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給付租金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度岡小字第579號原告莊家妤被告王識盛上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣玖仟零玖拾捌元，及自民國一一三年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣玖仟零玖拾捌元為原告預供擔保，免為假執行。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告前向原告承租門牌號碼高雄市路○區○○路00 巷0號之B2室（下稱系爭房屋），雙方約定每月租金新臺幣（下同）4,200元、押金4,200元，且租賃期間之電費由被告自行負擔，並簽訂有房屋租賃契約書1份（下稱系爭租約）。未料，被告承租系爭房屋後，截至民國111年7月12日被告搬走而終止租約之日為止，仍積欠111年5月1日至7月12日之租金10,080元、111年4月至7月電費1,755元、1,463元未為給付，且扣除押金4,200元後，仍積欠租金、電費共9,098元未償。為此，依系爭租約之法律關係提起本訴，請求被告負清償責任等語。聲明：如主文第1項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。四、本院之判斷：　　原告主張之前揭事實，已據提出房屋租賃契約書、兩造通訊軟體對話紀錄等件為佐（見本院卷第11至19頁、第39至49頁），且被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1 項規定，應視同自認，是原告主張事實，自堪信為真。依此，原告請求被告應給付承租系爭房屋所積欠之租金、電費扣除押金4,200元後之餘額9,098元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年9月13日起至清償日止(起算依據見本院卷第25頁)，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許，爰判決如主文第1項所示。五、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　岡山簡易庭　法　　　官楊博欽以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），均須按他造當事人之人數附繕本。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　顏崇衛訴訟費用計算式：裁判費（新臺幣）　 1,000元合計　　　　　　　 1,000元

2025-03-13

GSEV-113-岡小-579-20250313-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1360號原告劉伊梳陳芃伊余進富共同訴訟代理人莊慶洲律師複代理人林恆碩律師被告美術達觀公寓大廈管理委員會法定代理人鐘俊宏訴訟代理人陳呈雲律師被告順楓企業社即李正雄訴訟代理人陳盈壽律師複代理人廖珮羽律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告劉伊梳、余進富分別為門牌號碼臺中市○區○○街000○0號建物（下稱系爭266之3建物）、臺中市○區○○街000○0號建物（下稱系爭266之6建物）之所有人，而原告陳芃伊為門牌號碼臺中市○區○○街000○0號建物（下稱系爭266之5建物）之承租人。被告美術達觀公寓大廈管理委員會（下稱美術達觀管委會）委託被告順楓企業社即李正雄（下稱順楓企業社）於民國111年5月19日進行社區水塔清潔作業，卻未告知被告順楓企業社該社區排水管線以往有發生地面排水回冒，並指示被告順楓企業社將水塔積水以地面排水方式排出，致因其施工不慎造成原告等之建物之地面排水回滲，使原告等之建物天花板、牆壁、室内裝潢及室内存放之物品有多處損壞，上開事實亦為被告美術達觀管委會於同年8月10日管委會會議中承認。　㈡原告等因被告之過失致受有損害，原告等爰依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第189條及公寓大廈管理條例第 6條第1項第3款、第2項規定，得向被告請求全部損害之連帶賠償責任，茲就原告等得請求經濟上損害賠償之範圍分別陳述如下：　⒈原告劉伊梳部分為新臺幣（下同）342,170元：　原告劉伊梳所有系爭266之3建物因被告施工不慎造成漏水，使其1樓天花板油漆剝落、木製窗簾盒發霉、實木地板泡水發脹翹起、崁燈（投射燈）毀損、沙發發霉等損失，皆須拆除並重新裝潢，是原告劉伊梳向被告請求此部分回復原狀費用約184,170元及沙發回復原狀費用18,000元，應屬有據。以上回復原狀費用合計202,170元【計算式：184,170＋18,000＝202,170】。又系爭266之3建物2樓於110年8月1日出租予訴外人劉晉源，雙方並簽訂房屋租賃契約書，約定出租期間自110年8月1日至112年7月31日，租金每月10,000元。而原告依上開房屋租賃契約書，本可預期至112年7月31日止可獲得租金收益，惟因被告之過失使系爭266之3房屋2樓租約於111年5月19日提前終止，致原告受有租金上損失，故原告得請求共14個月之租金損失合計140,000元【計算式：10,000×14＝140,000】。　⒉原告陳芃伊部分為60,000元：　　系爭266之5建物1、2、3樓因被告施工不慎造成漏水，使其天花板及牆面油漆泡水剝落，是原告請求損害賠償，應屬有據。而原告陳芃伊於111年7月28日已先支付3樓主臥室回復原狀必要費用共7,000元，至於剩餘尚未回復原狀部分，原告須將天花板原滲水部分清理完畢後再重新粉刷天花板所花費用約53,000元，故原告陳芃伊得請求回復原狀費用合計60 ,000元【計算式：7,000＋53,000＝60,000】。　⒊原告余進富部分為253,700元：　　系爭266之6建物因被告施工不慎造成漏水，使其1樓置物櫃踢腳板泡水膨脹、2樓天花板結構受損、樓梯實木地板及平台隆起、3樓房門泡水膨脹、3樓藏書泡水損壞，原告將上開損毁物件更換及清理之費用約115,100元。另系爭266之6建物2、3樓地板亦因泡水而毀損，拆除後回復原狀費用約138, 600元。以上回復原狀費用合計253,700元【計算式：115,10 0＋138,600＝253,700】。　㈢又原告等居住之系爭266之3、之6、之5建物（下合稱系爭建物），因被告施工不慎造成漏水，導致上開建物之天花板產生壁癌、沙發與地板因泡水而發霉，故對於原告等之身體健康產生損害，故原告等爰依民法第195條第1項規定，請求精神慰撫金各30,000元，應屬有據。是以，原告劉伊梳得請求之損害賠償金額合計為372,170元【計算式：342,170＋30,00 0＝372,170】；原告陳芃伊得請求之損害賠償金額合計90,00 0元【計算式:60,000＋30,000＝90,000】；原告余進富得請求之損害賠償金額合計283,700元【計算式：253,700＋30,000＝ 283,700】。　㈣並聲明：　⒈被告等應連帶賠償原告劉伊梳372,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒉被告等應連帶賠償原告陳芃伊90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊被告等應連帶賠償原告余進富283,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒋願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告方面：　㈠被告美術達觀管委會則以：　⒈原告等迄今均無法提出直接證據證實被告美術達觀管委會於1 11年5月19日委託被告順楓企業社派員進行社區清洗水塔作業導致原告等之系爭建物遭受淹水、室內裝設之設備受損，而係以臆測之方式提起本件訴訟，顯然於法無據。況當時係由被告順楓企業社所承攬社區清洗水塔作業，係以全部清洗完畢後給付酬金，並非雇傭被告順楓企業社員工清洗水塔，因此於承攬工作過程中所造成他人之損害，定作人依法是否需負損害賠償責任，除非能證明被告美術達觀管委會有相當之過失。故原告等對被告美術達觀管委會之請求，顯然有所誤解，應顯無理由。且公寓大廈管理委員會未具有石塔法上權利能力，亦不具有侵權行為之責任能力，自非可為侵權行為損害賠償之義務人。　⒉另原告陳芃伊、劉伊梳分別前於110年3月2日即已反應系爭26 6之3建物和系爭266之5建物室內3樓房間牆壁滲水，其曾經防漏廠商評估係因系爭建物4樓住戶陽台可能積水，防水破壞所導致，需管委會出面做協調及告知，嗣經被告美術達觀管委會於110年12月16日以存證信函函覆在案，顯見非如原告陳芃伊、劉伊梳所稱之情節，是原告等之主張，顯無理由。再者，原告等僅提出被告美術達觀管委會111年8月份會議紀錄為請求損害賠償之依據，該會議紀錄上僅係記錄社區住戶所反應之意見，並不足以證實原告等之系爭建物確實因被告美術達觀管委會於上揭時、地委請被告順楓企業社派員清洗水塔所造成。綜上所述，原告等之請求既均有所可議之處，應予以判決駁回等語，茲為抗辯。　⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　㈡被告順楓企業社則以：　⒈被告順楓企業社並無施工不慎之情形。由原告等所提被告美術達觀管委會111年8月份會議紀錄內容可知，被告順楓企業社施工時，均依一般水塔清洗作業應注意事項確定遵守並完全注意、且於本次清洗水塔施工前未曾收到該社區以往有發生清洗水塔造成地面排水回冒之警示或通知，且於清洗作業中發生排水回冒，隨即停止清洗。且同參上開會議紀錄，造成本次排水回冒情事，應是被告美術達觀社區之排水管線有堵塞所致，而被告順楓企業社本次係第一次受被告美術達觀社區委託清洗水塔，前亦有向被告美術達觀社區確認是否有阻塞之狀況，然被告美術達觀社區並未事先告知。故本次排水回冒事件並非被告順楓企業社有任何故意、過失之不法侵害行為，原告等之請求，於法無據。　⒉就原告等請求損害賠償，分別表示意見如下：　　⑴原告劉伊疏部分：　　請求其所有系爭266之3建物内稱因漏水導致1樓天花板油漆剝落、木製窗簾盒發霉、實木地板泡水發脹翹起、崁燈（投射燈）毀損、沙發發霉等損失，回復原狀費用約184,170元，並提出估價單為證，另又提出全新沙發之估價單18,000元，合計202,170元，然上開費用皆未提出已使用年限，並計算折舊，損害賠償之計算恐有過高之虞。　⑵原告陳芃伊部分：　　其為系爭266之5建物之承租人，稱因漏水導致系爭266之5建物天花板及牆面油漆泡水剝落，其於111年7月28日已先支付 3樓主卧室回復原狀必要費用7,000元，剩餘回復原狀費用需 53,000元。然系爭266之5建物非原告陳芃伊所有，原告陳芃伊僅為承租人，其為何得本於所有權受侵害而為請求，其租賃物受有損害，其所需請求對象為出租人，故原告陳芃伊如係本於侵權行為為本件之請求權基礎，恐有當事人不適格之情形。退步言，上開修繕費用亦皆未提出已使用年限，並計算折舊，損害賠償之計算恐有過高之虞。　⑶原告余進富部分：　　請求其所有系爭266之6建物内，稱因漏水導致1樓置物櫃踢腳板泡水膨脹、2樓天花板結構受損、樓梯實木地板及平台隆起、3樓房門泡水膨脹、3樓藏書泡水損壞，回復原狀費用約115,100元，並提出估價單為證，另又提出2、3樓地板因泡水毀損，拆除後回復原狀費用約138,600元，合計253,700 元，然上開費用亦皆未提出已使用年限，並計算折舊，損害賠償之計算恐有過高之虞。　⑷另原告劉伊疏稱其所有系爭266之3建物，出租予劉晉源，每月租金10,000元，因本事故與劉晉源租約已於111年5月19日提前終止，然參書狀內並無終止租約之相關證據，且原告劉伊疏與劉晉源是否係因本事故終止租約，堪非無疑。退萬步言，原告劉伊疏請求租金收益之損害，其所侵害之權利為何，尚須待原告劉伊疏指明。　⑸又原告等稱因本事故致其身體健康產生損害，各請求慰撫金3 0,000元，原告應舉證明其何來因本事故致其何處之身體健康受侵害或產生損害，本件僅是物品受損害之情形，竟可請求精神慰撫金，此部分亦待原告等指名等語，茲為抗辯。　⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　三、得心證之理由　㈠原告主張被告順楓企業社承攬被告美術達觀管委會之水塔清潔作業，於111年5月19日進行水塔清潔等情，為被告所不爭執，堪信為真。　㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。民法第184條第1 項前段、第189條定有明文。原告主張被告順楓企業社於清洗水塔時未先確認水管是否阻塞，具有過失，且被告美術達觀管委會未告知被告順楓企業社此情形，指示亦有過失，為被告所否認，原告自應就此事實負舉證之責，經查：　⒈按非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言。是非法人之團體因上開相同情事侵害他人權利時，除法律明文排除外，自應認其有侵權行為能力，庶免權利義務失衡（最高法院103年度台上字第115 號判決意旨照）。再按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第 40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。原告主張被告美術達觀管委會於指示被告順楓企業社進行清洗水塔工作時有過失，因而致原告所有權受侵害，被告美術達觀管委會雖為非法人團體，然其係為美術達觀社區全體住戶執行任務，原告主張此行為致渠等受有損害，依前揭最高法院判決意旨，應認被告美術達觀管委會具有侵權行為能力，被告美術達觀管委會此部分答辯並無足採。　⒉次查，依原告提出美術達觀社區111年8月份管理委員會會議紀錄（見本院卷第45-47頁），其中議題五記載：「清洗水塔導致一樓住戶地面排水回冒造成水損事件處理案。說明： ⑴本社區於111年5月19日進行頂樓水塔及地下室蓄水池清洗作業。⑵本項清洗作業委由順楓企業社承攬施工。⑶順楓施工時，均依一般水塔清洗作業應注意事項確定遵守並完全注意。⑷順楓企業社施工前未曾收到社區以往有發生清洗水塔造成地面排水回冒之警示或通知。⑸清洗作業中發生排水回冒情事，隨即停止清洗，並造成266-2號、266-3號、266-5號、266-6號等四戶室內物品因淹水造成損失。⑹管理委員會為避免再次發生淹水缺失，業已發包委由黃金甲公司承攬每3 個月進行排水管線之疏通作業1次。」等語，固然可見於111 年5月19日被告順楓企業社進行水塔清洗作業時，發生排水回冒之情事至原告屋內之情形，然會議記錄上記載被告順楓企業社係按照一般清洗水塔應注意事項進行，並未曾收到以往有發生清洗水塔致地面排水回冒之通知，且於發生排水回冒情形後，隨即停止清洗，憑此自難認定被告順楓企業社於水塔清洗時有何過失，亦無從憑此認定被告美術達觀管委會於指示或定作時有何過失，原告復未提出其他證據證明此情，殊難採信。原告另聲請函詢臺灣自來水公司台中服務所確認清洗水塔之一般作業流程（見本院卷第341頁），然此與被告順楓企業社於進行清洗水塔時有時過失並無直接關聯，認無調查必要。　⒊原告另稱被告美術達觀管委會未盡維護公有管線之義務，美術達觀社區於109年8月間即發生汙水管倒灌事件，於110年8 月又發生公管漏水事件，同年9月、11月又發生因公管堵塞導致住家漏水或積水逆溢等情形，致本件淹水事件造成原告所有權受侵害等語。然原告所稱上開事件，距其本件主張於 111年5月19日之清洗水塔時排水回冒事件，均已有相當時間，尚難憑此認定與本件有何關聯，原告復未提出其他證據證明，無從憑此認定被告美術達觀管委會有何指示或定作上之過失。四、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付原告劉伊梳372,170元、原告陳芃伊90,000元、原告余進富2 83,700元及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、原告聲請調查證人即監委陳鵬宇，欲證明清洗水塔時原告屋中同時發生漏水等情（見本院卷第329頁），然自前揭美術達觀管委會會議記錄，已足認確有於清洗作業中發生排水回冒之情形，此部分調查並無必要。原告另聲請履勘現場（見本院卷第300頁），然原告主張之清洗水塔事件發生於000年 0月00日，迄今已距相當時間，亦無從自現場還原當時被告順楓企業社進行水塔清洗之情形，亦無調查必要。末原告聲請鑑定損害數額部分（見本院卷第321-323頁），因原告不能證明被告有何過失，被告不負損害賠償責任，自無必要鑑定原告所受損害之金額。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍

