分割共有物
臺灣雲林地方法院民事判決
113年度簡上字第54號
上 訴 人 陳立華(即林忠諺之承受訴訟人)
訴訟代理人 林舒婷律師
謝雨靜律師
林志騰律師
視同上訴人 劉文海
被 上訴人 楊業葳
上列當事人間請求分割共有物事件,上訴人對於民國113年5月3
日本院虎尾簡易庭112年度虎簡字第188號第一審判決提起上訴,
本院於民國113年10月9日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按以原物為分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配
者,得以金錢補償之,民法第824條第3項定有明文。法院如
採此分割方法,則原物分配及補償金錢已合併為分割方法之
一種,兩者有不可分割之關係。若當事人僅對命補償金錢之
判決提起上訴,關於原物分配部分,亦為上訴效力所及(最
高法院69年台上字第1848號判決意旨參照)。又分割共有物
之訴為形式形成之訴,法院得不受當事人聲明之拘束,逕依
公平原則以職權酌定一適當之分割方法為之,而法院所定分
割方法不論其內容為何,其性質均屬為單一且整體之判斷,
當事人於法院為分割共有物之判決後,若有不服而提起上訴
者,縱其實質上僅對判決中所定分割方法之一部為不服者,
亦因該不服部分無法與其他未經聲明不服部分割裂認定或先
後確定,而仍應視為當事人對該判決為全部不服。經查,原
審判決雖准許上訴人即原審被告林忠諺就坐落雲林縣○○鄉○○
○段000地號、面積2,527平方公尺土地(下稱系爭土地)分
割後由其單獨取得之請求,並命林忠諺應提出如附表二所示
之金額補償視同上訴人及被上訴人,其中系爭土地應分割由
林忠諺單獨取得之分割方法,固與林忠諺於原審之主張相同
(見原審卷第163頁),惟林忠諺於原審就補償標準未有所主
張或表示意見,原審判決該部分自無與林忠諺之請求相符可
言。又林忠諺於上訴後主張原審判決以日升不動產估價師事
務所之不動產估價報告書(下稱系爭估價報告)為其應補償
金額標準,實屬過鉅等語,堪認林忠諺確因原審就應補償金
額標準認定與其主張不同,而有要求除去不利益結果另行改
判之必要與實益(最高法院94年度台上字第2051號裁定參照
),即林忠諺仍有可能透過上訴使其獲有相較於原審判決更
有利之可能性,是林忠諺就本件上訴確有上訴利益。視同上
訴人劉文海辯稱原審判決就林忠諺分割取得系爭土地部分與
林忠諺之請求一致,林忠諺並無上訴利益,其上訴不合法等
語,尚非可採。
二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者,如共同
訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者,其效力及於全
體,此參民事訴訟法第56條第1項第1款即明。分割共有物之
訴為固有必要共同訴訟,其訴訟標的對於共同訴訟之各人必
須合一確定,而提起上訴從形式上觀之,係有利於其他同造
共同訴訟人之行為,是上訴人中之數人提起上訴,依前揭規
定,其效力及於同造之其他當事人。本件原審判決後,林忠
諺提起上訴,其效力及於同造之共有人劉文海,爰併列為視
同上訴人。
三、再按受託人之信託任務終了者,訴訟程序在新受託人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止;第168條
至第172條及前條所定之承受訴訟人,於得為承受時,應即
為承受之聲明,民事訴訟法第171條、第175條第1項分別定
有明文。查林忠諺於訴訟繫屬中之民國113年7月10日就系爭
土地終止與上訴人間之信託契約,將受託管理之應有部分回
復登記予上訴人,此有系爭土地登記第一類謄本、地籍異動
索引在卷可稽(見本院卷第75-79頁),復經本院於113年7月
30日裁定命上訴人為承受訴訟人,續行本件訴訟(見本院卷
第95頁),是依前揭規定,由上訴人承受林忠諺之地位續行
本件訴訟。
貳、實體事項:
一、被上訴人即原審原告起訴主張:
㈠系爭土地為兩造所共有,共有人應有部分如附表一所示,兩
