Know99判決書

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度訴字第3141號原告陳阿蕊訴訟代理人謝國貞被告許明國上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費，按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2第2項定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易標的，故房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內。本件原告起訴請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號1 樓及地下層房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並請求給付自民國113年7月1日起之不當得利，則本件訴訟標的價額應以原告請求交還房屋於起訴時之交易價額為準，不含坐落基地價額，且附帶請求起訴後之不當得利，不併算價額，但應併算請求起訴前不當得利之價額。茲原告於民國113年7月9日起訴，有起訴狀上本院收狀戳章可稽，而系爭房屋於81年11月10日建築完成，為鋼骨鋼筋混凝土造，有系爭房屋謄本可稽，依『新北市地價調查用建築改良物標準單價表』、『新北市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率』等規定，系爭房屋於113年7月間之建物現值為新臺幣（下同）1,941,039元，有新北市政府地政局113年9月24 日新北地價字第1131871466號函可按，上開價格應更近於市場交易價格而得據為本件核定裁判費之參考，則系爭房屋於起訴時之價額為1,941,039元，加計起訴前不當得利之價額5,548元（計算式：21,500元318，元以下四捨五入），本件訴訟標的價額應核定為1,946,587元，應徵收第一審裁判費20,305元，爰依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴，原告應一併遵期具狀補正本件係依土地法第100條所定何款事由終止兩造間租約及其證明資料，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 4 日民事第四庭法官陳佳君以上正本證明與原本無異。如不服本裁定關於訴訟標的價額部分，得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 11 月 4 日書記官康閔雄

2024-11-04

PCDV-113-訴-3141-20241104-1

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臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事裁定 113年度訴字第3141號原告陳阿蕊訴訟代理人謝國貞被告許明國上列當事人間請求遷讓房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費，按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之1第2項、第77條之2第2項定有明文。又房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易標的，故房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內。本件原告起訴請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號1 樓及地下層房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並請求給付自民國113年7月1日起之不當得利，則本件訴訟標的價額應以原告請求交還房屋於起訴時之交易價額為準，不含坐落基地價額，且附帶請求起訴後之不當得利，不併算價額，但應併算請求起訴前不當得利之價額。茲原告於民國113年7月9日起訴，有起訴狀上本院收狀戳章可稽，而系爭房屋於81年11月10日建築完成，為鋼骨鋼筋混凝土造，有系爭房屋謄本可稽，依『新北市地價調查用建築改良物標準單價表』、『新北市地價調查用建築改良物耐用年數及折舊率』等規定，系爭房屋於113年7月間之建物現值為新臺幣（下同）1,941,039元，有新北市政府地政局113年9月24 日新北地價字第1131871466號函可按，上開價格應更近於市場交易價格而得據為本件核定裁判費之參考，則系爭房屋於起訴時之價額為1,941,039元，加計起訴前不當得利之價額5,548元（計算式：21,500元318，元以下四捨五入），本件訴訟標的價額應核定為1,946,587元，應徵收第一審裁判費20,305元，爰依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於收受本裁定送達5日內如數補繳，逾期不繳，即駁回其訴，原告應一併遵期具狀補正本件係依土地法第100條所定何款事由終止兩造間租約及其證明資料，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 4 日民事第四庭法官陳佳君以上正本證明與原本無異。如不服本裁定關於訴訟標的價額部分，得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。中華民國 113 年 11 月 4 日書記官康閔雄