2025-03-13

TCDV-113-訴-1360-20250313-1

簡上

臺灣臺北地方法院

給付租金等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度簡上字第153號上訴人柒柒捌玖國際有限公司兼法定代理人楊智雄共同訴訟代理人林鼎鈞律師林芸亘律師蔡昌霖律師被上訴人遠銀國際租賃股份有限公司法定代理人王健誠訴訟代理人譚聖衛上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國111年11月1 5日本院臺北簡易庭111年度北簡字第6637號第一審判決提起上訴，本院於114年2月12日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人連帶給付被上訴人新臺幣壹拾參萬肆仟玖佰貳拾伍元本息，及關於如不能返還原判決主文第二項前段所載車輛時，命上訴人連帶給付被上訴人逾新臺幣壹佰貳拾玖萬肆仟元本息部分，以及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定，且依同法第436條第2項，於簡易訴訟程序準用之。被上訴人於原審依車輛租賃合約書（下稱系爭租約）第7條第1項約定，於起訴聲明第2項後段請求上訴人柒柒捌玖國際有限公司（下稱柒柒捌玖公司）如不能返還車牌號碼000－0000、廠牌BMW、型式740LI SEDAN、車身號碼WBA7E2102GG404751之車輛（下稱系爭車輛）時，應與上訴人楊智雄（下稱楊智雄）連帶給付被上訴人新臺幣（下同）170萬元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱170萬元本息）。嗣於本院審理時，追加依民法第184條第1項前段、第226條規定為請求權基礎（本院卷第396、432頁），其追加之法律關係仍援用原訴之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭，故其請求之基礎事實應屬同一，依上開規定，被上訴人所為訴之追加，應予准許。　　貳、實體方面：一、被上訴人主張：柒柒捌玖公司於民國109年12月22日邀同楊智雄為連帶保證人，與伊簽訂系爭租約，約定由柒柒捌玖公司向伊承租系爭車輛，租賃期間自109年12月22日起至111年 12月21日止，並以每月為1期，共24期，每期繳付租金6萬7, 000元，柒柒捌玖公司並同時給付伊88萬元作為履約保證金。詎柒柒捌玖公司自第10期起即未繳納租金，已違反系爭租約第8條第1項第1款約定，伊乃依同條第2項約定於110年11 月3日寄發新北市政府郵局第662號存證信函（下稱系爭存證信函）向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人於同年月4日收受該函。又系爭租約終止後，柒柒捌玖公司尚有剩餘15期之未到期租金計100萬5,000元（計算式：15期×6萬7, 000元＝100萬5,000元），而柒柒捌玖公司有未能依約如期支付租金之違約行為，致系爭租約提前終止，應依系爭租約第 8條第2項約定給付伊以未到期租金計算之違約金100萬5,000 元。再依系爭租約第3條第10項約定應由柒柒捌玖公司負擔而由伊先行代墊之停車費、罰款計9,925元，柒柒捌玖公司亦應支付。以上合計101萬4,925元（計算式：100萬5,000元＋9,925元＝101萬4,925元）上訴人未為清償，經扣除柒柒捌玖公司預先給付之保證金88萬元後，尚欠13萬4,925元，應由上訴人連帶給付。另系爭租約既經終止，依系爭租約第7 條第1項約定，柒柒捌玖公司自應將系爭車輛返還予伊，而依權威車訊雜誌可知，系爭車輛現值為170萬元，是如柒柒捌玖公司無法返還系爭車輛時，為給付不能，且侵害伊之系爭車輛所有權，上訴人應連帶賠償伊170萬元。爰依系爭租約第8條第1項第1款、第2項、第3條第10項、第7條第1項約定、民法第184條第1項前段、第226條規定及連帶保證法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠上訴人應連帶給付被上訴人13萬4,925元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止，按週年利率14.6%計算之利息（下稱13萬4,925 元本息）；㈡柒柒捌玖公司應將系爭車輛返還被上訴人。如不能返還時，應與楊智雄連帶給付被上訴人170萬元本息。二、上訴人則以：兩造於109年12月22日簽訂系爭租約，後又簽訂車輛買賣契約書（下稱系爭買賣契約），均於簽約當日生效，而系爭買賣契約構成系爭租約之部分，依照契約更新原則應係以後約推翻前約，故就前後契約約定不同之車輛返還義務部分應以買賣契約為主，且契約更新後系爭租約應符合或類似於動產擔保交易法之「附條件買賣契約」之規定。又兩造同時先後簽訂系爭租約及系爭買賣契約，則無論形式上所訂定究係融資性租賃、營業型租賃、租購等，仍應適用實質上雙方隱藏之類似買賣契約關係。再兩造所成立之系爭租約雖名為租賃契約，惟實質上之行為態樣，實係買賣行為，仍應類推適用買賣契約法律關係。縱認系爭租約之性質為融資性租賃，依兩造租購締約真義與系爭租約條款之約定，應認定為類似買賣之無名契約。則因本件伊所繳納每期租金實為買賣價金，被上訴人就解除買賣契約「互負返還車輛與價金之義務」或「請求剩餘價金13萬4,925元（保證金扣抵後）」僅能擇一請求。縱認本件並非買賣契約，系爭租約第8 條第2項所約定之違約金過高，應予酌減。又縱認伊應負車輛返還義務，被上訴人請求返還系爭車輛之價值，並無理由等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命㈠上訴人應連帶給付被上訴人13萬4,925元本息；㈡柒柒捌玖公司應將系爭車輛返還被上訴人。如不能返還時，應與楊智雄連帶給付被上訴人170萬元本息，並宣告得、免為假執行，上訴人不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（本院卷第14、140、200、201至202、265 至266頁）：　㈠柒柒捌玖公司與被上訴人於109年12月22日簽訂系爭租約，並以楊智雄為連帶保證人，約定租賃期間自109年12月22日起至111年12月21日止，並以每月為1期，共24期，每期繳付租金6萬7,000元，且於同日即109年12月22日簽訂系爭買賣契約（原審卷第15至20頁，本院卷第127頁）。　㈡柒柒捌玖公司已給付保證金88萬元予被上訴人，雙方並簽訂保證金協議書（原審卷第111頁）。　㈢柒柒捌玖公司自109年12月22日起至110年9月21日止共9個月，向被上訴人給付共60萬3,000元（每期6萬7,000元×9個月）（原審卷第23頁）。　㈣被上訴人於110年11月3日以系爭存證信函向柒柒捌玖公司終止系爭租約，柒柒捌玖公司於同年月4日收受該函，發生終止效力（原審卷第21至22頁）。　　㈤系爭車輛自起租時起共積欠4筆未清償之罰單及停車費合計9, 925元（原審卷第25至28頁）。　㈥被上訴人取得系爭車輛之成本至少為224萬2,000元（本院卷第103至104、107至109頁）。　　五、本院之判斷：　㈠系爭租約之定性為何？　⒈按融資性租賃，係指租賃公司應承租人要求，購入租賃標的物，以融資方式出租予承租者使用，而由該承租人按期給付租金，以保租賃公司收回購買該租賃標的物之本金、利息、利潤及其他費用之一種經濟活動。由於租賃公司經營融資性租賃業務，其目的乃在於提供資金融通，又租賃公司購買租賃標的物之目的，係為與承租人訂立融資性租賃契約而將該租賃標的物提供承租人使用收益，並基於自己之計算與利益向承租人收取對價；而承租人透過租賃公司取得租賃物之所有權再出租予承租人之方式，可暫不支出標的物之全部價金，卻仍可使用收益該租賃物，其所按月給付之租金又可全部當成費用扣減稅金，雙方互蒙其利，故此種以移轉使用權限為契約主要特徵之無名契約遂逐漸盛行。由於此種型態之無名契約並未違背法令，且無悖於公序良俗，對我國工商界經濟活動，非無助益，故司法實務向對其予以承認（最高法院 90年度台上字第1841號、92年度台上字第990號、93年度台上字第482號裁判意旨參照）。　⒉經查，被上訴人於109年12月22日以220萬元向訴外人盧韻旭購買系爭車輛，並於同日與上訴人簽訂系爭租約，約定租賃期間自109年12月22日起至111年12月21日止，並以每月為1 期，共24期，每期繳付租金6萬7,000元，柒柒捌玖公司同時給付被上訴人88萬元作為履約保證金，被上訴人與柒柒捌玖公司並於同日簽訂系爭買賣契約，且將系爭車輛交付予柒柒捌玖公司等情，有行車執照、汽車買賣合約書、租賃車輛車輛點交單、系爭租約、保證金協議書、系爭買賣契約附卷可稽（本院卷第101至105、127頁，原審卷第15至20、111頁）；又依系爭契約第11條約定：「租賃車輛係出租人依據承租人指示向承租人指定車商購買之，故租賃車輛係以現況交付承租人使用，租賃輛因設計、製造、使用等瑕疵不應歸責於出租人，出租人有共同處理之義務，但承租人不得以其瑕疵作為解約之依據」（原審卷第17頁）；及雙方約定由柒柒捌玖公司給付之租金共24期，每期6萬7,000元，合計160萬8,0 00元，加計保證金88萬元，共248萬8,000元，而被上訴人取得系爭車輛之成本至少為224萬2,000元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），足認該價差乃被上訴人之利潤。以上可知系爭車輛係被上訴人依據柒柒捌玖公司之指定而購入，被上訴人再將購入之系爭車輛以融資方式出租予柒柒捌玖公司使用，而由柒柒捌玖公司按月給付租金並給付保證金，以保被上訴人收回購買系爭車輛之本金、利息、利潤及其他費用，依前揭說明，被上訴人主張系爭租約之性質為融資性租賃，應堪採信。　⒊上訴人雖辯稱兩造簽訂系爭租約後又簽訂系爭買賣契約，依照契約更新原則應係以後約推翻前約，故就前後契約約定不同之車輛返還義務部分應以買賣契約為主云云。惟按解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷（最高法院65年度台上字第2135號裁判意旨參照）。查系爭租約與系爭買賣契約為同日簽訂，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），又觀系爭租約第7條第1項約定，租期屆滿，承租人即上訴人應將租賃車輛交還出租人即被上訴人（原審卷第17頁），及系爭買賣契約所載買賣價金88萬元（本院卷第127頁），適為系爭租約約定柒柒捌玖公司應繳交之保證金金額，可知被上訴人主張雙方簽訂系爭買賣契約之真意，係待柒柒捌玖公司全額繳清租金並租期屆滿後，上訴人可以88萬元買下系爭車輛，否則系爭車輛即應返還被上訴人等語，要屬可採。系爭買賣契約既須待柒柒捌玖公司全額繳清租金並系爭租約租期屆滿後始得履行，自無以系爭買賣契約更新系爭租約之情，是上訴人此部分所辯，尚非可採。　⒋上訴人復辯稱系爭租約應符合或類似於動產擔保交易法之「附條件買賣契約」之規定，或適用實質上雙方隱藏之類似買賣契約關係，或應類推適用買賣契約法律關係，縱認系爭租約之性質為融資性租賃，依兩造租購締約真義與系爭租約條款之約定，應認定為類似買賣之無名契約云云。惟查：　⑴按稱附條件買賣者，謂買受人先占有動產之標的物，約定至支付一部或全部價金，或完成特定條件時，始取得標的物所有權之交易；又分期付價之買賣，如約定買受人有遲延時，出賣人得即請求支付全部價金者，除買受人遲付之價額已達全部價金五分之一外，出賣人仍不得請求支付全部價金，動產擔保交易法第26條、民法第389條分別定有明文。次按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第2項亦有明文；而依民事訴訟法第277 條前段規定，應由上訴人就系爭租約隱藏買賣契約之有利事實，負舉證責任。　⑵依系爭租約第7條第1項及系爭買賣契約約定（原審卷第17頁，本院卷第127頁），柒柒捌玖公司於租賃期間屆滿，除另向被上訴人購買系爭車輛外，應依系爭租約第7條第1項約定將車輛交還被上訴人，並未當然取得租賃標的物之所有權，與前開動產擔保交易法第26條規定之定義顯有不同亦非類似。又系爭租約第8條第1、2項約定（原審卷第17頁），承租人即柒柒捌玖公司有未能依約如期支付租金、違反系爭租約任何義務時，為違約，並合意於違約之情事發生時，即生提前終止租約之效力，出租人即被上訴人得不經通知或催告，逕行終止系爭租約，並請求返還租賃車輛，亦與民法第389 條分期付價買賣之性質顯有不同尚非類似。系爭契約既載明為「車輛租賃合約書」（原審卷第15頁），且如柒柒捌玖公司違反契約時，被上訴人得收回租賃車輛，於租期屆滿柒柒捌玖公司除另購買外，無從依系爭租約取得車輛所有權，已如前述，又依系爭契約第4條約定，租賃車輛之法定稅捐、保險費及年度檢驗費由出租人負擔（本院卷第16頁）等，其上開約定，與一般車輛租賃契約有關出租人及承租人之契約義務大致相同，且系爭契約非屬被上訴人所稱之附條件買賣，及民法第389條之分期付價買賣契約，亦非類似，業如前述，上訴人就系爭租約隱藏買賣契約乙節，亦未舉證以實其說，依前所述，系爭租約為融資性租賃契約，其約定之內容既與一般車輛租賃契約較為相近，應認乃係類似租賃之無名契約。　⑶至上訴人辯稱依系爭租約之約定，出租人不負有使租賃物合於使用收益狀態之修繕義務，將稅捐、保險等費用轉嫁至承租人之租金，保證金88萬元顯逾租金2期之額度，租賃物之風險與問題於交付後完全轉嫁於承租人等，與民法關於租賃契約之規定有別，而與類似買賣之無名契約較為接近云云。惟按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。是租賃物之修繕雖原則上應由出租人為之，惟契約另有訂定或另有習慣時，自亦可約定由承租人負責為之。而上開兩造所簽訂之融資性租賃契約既係合法且向為我國司法實務所承認，如前所述，則系爭契約內關於修繕事項之記載，即可認係民法第429條所指「契約另有訂定」之情況。又依系爭租約第4條約定，租賃車輛之法定稅捐由出租人負擔（原審卷第16頁），並未違反民法第427條就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔之規定，至上訴人所述出租人將稅捐、保險等費用轉嫁至承租人之租金乙節，於一般租賃關係在出租人計算應收取之租金數額時亦會發生，難認有何與民法規定不符之處。況依融資性租賃契約之性質而言，乃係出租人與承租人訂立融資性租賃契約而將租賃標的物提供承租人使用收益，並基於自己之計算與利益向承租人收取對價，則系爭租約僅為類似租賃之無名契約，而非全然係一般租賃契約，融資性租賃契約本得收取履約保證金，和一般租賃契約之押租金性質或有差異，然系爭租約關於修繕等義務由上訴人負擔，及收取履約保證金 88萬元，均係因上開融資性租賃之性質所致，否則柒柒捌玖公司於租期屆滿欲購買系爭車輛之對價異其計算之基準，亦無由依系爭買賣契約所載之價款購得系爭租賃物。加以系爭契約已載明為「車輛租賃合約書」，且如上訴人違反契約時，被上訴人得收回租賃車輛，於租期屆滿上訴人除另購買外，無從依系爭租約取得車輛所有權，核與附條件買賣、分期付價買賣契約顯有不同，業如前述，即難認系爭租約係類似買賣之無名契約，是上訴人此部分所辯，亦非可採。　⑷綜上，系爭租約為融資性租賃契約，且應認係類似租賃之無名契約。上訴人抗辯系爭契約符合或類似附條件買賣契約，或適用隱藏之類似買賣契約關係，或應類推適用買賣契約法律關係，或係融資性租賃之類似買賣之無名契約，被上訴人就解除買賣契約「互負返還車輛與價金之義務」或「請求剩餘價金13萬4,925元（保證金扣抵後）」僅能擇一請求云云，均非可採。　㈡被上訴人請求上訴人連帶給付13萬4,925元本息，是否有據？　⒈被上訴人依系爭租約第8條第1項第1款、第2項約定，請求柒柒捌玖公司給付違約金100萬5,000元，應酌減為69萬6,000 元：　⑴依系爭租約第8條違約情事第1項第1款約定：「承租人未能依約如期支付租金、其他應付款項或違反本合約任何條款或義務」、同條第2項約定：「倘有上述任一情事發生，承租人同意出租人得不經通知及催告即有權隨時終止本合約，請求承租人給付所有未到期之租金（即全部租金總額扣除已付租金）。如繳有保證金時併沒收保證金」（原審卷第17頁）。　⑵被上訴人主張柒柒捌玖公司自第10期起即未依系爭租約租賃事項表第3條約定按月繳納租金6萬7,000元，伊於110年11月 3日以系爭存證信函向上訴人終止系爭租約，上訴人於同年月4日收受該函等情，業據提出租金付款明細表、系爭存證信函及收件回執為憑（原審卷第21至23頁），且上訴人亦不爭執已發生終止效力（見不爭執事項㈣），是系爭租約應係柒柒捌玖公司有未能依約如期支付租金之違約，而由被上訴人於110年11月4日合法終止。又兩造均不爭執系爭租約第8 條第2項約定被上訴人得請求給付柒柒捌玖公司給付「所有未到期之租金（即全部租金總額扣除已付租金）」，為損害賠償預定性質之違約金（本院卷第141頁），是被上訴人以柒柒捌玖公司有違約行為，致系爭租約提前終止，依上開約定，請求柒柒捌玖公司給付違約金，應屬有據。　⑶惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 0條第1項、第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。系爭租約第8條第2項約定柒柒捌玖公司應給付之違約金為所有未到期之租金，而柒柒捌玖公司與被上訴人約定租賃期間自109年12月22日起至111年12月21日止，並以每月為1 期，共24期，每期繳付租金6萬7,000元，柒柒捌玖公司自10 9年12月22日起至110年9月21日止共9個月，向被上訴人給付共60萬3,000元，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢），是系爭租約終止後，柒柒捌玖公司尚有剩餘15期之未到期租金計100萬5,000元（計算式：15期×6萬7,000元＝100萬5,000 元），故被上訴人請求之違約金為100萬5,000元。惟審酌被上訴人實際因柒柒捌玖公司違約致系爭租約提前終止所受之損害，應為系爭車輛價值減損，參諸系爭車輛之事故減損金額為69萬6,000元，有鑑價師雜誌社所出具之第三方事故折損鑑價報告（下稱系爭鑑價報告）在卷可參（本院卷第307 頁），既69萬6,000元為被上訴人實際受到之損失，則其請求之違約金100萬5,000元，尚屬過高，應酌減為69萬6,000 元，始為適當。　⒉被上訴人得依系爭租約第3條第10項約定，請求柒柒捌玖公司給付代墊之停車費、罰款計9,925元：　⑴依系爭租約第3條第10項約定：「承租人因違反交通相關法規所應付之罰款或停車、過橋及其他類似之法定費用由承租人負擔，除出租人將交通違規暨罰單逕行移轉給承租人外，其餘款項承租人於接獲出租人通知時即以現金支付」（原審卷第15頁）。　⑵被上訴人主張伊代墊系爭車輛之停車費、罰款共計9,925元，業據提出桃園市路邊收費停車場停車費催繳通知單收據聯（繳款人收執）、舉發違反道路交通管理事件通知單等件附卷可稽（原審卷第25至28頁），應可認被上訴人確實支出上開費用，自得依系爭契約第3條第10項約定，請求柒柒捌玖公司返還代墊費用9,925元。　⒊基上，被上訴人得請求柒柒捌玖公司給付違約金69萬6,000元，及代墊之停車費、罰款9,925元，合計70萬5,925元（計算式：69萬6,000＋9,925元＝70萬5,925），而被上訴人未主張依系爭租約第8條第2項後段約定沒收保證金88萬元，並以保證金88萬元扣除柒柒捌玖公司應給付之違約金、代墊費用（本院卷第431頁），惟被上訴人得請求之金額為70萬5,925元，已如前述，經以柒柒捌玖公司已給付之保證金88萬元扣除該70萬5,925元後，被上訴人已無得向柒柒捌玖公司請求給付之違約金及代墊費用，亦無從請求楊智雄連帶給付。　　是被上訴人依系爭租約第8條第1項第1款、第2項、第3條第1 0項約定及連帶保證法律關係，請求上訴人連帶給付13萬4,9 25元本息，應屬無據。　㈢被上訴人請求柒柒捌玖公司應將系爭車輛返還被上訴人。如不能返還時，應與楊智雄連帶給付被上訴人170萬元本息，是否有據？　⒈依系爭租約第7條第1項約定：「本合約租期屆滿或解除、終止之日，承租人應將租賃車輛連同證件交還至出租人登記之營業地址或雙方議定之地點，否則承租人應負擔出租人為取回租賃車輛所支付之費用。承租人應負責將租賃車輛回復正常折舊之車況及外觀，否則出租人逕行車輛維修之金額由承租人負擔」（原審卷第17頁）。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第184條第1項前段、第226條分別定有明文。再原告訴請被告為金錢以外一定特定物之給付，同時主張被告如不能為給付時，應給付金錢為補充請求者，此種特定物之代償請求，其主位請求與補充請求兩者間有附隨關係，乃訴之客觀合併中有牽連關係之單純合併（最高法院98年度台上字第371號、94年度台上字第2041號判決意旨參照）。　⒉查系爭車輛為被上訴人所有，有行車執照附卷可稽（本院卷第101頁），柒柒捌玖公司未依約給付租金，業經被上訴人終止系爭租約，則被上訴人依系爭租約第7條第1項約定，請求柒柒捌玖公司返還系爭車輛，應屬有據。　⒊又被上訴人請求柒柒捌玖公司返還之系爭車輛，屬不可替代之特定物。而系爭契約業已終止，依系爭契約第7條第1項約定，柒柒捌玖公司負返還義務，業如前述，然柒柒捌玖公司迄今未返還系爭車輛，且自承已非其占有使用中等語（本院卷第142頁），系爭車輛為動產，僅需移轉占有即無從追查下落，堪認柒柒捌玖公司確有無法返還之可能性，被上訴人預慮將來若柒柒捌玖公司返還不能，乃其未盡保管義務致系爭車輛迄未能返還，顯有過失而可歸責於柒柒捌玖公司，不法侵害被上訴人系爭車輛所有權，應依民法第184條第1項前段、第226條規定對被上訴人負損害賠償之責。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條定有明文。被上訴人除依系爭租約第7條第1項約定，請求柒柒捌玖公司返還系爭輛外，同時依上開民法規定主張金錢賠償之補充請求，求為命如柒柒捌玖公司不能返還系爭車輛時，即應以金錢賠償其損害，核屬有牽連關係之補充請求，依上開說明，自應准許。　⒋被上訴人主張系爭車輛現值為170萬元，柒柒捌玖公司如不能返還系爭車輛時，應給付被上訴人170萬元，固具提出權威車訊雜誌為憑（原審卷第29頁），惟該雜誌僅係列同款車輛之市場價格，究非系爭車輛之實際市場價格，尚難憑採。本院另請鑑價師雜誌社鑑定結果，系爭車輛正常車況市場價格約199萬元，事故折損價值69萬6,000元，修復後市場價格約 129萬4,000元，有系爭鑑價報告可稽（本院卷第307頁），則系爭車輛實際市場價格應為129萬4,000元。被上訴人雖主張依系爭租約第7條第1項約定，柒柒捌玖公司應負責將租賃車輛回復正常折舊之車況及外觀（原審卷第17頁），故柒柒捌玖公司應賠償正常車況之市場價格，惟系爭車輛價值減損 69萬6,000元部分，本院已於前揭被上訴人請求給付違約金部分予以准許，則該損害業經填補，被上訴人尚不能重複請求，從而，如柒柒捌玖公司如不能返還系爭車輛時，應賠償被上訴人129萬4,000元。　⒌再依系爭租約第10條約定：「連帶保證人保證承租人切實履行本合約個條款之約定，如承租人有違約情事，連帶保證人願負連帶清償責任...」（原審卷第17頁）。查柒柒捌玖公司如不能返還系爭車輛時，屬違反系爭租約第7條第1項約定之違約，應依民法第226條規定對被上訴人負損害賠償，業如前述，楊智雄既為系爭租約之連帶保證人（原審卷第18頁），依連帶保證法律關係，亦應負連帶給付責任。是被上訴人請求柒柒捌玖公司如不能返還系爭車輛時，應與楊智雄連帶給付129萬4,000元，應屬有據。六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第7條第1項約定、民法第18 4條第1項前段、第226條規定及連帶保證法律關係，請求柒柒捌玖公司應將系爭車輛返還被上訴人。如不能返還時，應與楊智雄連帶給付被上訴人129萬4,000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日即111年3月2日（送達證書見原審卷第 35頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第 2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，則無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判　　決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　蔡政哲　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李桂英　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官蕭清清以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡沂倢

