Know99判決書

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損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中小字第4054號原告蔡玉環訴訟代理人呂永生蘇鼎傳被告陳婷郁住○○市○○區○○路0段000巷00號0 樓之0 居臺中市○○區○○路0段000巷00號0 0樓之0 兼訴訟代理人張承隆上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：被告張承隆邀同被告陳婷郁為連帶保證人向原告承租門牌號碼臺中市○區○○街000號房屋(下稱系爭房屋) 　　，被告於民國113年3月31日租期屆滿後搬離，惟原告發現系爭房屋排水管嚴重阻塞、沙發嚴重破損、冷氣機損壞無法修復等，爰請求被告連帶賠償新臺幣(下同)75027元。二、被告則以：原告所求償器具，在被告租屋入住時，均已是陳舊物品，而原告於113年3月14日表示有客人欲看房，被告表示同意，房客勘房後，原告未提出任何屋況意見，而是對屋況接受意思表示。原告於113年4月10日表示房子已出租出去，將於113年5月1日入住，依正常情況，應是屋況完好狀態，何來其他求償事項等語置辯，請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，　　民事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張　　權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證　　實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉　　證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。原告主張被告於113年3 月31日租期屆滿後搬離，原告發現系爭房屋排水管嚴重阻塞、沙發嚴重破損、冷氣機損壞無法修復之事實，固據其提出收據、照片等件為證，惟上開證據僅能證明系爭房屋於被告搬離後屋內確有損害，及原告為修復上開損害所需支出之費用，尚難證明系爭房屋租與被告前之屋況為何，以及該等損害係被告於租賃期間所造成，或係因未盡善良管理人之注意義務所致，是原告請求被告連帶賠償75027元，尚屬無據，應予駁回。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官劉正中以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉家妤

2025-02-19

TCEV-113-中小-4054-20250219-1

北簡

臺北簡易庭

返還租賃土地等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 112年度北簡字第6096號原告蘇聰慧吳慶壽共同訴訟代理人林煜騰律師蔡晴羽律師複代理人孫國成律師被告賴進財訴訟代理人張寧洲律師上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於民國114年1月22 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段00地號上，如附圖即臺北市古亭地政事務所民國112年12月21日中正一土字第035200號土地複丈成果圖所示A部分（面積80.13平方公尺）之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣102,000元，及自民國112年4月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應自民國112年4月18日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣17,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之99，餘由原告負擔。本判決第一、二、三項得假執行。但被告如就第一項以新臺幣30 ,853,900元、就第二項以新臺幣102,000元、就第三項已到期部分各期以新臺幣17,000元，為原告預供擔保後，各得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告起訴時，訴之聲明請求㈠被告應將坐落臺北市○○區○ ○路0段000號旁空地臺北市○○段0○段00地號部分之違章建物除去騰空，並將該建物所占用之系爭土地回復原狀返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）102,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地為止，按月給付原告17,000元等語（卷第9頁）。嗣於民國113年7月4日以書狀變更聲明為㈠被告應將坐落臺北市○○區○○路0段000號旁空地臺北市○○段0○段00地號部分（如附圖之A部分）之違章建物除去騰空，並將該建物所占用之前開土地回復原狀返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）462,810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地為止，按月給付原告77,135元等語（卷第295-296頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條第1項但書第 3款規定相符，先予敘明。二、原告起訴主張略以：被告前向原告承租門牌號碼臺北市○○區 ○○路0段000號旁空地即臺北市○○段0○段00地號土地如附圖所示A部分（下稱系爭A地），其上並有一違章建築鐵皮屋（下稱系爭地上物，占用系爭A地於審理中經測量為80.14平方公尺），約定租期自109年8月1日起至110年2月1日止，租金每月17,000元，租期屆滿被告拆屋還地，並簽有租賃契約（下稱系爭租約）。然系爭租約到期被告遲未返還，兩造於110 年12月3日經臺北市中正區調解委員會調解成立，約定延長系爭租約租期至111年6月3日，並得視被告需要，再延長3個月至111年9月3日。本件系爭租約已經屆期，被告自應返還租賃之系爭土地，詎被告拒絕返還，爰依租賃契約、不當得利之法律關係請求被告返還系爭土地，並給付111年9月起至 112年3月止相當於租金之不當得利462,810元，以及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之不當得利77,135元等語，並聲明如上開變更後之聲明所示。三、被告則以：系爭租約依上開調解書延至111年6月3日，另於租約屆滿翌日起續3個月至111年9月3日止，原告並親至被告處收取111年6月至10月之租金，足見原告於111年9月3日租約屆期後，不即為反對續租之意思表示，更收取111年10月份租金，可證原告同意續租系爭土地。至於原告於間隔3個月後所發之律師函，已非及時表示反對之意思，依民法第45 1條規定視為以不定期繼續契約等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由： (一)查被告所有之系爭地上物使用系爭A地之面積為80.14平方公尺，兩造就系爭A地於109年7月31日定有租賃契約，約定租期自109年8月1日至110年2月1日，兩造於110年12月3日經臺北市中正區調解委員會調解成立，同意「一、…租期延至111 年6月3日止。二、前項租約依對造人（即被告）之需要自前項租期屆滿翌日起續3個月至110年（應係111年之誤繕）9月 3日止。…四、其餘租約約定事項依附件所示雙方於109年7月 31日所訂最近房屋租賃契約」等項，嗣租期屆滿，原告曾於 111年11月23日、112年3月7日發函催告被告返還系爭A地等情，有系爭租約、臺北市○○區○○○○○000○○○○○0000號解書、律師函、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖可稽（卷第23-29、35-40、197、2 71-273、397-400頁），並經調閱本院110年度核字第2924號卷，且為兩造所不爭執，堪信為真。 (二)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。反之，若出租人有反對之意思者，即無此規定之適用。次按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅；除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院106年度台上字第1636號民事判決意旨參照）。查兩造間之系爭租約經前開調解書約定延長租期至111年9月 3日止，並約定其餘租約約定事項仍依109年7月31日之系爭租約。而系爭租約第8條約定：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利。且於系爭租約末頁載明約定「乙方承諾租約期滿後拆屋還地」等語（卷第29頁），足認租期屆滿，如被告欲繼續承租，需經原告同意。又原告曾委託律師先後於11 1年11月22日、112年3月7日對被告寄發律師函催告被告於租期屆滿後應拆屋還地，並自111年9月4日起給付相當於租金之不當得利，堪認原告並無繼續出租之意，且對被告於租期後續使用系爭A地表示反對，核諸前揭規定及說明，本件原告已為反對繼續出租之意思，即無視為不定期租賃規定之適用，系爭租約在111年9月3日租期屆滿後，雙方已無租賃關係存在，堪以認定。被告辯稱原告不即時反對並收取111年1 0月份租金，本件有不定期租賃之適用云云，核與系爭租約第8條約定需經原告同意繼續出租而阻止續租效力之規定不符，且原告亦將被告所稱之111年10月租金退還被告，是其抗辯，不足採信。 (三)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條第1項前段定有明文。經查，本件無不定期租賃之適用，系爭租約於111年9月3日因租期屆滿而終止，已如前述，被告依系爭租約及上開規定，負有依約拆除系爭地上物並返還系爭A地之義務，是原告依租賃契約之法律關係及民法第455條前段之規定，請求被告拆除系爭地上物並將系爭A地騰空返還予原告，應屬有據。 (四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。經查，系爭租約自111 年9月3日屆期終止後，被告即無法律上之原因而繼續使用系爭A土地，為無權占有，自屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，故原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，應屬有據。原告就不當得利之金額，雖主張依系爭A地之公告現值每平方公尺385,000元，乘以面積80.14平方公尺，以每年房地投資報酬率3%計算，每月相當於租金之不當得利為77,135元等語，然本件原告係本於出租人之地位所為請求，參酌系爭租約約定之租金為每月17,000元，本院認以每月17,000元計算被告所受利益，允為適當。從而，原告請求自111年9月4日起至112年3月3日止之6個月所受相當租金之不當得利102,000元(計算式：17,00 0元×6月＝102,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即112年4 月18日(卷第75頁)起至清償日止按週年利率5%計算之利息，並請求被告自112年4月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付17,000元，應屬有據，逾此範圍，則無理由。 (五)綜上，原告依系爭租約及民法第455條前段規定，請求被告拆除如附圖所示A部分之地上物並返還該占用部分土地，及依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告102,000元及自112年4月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自112年4月18日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付 17,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　臺北簡易庭　法　官　蔡玉雪以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃馨慧

