返還租賃房屋等
臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第2041號
原 告 陳如昕 住○○市○○區○○○路00巷00弄0 0號0樓
訴訟代理人 王惠光律師
複代理人 陳麗蘭律師
被 告 周朝銓
上列當事人間返還租賃房屋等事件,本院於民國113年12月23日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○巷○○○號三樓房屋騰
空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾捌萬肆仟元,及自民國一一
三年八月九日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利
息。
三、被告應自民國一一三年八月九日起至騰空遷讓返還上開房屋
之日止,按月於每月十九日給付原告新臺幣貳萬元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後,
得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬柒仟伍佰陸拾壹元為
原告預供擔保,得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣陸拾貳萬為被告供擔保後,得
假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾捌萬肆仟元為原告預供
擔保,得免為假執行。
七、本判決第三項所命各期已到期部分,於原告以每期新臺幣柒
仟元為被告供擔保後,得假執行。但被告如以每期新臺幣貳
萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而
為判決。
貳、實體事項
一、原告主張:被告於民國97年間起向訴外人即伊父陳茂松承租
臺北市○○區○○路0段0巷00號3樓房屋(下稱系爭房屋),雙
方曾於104年11月23日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約
),約定租期為104年12月20日至106年12月19日,租金應於
每月20日前按月繳納2萬元,押租保證金為3萬元。系爭租約
租期屆至後,雙方未再簽定新約而轉為不定期限租賃契約,
因被告於102年起未按期繳納租金,經陳茂松屢次催討,被
告遂於109年8月19日提出承諾書面(下稱承諾書),表明願給
付陳茂松109年8月以前累欠之租金116萬8,000元,惟被告並
未履行。伊於110年4月14日繼承取得系爭房屋所有權後,於
113年4月30日偕同陳茂松向被告催討欠租,被告再於同日提
出切結書(下稱切結書),表明願於同年5月15日結清欠租,
最終仍未給付。陳茂松嗣於113年6月18日將其與被告間就系
爭房屋租賃之相關權利讓與伊,因被告積欠之租金額已逾2
個月以上,合於土地法第100條第3款規定得終止租約收回房
屋之要件,爰以本件起訴狀繕本送達作為權利讓與及終止不
定期限租賃契約之通知,並依民法第767條第1項前段或第45
5條規定,請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告,及依租
賃契約與債權讓與之法律關係,請求被告給付積欠至113年6
月19日之租金188萬4,000元與法定遲延利息,暨依民法第17
9條規定,請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返
還系爭房屋之日止,按月於每月19日給付原告相當於租金之
不當得利2萬元,並聲明:㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還
原告。㈡被告應給付原告188萬4,000元,及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。㈢被告應
自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止,
按月於每月19日給付原告2萬元。㈣上開三項聲明願供擔保,
請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、本院之判斷:
㈠原告主張之事實,業據提出建物登記第一類謄本(見本院113
年度士司簡調字第870號卷【下稱司簡調卷】第18頁)、系
爭租約(見司簡調卷第22頁至第30頁)、承諾書(見司簡調
卷第34頁)、切結書(見司簡調卷第36頁)、權利讓與同意
書(見司簡調卷第38頁)為證,被告經合法通知,未於言詞
辯論期日到場,亦未提出書狀爭執,依民事訴訟法第280條
第3項本文準用同條第1項本文規定,視同自認,原告之主張
,堪信為真實。
㈡按租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租
人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約,民法
第451條定有明文。查陳茂松與被告於104年11月23日就系爭
房屋租賃簽訂系爭租約,該租約於106年12月19日屆期後,
陳茂松就被告持續使用系爭房屋未為反對,被告並因陳茂松
多次催討租金,於109年8月19日、113年4月30日先後出具承
諾書、切結書,分別記載「109年8月28日匯款0000000」(
見司簡調卷第34頁)、「有關台北市○○路0段0巷00號3F承租
戶到113年5月15日積欠房租結清,如未兌現即刻搬遷清空」
等語(見司簡調卷第36頁),表明願清償積欠租金之意思,可
認陳茂松與被告間就系爭房屋租賃,於106年12月20日以後
視為不定期限租賃契約。
㈢次按出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:三、承租人
