給付價金
臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹東簡字第23號
原 告 彭學堯
被 告 劉美玲
上列當事人間給付價金事件,本院於民國113年12月27日辯論終
結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣(下同)110,028元,及自民國112年6月8
日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之22,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以110,028元為原告預供擔保
後,得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:被告係新竹縣○○鎮○○街00巷00號1樓房屋(下稱
系爭房屋)所有人,被告於民國110年底擬出售求現,原擬
以新臺幣(下同)2,100,000元出售予訴外人李俊澤,被告
並委託擔任代書之原告辦理手續,但李俊澤因無法順利貸款
而作罷。後原告向被告表示有意購買系爭房屋投資,價格同
樣為2,100,000元,且約定先不辦理過戶,以節省個人房屋
土地交易所得稅,待原告將系爭房屋轉售時,再由被告直接
過戶給買方,原告遂以其子彭文舉為名義,與被告於110年1
1月25日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約),並於111
年7月9日訂立特別約定事項(下稱系爭特約),第一條即約
定被告不過戶系爭房屋予原告之原因,是為了房地合一稅之
故,原告也已付清2,100,000元買賣價金予被告。嗣原告經
由仲介葉峻瑋銷售,以2,800,000元出售予林益賢,但於112
年1月17日林益賢貸款撥款後,被告僅匯予原告2,200,000元
,於扣除原告應負擔之仲介費100,000元後,尚有50萬元未
給,經原告於112年6月1日寄發催告信予被告後,被告仍拒
絕給付。爰依兩造系爭契約之法律關係提起本件訴訟,並聲
明:被告應給付原告500,000元,及自112年6月1日起至清償
日止,按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以:被告為系爭房屋所有人,原欲將系爭房屋以2,10
0,000元出售予李俊澤,並委託擔任代書之原告辦理相關手
續,但李俊澤無法順利貸款而作罷,嗣後被告即同意以相同
價格出售予原告,價金分四期給付,原告並要求先不過戶,
說要節省房地合一稅,原告並明確告知被告登記持有超過5
年的房子,買賣過戶不用繳交房地合一稅,要被告放心,被
告遂於110年11月25日與原告簽訂系爭契約,原告並於同日
交付定金500,000元、110年12月25日交付第二期款500,000
元、111年1月10日支付第三期款500,000元予被告,最後的
尾款600,000元,原告則於111年7月11日方付清予被告。期
間原告與被告於111年7月9日簽訂系爭特約,第一條即明言
系爭房屋不過戶給原告之理由,是為了房地合一稅之故。嗣
後原告透過葉峻瑋仲介將房屋出售予林益賢,被告於要辦理
過戶程序時,才發現並非如原告所言登記超過5年的房子不
需繳交房地合一稅,事實上仍須按獲利金額(依與前次買賣
實價登錄金額計)的百分之20計稅,若係登記2年內交易過
戶的房子,則需按獲利金額之百分之45計稅。因此,若兩造
簽訂系爭契約時,被告即將系爭房屋以2,100,000元過戶登
記給原告,被告應繳納之房地合一稅金額為72,197元,原告
嗣後於將系爭房屋轉讓登記予林益賢時,原告則應依法繳納
房地合一稅315,000元【計算式:獲利700,000元*百分之45=
315,000元】。但依照原告要求之結果,因於出售予林益賢
時,系爭房屋仍登記在被告名下,至以2,800,000元轉售過
戶時,被告需按獲利金額繳交房地合一稅212,169元,被告
已於112年4月25日向國稅局完成繳納,因可歸責於原告之原
因,致被告多繳稅金139,972元【計算式:212,169-72,197=
139,972】,原告則少繳稅金102,831元【計算式:315,000-
212,169=102,831】。原告身為資深代書,卻傳達錯誤資訊
,使被告因無經驗陷於錯誤而同意原告之要求先不辦理過戶
