拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1266號
原 告 林忠遠
訴訟代理人 李孟仁律師
被 告 曾國洲
訴訟代理人 林夏陞律師
上列當事人間拆屋還地事件,本院於民國114年1月8日辯論終結
,判決如下:
主 文
一、原告先位之訴駁回。
二、核定被告占用原告所有新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號、
面積245平方公尺土地,自民國112年4月6日起至法定租賃關
係終止日止,每月租金為新臺幣898元。
三、被告應給付原告新臺幣18,858元,及自本判決確定翌日起至
清償日止,按年息百分之5計算之利息。
四、被告應自民國114年1月6日起至第一項土地之法定租賃關係
終止日止,按月給付原告新臺幣898元。
五、訴訟費用由被告負擔2分之1,餘由原告負擔。
六、本判決第三項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者,不在此限;不變更訴訟標的,而
補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追加
,民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條定有明文
。查原告起訴時原聲明請求:被告應將坐落新竹縣○○市○○○
段○○○段000000地號上之未保存登記建物拆除,並將占用土
地騰空返還原告。嗣因被告抗辯本件有民法第425條之1法定
租賃權規定適用,且經本院囑請地政人員現場實施測量地上
物占用原告所有土地之位置及面積後,原告乃依測量結果,
更正聲明如下述貳、一、先備位聲明所示(見本院卷第189-
190頁)。經核與前揭規定相符,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
(一)坐落新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號土地(下稱系爭土
地)為原告於民國112年3月22日經法院拍賣(拍賣被告之
抵押物,被告亦為債務人)程序取得土地所有權。原告在
取得系爭土地前,經由拍賣公告知悉此為不點交之土地,
因其上有二筆占有關係不明之未保存登記建物,故在拍定
取得系爭土地所有權後,原告即就其上一層樓水泥鋼筋建
物(為竹北明聖宮使用)、未保存登記一層鐵皮建屋(下
合稱系爭建物)之占有人及實質處分權人為調查,經實際
訪查發現均為系爭土地前手即被告(亦為竹北明聖宮之管
理人)所占有使用,經原告於112年6月12日發存證信函予
被告,請被告說明其使用系爭土地之權源為何,被告於11
2年6月20日回覆存證信函答稱:「本宮廟所落之基地被貴
方拍得已成事實,我方也有意搬遷歸還,但龐大的搬遷費
用實無力籌措,今日特回函,盼能早日與貴方取得協管道
…」,足證被告係地上建物之實質處分權人及占有人,且
並不爭執無權占有,爰依民法第767條第1項規定,請求被
告將其占用系爭土地之未保存登記建物拆除,並將占用之
土地騰空交還原告,以排除侵害。
(二)查系爭土地上之地上物除複丈成果圖編號D被告居住使用
之鐵皮造建物外,其餘或僅為遮雨棚、或僅供原告祭祀之
用且未完工之神壇,或已毀損不堪使用,或係倉庫,均非
屬供營業、工作或住宅用,並非市場上交易之物,實難與
「房屋」同視,無類推適用民法第425條之1規定而使其受
與房屋同等保護之理由存在。
(三)退步言之,系爭建物占用系爭土地幾近全部,而系爭土地
112年度每平方公尺申報地價為新臺幣(下同)880元。再
者,系爭土地坐落新竹縣竹北市鳳岡路二段492巷,為特
定農業區、甲種建築用地,原則上得作較高度且有效之土
地利用,且位處竹北市,鄰接61號快速道路、新竹縣立鳳
岡國民中學、新竹縣竹北市鳳岡國民小學、小叮噹科學主
題樂園之熱門觀光景點,可知系爭土地是坐落於交通便利
之處,且系爭地上建物係作為竹北明聖宮,是宗教事業目
的為經營,應以系爭土地申報地價年息百分之10計算每月
之租金。
(四)綜上,爰聲明:
⒈先位聲明:
被告應將如新竹縣竹北地政事務所113年5月20日土地複丈
成果圖所示坐落於新竹縣○○市○○○段○○○段000000地號土地
上之A部分3.73平方公尺,B部分16.25平方公尺、C部分10
3.74平方公尺、D部分37.85平方公尺、E部分11.78平方公