2025-02-19

TPEV-112-北簡-6096-20250219-2

簡上

臺灣橋頭地方法院

返還不當得利

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度簡上字第152號上訴人即附帶被上訴人黃俊傑被上訴人即附帶上訴人陳光隆訴訟代理人高烊輝律師上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國113年6月27日本院橋頭簡易庭113年度橋簡字第269號第一審簡易判決提起上訴，附帶上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，經本院於民國113年1 2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴及附帶上訴均駁回。上訴人應再給付被上訴人新臺幣9萬元，及自民國113年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。第二審上訴費用及追加之訴費用均由上訴人負擔。附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序事項一、按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。又上開規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦規定甚明。上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）提起上訴後，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於其上訴期間屆滿後之民國113年10月28日具狀提起附帶上訴，有民事二審答辯暨附帶上訴狀可佐（見本院卷第 69至84頁），核與前揭規定相符，應予准許。二、按於簡易事件之第二審訴訟程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6 款情形，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446 條第1項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款亦分別定有明文。本件被上訴人起訴時原請求上訴人應給付新臺幣（下同）426,944元，嗣提起附帶上訴，並追加請求第二審律師費用9萬元，並聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人33 萬4,961元，其中24萬4,961元自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；另其中9萬元自民事二審答辯暨附帶上訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第69至84頁）。經核被上訴人上開所為，與前揭法條規定並無不合，應予准許。貳、實體事項一、被上訴人起訴主張：兩造於111年5月18日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人向被上訴人承租門牌號碼新北市○○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋）用以經營「艾立克商行」，租賃期間自111年6月1日起至113年5月31 日止，每月租金為新臺幣（下同）42,000元，押金則為84,0 00元，上訴人並應於每月1日繳納1個月份之租金，且系爭房屋在租賃期間使用之水電、瓦斯、電話費、管理費、清潔費等，亦應由上訴人負擔。詎上訴人承租後僅繳納111年6月份之租金，其餘租金均未繳納，且經被上訴人催討，均藉詞拖延，更自行認為系爭租約已於111年10月31日合法終止，惟上訴人終止系爭租約不合法定程序，被上訴人僅同意系爭租約之合法終止日期為111年12月31日。為此，系爭租約於111 年12月31日始合法終止，且就系爭租約之履行，上訴人尚有如附表所示應負清償或賠償責任之事由存在，爰依附表所示之法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人426,944元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、上訴人則以：系爭租約應於111年10月31日已經合法終止，之後衍生的相關費用並非上訴人所應負責等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審經審理後，判決上訴人應給付被上訴人181,983元，並駁回被上訴人其餘之訴，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，上訴人不服提起上訴，被上訴人則就原審駁回部分不服，提起附帶上訴，及本院審理時追加請求第二審律師費用9萬元，兩造除援引原審主張及陳述外，上訴人另補陳：1 11年10月31日我已搬離系爭房屋，系爭租約之終止日應為11 1年10月31日，上訴人未協調即提告，律師費用不應由我支付，其餘費用不爭執等語，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。另被上訴人補陳：原判決以111 年11月15日上訴人返還系爭房屋之鑰匙為系爭租約終止日，惟此乃因上訴人以存證信函脅迫被上訴人若不出面取回系爭房屋之鑰匙，將於當日棄置現場，依租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交，兩造並未見面共同完成系爭房屋之點交，另上訴人故意不將系爭房屋牆面廣告、鏡子及展示櫃清除，持續占用系爭房屋，迄至112年2月9日始由被上訴人代為拆除，原判決漏未審酌上訴人仍有此部分持續占用系爭房屋之情形，自不能認於111年11月15日已為終止契約之合法程序，是系爭租約應以被上訴人以存證信函回覆同意上訴人於111年12月31日終止系爭租約，始為合法終止；此外，因上訴人未拆除廣告、招牌及清除雜物等違反系爭租約之義務，則其所交付之押租金84,000元應作為前開債務不履行之損害賠償之抵償，不應另行抵充上訴人其他應給付之款項，原判決竟以該押租金84,000元當然發生抵充效力而扣除本件請求上訴人給付之款項，即有違誤；另被上訴人執有上訴人簽發擔保系爭租約履行之票面金額30萬元之本票（下稱系爭本票），並經本院以111年度司票字第1115號裁定准許，嗣上訴人另案提起確認本票債權不存在訴訟（本院112年度橋簡字第258號），致被上訴人因此支出律師費用9萬元，仍與系爭租約第12條所定上訴人違反租約之損害賠償有關，原判決既已認上訴人清償此部分本票金額30萬元應予扣除，卻駁回此部分律師費用請求，亦有違誤，故上訴人仍應如數給付如附表所示之金額及第二審之律師費用9萬元等語。並附帶上訴聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人24萬4,961元自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢附帶被上訴人應給付附帶上訴人9萬元，及自民事二審答辯暨附帶上訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。四、兩造不爭執之事項：　㈠兩造於111年5月18日簽立系爭租約，約定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋以經營「艾立克商行」，租賃期間自111年6 月1日起至113年5月31日止，每月租金42,000元，押金為84, 000元，上訴人並應於每月1日繳納1個月份之租金，且系爭房屋在租賃期間使用之水電、瓦斯、電話費、管理費、清潔費等，亦應由上訴人負擔，但上訴人承租後，僅繳納111年6 月份之租金，其餘月份租金均未繳納。　㈡系爭租約第7條、第18條已分別約定契約期間內承租人即上訴人如擬提前遷離他處（終止）時，應負之賠償責任及相關義務。　㈢系爭租約第18條約定：「…：1.租賃期間內乙方（即上訴人，下同）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人，下同）2個月租金，乙方絕無異議」。　㈣系爭租約除約定系爭房屋出租事宜外，尚有簽立增訂條款，並約定由被上訴人將系爭房屋先前存放之驗光等儀器設備以 192,000元出售予上訴人，但上訴人僅給付8,000元，餘款18 4,000元均未給付。　㈤系爭租約第6條約定上訴人退租時應卸除廣告招牌，但上訴人經通知卻未處理，致由被上訴人代墊拆除系爭房屋廣告招牌之費用16,500元。　㈥臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第6448號案影卷第137至153 頁為兩造之LINE對話紀錄。　㈦上訴人於111年10月28日寄送表示於111年10月31日解除（應為終止之意）系爭租約之存證信函予被上訴人，被上訴人則於111年11月4日收受上開存證信函。　㈧系爭房屋於111年10月13日至111年12月13日之水費為147元，於111年11月2日至111年12月31日之電費為1,093元，於111 年9月至同年12月之管理費5,804元。　㈨上訴人已清償30萬元。　　五、本院之判斷：　㈠上訴人主張系爭租約之終止日為111年10月31日，被上訴人則主張系爭租約之終止日為111年12月31日，並因此請求上訴人應給付如附表所示金額等語，則本件之爭點厥為系爭租約之終止日為何？　1.查兩造簽立之系爭租約定有租賃期間，而屬定期租賃契約，惟系爭租約第7條、第18條已分別約定契約期間內承租人即上訴人如擬提前遷離他處時，應負之賠償責任及相關義務（見北簡卷第45頁、第47頁），是依該等契約意旨觀察，應可認系爭租約屬當事人有約明於租期屆滿前，得由當事人一方終止租約之定期租賃契約無誤，且此為兩造所不爭執，自堪審認，先予敘明。　2.又兩造就系爭租約何時終止固各執一詞，惟上訴人主張其於 111年10月5日通知被上訴人於111年10月31日終止系爭租約之LINE通訊軟體（下稱LINE）對話紀錄為：「多說無意義就解決問題，一種是讓我繼續承租請你將電表申請分表，屬於我的電路線路費用我出，謝文達拿出清償證明讓我知道以清償。另一種是我到月底請你11/01來點交合約取消2個月的押金，我跟你清完兩個月的租金（6月的租金我給你了吧）叫謝文達把行號過戶回去，把過戶手續費給我，你想一下，再下去我累你也累」等語（見臺灣臺北地方檢察署112年度偵字第6448號偵查卷宗影卷【下稱偵卷影卷】第189至191頁），依上開對話紀錄，未見上訴人有何表達其欲直接終止系爭租約之意，僅屬提出建議方案之性質，且通觀兩造對話完整內容，亦未見上訴人除上述語句外，有何表示其欲於111年1 0月31日直接終止系爭租約之對話內容（見偵卷影卷第173至 195頁），是上訴人執前開LINE對話紀錄，即謂系爭租約應於111年10月31日合法終止，並無足取。　3.然查，上訴人雖不得以前開LINE話紀錄，主張系爭租約於11 1年10月31日合法終止，惟上訴人於111年10月28日另以111 年10月31日終止系爭租約之存證信函通知被上訴人，由被上訴人於111年11月4日收受該存證信函，上訴人並於111年11 月15日將系爭房屋之鑰匙返還予被上訴人等情，均為兩造所不爭執，則在上訴人已預留相當於11日之先期通知，嗣被上訴人於111年11月15日接受上訴人返還鑰匙，自堪認系爭租約應於上訴人通知後，並於111年11月15日交還鑰匙而返還房屋使用權益予被上訴人時，由上訴人合法終止，故系爭租約合法終止日期為111年11月15日，應可認定。　4.至被上訴人猶執詞抗辯其係被迫出面取回系爭房屋之鑰匙，且兩造並未完成返還系爭房屋之點交，上訴人亦未拆除牆面廣告、展示櫃及鏡子等語。查系爭租約並無約定返還系爭房屋時，兩造應共同完成屋況及附屬設備之點交，亦未明文約定系爭租約終止後租賃物返還之方式，況兩造是否點交，僅涉及遺留物之處理或未回復租賃物原狀所致生損害賠償之問題，不生影響被上訴人因此無從取回系爭房屋之占用，是上訴人既已於111年11月15日返還系爭房屋之鑰匙與被上訴人，已解除其占用狀態，則以111年11月15日作為系爭租約終止日，應屬適當，否則豈非承租人已將鑰匙交還與出租人，亦未再繼續使用租賃物，只要雙方仍未一同進行點交，則該租賃物即處於無法完成返還之不合理現象，故被上訴人主張須依租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定共同完成點交系爭房屋之程序，即有未合。　5.此外，被上訴人主張上訴人未拆除牆面廣告、展示櫃及鏡子，仍屬持續占用系爭房屋等語。惟上訴人辯稱：現場遺留之展示櫃、鏡面係原本的裝潢，除了釘在牆面上的，我都已經移除等語（見本院卷第166頁），觀之被上訴人提出上訴人承租前及搬離系爭房屋之照片比對，除牆面廣告及附著於牆面之展示櫃、鏡子外，均已移除，而該釘於牆面之廣告、展示櫃、鏡子係上訴人承租前已存在，此有系爭房屋現場照片附卷可參（見本院卷第91頁、第125至127頁），上訴人自不負有拆除該牆面廣告、展示櫃、鏡子之義務，是被上訴人此部分主張，亦屬無據。　㈡系爭租約之終止日應為111年11月15日，則就被上訴人請求上訴人給付、賠償如附表所示之項目、金額，均應計算至111 年11月15日止，分述如下：　1.附表編號1部分：　　上訴人自111年7月起即未給付租金，而系爭租約於111年11 月15日即已合法終止，已如前述，且因上訴人於該日已將鑰匙返還被上訴人而歸還占有，則被上訴人可向上訴人請求自 111年7月1日至111年11月14日，共4個月又14日之租金數額1 87,600元（計算式：每月42,000元×4個月＋每月42,000元×14 /30），且此部分上訴人應給付之金額，為上訴人所不爭執，應可認定，被上訴人是逾此範圍之請求，則不足取。　2.附表編號2至4部分：　　上訴人於111年11月15日即已將系爭房屋之占有使用權限返還被上訴人，是被上訴人依民法不當得利法律關係，可請求上訴人給付之水費、電費及管理費為上訴人於本院審理時所不爭執且願意支付，依序水費應為111年10月13日至111年11 月14日之部分共78元（計算式：147元×33/62≒78元；小數點以下四捨五入，下同）、電費應為111年11月2日至111年11 月14日之部分共237元（計算式：1,093元×13/60≒237元）、管理費應為111年9月1日至111年11月14日之部分共3,568元（計算式：5,804元×75/122≒3,568元），逾此範圍之請求，即無理由。　