2025-03-12

TPDV-112-簡上-153-20250312-1

重訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 111年度重訴字第684號原告陳昱臻訴訟代理人林俊峰律師複代理人吳寶瓏律師被告傑富食品企業有限公司法定代理人陳震國訴訟代理人張雙華律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應自民國111年8月7日起至112年5月15日止，按月給付原告新臺幣140,000元，及如附表一應給付遲延利息起算日欄所示之日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國111年11月18日起至112年5月15日止，按日給付原告新臺幣918元，及如附表二應給付遲延利息起算日欄所示之日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣385,400元為被告供擔保後，得為假執行。但如被告以新臺幣1,157,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣65,800元為被告供擔保後，得為假執行。但如被告以新臺幣197,400元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序事項一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。查，兩造就坐落新北市○○區○○段○000000000地號土地(下稱系爭土地)，暨其上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭租賃物）訂有租賃契約（下稱系爭租約），並約定因系爭租約涉訟以本院為第一審管轄法院，有廠房租賃契約書第12條可憑（見本院卷一第 28頁），本院就本事件有管轄權，核先敘明。二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將系爭土地如起訴狀附圖所示A1部分土地(面積約為1434.79平方公尺，以實測後為準)，暨坐落其上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號建物，騰空返還予原告。㈡被告應自民國111年7月5日起至騰空返還前項房地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）140,000元，及自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自111年11月17 日起至騰空返還系爭房地之日止，按日給付原告280,000元，及自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣經原告於112年7月5日本院言詞辯論期日當庭撤回聲明㈠部分，被告表示同意（見本院卷第183頁），已生撤回之效力，本院自無庸就此部分審理。其後原告又於112年9月20日提出之民事訴之變更暨準備狀二，變更訴之聲明為：㈠被告應自111年7月5日起至112 年5月15日止，按月給付原告140,000元，及自各月之翌月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自111年11 月17日起至112年5月15日止，按日給付原告280,000元，及自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。原告所為訴之變更訴之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：兩造於106年5月19日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭土地及房屋，租期自106年7月5日起至115年7月4 日止，並約定自109年7月5日起至112年7月4日止，每月租金 140,000元，約定被告於每年7月4日前，將次一年度全年之每月租金，以開立到期日為每月5日之租金支票12張交付原告，由原告自行兌現。詎被告自111年7月4日起未交付次年度之租金支票予原告，亦未以其他方式給付租金，且持續占用系爭租賃物至112年5月15日始遷讓返還予原告。又被告未經原告同意擅自讓訴外人亞伯笙國際有限公司於系爭土地上搭建房舍、鐵門、鐵皮建物及施作瀝青與水泥鋪面等，致遭新北市政府認定有違反非都市土地使用管制，及農牧土地作物流倉庫使用之違法情事，已違反系爭租約第8條第3項約定，甚為明確。原告於111年10月6日寄送存證信函催告被告應於期限內給付租金，惟未獲置理。原告再於111年11月16日寄送存證信函向被告表示終止租約，被告於111年11月17日收受存證信函，系爭租約於111年11月17日已終止。被告積欠原告5個月租金（即111年7月、8月、9月、10月、11月）。租約終止後被告繼續無權占用系爭土地及系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，原告自得依不當得利之法律關係請求被告給付自111年11月17日起至被告返還系爭租賃物之日即112年起5月15日止，每月按140,000元計算之不當得利。果若鈞院認系爭租約並未於111年11月17日終止，則主張以起訴狀繕本送達被告時作為終止租約之意思表示。原告依民法第179條規定請求被告清償積欠原告之租金及租約終止後之不當得利。並依系爭租約第8條第4項約定向被告請求懲罰性違約金即按日給付依房租2倍計算之懲罰性違約金。爰依租賃之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應自111年7月5日起至112年5月15日止，按月給付原告140,000元，及自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自 111年11月17日起至112年5月15日止，按日給付原告280,000 元，及自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠被告因經營物流業務需要，透過仲介公司與原告於106年5月1 9日簽訂系爭租約，依出租物推薦表記載，系爭租賃物坐落基地面積696坪、建物總面積250坪。詎被告簽約後於系爭租賃物內設置冷凍、冷藏櫃體始發現系爭租賃物未達250坪而不敷被告需求，兩造經協調後原告同意被告得於系爭租賃物範圍內空地（亦屬被告承租範圍）由被告出資興建地上物。其後遭檢舉農牧用地挪作他用，違反區域計畫法第15條第1 項規定，裁罰60,000元罰鍰，該罰鍰原告同意由兩造各分擔 30,000元。　㈡110年間系爭租賃物遭鄰地所有人主張原告占用其土地，後原告為返還土地，同意由被告自行拆除地上物及冷凍、冷藏櫃體，拆除費用由原告負擔。被告遂將之拆除，並以拆除費用由租金扣除為由，交付原告自111年7月5日至112年1月4日止之租金支票6張，然原告收受三天後將支票全數退回，本件非被告拒不履行給付租金義務。被告曾以存證信函通知原告至被告公司收取，原告得依慣例至被告處收取租金，原告受領遲延，且原告因系爭租賃物範圍減縮，於111年11月16日發函向被告表示終止租約，並依系爭租約第8條第4項請求懲罰性違約金，自屬無據。　㈢又針對原告於111年10月6日所發之存證信函，被告曾於111年 10月13日回函表示被告可續租，惟依民法第435條第1項及第 436條規定應減少租金，自111年10月5日起至115年7月4日止，每月租金調降為100,000元，拆除費用485,000元則由兩造平均負擔，如原告不為同意，則拆除費用485,000元由原告全數負擔，並依民法第423條及第435條規定，因原告所出租之系爭租賃物占用他人土地，致被告無法設置供被告營運所需之冷凍、冷藏櫃體數量，兩造將於112年5月4日終止系爭租約。詎原告不同意上開減少租金方案，是兩造已於112年5 月4日終止系爭租約，被告主張對原告有拆除費用485,000元返還請求權之債權及111年7月、8月國稅局所得扣繳稅額與1 11年7月、8月衛福部健保署補充保險費代墊款共33,908元之返還請求權之債權、修繕大門費用6,300元之返還請求權之債權及押租保證金270,000元之返還請求權之債權，並主張以之與本件原告請求被告給付之金額抵銷等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造間不爭執之事項：　㈠兩造於106年5月19日簽訂系爭租約，約定被告向原告租用新北市○○區○○路00○0號及前廣場（柑林段1107地號），租賃期間為106年7月5日起至115年7月4日。每月租金：第1到第36 個月月租金為135,000元整，第37到第72個月月租金為140,0 00元整。租金給付方式：乙方應於簽訂本租約同時，一次交付第一年全年每月租金支票（到期日為每月5日）12張，給予甲方即出租人按期兌現。自次年度起租金之給付方式，除乙方即承租人應於每年7月4日前交付票據外，均依前述方式為之，以此類推（見本院卷第26頁）。並約定出租標的及使用範圍：⒈新北市○○區○○路00○0號及前廣場（柑林段1107地號）⒉不含後面二個車位、倉庫及果園，若甲方不使用時須無償提供給乙方使用。有廠房租賃契約書影本在卷可憑（見本院卷第25至29頁）。　㈡依系爭租約第3條約定，自111年7月5日起至112年7月4日止之每月租金為140,000元。被告尚積欠原告自111年7月5日起至系爭租約終止日止之租金。惟被告曾於111年10月13日以臺北東門郵局第266號存證信函通知原告本公司已備妥租金支票，…依往例向被告收取，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷第99至102頁）。　㈢新北市政府農業局曾於106年8月23日至新北市○○區○○段0000 地號土地現場會勘，認定現況有房舍，瀝青鋪面、鐵門、鐵皮建物等，非作農業使用已違反非都市土地使用管制等情，發函予亞伯笙國際有限公司，有關於上開土地即系爭租賃物現況為亞伯笙國際有限公司作物流倉庫使用，未依法作農業使用，通知亞伯笙國際有限公司依行政程序法第102條規定陳述意見並檢附合法證明文件乙節，有新北市政府106年9月 11日新北府地管字第1061749447號函影本在卷可憑（見本院卷第45至46頁）。　㈣原告交付被告使用之系爭租賃物範圍及面積如新北市板橋地政事務所收件日期112年3月10日、複丈日期112年3月30日、 4月12日土地複丈成果圖A、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1所示位置及面積，但B部分雙方有爭議。　㈤原告於111年10月6日寄發土城貨饒郵局第167號存證信函催告被告履行給付租金支票即給付自111年月7月起至10月份共計 560,000元之租金及交付全年租金支票，被告於111年10月11 日收受，有上開存證信函、雙掛號回執各件影本附卷可憑（見本院卷第31至34頁）。　㈥原告於111年11月16日寄發土城郵局存證信函予被告送達終止租約之意思表示，被告於111年11月17日收受。原告另以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示。系爭租賃物於112年5月15日已返還原告。有上開存證信函、雙掛號回執各件影本、起訴狀附卷可憑（見本院卷第37至43頁、第12頁）。　㈦被告曾於111年10月13日以臺北東門郵局第266號存證信函送達終止系爭租約之意思表示，並通知原告系爭租約因租賃標的範圍減縮，租約將於112年5月4日終止，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷第99至102頁）。　㈧被告已於112年5月15日將系爭租賃物返還原告。　㈨系爭租約第8條第4項約定：「乙方於租期屆滿或終止租約時，不交還或逾期交還房地者，自租期屆滿或終止租約之翌日起至返還房地之日止，乙方應按日支付依房租二倍計算之懲罰性違約金。」，兩造約定上開之違約金性質為懲罰性違約金。四、本院得心證之理由：　㈠原告終止系爭租約有無理由：　⒈按承租人應依約定日期，支付租金。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條第1項前段、第440條第1項、第2項定有明文。　⒉原告主張被告自111年7月起積欠租金，經原告催告後仍未給付租金，積欠租金已達2個月以上，依系爭租約第8條約定原告得終止租約。原告已於111年11月16日寄發土城郵局第492 號存證信函送達終止租約之意思表示，被告於111年11月17 日收受該存證信函，亦有存證信函、回執附卷可稽（見本院卷第37至43頁），系爭租約已於111年11月17日終止等語，惟為被告否認，並以前詞置辯。　⒊經查：依系爭租約第三條約定：給付方式：乙方（即被告）應於簽訂本契約同時，一次交付第一年全年每月租金支票（到期日為每月5日）十二張，給予甲方按期兌現。自次年度起租金支給付方式，除乙方應於每年7月4日前交付票據外，均依前述方式為之，以此類推。有系爭租約附卷可稽（見本院卷一第26頁）。原告於111年10月6日以土城貨饒郵局第00 0167號存證信函，催告被告於期限內依約給付租金支票，有存證信函、回執在卷可稽（見本院卷第31至35頁），且被告除爭執已交付原告6張支票遭退回外，並不爭執自111年7月起未交付租金支票，且未以其他方式給付租金等情，則原告主張被告自111年7月5日起未給付租金之事實，堪信為真。　⒋按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。又按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435條定有明文。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。民法第436條亦有明定。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院109年度台上字第31號、108年度台上字第1341號判決意旨參照）。復按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院48年台上字第887號號判例意旨參照）。本件被告辯以如新北市板橋地政事務所複丈成果圖（見本院卷一第 123頁、第125頁）所示B、C、D、E1、E2均為系爭租約約定之租賃範圍，即為圍籬範圍內之空地。依出租物推薦表記載：基地面積為696坪，建物總面積為250坪，簽約後於建物內設置冷凍櫃、冷藏櫃體後方發現建物面積未達250坪，原告希望繼續出租予被告，雙方達成被告得在原建物範圍外之空地自行出資興建地上物之共識，被告方興建地上物設置冷凍櫃、冷藏櫃體。110年間因被告所興建之地上物位於鄰地上，因原告欲將前開緊鄰圍籬旁之鄰地返還予鄰地所有人，致被告須拆除該地上物受有損失，原告同意被告可自租金扣除地上物拆除費用738,276元，並有原告先行收受111年7月5日至112年1月4日不足一年期間之6紙租金支票，可做為原告同意代被告支出拆除費用之證明云云，惟為原告否認，並主張係被告未經同意擅自興建地上物，原告身在南部，對被告興建地上物一事並不知情，經對面鄰居即證人郭稼蓁通知原告配偶，原告無法立即表示反對及時阻止被告之違約行為，原告自南部返回後曾自行及另偕同仲介即證人吳明賢向被告表明反對之意思等語，經查：　⑴觀之系爭租約約定：出租標的及使用範圍：⒈新北市○○區○○路00○0號及前廣場（柑林段1107地號）⒉不含後面二個車位、倉庫及果園，若甲方不使用時須無償提供給乙方使用。有廠房租賃契約書影本在卷可憑（見本院卷第25至29頁）。顯見依系爭租約約定原告出租於被告之系爭租賃物為原告原有土地即柑林段1107地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號房屋及房屋前廣場，依系爭租約文字記載系爭土地範圍即柑林段1107地號土地，房屋前廣場為系爭房屋前柑林段1107地號土地，依上開文字記載未包括原告原有房屋面向道路之右側土地。又兩造簽約時被告已同意原告暫用後面兩個車位、倉庫及果園，故於系爭契約第一條出租標的即使用範圍內記載：「⒉不含後面兩個車位、倉庫及果園」，則原告主張系爭租賃物扣除後面兩個車位、倉庫及果園，面積與「出租物件推薦表」大致相符，尚堪採信。另「出租物推薦表記載之土地面積即及建物面積與系爭租賃物面積不同，被告雖辯以簽約當下係認為原告應很快就會尋求適當處所遷移，故同意之云云，惟此係被告之動機，核與兩造約定之租賃物範圍無關。　　　　　　　　　　　　　　　　　⑵又觀之「出租物推薦表」記載：出租範圍：土城區和平路38- 6號，基地面積：696坪，建物總面積：250坪（見本院卷第8 9頁），有出租物件推薦表附卷可稽（見本院卷第89頁）。　　證人吳明賢證稱：「出租物件推薦表」是伊公司即鑫辰國際不動產投資顧問有限公司所製作。同事呂維祥從公司網路上抓此件「出租物件推薦表」。呂維祥如何將「出租物件推薦表」提供予被告法定代理人陳震國，伊不太清楚。「出租物件推薦表」上面的基本資料是出租方提供的，伊是負責出租方，呂維祥負責承租方，系爭租約書是依照伊公司公訂契約書修改的內容。在簽訂系爭租約前，原告及被告公司負責人的配偶余先生有前往系爭租賃物現場看過。被告法代陳震國是簽約時才在場。去看現場時是呂維祥帶看的。伊有在場，除了余先生還有黃木兆先生在，但記不太清楚了，不是伊確定出租現場的，出租範圍是農地上的鐵皮屋，沒有原始建照，當初只有說現場就是這樣，合不合用。因為大門就是馬路，後面已經有蓋鐵皮屋，鐵皮屋蓋好幾間，看得出來整塊基地的使用範圍，但沒有丈量，大門進去有整地，跟隔壁都不一樣。承租人做食品業，有請冷凍庫、冷藏庫的廠商來丈量沒問題才承租。都是被告法代配偶余先生在主導，租賃契約伊有從頭唸到尾看他們有什麼問題，因為建物沒有權狀，所以只有寫基地地號。經過雙方協調並同意，才打出系爭租約第1條出租標的及使用範圍的文字。兩造後來所簽立之系爭租約，沒有約定租賃建物使用面積須達「出租物件推薦表」所指之250 坪。被告於租賃土地上興建地上物一事後來伊才知道，被告要興建時沒有通知伊跟出租方，興建時出租方有打給伊叫伊去現場看，伊有問出租方吳先生有無同意，出租方說沒有，伊有跟他說你有權不讓他蓋，出租方意思是希望基地要蓋好一點，也沒有說不讓他繼續蓋，因為那時候才正在搭而已，所以後來才會蓋起來等語（見本院卷第293至299 頁）。及證人黃木兆證稱：伊在被告公司任職一年就離職。任職期間擔任經理，因為物流廠不夠用，另尋地方，有增建需求，就找到這個地方。從零開始。原告跟被告就系爭土地租用範圍交涉時伊沒有參與，也沒有看到權狀實際坪數。使用範圍就是所看到的。平常進去跟房東即吳先生互動時，伊會跟房東商量討論，例如一開始，房子裡沒有廁所，因為做冷凍庫，廁所必須蓋在外面，就跟房東商量可不可以蓋在什麼地方什麼位置，除了廁所之外，還有討論停車、凍庫不夠用，因為伊剛開始去跟房東不熟，有些使用上的細節都會透過當初的房仲跟房東商量可不可以做什麼。蓋廁所是伊直接跟房東，蓋棟庫是透過房仲。是被告公司其他人員去找房仲處理，不是伊親自處理，房仲有來關心為何不夠使用，伊有跟房仲聊過這件事情，房仲就說他會去溝通。伊沒有印象房仲有直接跟伊說出租人同意增建。電塔下面有圍籬，圍籬範圍內屬於台電的不能使用，凍庫是直接蓋在上面。蘆薈清除後沒有再向房東或房東的女兒問清楚可以興建的範圍。蓋多大的範圍是由余萬發先生跟施作冰箱的人員丈量，確認要蓋多大範圍，不是伊決定的。