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返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第198號原告藍旭男訴訟代理人藍百司曾至楷律師王仁聰律師上一人複代理人阮紹銨律師被告韓八餐飲股份有限公司法定代理人李淑芬訴訟代理人陳俊雄上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○號、三號全棟房屋暨如附件所示停車空間回復至如附件所示原狀並遷讓返還予原告。被告應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區 ○○○路○號、三號辦理遷出登記。被告應給付原告新臺幣陸佰貳拾參萬貳仟玖佰肆拾壹元，及自民國一百一十三年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年十月二十六日起至回復原狀遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌拾萬元。被告應自民國一百一十三年十月二十九日起至回復原狀遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟肆佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬柒仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾貳萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳佰零柒萬柒仟陸佰肆拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰貳拾參萬貳仟玖佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣貳拾陸萬陸仟陸佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項於原告就各到期部分以新臺幣肆佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文　　。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用　　，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。經查　　，本件原告變更聲明如下述：　㈠原告原以韓八餐飲股份有限公司（下稱韓八公司）、陳俊雄為被告，起訴時訴之聲明為：⒈被告應連帶將門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號全棟房屋（即高雄市○○區○○段0000○000 0○號建物，下稱系爭房屋）暨停車空間（即系爭房屋之車位）回復原狀並遷讓返還予原告；⒉被告應連帶將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記； ⒊被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1,832,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋被告應自民國113 年3 月1 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告120 萬元；⒌被告應自113 年3 月4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院審重訴卷第8 至9 頁）。　㈡嗣原告於113 年10月24日提出民事準備㈡暨訴之變更狀，撤回對陳俊雄之起訴，並變更訴之聲明為：⒈韓八公司應將系爭房屋暨停車空間回復原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告1,832,941 元　　，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自租約終止之日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應自租約終止後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第81至82頁）。　㈢原告再於113 年10月24日言詞辯論期日追加備位聲明，備位聲明為：⒈韓八公司應將系爭房屋暨停車空間回復原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自租約終止之日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應租約終止後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第77頁）。　㈢原告末於114 年1 月8 日言詞辯論期日，將訴之聲明變更為　　：⒈韓八公司應將系爭房屋暨如兩造於109 年9 月29日簽訂並經公證之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）附圖（即本院審重訴卷第74、75頁，即如附件所示）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告後第 4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告 5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第127 頁）。　㈣原告所為上開訴之聲明變更、請求金額增加，與原訴之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，證據資料共同而得加以利用，符合請求之基礎事實同一、擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定及說明，均應予准許。二、韓八公司經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場　　，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請　　，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體部分　一、原告主張：　㈠原告與韓八公司籌備處發起人李淑芬於109 年9 月29日簽立並經公證之系爭租約，由韓八公司籌備處向原告承租原告所有之系爭房屋暨停車空間，嗣韓八公司於109 年11月19日完成設立登記，其代表人亦為李淑芬，依「法人同一體說」之見解，系爭租約既係韓八公司於籌備期間由發起人簽訂，韓八公司完成設立登記後，系爭租約之租賃法律關係即當然歸屬於韓八公司。　㈡系爭租約約定之租期係自109 年10月1 日至119 年12月31日　　，其中109 年10月1 日至109 年12月31日為租金全免之裝潢期，110 年1 月1 日至114 年12月31日之月租金為80萬元， 115 年1 月1 日至119 年12月31日之月租金為100 萬元，韓八公司並應於每年1 月1 日前交付當年度每月1 日兌現之租金支票12張予原告。又依上開約定，韓八公司本應於113 年 1 月1 日以前交付113 年度每月1 日兌現之租金支票12張予原告，惟韓八公司之法定代理人李淑芬迄至原告提起本件訴訟時，仍未給付113 年任何一期租金，顯已遲付租金逾3 個月以上，原告分別於113 年1 月17日、同年2 月2 日、同年 2 月20日寄發存證信函予韓八公司，催告韓八公司依約交付 113 年度12張租金支票、欠繳113 年度1 、2 月份租金，並提前通知原告得於積欠租金逾2 個月終止系爭租約等事宜，惟韓八公司收受上開存證信函後均無任何回應；原告於起訴後再以民事準備㈡暨訴之變更狀之送達，主張系爭租約第21 條約定不得以押租金抵扣租金，縱使可以抵扣，斯時韓八公司亦已積欠逾2 個月租金，以此為由終止系爭租約（見本院重訴卷第127 頁，原告表示逕以此主張終止系爭租約，其餘不再主張，故先前提出之其他理由即不再贅列），並以民事準備㈡暨訴之變更狀送達韓八公司之日為租約終止日，原告自得在系爭租約終止後請求韓八公司將系爭房屋暨系爭租約附圖所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告。　