積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時,土地法第
100條第3款定有明文。又承租人租金支付有遲延者,出租人
得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內
不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金
之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約
。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個
月時,始得終止契約,民法第440條第1項、第2項亦有規定
。查:
⒈觀諸上開承諾書所載,可認被告於109年8月19日承認積欠陳
茂松租金116萬8,000元,加計被告積欠109年9月19至113年6
月19日共46個月之租金92萬元(2萬元×46個月=92萬元),
被告租賃系爭房屋期間合計積欠租金208萬8,000元(1,16萬
8,000元+92萬元=208萬8,000元),扣除原告所陳被告繳付
之押租保證金3萬元及租金17萬4,000元,被告積欠租金188
萬4,000元(208萬8,000元-3萬元-17萬4,000元=188萬4,000
元),顯已逾2個月租金之租額,陳茂松前既已屢次催討租
金無著,依前開規定,自得終止租約。
⒉陳茂松於113年6月18日將其與被告間系爭房屋租賃關係之權
利讓與原告,原告以起訴狀繕本之送達將權利讓與及終止租
賃關係等事宜通知被告(見司簡調卷第44頁),於同年0月0
日生送達效力,堪認原告已繼受本件租賃關係,系爭房屋之
不定期限租賃契約於同年8月9日即行終止。
㈣另按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條
前段定有明文。查兩造間租賃關係已於113年8月9日終止,
原告依上開規定,請求被告將系爭房屋騰空返還予原告,自
屬有據。
㈤再按承租人應依約定日期,支付租金。無約定者,依習慣,
無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支
付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於
收益季節終了時支付之,民法第439條定有明文。本件被告
迄113年6月19日止,共積欠租金188萬4,000元,已如前述,
原告依租賃契約約定及債權讓與之法律關係,請求被告給付
188萬4,000元,亦有理由。
㈥又按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其
利益;但依其利益之性質不能返還者,應償還其價額,民法
第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人
房屋,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念(最
高法院61年度台上字第1695號判決參照)。本件租賃契約於
113年8月9日終止後,被告占有使用系爭房屋,難認有合法
之占有權源,依前開說明,被告係獲有相當於租金之利益,
並致原告受有損害,衡以被告係以每月2萬元之價格承租系
爭房屋,其每月所受之利益應為2萬元,原告主張依民法第1
79條規定,請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年8月9日
起至被告騰空返還系爭房屋之日止,按月於每月19日給付2
萬元,亦屬有據。
四、末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責
任。遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息。民法第229 條第1 項、第233 條第
1項前段分別定有明文。又應付利息之債務,其利率未經約
定,亦無法律可據者,週年利率為5%,為同法第203 條所明
定。本件被告應於每月20日前繳付租金,被告未遵期給付,
應負遲延責任,原告就被告積欠租金188萬4,000元部分,併
請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月9日(見司簡調卷第4
4頁)起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,亦應許之
。
五、綜上所述,原告依民法第455條規定,請求被告將系爭房屋
騰空遷讓返還原告;依租賃契約、債權讓與之法律關係,請
求被告給付188萬4,000元,及自113年8月9日起至清償日止
,按週年利率5%計算之利息;依民法第179條規定,請求被
告自113年8月9日起至騰空返還系爭房屋之日止,按月於每
月19日給付2萬元,均有理由,應予准許。
六、原告就本院准許遷讓返還系爭房屋部分,另依民法第767條
第1項前段規定請求,屬訴之客觀重疊合併,本院既認原告
依同法第455條規定請求有理由,縱經審酌同法第767條第1
項前段規定,亦無從為更有利於原告之判斷,此部分無庸加
以論究,附此敘明。
七、原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行,經核於法
並無不合,爰酌定相當之擔保金額予以准許,併依職權酌定
相當擔保金額,宣告准被告預供擔保而免為假執行。
八、訴訟費用分擔之依據:民事訴訟法第78條。。
中 華 民 國 114 年 1 月 17 日
民事第一庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
書記官 周苡彤
SLDV-113-訴-2041-20250117-1