2024-11-04

PCDV-113-訴-3141-20241104-2

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臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1182號原告陳平和訴訟代理人黃程國律師被告洪安鎮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將新北市○○區○○路0段0號1樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣28萬元，及自民國113年1月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自民國113年1月9日起至遷讓返還第一項所示房屋　之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告負擔。六、本判決主文第一至三項，於原告以新臺幣37萬5400元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣112萬6191元為原告預供擔保，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告方面：　㈠被告於民國107年3月1日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路 0段0號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自107年3月1日起至117年 2月28日止，按月於每月1日給付租金新臺幣（下同）3萬元，簽約時同時交付押租金6萬元。詎被告竟積欠109年1月、5 月、10月，111年11月，112年7月、11月、12月等7個月之租金，積欠租金已逾2個月，原告於112年12月14日委請律師寄發臺北光華郵局第684號存證信函催告被告於文到3日內給付積欠之租金，並於112年12月15日送達被告，惟被告迄今仍置之不理。原告遂以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示通知，本件起訴狀繕本已於113年1月8日送達被告，系爭租約業已終止，被告無繼續占用系爭房屋之合法權源，原告爰依系爭租約第14條約定、民法第455條前段及第767條第1項前段規定，擇一事由請求判命被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　㈡被告積欠上述7個月租金合計21萬元（計算式：3萬元×7＝21萬元）。又依系爭租約第12條約定，被告應賠償原告訴訟所支出之律師費7萬元。再系爭租約既於113年1月8日終止，被告即無繼續占用系爭房屋之合法權源，每月受有相當於3萬元租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元。為此，爰依系爭租約及民法第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1 項前段、第179條規定，請求如聲明所示等語。　㈢聲明：　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　⒉被告應給付原告28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　⒊被告應自起訴狀繕本送達之日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。　⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何有利於己之聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第440條第1、 2項前段、第455條前段分別定有明文。又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條第1 項前段亦有明文。再系爭租約第14條、第12條約定：「甲乙方（即原、被告）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」、「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。另承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100條（房屋租賃收回房屋之限制）第3款所明定。且土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋及土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。　㈡原告主張之上述事實，業據提出與所述相符之系爭租約、臺北光華郵局第684號存證信函暨掛號郵件收件回執、本件訴訟代理人律師費收據等影本、系爭房屋之建物登記謄本等件為證（見本院重簡卷第21至35頁、本院卷第39頁）。而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1 項規定，視同自認，是本件原告之主張，堪信為真實。從而，原告依系爭租約、民法第455條前段及第767條第1項前段規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金21萬元及律師費7萬元，共28萬元，為有理由，應予准許。又關於原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利部分，原告以本件起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示通知，本件起訴狀繕本於113年1月8日送達於被告(見重簡卷第43頁本院三重簡易庭送達證書)，依民法第121條第1項規定，系爭租約於113年1月8日夜間12時終止，是原告請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3 萬元部分，即屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第455條前段、第767條第 1項前段、第179條規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告28萬元，及自113年1月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自113年1月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。爰判決如主文。　五、本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即無所依附，應予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院詳加審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。又本件原定113年10月31日宣判，因當日康芮颱風來襲，停止上班，爰順延至同年11月1日宣判，附此敘明。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　 1　　日　　　　　　　　民事第四庭　法　官　張筱琪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　 11　　月　　1　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗

2024-11-01

PCDV-113-訴-1182-20241101-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第795號原告李昕儀訴訟代理人王姿茜律師被告王世海上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示之房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣伍萬參仟肆佰元，及自民國一百一十二年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十二年十一月二十九日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項得假執行。本判決第二項得假執行。本判決第三項於所命各期給付到期後得假執行。事實及理由壹、程序事項：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：其與被告締結租賃契約，約定由原告將如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期為自民國111 年7月1日起至113年6月30日止，每月租金為新臺幣（下同） 13,500元，於每月11日前繳納，押租金則為24,000元（下稱系爭租約）。詎料，被告自112年年初起陸續遲延給付租金，自112年6月起未曾繳納租金（其僅於112年9月11日支付11 2年5月之租金13,500元），原告先於112年11月20日以存證信函通知被告應於同年11月27日前繳清，否則終止系爭租約，後於112年11月28日以存證信函終止系爭租約，並通知被告應於112年12年28日前遷讓系爭房屋且給付未繳租金（系爭租約終止時，被告已積欠5個月28日之租金共77,400元，扣除押租金24,000元後，欠繳53,400元），然被告至今拒不搬離系爭房屋，亦不清償欠繳租金。因此，原告得依民法第 455條前段、第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並得依系爭租約第3條有關租金之約定、民法第439條及第229條第3項之規定，請求被告給付積欠之租金53,400元，及自112年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，且得系爭租約第14條第3項有關違約金之約定、民法第179條之規定，請求自112年11月29日系爭租約終止起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當月租金額13,500元及相當月租金額計算之違約金13,500元共27 ,000元。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；被告應給付原告53,400元，及自112年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告應自112年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告27,000元；願供擔保，請准宣告假執行二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)原告主張之事實，業據其提出與所述相符之系爭房屋及座落土地之所有權狀、基隆市稅務局房屋稅繳款書、系爭租約、原告名下帳號為00000000000000之郵局帳戶之交易明細、原告112年11月20日及112年11月28日之存證信函等件為證（頁 21至65），且被告經合法通知，俱未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌。從而，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告之主張為真實。　　 (二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。準此，押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。其次，系爭租約第3條第1 項約定：「承租人（即被告）每月租金為13,500元整，每期應繳納1個月租金，並於每月11日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕。」又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2 03條亦有明文。再者，系爭租約第14條第3項約定：「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止。」經查，兩造簽訂之系爭租約係定有期限之租賃契約，約定租賃期間係自111年7月1 日起至113年6月30日止，每月租金為13,500元，應於每月11 日前繳納，押租金則為24,000元，然被告自112年6月起未曾繳納租金，經原告定期催告，被告仍逾期未為支付，且扣除押租金後，積欠之租金已逾2個月租額，是以，原告對被告終止系爭租約，自屬有據。從而，原告依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並依系爭租約第3條第1項之約定，請求被告給付積欠之租金53,400元，及自112年12月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，且依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自1 12年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當月租金額13,500元及相當月租金額計算之違約金13,500元共 27,000元，均有理由，應予准許。 (三)綜上所述，原告依民法第455條前段之規定、系爭租約第3條第1項、第14條第3項之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付積欠之租金53,400元，及自112年12月29 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，且自112 年11月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當月租金額13,500元及相當月租金額計算之違約金13,500元共27 ,000元，為有理由，均予准許。四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日基隆簡易庭法官曹庭毓以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日　　　　　　　　　書記官羅惠琳附表：編號建號門牌座落土地 1 基隆市○○區○○段000000000○號基隆市○○區○○路000巷00號7樓（面積為73.47平方公尺，陽台面積為7.94平方公尺；權利範圍為1分之1）基隆市○○區○○段000000000地號（面積為3,458平方公尺；權利範圍為10,000分之56）