造就系爭土地並無不分割之約定,依法令或其使用目的亦無
不能分割之情形,因兩造無法達成分割協議,為消滅共有關
係,促進系爭土地之經濟效用,爰依民法第823條、第824條
等規定訴請裁判分割。又系爭土地為特定農業區之農牧用地
,屬農業發展條例(下稱農發條例)規定之耕地,其分割應
受農發條例第16條規定之限制,若採原物分割分配予全體共
有人,則各共有人所得面積甚小而難以利用,既減損系爭土
地共有人之利益,亦無益於土地整體經濟價值,且違反上開
農發條例之規定。因林忠諺表示願取得系爭土地之全部,並
以金錢補償其餘共有人,故請求將系爭土地分歸林忠諺單獨
取得,並按系爭估價報告之補償標準互相找補如附表二所示
之金額。並聲明:兩造共有系爭土地分歸林忠諺取得,並由
林忠諺按附表二所示之價金補償共有人。
㈡上訴補充陳述:
依最高法院87年度台上字第2041號、80年度台上字第237號
判決見解,分割共有物所謂金錢補償,係指原物依市場交易
價格予以補償而言,上訴人自承系爭估價報告所載每坪6,56
0元與實價登錄每坪6,398元差距甚微,可見系爭估價報告當
然可作為原物市場交易之價格,原審判決以系爭估價報告為
補償標準並無違誤。又林忠諺於原審確實想取得系爭土地,
更對估價金額始終無異議,卻於第一審判決後更異其詞稱補
償價格過高等語,被上訴人不能認同。再者,依上開最高法
院判決見解,原審判決以與市價相當之金錢補償,於情理法
均無違誤,上訴人之上訴自非有理。
二、上訴人即原審被告則以:
㈠上訴人(即林忠諺之承受訴訟人):
⒈林忠諺於原審主張:
林忠諺未於言詞辯論期日到場,惟曾以書狀表示:系爭土地
為農發條例所規定之耕地,若以原物分割方式將系爭土地原
物分配於兩造,兩造可分得之面積均未達0.25公頃,顯不利
於農地利用及經濟價值,有違農發條例第16條第1項前段規
定。為防止耕地細分,請求將系爭土地分配予林忠諺單獨所
有,並由林忠諺按鑑價結果補償其他共有人,若鈞院認由林
忠諺單獨取得系爭土地之方案不可採,亦同意以變價分割之
方式進行分割。
⒉上訴補充陳述:
⑴原審認將系爭土地分歸林忠諺所有,並依系爭估價報告由林
忠諺提出如附表二之補償金額予其他共有人,然觀之内政部
不動產交易實價查詢服務網資料查詢(下稱實價登錄資料)
,與系爭土地鄰近之雲林縣二崙鄉惠來厝段1035、1292-1、
1011-1、1172、964-3、964-4地號等6筆土地之交易價格分
別為新臺幣(下同)4,500,000元、10,370,000元、6,000,0
00元、7,580,000元、4,840,000元、4,840,000元,對照各
筆土地面積坪數分別為742.94坪、1120.76坪、1135.58坪、
1417.21坪、771.38坪、771.38坪,依此計算上開土地之交
易單價約為每坪6,398元【計算式:(4,500,000元+10,370,
000元+6,000,000元+7,580,000元+4,840,000元+4,840,00元
)÷(742.94坪+1120.76坪+1135.58坪+1417.21坪+771.38坪)
=6,398元】,看似與系爭估價報告所載每坪6,560元差距甚
微。但細繹實價登錄資料是整筆土地之交易價格,而系爭估
價報告乃係以共有人之應有部分面積計算上訴人應補償金額
,因整筆土地之利用價值高於持分之利用價值,衡諸一般不
動產交易常情,單純購買持分之交易價格必定較整筆不動產
之單價為低,原審判決以系爭估價報告為上訴人應補償金額
標準,實屬過鉅,自不得以系爭估價報告作為補償之依據。
⑵上訴人係依信託關係將系爭土地權利信託予林忠諺,但林忠
諺於原審鑑價前後並未特別表示反對意見,此舉違反信託任
務,上訴人已解除信託委任,塗銷信託登記,且林忠諺在原
審有提出變價分割方式,若依系爭估價報告所示之金額補償
,上訴人之經濟能力恐無法負擔。
⑶上訴聲明:原判決廢棄。兩造共有系爭土地應予變價分割,
所得價金由兩造按應有部分比例分配。
㈡視同上訴人:
⒈視同上訴人於原審主張:
同意將系爭土地分歸林忠諺單獨取得,並依系爭估價報告標
準受補償。
⒉上訴補充陳述:
原審係依林忠諺於原審之請求而為判決,上訴人應無上訴利