㈢另系爭租約既經合法提前終止，韓八公司占有系爭房屋即無正當權源，依系爭租約第13條約定，其應於終止後3 日內將增設、改造或裝飾物品，室內外修繕及外觀等裝潢、設備、傢俱雜物、器物等全數清空、回復至出租前竣工圖之原狀，否則原告即得依系爭租約第14條約定，將韓八公司所有遺留物、增設、改造或裝飾物品等視為廢棄物自行清空、回復原狀；又原告簽立系爭租約時，考量雙方租期達10年，為便利韓八公司經營餐廳、管理營業，同意韓八公司以系爭房屋門牌號碼作為登記地址辦理公司設立登記，此係原告為使租賃法律關係便於遂行而容許為公司登記，因系爭租約終止後回復原狀之範圍，本即包含韓八公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，復因公司登記涉及向主管機關申請，遷出登記勢必需要韓八公司協力為一定行為，原告乃依系爭租約第4 條、第13條、第19條約定，請求韓八公司將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。　㈣韓八公司迄未給付113 年1 月、2 月之月租金各80萬元，且韓八公司依系爭租約第8 條約定應自行繳納其營業所生之水電費、瓦斯費，卻積欠系爭房屋103 年1 月份電費232,941 元未為繳納；另系爭租約於民事準備㈡暨訴之變更狀送達韓八公司之日終止，原告自得就113 年5 月9 日至同年10月24 日之租金440 萬元（計算式：80萬元×5.5月＝440 萬元）請求韓八公司給付，故依民法第439 條、系爭租約第8 條約定請求韓八公司給付6,232,941 元（計算式：80萬元＋80萬元＋ 232,941元＋440 萬元＝6,232,941 元）。　㈤又系爭租約已提前終止，韓八公司自無正當法律權源繼續占有系爭房屋，因而獲有相當於租金行情之利益，而韓八公司實際經營者陳俊雄多次以韓八公司負責人名義公告盤讓、轉租系爭房屋予第三人，對外公開主張系爭房屋目前月租金行情為120 萬元至150 萬元，乃以陳俊雄自陳最低月租金120 萬元計算無權占有系爭房屋獲得相當於租金之不當得利數額，是韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告即系爭租約終止之日翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元。此外，系爭租約第13條約定「　　租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即韓八公司）應三日内搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方新臺幣伍萬元之違約金」，其約定內容係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性質，應屬懲罰性違約金，即原告除得請求給付相當於租金之不當得利，以填補損害外　　，尚得按日請求賠償懲罰性違約金；從而，系爭租約既於民事準備㈡暨訴之變更狀送達後提前終止，韓八公司本應於3日內搬遷卻未為之，原告自得請求韓八公司自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告（即契約終止之日）後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付懲罰性違約金5 萬元，迄至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止。　㈥為此，爰依民法第179 條、第439 條、第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段等規定，暨系爭租約第4 條、第8 條　　、第11條、第13條、第16條及第19條等約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈ 韓八公司應將系爭房屋暨如系爭租約附圖（即本院審重訴卷第74、75頁）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12 0 萬元；⒌韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止　　，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（假執行僅針對辦理遷出登記以外之請求，見本院重訴卷第103 　　頁）。二、韓八公司未於最終言詞辯論期日到庭，惟其前以：韓八公司當初用7 千多萬元去裝修並承租10年，後因新冠肺炎而無法經營下去，且虧錢股東並無意願增資，故欲終止系爭租約，餐廳約於112 年12月底左右結束，有透過仲介聯絡原告要終止租約並讓別人盤讓，談了好幾次，原告也答應我們盤讓，於113 年5 月份亦有跟律師表示如果不讓韓八公司盤讓，可以馬上還，這期間亦不斷有仲介表示其已和原告談好讓別人盤讓後繼續經營，另兩造之前談和解時亦已講好相關條件，即韓八公司可以搬走即搬走，不能搬走由原告處理，以現況交屋，原告不再請求租金及其餘費用；而韓八公司為股份有限公司，公司資產沒有就沒有了，請依法判決，並希望與原告和解，可盡快使原告出租等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　㈠按公司於籌備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立或變更組織登記以後，自應歸由公司行使及負擔，此乃基於「法人同一體說」之當然解釋（最高法院106 年度台上字第1720號判決意旨參照）。查原告主張其與韓八公司籌備處發起人李淑芬於109 年9 月29日簽立系爭租約並經公證，由韓八公司籌備處向原告承租原告所有之系爭房屋暨停車空間，嗣韓八公司於109 年11月19日完成設立登記，其代表人亦為李淑芬，揆諸前揭說明，系爭租約之權利義務自應歸由韓八公司行使及負擔，租賃之法律關係亦當然歸屬於韓八公司，是原告主張洵屬有據。　㈡次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439 條前段、第 440 條第1 項及第2 項分別定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。經查：　⒈原告主張韓八公司自113 年1 月起至今迄未給付租金，亦未給付113 年1 月份之電費，韓八公司就此事實亦不爭執（僅抗辯業已與原告達成和解，約定現狀交屋，原告不再請求租金及其餘費用云云），而系爭租約固於第21條約定「本契約之押租金係做租賃物設備、結構安全等之保證用，如積欠租金乙方不得主張以押租金抵扣租金。」（見本院審重訴卷第 73頁），惟上開約定僅在限制韓八公司不得主張以押租金抵扣租金，並非表示原告不得在韓八公司積欠租金及費用時以押租金抵扣租金，此由系爭租約第1 頁「押租金或擔保金」欄位右方載明「乙方交付甲方之上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息退還。但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之」（見本院審重訴卷第71頁），足見原告仍得以韓八公司交付之押租金抵充韓八公司積欠之租金及費用。又原告係以民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告終止系爭租約，而上開書狀係於113 年10月25日送達韓八公司法定代理人（見本院重訴卷第95頁送達證書），則迄至113 年 10月24日止，共計9 月又24日，每月租金以80萬元計算，共積欠之租金為7,819,355 元（計算式：80萬元×9 月＋80萬元 ÷31日×24日＝7,819,355 元，元以下四捨五入），加計原告主張韓八公司積欠之113 年1 月份電費232,941 元（此部分業據原告提出原證九之暫停供電通知單為憑，見本院審重訴卷第111 至112 頁），總計8,052,296 元，而韓八公司所交付之押租金為180 萬元（見本院審重訴卷第71頁系爭租約第 1 頁「押租金或擔保金」右方欄位），抵充後韓八公司仍積欠原告6,252,296 元，業已遠逾2 個月之租金數額，原告據此以民事準備㈡暨訴之變更狀終止系爭租約，應屬有據，系爭租約即於113 年10月25日終止。　