損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第527號
原 告 蔡玉真
訴訟代理人 陳冠睿律師
陳鏡文
被 告 王張水仙
王宣婷
共 同
訴訟代理人 陳柏翰律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國113年12月31日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者,應得其同意,民事訴訟法第262條第1項
、第2項定有明文。查,原告起訴時聲明原聲明為:先位聲
明:被告王張水仙、王宣婷應連帶給付原告新臺幣(下同)3,
146萬2,501元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按
年息5%計算之利息。備位聲明:被告王張水仙應給付原告3
,146萬2,501元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,
按年息5%計算之利息(見本院卷一第11頁)。嗣於民國113年
10月29日具狀撤回備位聲明部分,並為被告於當日言詞辯論
期日收受該書狀後表示同意其撤回(見本院卷第307、309頁
),則備位之訴部分訴訟繫屬溯及消滅,本院僅就先位之訴
部分為裁判,先予敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張:㈠原告與被告王張水仙同為仁愛好樣社區之住戶
。於112年12月底,原告及其配偶陳鏡文向被告王張水仙表
示欲購買其所有同社區三房格局房屋之意願,被告王張水仙
遂表示其所有同社區50號13樓房屋之租約最先到期,然須待
其女兒即被告王宣婷於113年2月底返國後始可進行買賣房屋
洽談。嗣被告王張水仙突改口稱係門牌號碼新北市○○區○○路
0段00巷00號17樓之房屋(下稱系爭房屋,與其所在基地合稱
系爭不動產)最先到期,其後於113年3月8日至113年3月10日
間即與被告王宣婷(與被告王張水仙合稱被告)不斷向原告
及原告配偶以系爭房屋屋況良好、現承租人已承租4年多,
未曾表示系爭房屋需修繕、系爭不動產有多數潛在買家等事
由,勸誘購買系爭不動產,其間原告詢問可否先參觀系爭房
屋之屋況時,被告即諉稱承租人婉拒原告進入系爭房屋內確
認屋況。嗣經原告與原告配偶反覆思考討論後,於113年3月
11日向被告王宣婷提出購買系爭不動產之意願,而於113年3
月12日洽談過程中,原告及其配偶仍不斷詢問系爭房屋屋況
及擔心屋頂有無漏水問題,被告王宣婷遂提出系爭房屋租賃
契約中之屋況照片並再次強調系爭房屋屋況良好,無待修繕
之處,致原告誤信被告王宣婷所述為真,於113年3月15日以
總價3,110萬元與被告王張水仙簽立系爭不動產買賣契約書
。㈡系爭不動產完成所有權移轉登記後,於113年5月22日,
系爭房屋承租人通知原告配偶系爭房屋之熱水器須修繕,原
告配偶遂於隔日進入系爭房屋屋內,始知系爭房屋有牆壁裂
縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重
潮濕發霉痕跡等瑕疵,且經原告詢間承租人,才知道於113
年3月15日簽立系爭不動產買賣契約書約前,承租人完全沒
有收到被告告知賣屋資訊,更沒有收到原告提出看屋需求訊
息,顯見被告故意隱匿系爭房屋真實屋況甚明。㈢依承租人
於113年5月26日提供之資料可知,承租人就系爭房屋浴室天
花板有嚴重潮濕發霉痕跡部分,於111年3月即向被告提出相
關照片,被告當時表示是承租人使用不當造成,需由承租人
自行除霉後重新粉刷,顯見被告於2年前即已知悉此瑕疵存
在。另就牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整等瑕
疵部分,經承租人告知其於5年前即將該此情通知被告王張
水仙之仲介代理人,且牆壁裂縫部分有許多尚有7年前與建
商驗屋時標記貼紙。由上,足徵被告乃刻意隱瞞上開瑕疵之
買賣重要交易事項,並積極以承租人不願原告入內觀看系爭
房屋屋況,及「房屋狀況良好,沒有待修繕之處」之承諾詐
欺原告甚明。㈣原告業已於113年6月21日委請律師發函與被
告王張水仙,表明其以受被告詐欺為由,依民法第92條之規
定,撤銷113年3月15日之系爭不動產買賣之意思表示。又被
告施用詐術之行為,顯已侵害原告之意思自由權,亦屬民法
第184條第1項之侵權行為,原告並得依民法第184條第1項、
第185條規定請求被告連帶損害賠償責任。而原告因被告共
同詐欺行為,計受有以下損害:①系爭不動產買賣價金3,110
萬元;②代書費及交易過程應納稅捐:18萬7,612元;③交屋
支出之有益費用:即水電設備整修費用2萬4,000元;④申請