3.附表編號5部分：　　被上訴人主張因上訴人提前終止租約，依系爭租約第18條約定，可請求上訴人給付懲罰性違約金84,000元部分，為上訴人於本院審理時所不爭執且願意支付（見本院卷第57、59頁），是被上訴人請求上訴人應給付違約金84,000元，為有理由，應予准許。　4.附表編號6部分：　　被上訴人主張兩造間之系爭租約除約定系爭房屋出租事宜外，尚有簽立增訂條款，並約定由被上訴人將系爭房屋先前存放之驗光等儀器設備以192,000元出售予上訴人，但上訴人僅給付8,000元，餘款184,000元均未給付等語，為上訴人於本院審理時所不爭執且願意支付（見本院卷第57、59頁），復有所述相符之系爭租約暨增訂條款存卷可佐（見北簡卷第 51頁），是被上訴人此部分之主張，應屬有據。　5.附表編號7部分：　　被上訴人主張系爭租約已約定上訴人退租時應卸除廣告招牌，但上訴人經通知卻未處理，致由被上訴人代墊拆除系爭房屋廣告招牌之費用16,500元一節，已有與其主張相符之系爭租約、催告存證信函暨回執、統一發票等件為憑（見原審卷第45頁、第125至135頁），且上訴人於本院審理時所不爭執且願意支付（見本院卷第57、59頁），是此部分主張，自可准許。　　6.附表編號8及第二審律師費用9萬元部分：　　被上訴人主張因上訴人違約，而對上訴人先前擔保系爭租約履行之系爭本票聲請強制執行，並經本院以111年度司票字第1115號裁定准許，然上訴人另案提起確認本票債權不存在訴訟事件（本院112年度橋簡字第258號），致被上訴人須委請律師前往應訴及提起本訴，致支出第一審2案件律師費18 萬元（1案律師費9萬元）及本件第二審律師費用9萬元，均依系爭租約第12條約定，請求上訴人賠償等語。查系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見北簡卷第47頁），本件訴訟乃上訴人未給付租金、水、電費、管理費、退租未拆除廣告招牌而有違約等情，致被上訴人之權益受損（如代為拆除、墊支費用等），則被上訴人請求上訴人應賠償其在本件所支出第一審、第二審律師費用各9萬元，業據其提出公費收款證明書附卷可憑（見北簡卷第155頁；本院卷第101頁），為有理由，而可准許。惟兩造另案確認本票債權不存在事件，係上訴人以被上訴人所持有之本票債權不存在，因而提起訴訟對被上訴人主張權利而生，縱使兩造攻防內容與系爭租約暨增訂條款有關，亦明顯核與系爭租約第12條要件，即須上訴人違反系爭租約致損害被上訴人權利有別，自不得於本件訴訟加以請求。至被上訴人於本院審理時雖主張：另案本票債權不存在訴訟事件與系爭租約相關，且原審認該本票金額30萬元可抵充上訴人違反租約所生之損害賠償金額，但因此所生律師費用卻不得主張，顯有矛盾等語，惟上訴人已於 112年11月14日清償系爭本票之30萬元予被上訴人，業經被上訴人所自認並同意作為抵充系爭租約所生之損害賠償或費用（見北簡卷第25至27頁；原審卷第31頁），是系爭本票金額30萬元既係用於擔保及清償上訴人就系爭租約所應負擔之賠償金額或費用，作為抵充本件訴訟請求之金額亦經被上訴人所同意，自應從被上訴人本件得請求金額予以扣除，此與系爭租約第12條約定無關，自與另案律師是否應由上訴人負擔，實屬兩事，故被上訴人主張另案本票債權不存在事件之律師費用9萬元，亦應由上訴人負擔云云，尚非可採。　7.附表編號9部分：　　被上訴人主張依系爭租約第12條之約定，請求上訴人賠償本票裁定及聲請費用共3,400元等語。然而，被上訴人聲請本票裁定之費用，本屬被上訴人得依本院111年度司票字第111 5號民事裁定主文第2項可請求強制執行之金額，此部分自無重複透過訴訟請求上訴人負擔之餘地；另債權人因強制執行而支出之費用，得求償於債務人者，得準用民事訴訟法第91 條之規定，向執行法院聲請確定其數額；前項費用及其他為債權人共同利益而支出之費用，得求償於債務人者，得就強制執行之財產先受清償。強制執行法第29條已有明文。是被上訴人聲請強制執行程序所生之費用，亦應循上述規定聲請執行，而無再度透過訴訟請求之必要，其此部分請求，均應予駁回。　　㈢綜上，被上訴人提起本件訴訟可請求上訴人給付之金額應為5 65,983元（計算式：附表編號1部分187,600元＋附表編號2部分78元＋附表編號3部分237元＋附表編號4部分3,568元＋附表編號5部分84,000元＋附表編號6部分184,000元＋附表編號7部分16,500元＋附表編號8部分90,000元），而在被上訴人提起本件訴訟前，上訴人已先清償30萬元，已如前述，加計上訴人交付被上訴人之押金84,000元，並未經返還或扣除，亦據被上訴人自承無訛（見原審卷第31頁），則考量押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，應發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。是經扣除上開已清償30萬元暨押租金84,000 元部分後，認被上訴人仍可請求上訴人給付之金額應為181, 983元（計算式：565,983元－300,000元－84,000元＝181,983 元），另被上訴人亦得請求提起附帶上訴後追加請求上訴人應給付第二審律師費用9萬元，逾此範圍之請求，即屬無據。六、綜上所述，被上訴人依民法第179條、系爭租約之法律關係請求上訴人應給付181,983元，及自起訴狀繕本送達翌日即1 12起12月29日（見北簡卷第169頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，屬有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨及附帶上訴意旨仍執前詞，指摘原審判決不當，求予廢棄，均無理由，應駁回其上訴及附帶上訴。另被上訴人加請求上訴人應給付第二審律師費用9萬元，及自民事二審答辯暨附帶上訴狀繕本送達翌日即113年1 0月29日（見本院卷第69頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，追加之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　張琬如　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　翁熒雪　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳芸葶以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉憶葇附表：編號被上訴人主張上訴人應給付之項目及金額請求權基礎 1 租賃契約於111年12月31日始合法終止，而上訴人於111年7月至12月使用系爭房屋均未給付租金，因此須給付被上訴人6個月租金或所受相當於租金之不當得利共252,000元（計算式：每月42,000元×6個月）系爭租約第3條、民法第439條、民法第179條，請求法院擇一為被上訴人有利之判決 2 上訴人使用系爭房屋於111年10月13日至111年12月13日之水費147元民法第179條、第181條 3 上訴人使用系爭房屋於111年11月2日至111年12月31日之電費1,093元民法第179條、第181條 4 上訴人使用系爭房屋於111年9月至同年12月之管理費5,804元民法第179條、第181條 5 上訴人提前終止系爭租約，應給付被上訴人2個月之租金即懲罰性違約金84,000元系爭租約第18條 6 兩造間之系爭租約除約定系爭房屋出租事宜外，尚有簽立增訂條款，並約定由被上訴人將系爭房屋先前存放之驗光等儀器設備以192,000元出售予上訴人，上訴人僅給付8,000元，故應給付餘款184,000元系爭租約增訂條款第1條 7 系爭租約已約定上訴人退租時應卸除廣告招牌，但上訴人經通知卻未處理，上訴人因而代墊拆除系爭房屋廣告招牌之費用16,500元民法第179條、第181條 8 因上訴人違約所生律師費用180,000元系爭租約第12條 9 聲請本票裁定暨強制執行費用3,400元系爭租約第12條以上金額合計共726,944元，因上訴人先前有清償300,000元，爰請求餘額426,944元

2025-02-19

CTDV-113-簡上-152-20250219-2

訴

臺灣臺中地方法院

返還不動產等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3250號原告宏莉凱開發股份有限公司法定代理人林慶安訴訟代理人王思穎律師被告華冠食品原料有限公司法定代理人邱于桐當事人間返還不動產等事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號之房屋騰空遷　　讓返還予原告。二、被告應給付原告新台幣（下同）212,100元，及自114年1月　　12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項、第二項原告勝訴部分，於原告以500,000元　　供擔保後，得假執行；但被告如以1,449,200元為原告預供　　擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　　事實及理由壹、程序方面　　按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。被告經本院合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張：原告於112年8月間向訴外人林政忠承租其所有臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），取得林政忠之同意後，以原告名義轉租系爭房屋給被告，並於112年8 月訂立不產產租賃契約（下稱系爭租約），期間自112年8月 20日起至113年8月19日止，租金每月30,000元，押金為60,0 00元，約定以支票方式給付，原告於113年7月間提示後，因支票帳戶存款不足遭退票，原告於113年8月14日以存證信函催告被告給付租金及騰空返還系爭房屋，系爭租約並已於11 3年8月19日屆滿，原告自得請求被告返還系爭房屋；又系爭租約屆滿前，被告已積欠租金212,100元，原告得請求被告給付；且被告於租期屆滿後，仍繼續占有系爭房屋，並留下大量垃圾，原告自得請求被告於返還系爭房屋前，按月給付相當於租金之不當得利30,000元。為此依租賃法律關係及民法第455條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告212,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告30,000元。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院判斷：　㈠原告主張上開事實，業據提出其與林政忠間住宅租賃契約書、其與被告間之房屋租賃契約書影本各1件、面額212,100元支票影本2件、存證信函影本1件、被告公司設立登記表為證（本院卷19至35頁、63至66頁），核屬相符；又被告經合法通知，未到庭或提出書狀作何聲明或陳述，經本院調查結果，原告上開主張事實，堪信為真實。　㈡民法第421條第1項規定，「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、民法第 455條前段分別定有明文。本件兩造簽訂系爭租約，且租期已於113年8月19日屆滿，而租期屆滿前，被告尚積欠原告租金212,100元，則原告依兩造間系爭租約之法律關係，及民法第455條之規定，請求被告給付租金及遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。　㈢再者，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故不動產所有人自得請求無權占有人返還不當得利。然得請求人應係不動產所有人或受不動產所有人授權而有權占有使用不動產之人，始足當之，如非不動產所有人或經所有人授權之人，自不得對無權占有人主張占有之不當得利。經查：　　1.依原告與訴外人林政忠所簽訂之住宅租賃契約書第2條之　　　約定，可知就系爭房屋之租賃期間為112年8月20日起至11 　　　3年8月19日止（見本院卷20頁）。故原告有權使用系爭房　　　屋之期限係至113年8月19日屆滿。而本件原告與被告間簽　　　訂之系爭租約期租賃期限亦係至113年8月19日屆滿（見本　　　院卷27頁），故於租期屆滿後（即113年8月20日起），被　　　告縱有無權占有系爭房屋而受有相當租金之不當得利，然　　　得主張不當得利之權利人應係系爭房屋之所有人即林政忠　　　，而非原告本人。　　2.從而，原告與被告自113年8月20日起，就系爭房屋均對林　　　政忠負有不當得利之返還義務，原告個人尚不得對被告請　　　求租期屆滿後占有系爭房屋之不當得利。　㈣綜上所述，原告依兩造間系爭租約之法律關係及民法第455條之規定，起訴請求被告將門牌號碼臺中市○○區○○路000號之房屋騰空遷讓返還予原告；被告給付原告212,100元，及自1 14年1月12日（起訴狀繕本送達翌日，113年12月22日公示送達，依法於000年0月00日生效）起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，均屬有據，應予准許，故判決如主文第一、二項所示。至於原告其餘請求被告返還相當於租金之不當得利每月30,000元部分，則屬無據，應予駁回。　㈤本判決第一項、第二項部分原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。被告雖未聲請宣告免為假執行，為求兩造公平起見，爰併依同法第392條第2 項規定，職權酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，期假執行之聲請即失其依據，併予駁回。叁、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李悌愷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳克雯