2024-10-31

KLDV-113-基簡-795-20241031-1

豐簡

豐原簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度豐簡字第718號原告陳銀讚被告游岱晟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00號前鐵皮屋（稅籍編號：00000000000，卡序：D0，鋼鐵造，面積：63.20平方公尺）騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣49,000元，及自民國113年11月5日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣7,000元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。五、本判決原告勝訴部分及到期部分得假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。查原告起訴時原訴之聲明第二項為：被告應給付原告新臺幣（下同）28,000元及自民國113年6月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7,0 00元；嗣於113年10月15日本院言詞辯論期日當庭以言詞變更該項聲明為：被告應給付原告63,000元及自113年11月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7,000元等語（見本院卷第86頁），核屬擴張應受判決事項之聲明者，且請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告防禦及訴訟終結，揆諸前開規定，自應准許。　　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：　㈠緣原告為臺中市○○區○○路00號前未辦保存登記之鐵皮屋（稅籍編號：00000000000，卡序：D0，鋼鐵造，面積：63.20平方公尺，下稱系爭房屋）所有人，兩造於110年1月10日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間自110年1月1日起至111年12月31日止，每月租金7,000元，被告應於每月5日前繳付租金。兩造於系爭租約屆期後未再簽訂租約，惟被告於113年2月5日起即未繳納租金，已累積積欠租金達2個月以上。嗣原告於113年 4月9日寄發存證信函催告被告應於函到後7日內付清租金，如屆期未給付，租約即終止，然未獲置理，原告復於113年4 月30日寄發存證信函通知被告終止兩造間之租賃契約，並請求被告繳納積欠之租金及遷讓房屋，被告仍置之不理，持續將其所有之物品放置於系爭房屋內，自屬無權占有系爭房屋，而侵害原告之所有權。　㈡又被告繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，是被告自113年2月起至 113年10月止，應給付積欠之租金及相當於租金之不當得利共計63,000元，且被告於遷讓返還系爭房屋前，原告仍得按月向被告請求給付相當於租金之不當得利7,000元。為此，爰依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應給付原告63,000元，及自113年11月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告7,000元。3.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：㈠原告主張之上揭事實，業據其提出系爭租約、豐原三民路郵局存證號碼31、53號存證信函及收件回執、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第21至39頁）。而被告對原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，本院依調查證據之結果，堪信原告之主張為真實。　㈡請求遷讓返還系爭建物部分：　1.按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。出租人得收回房屋。土地法第100條第3款有明文規定。而承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段亦分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦定有明文。　2.經查，兩造所簽訂之系爭租約於111年12月31日租賃期間屆滿後，租約即未定期限，此為原告所自承（見本院卷第17頁），兩造自112年1月1日起就系爭房屋已成立不定期限租賃契約乙節，可以認定。被告自113年2月5日即未依約給付租金，經原告於113年4月9日先以存證信函催告被告繳納租金，復於113年4月30日以存證信函通知被告終止租約，該存證信函已合法送達被告，而被告迄未搬遷返還系爭房屋等情，有存證信函及收件回執在卷可佐（見本院卷第33至37頁），被告積欠之租金仍達2個月以上，是原告主張兩造間之不定期租約業已終止，應屬有據。從而，系爭房屋租約既經原告合法終止，被告占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依民法第767條第1項請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，堪認有據。　㈢請求給付租金及相當於租金之不當得利部分：　1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文，次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。查被告自113年2月至11 3年4月30日止尚積欠3個月租金應為21,000元，且由系爭租約第五條約定觀之，被告於簽訂系爭租約時已交付2個月之押租金即14,000元予原告（見本院卷第21頁），是以押租金 14,000元抵充後，原告得請求被告給付積欠之租金為7,000 【計算式：（7,000×3）－14,000＝7,000】。　2.次按無法律上之原因而受利益，至他人受損害者，應返還其利益，民法第179條訂有明文。且以不當得利之法則請求返還不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，為不當得利受領人所受之利益。查兩造間之不定期限租約於113年4月30日終止後，被告未依約遷讓返還系爭房屋，已如前述，自屬妨害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害。依上開說明，原告自得按照雙方原約定之租金數額請求被告返還其所受之不當得利。從而，原告主張被告應給付自113年5月至113年10月，共計6個月相當於租金之不當得利42,000元，及自113年11 月5日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,000元，為有理由。　3.基上，原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，於 49,000元（計算式：7,000＋42,000＝49,000）之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付原告49,000元，並自113年11月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，為有理由，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　31　　日豐原簡易庭法官林冠宇以上為正本係照原本作成中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日書記官林錦源　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