益而不得上訴。被上訴人已於原審依法定程序聲明證據,表
明待證事實,請求專業估價師鑑估本件應補償金額為何,系
爭估價報告到院後,原審亦通知兩造閱卷,就補償金額表示
意見,之後言詞辯論庭期,林忠諺未到庭,依民事訴訟法第
280條規定,就被上訴人主張應依系爭估價報告補償之事實
,林忠諺已經自認至為明確,上訴人再於上訴程序予以爭執
,有違審級制度精神,亦增加法院額外負擔,上訴人之上訴
自非有理。
三、原審斟酌兩造主張及攻擊防禦方法之結果,判決:㈠系爭土
地應分割由林忠諺單獨取得。㈡林忠諺應提出如附表二所示
之金額補償視同上訴人及被上訴人。㈢訴訟費用由兩造依附
表一所示之比例負擔。上訴人提起上訴,上訴聲明如前所述
。視同上訴人及被上訴人聲明:如主文第一項所示。
四、本院之判斷:
㈠按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限;共有物之分割,依共有人協議之方法為之;分割之
方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有
人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命以原物分配
於各共有人;原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金
分配於各共有人,民法第823條第1項、第824條第1項、第2
項第1款前段、第2款前段分別定有明文。查被上訴人主張系
爭土地為兩造所共有,應有部分比例如附表一所示,又共有
人就系爭土地並無不分割之約定,依法令或其使用目的亦無
不能分割等情形,已據其提出系爭土地之所有權狀、土地登
記第三類謄本、現場照片、地籍異動索引、系爭土地所有權
部資料等為憑(見原審卷第11-14、65-71、111-115、125頁)
,並有系爭土地之查詢資料等在卷可參(見原審卷第23-25
、83、121頁,本院卷第117頁),復為兩造所不爭執,此部
分事實堪可認定。而被上訴人與視同上訴人、林忠諺於原審
均同意系爭土地全部分歸由林忠諺單獨取得,並由林忠諺以
金錢補償其他共有人,雖經原審法院囑請日升不動產估價師
事務所就兩造間依上開方案分配後,林忠諺應補償被上訴人
、視同上訴人之金額為鑑定,此有系爭估價報告可憑(系爭
估價報告置於卷外),惟林忠諺經原審法院通知均未到庭,
顯然兩造無法就補償金額達成合意,可認本件無法以協議方
式達成分割,則被上訴人訴請裁判分割系爭土地,即屬有據
,應予准許。
㈡按共有人因共有物分割之方法不能協議決定,而提起分割共
有物之訴,應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全
體共有人之利益、經濟效用等因素,秉持公平原則,而為適
當之分配。經查:
⒈本件經原審會同兩造及地政事務所測量人員至現場履勘結果
,系爭土地大致呈南北走向之長方形,南北長約144公尺、
東西寬約17公尺,南北兩側均有水利用地之灌溉溝渠,聯外
產業道路約6公尺寬,目前東側半部由訴外人田志順耕作使
用等情,有勘驗筆錄、國土測繪中心圖資服務雲資料、現場
照片附卷可參(見原審卷第89-96頁)。
⒉復按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者,不得分
割,但有農發條例第16條第1項第1款至第7款之情形者,不
在此限,農發條例第16條第1項定有明文。經查,系爭土地
為特定農業區之農牧用地,有系爭土地登記第一類謄本及查
詢資料在卷可稽(見原審卷第23頁、本院卷第75頁),屬農
發條例第3條第11款所規定之耕地,是其分割之最小面積及
筆數,自應符合農發條例之規定。原審前於112年7月31日函
詢雲林縣西螺地政事務所系爭土地得否請求分割、有無筆數
之限制等情,經該事務所於112年8月7日以雲西地二字第112
0003031號函覆稱:系爭土地不符農業發展條例第16條第1項
第3款之規定,不得辦理分割等語(見原審卷第33-34頁),
而該函所指不得辦理分割應是指不得辦理原物分割分配予各