⒉至韓八公司雖以前詞置辯，然經本院通知韓八公司聲請之證人即仲介人員鄭介文到庭證稱：我是本件兩造租賃事宜之仲介，當時我負責租賃條件的協議溝通，後續韓八公司積欠租金已經有一段時間了才提出經營上的需求，但沒有提到終止租約，僅有提到盤讓，沒有講到盤讓的條件，我有向原告的兒子藍百司轉達，他說先把積欠的租金補進來，給一個月的盤讓時間到113 年2 月29日，租金條件沒有提到，但有說到　　一個月盤讓期間積欠的租金要照常給付，且如果有盤讓人出現也要經過原告同意，後來我有轉告陳俊雄，也有告知如果 113 年2 月29日沒有盤讓也沒有給付租金，原告會發存證信函做終止租約或請求返還房屋的動作，接下來就由陳俊雄自己去進行，我就沒有參與，不過韓八公司或陳俊雄在113 年 2 月29日並沒有提出願意承接的盤讓人，另外當初應該是沒有提到韓八公司將可以搬走的東西搬走，不能搬走的東西就由原告處理，現況交屋，原告不再請求租金及其餘費用等內容，即便有這樣的內容，也應該是我建議韓八公司釋出善意的條件，讓我可以和原告協調，這是我自己的好意，但不是原告也同意的條件與內容，至於我到底有沒有這樣建議或跟原告講，我忘記了，只是確定原告並沒有同意讓韓八公司這樣處理等語在卷（見本院重訴卷第124 至126 頁），足徵兩造並未就終止系爭租約、積欠租金及費用等節達成和解；除此之外，韓八公司即未再提出其他證據以實其說，自難為其有利之認定。　⒊又承前所述，系爭租約終止前，韓八公司積欠原告租金暨電費，在抵充押租金後仍積欠原告共計6,252,296 元，則原告請求被告給付6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日即11 3 年4 月13日（見本院審重訴卷第133 頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。　㈢再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段及第767 條第1 項前段亦有明文。另系爭租約第4 、13 　　、19條約定「甲方同意乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，由其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，應將租賃物予以清空，不得要求甲方補償，並租賃物如有毀損，乙方應於租賃到期時負責賠償之。」、「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應三日內搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新台幣伍萬元之違約金。」、「乙方得依法申請修繕租賃物之室內及外觀；租期屆滿或中途終止租約時，須將租賃物回復至竣工圖狀態（如附件），若屆時甲方同意乙方得不回復至竣工圖之狀態。」（見本院審重訴卷第72至73頁）。查系爭租約既經原告合法終止，韓八公司即無合法占有使用系爭房屋暨停車空間之權源，自屬無權占有　　，則原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段等規定　　及系爭租約第4 、13、19條約定，請求韓八公司將系爭房屋　　暨如系爭租約附圖（即附件）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告，自屬有據。又韓八公司之公司登記地址即係在系爭房屋，有股份有限公司變更登記表、經濟部商業司商工登記公示資料附卷可稽（見本院重訴卷第53、107 頁），而系爭租約業經終止，韓八公司復無占用系爭房屋之正當權源，其仍將上開公司登記地址登記於系爭房屋，自屬妨害原告就系爭房屋所有權行使，揆諸前揭規定，原告自得本於所有權請求韓八公司將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記。　㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號裁判意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，亦應為相同解釋，為相當於租金之利益。經查，系爭租約既已經原告合法終止在案，韓八公司仍繼續無權占有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，復審酌韓八公司於110 年1 月1 日至114 年12月31日期間，係以每月80萬元之代價向原告承租系爭房屋，雙方並已預計租金漲跌而約定自115 年1 月1 日起至119 年12月31日止之租金為每月100 萬元，則以每月80萬元評價原告所受損害之價額，應屬妥適。而原告雖主張韓八公司實際經營者陳俊雄多次以韓八公司負責人名義公告盤讓、轉租系爭房屋予第三人，對外公開主張系爭房屋目前月租金行情為120 萬元至150 萬元　　，故請求以每月120 萬元計算相當於租金之不當得利數額云云，惟每月120 萬元僅為陳俊雄自己在臉書貼文所宣稱之租金價格（見本院審重訴卷第99至106 頁），並非租賃市場上之實際客觀行情，尚難僅以此宣稱內容逕為認定；除此之外　　，原告即未能再行提出其他證據佐證系爭房屋目前在租賃市場上之租金行情資料，自難為原告有利之認定，故原告請求僅在每月80萬元範圍內應予准許。　㈤另按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條之規定及其修正理由自明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌之標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院110 年度台上字第1582號判決意旨參照）。經查　　，原告雖主張系爭租約第13條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即韓八公司）應三日内搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方新臺幣伍萬元之違約金」，其內容係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性質，應屬懲罰性違約金云云，然違約金約定之目的　　本即在確保債務之履行，尚無從以強制履行為目的即認係屬　　懲罰性違約金，而兩造既未於系爭租約載明此係屬懲罰性違　　約金，揆諸上開說明，性質上概屬賠償總額預定性之違約金　　；又考量本件如韓八公司能依約履行，原告得如期取回系爭房屋予以利用，現因韓八公司未能按時搬遷，原告即無法享受得再利用系爭房屋之利益，並斟酌客觀經濟環境、投資報酬率、交易市場價格變化等一切情況，認系爭租約第13條約定韓八公司未能於3 日內搬遷並將系爭房屋清空交還之違約金每日5 萬元，一個月之違約金即高達約150 萬元，逾韓八公司承租價格每月80萬元將近2 倍，尚嫌過高，考量每月租金價格、物價波動、使用預期利益之損失、法定利率標準暨原告尚給予3 日緩衝等因素，應酌減為按每日1,400 元計算，較為適當。從而，原告請求韓八公司應自系爭租約終止日後第4 日即113 年10月29日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,400 元範圍內，為有理由，逾此範圍則應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第179 條、第439 條、第455 條前段　　、第767 條第1 項前段、中段等規定，暨系爭租約第4 條、第8 條、第11條、第13條、第16條及第19條等約定，請求韓八公司應將系爭房屋暨如系爭租約附圖（即本院審重訴卷第 74、75頁）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告，並應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記，及　　應給付原告6,232,941 元及自113 年4 月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另應自113 年10月26日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告80萬元　　暨應自113 年10月29日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,400 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，職權宣告韓八公司預供擔保後亦得免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳仙宜