2024-10-31

FYEV-113-豐簡-718-20241031-1

嘉簡

嘉義簡易庭(含朴子)

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度嘉簡字第809號原告蔡秀英訴訟代理人朱崇佑律師被告蕭清升上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應自門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路000號房屋遷出，並將房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣69,333元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。三、被告應自民國113年10月18日起至遷讓返還第一項房屋予原告止，按月給付原告新臺幣13,000元，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。四、訴訟費用新臺幣4,300元由被告負擔，並加計自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。　　五、本判決第1、2、3項已到期部分得假執行。但本判決第1項於被告以新臺幣334,200元、第2項於被告以新臺幣69,333元、第3項於被告每月以新臺幣13,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於民國111年12月8日向原告承租門牌號碼嘉義縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，兩造於同日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年12月8日起至112年12月8日止，每月租金新臺幣（下同）13,000元，租金於每月5日給付，押租金26,000元。系爭租約屆期後，雙方並無另訂新書面租約，視為不定期租賃契約，又租賃契約依民法第451條規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容並未隨同變更。詎被告自113年3月 8日起既未按期給付租金，原告於113年4月18日以存證信函催告被告繳納積欠之租金或簽署終止協議，因查無此址退回，迄至113年6月7日止，被告已遲付4個月之租額，共計52,0 00元，扣除押租金26,000元，仍逾期2個月以上，爰以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約及催告被告給付積欠租金之意思表示，是系爭租約應於起訴狀繕本送達被告之日合法終止。被告應給付積欠自112年3月8日起至租約終止日之租金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。系爭租約終止後，被告仍繼續使用房屋，即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金13,000元計算之利益。為此，依系爭租約、依民法第45 5條前段及第767條第1項前段規定，擇一請求、不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將騰空返還原告。㈡被告應自113年3月8日起至起訴狀繕本送達日止，按月給付原告13,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告13,000元，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契約書、郵局存證信函及信封影本、113年房屋稅繳款書及現況房屋照片為證，而被告已於相當時期受合法通知，既於言詞辯論期日不到場，亦未提出答辯書狀為爭執，自堪信原告之主張為真實可採。　㈡按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。不定期之房屋租賃，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。　㈢經查，原告主張兩造訂有系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，系爭租約到期後被告繼續承租，未另訂新書面租約，原告未為反對之意思，有系爭租約可證，揆諸前開說明，則兩造間就系爭租約屆滿後，已成立不定期限租約關係，就租賃期限外之其餘租賃條件則仍依原租約約定定之。惟被告自 113年3月8日起即未依約繳納租金，至113年6月7日止共積欠 4個月租金合計52,000元，原告於113年4月18日曾以存證信函催告被告繳納積欠租金，當時積欠租金額尚未達2個月以上且因查無此址退回，難認已生催告之效力，原告於起訴狀記載以起訴狀繕本送達為終止租約及催告被告給付租金之意思，於113年7月29日寄存送達於被告戶籍址，堪認已合法催告被告，經本院定於113年10月22日開言詞辯論庭，再次寄送起訴狀繕本予被告，於113年9月27日同時寄存送達於被告戶籍址及承租處，於000年00月00日生送達效力，有本院送達證書可證，始生合法終止租約之效力。原告依民法第455 條前段規定，請求被告自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，自屬有據。原告依民法第455條前段規定主張既屬有理由，原告另依民法第767條規定為同一請求，乃單一聲明請求法院為同一判決，本院即無庸就此部分再予審理判決，併此說明。　㈣次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。原告請求被告自113年3月8日起至起訴狀繕本送達之租約終止日即113年10月17日止共計7個月又10 日積欠之租金，經依法當然抵充押租金後，得請求被告給付積欠之租金69,333元（計算式：7個月×13,000元＋10日×13,0 00元/30日－26,000元＝69,333元，元以下四捨五入）。復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233 條第1項、第203 條分別定有明文。本件給付租金之債務，為訂有確定期限之債務，均已屆期，原告併請求前開金額自起訴狀繕本送達翌日即自113年10月18日起至清償日止按年息5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。　　㈤再按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。系爭租約於113年10月17日終止，已如前述，被告於系爭租約關係終止後，即負有搬遷返還系爭房屋之義務，其未返還系爭房屋，即屬無權占有，被告無權占有系爭房屋之利益無法律上原因，致原告受有相當租金之損害，故原告主張依系爭租約每月租金金額13,000元為計算標準，應屬合理。準此，原告請求被告自113年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於房屋租金13,000元之不當得利，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，要屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭租約、終止租約及不當得利之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求給付積欠之租金69,333元，及自113年10月18 日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並請求自租約終止翌日即113年10月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告13,000元，及自各期到期日翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依職權命被告為原告預供相當金額為擔保後，各得免為假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭法官羅紫庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路 308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官江柏翰