2025-02-19

TCDV-113-訴-3250-20250219-1

簡上

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度簡上字第188號上訴人賈詒婷被上訴人劉義成訴訟代理人林亭宇律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國113年4月16 日本院臺南簡易庭112年度南簡字第1609號第一審判決提起上訴，本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、本件被上訴人主張：　㈠被上訴人為門牌號碼臺南市○區○○路0段000號建物（下稱系爭建物）之所有權人；上訴人於民國108年4月24日與被上訴人訂立「房屋租賃契約書」，雙方約定由被上訴人將系爭建物 1樓店面前半部（下稱系爭租賃物）出租予上訴人；租賃期間為4年，自108年5月10日起至112年5月9日止，租金為每月新臺幣（下同）25,000元；其後，兩造先後數次合意變更契約之內容，並於112年5月7日訂立「店屋租賃契約書」（下稱系爭契約書），雙方約定由被上訴人將系爭租賃物出租予上訴人；租賃期間自112年5月1日起至112年7月9日止，租金為每月10,000元；112年7月10日，兩造復合意將兩造就系爭租賃物所定租賃契約（下稱系爭租約）約定之租賃期限延長至112年8月9日止。又上訴人於承租系爭租賃物期間，業將系爭建物1樓登記為其獨資經營之「童話義大利麵」（下稱系爭商號）之所在地。　㈡茲因兩造間就系爭租賃物所定系爭租約約定之租賃期限已於1 12年8年9日屆滿；上訴人自112年8月10日起，乃無權占有系爭租賃物。為此，爰依民法第455條或同法第767條第1項前段規定，訴請上訴人將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人，請求本院擇一訴訟標的而為有利被上訴人之判決。　㈢上訴人將系爭建物1樓登記為系爭商號之所在地，業已侵害被上訴人之所有權；且上訴人依系爭契約書第4條第5項約定，或依系爭租約所生附隨義務（按：因學說上有認為得獨立以訴請求者，為從給付義務，不得獨立以訴請求者，則為附隨義務；被上訴人既請求上訴人履行上開義務，應係認為上開義務得獨立以訴請求，則被上訴人所稱上訴人所負之上開義務，是否為附隨義務，易生爭議，為免爭議並避免以詞害意，以下稱之為契約義務），負有將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出之義務，爰依民法第767條第1項規定，或依系爭契約書第4條第5項約定，或依系爭租約所生契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出。　㈣上訴人自112年8月10日起，無權占有系爭租賃物，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害；又因被上訴人無權占有系爭租賃物，每月可獲得相當於租金之利益25,000元。被上訴人爰依民法第179條規定或同法第184條第1項前段規定，請求上訴人自112年8月10日起至將系爭租賃物遷讓返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人25,000元，並給付法定遲延利息等語。　㈤並聲明求為判決：1.上訴人應將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人；2.上訴人應將系爭商號之營業登記遷出系爭建物； 3.上訴人應自112年8月10日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人25,000元及自各期應給付日即次月 10日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；4.被上訴人願供擔保，請准宣告假執行（原審判決上訴人應將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應將系爭商號之營業登記遷出系爭建物；上訴人應給付被上訴人5,000元，及自112年9月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上訴人應自112年9月10日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人15,000元，及自各期應給付日即次月 10日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求；嗣上訴人就敗訴部分全部不服，提起上訴，被上訴人就原審判決駁回其請求部分，則未聲明不服；原審判決駁回被上訴人其餘請求部分，因被上訴人並未聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍內）。於本院聲明：上訴駁回。二、上訴人抗辯：　㈠依兩造於112年6月26日書立之協議書（按：指被證4，下稱系爭協議書），及被上訴人於112年6月30日利用即時通訊軟體 LINE（下稱LINE）與上訴人對話之內容，可知被上訴人業已同意以每月15,000元將系爭租賃物繼續出租上訴人1年；兩造間就系爭租賃物之租賃關係於112年8月10日後，應仍存在，被上訴人訴請上訴人將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人，並請求上訴人給付相當於租金之利益，於法無據。　㈡如本院認為兩造間就系爭租賃物自112年8月10日起，已無租賃關係存在，因被上訴人自112年8月10日起，拒絕上訴人使用系爭租賃物；上訴人自112年8月10日起，即未使用系爭租賃物，上訴人應未占有系爭租賃物，亦未受有任何利益，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之利益，亦屬無據；又縱令上訴人受有相當於租金之利益，至多為每月10,000元，被上訴人請求上訴人自112年8月10日起，按月給付相當於租金之利益25,000元，並無理由。另上訴人曾交付押租金10,000 元予被上訴人，如被上訴人請求上訴人給付相當於租金之利益為有理由，上訴人則以對於被上訴人所負之不當得利債務，與被上訴人對於上訴人所負之返還押租金債務，互為抵銷等語。　㈢上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：　㈠被上訴人為系爭建物之所有權人。　㈡被上訴人於108年4月24日與上訴人簽訂「房屋租賃契約書」：雙方約定由被上訴人將系爭建物1樓前半部出租予上訴人，租賃期間自108年5月10日起至112年5月9日止，租金為每月25,000元。　㈢被上訴人於109年5月1日與上訴人訂立「房屋租賃契約書」雙方約定由被上訴人將系爭建物1樓店面前半部30平方公尺，不含騎樓、通道，出租予上訴人，租賃期間自109年5月1日起至112年4月30日止，租金每月12,000元。　㈣被上訴人於112年5月7日與上訴人訂立系爭契約書；雙方約定由被上訴人將系爭建物1樓店面前半部30平方公尺，不含騎樓、通道，出租予上訴人，租賃期間自112年5月1日起至112 年7月9日止，租金為每月10,000元。　㈤被上訴人於112年6月26日書立系爭協議書交予上訴人，系爭協議書記載「房東劉義成答應112年8月9日盤讓可房租15,00 0元整，續約1年」等語。　㈥上訴人於112年6月間在社群網站臉書（FACEBOOK）免費廣告推廣區，張貼載有頂讓系爭建物1樓店面、房租15,000元、坪數約25坪至28坪等意旨之廣告（按：即被證五所示廣告）。　㈦兩造於112年7月10日在系爭契約書日期欄左側，記載：「雙方同意租約延長至112年8月9日」等語，並均於上開記載下方簽名。　㈧被上訴人於112年7月11日將系爭建物租賃事宜全權委託訴外人即被上訴人之女劉玟琪處理；嗣劉玟琪於112年7月12日寄發高雄凹仔底郵局第381號存證信函予上訴人，向上訴人陳述系爭建物1樓店面前半部，於112年8月9日租期屆滿後不再續租，請求上訴人按時搬遷點交返還，並將營業登記及稅籍登記遷出等語，上訴人於112年7月13日收受該存證信函。　㈨上訴人與訴外人謝佳勳於112年8月7日簽訂「店舖讓渡契約書」，雙方約定由上訴人將系爭建物店面之店鋪以頂讓金60萬元，讓渡予謝佳勳。　㈩劉玟琪於112年8月12日寄發左營新莊仔郵局第1134號存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人，上訴人於112年8月15日收受系爭存證信函。　　　上訴人於112年8月28日委請尚耘國際法律事務所寄發康律字第00000000號律師函（下稱系爭律師函），表明其有權續約，若未經上訴人同意進入租賃物，將有無故侵入住宅罪之刑責。　上訴人自112年8月10日起即未再繳納租金。　上訴人曾交付押金10,000元予被上訴人。　上訴人獨資經營之系爭商號營業登記，自109年5月4日迄今登記之所在地均為系爭建物1 樓。四、得心證之理由：　㈠被上訴人主張依民法第455條、第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭租賃物騰空遷讓返還予被上訴人，有無理由? 　　1.兩造間自112年8月10日起，就系爭租賃物有無租賃關係存在？　　　⑴本件被上訴人主張其為系爭建物之所有權人；上訴人於1 08年5月10日與被上訴人訂立「房屋租賃契約書」，雙方約定由被上訴人將系爭租賃物出租予上訴人；租賃期間為4年，自108年5月10日起至112年5月9日止，租金為每月25,000元；其後，兩造先後數次合意變更契約之內容，並於112年5月7日訂立系爭契約書，雙方約定由被上訴人將系爭租賃物出租予上訴人；租賃期間自112年5 月1日起至112年7月9日止，租金為每月10,000元；112 年7月10日，兩造復合意將兩造就系爭租賃物所定系爭租約約定之租賃期限延長至112年8月9日止，兩造間就系爭租賃物所定系爭租約約定之租賃期限已於112年8年 9日屆滿之事實，業據其提出與所述相符之「房屋租賃契約書」影本2份、系爭契約書影本各1份為證〔參見本院臺南簡易庭112度度南司簡調字第1082號卷宗卷一（下稱原審調卷卷一）第25頁至第34頁、第35頁至第44頁、第45頁至第49頁〕。且觀之上訴人提出之「房屋租賃契約書」，其末頁經人以手寫方式，記載「雙方同意延長租約至8月9日止」、「112.7.10」等語，並有兩造之簽名；被上訴人所提出、兩造於112年5月7日所訂「房屋租賃契約書」末頁，亦經人以手寫方法記載「雙方同意租約延長至112年8月9日　劉義成　賈詒婷　112.7.1 0」等語，有「房屋租賃契約書」影本2份附卷足稽〔參見本院臺南簡易庭112年度南簡字第1609號卷宗（下稱原審簡卷）第24頁、原審調卷卷一第49頁〕。足見被上訴人前揭部分之主張，應堪信為真正。　　　⑵至上訴人雖抗辯：依兩造於112年6月26日書立之系爭協議書，及被上訴人於112年6月30日利用LINE與上訴人對話之內容，可知被上訴人業已同意以每月15,000元將系爭租賃物繼續出租上訴人1年；兩造間就系爭租賃物之租賃關係於112年8月10日後，應仍存在等語，並提出系爭協議書及行動電話螢幕擷圖（按：指被證7，下稱系爭擷圖）等影本各1份為證（參見原審簡卷第53頁、第7 7頁）。惟查：　　　　①系爭協議書記載「房東劉義成答應112年8月9日盤讓可房租15,000元整，續約1年」等語，自文義觀之，乃敘述上訴人如於112年8月9日前頂讓完成，則被上訴人同意以每月15,000元之租金與頂讓人訂立租賃期限 1年之租賃契約，而非敘述被上訴人同意以每月15,00 0元將系爭租賃物繼續出租上訴人1年。　　　　②觀之系爭擷圖之內容，可知上訴人於112年6月30日乃因被上訴人之女劉玟琪在上訴人於網際網路上張貼之文章下方留言記載「這租金有取得房東的同意嗎？請您單純處理您設備盤讓就好，租約部分是需要和房東另談，請勿踰權」等語，因此利用LINE向被上訴人傳送載有「這是已經經過您同意之後才發文的，而且之前有來看的，還有這幾天有來看的，在房租這方面也都已經說了」、「可能因為您的小孩不清楚，但她這樣去留言，我的發文會讓人有不好的觀感～」、「剛剛又有人看到問我這樣是我不老實，這樣怎麼頂讓」等語之訊息；被上訴人則回復：「我是房東因疫情關係同意以15,000元月租續約1年因為未告知家人因為我已經休息中家人聯絡不上造成誤會抱歉」、「你可以把它PO在網上澄清」等語；其後，被上訴人於上訴人傳送表達謝意之訊息後，並傳送載有「賈小姐，通知你6月10號到7月9號的房租用你的押金一萬抵銷請你依照約定如果期限內沒有盤讓出去我要收回房子」等語之訊息予上訴人，提醒上訴人如上訴人未能依照約定於期限內將商號頂讓予他人，即會收回系爭租賃物；上訴人繼而回復：「房東～您總是出爾反爾的」、「因為您女兒的留言，我整夜不敢休息的跟客人解釋」、「難怪很多客人說房東會不會故意臨時漲租，又說不敢跟我接」、「您們這樣又害的我頂讓不出去」等語，指摘被上訴人總是出爾反爾，使其無法將商號頂讓予他人。自兩造前後對話之內容觀之，可知被上訴人回復：「我是房東因疫情關係同意以15,000元月租續約1年……」等語，應僅在重申系爭協議書之內容，而非表示同意以每月15,000元將系爭租賃物繼續出租上訴人1年。　　　　③是以，上訴人以前揭理由，抗辯：被上訴人業已同意以每月15,000元將系爭租賃物繼續出租上訴人1年；兩造間就系爭租賃物之租賃關係於112年8月10日後，應仍存在等語，自不足採。　　　⑶從而，兩造於112年7月10日既合意將系爭租約之租賃期限延長至112年8月9日止，可知兩造就系爭租賃物所訂系爭租約之租賃期限應於112年8月9日屆滿；而上訴人上開部分之抗辯，既不足採，已如前述，則兩造間自11 2年8月10日起，就系爭租賃物應無租賃關係存在。　　2.被上訴人主張依民法第455條、第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭租賃物騰空遷讓返還予被上訴人，有無理由？　　　　　⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。查，兩造就系爭租賃物所訂租約之租賃期限既於112年8月9日屆滿，有如前述，揆諸前開規定，上訴人於兩造就系爭租賃物所訂系爭租約之租賃期限屆滿，兩造間就系爭租賃物之租賃關係終止後，自負有返還系爭租賃物之義務。從而，被上訴人主張依民法第455條第1項之規定，請求上訴人將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人，應屬正當。　　　⑵按被上訴人以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，而請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決者，乃所謂選擇訴之合併，被上訴人如依其中之一訴訟標的可獲全部勝訴判決時，法院固得僅依該項訴訟標的而為判決，對於其他訴訟標的無庸審酌；惟如各訴訟標的對於被上訴人判決之結果不同時，為尊重當事人程序上與實體上之利益，法院自應擇其對被上訴人最為有利之訴訟標的而為裁判（最高法院110 年度台上字第814號判決參照）。查，本件被上訴人乃以單一之聲明，主張依民法第455條前段或同法第767條規定，請求上訴人將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人，訴請本院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，揆之前揭說明，乃選擇訴之合併；本院既已認被上訴人依民法第455條前段規定所為之請求，洵屬有據，揆諸前揭說明，自無庸再就被上訴人依其他訴訟標的所為之請求有無理由，予以審酌。　　　㈡被上訴人主張依民法第767條第1項規定，或依系爭契約書第4 條第5項約定，或依照上訴人依系爭租約所生契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出，有無理由？　　1.上訴人於兩造就系爭租賃物所訂租約之租賃期限屆滿後，有無將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出之契約義務？　　　⑴按契約關係消滅後，當事人負有某種作為或不作為義務，以維護給付效果，或協助相對人處理契約終了之善後事務，學說上稱為後契約義務。後契約義務，有基於法律規定而發生者，亦有基於補充之契約解釋而發生者；對於後契約義務，債權人亦得請求履行（前大法官王澤鑑著，債法原理，王慕華發行，111年2月增訂新版三刷，第42頁至第43頁）。次按，解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則（最高法院107年度台上字第1616號判決參照）。　　　　　　⑵查，兩造於112年5月7日訂立系爭契約書；112年7月10日，兩造復合意將系爭契約書之租賃期限延長至112年8月 9日止，可知兩造所訂之系爭租約，除租賃期限外，乃以系爭契約書之約定為其內容。其次，系爭契約書第4 條第5款雖僅約定：「除甲方（按：指被上訴人）同意繼續出租外，乙方（按：指上訴人）於租賃期滿即日將店屋以誠實照原狀遷還甲方，……」等語；且系爭契約書別無其他關於被上訴人得請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭租賃物所在建物遷出之約定。惟衡諸依一般交易上之習慣，如承租人於承租後，將租賃物或其所在之建物登記為商號之所在地者，出租人應會要求承租人於租賃關係終止時，將該商號之營業登記遷出，惟系爭契約書內就兩造間之租賃關係終止時，是否應將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出，卻未為約定，顯有契約漏洞存在而有為契約補充解釋之必要。本院審酌依一般交易上之習慣，如承租人於承租後，將租賃物或其所在之建物登記為商號之所在地者，出租人應會要求承租人於租賃關係終止時，將該商號之營業登記遷出；且如認為承租人於租賃關係終止時，無須將該商號之營業登記遷出，顯然亦有悖於誠實信用原則等情，認為上訴人於兩造間就系爭租賃物之租賃關係終止時，應負有將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出之作為義務；此一作為義務，乃上訴人依系爭租約所生之後契約義務，亦為上訴人之契約義務。若此，始符合一般之交易習慣，並與誠信原則無違。　　　　　2.被上訴人主張依民法第767條第1項規定，或依系爭契約書第4條第5項約定，或依照上訴人依系爭租約所生契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出，有無理由？　　　⑴查，兩造就系爭租賃物所訂系爭租約之租賃期限既於112 年8月9日屆滿，已如前述；又上訴人於兩造就系爭租賃物所訂系爭租約之租賃期限屆滿時，負有依系爭租約所生、將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出之契約義務，亦如前述，則被上訴人依照上訴人依系爭租約所生契約義務，請求上訴人有將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出，即屬正當。　　　　　　⑵被上訴人雖另主張依民法第767條第1項規定，或依系爭契約書第4條第5項約定，或依照上訴人依系爭契約書所生契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭建物遷出。惟本件被上訴人乃以單一之聲明，主張依民法民法第767條第1項或依系爭契約書第4條第5項或依照上訴人依系爭租約所生契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭建物1樓遷出，本院既認為被上訴人依系爭租約所生契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記自系爭建物1樓遷出，洵屬有據，揆諸前揭說明，自無庸再就被上訴人依其他訴訟標的所為之請求有無理由，予以審酌。　　　㈢被上訴人主張依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求上訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益25,000元及法定遲延利息，有無理由？　　　　　1.上訴人自112年8月10日起，是否無權占有系爭租賃物？　　　⑴被上訴人主張上訴人自112年8月10日起，無權占有系爭租賃物，為上訴人所否認，抗辯：被上訴人自112年8月 10日起，拒絕上訴人使用系爭租賃物，上訴人自112年8 月10日起，即未使用系爭租賃物，上訴人應未占有系爭租賃物；另兩造間就系爭租賃物之租賃關係於112年8月 10日後，應仍存在等語。查：　　　　　　　①被上訴人主張上訴人尚未將系爭租賃物之鑰匙交還被上訴人，系爭租賃物內仍然堆置上訴人之物品之事實，核與上訴人於原審言詞辯論時陳稱：鑰匙尚未交還被上訴人，尚有數量極少之物品置於系爭租賃物內等語相符（參見原審簡卷第184頁）；參以上訴人於本院言詞辯論時，並陳稱：系爭租賃物內之物品，欲以盤讓之金額，出賣予被上訴人等語（參見本院卷第16 6頁），堪認上訴人自112年8月10日起，對於系爭租賃物應有事實上管領之力，仍然占有系爭租賃物。　　　　②至上訴人雖以前揭情詞置辯。惟查，被上訴人是否自1 12年8月10日起，拒絕上訴人使用系爭租賃物、上訴人有無使用系爭租賃物，與上訴人自112年8月10日起，對於系爭租賃物有無事實上之管領力、是否有占系爭租賃物，並無必然之關連，上訴人以被上訴人自11 2年8月10日起，拒絕其使用系爭租賃物、其自112年8 月10日起，即未使用系爭租賃物為由，抗辯其未占有系爭租賃物等語，自不足採。　　　　③系爭租賃物所在之建物為被上訴人所有，有建物所有權狀影本1份1份在卷可按（參見原審調卷卷一第23頁）；且兩造就系爭租賃物所訂系爭租約之租賃期限已於112年8月9日屆滿，兩造間自112年8月10日起，就系爭租賃物之租賃關係應無租賃關係存在，有如前述；而上訴人復未舉證證明其自112年8月10日起，有何占有系爭租賃物之正當權源，自應認上訴人自112年8 月10日起，無權占有系爭租賃物。　　　　　　　　⑵準此，被上訴人主張上訴人自112年8月10日起，無權占有系爭租賃物之事實，應堪信為實在。　　　　　　　2.被上訴人主張依民法第179條、第184條第1項前段規定，請求上訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益25,000元及法定遲延利息，有無理由？　　　⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按，無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院107年度台上字第951號裁定意旨參照）。　　　⑵查，上訴人自112年8月10日起，既無權占有系爭租賃物，揆之前揭說明，自受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害。準此，被上訴人自得依民法第179 條規定，請求上訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付相當於租金之利益。　　　⑶本院斟酌系爭租賃物對外之交通狀況、生活機能、工商業繁榮之程度、上訴人利用系爭租賃物之經濟價值及利益，以及兩造於系爭租約之租賃期限屆滿前，曾同意以每月15,000元之租金與頂讓人訂立租賃期限1年之租賃契約等情，認為上訴人占有系爭租賃物所能獲得相當於租金之利益，應以每月15,000元計算為適當。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付5,000元，及自112年9月10日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益15,000元，應屬有據；至於被上訴人於逾上開部分之請求，因業經原審判決認定上訴人所為前揭抵銷抗辯為有理由而駁回，且被上訴人並未聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍內，本院認為應無論述之必要。　　　　　⑷次按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人所為之前開給付，雖無確定期限，惟因受被上訴人委託處理系爭建物租賃事宜之被上訴人之女劉玟琪曾於112年8月12日以代理人之身分寄發系爭存證信函予上訴人，通知上訴人無權占有系爭租賃物，將增加不當得利，於函到3日內將系爭租賃物騰空遷讓返還被上訴人，否則，將提起相關訴訟，系爭存證信函業於112年8月15日送達於上訴人，有系爭存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執反面影本各1份附卷可稽（參見原審調卷卷一第57頁至第58頁、第59頁），可認系爭存證信函之送達，業已寓有催告上訴人於將來應為給付時為給付之意思（最高法院106年度台上字第8 號判決，就債務人經債權人起訴而受民事起訴狀繕本送達之情形，亦認為：債務人固於債權人得請求給付時，經催告而未為給付始負遲延責任，惟債權人就將來之給付有預為請求必要，而提起將來給付之訴，該起訴狀繕本之送達，本寓有催告債務人於將來應為給付時為給付之意思，可資參照）；上訴人於將來應為給付時，如仍未給付，即應負遲延責任而給付遲延利息。準此，被上訴人請求上訴人就112年8月無權占有系爭租賃物所受相當於租金之利益5,000元，另給付自112年9月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及就自112年9月 10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，無權占有系爭租賃物每月所受相當於租金之利益15,000元，另給付自每月應給付日之翌日即次月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬適當。　　　⑸被上訴人另雖主張依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益25,000元及法定遲延利息。惟查，本件被上訴人乃以單一之聲明，主張依民法第179條規定或民法第184條第1項前段規定，請求上訴人自112年8月10日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人相當於租金之利益25,000元及法定遲延利息，訴請本院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，揆之前揭說明，乃選擇訴之合併；本院既已認被上訴人依民法第179條前段規定所為之請求，洵屬有據，進而認定被上訴人所得請求之金額有無理由；且縱令被上訴人得依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人給付，對於被上訴人判決之結果，並無不同，對被上訴人而言，並未更為有利，本院自毋庸再就被上訴人併為主張之依民法第184條第1項前段規定，請求上訴人給付，有無理由，予以論述。　五、綜上所陳，被上訴人主張依民法第455條規定，請求上訴人將系爭租賃物騰空遷讓返還上訴人；依系爭契約書之契約義務，請求上訴人將系爭商號之營業登記遷出系爭建物，為有理由，應予准許；被上訴人主張依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人5,000元，及自112年9月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自112年9月10日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付被上訴人15,000元；及自各期應給付日即次月10日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，部分理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判　　決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　 114　　年　　2　　月　　19　　日　　　　　　　　　民事第一庭審判長法　　官　葉淑儀　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　林雯娟　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　伍逸康以上正本係照原本作成。　　　　　本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張仕蕙