蓋增建物時，應該不是有經過出租人同意，就伊所知，有跟房東討論過。房東跟她的女兒整理的蘆葦是種植在跟圍籬有相當距離，但不是很遠，沒有到一公尺，中間還有一棵芒果樹，差不多跨出一步的距離即四、五十公分，因為種植得不只有一塊，區域也沒有連在一起等語（見本院卷第413至419頁）。依上開證人證述內容，可見在簽訂系爭租約前，原告及被告公司負責人的配偶余先生有前往系爭租賃物現場看過。被告並有請冷凍庫、冷藏庫的廠商來丈量沒問題才承租。兩造後來所簽立之系爭租約，沒有約定租賃建物使用面積須達「出租物件推薦表」所指之25 0 坪。且被告未經原告同意興建地上建物，此外，被告復未舉證證明原告同意被告興建地上物並已合意被告興建之地上物坐落基地為系爭租約範圍，被告抗辯原告希望繼續出租，而被告亦希望減少損害下，雙方達成被告得在原建物範圍外之空地（亦屬原告稱租範圍）另由被告自行出資興建地上物之共識云云，難認可採。再佐以系爭租約第五條規定載明原告承租之土地為農牧用地，用途僅限於經營法令核准之事業，原告雖知悉被告所營事業種類，亦難認原告違反該規定同意被告興建地上物以供營業之需，則被告主張兩造應各自分擔罰金3萬元，及原告同意拆除被告所興建地上物之拆除費用由租金扣除，既未舉證以實其說，自不足採。另被告雖將 111年7月5日起至112年1月4日止之租金支票6紙交由證人黃木兆交付予原告，原告於收受後三天發現金額不符退回被告，被告既未再如數給付租金與原告，難認被告已依債之本旨履行給付租金之義務。　⒌被告復抗辯原告未照往例至系爭租賃物所在地向被告收取租金支票，原告受領遲延，被告自不構成租金給付之遲延云云，經查：證人黃木兆證稱：伊在被告公司任職經理期間，伊會送租金支票到房東家去，房東不是特地來收，房東來伊有拿到（租金支票）就會交給他，如果房東沒有來，伊就會送到房東家。應該是伊要拿去給房東，只是房東剛好來伊就交給他等語（見本院卷第413至419頁）。佐以證人吳思蓉證稱：被告是請證人黃木兆拿到家裡來等語（見本院卷第425至4 26頁）。及證人吳明賢證稱：系爭租約上載明一年12張支票，年度到了就開出來給對方，但沒有表明如何交付，因為出租方就住在附近，會拿給她或是寄給她等語（見本院卷第29 3至299頁），足徵系爭租約約定之租金支票係由被告交付原告，非原告向被告收取，清償地為原告所在地，故被告抗辯租金清償方式為原告至系爭租賃物所在地點向被告收取云云，難認可採。則被告於111年10月13日以臺北東門郵局第266 號存證信函通知原告本公司已備妥租金支票，…依往例向被告收取，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷一第99至10 2頁）。原告無義務收取扣除拆除費用之租金支票，亦無義務至被告公司收取，自難認原告對於被告已提出之給付，拒絕受領或不能受領，被告辯稱遲延交付租金非可歸責於被告之事由云云，難認可採。　⒍基上，被告自111年7月5日起未交付系爭房地之租金，已逾2 期以上，原告業已定期催告，被告仍未依約履行，原告以存證信函送達終止租約之意思表示，終止系爭租約，核屬有據。　　㈡系爭租賃契約何時終止：　⒈依系爭租約第3條約定，自111年7月5日起至112年7月4日止之每月租金為140,000元。被告尚積欠原告自111年7月5日起至系爭租約終止日止之租金。原告於111年10月6日寄發土城貨饒郵局第167號存證信函催告被告履行給付租金支票即給付自111年月7月起至10月份共計560,000元之租金及交付全年租金支票，被告於111年10月11日收受，有上開存證信函、雙掛號回執各件影本附卷可憑（見本院卷一第31至34頁）。原告於111年11月16日寄發土城郵局存證信函予被告送達終止租約之意思表示，被告於111年11月17日收受之事實，有上開存證信函、雙掛號回執各件影本、起訴狀附卷可憑（見本院卷一第37至43頁、第12頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤、㈥）。如前所述，被告積欠2期以上租金，原告終止租約依法有據。系爭租約於被告於111年11月17日收受原告終止租約之意思表示時終止，應堪認定。　⒉被告固曾於111年10月13日以臺北東門郵局第266號存證信函送達終止系爭租約之意思表示，並通知原告系爭租約因租賃標的範圍減縮，租約將於112年5月4日終止，有該存證信函影本附卷可稽（見本院卷一第99至102頁）。惟系爭租約約定之租賃物範圍未包含被告興建之地上物占用鄰地部分，業經本院認定如上，則被告以系爭租賃物範圍減縮為終止系爭租約之事由，核屬無據，自不發生終止租約之效力，是以系爭租約並不因被告送達終止租約之意思表示予原告，而發生系爭租約已於112年5月4日終止之效力，附此敘明。　3.原告另主張被告違反系爭租約將系爭租賃物交由第三人亞伯笙國際有限公司使用，並在系爭租賃物上擅自興建地上物使用之情事，違反系爭租約第8條第3項約定為終止系爭租賃契約之事由，則本件原告以被告積欠租金2期以上之終止租約事由，已為終止系爭租約，既經本院認定如上，此部分即不再贅述。　　㈢原告依系爭租約、不當得利之法律關係請求被告自111年7月5 日起至112年5月15日止，按月給付原告140,000元，有無理由？　⒈兩造於106年5月19日簽訂系爭租約，約定租賃期間為106年7 月5日起至115年7月4日。每月租金：第1到第36個月月租金為135,000元整，第37到第72個月月租金為140,000元整。租金給付方式：乙方應於簽訂本租約同時，一次交付第一年全年每月租金支票（到期日為每月5日）12張，給予甲方即出租人按期兌現。自次年度起租金之給付方式，除乙方即承租人應於每年7月4日前交付票據外，均依前述方式為之，以此類推（見本院卷第26頁）。依系爭租約第3條約定，自111年 7月5日起至112年7月4日止之每月租金為140,000元等情，有系爭租約書影本在卷可憑（見本院卷一第25至29頁），且為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），堪信為真。　⒉被告尚積欠原告自111年7月5日起至系爭租約終止日止之租金乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。則原告請求被告自111年7月5日起至系爭租約終止時之111年11月17日止，按月給付原告租金140,000元，核屬有據，應予准許。　⒊被告辯以依證人呂維祥證稱圍籬內的區塊就是出租範圍，兩造約定之意思表示真意即為依當時現狀點交，該現狀即有占用鄰地之情事，返還鄰地後，租用面積即有縮減，應減少租金金額云云，惟查，系爭租約已訂明出租土地為柑林段1107 地號土地，已如前述，佐以證人吳明賢證稱伊係負責出租人部分，證人呂維祥係負責承租人部分，呂維祥於公司網頁抓出租物件推薦表等語（見本院卷一第294至295頁），而證人呂維祥雖證稱系爭租賃物現場看時，當時一塊土地上有一棟建築物，圍籬內區塊就是承租範圍，被告租用時沒有討論要擴建地上的建物（見本院卷一第420頁），可見證人呂維祥係出於主觀猜測於言詞辯論期日當庭提示之照片所示圍籬內土地即為出租範圍，而證人呂維祥為被告之仲介，其主觀猜測實與原告無關。且參酌新北市政府函覆本院謂：「依非都市土地使用管制規則第8條第1項規定：『土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者，在政府令其變更使用或拆除建築前，得為從來使用，原有建物除准修繕外，不得增建或改建。』」，有新北市政府114年2月6日新北府地管字第1140180190號函在卷可稽（見本院卷二第51 頁），被告為擴展自己使用範圍，違法使用系爭租賃物興建廠房致侵占鄰地，自難逕認拆除後租賃範圍縮減，被告抗辯租用範圍減縮，應核減租金云云，難認可採。　⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他方受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。準此，無權占有他人之土地為使用收益，自應就其使用收益該土地，而以相當之租金計付應償還之價額予土地之所有人。本件被告租用系爭房地後交由其負責人配偶經營亞伯笙國際有限公司經營使用，核屬直接占有、間接占有之法律關係，被告仍為占有人，系爭租約既經原告於111年11 月17日終止，被告無合法占有使用權源占用系爭租賃物，被告已於112年5月15日將系爭租賃物返還原告（件本院卷一第 494頁），為兩造所不爭執（見不爭執事項七）。自系爭租約終止日之翌日起即111年11月18日至系爭房地返還日即112 年5月15日止，被告獲有相當於租金之不當得利之事實，應堪認定。參酌系爭租約約定租金為每月140,000元，原告請求被告給付於111年11月18日至112年5月15日止占有使用系爭房地獲得相當於租金之利益為每月140,000元，為有理由，應予准許。　㈣原告依系爭租約第8條第4項約定請求被告給付自111年11月17 日起至112年5月15日止，按日給付原告280,000元，有無理由？　⒈原告主張被告自系爭租約終止日即111年11月17日起即應遷讓返還系爭租賃物，被告遲至112年5月15日始返還系爭租賃物予原告，應依系爭租約第8條規定按日依280,000元計算給付原告懲罰性違約金等語，為被告否認，並辯以係可歸責於原告之事由致系爭租約終止，無系爭租約第8條之適用云云。　⒉經查：兩造均不爭執系爭租約第8條第4項約定違約金之性質為懲罰性違約金（見本院卷一第27頁、第14頁、第81頁，見不爭執事項㈨）。則被告於系爭租約終止後未返還系爭租賃物，原告依系爭租約第8條第4項規定請求被告給付自111年1 1月17日之翌日即111年11月18日起至112年5月15日止，依系爭租約第8條第4項約定計付之違約金，為有理由。　⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條第一項前段定有明文。被告復辯以原告係催告被告應於111年1 1月30日騰空搬遷，故被告自111年12月1日起開始起算遲延責任云云，揆諸前開法律規定，被告於租約終止後之翌日即應依返還租賃物，自難認返還租賃物之債務為未確定期限而須原告催告始負遲延責任，被告此部分抗辯亦不足採。　⒋證人呂維祥證稱：一般租金是違約的話就是要付兩天，不足一個月就看用到第幾天算。當時出租方沒問題的版本伊給承租方看，雙方都沒有問題才約到公司簽約等語（見本院卷一第422頁）。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。本院審酌原告因被告於系爭租約終止後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸被告未搬遷致原告須為追討、喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭租賃物附近地點之情況等因素，認原告請求按日以每月租金2倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按日以每日租金百分之20 計算即918元(計算式：140,000元×2個月÷（一個月30天＋一個月31天，此部分為每日租金）×20％＝918元，元以下四捨五入)為適當，逾此範圍，即無可採。　㈤關於被告主張對原告有拆除費用485,000元返還請求權之債權及代墊款33,908元返還請求權之債權，及修繕大門費用6,30 0元之返還請求權之債權，及押租保證金270,000元之返還請求權之債權，並主張以之與本件原告請求被告給付之金額抵銷，有無理由？　⒈依系爭租約約定租賃標的物為系爭房屋及系爭土地，已如前所述。被告於系爭土地外增建地上物，原告雖未為反對之意思表示，依一般社會通念，亦僅屬單純沉默，難認斯時已有默示合意被告租賃之範圍包括被告興建之地上物坐落之基地，自難僅因原告單純之沉默，而認被告興建之地上物坐落之基地即為系爭租賃物之範圍。是以被告自行在原告出租之系爭土地外興建地上物使用而須拆除返還占用土地予所有人，拆除費用難認應由原告負擔，則被告既無對原告請求返還拆除費用之請求權，被告主張抵銷本件原告之請求，亦屬無據，為無理由。　⒉按就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。民法第427條定有明文。次按納稅義務人有下列各類所得者，應由扣繳義務人於給付時依規定之扣繳率或扣繳辦法，扣取稅款，並依第 92條條規定繳納之：...二、機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者所給付之薪資、利息、租金、..。」所得稅法第88條第1項第2款定有明文。被告主張對原告有扣繳租金（111年7月、8月租金）所得稅額及二代健保費用合計3 3,908元返還請求權，經查：被告固提出被證12代原告繳納2 8,000元（111年7、8月租金）稅捐（給付總額140,000元× 2 期），及衛福部健保署補充保險費5,908元之繳納憑單，惟迄今被告未提出被告收受被證4所示6紙租金支票，則上開稅捐及原告因租金收入應繳納之二代健保費用，依前開法律規定均應為被告交付租金予原告時代為扣繳，被告迄至本院言詞辯論終結均未交付原告上開租金，難認被告先行扣繳，核與前開稅法及二代健保費用規定。換言之，所得稅或二代健保應繳費用，關乎原告實際收得租金年度之所得稅額，被告尚未將上開租金給付原告，原告未收到上開租金，尚無繳納之義務，自難認有獲得免除繳納之義務之不當得利，自不能僅憑被告公司片面所為，逕認被告對原告有返還不當得利請求權存在，被告以被證12扣繳憑單及被證13二代健保繳款單，主張對原告有不當得利返還請求權存在，以此請求權抵銷本件原告請求被告給付之金額，尚屬無據。　⒊按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。民法第429條、第437條定有明文。又按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條亦有明定。末按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。民法第43 1條亦有明定。末按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。民法第 437條亦有明定。本件被告辯以修繕系爭租賃物大門支出費用6,300元，應由出租人原告負擔，以返還請求權之債權抵銷本件原告之金錢請求云云，然觀之被告提出之免用統一發票上之品名欄僅記載：「鐵拉門輪子端補強焊接及搬運」，有統一發票附卷可稽（見本院卷第235頁），佐以被告提出維修時之照片（見本院卷第231至233頁）亦未顯示大門有何損壞，且被告亦未提出催告出租人修繕租賃物之相關事證，自難認此項費用支出，係維護系爭租賃物之必要費用，被告對原告亦無返還請求權可資抵銷本件原告對被告之請求。　⒋原告雖主張原已依系爭租約第8條第1項規定，因被告違約而沒收押租金而無須返還等語，惟系爭租賃物業已返還予原告，原告並就被告違約情事請求被告給付違約金，原告再以被告其他違約事由，請求違約金，法院自得依職權核減為0，系爭租約既已終止，原告自應將押租金返還被告，被告對原告有押租金返還請求權，應堪認定。被告以押租金返還請求權為抵銷，應予准許。則押租金270,000元抵充被告積欠原告之租金後，被告尚應自111年8月7日（即抵充111年7月份租金140,000元及111年起8月5日及6日租金，以小數點以下四捨五入計算）至112年5月15日止，按月給付原告140,000 元。　㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第 229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告對被告請求給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金之債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。原告請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即112年1月20日（見本院卷一第71頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬可採，惟原告請求違約金部分，於起訴狀送達時尚未到期者，則以已到期尚未給付始負遲延給負責任，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利之法定遲延利息如附表一遲延利息起算日欄所示日起至清償日止、被告應給付違約金之法定遲延利息如附表二應給付遲延利息起算日欄所示日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬有據，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。　　　五、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求㈠被告應自111年8月7日起至112年5月15日止，按月給付原告140,0 00元，及如附表一應給付遲延利息起算日欄所示之日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應自111年11 月18日起至112年5月15日止，按日給付原告918元，及如附表二應給付遲延利息起算日欄所示之日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行、免假執行，原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告雖一部勝訴、一部敗訴，惟原告就請求被告給付租金及不當得利部分為全部勝訴，僅係就請求違約金金額及遲延利息部分一部敗訴，是認訴訟費用由被告全數負擔為適當。爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　朱慧真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉芷寧附表一：租金與不當得利之遲延利息編號項目各應給付租金或不當得利之期間應給付遲延利息起算日原告之聲明 1 租金 111年8月7日至111年11月17日起訴狀繕本送達翌日即112年1月20日自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2 相當於租金之不當得利 111年11月18日至112年1月20日起訴狀繕本送達翌日即112年1月20日自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 3 相當於租金之不當得利 112年1月21日至112年5月15日自各月之翌月5日起自各月之翌月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表二：違約金之遲延利息起算日起　　　　　　　　　　　　　　　　編號各應給付違約金之期間應給付遲延利息起算日原告之聲明 1 111年11月18日至112年1月20日起訴狀繕本送達翌日即112年1月20日自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 2 112年1月21日至112年5月15日自各日之翌日起自各日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2025-03-12