2024-10-30

CYEV-113-嘉簡-809-20241030-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第3065號原告廖德橋訴訟代理人廖士博被告茂霖國際貿易有限公司法定代理人李志霖上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段0000○0號1樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣88,000元，及自113年10月1日起至遷讓之日止，按月給付新臺幣11,000元。　　　　三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決第1、2項及第2項已到期部分，得假執行。事實及理由壹、程序部分：　　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一；擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告於起訴時，原聲明係請求：「被告應將門牌號碼臺中市○○區○○ 路0段0000○0號1樓房屋遷讓返還原告；並給付新臺幣（下同）44000元，及自113年3月1日起至遷讓之日止，按月給付新臺幣11,000元。」嗣於113年10月16日言詞辯論期日以言詞更正聲明為：「被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段0000○ 0號1樓房屋遷讓返還原告；並給付88,000元，及自113年10 月1日起至遷讓之日止，按月給付新臺幣11,000元。」（本院卷第139頁），核其性質應係在同一房屋租約之基礎事實並擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰由原告聲請一造辯論而為判決。　　　　　貳、實體部分：一、原告主張略以：　㈠原告於112年4月26日與被告就臺中市○○區○○路0段0000○0號1 樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自112年5月1日起至114年4月30日止，每月租金11, 000元，於當月1日前繳納。　㈡詎料，被告積欠8個租金，原告多次以存證信函催告並終止系爭租約，最遲於113年10月合法終止，自113年10月1日起，被告二人無權占有系爭房屋，爰依法請求被告返還系爭房屋。　㈢被告自113年10月1日起已無使用系爭房屋之權利，卻仍占有使用，顯係無法律上原因受利益，致原告不能使用系爭房屋之損害，故原告依民法不當得利之規定，請求被告給付原告自113年10月1日起至返還系爭房屋日止，按月以原租金1100 0元計算之相當於租金之不當得利。　㈣並聲明：如主文所示。　　二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。　　三、本院之判斷：　　㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第 100條第3款載有明文。又租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）適用範圍為供居住使用建築物，不包括作為商業辦公、工業廠房或其他產業用途。系爭房屋作為被告公司產業用途，故無租賃條例之適用，合先敘明。　㈡原告主張之上述事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、存證信函、兩造通訊軟體對話截圖影本等件為證，而被告未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出答辯書狀供本院斟酌，堪認原告之主張為真實，從而原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，訴請被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還與原告，應屬有據。　㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。原告終止系爭租約前，被告依系爭租約應給付原告租金，原告終止系爭租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不當得利。又被告為系爭房屋之承租人，積欠租金共88,000元，從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，得請求被告給付原告88,000元，及自 113年10月1日起至遷讓交還系爭房屋之止，按月給付原告11 ,000元，亦屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定、系爭租約、不當得利之法律關係，聲明請求判決如主文第1項至第2項所示，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3 款之規定，自應依職權宣告假執行，爰為判決如主文第5項所示，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　陳嘉宏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官林佩萱