2025-01-24

KSDV-113-重訴-198-20250124-1

訴

臺灣臺北地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第4748號原告林玉華鍾舜生訴訟代理人顏詩庭被告周榆庭上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號8樓房屋騰空遷讓返還原告林玉華。二、被告應給付原告鍾舜生新臺幣(下同)852,600元。三、被告應自民國113年12月6日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋予原告林玉華之日止，按月給付原告林玉華23,400元。四、原告林玉華其餘之訴駁回　　　　五、訴訟費用由被告負擔。　　　　六、本判決第一項於原告林玉華以203萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以6,090,695元為原告林玉華預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告鍾舜生以28萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以852,600元為原告鍾舜生預供擔保，得免為假執行。八、本判決第三項於原告林玉華按月以7,800元供擔保後，得假執行。但被告如按月以23,400元為原告林玉華預供擔保，得免為假執行。九、原告林玉華其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告本件起訴時以林玉華為原告，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號8樓房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還。㈡被告應給付原告834,200元，及自113 年8月26日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告24,000 元。㈢願供擔保請准宣告假執行(本院卷第11頁)。嗣鍾舜生追加為原告，並變更聲明如下原告聲明欄所示(本院卷第91 、153至154頁)，核原告訴之變更請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，自應准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：原告鍾舜生（即原告林玉華配偶）及被告前簽訂租賃契約，將原告林玉華所有系爭房屋出租予被告使用，約定租期自105年12月6日至107年12月5日，每月租金為22,000 元（管理費由被告負擔），被告並應於每月6日前繳納。嗣自107年12月6日起，變更為不定期租賃，租金最終調整為23 ,400元(含管理費)，其他條件未變。然自109年10月26日後，被告即未正常繳納租金，計算至113年11月1日止，於扣除押金44,000元後，被告仍積欠852,600元之租金，即以本件民事補正狀催告被告應於收受書狀後7日內清償，未清償即租約終止，而被告均未置理。為此，爰依租賃契約之法律關係，請求被告給付原告鍾舜生所積欠租金共852,600元。又租賃契約經終止後，被告即為無權占用系爭房屋，系爭房屋所有權人原告林玉華自得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並請求被告自租約終止後（即 113年12月6日）起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告林玉華。㈡被告應給付852,600元予原告鍾舜生。㈢被告應自113年12月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告林玉華之日止，按月給付3萬元予原告林玉華。㈣願供擔保請准宣告假執行。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張系爭房屋為原告林玉華所有，由原告鍾舜生與被告就系爭房屋簽訂租約（105年12月6日至107年12月5日），約定每月租金為22,000元，並應於每月6日前支付，押金為44, 000元。被告於租期到期後持續給付租金並使用系爭房屋，原告鍾舜生與被告間就系爭房屋有不定期之租賃契約存在，又租金嗣已調整為23,400元，被告至113年10月止扣除押金4 4,000元後，共積欠租金852,600元未付(109年1月至113年10 月共計58個月，應付租金23,400元×58個月即1,357,200元- 被告已付460,600元-押金44,000元＝852,600元)等情，據原告提出系爭房屋所有權狀、房屋租賃契約書、存摺內頁影本為證(本院卷第21至23、31至49、71、99至133頁)。且被告經於相當時期受合法之通知，均未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪認原告前開之主張事實為實。是以，原告鍾舜生依雙方間租賃契約之法律關係請求被告給付積欠租金共852,600元，自屬有據。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。查本件被告至 113年10月間所積欠之租金於扣除押金44,000元後，尚欠852 ,600元，已如前述，所積欠數額顯已遠逾2個月租金46,800 元，並已遲延給付租金逾2個月以上。復經原告鍾舜生以本件113年11月1日之民事補正狀，催告被告於收受後7日內給付，如未清償租約即終止，該書狀並於113年11月28日送達被告乙情，有民事補正狀、送達回執在卷可證（見本院卷第 89至93、149頁），而被告並未於7日即113年12月5日內清償，則雙方間之租約已經原告鍾舜生終止。　㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有規範。被告與原告鍾舜生間之租約既已終止，被告於契約終止後無合法權源繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占用。則系爭房屋之所有人原告林玉華依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。被告自租約終止後已無占有使用系爭房屋之正當權源，致原告林玉華受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，故原告林玉華請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由。又就租金數額部分，原告林玉華雖主張系爭房屋租金行情現達每月3萬元，然就此並未能舉證以實其說（本院卷第1 54頁），自無從逕為被告不利之認定，故本院僅能認定原告林玉華請求系爭房屋之前出租租金每月23,400元之部分為有理由，逾此部分則屬無據。揆諸上開說明，原告林玉華依民法第179條規定，請求被告自113年12月6日（即113年12月5 日後租約終止）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告林玉華23,400元，為有理由。四、綜上所述，原告鍾舜生依租賃契約之法律關係請求被告給付 852,600元；以及原告林玉華依民法第767條第1項前段及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，及自 113年12月6日起至被告將系爭房屋騰空遷讓返還之日止，按月給付23,400元，為有理由，應予准許。逾上開部分之訴，則屬無據，應予駁回。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告得預供擔保而免為假執行。至原告林玉華其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文所示。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　法　官　黃愛真以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀

2025-01-24

TPDV-113-訴-4748-20250124-2

板小

板橋簡易庭

返還押租金等

臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3264號原告周惠真被告王譯勵上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元，即自民國一百一十三年八月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　理由要領一、原告主張前於民國113年3月20日向被告承租門牌號碼新北市 ○○區○○街00號2樓2A室房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自1 13年3月20日起至113年6月19日止，租金每月為新臺幣（下同）14,000元（下稱系爭租約），原告並繳納押租金26,000 元予被告，系爭租約迄屆滿，又原告已返還系爭房屋予被告，被告仍藉詞拒絕返還原告押租金26,000元等語。依兩造間租賃契約關係起訴請求返還押租金等語，並聲明如主文第一項所示。　　二、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許；租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告主張之事實，業據提出與其所述相符之兩造間通訊軟體Line之對話紀錄截圖、土城工業區郵局存證號碼 000094號存證信函、系爭租約影本、轉帳匯款證明等件為證；而被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，是依本院調查證據之結果，堪認原告之主張為真實。三、綜上，原告本於兩造間之系爭租約，請求被告返還押租金26 ,000元，為有理由，應予准許。又本判決原告勝訴部分乃係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1　　月　　24　　日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　　　法　官　白承育以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　3　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　羅尹茜