PCDV-111-重訴-684-20250312-3

重訴

臺灣彰化地方法院

返還土地等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第76號原告莊志達蔡女足(即莊明輝之承受訴訟人）莊雅雯(即莊明輝之承受訴訟人) 莊景翔(即莊明輝之承受訴訟人) 莊怡柔(即莊明輝之承受訴訟人) 上五人共同訴訟代理人胡陞豪律師被告李坤政上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將如附圖所示編號1區（如附件1區照片所示）、編號 2區（如附件2區照片所示）、編號3區（如附件3區照片所示）之地上物除去，並將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積2 ,410平方公尺土地返還予原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔。二、被告應將如附圖所示編號1區（如附件1區照片所示）、編號 2區（如附件2區照片所示）、編號3區（如附件3區照片所示）之地上物除去，並將坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、面積1 609.42平方公尺土地返還予原告莊志達。三、被告應自民國113年5月25日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔新臺幣30 ,000元。四、被告應自民國113年5月25日起至返還第二項所示土地之日止，按月給付原告莊志達新臺幣30,000元。五、被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔新臺幣84 0,000萬元，及自民國113年5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。六、被告應給付原告莊志達新臺幣720,000萬元，及自民國113年 5月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。七、訴訟費用由被告負擔。八、本判決第一項於原告以新臺幣2,500,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣7,479,300元為原告預供擔保，得免為假執行。九、本判決第二項於原告以新臺幣2,416,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣7,245,609元為原告預供擔保，得免為假執行。　十、本判決第三項、第四項原告於每月履行期屆至後以新臺幣10 ,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以每期新臺幣30 ,000元為原告預供擔保，得免為假執行。十一、本判決第五項於原告以新臺幣280,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣840,000元為原告預供擔保，得免為假執行。十二、本判決第六項於原告以新臺幣240,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣720,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　事實及理由壹、程序事項一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第168條定有明文。又上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第175條、第176條分別亦有明文。查原原告莊明輝於本院審理時之民國（下同）113年9月15日死亡，有戶籍謄本（除戶部分）在卷足稽（見本院卷第149、151頁），經莊明輝之繼承人蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔於 113年10月9日以民事聲明承受訴訟狀，聲明由莊明輝之繼承人蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔承受訴訟（見本院卷第 147至148頁），並由本院將繕本送達對造，依法已生承受訴訟之效力，故列蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔為原告即莊明輝之承受訴訟人，先予敘明。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴之聲明原為：㈠被告應將坐落彰化北斗鎮螺陽段678地號如附圖所示Ａ部分面積2,410平方公尺土地騰空並返還原告莊明輝，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）30,000元；㈡被告應給付原告莊明輝840,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應將坐落彰化北斗鎮螺陽段680地號如附圖所示Ｂ部分面積1,609.42平方公尺土地騰空並返還於原告莊志達，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告30,000元；㈣被告應給付原告莊志達720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈤訴訟費用由被告負擔；㈥原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9至 10頁）。嗣於最後言詞辯論期日變更訴之聲明為：㈠被告應將如附圖（即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年12 月4日北土測字第1679號土地複丈成果圖）所示1區（如照片證13所示）、2區（如照片證14所示）、3區（如照片證15所示）上之雜物騰空返還土地予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔30,000元，及按月給付原告莊志達30,0 00元；㈡被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔8 40,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢被告應給付原告莊志達720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告就訴之聲明所為更正面積及位置部分，實未變更本件訴訟標的，而僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確，並未變更訴訟標的，即非屬訴之變更或追加，於法尚無不符，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張略以：　㈠緣莊明輝、原告莊志達分別係彰化縣○○鎮○○段000○000地號土地所有權人（下合稱系爭土地）。莊明輝、原告莊志達與被告於109年9月11日簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由被告承租莊明輝、原告莊志達所有之系爭土地共40 19.2平方公尺，被告應於每月5日前給付莊明輝、原告莊志達各30,000元之租金，租期自109年12月1日起至117年11月3 0日止。被告自109年12月1日起至113年5月5日止，尚積欠莊明輝租金28個月，合計840,000元；積欠原告莊志達租金24 個月，合計720,000元，且積欠之租金均已超過2年。原告於 110年10月29日以北斗郵局第137號存證信函寄發予被告，催告被告給付原告上開積欠租金，未獲置理，原告復於112年1 月5日以北斗郵局第6號存證信函寄發存證信函予被告，催告被告給付原告上開積欠租金，並依民法第440條之規定終止契約，併請求被告返還系爭土地予原告，惟被告仍置之不理，迄今積欠租金逾2年，合計156萬元。又依系爭租賃契約書第5條及第9條所載內容，莊明輝、原告莊志達與被告成立系爭租賃契約時，係以供被告為建築使用作為使用目的，惟被告自109年9月11日簽立上開租賃契約至今為止，已逾3年之久，未曾動工興建任何建物，且積欠莊明輝、原告莊志達逾 2年之租金，被告顯已違反系爭租賃契約之使用目的，依系爭租賃契約書第5條及第9條所載內容，向被告終止系爭租賃契約。系爭契約既已終止，則被告持續占用莊明輝、原告莊志達所有之系爭土地，即屬無權占有，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，請求如訴之聲明等語。　㈡並聲明：　⒈被告應將如附圖（即彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113 年12月4日北土測字第1679號土地複丈成果圖）所示1區（如照片證13所示）、2區（如照片證14所示）、3區（如照片證 15所示）上之雜物騰空返還土地予原告，並自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前開土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔30,000元，及按月給付原告莊志達 30,000元。　⒉被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔840,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊被告應給付原告莊志達720,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒋訴訟費用由被告負擔。　⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯略以：伊理應給付租金，但伊經濟拮据，且因疫情期間，收掉一些生意，放置的東西很多，要搬有點困難。伊希望能繼續承租，伊會慢慢攤還之前積欠的租金等語。三、得心證之理由：　㈠按兩造簽訂之土地租賃契約書第三條：租賃期間所載內容：「一、租賃期間自109年12月1日至117年11月30日止…。」、第四條：租金約定及支付所載內容：「一、北斗鎮螺陽段67 8地號租金為月繳參萬元。北斗鎮螺陽段680地號租金為月繳參萬元。二、雙方同意租金繳納以每月5日為租金繳納期日… 。」經查，原告主張被告應於每月5日前給付莊明輝、原告莊志達各30,000元之租金，自109年12月1日起至113年5月5 日止，被告尚積欠莊明輝租金840,000元，積欠原告莊志達租金720,000元，被告應給付原告其所積欠之租金等語，業據其提出土地租賃契約書、元大銀行存摺明細在卷可稽（見本院卷第27至53頁），此為被告所不爭執，原告之上開主張，自堪信為真實。從而，原告主張被告應給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔840,000元，及應給付原告莊志達7 20,000元，自屬有據。　㈡次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查，原告主張其於 109年9月11日將其所有之系爭土地出租予被告並簽訂系爭租賃契約，惟被告迄今積欠逾2年之租金，且未依系爭租賃契約之使用目的使用系爭土地，經原告終止系爭契約後，仍繼續占有系爭土地等語，亦據其提出地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、土地租賃契約、元大銀行存摺明細、北斗郵局第 6號存證信函、現場照片、土地現況空照圖在卷可佐（見本院卷第17至63頁、第125至137頁），亦為被告所不爭執，原告之上開主張，堪信為真實。依民法第440條第1項之規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；復依兩造所簽訂之系爭租賃契約第9條第4款之約定條款，約定租用建築房屋之基地，承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得向承租人請求收回。據此，被告自109年12月1日起至113年5月5日止，已積欠原告逾2年之租金，經原告於110年10月29日寄發存證信函，通知被告應給付其所積欠之租金予原告，惟被告仍未履行，原告復於112年1月5日以北斗郵局第6號存證信函，通知被告終止租約，有北斗郵局第6號存證信函在卷可憑（見本院卷第5 5至57頁），足認原告已依民法第440條第1項之規定、系爭租賃契約第9條第4款之約定條款，向被告行使租賃關係之單方終止權，且該意思表示已到達被告而發生效力，是系爭租賃契約業經原告合法終止而失其效力，被告迄今仍以於系爭土地上堆放地上物之方式，占用系爭土地，自屬無權占有，而侵害原告對系爭土地之所有權甚明，從而，原告請求被告應將系爭土地如附圖所示各編號之地上物騰空，並將系爭土地返還予原告，即屬有據。　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致不動產所有權人受有損害，則不動產所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。經查，被告無權占用系爭土地，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害，又依其利益之性質（即占有系爭土地之利益）不能返還，依前揭說明，原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，即自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告蔡女足、莊雅雯、莊景翔、莊怡柔30,000元，及按月給付原告莊志達30,000 元，要屬有據。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條有明文。查本件原告對被告之租金債權，核屬有確定期限之給付，且以支付金錢為標的，依兩造之約定，被告應於每月5日前分別給付租金予莊明輝、原告莊志達，則被告迄未給付予原告之各期租金，均期限屆滿，已然遲延，被告自應負遲延責任，揆諸前揭規定，原告主張被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即自113年5月25日起（見本院卷第77頁）至清償日止按年息5％計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應屬有據。四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求判決如主文所示，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依職權宣告被告得供擔保免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　姚銘鴻附圖：彰化縣北斗地政事務所收件日期文號113年12月4日北土測字第1679號土地複丈成果圖。以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊美芳附件：