貸款費用及已支出貸款利息:15萬889元,以上共3,146萬2,
501元等語。其聲明為:被告連帶給付原告3,146萬2,501元
,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之
利息。並陳明願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告辯稱:㈠被告從未積極勸誘原告購買系爭不動產,實則
乃原告及其配偶主動聯絡被告王張水仙表達希望購買被告王
張水仙所有於仁愛好樣社區之不動產,其後原告及其配偶向
被告表示欲購買系爭不動產,而在溝通過程中,因系爭房
屋尚有第三人承租,因被告一開始即向原告及其配偶表示系
爭不動產上有租約,無法帶渠等至系爭房屋內觀看屋況,並
建議原告待113年8月31日租約到期時再來看房,且為使渠等
能簡單了解房型、格局,因此曾帶渠等至同社區46號8樓以
了解系爭房屋之房型、格局。而原告及其配偶觀看同房型、
格局之房屋後,於113年3月11日即向被告表示決定要購買系
爭不動產,嗣於113年3月15日簽署系爭不動產買賣契約時,
被告有再詢問原告及其配偶是否要等到9月再來看房並下決
定,惟原告及其配偶仍堅持即刻購買系爭不動產。而依雙方
通訊軟體對話紀錄顯示,從一開始的接觸至最後交易完成,
都是原告及其配偶不斷催促。而於簽約當日,因系爭不動產
買賣契約書附件三建物現況確認書項次4記載:「不知道有
無滲漏水之情形,因為目前租客使用中,未反應屋內有滲水
。若有滲漏水處,買賣雙方同意以現況交屋,買方自行修繕
」,故承辦系爭不動產所有權買賣移轉事宜之代書即再次向
原告確認是否在未確認系爭房屋屋況之情形下,仍要進行簽
約購買?原告及其配偶均告明確表示購買意願,原告配偶並
強調自己從事不動產產業,裝潢修繕等不成問題云云。綜上
,被告於系爭不動產交易洽談過程,已有告知原告尚未確認
系爭房屋屋況,請原告是否待承租人租期屆滿進入確認屋況
後再行決定,且被告未曾給予任何保證,顯與詐欺行為有別
。㈢原告所稱之瑕疵,其中浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡
部分,承租人曾於111年3月間透過仲介向被告王張水仙反應
上開問題,被告王張水仙於知悉後亦立刻委請房仲偕同水電
師傅進行修繕,此後承租人即未曾再有反應,被告當然認已
無問題;就牆壁裂縫、壁磚裂損部分,原告並未舉證上開裂
痕於出售時即已存在,且該等裂痕均得透過油漆方式修補,
要與物之瑕疵無涉;就平頂天花板凹凸不平整瑕疵部分,乃
建商交屋時之原樣,自不屬房屋之瑕疵。原告以其所稱之上
開瑕疵指責被告有消極隱匿之詐欺行為,亦非有理等語。其
聲明為:原告之訴駁回。並陳明如受不利決,願供擔保,請
准宣告免為假執行。
三、本院之判斷:
㈠按民法上之詐欺,必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意,
致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘
行為人欠缺主觀之詐欺故意,縱該他人或不免為錯誤之意思
表示仍與詐欺之法定要件不合,無容其依民法第92條第1項
規定撤銷意思表示之餘地(最高法院98年度台上字第171號
、87年度台上字第1195號判決意旨參照)。又詐欺行為不以
積極之欺罔行為為限,如法律上、契約上或交易上之習慣上
就某事項負有告知之義務,仍有消極的隱匿、掩飾事實之行
為,故意不為告知,得構成所稱之消極詐欺行為(最高法院
80年度台上字第2713號判決意旨參照)。復按被詐欺而為意
思表示者,依民法第92條第1項之規定,表意人固得撤銷其
意思表示,惟主張被詐欺而為表示之當事人,應就此項事實
負舉證之責任(最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照
)。
㈡原告於113年3月15日以總價3,110萬元向被告王張水仙買受系
爭不動產,其已付清買賣價金,被告王張水仙即將系爭不動
產所有權移轉完畢,並將系爭不動產交付原告等事實,有原
告所提系爭不動產買賣契約書其附件、交屋協議書暨收據等
影本(見本院卷一第61至79頁、第281頁)在卷可稽,兩造亦
不爭執,是此部分事實堪以認定。惟原告主張被告刻意隱匿
系爭房屋屋況有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平
整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵情形,並以系爭
房屋屋況良好,現承租人已承租4年多,未曾表示系爭房屋
需修繕,但承租人婉拒原告參觀屋況、系爭不動產有多數潛