2025-02-19

TNDV-113-簡上-188-20250219-1

簡上

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第369號上訴人簡耀銘被上訴人楊素珍（即楊素華承受訴訟人）楊素惠（即楊素華承受訴訟人）楊素娟（即楊素華承受訴訟人）兼上列3 人訴訟代理人楊建忠（即楊素華承受訴訟人）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年5 月31日臺灣新北地方法院三重簡易庭112年度重簡字第1943號第一審判決提起上訴，經本院於114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人給付逾㈠上訴人應將門牌新北市○○區○○路00 巷0號1樓如附圖所示254⑴（公共區域；面積47.68平方公尺）、2 54⑵（2號房；面積17.48平方公尺）、254⑶（3號房；面積17.23 平方公尺）部分之房屋範圍騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣1萬800元，及自民國112年12月13日至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣1萬2000元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔67/100，餘由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人於民國111年7月1日向楊素華（於112 年12月12日死亡，被上訴人為其全體繼承人）承租其所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號1樓其中公共區域及2、3、4 號房(下合稱系爭房屋；面積位置如附圖所示254⑴、⑵、⑶、⑷ 部分，下各稱公共區域、2號房、3號房、4號房)，約定租賃期間自111年7月1日起至112年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）1萬8000元，應於每月1日前繳納，押租金3萬6000 元（下稱系爭租約）。詎上訴人於系爭租約屆期，經楊素華告以屆期不再續租後，仍繼續占用系爭房屋拒不遷讓。系爭租約屆期後，上訴人既已無權繼續占用系爭房屋，被上訴人自得本於繼承法律關係、租賃物或所有物返還請求權（選擇合併關係）請求上訴人將系爭房屋騰空返還被上訴人。另上訴人自112年7月1日起無法律上原因繼續占有系爭房屋，受有相當於租金之利得，致楊素華及其繼承人（即被上訴人）受有相當於租金之損害，爰併依繼承、不當利法律關係請求上訴人按月給付1萬8000元相當於租金之利得等語（被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自112年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1萬8000元。原審判決被上訴人勝訴，上訴人聲明不服，提起上訴。）。併為答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人主張：楊素華本人同意繼續出租給上訴人，且曾同意租金自112年4月1日起每月減至1萬2000元（即每月退6000元），故前開部分被上訴人應退還上訴人3個月溢付租金1萬80 00元。另押租金3萬6000元也需退還上訴人。再者上訴人自1 12年4月1日起實際既僅有使用系爭房屋公共區域及3號房，以每間6000元計，應付租金或相當於租金利得應為1萬2000 元。上訴人自112年7月1日後仍有繼續繳付租金之意思，但遭楊素華基於其家人緣故拒收等語。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事項：　㈠楊素華已於112年12月12日死亡，被上訴人為其全體繼承人等情，並有繼承系統表、繼承人身分證影本、戶籍謄本及臺灣新北地方檢察署相驗屍體證明書在卷可佐。　㈡上訴人於111年7月1日向楊素華承租系爭房屋（面積位置如附圖所示254⑴、254⑵、254⑶、254⑷），約定租期自111年7月1 日起至112年6月30日止，每月租金1萬8000元，應於每月1日前繳納，押租金3萬6000元等情，並有系爭租約附卷可佐，且經原審會同兩造並囑託新北市三重地政事務派員測量，製有複丈成果圖在卷可參。　㈢經原審於113年3月1日至系爭房屋履勘結果，系爭房屋其中3 號房及公共區域，乃由上訴人占有使用中；2號房係處於上鎖狀態，兩造均否認持有鑰匙；4號房之房門可開啟，並無人使用等情，並有履勘筆錄附卷可憑。四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第450條第1項、第455條前段、第1148條第1項前段分別定有明文。　㈠被上訴人主張：楊素華（於112年12月12日死亡，被上訴人為其之全體繼承人）為系爭房屋之出租人，系爭租約已於112 年6月30日屆期終止；楊素華依序於112年7月10日、同年7月 21日二度以存證信函通知上訴人屆期後不再續約，被上訴人各於同年月13日、27日收受通知，故系爭租約已於112年6月 30日因屆期終止等情，業據提出與其所述相符系爭租約、郵局存證信函暨收件回執為證，堪信屬實。　㈡上訴人主張：系爭租約屆期後，楊素華有承諾要將系爭房屋再續租予上訴人一節，為被上訴人所否認，應由上訴人就前開利己主張負舉證之責。關此部分，經依上訴人聲請傳訊證人劉世征、簡肇鋒。其中證人劉世征到庭證稱：（你有無看過楊素華去找上訴人談租約的事情嗎？）有。我聽到楊素華說合約改天在簽，房租少收一間，是在租屋處說的。（楊素華來講的時候，租約已經到期了嗎？）差不多等語。證人簡肇鋒，到庭則稱：（你有無聽到楊素華跟上訴人講續約的事情？）有聽到，是說能通過的話，可以繼續續約，租屋有租賃契約書，就是看是否能談妥簽合約。（你說能通過的意思是指楊素華跟上訴人能談妥的話就可以續約？）是。（你知道他們有沒有談妥嗎？）我不知道等語。由證人劉世征、簡肇鋒前開證述內容，至多僅能證明楊素華並未排除其與被上訴人續租之可能性，但其既稱尚需再進步洽談及訂租，證人劉世征、簡肇鋒復均稱其等並不知悉後續洽談內容，則單由證人劉世征、簡肇鋒之證詞，自不足認楊素華於系爭租約租期屆至後，已有與上訴人另成立口頭租約。參酌上訴人自承，自112年7月1日起楊素華即因其家人之故，拒絕續收上訴人所交付租金（詳原審卷第109頁）；及前述楊素華於112年 7月間曾2度寄發存信函予上訴人，告知屆期不再續租等情。經本院調查結果，認系爭租約於屆期後已經消滅，既未該當民法第451條視為以不定期限繼續契約，也未另成立新租約。　㈢上訴人復主張：系爭房屋2號房目前鎖住，其並無鑰匙可進入使用。4號房部分，原由上訴人轉租給訴外人許瑞富，遭出租人發見後，許瑞富已於112年4月1日搬走，上訴人隨將4號房鑰匙交還楊素華，楊素華則同意112年4至6月各減少6000 元租金。即上訴人目前僅占有使用3號房及公共區域等語。經查：　　⑴上訴人主張：其已將2號房之鑰匙點交返還被上訴人或楊素華一事，為被上訴人所否認，應由上訴人就前開利己主張負舉證之責。關此部分既未據上訴人提出任何證據證明，其前開主張，自無可採。　　⑵上訴人主張：其已將4號房之鑰匙點交返還楊素華；楊素華同意減少112年4至6月租金合計共1萬8000元（6000×3＝180 00）一事，固亦為被上訴人所否認，然經依上訴人聲請，傳訊證人劉世征，到庭證稱：（你有無看過楊素華去找上訴人談租約的事情嗎？）有。我聽到楊素華說合約改天在簽，房租少收一間，是在租屋處說的。（提示原審卷第51 頁。是在房子的哪裡講的？）在公共區域講的。在場的人有我、簡鋒肇。（是坐著還是站著講？）楊素華站著，我們是坐著。（楊素華當天穿什麼顏色衣服？）忘記了。（是穿裙子還是褲子？）穿長褲。（楊素華說少收一個房間的錢是什麼意思？）因為他弟弟不喜歡租給另外一個人，那個人是住在最後面那間。（少收房租是要少收幾個月、多少錢？）我不知道。（楊素華來講的時候，租約已經到期了嗎？）差不多等語。既核與證人簡肇鋒到庭證稱：（你知不知道4號房的鑰匙退給楊素華後租金有沒有要退？楊素華有沒有跟上訴人講退租金的事嗎？）本來是1萬8，退的話剩1萬2左右。（怎麼退？）我不知道。（所謂退租是指？）扣掉第4間的剩1萬2。（楊素華跟上訴人在談租約的時候，你參與的時候，劉征世有沒有在同時場？）有。（你記得劉征世同時在場的時候，你們是在上訴人租的房子的地方同時在場的嗎？是在房子的那個地方？）在要上二樓的樓梯邊，是站著談。（楊素華當天是穿什麼顏色衣服？）那麼久，我沒有印象。（楊素華穿褲子還是裙子？）他大部分是穿褲子。（四個人都在場的時候，租約是否已經到期？）應該是到期。（四個人同時在場時候，當天談的是什麼事？）我們在一起的時候不一定是談房屋的事情，當天沒有談到續約的事情。（當天有交4號房間的鑰匙嗎？）對。（退租部分也是當天談的？）對等語，大致相符。參酌前述於113年3月1日原審法官會同兩造至系爭房屋履勘結果，4號房並未上鎖，且無人使用等情。經本院調查結果，認上訴人主張：其已將4號房錀匙返還楊素華；楊素華同意112年4月至6月，共退1萬8000元租金予上訴人等語，應可採信。　㈣綜上，系爭租約已於112年6月30日租期屆滿而終止，被上訴人為楊素華之繼承人，其等本於繼承法律關係及租賃物返還請求權（民法第455條前段）提起本訴，請求上訴人將系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房（即如附圖所示254⑴、25 4⑵、254⑶部分）騰空遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。逾此部分之請求（4號房，即附圖所示254⑷部分），基於上訴人已無占用事實，並已將4號房返還楊素華，故無理由，應予駁回。五、次按無權占有他人不動產，依通常情形受有相當於不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。查系爭租約於112年6月30日租期屆滿而終止，上訴人卻仍無權占用系爭房屋其中公共區域、 2號房、3號房（如附圖所示254⑴、254⑵、254⑶部分），業如前述，應認上訴人無法律上原因受有相當於租金之利得，致使楊素華（自112年7月1日起至112年12月12日止）及被上訴人（自112年12月13日起至上訴人騰空返還系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房之日止）受有相當於租金之損害。是被上訴人本於繼承及不當得利法律關係，請求上訴人自112 年7月1日起至112年12月12日止（共5.4個月），按月給付相當租金之不當得利1萬2000元，合計共6萬4800元（12000×5. 4＝64800）；本於不當得利法律關係，請求上訴人自112年12 月13日起至騰空返還系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房之日止，按月給付相當租金之不當得利1萬2000元，應屬有據；逾此部分之請求，則無理由。末按抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年台上字第291號裁判意旨參照）。本件上訴人既於113年2月27日提出書狀具體表明：楊素華應退上訴人 1萬8000元溢付租金及3萬6000元押租金，揆其真意，應認已有為抵銷意思表示。前開5萬4000元，經與上訴人應給付被上訴人自112年7月1日起至112年12月12日止相當於租金利得 6萬4800元抵充後，上訴人僅需再給付被上訴人1萬800元（0 0000-00000＝10800）。基上，經抵銷後，被上訴人本於繼承及不當得利法律關係，請求上訴人應給被上訴人1萬800元；本於不當得利法律關係，請求上訴人自112年12月13日起至騰空返還系爭房屋其中公共區域、2號房、3號房之日止，按月給付被上訴人1萬2000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、綜上所述，被上訴人本於繼承法律關係、租賃物返還請求權、不當得利法律關係，請求上訴人應將系爭房屋如附圖所示 254⑴（公共區域；面積47.68平方公尺）、254⑵（2號房；面積17.48平方公尺）、254⑶（3號房；面積17.23平方公尺）部分之房屋範圍騰空遷讓返還被上訴人。上訴人應給付被上訴人1萬800元，及自112年12月13日至騰空遷讓返還系爭房屋公共區域、2號房、3號房之日止，按月給付被上訴人1萬2 000元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。　　據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　民事第六庭　　審判長法　官　許瑞東　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許映鈞　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃信滿以上正本證明與原本無異不得上訴中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳佳玲