2025-01-24

PCEV-113-板小-3264-20250124-2

壢簡

中壢簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度壢簡字第1820號原告沈盈來訴訟代理人沈朝旗被告陳鼎堯上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路000號、桃園市○鎮區○○路000 號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣1萬4,205元，及自民國113年9月10日起至清償日止，按週年利率百分5之計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決主文第1項得假執行，但被告如以新臺幣33萬2,400元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決主文第2項得假執行，但被告如以新臺幣1萬4,205元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：被告前向伊承租桃園市○鎮區○○路000○000號（下稱系爭房屋），而與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自民國113年1月1日起至115年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬4,000元，應於每月5日前繳納，原告並收取押金2萬8,000元，另依系爭租約第5條第3項之約定，被告應自行負擔租賃期間之電費。詎被告未按期繳納租金，而積欠伊113年6月至同年11月之租金9,000元，亦遲未繳納租賃期間所生之電費5,205元，共積欠原告1萬4,205元。原告遂於113年8月6日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達為催告，請求被告於收受翌日起算10日內給付，如逾期仍未繳交，即以該繕本逕為終止租約之意思表示。被告迄未給付，系爭租約已終止，被告即應遷讓返還系爭房屋。爰依系爭租約之契約關係及民法第455條前段之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告1萬4,205元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：系爭房屋後方有1塊土地，我要使用那塊地才跟原告租屋來放東西，然原告不准我使用該土地，且原告擅自變更租約內容等語，資為抗辯。三、本院之判斷：　㈠原告主張之上開事實，業據原告提出台灣電力公司113年3月及7月繳費憑證及系爭租約（見本院卷第7至24頁）為證，且為被告所未爭執，堪認原告之主張為真實。　㈡原告得否終止系爭租約？　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第第440條第1、2項及第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明訂。　⒉經查，原告主張以本件起訴狀繕本送達被告，作為催告被告於收受該起訴狀繕本之翌日起10日內繳納租金，及逾期未繳租金而終止系爭租約之通知等語，而本件起訴狀繕本業於11 3年8月30日寄存送達被告，並於同年0月0日生送達之效力，而兩造約定須於每月5日前繳納租金，自113年6月起至113年 9月9日止，累計4個月租金未繳，應認被告已積欠原告租金共計5萬6,000元（計算式：4×1萬4,000＝5萬6,000），扣除押租金2萬8,000元後，被告尚積欠原告租金2萬8,000元（計算式：5萬6,000－2萬8,000＝2萬8,000），已達2個月之租金未付，則系爭租約應於113年9月10日業已終止。是系爭租約既已終止，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。　㈢原告得請求被告給付之金額為何？　　⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。系爭租約第5條第3項約定：「租賃期間使用房屋所生之相關費用三、電費：由承租人負擔」。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。　⒉經查，被告自113年6月起迄至原告提起本件訴訟止，共積欠原告2萬8,000元之租金，已如前述。而被告積欠之電費共3, 385元，有繳費憑證（見本院卷第7至8頁）在卷可參。被告共應給付原告之金額為3萬1,385元（計算式：2萬8,000＋3,3 85＝3萬1,385），而原告僅請求1萬4,205元，未逾上開範圍，其請求應屬有據。　㈣至被告抗辯除承租系爭房屋外另有承租土地及原告擅自變更租約等語（見本院卷第51頁反面），惟被告未提出任何證據資料供本院審認，難認其抗辯有理由。　㈤末按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229 條第1項第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告對被告之給付租金請求權，核屬有確定期限之給付，且以支付金錢為標的，然原告以起訴狀繕本送達翌日為遲延利息起算始點，亦無不可，而告起訴狀繕本於113年8月30 日寄存送達被告，並於同年0月0日生送達之效力，已如前述，被告迄未給付，自應負遲延責任。是原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即同年9月10日起，依週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，亦應准許。四、綜上所述，原告依系爭租約之契約關係及民法第455條前段之法律關係，請求如主文第1、2項之所示，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，就被告敗訴部分依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。並據同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行之金額。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　法　官　黃丞蔚　以上正本證明與原本無異。如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家安

2025-01-23

CLEV-113-壢簡-1820-20250123-1

岡簡

岡山簡易庭

給付租金等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度岡簡字第496號原告蕭安程訴訟代理人陳俊安律師原告蕭琮益蕭琬婷張孟群被告旌琦有限公司法定代理人林淑芳訴訟代理人林昌信上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾肆萬貳仟玖佰貳拾壹元，及其中新臺幣壹佰壹拾萬伍仟元自民國一一三年八月十四日起、其中新臺幣參萬柒仟玖佰貳拾壹元自民國一一三年十二月四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，並應加給自本判決確定翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾肆萬貳仟玖佰貳拾壹元為原告預供擔保，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告於民國111年10月28日向訴外人即被繼承人蕭保同承租門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號廠房（下稱系爭廠房）使用，雙方約定租賃期間自111年11月1日起至113 年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）85,000元、押金17 0,000元，並簽訂有廠房租賃契約書1份（下稱系爭租約）。詎上開租期屆滿後，被告遲至113年11月13日始自系爭廠房遷離，且迄仍積欠112年8月至113年10月，共15個月之租金1 ,275,000元未付；又蕭保同於112年6月25日過世，繼承人為原告4人，且迄今未為遺產分割協議，原告自共同繼承系爭租約之債權及系爭廠房之權利。為此，依系爭租約及民法第 179條規定，請求被告給付上開租賃期間所積欠租金，及自租期屆滿翌日之113年11月1日計算至被告遷離之113年11月1 3日，共13日所受相當於租金之不當得利36,829元（計算式：每月租金85,000÷30日×13日＝36,829元）及電費利益1,092 元等語。聲明：被告應給付原告1,312,912元，及其中1,275 ,000元自起訴狀繕本送達翌日起、其中37,921元自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：同意給付，只是當初沒搞清楚蕭保同之繼承人，所以才請求法院判決，法院怎麼判，就怎麼給等詞置辯。四、本院之判斷：㈠、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦已明定。再依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，且無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益應為社會通常之觀念。㈡、原告主張之上開事實，已有戶籍暨除戶謄本、廠房租賃契約書、律師函暨回執、兩造通訊軟體LINE對話紀錄擷圖等件可證（見本院卷第21至45頁），且為被告所不爭執（見本院卷第156至157頁），是此部分之事實，自堪信實。依此，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付租賃期間所積欠之 15個月之租金1,275,000元，固屬有據。然而，被告承租系爭廠房時，曾交付押金170,000元，並未經返還或扣除，已據原告自承無訛（見本院卷第155頁），則考量押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，應發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。是以，經扣除上開押金部分後，原告仍可請求被告給付之租金數額應為1,105,000元（計算式：1,275,0 00元－170,000元＝1,105,000元）；逾此範圍，則無理由。㈢、其次，系爭租約所約定租金為每月85,000元，且被告於租期屆滿後之113年11月1日至同年月13日仍占用系爭廠房，既均如前述，自可認被告受有相當於租金之不當得利，是原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付上述13日所受相當於租金之不當得利36,829元及電費利益1,092元，亦屬有憑。㈣、從而，原告請求被告應給付1,142,921元，及其中1,105,000 元自起訴狀繕本送達翌日即113年8月14日起（起算依據見本院卷第81頁）、其中37,921元自民事訴之變更追加狀繕本送達翌日即113年12月4日起（起算依據見本院卷第155頁、第1 59頁），均至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，均屬有據，應予准許；逾此範圍之主張，則無理由，應予駁回。五、原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，原告雖為假執行宣告之聲請，但依民事訴訟法第389條第1項第 3款規定，仍由本院依職權宣告；至原告敗訴部分，其假執行聲請失所依附，爰予駁回。另依同法第392條第2項規定，職權宣告被告如預供擔保，免為假執行。六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　岡山簡易庭　法　　　官楊博欽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　顏崇衛