2024-10-30

TCEV-113-中簡-3065-20241030-1

簡上

臺灣臺北地方法院

排除侵害等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第327號上訴人徐邦閎訴訟代理人黃麗珠被上訴人國盛花園社區管理委員會法定代理人蔡文哲上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國113年5月9 日本院臺北簡易庭113年度北簡字第274號第一審判決提起上訴，本院於民國113年10月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。本件上訴人主張臺北市○○區○○路000號等址國盛花園社區地下室停車場有不定期租賃契約，惟為被上訴人所否認，兩造就上開不定期租賃契約存在與否已發生爭執，如不訴請確認，上訴人在私法上之地位將有受侵害之危險，是上訴人提起本件訴訟，即有應受確認判決之法律上利益。貳、實體方面一、上訴人起訴主張：㈠、上訴人於民國81年間與被上訴人簽訂社區所有地下室停車場管理租賃契約，停車費由被上訴人決定，停車場租金亦由被上訴人決定，上訴人只著重管理，租賃期間雙方彼此互信無糾紛，故租期屆滿後，被上訴人同意上訴人繼續使用並要求繳納租金，應認雙方成立不定期限之租賃契約（下稱系爭租約）。㈡、國盛花園社區於111年1月23日所舉行區分所有權人（下簡稱區權人）會議（下稱系爭會議），並未提起系爭租約之事，更未提起興建柵欄，亦未讓區權人列席陳述意見，更未邀請上訴人出席會議，被上訴人竟說系爭會議已通過收回地下室停車場。是被上訴人以侵權行為強行片面終止系爭租約，興建柵欄，其程序毫無正義，違反土地法第100條的規範，並違反住戶規約及公寓大廈管理條例之規定。為此，提起本件訴訟，請求被上訴人承認與上訴人間的社區所有地下室停車場管理租賃契約是存在的，以維護上訴人正當權益等語。二、被上訴人則以：依上訴人所述，社區所有地下室停車場管理租賃契約為81年訂定，於101年時超過民法第449條規定之20 年期限，過期為無效合約，且上訴人從未提供租賃契約正本證明。國盛花園社區於系爭會議通過解除系爭租約，被上訴人於111年8月起即告知上訴人收回地下室自行管理，自8月起即無再收取租金，並請上訴人於6個月後搬離現場。由上訴人提供之住戶規約第13條第7項，可見地下室管理費用已遠超過每年新臺幣50萬元，但因上訴人擔任國盛花園社區第一（100-102年）、二（102-104年）、四（106-108年）、五（108-110年）屆主任委員，並未依規約行使，有利益衝突瀆職之嫌等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，而駁回上訴人之訴。上訴人就其敗訴部分全部聲明不服提起上訴，並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人應承認與上訴人間之社區所有地下室停車場管理租賃契約存在，以維護上訴人正當權益。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。四、得心證之理由㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院113年度台上字第191號民事判決參照）。上訴人主張與被上訴人間就臺北市○○區○○路000號等址國盛花園社區地下室停車場有不定期租賃契約存在，依前說明，自應由上訴人負舉證責任之責。惟上訴人迄今僅泛稱：租賃契約已遺失等語(見本院卷第132頁)，並未提供任何客觀證據資料供核對其內容及確認其性質，無足證明上訴人主張民國81年間與被上訴人簽訂社區所有地下室停車場管理租賃契約一事為真，則上訴人進而謂租期屆滿後，被上訴人同意上訴人繼續使用並要求繳納租金，雙方成立不定期限之租賃契約云云，即乏所據，無足採憑。從而，上訴人請求確認兩造間之臺北市 ○○區○○路000號等址國盛花園社區地下室停車場管理租賃契約存在，為無理由，應予駁回。㈡、退步言之，即令如上訴人所主張，本件兩造間有系爭租約存　　在。惟查：　1.按租賃契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第 450條第2項前段定有明文。查，縱兩造間有系爭租約存在，依上訴人不否認其曾收受被上訴人111年8月1日臺北光華郵局存證號碼000289號存證信函（見原審卷一第107頁）乙節，堪認被上訴人對上訴人為終止系爭租約之意思表示已到達上訴人，依前規定，兩造間之系爭租約業經被上訴人合法終止。從而，上訴人請求確認兩造間之臺北市○○區○○路000號等址國盛花園社區地下室停車場管理租賃契約存在，為無理由，應予駁回。　2.復按，上訴人既非就房屋全部承租，以併及於附屬之騎樓，而僅係就騎樓部分之土地承租設攤，自非房屋及基地之租賃可比，應無土地法第100條及第103條規定之適用，依民法第 450條第2項規定當事人得隨時終止租約（最高法院70年台上字第1293號判決參照）。查，本件租賃標的既為僅供停車使用之社區所有地下室停車場，按諸前開判決意旨，即無土地法第100條規定之適用餘地，上訴人主張本件應適用土地法第100條之規定，其無土地法第100條所指各款事由，被上訴人不得收回停車場云云，無足採憑。況縱本件有土地法第10 0條之適用，系爭會議之決議既為「本社區之停車場（含地下、平面）應由本社區自行管理維護，以增加社區財源」（見原審卷一第479頁），堪認本件符合土地法第100條第1款「出租人收回自住」（於本件為收回自行管理）之情形，被上訴人終止系爭租約，亦屬有據。　　　3.至上訴人主張：系爭會議開會通知單未提及租約一事，未提起興建柵欄，亦未邀請上訴人出席會議說明、議題未經討論，無陳述意見，並以問卷方式決議，系爭會議之進行及決議違反附表所示之公寓大廈管理條例、同條例第29條、住戶規約第3條第3項第3款、第5項、第10條、第13條第5項於法無據，為無效（詳見原審卷一第433至437頁、卷二第29、51頁）；系爭會議人謀不臧，訴外人李美輝不滿，遂向臺北市公寓大廈及違反建築法爭議處理委員會申請調解，該會作成4 點決議，且系爭會議召集人未依公寓大廈管理條例第25條、同條例施行細則第7、13條規定產生，系爭會議決議不生效力(詳見本院卷第79至85頁)云云。惟查：　⑴上訴人前開所稱或屬區分所有權人會議決議之決議方法違反法令或章程，於上訴人請求法院撤銷決議，但在未撤銷前，決議仍為有效，或與系爭會議作成「本社區之停車場（含地下、平面）應由本社區自行管理維護，以增加社區財源」決議之爭點無涉，或與重大修繕或改良無涉，或地下室停車場非屬專有部分，與上訴人所舉規約之構成要件不符，俱非屬決議內容違反法令或章程而無效，上訴人前開主張，不足採信。　⑵依上訴人所提臺北市政府都市發展局函文之發文日期為110年 12月20日(見本院卷第101至103頁)，可知上開決議與111年1 月23日召開之系爭會議無涉，且有關召集人召集資格部分，亦未經認定無效，顯從認系爭會議召集人未依公寓大廈管理條例第25條規定產生，系爭會議決議不生效力，是上訴人前揭主張，並非可採。至上訴人提出之證明件D（見本院卷第1 11至128頁），僅屬參考範本，無從憑為系爭會議決議無效之證明。五、綜上所述，上訴人請求確認「兩造間之臺北市○○區○○路000 號等址國盛花園社區地下室停車場管理租賃契約」存在，洵屬無據。原判決所為前開認定，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　溫祖明　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉娟呈　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蕭涵勻以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林立原附表：

