
12月×1萬500元=63萬元)本息,暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷
系爭房地所有權移轉登記止,按月給付上訴人1萬500元,有
無理由?
㈡上訴人備位主張依系爭契約及民法第367 條規定,請求被上
訴人應給付上訴人216萬8,305元本息,有無理由?
六、本院之判斷:
㈠上訴人先位主張部分:
⒈按無行為能力人之意思表示,無效;雖非無行為能力人,而
其意思表示,係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。次按無
法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。
雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。又按所有人
對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害
其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請
求防止之。民法第75條、第179條、第767條第1項分別定有
明文。上訴人主張其係精神狀態處於無意識或精神錯亂中之
情形下,簽立系爭契約,系爭契約應為無效乙節,自應就其
主張有利於己之事實負舉證責任。
⒉上訴人雖主張其自103年9月間起,因妄想型思覺失調症、頭
痛等病症,於103年9月18日起在高雄市立凱旋醫院(下稱凱
旋醫院)就診,並分別於103年11月3日(重新鑑定日期為10
4年11月30日)、110年10月13日(重新鑑定日期為115年10
月31日)經鑑定有中度精神障礙乙節,業據提出上開中華民
國身心障礙證明2份及凱旋醫院112年3月16日出具之診斷書
在卷可參(見原審審訴卷〈下稱審訴卷〉第31至33頁)。惟經
原審調閱上訴人於凱旋醫院因思覺失調症之就診病歷,上訴
人曾於97年、103年、110年間前往就診,且於97年間尚未經
診斷認其患有思覺失調症,有凱旋醫院112年10月3日高市凱
醫成字第11271837100號函附病歷資料在卷可稽(見原審病
歷卷第9至44頁)。足見上訴人於簽立系爭契約前後相近時
期,均無在該醫院看診之事實。再者,上訴人於103年11月3
日、110年10月13日雖經鑑定有中度精神障礙;上訴人固於1
03年間取得之中度精神障礙證明,然並未提出其於104年11
月30日起有再就精神狀態重新鑑定之事證。則上訴人自104
年11月30日起至系爭契約簽立(即106年3月8日)時,無從
證明其仍患有思覺失調症,以及其有無因此病症致其精神狀
態處於無意識或精神錯亂中之情形下,而簽立系爭契約。
⒊上訴人雖又主張其自102年1月25日至110年9月28日止,於家
慈診所共就診135次,且經診斷患有思覺失調症乙節,業據
提出110年10月1日家慈診所門診個案治療摘要為據(見原審
卷第29頁),並有本院向家慈診所函詢上訴人自102年1月25
日至113年2月間就診病歷資料在卷可參(見本院卷第283至3
25頁)。惟經原審函詢家慈診所上訴人於105年3月間停止治
療,是否會造成其病情惡化而有精神錯亂或無意識之可能,
該診所回覆:上訴人於105年3月4日門診後至107年1月24日
再次回診期間,均未回診診療,並無從判斷此期間之精神狀
態及行為能力等語,有家慈診所113年3月11日(113)家慈
字第113001號函文在卷可參(見原審卷二第277頁)。則依
上揭家慈診所回函及上訴人病歷資料,均無從認定上訴人係
處於無意識或精神錯亂下而簽立系爭契約。另上訴人於112
年1月5日經高雄市立大同醫院(委託財團法人私立高雄醫學
大學經營,下稱大同醫院)認定其於110年4月1日經診斷所
患之神經科疾病,並未導致精神錯亂或意識喪失,有大同醫
院112年1月18日高醫同管字第1110505954號函附案件回覆表
附卷可考(見前案卷第87至89頁)。則依上開事證,均不足
以認定上訴人係於無意識或精神錯亂之情形,而簽立系爭契
約之事實。
⒋查,上訴人為專業之執業地政士,執業期間已近30年,並曾
任社團法人高雄市地政士公會之理事,並於105年8月2日加
入地政達人不動產仲介公司團隊,又於105年11月14日繳納2
00元補換發不動產經紀營業員證明,以及於105年5月7日至8
月27日間、11月8日至11月10日期間、108年6月28日至7月12
日期間,均曾參加不動產經紀營業員訓練,且領有專業證書
等節,有上訴人為地政士之網頁資料、擔任地政士名片、經
紀人及經紀營業員證書(明)資訊、地政達人不動產仲介公
司團隊加盟金收據、內政部委託中華民國不動產代銷經紀商
業同業公會全國聯合會辦理不動產經紀營業員登錄及發證作
業收納款項收據、收據、不動產經紀營業員證明、不動產經
紀營業員專業訓練證明書及勞動部勞動力發展署產業人才投
資計畫結訓證書在卷可稽(見原審卷一第91至95頁;前案卷
第49至51、55至67頁)。再者,上訴人於106年1月25日,亦
向陽信商業銀行楠梓分行辦理貸款,並於「個人資料表」填
載其經營施秀芬地政士事務所,從事代書25年,105年收入1
20萬元,且於106年2月1日尚有出租系爭房地予莊鎮先,於1
04年間曾辦理信用卡,此有陽信商業銀行楠梓分行112年9月
13日陽信楠梓字第1120012號函暨附件在卷可考(見原審卷
二第9至23、39至43、69頁)。另上訴人於106年3月7日因買
受之房屋有漏水瑕疵,與訴外人林若蓁在高雄市前鎮區調解
委員會成立調解,有該會106年民刑調字第55號調解書1份附
卷可佐(見原審審訴卷第35頁)。綜觀上訴人於104年至106
年間於簽立系爭契約期間,既有前述在社會從事上開工作,
並順利受訓完成並取得上開合格證書,且可自行向銀行辦理
貸款、申請信用卡及處理上開調解事宜等情以觀,足見上訴
人當時具有相當生活能力,亦具有可為社會經濟活動之能力