2025-01-23

GSEV-113-岡簡-496-20250123-2

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第776號原告林梅琴訴訟代理人王仕升律師複代理人蕭桂芬被告許祐豪（原名許源惇）居基隆市○○區○○街00號00樓（指定送達址）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號十樓房屋遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣參萬元，及自民國一百一十三年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。三、被告應自民國一百一十三年四月二十四日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參萬元預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項之已到期金額得假執行；但被告如以已到期金額之全額預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街0 0號10樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）3萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自民國113年1月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣請准供擔保宣告假執行。嗣迭次變更訴之聲明，最終於本院114年1月9日言詞辯論期日變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而縮減應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。貳、實體事項一、原告起訴主張：被告前於111年3月5日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋（系爭房屋現為訴外人即原告之子甲○○【下稱甲○○】所有，且甲○○已同意原告出租、管理系爭房屋），約定租賃期間自111年3月25 日起至114年3月24日止，應於每月25日前支付租金1萬元。被告自111年10月起即未按時繳納租金，經以被告繳交之押租保證金2萬元扣抵後，尚積欠租金3萬元，已達2個月租額且遲延給付逾2個月，原告並多次以郵局存證信函催告給付租金，因數度遭被告拒收或逾期未領退回，遂再以本件起訴狀繕本之送達（即113年4月23日）為終止系爭租約之意思表示。是以，被告於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，被告自應遷讓返還系爭房屋，並給付原告前開積欠之租金，且應按月給付其於無權占有期間，所受相當於租金之不當得利1萬元；又依系爭租約第14條第3項約定，被告未依規定返還系爭房屋時，原告得再請求被告按月給付按照租金1倍計算之違約金1萬元。為此依系爭租約之租賃關係及民法不當得利之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告3萬元，及自113年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自113年4月24日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告2萬元；㈣請准供擔保宣告假執行。二、被告則以：對於原告主張之租賃關係及欠租事實均不爭執，但原告因為我遲付租金就打電話騷擾我、洩漏我個資，還找黑道來要錢，我沒有去收信（存證信函），當時原告有找我協調。我沒給原告租金沒錯，但原告不能這樣恐嚇我，我要住到114年3月24日系爭租約期滿才要搬走等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於上開時間簽訂系爭租約，且被告自111年10 月起即未按時繳納租金，經原告數度向被告催討租金，迄今尚積欠租金3萬元（已扣除押租金2萬元）等事實，業據其提出系爭租約、系爭房屋之建物所有權狀、系爭房屋所有權人同意書、被告匯款明細表及郵政存簿儲金簿節本等件為證，且為被告所不爭執，此部分事實堪信為真。至原告主張依系爭租約及民法不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋、給付積欠租金3萬元及利息，並自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第179條、第250條第1項亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。㈡、經查，兩造於上開時間簽訂系爭租約，而被告自111年10月起即未按時繳納租金等事實，業經認定如前。復觀諸原告提出之被告匯款明細表、郵政存簿儲金簿節本（見本院卷第59-6 1、97-103頁）及被告提出之交易明細（見本院卷第105-110 頁），足認被告至113年4月23日止，扣除押租保證金2萬元後尚積欠租金4萬元，已達2個月租額且遲延給付逾2個月。原告則於112年6月2日以郵局存證信函催告被告給付租金，該存證信函送達至被告居所後，由被告於112年6月26日親收（見本院113年度司簡調字第6號卷第39-41頁存證信函暨掛號郵件收件回執）；嗣原告再以民事聲請調解暨起訴狀繕本之送達（於113年4月23日由被告親收）為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，此後被告固於113年4月30日給付1 萬元租金，惟其尚積欠租金3萬元（計算式：4萬元－1萬元＝3 萬元）迄未清償，堪認系爭租約業經合法終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約請求被告給付租金3萬元及利息，即屬有據。至被告所辯原告催討租金方式不當等語，核與原告於被告積欠前述租金後得依法請求租金、終止租約等節無涉，自無足取。㈢、又查系爭租約第14條第3項約定「承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」，而承前所述，被告於系爭租約終止後，即屬無權占有系爭房屋，原告自得依系爭租約第14條第3項約定，請求被告應自113年4月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元（相當月租金額之1萬元及違約金1萬元）。四、綜上所述，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並被告應給付原告3萬元，及自113年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年4月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就命遷讓返還房屋及給付積欠租金、已到期之相當月租金額及違約金，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 1　　月　　23　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭　法　官　姜晴文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭

2025-01-23

KLDV-113-基簡-776-20250123-2

桃原簡

桃園簡易庭

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 113年度桃原簡字第124號原告邱羽熏被告潘恒裕上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○○弄○○○○○○號二樓房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹萬參仟壹佰柒拾玖元，並自民國一百一十三年七月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，　　核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，　　由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0 0弄00○0○0號2樓之房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自民國11 2年1月1日起至112年12月31日止，每月租金新臺幣(下同)6, 000元，押租金為12,000元（下稱系爭租約）。租期屆滿後，原告對於被告繼續使用系爭房屋未為反對之意思，並繼續按月向被告收取租金，嗣原告向被告協商續約事宜未獲置理，兩造原約定被告應於113年4月30日搬離系爭房屋，經被告一再延期，然迄今拒不遷讓交還系爭房屋，致原告每月受有相當於租金即每月6,000元之損害，又被告自113年3月份起即未再給付租金，至6月份業積欠租金24,000元，扣除押租金12,000元後，尚欠租金12,000元，及113年1月至4月水費、電費共1,179元，爰依租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1 、2 項所示。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述　　。四、得心證之理由：　㈠原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、八德大湳郵局第9 7號、148號、220號、325號存證信函暨回執、台灣電力公司繳費通知、台灣自來水股份有限公司水費通知單、LINE對話記錄附卷為證（見本院卷第9至41頁），而被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第436條第2項規定，適用同法第280條第3項前段準用同條第1項規定，視同自認，本院審閱上開事證，堪信原告主張之事實為真。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1至2項、451 條分別定有明文。經查，兩造前就系爭房屋簽訂最後一次租約，租期自112年1月1日起至112年12月31日止，足認兩造間係簽訂定有期限之租賃契約，然被告於租期屆滿後仍繼續使用系爭房屋，原告未反對被告繼續使用系爭房屋並續而收取租金，則揆諸前開說明，兩造於系爭租賃契約屆滿後，已成立不定期租賃關係，嗣原告曾以存證信函通知被告終止租約，故原告主張兩造間之不定期限租賃關係業已終止，洵屬有據。系爭租約既經原告合法終止，原告依上開規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。　㈢按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查被告自113年3月起至6月即未給付租金，尚積欠原告租金24, 000元、水電費1,179元，業經認定如前，揆諸前揭意旨，應扣除被告前已給付之押租金12,000元，是原告依系爭租約，請求被告給付積欠之租金、水電費共計13,179元【計算式：（24,000元＋1,179元）－12,000元＝13,179元】，應予准許。　㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既已終止，則被告自終止之日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算，請求被告自113年7月1 日起，至遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利6,000元，及自各期間屆滿翌日起算，按年息5％計算之利息，要屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　汪智陽以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳家蓁

2025-01-23

TYEV-113-桃原簡-124-20250123-1

訴

臺灣苗栗地方法院

遷讓房屋等

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　　　　 113年度訴字第523號原告劉桂香兼上一人訴訟代理人黃振浩被告吉瀚有限公司兼上一人法定代理人阮金銀被告湯永全上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款、第 3款定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣○○市○○里○○○路00號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同）150,000元及自民國113年6月4日至遷讓之日止按月賠償75,000元。㈢113年度房屋稅85,464元（見本院卷第13頁）；嗣原告追加阮金銀為被告，及捨棄關於113年度房屋稅85,464元之請求，乃變更聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自113 年6月4日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利75,000元（見本院卷第169頁），原告上開追加被告，並為請求金額之減縮，分別核屬請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明，且追加被告部分經被告吉瀚有限公司（下稱吉瀚公司）、阮金銀同意（見本院卷第127 頁），揆諸前開規定，應予准許。二、本件被告湯永全經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告吉瀚公司邀集被告湯永全、阮金銀為連帶保證人，與原告於112年3月12日就坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上之系爭房屋訂立租賃契約書（下稱系爭房屋租約），及於112年5月28日就在上開房屋內之天車訂立租賃契約書（下稱系爭天車租約），約定系爭房屋租賃期間至117年2月底止、租金每月新臺幣（下同）65,000元、應於每月15日支付租金，及天車租賃期間112年6月1日起至116年5月30日止、租金每月10,000元、應於每月15日支付租金；然被告積欠租金數額已逾2個月，經原告於113年6月1日以存證信函（下稱系爭存證信函）催告支付並告知將終止租約，詎被告置之不理，則上開租約已於113年6月4日終止，被告已屬無權占有，應返還系爭房屋，並按月賠償原告相當於租金之不當得利75,000元（計算式：65,000元+10,000元＝75,000元）之損害迄交屋之日止。為此，爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。二、被告則以：租金並無欠繳，雖因經濟因素有些遲交，但現在均已付清，否認本件有合法終止租約之情事；又關於系爭房屋所約定租金65,000元，依系爭房屋租約約定內容，其中10 %之6,500元應繳給市公所，所以65,000元扣除6,500元之餘　　額才是每月實際應支付原告之租金數額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院協同兩造整理不爭執之事項及爭點如下：　㈠不爭執事項（見本院卷第169頁至第170頁）　⒈被告吉瀚公司邀集被告湯永全、阮金銀為連帶保證人，與原告於112年3月12日就坐落苗栗縣○○市○○段000地號土地上之系爭房屋訂立系爭房屋租約，及於112年5月28日就上開房屋內之天車訂立系爭天車租約，約定系爭房屋租賃期間至117 年2月底止、租金每月65,000元、應於每月15日支付租金，及天車租賃期間112年6月1日起至116年5月30日止、租金每月10,000元、應於每月15日支付租金。　⒉原告於113年6月1日向被告寄出內容為「貴公司及台端未依上開二租賃契約約定，就113年4月、5月之租金，於113年4月1 5日、5月15日給付之，迄今已積欠租金達二個月以上，共計 150,000元爰依民法第440條第1項及第2項規定，為此特以本函催告貴公司及台端於113年6月4日前給付遲延之租金，如貴公司及台端於其期限內不為支付，本人得終止契約。請於 60日內搬離該租地，逾期強制收回使用權，地上建物內所有東西歸屬持有人。另113年度房屋稅85,464元一併於113年6 月4日前給付」等語之系爭存證信函，系爭存證信函於同年6 月4日送達被告。　㈡爭點（見本院卷第170頁）　　原告以系爭存證信函合法終止租賃契約為由，請求被告遷讓系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？四、得心證之理由：　㈠承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額（最高法院87 年度台上字第2777號判決意旨參照）。復按「…上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效」、「…上訴人致被上訴人之催告書中僅定一週之期間，而當日該省道路尚未復舊，交通並非便利，其應給付之鐵軌等交通器材，又須經省行政長官之准許始能搬運，限定七日之內取得搬運許可，並蒐集鐵軌一千三百支全部運抵交付，揆諸實際，勢所難能，是其所定履行之期限，顯不相當，自不能藉此而謂契約業已合法解除」、「本件上訴人…雖曾提出催告函件為證，但其催告函內，關於催告欠租之支付，僅有將欠繳房金即日擲下之語，不能認為定有相當期限，則被上訴人對於所欠租金，繼未於收受催告函後即日支付，依上說明，仍難謂上訴人得終止其租賃契約」等語，有最高法院45年台上字第205號、38年台上字第35號、42年台上字第1186號原判例意旨參照。準此，須先定相當期限催告給付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得依法終止租賃契約，如催告期限過短而顯不相當，則催告難謂有效，自無從進一步主張終止租賃契約。另承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院 52年度台上字第1289號判決意旨參照）。經查：　⒈依不爭執事項⒉所示，系爭存證信函之內容為催告被告應於11 3年6月4日前給付所積欠113年4月、5月之租金，該信函既於 113年6月4日始送達被告，顯不能認為定有相當期限，自無從生合法催告之效力，是原告主張以系爭存證信函已合法終止上開租賃契約等語，尚非可採。　⒉觀之系爭存證信函文義記載，僅在敘明被告未依約於113年4月15日、5月15日給付113年4月、5月之租金，如被告不於113年6月4日前支付上開租金，原告得終止上開租約之內容，則系爭存證信函顯僅請求被告給付積欠之租金，如被告不於期限內支付，則原告有權再為終止租約之意思表示，是原告主張以系爭存證信函逕為終止上開租約之聲明，亦無可採。　⒊原告自陳被告於113年3月5日補正給付同年1月之租金，於113 年4月1日補正給付同年2、3月之租金，經原告以系爭存證信函催告後，被告旋於113年6月6日補繳同年4月之租金，並於 113年9月2日補正同年5至9月之租金，於113年10月7日給付同年10月租金、113年11月19日給付同年11月租金等情（見本院卷第102、127頁），堪認被告抗辯已無遲延給付逾二個月之租金等語，尚非無據，由此更徵被告經原告以系爭存證信函請求給付遲延給付之租金後，尚無經相當期限仍不支付之情事，則原告主張系爭房屋租約業以系爭存證信函合法終止云云，難認可採。　⒋從而，原告未以系爭存證信函合法終止系爭房屋租約，其依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無據。　㈡原告雖主張依民法第767條第1項前段及同法第179條規定請求被告返還系爭房屋及所受相當於租金之不當得利，然原告並未合法終止系爭房屋租約，已如前述，是被告基於系爭房屋租約而占有系爭房屋，尚非無權占有，亦無不當得利可言，故原告依民法第767條第1項前段規定請求被告返還系爭房屋，及依民法第179 條請求被告給付不當得利，均屬無據。五、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告及被告應自113年6月4日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利75,000 元，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官賴映岑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　趙千淳