2025-02-19

PCDV-113-簡上-369-20250219-2

重訴

臺灣新北地方法院

不動產所有權移轉登記等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第434號原告久旭實業有限公司法定代理人曾武雄訴訟代理人劉凡聖律師黃紀方律師被告曾國松訴訟代理人莊欣婷律師劉曜暉律師被告程昇儀訴訟代理人蘇奕全律師複代理人林志鄗律師鄭羽翔律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，經本院於民國 114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告丁○○應將新北市○○區○○段○○○號地號及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號一二三號房屋之不動產所有權移轉登記予原告所有。被告丁○○應將前開房屋遷讓返還予原告。被告丁○○應自民國一百零九年十二月一日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣捌萬陸仟元。訴訟費用由被告丁○○負擔。本判決第二項於原告以新臺幣參佰伍拾參萬玖仟伍佰元為被告丁 ○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○以新台幣壹仟零陸拾壹萬捌仟伍佰元為原告供擔保後得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳萬捌仟柒佰元為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○以新台幣捌萬陸仟元為原告供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國（下同）78年6月22日購買坐落於新北市○○區○○段000號地號及其上建物即門牌號碼新北市○ ○區○○路000號123號房屋（以下合稱系爭房地，房屋部分簡稱為系爭房屋，房屋整編前之門牌號碼為新北市○○區○○路00 0巷00號房屋），借名登記為原告法定代理人己○○之子即被告所有，系爭房地之買賣價金新台幣（下同）1100萬元，係由原告支出，有原證8之收據可參。買賣相關文件、所有權狀，均為原告保有，並由原告長年出租管理使用，相關稅費亦由原告長年負擔繳納。詎料，被告丁○○於109年間向原告、原告法定代理人己○○，以及原告當時承租人名雅緻傢俱有限公司（下稱名雅緻公司）、租約名義上承租人即被告戊○○ 提起民事請求排除侵害訴訟，主張原告等人無權占有，請求返還系爭房屋之占有及不當得利，於訴訟過程中，原告及原告法定代理人即主張系爭房地為原告借用被告丁○○名義登記，非屬無權占有，雖第一審判決原告法定代理人敗訴，然上訴後經第二審判決認定系爭房地為原告借用被告丁○○名義登記，並廢棄第一審判決，駁回被告丁○○之請求，其後被告丁 ○○之上訴亦遭第三審裁定駁回，而判決確定。然於第一審判決後名雅緻公司、被告戊○○即與被告丁○○達成和解，改向被告丁○○進行承租，原告實質上喪失系爭房屋之占有，而原告與被告戊○○之租約112年5月31日屆期，然被告戊○○僅給付原告租金至109年11月底，自109年12月起即未給付任何租金，租期屆滿後亦尚未返還系爭房屋予原告。系爭房地為原告實質所有，被告丁○○卻利用形式上登記名義人之地位向原告、原告法定代理人及原告承租人提起訴訟，迫使原告承租人改向被告丁○○承租，導致原告實質上喪失系爭房屋占有，為此爰依依據終止借名登記契約、民法第549條第1項、類推適用第541條第2項、第544條第179條、第227條、第455條、原證 6租約第3條；第6條之規定，提起本訴，並聲明：被告丁○○ 應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。被告丁○○、被告戊 ○○應將系爭房屋返還予原告。被告丁○○、戊○○應自109年12 月1日起至返還第二項所示房屋之日止，按月給付原告8萬60 00元，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告丁○○則以： (一)系爭房地係被告丁○○於78年5月17日由家族長輩協助出資向訴外人黃仲梅購買，取得所有權，此有證人甲○(被告母親、原告股東)於他案臺灣高等法院109年度上字第1232號之證詞可稽。且系爭房地買賣價金為1100萬元，斯時原告資本額僅有100萬元，於79年增資至500萬，亦未足額支付系爭房地價金，且經被證6之股東於78年5月10日同意書，原告營運欠佳，自78年5月10日起至78年7月31日停業，遲至79年4月使開始繼續營業。被告丁○○購買系爭房地後，自行收執保管權狀及相關原始文件，除部分原始文件及權狀放於老家因故無法取回者外，被告丁○○持有系爭房地原始文件，又系爭房地歷年來之房屋稅、地價稅均為被告所繳納，可資證明被告丁○○ 為系爭房地之真正所有權人。 (二)次就原告所提出原證8之支票發票人並非原告，且無法證明原告有出資購買系爭房地，分述如下: 　1.原證8第3頁最下方支票之受款人為己○○，第4頁之本票5萬元，並無受款人，顯然與系爭房地無涉，合先敘明。　2.原證8第2至4頁之6張支票、本票為台支，均非原告所開立，且該等支票之發票日為78年間，該時原告因業務不佳暫停營業，該等台支資金來源顯非原自原告。　3.按78年期間，台支並非一般人所得任意申請，必須申請人與銀行有往來並以現金支付，銀行始會開立台支，且銀行會記載申請人為何人，因該等台支相關傳票已逾15年保存期限，無法以台支來調閱實際聲請人為何人，惟自原告與該等台支開立銀行在該時期之交易往來明細，亦可查知該等台支之資金是否來自原告。　4.自華南商業銀行、臺灣中小企業銀行及臺北區中小企業銀行（現更名為永豐商業銀行）函文可知，原告該時並無資金往來，甚至根本並未開戶，該等台支顯非原告所出資：　①原證8第2頁第1張100萬元台支（日期78年6月22日）、第3頁第1張70萬元台支（日期78年8月7日）：此二張支票乃華南銀行所開立，依被證10華南銀行110年4月13日回函可知，原告於78年5月1日起至78年8月30日止並無任何銀行往來交易資料，顯見該台支並非原告所申請開立，資金亦非來自原告。　②原證8第2頁第2張3,324,271元台支（日期78年8月7日）：此支票乃臺灣中小企業銀行所開立，惟依被證10臺灣中小企業銀行110年4月14日回函可知，原告根本未於臺灣中小企業銀行開戶，顯見該台支並非原告所申請開立，資金亦非來自原告。　③原證8第3頁第3張100萬元台支（日期78年8月7日）：此支票受款人為己○○，並非賣方黃仲梅，故根本與本件無涉。又，此支票乃臺北區中小企業銀行（現更名為永豐商業銀行）開立之台支，惟依被證10永豐商業銀行110年4月12日回函可知，於78年5月1日起至78年8月30日期間，原告根本尚未於該銀行開戶，顯見該台支並非原告所申請開立，資金亦非來自原告。　④原證8第3頁第2張155萬元台支（日期78年8月7日）：乃臺灣省合作金庫（現稱合作金庫商業銀行）所開立，惟就被告所知，該時期原告與合作金庫應無往來。　⑤原證8第4頁5萬元本票（日期78年8月7日）：原告並非發票人，該本票並非原告所開立，可見資金並非來自原告。　5.退步言之，縱不問原證8全部支票、本票之受款人是否為賣方黃仲梅、是否實際上用於支付系爭房地買賣價金，將原證 8之全部支票、本票金額加總，合計金額為9,274,271元，亦與原證7不動產買賣契約書第2條所載之買賣價款1100萬元不符。顯然乃原告及其法定代理人搜尋該時期曾開立之支票、本票，湊合聲稱為用來支付購買系爭房地使用，以混淆視聽。 (三)再參照臺灣高等法院臺中分院105年度重上字第191號判決意旨，可知協助子女購買房屋，實屬台灣社會所習見。自被證 11被告父親己○○臺灣中小企業銀行存摺影本及3,324,271元臺灣中小企業銀行開立之支票影本可知，被告父親己○○於78 年6月22日自臺灣中小企業銀行帳戶提領3,324,271元，同日於臺灣中小企業銀行開立支票予系爭房地之賣方黃仲梅，可見此款項並非原告出資，此亦與被告前揭所述「家族長輩協助出資贈與系爭房地予被告」相符。另原告於民事起訴狀主張，系爭房地出賣人黃仲梅出具之原證12 證明書得證明系爭房地為原告法定代理人所購買云云，惟自黃仲梅於他案之證詞可知：　1.黃仲梅完全不知悉久旭公司之內部情形，甚至於78年5月17 日簽署原證7系爭房地之買賣契約書時，亦不知悉己○○是否為原告負責人，更不知悉原告於該時正停業中。黃仲梅於簽約時並不知悉己○○是否為原告負責人乙事，即己○○於簽約時並未明示其為原告負責人，系爭房地確實並非由原告購買。且其證詞可證明被告所持有之被證2文件確實為系爭房地原始文件。又黃仲梅之證詞完全無法證明原告與被告丁○○間有無借名登記合意或系爭房地買賣價金之資金來源為原告所支付等情事。　2.另原證12證明書為原告法定代理人己○○自行製作，於109年1 0月於他案訴訟期間己○○先與黃仲梅聯絡，再要求黃仲梅出具，顯有勾串之虞，且其上所載「本人黃仲梅於民國78年5 月17日出售台北縣○○鎮○○路000巷00號房地時，是久旭實業有限公司負責人己○○與本人簽署買賣全部文件並支付買賣全部價金」等語，亦與黃仲梅於110年9月24日於他案具結後證稱簽訂買賣契約時不知己○○與久旭公司之關係及不知價金來源互相矛盾，原證12證明書之內容顯為不實而不具證據力。又，黃仲梅為外部人，完全不知悉原告公司內部事務，對於己○○、被告及家人間之關係一無所知，並無法證明原告與被告丁○○間有無借名登記合意，自應以原告之股東、己○○之配偶、被告之母親即甲○之證詞，輔以相關證物為據。 (四)再按兩造間並無任何借名登記之合意　1.被告購買系爭房地乙事與原告並無任何關係，原告如欲主張有借名登記契約關係存在，應就兩造問有「借名登記之約定」負舉證責任，惟原告所提證物無從證明兩造問有任何借名登記合意。另，被證14不動產委託書乃己○○要求被告與前妻離婚前，於98年1月5日所簽署，雖屬虛偽無效，惟可證原告及己○○均明知系爭房屋確實為被上訴人所有，並非借名登記：（1)被證14不動產委託書內容稱被告曾向原告取得現金共1億500 0萬元云云，惟此實係98年間被上訴人與前妻不睦，己○○曾私自帶被告前妻所生第二個小孩驗DNA，己○○擔憂被告前妻於離婚時會爭奪家產，故計算被告之資產後並於被告辦理離婚前，先要求被告告胞妹丙○○虛偽簽署不動產委託書（即被證29），以取信被告後，並要求被告簽署被證14不動產委託書。實則原告並未借款1億5000萬元予被告，原告亦自始亦無高達上億元之資產。（2)被證14不動產委託書經兩造簽署，雖屬虛偽，惟其內容無借名登記之文字，甚至已敘明所載不動產（包括系爭房地）均為被上訴人所購買，此實與借名登記關係之要件相矛盾，兩造問顯然自始即無「借名登記」之合意，否則簽署「借名登記」合約即可，另被證14不動產委託書所涉其他不動產訴診，均認定不動產委託書所列不動產為被告所有（臺灣高等法院111年度重上字第295號，被證30；最高法院判決112年度台上字第2269號，被證31）。 (五)原告並無實際使用、收益、處分系爭房地　　原告之實際辦公室位於老家，從未位於系爭房地，且系爭房地之升降機之增設費用是否為原告所支付，亦無從影響被告為系爭房地真正所有權人之事實，原告提出原證16及17稱久旭公司遷址至系爭房地，為便於使用故有增設客貨兩用升降機云云: 　1.惟，久旭公司乃家族企業，實際辦公室均位於被告老家1樓1 個房間（新北市○○區○○路000巷00號，整編後地址新北市○○ 區○○路000巷0號），從未在系爭房地，無從使用系爭房地之升降機。又，原告之公司登記地址，則更換過多次，69年設立時公司資本額50萬元，登記地址為台北市○○路00巷0號1樓之3，嗣後數度變更地址，但從未在系爭房地地址如被證32 、33，原告所陳顯屬不實。　2.原告並未簽署原證16電梯合約書（日期為78年10月18日），顯見該合約並未成立生效，倘該合約有成立生效，原告應可提出久旭公司之匯款證明，而非僅提出一份未簽署完成之合約。再者，縱若原告有支付電梯費用（假設語氣），亦僅可說明原告法定代理人可能有挪用公款支付款項，但無礙被告為實際所有權人之事實。又，依證人游金龍於他案臺灣高等法院109年度上字1232號案件之證詞即即原證17可知，證人游金龍為外部人，不認識原告、己○○、被告，完全不知悉久旭公司內部事務，亦不知悉78年間久旭公司曾經辦理歇業，對於己○○、原告、被告及家人間之關係一無所知，並無法證明原告與被告丁○○間有無借名登記合意，自應以原告之股束、己○○之配偶、被告之母親即甲○之證詞，輔以相關證物為據。　3.原告未實際出租收益系爭房地，原證18、19、20租約係由訴外人己○○出租並收取租金，與原告無關。其提出原證18、19 、20租約稱系爭房地於79年起由原告出租予新亞建設關發股份有限公司、陳長清、呂學仁、名雅緻公司云云: （1)惟原證18、原證19、原證20租約之出租人係己○○，並非原告久旭公司，該等租約與原告無關，原告竟於民事起訴狀自行改稱出租人為久旭公司，顯故意混淆視聽。（2)是己○○係以其個人名義簽署租約，且租金由己○○收取，並未存入原告久旭公司之銀行帳戶，此觀諸被證34久旭公司100 年至107年營利事業所得稅結算申報書之資產負債表及損益表即可證。依該等資料所示，久旭公司自100年起至107年止之租質收入均為0，業主（股東）往來、應收帳款亦為0，可證己○○係以自己名義出租系爭房地、收取租金，與原告公司無涉。　4.原告所提原證4即臺灣高等法院109年度上字第1232號民事判決(下稱原證4高院判決)之認定應不拘束兩造，且其認事用法有諸多違背法令之處: （1)原證4高院判決混淆原告久旭公司與己○○、久昊塑膠實業有限公司(下稱久昊公司)之法人格及資產，逕認己○○提出之支票及本票（即本件原證8）均為原告久旭公司所出資，其判決顯有違誤，並不可採。查，原證4高院判決以己○○於78年6 月22日自臺灣中小企業銀行板橋分行帳戶提領332萬4,271元，換取該行開立本行同額支票以支付價金（詳見被證9），謂堪認系爭房地為己○○支付價金購買而指定登記在丁○○名下，其既已認定系爭房地由己○○支付價金購買，卻又謂系爭房地既為久旭公司出資購買而借用丁○○名義登記，則己○○代表久旭公司以個人名義出租予名雅緻公司並收取租金，不論數額如何，自非無法律上原因。故丁○○主張己○○應返還如附表所示租金及利息云云，尚屬無據。等語，顯見原證4高院判決就系爭房地由何人購置乙節，前後認定不一，有民事訴訟法第469條第6款判決理由矛盾之違法。 (2)己○○於該案主張久旭公司之資金來源係調度己○○、久昊公司之資金，惟無法提出資金調度證明，原證4高院判決竟仍認定系爭房地由久旭公司出資購買，顯未依證據認事用法，惟己○○於該案已主張：久旭公司是向己○○及久昊公司調度資金，購買系爭房屋，但卻未曾提出該時久旭公司如何提供資金調度之證據。原證4高院判決竟於己○○已明示無法舉證以實其說、且丁○○已否認己○○主張之情形下，且原證4高院判決並未調查審認久旭公司是否果有移轉資產至久昊公司及己○○ 個人名下，即自行臆測久旭公司有將資產挪至久昊公司及己 ○○名下，並認為核是一般公司規避債務之常情無違，應屬可採，從而認定系爭房地係由久旭公司借名登記，原證4判決實有不適用民事訴訟法第277條及違反證據法則之違背法令。 (3)原證4高院判決將被己○○及久昊公司之資金視為久旭公司之資金，違反法人與自然人人格各別、不同法人具有人格，財務各別之法理及實務見解。按己○○為久旭公司及久昊公司之多位股東之一，其雖擔任久旭公司及久昊公司之負責人，惟參照前揭判決意旨，己○○、久旭公司及久昊公司三者人格各別，具有獨立之法律上人格，其財務結構各別，且權利義務關係各自獨立。 (六)綜上所述，被告為系爭房地真正所有權人，兩造間從未就系爭房地有任何借名登記合意，原告從未實際使用、收益、處分系爭房地，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。　三、被告戊○○則以： (一)被告係有權占有系爭房地，經查，原告於104年5月31日以所有權人之名義將系爭房地出租予被告，約定租期自104年6月 1日至112年5月31日，每月租金86,000元，惟經臺灣新北地方法院109年度訴字第825號民事判決被告始知悉系爭房地之登記名義人為丁○○，故被告於109年8月28日委由其子程品諾向丁○○就系爭房屋成立與原證6租金同為86,000元條件相同之租賃契約，應可認係依民法第425條第1項所有權移轉不破租賃之規定，因系爭房地所有權變動後，原證6繼續存在於丁○○與被告間之租賃契約。次查，被告與系爭房地之登記名義人丁○○成立租賃契約，縱其所有權有所變更，依民法第42 5條第1項所有權移轉不破租賃之規定，被證1所示之租賃契約對於原告仍繼續存在，被告於該契約存續期間亦遵期繳納房租，直至113年5月2日終止租約不曾間斷，並無任何違約情事，是以，原告據原證6所示之租賃契約向原告主張並無理由。 (二)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。四、兩造不爭執之事項（見113年9月3日筆錄，本院卷二第9至10 頁）： (一)系爭房地於78年6月22日以買賣為原因移轉登記為被告丁○○ 所有，買賣契約價金為1100萬元，有原告提出之原證7買賣契約可按（見本院卷1第63頁）。　 (二)被告曾以己○○、名雅緻傢俱有限公司(以下簡稱名雅緻公司) 、戊○○為被告，請求返還系爭房屋(名雅緻公司、戊○○一審敗訴判決後，並未上訴)，認定系爭房屋為原告公司出資購買，而以己○○為名義出租於名雅緻公司，而為經法院為被告敗訴確定，有原告提出本院109年度訴字第825號判決(以下簡稱825號判決)、台灣高等法院109年度上字第1232號判決( 以下簡稱1232判決)、最高法院111年度台上字第2186號判決可按（即原證3、4、5、見本院卷1第37-58頁）。 (三)825號判決後，被告名雅緻公司、戊○○與被告丁○○達成　和解，改向丁○○承租，被告戊○○與原告間租約至109年　11月3 0日屆至，有原告提出原證6之租約可按（見本院卷第59-60 頁）。五、本件爭點應為：原告依據終止借名登記契約、民法第549條第1項、第544條、類推適用第541條第2項、第179條、第227 條、第455條、原證6租約第3條、第6條之規定，請求被告丁 ○○應將系爭房地移轉登記為原告所有，被告丁○○、戊○○應將系爭房地返還予原告，並自109年12月1日起至返還系爭房屋止，按月給付原告8萬6000元，是否有理由?(原告是否為系爭房地之所有權人?被告二人占有系爭房地是否為有權占有? 如為無權占有，原告請求被告按月給付8萬6000元，是否有理由?本件是否有爭點效之適用?)茲分述如下: (一)本件是否有爭點效之適用? 　1.按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。最高法院著有73年台上字第4062號等判決可資參考。