尺範圍內之鐵皮造倉庫、鐵皮造雨遮、鋼筋混凝土造供廟
、鐵皮造建物等全部拆除、移除,並經土地騰空回復原狀
返還原告。
⒉備位聲明:
⑴核定被告就占用原告所有新竹縣○○市○○○段○○○段000000地
號土地上(面積全部245平方公尺),自112年4月6日起至
終止占用上開土地之日止,每月租金係1,797元。
⑵被告應給付原告23,361元,及自本判決確定翌日起至清償
日止,按年息百分之5計算之利息。
⑶被告應自113年5月15日起至第一項建物及土地之法定租賃
關係終止之日止,按月給付原告1,797元。
⑷上開第二項判決請依職權宣告假執行。
二、被告則以:系爭土地於原告取得前為被告所有,其上建物之
所有權人(事實上處分權人)亦為被告,依照民法第425條
之1第1項規定,於建物得使用期限內,被告自得主張兩造就
系爭土地與系爭建物間有租賃關係,原告尚不得依法請求被
告拆除建物。此外,竹北明聖宮屬於私人宮廟,未經過寺廟
登記,在主體上並非法人,是被告興建,由被告管理,目前
建物保存良善,仍得繼續使用,如拆除將造成物之效用減損
,考量不動產的經濟效用,自應依照上開規定推定雙方之租
賃關係。爰答辯聲明:原告之訴駁回。
三、本院之判斷:
(一)原告依民法第767條第1項規定,先位請求被告拆屋還地,
為無理由:
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租
賃關係,其期限不受第449條第1項規定之限制,民法第42
5條之1第1項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產,
各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權
分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土
地及房屋同屬於一人,而將土地及房屋分開、同時或先後
出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為
當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土
地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房
屋所有權與基地利用權一體化之體現,以保護房屋既得之
使用權,並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規
定,以調和土地、建物不同所有人間之權益,庶符社會正
義之要求(最高法院48年台上字第1457號、95年台上字第
551號判決意旨參照)。另強制執行法上之拍賣,應解釋
為買賣之一種,即拍定人為買受人,而以拍賣機關代替債
務人立於出賣人之地位(最高法院49年台抗字第83號判決
意旨足參)。
⒉查系爭土地原為被告所有,原告於112年3月22日拍定取得
所有權,有本院不動產權利移轉證書足憑(見本院卷第21
頁),且經本院調閱111年度司執字第27470號執行卷宗審
閱無訛。又系爭土地上搭建有一水泥磚造建築作為宮廟使
用,為一層樓之建築物,正面掛有竹北明聖宮之招牌,建
物前方有擺設2隻石獅子、2盆盆栽、1個香爐,面對建物
之右側門口前放置1張木製椅子、2張鐵製椅子。面對上開
水泥建築物之右側搭建有鐵皮屋2間,內部有門連通,2間
鐵皮屋亦有獨立之門戶出入,靠近水泥建築之該戶鐵皮屋
內部放置有沙發椅、茶几、電視等日常生活傢俱物品,最
右側之鐵皮屋,屋頂有燒燬之痕跡,內部堆放物品。面對
水泥建物左側搭建有鐵製遮雨棚,遮雨棚下方置有神轎一
個,該鐵製遮雨棚前方空地上有一鐵皮搭建之獨立小屋等
情,業經本院會同兩造至現場履勘,並囑請新竹縣竹北地
政事務所派員測量屬實,有勘驗筆錄、現場照片及該地政
事務所檢送之113年5月20日土地複丈成果圖在卷可稽(見
本院卷第113-114、127、175-179頁)。
⒊被告主張其為上開地上建物之事實上處分權人,且由竹北
聖明宮未辦理寺廟登記、被告以宮主身分自居管理、宮廟
現況及周遭建物使用情形觀之,亦足認定被告所言非虛;
又原告不爭執複丈成果圖所示編號D鐵皮造建物為被告居
住使用,而無論是其右側內部相連之屋頂毀損鐵皮屋或其
左側鋼筋混凝土造宮廟、雨遮,乃至鐵皮造倉庫,地上物
彼此相連、客觀上亦足避風雨,未達不堪使用之程度,使