2025-01-23

MLDV-113-訴-523-20250123-1

湖簡

內湖簡易庭

返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度湖簡字第1719號原告任明生被告林郁潔上列當事人間返還租賃房屋等事件，經本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌臺北市○○區○○○路0段00巷00弄00號5樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣2萬1,000元，並自民國113年4月12日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬4,000元　　。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用新臺幣2,760元由被告負擔，並加計自本判決確定　　之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如分別以新臺幣13萬　　400元、新臺幣15萬4,000元為原告預供擔保後，就本判決第　　一項、第二項各得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張，並依同條項規定，引用其起訴狀及本件言詞辯論筆錄。被告則經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，依法由原告一造辯論而為判決。二、本院之判斷　㈠經核，原告主張被告於112年8月1日向其承租如主文第一項所示之房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（下同）1萬4 ,000元，被告自112年9月即未給付租金，兩造於113年4月11 日終止租約，被告仍未點交返還房屋，且尚積欠租金等事實，業據提出起訴狀所附文件為證，而被告經合法通知未　　到場，亦未提出書狀爭執，堪信原告之主張為真正。　㈡關於原告請求自112年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬4,000元（即欠租及租約終止後相當於租金之不當得利或違約金）部分，檢視原告所提出兩造於113年4月11日簽署終止租約之書面約定內容，就欠租部分，原告同意折讓　　，結算至當日，被告應再給付原告之金額為2萬1,000元，是以，112年9月1日起至113年4月11日止，原告得請求之總額以2萬1,000元為限，超過部分，即難准許。而原告請求自11 　　3年4月12日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬4,000元部分，則屬有據，應予准許。三、從而，原告依依租賃契約、租約終止租賃物返還請求權及不當得利等法律關係，請求被告返還系爭房屋及給付欠租、不當得利或違約金，如主文第一項、第二項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　內湖簡易庭法　官　施月燿以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　趙修頡

2025-01-23

NHEV-113-湖簡-1719-20250123-1

補

臺灣臺北地方法院

返還租賃物等

臺灣臺北地方法院民事裁定 113年度補字第2812號原告熊運祥被告許竣雄一、上列當事人間返還租賃物等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調查證據，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第3項定有明文。以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第 77條之2亦有明文。另按請求返還租賃物及給付租約終止前已發生之欠租，二者訴訟標的不同，亦非同時存在，且無主從關係，該租金請求並非返還房屋之附帶請求，應與返還房屋之訴訟標的合併計算其價額（最高法院107年度台抗字第8 97號裁定意旨參照）。二、經查，本件原告訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○ 區○○路000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）12萬5,830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自民國113年9月1日起按月給付原告2萬5,000元相當於租金之不當得利，及按月給付原告5萬元之違約金，至返還系爭房屋之日止，以上各期給付均自應給付翌日起至清償日止，按年息5%計算延遲利息。關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分，依上開說明，應依起訴時系爭房屋交易價額定之，惟因原告未陳明系爭房屋之價格，亦未提出相關事證（如建物謄本、鑑價報告等），致本院無從認定系爭房屋之交易價額，以核定訴訟標的價額及原告應繳納之第一審裁判費。又原告於113年11月21日提起本件訴訟，故起訴前一日即1 13年11月20日前發生之孳息、損害賠償、違約金或費用之請求，應與積欠租金併算其價額，則聲明第二項及第三項之訴訟標的價額為32萬5,830元【計算式：12萬5,830元（積欠租金）＋2萬5,000元×2月（113年9月、10月）＋2萬5,000元×20/ 30（113年11月1日至11月20日）＋5萬元×2月（113年9月、10 月）＋5萬元×20/30（113年11月1日至11月20日）＝32萬5,830 元，元以下四捨五入】。三、茲限原告於本裁定送達後10日內提出系爭房屋之建物謄本、鑑價報告（或相類之市價、交易行情等證明），以查報系爭房屋交易價額，併計訴之聲明第二項及第三項之32萬5,830 元，依民事訴訟法第77條之13所定費率，補繳第一審裁判費，如逾期未補正，即駁回原告之訴。中華民國 114 年 1 月 23 日民事第五庭法官鄭佾瑩以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 1 月 23 日書記官鄭汶晏

2025-01-23

TPDV-113-補-2812-20250123-1