,被告爰依民法第74條規定,請求原告負擔房地合一稅之差
額而減輕給付,原告除應賠償被告額外支出之稅金139,972
元外,原告不當得利之稅金102,831元亦應一併返還被告。
另原告以2,800,000元將系爭房屋出售給林益賢後,被告除
於112年1月17日匯款2,200,000元予原告外,原告也於111年
12月1日收到葉峻瑋交付之200,000元簽約金及於111年12月3
0日向葉峻瑋收取尾款50,000元,原告已經收取共2,450,000
元,原告再向被告請求給付500,000元,實無理由。並聲明
:原告之訴駁回。如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、本院之判斷:
㈠原告主張被告為系爭房屋所有人,被告原欲以2,100,000元將
系爭房屋出售予訴外人李俊澤,但嗣後此筆交易並未完成,
而由原告以相同價格向被告購買系爭房屋,原告係以其子彭
文舉為人頭,與被告簽訂系爭契約,並以要節省房地交易所
得稅為由,要求被告先不辦理過戶,原告也已將價金付清予
被告。嗣後原告經仲介葉峻瑋銷售,以2,800,000元出售予
林益賢,林益賢也已將款項匯予被告,被告則於112年1月17
日匯款其中之2,200,000元予原告之事實,業據原告提出被
告與李俊澤之買賣契約書、系爭契約書、系爭特約、原告11
2年6月1日寄予被告之催告信、土地登記第一類謄本為證,
並有被告提出系爭房屋出售予林益賢之買賣契約書、被告匯
款2,200,000元予原告之匯款單為證,且為被告所不爭執,
此部分原告主張,堪認為真。
㈡原告另已於111年12月1日收受葉峻瑋交付之200,000元及於11
1年12月30日收受葉峻瑋交付之50,000元:
1.查被告此部分抗辯,業據證人葉峻瑋於本院結證:系爭房屋
係經由其仲介出售予林益賢,賣方出面的人都是原告,其與
被告於買賣過程中未有任何接觸;卷附第131頁111年12月1
日,收到200,000元之簽收單,是原告簽收,其也有把這筆
錢拿到原告的代書事務所去交給賣方;另外卷附第135頁在
林益賢匯款2,190,000元予被告之匯款單下,於111年12月30
日表示收受現金500,000元的人,也是原告親收,並蓋用被
告的印章,原告確實有拿走這50,000元,且本件已經結案,
如果價金沒有清楚的話,案子也不會結等語(見本院卷第19
7頁至第199頁),核與被告所辯相符。
2.且觀之卷附第131頁簽收單,其上記載「茲收到200,000元出
售系爭房屋之簽約款費用,恐口說無憑,特立此據,以茲證
明。簽收人彭文舉,代理簽收」等語,已經明確表示原告業
已收受該200,000元,原告亦承稱上開簽名是其本人所為等
語(見本院卷第199頁),雖原告否認有收到該款項,然其
除空言否認外,並未舉出其他證據,自應認定原告業已收受
上開200,000元。
3.又在卷附第135頁林益賢於111年12月30日匯款2,190,000元
之匯款單下,另有手寫記載「另現金50,000元,111年12月3
0日」,並蓋用被告之印章。而依被告與林益賢之買賣契約
,尾款為2,240,000元,並於點交時付清(見本院卷第111頁
),是上開款項2,190,000元與50,000元,應即為買賣之尾
款。觀之上開手寫記載,以原告提起本件訴訟書狀多以手寫
為之,顯可判斷上開筆跡係與原告一致,即係由原告記載自
己於111年12月30日收取現金50,000元之意,尤以證人葉峻
瑋更明確證稱買賣過程中其與被告皆未有過接觸等語,更堪
認此部分簽收亦係由原告所為,並由原告蓋用被告印章。
4.是以,被告抗辯其除匯款2,200,000元予原告外,原告亦已
收取上開200,000元、50,000元等語,本院認堪以採信。
㈢被告抗辯原告除應賠償被告額外支出之稅金139,972元外,原
告不當得利之稅金102,831元亦應一併返還被告,並以此主
張抵銷減輕給付之部分:
1.查被告於112年間將系爭房屋以2,800,000元過戶予林益賢時
,依所得稅法第14條之4第3項規定,以個人住宅持有期間5
年以上未逾10年(被告係於105年9月2日登記為系爭房屋之
所有人,見本院卷第69頁)之稅率百分之20計算,共繳交個
人房屋土地交易所得稅212,169元(見本院卷第123頁至第12
7頁),換算此次交易,被告之獲利金額為1,060,845元【計