在買家等說詞,積極勸誘購買系爭不動產,使原告陷於錯誤
,於未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產乙節,則為被告
所否認,依上開說明,原告自應就受有詐欺之事實負舉證證
明之責任。
⒈查,原告主張被告以系爭房屋屋況良好,現承租人已承租4年
多,未曾表示系爭房屋需修繕,但承租人婉拒原告參觀屋況
、系爭不動產有多數潛在買家等說詞向原告積極詐欺勸誘,
使原告陷於錯誤,於未確認系爭房屋屋況下而購買系爭不動
產乙情, 固以系爭不動產買賣契約書第9條記載:「本買賣
標的物目前沒有待修繕之處,房屋狀況良好」為據。惟觀諸
該條另記載:「建物現況確認書如附件三,甲方(即買方)
知悉此狀況,並願意受上開租賃契約及房屋的現況」,而附
件三項次4欄係記載:「不知道有無滲漏水之情形,因為目
前租客承租使用中,未反應屋內有滲水。若有滲漏水處,買
賣雙方同意:以現況交屋,買方自行修繕」(見本院卷一第
65、77頁),可知系爭不動產買賣契約書第9條之記載, 僅
係雙方合意在無法確認系爭房屋屋況下,以現況交屋,如系
爭房屋有滲漏水情形,由原告自行負責,是上開條款內容尚
不足證明被告有以原告所稱之上開說詞詐欺勸誘原告得在未
確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產。再依原告所提雙方間
之通訊軟體對話紀錄(見本院卷一第99至113頁),亦未見
被告於113年3月9日至14日之期間有積極向原告及其配偶勸
誘買受系爭不動產之情,復參酌被告所提該期間雙方間之通
訊軟體對話紀錄(見本院卷二第231至233頁),可知被告王
宣婷於113年3月9日告知原告配偶關於系爭房屋之承租人還
是要續約一事後,原告配偶仍要求與被告見面洽談,並於11
3年3月11日表示:「我們反覆思考討論,衡量利害關係,還
是想要跟您們買房,請問方便再跟您碰個面或通話嗎」,復
於同月13日主動要求被告提供系爭房屋租賃合約的照片,以
利其提供給銀行鑑價用,其後更主動羅列簽約時間,並表示
:「或任何您方便的時間都可以配合」,足徵原告應係自行
衡量後,認為可以在未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產
。
⒉再原告主張被告刻意隱瞞系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、
平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等
瑕疵之消極詐欺行為乙情,按所謂物之瑕疵係指存在於物之
缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物
應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且
不以物質上應具備者為限(最高法院73年臺上字第1173號判
例意旨參照)。經查,原告所指浴室天花板嚴重潮濕發霉痕
跡部分,原告並未舉證係系爭房屋滲漏水造成,是系爭房屋
之浴室天花板縱有所謂潮濕發霉痕跡,顯難認係系爭房屋之
瑕疵。另原告所指系爭房屋牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花
板凹凸不平整部分,原告未能舉證上開情形之存在,已致系
爭房屋之價值、效用、品質有所減損而構成瑕疵,自難以被
告未主動告知系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板
凹凸不平整之情形,遽認被告有隱瞞交易重要事項之消極詐
欺行為。
㈢綜上,原告主張被告積極施用詐術勸誘原告,並刻意隱瞞系
爭房屋瑕疵狀況,使原告陷於錯誤而購買系爭不動產,顯已
侵害原告之意思自由權,並致原告因此受有損害,依民法第
184條第1項、第185條規定請求被告連帶負損害賠償責任,
洵非有據。
四、從而,原告依民法第184條第1項前段、後段、第185條,請
求被告連帶賠償3,146萬2,501元及法定遲延利息,為無理由
,應予駁回。原告之訴既經駁回,其假執行之聲請即失所依
附,應併駁回之。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,經本院
審酌後,核於判決之結果無影響,爰不逐一論列,併此敘明
。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
民事第四庭 法 官 古秋菊
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 114 年 2 月 25 日
書記官 劉馥瑄
PCDV-113-重訴-527-20250225-1