而此爭點效理論必須在公平及效率間為利益衡量，亦即在訴訟上之攻擊防禦已為充分保障之情形下，才得主張爭點效。就爭點效之客觀範圍而言，該判決理由中之判斷，必須具備四要件：1.必須係該訴訟之主要爭點，亦即為足以影響判決結論之判斷。2.必須限於當事人已在前訴進行充分攻防之爭點。3.法院必須就當事人擇定之爭點已進行實質之審理判斷。4.前訴所涉及者並非僅為訟爭利益極微而與後訴之訟爭利益顯不相當之紛爭。在此情形下，當事人即不必僅限於必須前後兩訴訟之當事人同一，對前後訴相同之當事人之一，其前訴訟判決理由中之判斷，如已符合上開四要件，應亦可適用爭點效　　。準此，前訴訟判決理由中之判斷雖然不生既判力，但如當事人在前訴訟以其為主要爭點而加以爭執，法院就該爭點亦予以審理而為判斷，則以該爭點為先決問題之不同後訴，即不許為與該判斷相反之主張、舉證或判斷，基於當事人公平之禁反言及誠信原則之適用，以期一次解決紛爭及防止前後裁判分歧。　2.原告主張依據前案即1232號判決已認定系爭房屋為原告所購入借名登記為被告丁○○所有等語，然為被告丁○○所否認，並以前詞置辯，經查:1232號之判決之訴訟當事人為己○○、丁○ ○，本件為原告與丁○○之間，參酌前開規定，其前後訴訟之當事人並非同一，並無爭點效之適用，附此敘明。 (二)本件是否有反射效之適用? 　　原告主張在實體法上與訴訟當事人有特殊關係之一定第三人，由於訴訟當事人受確定判決效力之拘束，致反射地對第三人發生利或不利之影響，學說上稱為判決之「反射效力」（陳榮宗、林慶苗著「民事訴訟法中冊」第669 至671頁，三民；呂太郎著「民事訴訟法」，第648、649頁，「民事訴訟法之基本理論㈠」第16篇「民事確定判決之反射效力」，元照）。多數學者認為，基於防止裁判矛盾、避免重複審理之考量，若實體法上前訴當事人與後訴當事人間之法律關係居於相互依存之緊密結合關係，則前訴當事人間所受判決之內容（結果）不論係基於何種事由，後訴當事人之法律關係均需受其影響者，縱為不利之結果，亦應發生反射效，並引用台灣高雄地方法院111年度重上字第76號判決為據，然依據最高法院100年度台上字第2179號判決，其當事人前後不同，且訴訟標的亦不相同，自無反射效之適用，故原告主張，自非可採。 (二)原告是否為系爭房地之所有權人? 　1.按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。又證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘當事人就利己之待證事實，能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院110年度台上字第2811號判決意旨參照）。　2.原告主張系爭房地為其出資購買，借名登記為被告丁○○所有，將原告公司遷址至系爭房地，設置電梯、整修房屋、繳納增建稅負，保管權狀，長期均由原告繳付稅負及出租第三人等語，並提出原證7之買賣契約、原證8之暫收據及支票、原證9買賣所有權移轉契約書、原證10原始建築圖面、原證11 系爭房地所有權狀、原證12出賣人黃仲梅之證詞、原證13筆錄、原證14稅負收據、原證15原告公司變更登記事項卡、原證16電梯合約書、原證17筆錄、原證18租約、原證19租約、原證20租約、原證21存款明細查詢、原證22新北市政府稅捐稽徵處函文可按（見本院卷1第63-177頁），然為被告丁○○ 所否認，並以前詞置辯，經查: (1)原證7買賣契約之出賣人即證人黃仲梅於825號事件審理時證稱：伊放出風聲要出售系爭房地，鄰居己○○聞訊前來探詢。伊與己○○簽訂系爭買賣契約書，買賣價金亦為己○○以票據支付（詳825號卷1第89至95頁之暫收據、支票、本票），相關買賣文件均交給己○○或代書，未曾見過丁○○，亦不認識丁○○ 之母即己○○之前配偶甲○；系爭買賣契約書所載買受人為丁○ ○，是依照己○○指定登記在丁○○等語（見1232號卷2第150至1 55頁），並有原告提出原證8之暫收據、原證9之買賣所有權移轉契約書、原證10系爭房地之建築圖面、原證11之系爭房地之權狀影本、原證12之證明書為證（見本院卷1第65-83頁）。 (2)己○○於78年6月22日自臺灣中小企業銀行板橋分行帳戶提領3 32萬4,271元，換取該行開立本行同額支票以支付價金（見1 232號卷1第615頁之存摺、825號卷1第91頁之支票）；發票日78年8月7日面額5萬元之本票亦係由己○○擔任負責人之久昊塑膠實業有限公司（下稱久昊公司）所簽發（見825號卷1 第95頁、1232號卷1第627頁），並參以被告丁○○自認系爭房地之買賣價價金，係由父母及祖父母會協助出資等情，核與證人甲○即己○○之前妻於本院審理時證述:係由婆婆、祖產出資等情觀之，系爭房地之資金來源確實來自於己○○，至為明確。 (3)再者，系爭買賣契約書及系爭房地所有權狀等，均由己○○保管（見825號1第87、497、499頁）及原證10原始建築圖面、原證11系爭房地所有權狀為證（見本院卷1第79-82頁）。 (4)原告公司向一全電梯有限公司（下稱一全公司）購買客貨兩用昇降梯1部，裝置在系爭房地，且經證人即一全公司負責人游金龍證述明確（見1232號2第284至286頁），有原告提出之原證 16之電梯合約書可按（見1232號1第267至274頁及本院卷1第125-132頁）。 (5)己○○將系爭房地（出租標的註明包含載貨用電梯）先後出租予訴外人新亞建設開發股份有限公司三鶯施工處、陳長清、呂學仁，租期依序為79年9月16日至81年9月15日、82年8月1 日至84年7月31日，又延至86年7月31日、86年5月25日至87 年5月25日（見1232號卷2第61至107頁之租賃契約書、原證1 8-20租約見本院卷1第139-164頁）；嗣自100年9月1日起出租予戊○○供名雅緻公司使用，並經戊○○自認在卷（見1232卷 1第107頁、本院卷1第491頁書狀） (6)系爭房地自78至89、94至98、101、102年度之地價稅（納稅義務人為丁○○）；79至102年度之房屋稅（納稅義務人為丁○ ○）；101年7月、102年5、7、9月、103年5月、105年7、11 月、106年3、5、11月、108年1、3月、109年3、5、7、9月之電費（受通知人是「久旭實業有限公司己○○」）；108年5 、9月、109年5、9月之水費（受通知人是「久旭實業有限公司」）；104年7月1日至105年7月1日、106年7月1日至107年 7月1日、108年7月1日至109年7月1日之火災保險費（被保險人為「己○○（名雅緻家具有限公司）」）相關繳費單據（見 1232號1第727至748頁），足見上開水電費均以原告之名義繳納。 (7)新北市政府稅捐稽徵處通知有關於系爭建物增建3樓頂層之現值及使用情形，並補徵99至103年度房屋稅，亦由己○○檢具相關資料向該稅捐稽徵處表示不服（見1232卷1第485至50 1頁之新北市政府稅捐稽徵處103年12月10日函、己○○103年1 2月23日及104年2月4日函，己○○於該函件自稱實際管理人、實際使用人，即原告提出原證22，本院卷1第169-172頁），由此可知，系爭房地亦長期由己○○以久旭公司名義管理使用收益。 (8)由原告出資修繕系爭房地、包括2樓陽台漏水、鐵皮腐蝕汰換、鐵捲門故障維修、牆壁裂縫維修等項目，有原告提出原證21之收據可按（見本院卷1第165-168頁）。 (9)被告丁○○於98年1月5日出具不動產委託書記載，系爭房地係由原告公司取得現金1億5000萬元購買，並由被告丁○○簽發同額之支票作為擔保，有被告提出被證14之不動產委託書為證（見825號卷1第83-87頁、本院卷1第361頁）　　 (10)被告丁○○於102年1月2日以電子郵件稱系爭房地為己○○於198 9年贈與，如果己○○真的要回這筆不動產，可以先來辦理這一筆等語（見825號卷2第305頁），被告丁○○自認系爭房地為原告出資購入等情，應可認定。 (11)原告多次以存證信函要求被告丁○○返還系爭房地，有原告提出之存證信函可按（見825號2第335-345頁）。　　　 (12)綜上各情，系爭房地長期由己○○之名義使用收益管理，而己 ○○為原告之法定代理人，並以原告之名義管理使用收益，原告主張係由己○○代表原告買入後，並借名登記為被告丁○○所有，應為真實。　　　 3.被告丁○○雖抗辯系爭房地為其所有，係由長輩出資購買借名登記為被告丁○○所有，並由被告丁○○保管權狀及原始文件、負擔稅賦，有被證1甲○之筆錄、被證2土地登記申請書原始文件，而原告提出原證8之之支票無法證明為原告出資購買，系爭房地係由己○○於78年提領332萬4271元支付價款，並非原告公司出資，且價金款項不符，黃仲梅、游金龍之證詞不足採信，己○○遭放置老家之權狀取走、因被告丁○○之前妻外遇，始經己○○要求而簽署被證14之不動產委託書、己○○曾將股份移轉於他人涉嫌違造文書、己○○威脅丙○○簽署被證22之文件、己○○曾對被告丁○○、丙○○、提起強制罪、竊盜罪，均經不起訴處分確定，且另案111年度重上字第295號、112年度台上字第2269號、108年度訴字第2279號、109年度上字第457號、 111年度台上字第2147號判決均認定被證14不動產委託書為虛偽、原告公司從未設址於系爭房地，原證18至20之租約，係由己○○收取租金並未存入原告公司、己○○並無代理或代表原告之意思，1232號判決違背法令云云，並提出證人甲○、丙○○ 之證詞為據，然查: (1)證人甲○於1232號事件證述：系爭房地為丁○○購買，伊有出資交給丁○○，時間久遠忘記詳細數額；伊婆婆亦有以祖產徵收款出資，直接交給己○○，伊不清楚數額，婆婆有說怕己○○將祖產徵收款敗光，所以購買系爭房地予丁○○云云（見1232號卷2第144至149頁）為佐。惟甲○於訴請與上訴人離婚事件陳稱：伊自75年起即未與己○○共同居住，幾乎互不來往，長期無夫妻之實，行同陌路等語（見825號卷二第309頁）；於123 2號事件證稱：己○○精神異常，到處亂說伊女兒和被上訴人之帳戶和系爭房地是久旭公司及己○○所有，伊久旭公司股份也移轉給外面女人，伊老家房子也偷偷過戶給外面私生子，伊子女之財產，己○○都想過戶給外面女人等語（見1232號卷2第 146頁），於本院審理時證述:「(法官問:當時買賣價金多少？是誰出的錢？）1.壹仟多萬元。2.我跟我婆婆，祖產。」「（法官問:你出多少錢買系爭房子？）是陸陸續續拿給他，多少我忘記了，多少錢我都忘記了。」等語（見本院卷2第15 9-160頁），甲○與己○○早在75年間即因感情不睦而分居，系爭房地為78年5月17日買受，甲○焉有可能在交付金錢給己○○? 況甲○並未參與系爭房地之買賣過程，對於如何交付價金之方式均稱不清楚等情　足見，甲○與己○○嫌怨甚深，證詞顯與前揭事證不符，無非迴護被告丁○○之詞，難以憑採。是被告丁○○主張長輩出資協助伊購買系爭房地云云，尚難憑採。 (2)被告丁○○主張原告無力支付買賣價金，並以久旭公司原資本額雖僅有100萬元，78年5月至7月因經營欠佳停業，迄79年間始經股東決議增加500萬元，有被告提出被證5之原告公司變更登記事項卡、被證6之股東同意書、被證7之原告公司變更登記事項卡（見1232號卷2第23至27頁之會計師增加資本查帳報告書、本院卷1第301-310頁）；且於78年5月10日經股東同意停業至同年7月31日（見825號卷1第261、262頁之股東停業同意書），開業日期則為78年12月1日（見825號1第265頁之營利事業所得稅結算申報書）；訴外人百晟企業有限公司於7 5年間聲請對久旭公司為強制執行，債權本金以美金換算為55 萬0,964元，並加計自72年8月23日起算之遲延利息（見1232 卷2第57頁之原法院執行命令）；甲○亦證稱：久旭公司於78 年間營運狀況不佳，有欠錢及停業等語（見1232卷2第149頁），固可認久旭公司經營狀況不佳而有積欠債務情事。惟登記資本額與公司實際資產係屬二事，而原告公司資本額100萬元雖低於系爭房地價金，營運不佳之公司為規避債務及強制執行，將資產借用他人名義登記，並非鮮見。參以系爭房地買賣價金即有以己○○擔任負責人之久昊公司簽發之本票支付（見825號1第95頁之本票、1232號卷1第619至625頁之公司執照、登記證、公司登記事項查詢資料）則己○○抗辯：因久旭公司積欠債務而辦理停業，另申請設立久昊公司借殼繼續營業，將久旭公司資產挪至該公司及伊名下後，支付系爭房地之買賣價金，因不便登記在久旭公司名下，故借用被告丁○○ 名義登記等情，核與一般公司規避債務之常情無違，應屬可採。況依據被證14之不動產委託書記載(見本院卷1第361頁) ，己○○以被告丁○○名義買受系爭房屋以外，尚有坐落於新北市○○區○○街00000號1樓及2樓房地、同區中華路13號、中華路 13之1號、共有5間房屋，另證人乙○○於本院審理時證述:己○○ 之老家係在新北市○○區○○路000巷00號，己○○多年陸續購入以上六處房產，並以原告公司或己○○之名義將之出租收益，且己○○曾因繼承祖產而有相當之資力足以購買房產，焉有可能為無資力之人?被告丁○○前開抗辯，自無可採。 (3)被告丁○○雖提出系爭房地於103至113年度房屋稅由其帳戶繳納之單據，並提出被證3之房屋稅繳納證明、被證4銀行存摺封面為證（見825卷1第215至231頁、本院卷1第275-300頁），然查，系爭房地自78年間即購入，被告丁○○僅提出103年11 3年度之證明，難以認定為告丁○○長期管理使用收益系爭房地。 (4)證人丙○○於本院審理時證稱：系爭房地權狀均放置在老家，由被告丁○○保管等語（見本院卷2第167頁），證人乙○○於本院審理時證述:系爭房地為被告丁○○所有，並由被告丁○○管理等語（見本院卷第168頁），然查，系爭房地係由己○○使用收益收租，並修繕房屋，已如前述，核與證人丙○○、乙○○之證詞相互矛盾。況原告與證人丙○○間另有返還借名登記事件（1 09年度重訴字第785號、111年度重上字第754號事件）進行訴訟中、及侵占背信罪嫌（109年度偵字第3692號、110年度審易字第684號、112年度上易字第642號、110年度審易字第684 號、109年度少連偵字第16號），乙○○另有背信涉訟（108年度他字第5996號、109年度少連偵字第16號），有原告提出原證23之訴訟事件表可按（見本院卷2第209頁），是證人丙○○ 、乙○○之證詞，與原告、己○○間已有嫌隙，自難期為真實正確之證詞，難以採為本件判決之依據。 (5)被告丁○○提出被證2土地登記申請書原始文件，為證人黃仲梅向前手買受系爭房地之資料(見本院卷1第259頁)，顯與本件無關。 (6)被告丁○○抗辯黃仲梅、游金龍之證詞不足採信，然上開證詞業經1232號判決所採認，被告丁○○復未就其證詞虛偽一節，舉證以實其說，自難憑信。另1232號判決經被告丁○○上訴後，並經最高法院維持上開判決，有最高法院111年度台上字第 2186號判決可按（見本院卷1第57-58頁），被告丁○○抗辯123 2號判決違背法令云云，顯屬無據。 (7)被告丁○○另提出台灣高等法院111年度重上字第295號、最高法院112年度台上字第2269號、新北地方法院108年度訴字第2 279號、台灣高等法院109年度上字第457號、最高法院111年度台上字第2147號判決推論被證14之不動產委託書為虛偽云云，然查，上開判決均非系爭房地，自難採為本件認定之依據。 (8)被告丁○○於98年1月5日出具不動產委託書記載，系爭房地係由原告公司取得現金1億5000萬元購買，並由被告丁○○簽發同額之支票作為擔保，有被告提出被證14之不動產委託書為證（見825號卷1第83-87頁、本院卷1第361頁），已如前述，被告丁○○雖抗辯被證14之不動產委託書為己○○要求，基於通謀虛偽意思表示而簽署云云，然為原告所否認，且被告丁○○簽署同額支票作為擔保，足認係作為擔保原告公司借名登記於被告之保證，從而，被告丁○○前開抗辯，並未舉證以實其說，難以採信。　　 (9)綜上述，被告丁○○並未舉證其為系爭房地之所有權人，原告為系爭房地之所有權人，依據前開規定，請求被告丁○○將系爭房地移轉為原告所有，應屬有據。 (三)被告二人占有系爭房地是否為有權占有?如為無權占有，原告請求被告按月給付8萬6000元，是否有理由? 　1.被告丁○○並非系爭房地之所有權人，已如前述，則被告丁○○ 自屬無權占有，原告依據前開規定，請求被告丁○○將系爭房屋返還原告，並應給付相當於租金之不當得利，應屬有據。　2.土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號民事裁判意旨參照）。按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第九十四條至第九十六條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然（最高法院 93年度台上字第1718號民事裁判意旨參照）。揆之前開說明，系爭土地係供被告丁○○出租為營業使用，並非供居住使用，並無土地法第97條之適用，合先陳明。　3.原告主張被告戊○○於825號判決後，改與被告丁○○簽訂租賃契約，每月租金8萬6000元，為被告所不爭，從而，原告請求被告丁○○自109年12月1日起至被告返還系爭房屋為止，按月給付原告8萬6000元，應屬有據。　4.被告戊○○與被告丁○○已於113年5月2日終止租約，惟原告所不爭，則被告戊○○並未占有系爭房屋，原告請求被告戊○○返還系爭房屋，並無理由。　5.依民法不當得利之規定請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者為要件，苟他人並未受有利益，即與不當得利之要件不合。被告戊○○自109年12月1日起至113年5月2日終止租約為止，均按月給付租金於被告丁○○ ，為兩造所不爭，則被告戊○○並未受有利益，準此，原告主張被告戊○○受有不當得利云云，自非可採。六、綜上述，原告依據終止借名登記契約、民法第549條第1項、類推適用第541條第2項、第544條、第179條之規定請求被告丁○○如主文所示，為有理由，逾此部分，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於前開規定,爰酌定相當之金額准許之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，併予駁回。　　被告所為給付係為意思表示之特定行為，依強制執行法第13 0 條第1 項規定，於判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立時，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，故原告請求移轉所有權登記之部分，不宜聲請假執行之宣告，併予駁回，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。八、結論:原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-02-18