2024-10-30

TPDV-113-簡上-327-20241030-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1515號原告吳祈風訴訟代理人白永濬律師被告郭涵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月1日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼為臺中市○區○○○○街00號22樓之5房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣13萬7600元，及自民國113年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年6月19日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬2000元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項、第二項，於原告依序以新臺幣42萬4000元、新臺幣4萬6000元為被告供擔保後，得假執行。六、本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣1萬元為被告供擔保後，得假執行。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時聲明第2項為：被告應給付原告新臺幣（下同）10萬8800元本息（見本院卷9頁）；嗣於民國113年7月2日變更聲明為：被告應給付原告13萬7 600元本息（見本院卷86頁），係屬擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分一、原告主張：兩造於112年7月10日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向伊承租門牌號碼臺中市○區○○○○街0 0號22樓之5房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年7月10 日起至113年7月9日止，每月租金3萬2000元，應於每月10日前繳納，如遲誤未繳，當期以後到租約到期之給付均視為已到期。詎被告自112年8月10日起，每期均遲繳租金，依約被告應將至租期屆滿時之租金一次給付予伊，被告非但未如數給付，更自113年2月10日起未繳納租金，計至113年4月10日止被告所積欠租金已達2個月。且伊於112年11月2日獲悉被告所飼養之5隻貓於社區公設四處遊走，經伊勸阻後，被告仍繼續違約飼養，故依系爭租約第11條第3項約定，伊得向被告請求損害賠償，並終止租約。嗣伊以被告欠付租金、飼養寵物之違約情事，於112年12月26日、113年1月9日以存證信函通知被告終止租約，請求遷出房屋，被告所繳納之押租金6萬4000元已抵充違約金，尚應給付所欠租金，惟被告均置之不理，伊復於113年4月19日依系爭租約第16條第2項約定，以存證信函向被告為終止租約之意思表示，該函已於11 3年4月22日送達被告，則系爭租約於113年5月22日已終止，被告仍繼續占用系爭房屋，爰依系爭租約、民法第440條第1 、2項、第455條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋返還予伊，並給付自113年2月10日起至113年5月22日止所積欠之租金共10萬8800元，及自113年5月23日起至113年6月18日止相當於租金之不當得利2萬8800元，暨自113年6月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3 萬2000元等語。並聲明：如主文第1至3項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：㈠原告主張之事實，已據其提出系爭租約、租金帳戶匯款明細截圖、113年4月10日催告通知截圖、LINE對話紀錄截圖、社區公告影本、存證信函影本暨回執及投送紀錄影本等為證（見本院卷第15-65頁），被告已於相當期間受合法通知，於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真正。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項、第455條分別定有明文。又依土地法第100條第3 款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，需達二個月以上，出租人始得收回房屋。基此，房屋租賃，如承租人積欠租金經以押租金抵償後已達2個月，經定期催告而未於期限內支付，出租人即得終止租約。經查：　⒈依系爭租約第3條第1項後段約定：「承租人應按合約支付租金及因逾期應給付到期款項，每逾期一日，課以應繳納租金總額千分之一逞罰性遲延違約金予出租方」、第11條第3項約定：「應社區規定，承租人禁止在租賃住宅飼養寵物以及抽菸，應付1個月租金。」。本件被告自112年8月10日起陸續遲繳租金，而原告主張被告因遲付租金及飼養寵物之違約情事，依約應給付違約金及相當於兩個月租金之損害賠償，已與被告所繳納之押金6萬4000元相互扣抵完畢等情，有系爭契約、LINE對話截圖、社區違約公告及存證信函附卷可參（見卷第15-27頁、第41-59頁），堪信被告所繳付之押金已與違約金相互扣抵，並無剩餘。則被告自113年2月10日起未給付租金，又無押金可資抵充租金，經原告於113年4月19日以存證信函向被告表示終止系爭租約，被告於113年4月22日收受該函，斯時被告遲付租金已逾2個月，從而，原告於113 年4月22日終止租約之意思表示，應屬合法。　⒉又依系爭租約第16條第2項約定，原告以被告遲付租金為由終止租約，須提前30日通知，則原告終止租約之意思表示於11 3年4月22日送達被告，系爭租約於113年5月22日即發生終止租約之效力。本件系爭租約既已於113年5月22日終止，被告即應負返還租賃物之義務，故原告依租賃物返還之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，為有理由，自應准許。　⒊系爭租約業於113年5月22日合法終止，已認定如前。被告尚有113年2月10日至113年5月22日租金共10萬8800元未付（計算式：3萬2000元÷30×102日＝10萬8800元，元以下四捨五入），是原告請求被告給付欠繳之租金10萬8800元，即屬有據，應予准許。㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號裁判意旨參照）。本件原告終止租約前，被告依系爭租約應給付原告租金，原告終止租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不當得利。從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給付自113年5月23日至113年6 月18日相當於租金之不當得利2萬8800元（計算式：3萬2000 元÷30×27日＝2萬8800元，元以下四捨五入），及自113年6月 19日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3萬2000元，亦應准許。㈣再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1 項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第20 3條亦有明文。本件原告對被告積欠租金之債權，核屬無確定期限之給付，原告以民事起訴狀繕本送達被告，而該書狀於113年6月7日寄存送達被告，有送達證書附卷可憑（見卷第79頁），經10日即於113年6月17日發生效力，是依前開規定，原告請求被告自113年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據。四、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告13萬7600元，及自113年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨被告應自113年6月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬2000元，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日民事第五庭法官陳冠霖正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日書記官廖日晟