算式:212,169/0.2=1,060,845】,即被告取得系爭房屋(
及土地)所有權之成本、費用總和,應為1,739,155元【計
算式:2,800,000-1,060,845=1,739,155】。
2.若被告於將系爭房屋以2,100,000元出售予原告時即過戶予
原告,被告應繳交之個人房屋土地交易所得稅應為72,169元
【計算式:(2,100,000-1,739,155)*0.2=72,169元】,是
被告於應原告要求,先不辦理過戶之結果,確有導致被告多
付個人房屋土地交易所得稅140,000元之損害【計算式:212
,169-72,169=140,000】,而此既係基於原告之要求所致,
有系爭特約為證(見本院卷第25頁),且原告為職業代書,
屬專業人士,較被告而言顯然更具有不動產交易過戶之經驗
,衡諸常情,被告不可能自願承擔此一不公平之不利益,是
被告主張係可歸責於原告致其同意原告之要求,應堪採信,
原告又未就何以被告願意承擔多支出稅金之損害之變態事實
舉證,原告自應就此負責。而被告僅主張此部分應予抵銷扣
除原告致其多支出之稅金139,972元,自有理由。
3.至被告抗辯原告不當得利之稅金102,831元亦應一併返還被
告乙節,按不當得利係指無法律上之原因而受利益,致他人
受損害者,應返還其利益,民法第179條定有明文。原告固
然因系爭特約而受有減輕支出稅金之利益,惟此本係基於系
爭特約下之結果,被告本件並未主張欲撤銷系爭特約之意思
表示,則原告受有此部分利益已難認是無法律上原因。何況
,原告受有此部分免予支出稅金之利益,受有損害者亦應係
國稅局,而非被告,被告請求原告返還102,831元之不當得
利,於法未合,尚難准許。
㈣是以,原告本件雖請求被告應給付500,000元,然於扣除原告
已收受之200,000元、50,000元及被告主張多支出之個人房
屋土地交易所得稅139,972元後,原告僅能請求被告給付110
,028元。
㈤末按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責
任。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力。前項催告定有期限者
,債務人自期限屆滿時起負遲延責任,民法第229條定有明
文。又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約
定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,亦為民法第233
條第1項前段、第203條所明定。查原告主張其於112年6月1
日寄發催告信予被告,催促被告於文到2日內償還50萬元等
語,雖有催告信函為證(見本院卷第27頁),然原告並未提
供回證證明被告於何時收受。而被告於112年6月5日另以存
證信函回復原告(見本院卷第29頁),是本院認被告最遲於
112年6月5日收受原告之催告通知,於加算2日後,以112年6
月7日為被告之給付期限,並於112年6月8日起負遲延責任。
是原告請求被告應自112年6月8日起至清償日止,按年息百
分之5計算之遲延利息,應屬有據,逾此範圍之請求,則難
准許。
四、綜上所述,原告依系爭契約之法律關係,請求被告給付110,
028元,及自112年6月8日起至清償日,按週年利率百分之5
計算之利息,為有理由,應予准許。逾此部分之請求,為無
理由,應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被
告部分敗訴之判決,應依同法第389條第1項第3款規定,就
原告勝訴部分,依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保,
聲請宣告免為假執行部分,核無不合,爰酌定如主文第四項
但書所示之相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據,
經核與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
竹東簡易庭 法 官 楊祐庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 24 日
書記官 范欣蘋
CPEV-113-竹東簡-23-20250124-1