PCDV-113-重訴-434-20250218-1

上

臺灣高等法院

遷讓房屋

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第516號上訴人黃龍被上訴人黃青山訴訟代理人王仕為律師複代理人彭立賢律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國112年11 月10日臺灣桃園地方法院111年度訴字第2330號第一審判決提起上訴，本院於114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊與訴外人黃偉國為坐落○○市○○區○○段○○○ 地號土地（下稱系爭土地）及其上未辦理保存登記門牌號碼 ○○市○○區○○路○○○巷○○之○○○號後面之2建物（下稱系爭建物）與後面之1、後面之3建物（下與系爭建物合稱系爭3建物）之共有人，應有部分各2分之1。上訴人於民國104年4月1 日就系爭3建物與黃偉國成立租賃契約（下稱系爭租約），並於108年1月29日將承租人地位轉讓予訴外人李天順後，無權占用系爭建物如桃園市龜山地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號959⑴部分（下稱系爭部分）等情。爰依民法第767條第1項前段及第821條規定，求為命上訴人應自系爭部分遷出並騰空返還被上訴人及其他全體共有人之判決。並願供擔保請准假執行宣告。二、上訴人則以：伊於88年間與被上訴人之父黃忠標談定由伊投資新臺幣（下同）3475萬元清運系爭土地上垃圾、修復倉庫並整建系爭3建物，始為現今風貌，黃偉國於104年4月1日將系爭3建物出租予伊，並由被上訴人、黃偉國簽立委託管理證明書（下稱系爭證明書），交由伊管理系爭3建物，伊再將系爭3建物轉租予訴外人利威有限公司（下稱利威公司）與益大利通運有限公司（下稱益大利公司），雖伊於108年1 月29日將系爭租約承租人地位讓與李天順，由李天順向次承租人收租，但伊依系爭證明書有權管理所投資整建之系爭3 建物，並非無權占用系爭部分等語，資為抗辯。三、原審判命上訴人應自系爭部分遷出並騰空返還被上訴人及全體共有人，並為准、免假執行之宣告。上訴人就原判決對其不利部分聲明全部不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、被上訴人主張上訴人無權占用系爭部分，依民法第767條第1 項前段及第821條規定，請求上訴人自系爭部分遷出並騰空返還被上訴人及全體共有人等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠被上訴人主張系爭土地原為黃偉國所有，於92年間出租予訴外人李正義在其上興建未辦理保存登記之系爭3建物，李正義於104年間租期屆滿後，將系爭3建物事實上處分權讓與黃偉國，黃偉國將系爭3建物與系爭土地應有部分2分之1移轉予被上訴人等情，有系爭土地登記謄本、異動索引可稽（原審卷㈠第117至125頁），並與桃園市政府地方稅務局房屋稅籍資料沿革表記載被上訴人與黃偉國「自104年9月起課即為原始設籍人、持分各2分之1」內容相符（原審卷㈠第85頁），復有林業及自然保育署航測及遙測分署於92年5月26日拍得系爭土地上已有系爭3建物之航照圖為憑（原審卷㈡第420 頁），被上訴人上開主張，自屬可取。又上訴人於104年間與黃偉國成立系爭租約，黃偉國約定自104年4月1日起至119 年3月31日止將系爭3建物出租上訴人，上訴人於108年1月29 日將系爭租約承租人地位讓與李天順後，上訴人仍占有使用系爭部分等情，為上訴人所不爭（原審卷㈠第318、362至363 頁、原審卷㈡第503至506頁），並經原審會同兩造及桃園市龜山地政事務所至現場勘驗、拍攝照片及附圖在卷（原審卷㈠第129至133、139、158至178頁）。　㈡按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。上訴人雖抗辯其受被上訴人、黃偉國委託自105年1月1日至119年12月31日止，全權處理系爭3建物委託管理、倉庫出租、環境衛生、安全維護、修繕保管等相關事宜，有權占用系爭部分云云，固提出系爭證明書為證（本院卷第23頁），惟為被上訴人所否認。況上訴人於臺灣桃園地方檢察署105年度他字第7246號毀棄損壞案件陳稱：系爭證明書係伊製作，其上被上訴人、黃偉國、黃忠標之印章都是伊自己刻印等語（本院卷第349頁），及黃忠標在該偵案證稱：伊沒有看過系爭證明書，亦未蓋用被上訴人、黃偉國印文，也沒有授權上訴人製作系爭證明書或委託上訴人管理系爭證明書所載之土地及倉庫等語（本院卷第 345頁），則上訴人執自行製作之系爭證明書抗辯有權占用系爭部分云云，自不可取。上訴人另以其與黃忠標談定由其投資3475萬元清運系爭土地、修建倉庫及整建系爭3建物，迄今未收回投資款，且依被上訴人對李天順提告臺灣桃園地方檢察署111年度偵字第16083號詐欺案件表示僅須收回租金 32萬元，其餘租金由上訴人收受，則其在未收回投資款及租金前仍有權使用系爭部分云云，並提出股權證明書、總帳、讓渡契約書、系爭土地航照圖及照片、利威公司與益大利公司簽發給付租金支票等件為證（本院卷第543、547、549、5 61至569、577、595至613、627至635頁），惟被上訴人或黃偉國均未於上開股權證明書及讓渡契約書簽名用印，況上情至多僅為上訴人與黃忠標商議投資開發系爭土地及收取利威公司及益大利公司租金分配之糾葛，無從作為上訴人占用系爭部分之合法權源，則上訴人執此抗辯有權占用系爭部分云云，自不可取。基上，上訴人未能舉證證明其使用系爭部分之合法權源，被上訴人依民法第767條第1項前段及第821條規定，請求上訴人將系爭部分騰空遷讓返還被上訴人及其他全體共有人，自屬可取。　五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段及第821條規定，請求上訴人自系爭部分遷出並騰空返還被上訴人及全體共有人，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳喚益大利公司人員宋永裕、利威公司人員洪金福父子到庭作證釐清上訴人與黃忠標商談接替李天順為承租人及收取利威公司、益大利公司之租金如何分配等情（本院卷第649頁），核與本件占用權源之爭點無關，業如前述，自無再調查必要。至兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　　18 　日　　　　　　　　　　民事第四庭　　　　　　　　　　　　審判長法　官　傅中樂　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃欣怡　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳彥君正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳冠璇

2025-02-18

TPHV-113-上-516-20250218-1

雄補

高雄簡易庭

債務人異議之訴

臺灣高雄地方法院民事裁定 113年度雄補字第2873號原告林雅雯被告高雄市政府社會局法定代理人蔡宛芬上列當事人間債務人異議之訴事件，原告起訴雖據繳納裁判費新臺幣（下同）1,000元。惟按債務人異議之訴之訴訟標的為該債務人之異議權，法院核定此訴訟標的之金額或價額，應以該債務人本於此項異議權，請求排除強制執行所有之利益為準，此有最高法院92年台抗字第659號裁定要旨可資參照。查被告持公證書為執行名義，聲請本院以113年度司執福字第76465號返還房屋強制執行事件（下稱系爭執行事件），對原告執行遷讓小港區宏偉街4號6樓房屋（下稱系爭房屋），原告則以伊向被告承租系爭房屋並簽訂租賃契約，且經公證人作成112年度雄院公士字第719號公證書（下稱系爭執行名義），約定如租賃期滿不交還系爭房屋應逕受強制執行，系爭租約雖於民國113年4月15日屆滿，惟租期屆滿後，原告繼續為租賃物之使用，被告即出租人並未為反對之意思表示，兩造間已成立不定期限租賃關係，被告自不得持系爭執行名義對原告強制執行，向本院提起本件債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行事件對原告返還房屋所為之強制執行程序，是其訴訟標的價額應以其異議之訴期間得繼續使用系爭房屋，為其排除執行所受之客觀利益，而依原告陳明其所受之客觀利益，即相當於每月3,500元之租金，復參考司法院核定各級法院辦案期間，推估本件訴訟審理期限約為3年8個月，故核定本件訴訟標的價額為154,000元【計算式：3,500×〔（3×12）＋8〕＝154,000】，應徵第一審裁判費1,660元，扣除前已繳納之1,000元，原告尚應補繳660元，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，命原告於收受本裁定送達翌日起算7日內補繳，如逾期未補繳，即駁回原告之訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 17 日高雄簡易庭法官周子宸以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 114 年 2 月 17 日書記官羅崔萍

2025-02-17

KSEV-113-雄補-2873-20250217-1

投簡

南投簡易庭(含埔里)

遷讓房屋

臺灣南投地方法院民事簡易判決 112年度投簡字第572號原告鄭吉宏訴訟代理人黃逸仁律師被告王小珊訴訟代理人林淑婷律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國114年1月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣83萬9,960元，及自民國112年12月1 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國112年12月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬元。四、訴訟費用由被告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣41萬4,300元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣83萬9,960元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項各到期部分得假執行；但被告如每期以新臺幣 5萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：　　原告係南投縣○○鎮○○巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）占有人。被告於民國109年12月1日，向原告承租系爭房屋，雙方簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期3年，每月10 日前給付租金，每月租金新臺幣(下同)5萬元。詎被告自110 年起即陸續未支付租金，至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9,960元，積欠租金已達2個月以上，且截至112年1 1月30日止被告共積欠原告租金74萬9,960萬元及水費、電費合計9萬元，屢經催討，被告置之不理。又原告於系爭租約存續期間，任由其配偶陳威全於系爭房屋內堆置廢棄物，且經南投縣政府環境保護局會勘後認定陳威全已違反廢棄物清理法第41條第1項、第46條第3項、第4項規定在案。原告於1 12年11月30日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既經原告依民法第440條於112年11月30日合法終止，被告自斯時即喪失占有使用系爭房屋之正當權源，原告依民法第440條、第455條、第962條之規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，復依第455條、系爭租約之規定，請求給付至租期屆滿止被告積欠租金、水、電費共計83萬9,960元，且被告應依民法第179條規定，給付自112 年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元等語，並聲明：如主文第1、2、3項所示；原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　　系爭房屋內所置放之囤積物是否為廢棄物，且是否係由被告配偶陳威全所棄置，現由檢調單位刻正調查中，是被告有無違反系爭租約第10條、第11條、第14條之約定，尚有疑義。而對於原告主張截至112年11月30日止被告共積欠原告租金、水、電費共計83萬9,960元部分，被告否認積欠110年度租金33萬6,000元，且系爭租約已於112年6月間經兩造合意終止，就112年6月終止系爭租約後至112年11月間之租金、水電費均不應計入等語，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證理由：　㈠原告係系爭房屋之原所有權人，於112年11月1日將系爭房屋所有權移轉與訴外人鄭瑞龍，渠等二人約定待本件遷讓房屋事件等爭議解決後，始為系爭房屋之點交。而被告於109年1 2月1日，向原告承租系爭房屋，兩造簽立系爭租約，約定租期3年，每月10日給付租金，每月租金5萬元。詎被告自110 年起陸續未支付租金，至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9,960元之事實，有原告所提核與所述相符之房屋租賃契約書、郵局存證信函、招領郵件、房屋稅繳款書、不動產買賣增補協議書、被告手寫文件、欠租列表等件為證(見本院卷第27頁至第32頁、第35頁至第40頁、第41頁、第131 頁、第137頁、第185頁至第186頁)，且有土地建物查詢資料存卷可查(見本院卷第199頁)，上開事實，自堪認為真實。　㈡被告固辯以：對於卷附被告手寫文件(見本院卷第137頁)之真實性被告不為爭執，但其上所載之「前後差336000-」字樣，係被告聽從原告意思所書寫，而否認有積欠此筆欠款等語，惟被告既對於上述被告手寫文件為其親自書寫乙節為肯認，應可推認該筆33萬6,000元欠款之真實性(即卷第185頁原告提出之欠租列表所示110年間積欠租金33萬6,000元)，對於其手寫內容有何不實，未見被告具體說明與實不符之情節為何，且對其指摘虛偽部分亦無提出任何事證以實其說，尚難認被告已為適當之舉證，則被告辯稱並無積欠原告該筆33 萬6,000元租金部分，礙難採信。　㈢承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。又表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要，最高法院109年度台上大字第908號判決意旨參照。　㈣查被告於110年起即陸續欠繳租金，於112年11月30日積欠之租金總額已逾2個月之租金數額。原告於112年9月1日以存證信函定二週催告被告給付所積欠之租金及費用，雖未經被告領取，且經郵務機關投遞招領通知送達被告前揭居所後，遭郵務機關於以招領逾期退回，原告復於112年11月21日以民事起訴狀向被告為終止系爭租約之意思表示，該終止租約之起訴狀於112年11月30日送至被告位於「雲林縣○○鄉○○村○○0 0號」住所，且經被告同居人領取，有民事起訴狀、存證信函、退件信函、中華郵政臺中郵局函、本院送達證書等件可憑(見本院卷第9頁至第42頁、第57頁)，本件被告並無客觀上不能領取之正當事由，參照上開最高法院裁判要旨，應認原告催告被告限期繳納租金及終止租約之意思表示已到達被告而發生效力。是原告主張於112年11月21日以民事起訴狀送達被告為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀已於112年1 1月30日合法送達被告，於000年00月00日生契約終止效力，是以，系爭租賃契約關係業經原告於112年11月30日合法終止，原告此部分主張，應屬有據。　㈤至被告辯稱：系爭租約於112年6月間業經兩造合意終止等語，固據提出所述相符之存證信函為憑(見本院卷第113頁至第 117頁)，惟此經原告否認，並主張其未收到該終止契約之存證信函等語(見本院卷第144頁)，本件被告並未提出該終止租約存證信函送達原告之事證(見本院卷第179頁，被告僅提出普通掛號函件執據，未提出載有原告簽章之郵政回執聯) ，難認兩造有合意終止系爭租約之意思表示，則系爭租約於 112年11月30日經原告合法終止前，契約效力尚為存續。　㈥承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第439條前段、第455條前段、第179條分別定有明文。本件被告至112年11月30日止共計積欠原告租金74萬9 ,960元，已如前述；又系爭租約於112年11月30日終止後，被告已無占有系爭房屋之正當權源，卻仍繼續占用，自屬侵害原告所有權，被告並因此受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，則原告依民法上開規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自系爭租約契約終止日止積欠租金共計74萬9,960元暨自112年12月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自112年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告每月當於租金之不當得利5萬元，均為有據，應予准許。　㈦另原告依系爭租約第16條約定，請求被告給付水、電費用等9 萬元部分，業據原告提出所述相符之被告手寫文件為證(見本院卷第137頁)，且為被告自承：兩造確有每月水費1,000 元、電費5,000元之約定，且被告自112年6月起即未再行繳付系爭房屋之租金、水費、電費等語(見本院卷第89頁、第2 10頁)，是原告依上開約定請求被告給付積欠之水、電費9萬元，即屬正當。　㈧至被告辯稱：系爭房屋內現有原告、訴外人三誼塑業有限公司堆置之太空包，且被告之配偶等人現因上情遭司法調查，倘於刑事偵查程序終結前，任意騰空系爭房屋，被告恐有湮滅或隱匿他人刑事被告案件證據之嫌等語，惟兩造間之租賃契約關係既已消滅，被告依法有騰空遷讓並返還系爭房屋與原告之義務，而就此義務之履行，被告本有按刑事、環境保護等法規之規定，依據法律規定之內容於合法範圍內履行之義務，附此敘明。四、綜上所述，原告依民法第962條、第440條、第455條、第179 條，以及系爭租約之規定，請求如主文第1項、第2項、第3 項所示，為有理由，應予准許。　五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第3 89條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第39 2條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　17　　日　　　　　　　　　南投簡易庭　法　官　陳怡伶　以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。　　　　　　　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪妍汝

2025-02-17

NTEV-112-投簡-572-20250217-1