。則本院審酌上揭事證,認上訴人並未處於無意識或精神錯
亂之情形下,而簽立系爭契約。至上訴人主張其當時僅有取
得證明,並無職業之事實云云,然此與上開其申辦貸款(10
6年1月25日)自行填載自陳已職業多年,並領取薪資等情顯
有不符,應屬無據。
⒌綜上,上訴人先位依民法第75條規定,請求確認兩造訂立系
爭契約無效云云,委無可採。
⒍至上訴人主張:伊雖有系爭契約上出賣人處簽名,但當時契
約上其他內容為空白,印章亦非伊所有。伊有收到蘇葵羚之
匯款,但不知是什麼款項。故伊並無簽立系爭契約云云。然
經向亞太建築經理有限公司調取系爭契約(含買賣價金信託
申請書)以觀(見本院卷第391至399頁),兩造於106 年3
月8 日簽立系爭契約,約定由上訴人以310萬元出售系爭房
地予被上訴人。又參以上訴人於前案係請求被上訴人將系爭
房地「賣回」予上訴人乙節,並於起訴狀自承:因被告蘇貴
燕遊說原告(指上訴人)把系爭房地出售給被告蘇葵羚,使
其在高雄有可以居住之處,原告經不起被告蘇貴燕之遊說,
就決定以305萬元出售給蘇葵羚等語(見前案卷第15、17頁
),且上訴人業已收受買方依系爭契約所應給付之價金完畢
(見下述㈡),而上訴人迄至本件本院審理時始主張:本件
買賣沒有簽約等語(見本院卷第377頁),則上訴人此部分
主張,自難採信。
⒎從而,系爭契約既屬有效,兩造間就系爭房地所有權移轉登
記之物權行為亦屬有效。因此,蘇葵羚以每月1萬500元租金
,出租系爭房屋予莊鎮先等人,並向其等收取該租金,亦有
法律上原因,上訴人並無不當得利。則上訴人先位依民法第
767條第1項中段規定,請求蘇葵羚應將系爭房地所有權移轉
登記塗銷,及依民法第179條規定,請求蘇葵羚應給付63萬
元本息,均屬無據。
㈡上訴人備位主張依系爭契約及民法第367條規定,請求被上訴
人應給付上訴人216萬8,305元本息,有無理由?
上訴人於106年2月2日以系爭房地向陽信商業銀行貸款220萬
元,陽信商業銀行於106年2月6日登記為系爭房地抵押權人
,嗣因清償債務於同年4月18日塗銷全部抵押權登記,有陽
信商業銀行楠梓分行112年9月13日陽信楠梓字第1120012號
函附資料在卷可稽(見原審卷二第9至107頁)。則上訴人向
陽信商業銀行楠梓分行貸款以購買系爭房地,嗣兩造簽立系
爭契約後,蘇葵羚即經由其名下臺灣銀行帳戶匯入200萬795
元至上訴人陽信商業銀行楠梓分行帳戶,以及代為清償其銀
行剩餘貸款19萬9,205元,則蘇葵玲已給付價金完畢,有臺
灣銀行高雄分行112年12月28日高雄徵字第11250025971號函
、陽信商業銀行股份有限公司112年11月16日陽信總受審字
第1129938922號函、陽信商業銀行楠梓分行112年9月13日函
、亞太建築經理有限公司陳報系爭房地買賣價金支付款暨撥
款細項相關文件及被上訴人匯款單據在卷可考(見原審卷二
第157、165至188、229、243頁),足認蘇葵羚業已給付系
爭契約買賣價金完畢。則上訴人主張:伊並未取得200萬795
元,及被上訴人尚積欠216萬8,305元價金未給付云云,顯與
前揭事證不符,不足採信。因此,上訴人備位依系爭契約及
民法第367條規定,請求被上訴人應給付上訴人216萬8,305
元本息,亦屬無據。
七、綜上所述,上訴人先位主張依民法第75條、第767條第1項中
段、第179條規定,備位主張依系爭契約及民法第367條規定
,㈠先位請求:⒈確認兩造就系爭房地於106年3月8日所訂立
買賣契約無效。⒉蘇葵羚應將系爭房地於106年4月11日以買
賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷。⒊蘇葵羚應給付上訴
人63萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年
利率5%計算之利息,暨自起訴日起至蘇葵羚塗銷前項房地所
有權移轉登記止,按月給付上訴人1萬500元。㈡備位請求:
被上訴人應給付上訴人216萬8,305元,及自106年4月16日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息;均無理由,應予駁
回。從而,原審為上訴人敗訴之判決,並無不合。上訴論旨
指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
九、據上論結,本件上訴為無理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 31 日
民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 李珮妤
法 官 郭慧珊
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,其
未表明上訴理由者,應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書(
均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀,並依附註條文規定辦理。如委任律師
提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 31 日
書記官 邱斈如
附註:
民事訴訟法第466條之1:
對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人,但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為
法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認適當者,亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形,應於提起上訴或委任時釋明之。
KSHV-113-上-145-20250331-1