2025-03-12

CHDV-113-重訴-76-20250312-1

上

臺灣高等法院高雄分院

分割共有物

臺灣高等法院高雄分院民事判決 112年度上字第252號上訴人鄭明現視同上訴人郭威廷郭國城被上訴人郭國棟訴訟代理人劉昱明律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國112年3 月30日臺灣澎湖地方法院109年度訴字第115號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決主文第一項及訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，兩造共有坐落澎湖縣○○鄉○○○段000○000地號土地合併分割如附圖所示：編號328部分、面積1298.94平方公尺土地分歸被上訴人及視同上訴人郭國城各按應有部分160分之81、160 分之79比例維持共有；編號328（1）部分、面積649.47平方公尺土地分歸上訴人鄭明現取得。被上訴人應補償視同上訴人郭威廷新臺幣參萬肆仟壹佰零肆元。上訴人其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由兩造按如附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、本件分割共有物訴訟為固有必要共同訴訟，訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，原審判決後，僅鄭明現提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，上訴效力及於同造之郭威廷、郭國城，爰併列之為視同上訴人。二、本件郭威廷、郭國城均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體部分：一、被上訴人主張：坐落澎湖縣○○鄉○○○段000○000地號、林投南段406地號、林投北段1258地號土地（下合稱系爭土地，單指一筆逕以該地號稱之）為兩造共有，應有部分各如附表一所示。又系爭土地並無因物之使用目的、依法令規定或因契約約定不能分割之情形，惟迄今無法達成分割協議，自得請求裁判分割。而系爭328地號土地（面積1034.45平方公尺）、329地號土地（面積913.96平方公尺）相鄰、系爭406地號土地（面積880.98平方公尺）與被上訴人及郭國城共有坐落同段405地號土地相鄰，被上訴人及郭國城並願就系爭328、 329及406地號土地維持共有關係，且系爭1258地號土地（面積1483.98平方公尺）不得依農業發展條例（下稱農發條例）第16條第1項第4款規定辦理分割等情。爰依民法第823條第1項、第824條規定提起本訴，並聲明：如原判決主文第1 至3項所示。二、上訴人及視同上訴人方面：　㈠鄭明現以：被上訴人之分割方案造成土地細分，以致管理不易、降低經濟效益，評估系爭土地之區段、價值，系爭406 地號土地屬乙種建築用地、臨交通用地，系爭1258、328、3 29地號土地均屬農牧用地、未臨交通用地，系爭1258地號土地位置又相對較偏僻。而被上訴人與郭國城曾於109年委託房仲業者以當時土地公告現值出售，伊以110年土地公告現值補償其餘土地共有人，並未使其等吃虧，且為最簡單、便於管理、具經濟效益之分割方式，又系爭328、329地號土地如採以原物合併分割，伊亦有意取得如原判決附圖三所示靠西側位置，或由伊取得系爭328、329地號土地全部，再為找補等語，資為抗辯。　㈡郭國城雖未於言詞辯論期日到庭，惟曾提出書狀以：伊與被上訴人意見一致等語置辯。　㈢郭威廷未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、原審判決如附件所示。鄭明現不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡兩造共有系爭406地號、1258地號土地分歸郭國棟、郭國城各按應有部分1/2 比例維持共有；㈢兩造共有系爭3 28、329地號土地分歸鄭明現取得；㈣找補依照估價報告書。被上訴人則聲明：上訴駁回。至視同上訴人則均未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、被上訴人、郭國城及鄭明現不爭執事項：　㈠系爭328、329、1258地號土地使用分區均為一般農業區，使用類別為農牧用地；系爭406地號土地使用分區為鄉村區，使用類別為乙種建築用地。　㈡系爭土地均為兩造共有，被上訴人及鄭明現、郭威廷、郭國城之應有部分均依序各為79/240、1/3 、1/120 、79/240。　㈢兩造間就系爭土地並無不分割之約定，且依系爭328、329 、 406地號土地之使用目的或法令規定，亦無不能分割之情事，惟迄無法達成分割協議。　㈣被上訴人及郭國城於分割後，願就系爭328、329、406地號土地維持共有關係。五、本件爭點：系爭土地如何分割為適當？兩造應如何互相找補？茲分述本院之判斷如下：　㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第1至 5項分別定有明文。是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院69年度台上字第1831號、57年度台上字第2117號判決要旨參照）。又每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例89 年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。農發條例第16條第1項同有明文在案。　㈡經查，系爭土地為兩造共有，各共有人於每筆土地上之應有部分分別如附表一所示，且兩造間並無不得分割之約定，為被上訴人、郭國城及鄭明現所不爭執，並有土地登記第一類謄本附卷（見原審卷一第75至97頁）可稽，堪予認定。又系爭328、329、1258地號土地均為一般農業區農牧用地，為農發條例所列耕地，其中系爭328、329地號土地依農發條例第 16條第1項第1款後段規定，應連件辦理合併分割為2筆土地；系爭1258地號土地因不符農發條例第16條第1項第4款規定而不得分割乙節，有澎湖縣澎湖地政事務所（下稱澎湖地政）110年1月11日澎地所測字第1100000123號函在卷（見原審卷一第171至172頁）可憑。從而，被上訴人訴請裁判分割（其中系爭1258地號土地採變價分割，詳後述），並就系爭32 8、329地號土地請求合併分割，即屬有據。　㈢次按，裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院 93年度台上字第1797號判決要旨參照）。又法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之；換言之，裁判上定共有物之分割方法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有人全體利益而自由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束（最高法院102年度台上字第483號判決意旨參照）。準此，共有物之分割，應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。　㈣系爭土地均未臨路，其中系爭328、329、1258地號土地佈滿銀合歡；另系爭406地號土地上有硓𥑮石數道、綠色塑膠農作帷幕及農作，據到庭兩造稱為被上訴人之遠親所使用等情，業經原審履勘現場明確，有原審110年2月23日勘驗筆錄、澎湖地政110年3月8日澎地所測字第1100100537號函暨現況勘測土地複丈成果圖及現場照片在卷（見原審卷一第187至1 93頁、第225至229頁、第231頁）可參。又系爭406地號土地與被上訴人及郭國城共有同段405地號（下稱系爭405地號土地）相鄰，系爭405地號土地復與其等共有同段409地號土地（下稱系爭409地號土地；405、409地號土地登記謄本見原審卷二第51、52頁）相鄰，有系爭405、409之土地查詢資料在卷（見原審卷二第51至52頁）可佐，堪認系爭土地之使用現況、相鄰土地所有權歸屬及通行情形，均如上所述。　㈤就系爭土地分割方案，分述本院判斷如下：　⒈就系爭328、329地號土地之分割方式：　⑴鄭明現雖稱基於公平原則，系爭328、329地號土地應分割予上訴人單獨所有等情，惟此為被上訴人所反對，審酌被上訴人與郭國城既仍欲取得土地，且於分割後亦願意保持共有，而被上訴人與郭國城就系爭328、329地號土地原應有部分合計達158／240，即近應有部分2／3，被上訴人與郭國城既仍請求就系爭328、329地號土地為原物分割以取得部分土地，上訴人主張系爭328、329地號土地應分割予上訴人單獨所有，顯非最有利所有共有人之最適方案。　⑵因系爭328、329地號土地如合併分割為2筆土地，並由被上訴人取得郭威廷就系爭328、329地號持分各1/120，與郭國城維持共有，兩造再以金錢互相找補等情，為被上訴人與郭國城在原審所不爭執；而鄭明現於原審亦曾就系爭328、329地號土地如合併分割為2筆土地，郭威廷部分由被上訴人買下未有爭執，僅爭執分得位置（見原審卷一第167頁、第388至第390頁），並有郭國城之聲明書、陳述意見狀在卷（見原審卷一第51、443頁）可查；再審酌郭威廷就系爭328、329 地號應有部分既僅有各1/120，折算面積分別為8.62平方公尺、7.62平方公尺，面積狹小，現物分割取得土地，無法為積極之利用，堪認如採系爭328、329地號土地合併分割為2 筆土地，並將郭威廷應有部分由被上訴人取得，再由被上訴人及郭國城就分割後取得之土地，按應有部分160分之81、1 60分之79比例維持共有，應屬較佳之分割方案。　⑶因系爭328、329地號土地原均屬袋地，其西側較靠近聯外道路，在鄭明現與被上訴人亦均以此主張欲取得西側土地（見本院卷第369頁）之情形下，本院認系爭328、329地號土地合併分割，並採如附圖所示之方式，臨路距離約略相等，較符公平之旨。而被上訴人希望與郭國城共有並分得附圖北端編號328部分土地（見本院卷第385頁、第169頁、第422頁）；而鄭明現就其分南端部分土地亦曾表示同意（見本院卷第 422頁），是系爭328、329地號土地，以採附圖方式分割，為兩造可接受之最大公約數，故其中附圖所示編號328部分、面積1298.94平方公尺土地分歸被上訴人及郭國城各按應有部分160分之81、160分之79比例維持共有；編號328（1）部分、面積649.47平方公尺土地分歸鄭明現取得，以此方式進行分割。　⑷因系爭328、329地號土地依上開方式分割，係由被上訴人取得郭威廷之土地應有部分各1/120，已如前述，則自應由被上訴人以金錢補償郭威廷。而原審曾囑託研揚不動產估價師事務所（下稱研揚事務所），就原判決附圖一、二以及附圖三所示分割方案鑑價，據該事務所鑑定後，提出不動產估價報告書（案號：研澎字第00000000號不動產，下稱系爭估價報告），其上載明係根據宗地條件、土地使用管制、接近條件、道路條件、自然條件、土地改良、特殊設施等因素，並依據不動產估價技術規則所定之鑑價方法「比較法」，斟酌各項影響價格之區域、個別因素進行比較、分析、調整，評估分割後各宗土地之單價均在當地市場交易行情範圍內，並整理系爭328、329、406地號土地各共有人間相互找補金額明細表，有研揚事務所函（見原審卷一第421頁）及外放系爭估價報告在卷可稽，經核與系爭土地之通常利用方法及主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定訂定之不動產估價技術規則並無違背，參以該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，且與兩造無利害關係（見系爭估價報告第12頁），其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，故系爭估價報告應屬可採。而由上開鑑定結果，可知如系爭328、329地號土地合併分割，並採分割為東、西側之方式，西側土地價值每平方公尺均為新臺幣（下同）2,100 元，均略高於原審判決附圖一、附圖三所示分割方案中位於東側之每平方公尺2,006元及2,060元。顯見應係西側土地較靠近聯外道路所致，故如採附圖所示，以南北方向分割，靠近聯外道路部分既均約略相等，故南北土地價值應齊一，且應達最有利之價值。參以如系爭328、329地號土地合併分割，惟依鄭明現所主張由其一人單獨取得，評估單價即為每平方公尺2,100元，有研揚事務所研澎字第11107111-1號估價報告書可參（見外放研澎字第11107111-1號估價報告第4頁），故本院認如採附圖所示分割方式，編號328、328（1）部分每平方公尺單價即無差別，均可達每平方公尺2,100元。又因採附圖分割之結果，鄭明現所分得之土地，與分割前按應有部分計算結果，面積未有增減，故無找補問題，鄭明現於本院亦曾稱如採附圖所示分割方案，認為其無庸找補等語（見本院卷第422頁），而郭威廷所有之土地合計16.24平方公尺，既分由被上訴人取得，自應由被上訴人依每平方公尺2,100元，補償郭威廷34,104元（計算式：16.24×2,100＝3 4,104）。　⒉系爭406地號土地之分割方式：　⑴被上訴人主張如原判決附圖二所示分割方案，即先由被上訴人取得郭威廷就系爭406地號土地持分1/120，再與郭國城按應有部分比例共有取得如原判決附圖二所示編號406部分土地，並由鄭明現取得編號406（1）部分土地，兩造另以金錢互相找補等情，於原審審理期間，鄭明現原表示同意（見原審卷一第167頁、第55頁）。然經原審囑託研揚事務所鑑價後，鄭明現則改稱：鑑價單位漏未評估土地供建築之情況，且被上訴人及郭國城本欲與其所有系爭405、409地號土地整合使用，其等並無減損價值因素，伊本不反對被上訴人所提方案，然依被上訴人有利之分割方案，伊尚須支付補償金99 ,649元，實不合理，又郭威廷持分係由被上訴人取得，應由被上訴人給予郭威廷補償，伊重新主張取得東側土地（見原審卷一第429至433頁）云云。惟系爭406地號土地為不規則形狀，依被上訴人所提方案，鄭明現取得如原判決附圖二編號406（1）部分土地形狀方正，被上訴人及郭國城取得編號 406部分土地形狀雖不方正，然可與系爭405、409地號土地整合使用，尚無缺陷，此分割方式，可使各共有人便利使用土地，以發揮土地總體效能，應可採納。至鄭明現本同意被上訴人之分割方案，惟經研揚事務所對原判決附圖二進行估價後，始因土地估價金額而改提變更分割位置之分割方案，顯僅係單純因對找補金額有所爭執，而為更改分割之陳述，審酌研揚事務所所為鑑定，既屬可信已如前述，而被上訴人主張方案，如進行找補，應即能平衡各共有人之利益（找補詳後述），在系爭估價報告可以採信之情形下，本院認依被上訴人主張之方式分割，由被上訴人及郭國城取得如原判決附圖二所示編號406部分土地，由鄭明現取得如原判決附圖二所示編號406（1）部分土地，再由兩造互相以金錢補償，屬較公平、合理、妥適之分割方式。又系爭406地號土地原本既均未臨路，已如前述，鄭明現所稱此分割結果將導致其分得編號406（1）部分土地無道路可出入云云，與是否採附圖二所示分割方案即無關，併敘明之。　⑵至鄭明現雖辯稱：鑑價單位漏未評估系爭406地號土地供建築之情況，且被上訴人及郭國城本欲以分得土地與其所有系爭 405、409地號土地整合使用，自無減損土地價值之因素，暨依被上訴人有利之分割方案，伊尚須支付補償金99,649元，實不合理；另郭威廷持分係由被上訴人取得，應由被上訴人給予郭威廷補償云云。惟系爭估價報告既實地勘查系爭土地使用現況及其近鄰地區土地、建物利用情況、公共設施概況、交通運輸概況、產業活動概況及未來發展趨勢，並分析政策面、經濟面等一般因素及市場供給、需求、產品型態等不動產市場概況，暨區域因素、系爭土地之個別因素、使用分區等項，以比較法推估比準宗地之合理價格，以加權計算決定如附圖二所示編號406（1）部分土地之合理價格為6,700 元/平方公尺，並以該等價格作為土地分割後各宗地之價格調整基準，綜合考量各項條件，設定宗地面積、聯外道路最小距離、宗地寬度與面積比、袋地通行土地筆數、臨路條件、臨街地比例、宗地地形及宗地地勢等影響地價因素，逐項分析優劣等級，予以作出調整，以決定各宗地之價格（見系爭估價報告第48、68頁）。又系爭406地號土地所有權屬共有狀態，依分割後各宗土地彼此之間，就個別條件之差異，評估其土地價格，並視分割後各宗土地為完整所有權評估，不特另考量持分產權等因素對價格之影響；暨系爭406地號土地為乙種建築用地，西側臨交通用地，東側臨既成巷道，且鄰地已曾申請合法登記建物，故可否申請建築使用部分不予調整，並不考慮處理有關私權爭議之問題；及編號406部分土地以同基準條件深度24.5公尺計算面積約為318平方公尺，臨街地面積約為總面積之54%，斟酌調整-4.6%等節，亦有系爭估價報告記載（見系爭估價報告第16至17、69頁）可參，可知系爭估價報告已就系爭406地號土地分割後各宗地之價格個別為完整評估，且已考量臨路條件、鄰地情形等各項因素，再以各宗土地調整後單價，計算兩造分割後所受分配價值，扣除原權利價值後，得出應付（受）補償額，據以依比例互相補償，並就被上訴人分得郭威廷應有部分應補償郭威廷之金額，與鄭明現因分得土地價值較被上訴人分得土地為高，須補償被上訴人金額，逕予相互增減考量。據上，鄭明現上開所辯云云，尚無可採。綜上，本院認就系爭406 地號土地，如採原判決附圖二方式進行分割，而以原判決附表三所示作為認定兩造相互補償及受補償之金額，應屬可採。　⒊系爭1258地號土地之分割方式：　⑴系爭1258地號土地使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，核屬農發條例第3 條第11款規定之耕地，其分割應受同條例第16條第1項前段規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限制。其次，系爭12 58地號土地面積為1,483.98平方公尺（相當於0.148398公頃），未達0.25公頃，依上開規定意旨，自不得為原物分割。又被上訴人、郭國城均因繼承，於108年4月22日取得土地應有部分79/240；鄭明現因分割繼承，於96年10月22日取得土地應有部分1/3；郭威廷則因買賣，於99年11月3日取得土地應有部分1/120等節，有土地登記謄本附卷（見原審卷一第9 3至97頁）可稽，堪認兩造於89年1月4日後始共有系爭土地，並不符合農發條例第16條第1項第4款之例外規定乙節，亦有澎湖地政110年1月11日澎地所測字第1100000123號函覆（見原審卷一第171至172頁）可參。據上，堪認系爭1258地號土地依法應不得以原物分割方法，予以分割。　⑵惟按共有耕地整筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不在農發條例第22條（現為同條例第16條）限制之列。是以共有耕地之共有人請求採變賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許（最高法院64年度台上字第420 號判決意旨參照）。系爭1258地號土地因受農發條例規定之限制，致不得原物分割為單獨所有乙節，如前所述。則揆諸前揭說明，如以變價方式分割，由需用土地者出價競標取得系爭土地（包括兩造均得購買），再由兩造依應有部分比例分配其拍賣價金，既可兼顧共有物利用價值及經濟效益，亦屬對於兩造均為公平之妥適分割方法，自得採為本件之分割方案。至鄭明現抗辯：採行變價分割將影響伊名譽云云，然分割共有物之訴應由法院斟酌共有人間之利害關係公平決定，故其所辯云云，尚非本件分割共有物應予審酌之範圍，自難採信。六、綜上所述，被上訴人依民法第823條、第824條規定訴請裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許；其中系爭328、329地號土地，應以如附圖所示方式進行分割，並由被上訴人補償視同上訴人郭威廷34,104元；系爭406地號土地，則應以原判決附圖二所示方式進行分割，並按原判決附表三所示方式互為金錢補償；至系爭1258地號土地，則應以變價分割，並按附表一應有部分比例欄所示比例分配。原審就系爭328、3 29地號土地所定分割方法尚非允當，而有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。至系爭406地號土地、系爭1258地號土地，審酌當事人之意願、共有物之性質、利用價值、位置現況及分割後經濟效用等情事後，認上開土地以原判決方案分割並補償，應屬適當、公允之分割方法，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另訴訟費用部分，斟酌本件為分割共有物之性質，鄭明現又係全部上訴，自應由兩造按其原應有部分比例負擔，較為合理，爰由兩造按其於各土地之原應有部分比例負擔，如附表一所示「訴訟費用負擔比例欄」所示負擔。　　七、復按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1、2項定有明文。又關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明。經查，鄭明現提供系爭土地之應有部分設定抵押權予林淑清乙節，有土地登記謄本附卷（見原審卷一第75至97頁）可證。而林淑清經原審通知未依法參加訴訟，有送達證書附卷（見原審卷一第163、291、351、457頁，卷二第37頁）可憑，依前揭規定，本件系爭土地分割後，其抵押權僅存於鄭明現所分得之土地部分，附此敘明。　　八、又本件事證已明，兩造其餘攻防及證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　郭宜芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐彩芳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李怡諄以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁雅華附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附件：一、兩造共有坐落澎湖縣○○鄉○○○段000○000地號土地合併分割如原判決附圖一所示：編號328部分、面積1298.94平方公尺土地分歸被上訴人及上訴人郭國城各按應有部分160分之81、1 60分之79比例維持共有；編號328（1）部分、面積649.47平方公尺土地分歸上訴人鄭明現取得。兩造並應按如附表二所示方法互為金錢補償。二、兩造共有坐落澎湖縣○○鄉○○○段000地號土地分割如原判決附圖二所示：編號406部分、面積587.32平方公尺土地分歸被上訴人及上訴人郭國城各按應有部分160分之81、160分之79 比例維持共有；編號406（1）部分、面積293.66平方公尺土地分歸上訴人鄭明現取得。兩造並應按如原判決附表三所示方法互為金錢補償。三、兩造共有坐落澎湖縣○○鄉○○○段0000地號土地予以變價分割，變價所得價金由兩造按如附表一應有部分比例欄所示比例分配。四、訴訟費用由兩造按如附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表一：土地坐落：澎湖縣湖西鄉土地編號共有人應有部分比例　　太武新段328地號（面積：1,034.45㎡）太武新段329地號（面積：913.96㎡）林投南段406地號（面積：880.98㎡）林投北段1258地號（面積：1,483.98㎡）訴訟費用負擔比例 1 郭國棟 79/240 79/240 79/240 79/240 79/240 2 鄭明現 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 3 郭威廷 1/120 1/120 1/120 1/120 1/120 4 郭國城 79/240 79/240 79/240 79/240 79/240