用上具關連性,或認屬為附屬建物,應可視為一整體;復
審酌被告所有地上物占用系爭土地面積已達百分之70,其
餘空地亦為被告平時出入連接馬路通行使用範圍,堪認系
爭土地全部面積245平方公尺為被告完全使用。是本件地
上物與土地原同為被告所有,原告經由拍賣程序單獨買受
系爭土地時,依照民法第425條之1第1項規定,推定兩造
在本件地上物得使用期限內就系爭土地全部有租賃關係。
兩造間就系爭土地既有法定租賃關係存在,難謂被告係無
合法權源而占用系爭土地,則原告依民法第767條第1項規
定,請求被告拆除系爭建物,將土地返還原告,於法應屬
無據。
(二)原告依民法第425條之1第2項規定,備位請求核定每月租
金,並請求被告給付租金,為有理由:
⒈按關於請求法院核定地租部分,其訴之性質為形成之訴;
關於請求給付地租部分,其訴之性質為給付之訴,為達訴
訟經濟目的,非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴,
然必先經法院核定地租數額後,始得據以請求如數給付。
原告起訴請求核定租金部分,屬形成之訴,而在判決之前
,其雖無租金請求權,惟其依核定租金一併請求被告給付
到期及未到期之租金,符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目
的,洵屬有據。依上開說明,原告向被告請求給付租金時
,一併請求本院核定系爭土地租金數額,為有理由。
⒉次按基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須
斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之
經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決
定(最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照)。查
系爭土地位於竹北市鳳岡路二段492巷內,四周為農田、
住宅區域,並非位處商業鬧區,111年1月申報地價為每平
方公尺880元,亦有土地登記謄本可稽(見本院卷第19頁
)。本院斟酌系爭土地周遭環境、利用情形等情,認原告
主張以申報地價之年息10%計算,實屬過高,應以該土地
申報地價之年息5%計算租金為適當。
⒊末按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額,屬形
成之訴,在法院定租金數額之法律效果形成前,承租人無
從知悉應給付之租金數額為若干,致未為給付,乃不可歸
責於承租人之事由,依民法第230條規定,承租人不負遲
延責任,必待法院定租金數額之判決確定,出租人得請求
給付之內容始告確定,此時承租人自判決確定翌日始負遲
延責任(最高法院113年度台上字第766號判決要旨參照)
。從而,原告請求自其登記取得系爭土地所有權之112年4
月6日起至本件言詞辯論終結前之114年1月5日止,已屆期
之21個月租金共計18,858元(245㎡880元5%12月=898元
,898元×21個月=18,858元,元以下四捨五入)及自本判
決確定翌日至清償日止,按年息百分之5計算之利息,暨
自114年1月6日起至法定租賃關係終止日止,按月給付原
告898元,為有理由;逾此範圍之請求,礙難准許。
四、綜上所述,本件先位之訴部分,原告依民法第767條第1項規
定,請求被告拆除系爭建物,並將土地返還原告,為無理由
,應予駁回。備位之訴部分,原告依民法第425條之1第2項
規定,請求本院核定兩造間就系爭土地法定租賃關係之租金
及請求被告給付已屆期租金與將來給付租金如主文第二項至
第四項所示,為有理由,應予准許;逾此範圍之請求,則無
理由,應予駁回。
五、本判決所命給付之金額未逾50萬元,依民事訴訟法第389條
第1項第5款之規定,應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 林哲瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀(須按對
造人數提出繕本)及表明上訴理由,並依上訴利益繳交第二審裁
判費。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
書記官 林怡芳
SCDV-112-訴-1266-20250226-1