2024-10-30

TCDV-113-訴-1515-20241030-2

重訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度重訴字第847號原告張家維被告台灣科陽科技有限公司法定代理人辛越榮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十五樓之一房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣參拾貳萬元，及自民國一百一十三年十月十五日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第263條第 1項前段定有明文。查原告起訴時原以台灣科陽科技有限公司、辛越榮及辛富榮為被告，嗣於113年10月15日言詞辯論期日以言詞撤回對辛越榮及辛富榮之訴（見本院卷第50頁），因渠等尚未為本案言詞辯論，揆諸上開規定，自無庸得渠等同意，已生撤回效力，視同未起訴，本院毋須就該部分之訴再為審酌，合先敘明。　　二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號15樓之1房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）16萬元，及自民國113年7月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告8萬元（見本院卷第9頁），嗣訴訟進行中，變更其請求為：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告 32萬元，及自113年10月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告8萬元（見本院卷第50頁），核其所為，僅屬上開規定之應受判決事項聲明之減縮，應予准許。三、被告經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於111年1月15日與原告簽訂房屋租賃契約書 (下稱系爭租約），約定由原告出租系爭房屋予被告，租期自111年1月15日起至114年1月14日止，租金每月8萬元，每月15日交付，押租金16萬元，詎被告嗣積欠112年11月、同年12月、113年5月、同年6月租金未償，扣除押租金後，尚積欠兩期租金即16萬元，原告遂於113年7月3日以存證信函定相當期間催告繳納否則終止租約，被告雖於113年8月15日清償一個月之租金，惟其餘款項仍未為清償，迄至113年9月 15日共積欠32萬元（16萬元＋7月租金8萬元＋9月租金8萬元＝3 2萬元），是被告積欠租金顯逾二個月租額，系爭租約自已終止，且被告於系爭租約終止後仍持續占用系爭房屋，致原告受有損害，爰依法提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應給付原告32萬元，及自113年 10月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告8萬元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除以擔保金抵償外，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，出租人不得收回房屋，民法第440條第1 項、第2項前段及土地法第100條第3款分別定有明文。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。經查，原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之台北西松郵局002676號存證信函暨收件回執、系爭租約、系爭房屋建物所有權狀等件影本為證（見本院卷第11至25 頁、第53至57頁），核屬相符。而被告已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀爭執供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定視同自認。本院審酌上開證物，堪信原告主張之事實為真正。從而，系爭租約業經終止，則原告依民法第455條之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付積欠租金 32萬元，復就被告繼續占用系爭房屋所獲相當於租金之不當得利，預為請求被告應按月給付8萬元，為有理由，均應准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第七庭　法　官　朱漢寶　　　　　　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林科達

2024-10-29

TPDV-113-重訴-847-20241029-1

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