2025-03-12

KSHV-112-上-252-20250312-1

上

臺灣高等法院高雄分院

遷讓房屋等

臺灣高等法院高雄分院民事判決 113年度上字第274號上訴人潛錩規劃行銷有限公司法定代理人紀宇牧被上訴人高雄市旗山區公所法定代理人莊家柔訴訟代理人任栩霈上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年9月16 日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第738號第一審判決提起上訴，本院於114年2月26日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原判決主文第二項關於命上訴人給付自民國112年3月24日起至112年4月3日止，按月給付被上訴人新臺幣5,110元之部分廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、上訴人其餘上訴駁回。四、原判決主文第一項應更正為：被告應將坐落高雄市○○區○○段 000○00地號土地上，如附圖編號Ａ所示建物（即高雄市○○區○ ○段0000○號建物，門牌號碼：高雄市○○區○○○路0號）、編號Ｄ所示水溝與水泥地騰空並遷出，及將如附圖編號Ｂ所示水泥地（不含附圖編號Ｄ所示水溝與水泥地）與鐵柱6根拆除並回復原狀後，將如附圖編號Ａ所示建物、編號Ｄ所示水溝與水泥地及編號Ｂ所示土地返還原告。五、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：　㈠高雄市政府於民國107年11月向財政部國有財產署（下稱國財署）南區分署承租高雄市○○區○○段000○00地號土地（下稱系爭土地），於其上興建高雄市○○區○○段0000○號建物（所有人為高雄市，門牌號碼：高雄市○○區○○○路0號，下稱系爭建物），並有鋪設水溝與水泥地（如附圖即測量成果圖編號Ｄ所示位置），嗣交由被上訴人管理。　㈡兩造於110年7月13日簽訂房屋及土地租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人承租系爭建物及同段529之21、22地號土地及系爭土地之部分（全部租用面積合計53.2平方公尺。就系爭土地承租位置為附圖編號Ａ、Ｂ及Ｄ所示），租賃期間自1 10年7月16日起至115年7月15日止，每月租金新臺幣（下同）5,110元。　㈢惟上訴人於承租後，違反系爭租約第8條第7項不得擴建、整建、改建租賃物之約定，在附圖編號Ｂ所示位置，除附圖編號Ｄ位置所示原本舖設之水溝與水泥地外，擅自在其他泥地位置鋪設水泥地及架設鐵柱6根（下稱系爭水泥地及鐵柱）。被上訴人於112年3月8日函知上訴人於文到10日內應將系爭水泥地及鐵柱予以拆除並回復原狀，上訴人於同年月9日收受，但始終未回復原狀。被上訴人因而依系爭租約第10條第1項第10款約定，以112年3月23日函文向上訴人為終止系爭租約之表示，系爭租約業已終止。　㈣系爭租約第11條第2項約定，上訴人返還租賃物時應回復租賃物原狀。爰依民法第767條第1項中段規定、系爭租約第11條第2項約定，擇一請求上訴人應拆除附圖編號Ｂ位置所舖設之系爭水泥地及鐵柱，將系爭建物、編號Ｄ所示水溝與水泥地騰空並遷出後，將系爭建物及附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地返還被上訴人。另依民法第179條規定，請求上訴人給付自112年3 月24日起至返還系爭建物及附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,110元等語，並聲明：上訴人應將系爭建物、編號Ｄ所示水溝與水泥地騰空並遷出，將系爭水泥地及鐵柱拆除並回復原狀後，將系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地返還被上訴人；上訴人應自112年3月24日起至系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人5,110元。二、上訴人抗辯：由於系爭建物周圍空地雜草叢生，環境髒亂，因而比照其他向被上訴人承租之住戶，鋪設系爭水泥地及鐵柱以美化改善空間。再者，系爭水泥地及鐵柱非屬建物，亦非針對系爭建物本身所為之增建，應未違反系爭租約第8條第7項約定。又同區之其他承租人也有相類情形，被上訴人卻未比照處置，有權利濫用等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項及本件爭點　㈠兩造不爭執之事項　⒈系爭土地為國有地，由高雄市政府於107年12月20日向國財署承租，並簽訂國有基地租賃契約書，租賃期間自107年6月1 日起至116年12月31日止，租金每月16,765元。　⒉高雄市政府承租系爭土地後，於系爭土地興建系爭建物（所有人為高雄市），並將系爭土地、建物交予被上訴人管理。　⒊兩造於110年7月13日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租系爭建物及同段OOO之21、22地號土地及系爭土地之一部（租用土地面積合計53.2平方公尺，含占用附圖編號Ａ、Ｂ及Ｄ之位置，不含附圖編號Ｃ所示位置），租賃期間自110年7月 16日起至115年7月15日止，每月租金5,110元。　⒋上訴人承租時，附圖編號Ｂ位置（不含原本由被上訴人所舖設之附圖編號Ｄ位置水泥地）為泥地，其上僅有草類植物及雜物，如審訴卷第41至51頁所示。　⒌上訴人於承租後，於附圖編號Ｂ位置鋪設系爭水泥地及鐵柱（但不包含附圖編號Ｄ原本即有之水溝與水泥地）。　⒍被上訴人於112年3月8日以高市○區○○○00000000000號函通知上訴人於文到10日內，將附圖編號Ｂ位置回復原狀，於同年月9日送達上訴人。　⒎上訴人至今並未拆除系爭水泥地及鐵柱。　⒏被上訴人於112年3月23日以高市○區○○○00000000000號函（依系爭租約第10條第1項第10款約定）終止系爭租約，並依系爭租約第11條第1項、第2項約定請求上訴人返還租賃物並回復原狀，於同年月24日送達上訴人。　⒐上訴人尚未交還系爭建物及占用土地。　⒑若上訴人有無權占有系爭建物及土地之情，同意按每月5,110 元計算相當於租金之不當得利。　㈡本件爭點　⒈被上訴人所為終止租約之意思表示，是否發生終止之效力？　⒉被上訴人請求上訴人拆除系爭水泥地及鐵柱（不含附圖編號Ｄ位置原本即有之水泥及水溝）並回復原狀，以及請求上訴人返還系爭建物及附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地，有無理由？　⒊被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自112年3月24日起至將系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地返還被上訴人之日止，按月給付5,110元，有無理由？　五、本件之認定　　　　　㈠被上訴人所為終止租約之意思表示已生終止之效力。　⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。另建築法第4條係規定「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」。　⒉兩造於系爭租約第8條第7項、第10條第1項第10款約定：「乙方對於租賃物不得為擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建」、「有下列情形之一者，甲方得終止租約，乙方不得請求任何賠償或補償：乙方未經甲方同意對於租賃物為擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建」（甲方為被上訴人、乙方為上訴人，見旗補卷第19至20頁）。基此，系爭租約第8條第7項約定標的既已明示為「租賃物」，依系爭租約第1條「租賃物標示」，當指上訴人承租之全部標的，則除系爭建物外，當有包含上訴人承租之系爭土地在內。而對應之第10條第1項第10 款約定所指租賃物，當應為相同解釋，自屬當然。　⒊上訴人雖抗辯依建築法第4條規定而言，上訴人鋪設系爭水泥地及鐵柱並未違反系爭租約第8條第7項約定等語，惟建築法第4條規定僅在於界定該法所稱「建築物」之範圍，且與兩造約定之用語不符，顯與如何認定兩造就系爭租約第8條第7 項約定之真意無關。再者，第8條第7項所用「擴建、整建、改建或擅自搭蓋違建」之文字，除用於指明系爭建物之使用限制外，依其文理本亦可包含系爭土地，意指不得任意於土地搭建地上物或擅自變更原本土地之樣貌，並未錯譯或過度擴張文義，尚不得逕截該段文字回指該項所定之「租賃物」即限於系爭建物而不及於系爭土地。又系爭建物及附圖編號Ｄ所示之原始水溝與水泥地係由高雄市政府所建及鋪設後，再將系爭建物、土地交由被上訴人管理，則以被上訴人作為管理維護機關之立場及職責而言，當應負有保持建物、土地原本狀態之義務，反面言之，被上訴人亦無可能除系爭建物之外，逕行同意或任由承租人變動系爭土地之原本狀態，亦可堪認系爭租約第8條第7項、第10條第1項第10款約定約定之真意當有包含禁止上訴人就系爭土地鋪設系爭水泥地及鐵柱之意涵。　⒋至就上訴人抗辯設置系爭水泥地及鐵柱之目的在於環境衛生目的乙節，依系爭土地鋪設系爭水泥地及鐵柱前之現況照片所示，原屬泥地且其上有枯枝、雜草等物（見審訴卷第41至 51頁），惟上訴人為環境衛生目的之可行方式多樣，並非僅有鋪設水泥一途，又系爭水泥地鋪設位置已達一定之面積（見旗補卷第35、37頁），顯已違反系爭租約第8條第7項所定之使用合理界限，設置鐵柱更非有理。被上訴人雖另聲稱同區之其他承租人亦有相類行為，惟無論被上訴人有無採行相同處置或處理時序有無落差，各屬不同個案，上訴人自不得援之合理化自己違約作為，被上訴人本於出租人地位提起本件訴訟，係以管理維護系爭建物及土地為目的，核屬權利之正當行使，未逾越必要範圍，並無所謂權利濫用可言。　⒌基上，上訴人抗辯未違反系爭租約第8條第7項約定乙節，並不可採，上訴人依系爭租約第10條第1項第10款約定向上訴人所為終止系爭租約之意思表示，已於112年3月24日送達上訴人，當生終止之效力。　　　㈡被上訴人請求上訴人拆除系爭水泥地及鐵柱（不含附圖編號Ｄ位置原本即有之水泥及水溝）並回復原狀，以及返還系爭建物及附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地，為有理由。　　系爭租約第11條第1項及第2項前段分別約定「乙方應於租約終止或租期屆滿後十日内返還租賃物」、「乙方返還租賃物時，應回復租賃物原狀」（見旗補卷第21頁）。是以，兩造間系爭租約既已終止，被上訴人請求上訴人應將系爭建物及編號Ｄ所示水溝與水泥地騰空並遷出，及將系爭水泥地及鐵柱拆除並回復原狀後，將系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地返還被上訴人，均有理由。　㈢被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自112年4月4日起至將系爭建物、系爭占用土地返還被上訴人之日止，按月給付5,110元，為有理由。　　無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17 9條復有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件系爭租約業經被上訴人合法終止，就系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地部分，被上訴人於系爭租約終止後仍未拆除系爭水泥地及鐵柱，仍繼續占有使用系爭建物及附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地，獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，上訴人自應將所受之不當得利返還被上訴人。而上訴人雖主張應自系爭租約終止日即112年3月24日起計不當得利，惟依上述爭租約第11條第1項約定，上訴人之返還期限得加計10日，而上訴人112年 3月23日函文已有載明被上訴人須於「文到10日」內回復原狀、返還租賃物之意旨（見旗補卷第25頁），堪認上訴人自 112年3月24日起至112年4月3日（自112年3月24日起加計10 日，送達日不計入）止，上訴人縱未返還系爭建物、土地，尚不構成不當得利。又兩造均不爭執相當於租金之不當得利按每月5,110元計算，則被上訴人請求上訴人自112年4月4日起至返還系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地之日止，按月給付5,110元，亦有理由。六、綜上所述，上訴人主張未違反系爭租約第8條第7項約定，尚非有理，被上訴人所為終止系爭租約之意思表示已生終止效力。從而，被上訴人依系爭租約第11條第2項約定，請求上訴人應將系爭建物及附圖編號Ｄ所示之水溝與水泥地騰空並遷出，及將系爭水泥地及鐵柱拆除並回復原狀後，將系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地返還被上訴人，以及依民法第17 9條規定，請求上訴人自112年4月4日起至返還系爭建物、附圖編號Ｂ、Ｄ所示土地之日止，按月給付5,110元，均有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，判命上訴人騰空系爭建物、附圖編號Ｄ所示之水溝與水泥地，及將系爭水泥地及鐵柱拆除並回復原狀後，將建物、土地返還被上訴人，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至就原審判命上訴人給付自112年3月24 日起至112年4月3日止，按每月5,110元計算之不當得利部分，尚有未合。上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、就原判決主文第1項命上訴人拆除「如附圖編號Ｂ所示水泥地與鐵柱6根」之部分，因附圖就編號Ｂ、Ｄ繪製之位置有所重疊，而上訴人並無須拆除高雄市政府原所鋪設如附圖編號Ｄ所示之水泥地及水溝，因此更正如主文第四項所示。九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官邱泰錄　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官王　琁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官高瑞聰以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　沈怡瑩附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。

2025-03-12

KSHV-113-上-274-20250312-1

訴

臺灣屏東地方法院

損害賠償等

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第254號原告王人禾訴訟代理人王俊元被告林峻献訴訟代理人林佳儀上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣7,100元，及自民國113年4月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔1％，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣7,100元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由一、原告主張：伊所有門牌號碼屏東縣○○市○○路0000號5樓之1房屋（下稱系爭房屋）與被告所有門牌號碼屏東縣○○市○○路0000號6樓之1房屋（下稱被告房屋），為漢景鼎園大廈之上下樓層。被告房屋主臥室浴室內馬桶座及地面滲水、第二浴廁地板滲水，導致系爭房屋主臥室浴廁天花板（下稱A處）及第二浴廁外天花板（下稱B處）漏水，造成A處輕鋼架鏽蝕損壞、B處油漆脫落，所需修繕費用分別為新臺幣（下同）5,775元、1,325元。又被告於民國111年6月13、14日在大樓電梯內分別張貼如附表一、二字條（下合稱系爭字條），及因適逢新冠肺炎疫情嚴峻期間，大樓管路漏水為傳染途徑，均致伊心生畏懼，而於111年8月18日搬離系爭房屋，已侵害伊居住安寧權，分別各受有非財產上之慰撫金損害48,500元；且系爭房屋因漏水無法出租收益，致伊自111年8月18日起至113年5月17日止，受有每月18,000元、合計396,000元之租金損失。爰依民法第184條第1項前段、第191條第1項、第195條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告500,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋受損雖為伊房屋漏水所致，惟伊已僱工將伊房屋修復完畢，現已無漏水。又伊所張貼系爭字條內容，並無任何威脅或恐嚇之意，且原告未因漏水造成確診，自無侵害原告居住安寧權。另房屋不能出租原因眾多，與系爭房屋漏水，非必有因果關係，原告請求租金損失，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠原告主張因系爭房屋漏水，請求被告賠償系爭房屋修繕費用7 ,100元、租金損失396,000元及精神慰撫金48,500元，有無理由？　⒈修繕費用7,100元部分：　　⑴按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第184條第1項前段、第191條第1項、第213條第1項、第3項分別定有明文。　　⑵原告主張因被告房屋漏水，導致系爭房屋A處輕鋼架鏽蝕損壞、B處油漆脫落，修繕費用A處為5,775元、B處為1,325 元，共計7,100元等情，業據其提出現場照片、報價單為證（見本院卷第43至53、87、231頁），且為被告所不爭執（見本院卷第279、315頁），則被告就其所有建築物確有保管之欠缺，並使原告因而受有損害，原告依民法第18 4條第1項前段、第191條第1項規定，請求被告賠償系爭房屋修繕費用7,100元，自屬有據。　⒉租金損失396,000元部分：　　⑴按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院112年度台上字第2728號判決意旨參照）。　　⑵原告主張系爭房屋因漏水而無法出租收益，致受有自111年 8月18日起至113年5月17日止之租金損失共計396,000元等語，並提出內政部不動產交易實價查詢資料為證（見本院卷第85頁）。惟為被告所否認，辯稱：原告前有居住於系爭房屋內，系爭房屋受損情形，尚未達無法居住或出租之程度，且亦非有因漏水終止租約而受損害之情事等語（見本院卷第237頁）。觀諸原告提出之前開照片（見本院卷第43至53、231頁），及本院會同兩造至現場履勘結果，系爭房屋A、B處僅有水痕，並未見有滴漏或積水之狀況，此有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可參（見本院卷第279 至289頁），系爭房屋受損情節並非嚴重，致無法居住或出租之狀態，是原告主張系爭房屋因漏水受損，已達無法出租使用，致受有租金損失云云，自屬無據。　　　　⒊精神慰撫金48,500元部分：　　⑴按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第19 5條第1項前段定有明文。不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年度台上字第164號民事判決意旨參照）。又居住安寧之人格法益旨在維護符合人格尊嚴的生活環境，故是否已達侵害他人居住安寧，其要件上須超越一般人社會生活所能忍受之程度，且情節重大，始賦予被害人請求賠償非財產上損害之權利。　　⑵原告固主張其居住期間新冠肺炎疫情嚴峻，被告房屋漏水可為感染途徑等語，惟並未提出任何事證以實其說。又系爭房屋A、B處僅有水痕，並未見有滴漏或積水之狀況，且 A處主臥室浴廁雖有漏水，原告尚有第二浴廁可供使用，B 處則為第二浴廁外天花板，僅屬房屋內通往他區域空間，是依系爭房屋漏水情形、位置及使用狀況，固有影響原告居住環境，惟尚難認已達超越一般人社會生活所能忍受之程度，且情節重大。從而，原告依民法第195條第1項規定，請求被告給付精神慰撫金，自無所據。　㈡原告主張被告張貼系爭字條侵害其居住安寧權，請求被告賠償精神慰撫金48,500元，有無理由？　　原告主張被告張貼系爭字條，致其心生畏懼而搬離系爭房屋等語，並提出系爭字條及監視器翻拍照片為證（見本院卷第 35至39頁）。被告雖不爭執有於大樓電梯內張貼系爭字條，惟抗辯其係欲好好處理糾紛，並無恐嚇意思等語（見本院卷第169頁）。觀諸附表一字條內容，固有提及「我不是吃素的」、「你可以任性一點，找個新大樓，大家好來好去」等語，然由字條前後文意，應係源自兩造間漏水糾紛，其用語雖較為直接，但難認有何加害原告生命、身體、自由及財產之意；附表二字條內容，則僅有表述原告尚可依法向他人求償，亦難認有何加害之意，原告執此主張致其心生畏懼搬離系爭房屋，侵害居住安寧權云云，尚難憑採。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項規定，請求被告給付7,100元，及自起訴狀繕本送達翌日即113 年4月25日起（於113年4月24日送達，見本院卷第73頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　潘　快　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛侑倫　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭欣怡正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝鎮光附表一： 5樓之1 難得當鄰互相尊重不要搞小動作子虛烏有我不是吃素的大樓已經20多年了不要當作新家在看有問題、（管理委員會）。你可以任性一點找個新大樓大家好來好去附表二： 5樓之1 要提告順便一起免得麻煩 1、你的前任屋主 2、賣你的房仲 3、裝潢設計工 4、漢景建設因為整棟大樓結構問題整棟漏水造成大家不便如果告成全棟大樓會感謝你你可以參加漢景主委我們全部感謝你功德無量　好心有好報

2025-03-12

PTDV-113-訴-254-20250312-1

簡上

臺灣臺北地方法院

侵權行為損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第231號上訴人黃文玲被上訴人洪育萍上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國113 年2月2日本院臺北簡易庭112年度北簡字第14182號第一審判決提起上訴，本院於民國114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、上訴人起訴及上訴主張：其前向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號12樓之2之房屋（下稱系爭房屋），兩造簽訂住宅租賃契約（下稱系爭租約）、租屋契約切結書（下稱系爭切結書）、寵物條款（下稱系爭寵物條款），約定租賃期間為民國112年5月20日起至113年5月19日止，每月租金為新臺幣（下同）26,000元，並由上訴人按月負擔管理費2,28 7元。嗣上訴人入住當晚，系爭房屋內之熱水器、洗衣機即故障無法使用，惟此等電器於點交時，均未經被上訴人及仲介說明有異，上訴人僅得聯繫被上訴人處理，詎被上訴人之兒子深夜前來查看亦無法修復，隨後系爭房屋之電視、電冰箱等家電亦接連故障，造成上訴人諸多不便，但經上訴人向被上訴人反應時，卻於112年6月30日遭被上訴人之丈夫為言語、肢體暴力，其得請求被上訴人賠償精神慰撫金50,000元。而系爭房屋地板有滲漏水之情形，經上訴人於112年5月30 日告知被上訴人，由仲介前來查看仍未解決，被上訴人竟於此時要求上訴人須於1個月內搬離系爭房屋，並應全室重新油漆及清潔，嗣因滲漏水情形未改善，上訴人僅得申請臺北市政府法務局協助處理雙方租賃糾紛，豈料被上訴人於回覆之信函中，又以不實陳述惡意誹謗、無端指責、謾罵上訴人。由上可知上訴人自承租系爭房屋以來，不斷承受被上訴人之欺壓，致其提前解約，被上訴人自應賠償1個月之租金26, 000元。另因被上訴人於租賃期間時常出入系爭房屋，造成上訴人精神極大痛苦，罹患恐慌症，被上訴人亦應賠償精神慰撫金100,000元予上訴人。為此，爰依侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付176,000元（計算式：50,000＋26,000 元＋100,000元＝176,000元）等語。二、被上訴人則以：上訴人所述均非事實，被上訴人並無侵害上訴人名譽權、人格權之行為。而因上訴人入住後問題不斷，被上訴人才委請仲介表達上訴人可於112年6月底前搬離系爭房屋，被上訴人不扣押金，惟上訴人仍繼續承租並持續反應家電故障問題，被上訴人之子亦係配合上訴人時間方於晚間至系爭房屋查看家電故障情形，迄112年6月30日被上訴人丈夫始因電視電源線問題與上訴人發生口角爭執，並無對上訴人有言語及肢體暴力之情。又系爭租約租期屆至前，上訴人即自行申請消費爭議調解，表明欲提前終止系爭租約並搬離系爭房屋，被上訴人便回函予臺北市政府法務局，且為避免爭議擴大，乃同意上訴人得提前搬離，且將2個月押租金全額退還予上訴人，故系爭租約係上訴人自行提前終止，並非由被上訴人解約。另於上訴人承租期間，被上訴人僅於上訴人反應問題後，經其同意而進入系爭房屋查看，並無上訴人所稱一直出入系爭房屋之情事等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人176,00 0元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、本院之判斷：　　兩造均不爭執其等於112年5月間簽訂系爭租約、系爭切結書、系爭寵物條款；且上訴人曾於112年8月22日向臺北市政府法務局提起消費爭議申訴，被上訴人曾回函予臺北市政府法務局（下稱系爭回函）等情，有系爭租約、系爭切結書、系爭寵物條款、消費爭議申訴（調解）資料表、系爭回函在卷可稽（見原審卷第17至29、37、223、307頁；本院卷第17、 121至123頁）堪信為真。惟上訴人主張其得向被上訴人請求給付損害賠償共176,000元，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本院應審酌者為：上訴人依侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付176,000元，有無理由？茲論述如下：　㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段定有明文。而民法侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院113年度台上字第191號判決參照）。準此，上訴人主張被上訴人成立侵權行為，應負損害賠償責任等情，為被上訴人所否認，揆諸前揭說明，應由上訴人就此負舉證之責。　㈡經查：　⒈上訴人主張被上訴人先生對其語言及肢體暴力部分：　　查，上訴人就此並未提出任何具體事證，亦據被上訴人始終否認，況依上訴人所述侵權行為人為被上訴人先生，並非被上訴人，縱其主張屬實，其復未舉證說明被上訴人有何與其先生共同侵權之行為，是上訴人請求被上訴人賠償50,000元之精神慰撫金，並無理由。　⒉上訴人主張其遭被上訴人不斷欺壓及以系爭回函惡意誹謗，致提前解約部分：　⑴查，上訴人就此固舉出line群組對話紀錄、系爭回函為憑(見原審卷第37、97、101、105至109、117至129頁；本院卷第1 7頁)，然為被上訴人所否認，並舉群組完整對話紀錄文字檔及截圖、消費申訴資料為證（見本院卷第121至127、141至2 53頁）。依兩造間系爭租約第2條約定之租賃期間為112年5 月20日起至113年5月19日（見原審卷第21頁），而觀諸上開對話紀錄，可見上訴人於112年6月1日即因地板潮濕問題，在群組中提出解約且不得扣押金之訴求，並稱「因我7-8月出國，最快也是9-10搬家」（見本院卷第145、175至178頁），被上訴人乃透過仲介向上訴人表示倘上訴人於6月底前搬離且回復原狀，即不扣押金並減租5日，若未搬離即應遵循原系爭租約之約定（見本院卷第153至155、183至184頁），但上訴人並未於當年6月底前搬離系爭房屋。嗣雙方又因電器故障問題發生爭議，上訴人於112年8月22日向臺北市法務局提起消費爭議申訴，其請求內容第2點亦敘明「地板又開始濕了，我最遲於10月半搬，但這是房東的問題，不可扣一個月押金」等語，有前開消費申訴資料在卷可參（見本院卷第123頁）。上訴人復於112年10月13日自行於群組中表示：「考慮再三，雙方實再（在）關系（係）太不好，10/19 會搬走，2付（副）鑰匙交管理員，馬爾濟斯非掉毛之品種，故會將室內打掃乾淨，請將押金52,000元，及冰箱5,500 元，於5/20前中午匯入永豐銀行中崙分行戶名：黃文玲……」等語（見原審卷第97頁；本院卷第238至239頁），由上足見本件係由上訴人提前終止租約，其亦未提出被上訴人應賠償 1個月租金之具體依據，是上訴人此部分主張，已難認有據。　⑵上訴人雖又稱其提前解約係遭被上訴人逼迫欺壓及惡意誹謗所致云云，然通觀兩造間上開對話紀錄之往來過程，被上訴人就上訴人反應電視、洗衣機、冰箱、地板潮濕等問題，亦多嘗試與上訴人溝通，或購買新設備、安排修繕，或提出減租方案等，上訴人並數度回稱將訴諸申訴或訴訟，可見兩造對本件租賃相關爭議互有堅持，故實難逕憑被上訴人之處理過程及結果不完全合乎上訴人之主觀期待，即遽認被上訴人有單方欺凌壓迫上訴人提前解約之情事。而觀諸被上訴人提交予臺北市政府法務局之系爭回函內容（見本院卷第17頁），乃論述兩造爭議始末及其基於房東身分之看法，縱其中部分用詞較為負面，仍難認屬惡意誹謗或謾罵上訴人之情，自無從成立侵權行為。從而，上訴人主張被上訴人應賠償1個月租金26,000元云云，洵屬無據。　⒊上訴人主張被上訴人於租賃期間不斷進入系爭房屋部分：　　查，參諸兩造所提出之前述對話內容，可知雙方均僅有房屋修繕或購買家電之相關往來，且被上訴人皆有先向上訴人確認時間等情。被上訴人並陳稱：其係因系爭房屋有狀況才進去，只有112年5月28日電熱水器故障、同年6月20日安裝新電視而2次進入系爭房屋，都有經過上訴人同意等語明確（見原審卷第261至262頁），就此上訴人亦表示：「我沒有辦法不讓她來，因為洗衣機不能用，電熱水器不能用」等語（見原審卷第262頁），顯見被上訴人進入系爭房屋確係徵得上訴人之同意。此外，上訴人並未提出其他具體事證說明被上訴人有於租賃期間擅自持續進入系爭房屋之情事，故上訴人據此向被上訴人請求精神損害賠償100,000元，亦屬無據。五、綜上所述，上訴人依侵權行為之法律關係請求被上訴人給付 176,000元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核均無不合，上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用　　之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述　　，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第　　3 項、第449條第1項、第78條、第385條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖哲緯　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李登寶

2025-03-12

TPDV-113-簡上-231-20250312-1

重訴

臺灣新北地方法院

排除侵害等

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重訴字第315號原告王銓榮訴訟代理人呂文正律師被告佳昌大都會第九期大廈管理委員會法定代理人林异宬訴訟代理人陳君沛律師陳立曄律師黃子芸律師馬淑玲上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國113年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新台幣參萬柒仟壹佰肆拾伍元及自民國一百一十二年十二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。被告應自民國一百一十二年十二月二十日起至一百一十三年三月十三日止，按月於每月一日給付原告新台幣參仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔千分之八，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告以新台幣參萬柒仟壹佰肆拾伍元為原告供擔保後得免為假執行。本判決第二項得假執行，但被告按月於每月1日以新台幣參仟伍佰元為原告供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　事實及理由壹、程序上理由　　原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告原起訴請求訴之聲明第1 、2項為請求被告應將坐落於新北市○○區○○段0000號土地、門牌號碼新北市○○區 ○○路000號地下一層（以下簡稱系爭房屋）如起訴狀附圖編號1至3所示之汙水管（以下簡稱系爭汙水管）拆除，並將系爭汙水管所經過之牆壁回復原狀並將牆壁返還予原告，嗣因被告於民國(下同)113年3月13日拆除系爭汙水管並回復原狀，原告於113年8月6日言詞辯論期日撤回訴之聲明第1、2項，並經被告同意（見本院卷第117頁），揆之前開規定，自應准許。貳、實體上理由一、原告起訴主張：緣原告系爭房屋專有部分區分所有權人，系爭房屋為商業使用。原告係於112年8月4日自訴外人張志宏、張雅婷(以下簡稱張志宏等人)購得系爭房屋，並於同年9 月6日辦妥移轉登記在案。被告於108年5月4日召開第21屆第 2次區分所有權人會議，決議進行汙水管到接管至下水道工程(下稱系爭汙水管）委請訴外人國泰環保有限公司(下稱國泰公司)設計及施作，被告並未取得原告前手即張志宏等人之同意，竟擅自進入系爭房屋，設置系爭汙水管，不僅突出牆面，管線設置位置距離地面僅有1.8至2公尺，為一般人伸手可得之高度，且至牆壁龜裂，妨害原告之使用收益，被告並受有使用收益，該利益性質核屬不能返還。再者，被告裝設系爭汙水管後不久，即流出惡臭汙水，嚴重影響美觀及衛生，致系爭房屋無法使用收益。張志宏等人固曾與訴外人大興包裝有限公司(下稱大興公司)簽訂租約，約定每月新臺幣（下同）8萬元租金（以下簡稱系爭租約），因系爭房屋遭被告設置系爭汙水管，影響地下層全部空間之使用，且系爭汙水管處理糞臭而有惡臭之虞及汙名價值而終止契約，被告受有系爭房屋占用相當租金每月8萬元之不當得利。本件起訴前，原告之前手張志宏、張雅婷已將其所有期間內對被告之債權讓與原告，且由原告通知被告在前，是計算被告受有起訴前回推五年之相當租金不當得利利得共計480萬元。爰依民法第184條第1項前段及第179條之規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告480萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日起至113年3月13日止，按月於每月一日給付原告8萬元。並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)依系爭租約約所示，系爭房屋乃係以租賃標的物之現有狀況及設備出租，系爭汙水管早存在，可證系爭房屋於系爭汙水管尚未拆除前，仍可順利出租予第三人，並無原告所稱無法使用收益而受有損害及被告因而受有每月8萬元相當於租金不當得利之情。原告雖另稱當時因系爭汙水管之設置，導致大興公司最終作罷不承租，惟此糾紛應屬原告與大興公司間租賃關係履約糾紛問題(原告之前手已將債權讓與原告)，如大興公司違反租賃契約之約定，自應由原告依該租賃契約向大興公司為請求，是原告此等主張，應予駁回。 (二)被告委請國泰公司施作系爭汙水管，於108年9月2日開始施作，被告之前手於108年9月6日通知被告停止施工，國泰公司於108年9月12日收受後即停止施工，迄今仍以化糞池方式處理汙廢水，故被告並未使用，並未受有利益，況被告自10 8年9月2日起至113年3月13日拆除，僅占用4年6月又11日，縱使受有利益，並未占用全部地下層空間，原告以出租之租金計算顯有不當，以污水管占用地下面積之比例計算，原告僅得請求2044元，如以占用停車位一半之租金計算，僅得請求28萬5425元。況原告之前手將系爭地下室作為停車場使用，每月至少獲取7萬元以上租金，並未因被告設置汙水管致受有無法使用收益之損害可言。 (三)聲明：原告之訴及假執行駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見113年8月6日筆錄，本院卷第118至11 9頁）： (一)原告於112年8月4日自前手張志宏等人受讓系爭房屋，用途為商業用，有原告提出原證1建物登記第二類謄本、原證2之台北縣三重地政事務所建物測量成果圖可按（見重簡卷第19 -21頁）。 (二)被告於108年5月4日召開區分所有權人會議，設置系爭汙水管。 (三)張志宏等人於112年3月15日將系爭房屋出租於訴外人大興公司，並已受領16萬押金及8萬元租金，租賃期限自112年4月1 日起至113年3月31日止，並經公證人公證，有原告提出原證 3公證書及房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約）可按（見調卷第23-29頁）。 (四)張志宏等人將被告占有系爭房屋之債權，讓與原告，並通知被告等情，有原告提出原證4之存證信函、債權讓與證明書可按（見本院卷第31-33頁）。四、本件爭點如下：原告依據民法第184條第1項前段、第179條之規定，請求如訴之聲明，是否有理由? (一)原告主張被告未經原告之前手張志宏等人之同意擅自於系爭房屋內設置系爭汙水管，被告抗辯自108年9月2日起於系爭房屋設置系爭汙水管，經原告之前手張雅婷催告後，被告即停止施工，並於113年3月13日拆除等情，為兩造所不爭，堪信為真實。 (二)因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，為民法第184條第1項前段、第185條第1項前段所明定。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦係侵害房屋所有人之所有權，構成侵權行為，房屋所有人非不得請求賠償相當於租金之損害。所謂相當於租金之利益或損害，係指因其本質上非合法契約下所稱之租金，僅因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益或所有人所受之損害時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益或損害之認定，自可參酌原先出租時之租金數額。 (三)參以證人張雅婷於本院審理時證述:「(法官問:提示起訴狀附圖編號一至三，證人有無看過該管線？證人是否知悉用途？有無印象何時見得？有無同意同意設置？如不同意如何設置？）　1.有。 2.污水排水管。3.108或109年。 4.沒有。 5.當時是一個半開放空間，是做停車使用，有承租的人就可以進去，車位有二十多個，車位出入是我父親管理，設置污水管是他們跟著車子進入的，是管委會的人，不知道說這部分是私有的，才設置污水管，事後才通知我。」「(法官問:提示原證3，證人有無看過這份合約？可否說明與大興包裝有限公司洽談經過？）1.有。2.是我去談，有到現場看，我用我招租的金額談，當時招租及談契約的時候，就有看到污水管，我有跟大興包裝的人說，我有說這三個污水管目前在打官司，請對造拆除的官司。」「（法官問:承上，洽談過程中有無與承租人到過系爭房屋看過現場？）是。我有說官司已經三年了，判決即將下來，我的要求請他們恢復原狀，大興公司說恢復原狀前，我先當倉庫，後來發現許多問題產生，管委會把我Ｂ1 商場對外顧客進出的通道封鎖，他們用鐵捲門封鎖，顧客進不來，承租人出不去，我去市政府陳請，市政府的人有來現勘，指正他們違反法令，商場必須要有兩個出入口，把前面出入口封鎖，安全會有疑慮，後來管委會還是不願意打開，並說你們沒有真的顧客來，不同意打開。我的租客就不願意租。」「（法官問:大興包裝有限公司後來有無繼續承租？有無付租金？付過幾期？何時沒有繼續承租？）1.沒有。2.付一個月。3.給付一個月後就沒有付了。4.112年6月。」「（法官問:承上，可否說明為何大興包裝有限公司後來不願承租？原因為何？是否係因為設置附圖一至三而不願承租？）1.是。2.大興公司覺得三個污水管為何這麼久還沒有好。3.是。後來我說因為對造又上訴二審，但是我是勝訴的。」等語（見本院卷第144-145頁），依據上開證人之證詞可知: 　1.被告於108年9月2日設置系爭汙水管時，系爭房屋時作為停車場使用，系爭汙水管並未影響原告之作為停車場之使用收益等情，至為明確。從而，原告請求被告給付自108年9月2 日起算之相當於租金之不當得利，並無理由。　2.被告於109年間以其設置系爭汙水管業經原告之前手即系爭房屋共有人之一張洪月鈞、被告張志宏同意而設置，張志宏等人於112年2月1日始登記為系爭房屋之所有權人(應有部分各2分之1 )，張雅婷卻於108年9月6日發函反對被告施工為由，起訴請求原告應同意被告設置系爭汙水管，不得拒絕等情，經法院為被告敗訴之判決，有本院於112年5月31日109 年度訴字第2393號判決可按（見本院卷第169-177頁）。準此，被告於108年9月2日設置系爭汙水管，原告之前手張雅婷於108年9月6日通知被告停止施工，被告即停工等情，有被告提出被證4之存證信函為證（見本院卷第157頁）及證人張雅婷之證詞可按。原告主張起訴狀所載之系爭汙水管之附圖編號1至3之圖片（即調卷第14-15頁照片）於112年10月18 日拍攝等情（見本院卷第143頁），因此，被告自108年9月2 日開始施工至108年9月6日因張雅婷反對而停工，系爭汙水管於112年10月18日之施工情形均如起訴狀附圖編號一至三照片所示，依據系爭汙水管之照片顯示，系爭汙水管係突出牆面一公尺左右，尚未作為汙水管之真正使用，因此，系爭房屋至112年10月18日拍攝如起訴狀附圖編號1至三之照片時，並無因設置系爭汙水管而有導致汙水漏水之疑慮，應可認定。　　　3.證人張雅婷於112年2月1日成為所有權人後，於112年間始將系爭房屋變更為商場使用，將之出租，並作為公司營業使用，大興公司於112年3月15日簽約時，即已經發現系爭汙水管，並同意於拆除汙水管前，同意先行作為倉庫使用，故大興公司係基於證人張雅婷之承諾而同意承租，嗣大興公司之後以系爭房屋直通大樓之樓梯被上鎖，及汙水管施工不善有漏水之虞，而於112年5月31日終止租約，有原告提出原證15之終止租賃契約書可按（見本院卷第231頁），準此，大興公司並未因設置系爭汙水管而終止契約，係因懷疑設置汙水管可能有漏水之虞而終止契約，且參酌前開說明，系爭汙水管自108年9月2日設置起至原告於112年10月18日拍攝止，均未真正使用，自無可能漏水之疑慮，原告復未舉證系爭汙水管有漏水導致影響系爭房屋使用之情形，故大興公司終止系爭租約，自非可歸責於系爭汙水管之設置，原告請求因大興公司終止系爭租約而受有系爭租約之租金作為計算不當得利之依據，顯非適當。　4.證人張雅婷證述大興公司僅支付租金1個月等語，亦即大興公司租約終止日應為112年4月15日，核與原告提出原證15終止租賃契約書之終止日為112年5月31日止相互矛盾。況被告提起請求原告不得拒絕被告設置汙水管之訴訟，即本院109 年度訴第2393號請求容忍設置管道事件，係於112年5月31日判決，大興公司於112年5月31日已可期待被告拆除系爭汙水管，自無可能因系爭汙水管有漏水之虞因而終止契約，大興公司卻於112年5月31日終止契約，並參酌證人張雅婷之證詞，大興公司終止契約之原因係因大興公司認為訴訟時間太久 (見本院卷第145頁），大興公司於簽約之始，已知悉系爭汙水管之設置，而因張雅婷之承諾而承租，故大興公司終止契約之原因，並非可歸因於系爭汙水管之設置，係因張雅婷部當之承諾未如其預期之故，應可認定。　5.原告雖提出訴外人王耀堃以系爭房屋設置汙水管漏水情形未改善而終止契約，並提出原證11之租賃合約終止書云云(，以下簡稱原證11租約，見本院卷第183頁）。然查，原告於1 12年10月18日拍攝系爭汙水管並無使用之情形如起訴狀附圖編號一至三，已如前述。況原證11之租約之簽署時間為111 年3月31日，出租人為張雅婷，但張雅婷於112年2月1日始取得系爭房屋所有權，則原證11之租約，與事實不符，自難以作為本件認定事實之依據。　6.再者，原證11租約之租金為4萬元與系爭租約之租金為8萬元，原告以系爭租約之租金作為計算不當得利之依據，顯非適當。　7.依據起訴狀附圖編號1至3所示，系爭汙水管為突出牆壁，約占用一個停車位之位置，故本院以1個停車位之租金為每季租金為1萬500元，有被證6之停車位租賃契約書為證（見本院卷第197-198頁），即每月租金3500元計算，因原告受讓張志宏等人之權利，張志宏等人於112年2月1日始為系爭房屋之所有權人，原告起請求被告給付自112年2月1日起至起訴狀繕本送達日即112年12月19日止之租金共3萬7145元(350 0x10+3500/31x19=31745)及自112年12月20日起至113年3月1 3日止，按月給付3500元，應屬有據，逾此部分，應予駁回。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。被告於112年12月19日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按(見調卷第59頁)，因此，原告請求被告應自112年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。五、綜上述，原告依據民法第184條第1項前段及第179條之規定，請求被告應給付原告3萬7145元及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自起訴狀繕本送達翌日即112年12月20日起至113 年3月13日止，按月於每月一日給付原告3500元，為有理由，逾此部分，應予駁回。六、本判決所命給付未逾50萬元，依據民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核原告勝訴部分，合於前開規定,爰酌定相當之金額准許之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-11

PCDV-113-重訴-315-20250311-1