共有人之意,至於將系爭土地全部分歸予共有人之一人取得
,既未有耕地細分之情形,並不違反農發條例第16條立法意
旨,當不在該條所規定限制分割之範圍(最高法院80年台上
字第237號判決意旨參照)。關於系爭土地之分割方法,林
忠諺於原審表明願取得系爭土地全部,並以金錢補償視同上
訴人及被上訴人等語,視同上訴人及被上訴人就此亦為相同
主張。倘若系爭土地全部分歸林忠諺取得,視同上訴人及被
上訴人未受土地分配,依前開說明,林忠諺應以金錢補償之
,始符公平。原審就林忠諺應補償視同上訴人及被上訴人之
金錢若干為適當乙節,囑託日升不動產估價師事務所鑑定,
經該事務所領有不動產估價師證書之專業人員,於113年3月
12日至現場勘查及調取相關資料後,針對系爭土地進行一般
因素(含國內政策及經濟情勢分析)、不動產市場概況、區
域因素(含區域環境現況及都市發展、交通及地理位置概況
、近鄰地區土地利用情形、近鄰地區建物利用情況、近鄰地
區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、區域環境內
之重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢)、個別因素(含
土地個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、土地利
用情況、公共設施便利性),及系爭土地依最有效使用情況
等進行分析,採用比較法為估價方法,選取鄰近系爭土地之
其他4筆土地為比較標的(即同段1035地號土地、雲林縣○○鄉
○○段00○0000○000地號土地),以勘估標的價格日期為基礎,
將比較標的依據情況因素、價格日期因素、區域因素及個別
因素,調整參考百分比,最後決定勘估標的之土地單價為每
坪6,560元,計算系爭土地總價為5,014,579元。本院審酌系
爭估價報告就鑑定分析過程詳細說明,其內容及結果,符合
不動產估價之相關法律規定及公平合理性,應為合理可採。
是以,由上訴人依附表二所示金錢補償視同上訴人及被上訴
人,應符合事理之公平。
⒊上訴人雖主張其將系爭土地權利信託予林忠諺,林忠諺違反
信託任務,上訴人已解除信託委任,塗銷信託登記;與系爭
土地鄰近之同段1035、1292-1、1011-1、1172、964-3、964
-4地號等6筆土地之平均交易價格為每坪6,398元,但實價登
錄資料是整筆土地之交易價格,而系爭估價報告乃係以共有
人之應有部分面積計算上訴人應補償金額,因整筆土地之利
用價值高於持分之利用價值,衡諸一般不動產交易常情,單
純購買持分之交易價格必定較整筆不動產之單價為低,系爭
估價報告以系爭土地單價為每坪6,560元,估價金額顯然過
鉅等語,並提出系爭土地登記第一類謄本、地籍異動索引及
實價登錄資料為憑(見本院卷第39-43、75-79頁)。惟按比較
法估價之程序如下:一、蒐集並查證比較標的相關資料。二
、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較
標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘
估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異,並求取
其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決
定勘估標的之比較價格。前項第五款所稱之試算價格,指以
比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及
個別因素調整後所獲得之價格,不動產估價技術規則第21條
定有明文。觀之上訴人提出之實價登錄資料,雲林縣二崙鄉
惠來厝段1035、1292-1、1011-1、1172、964-3、964-4地號
等6筆土地之交易價格分別為4,500,000元、10,370,000元、
6,000,000元、7,580,000元、4,840,000元、4,840,000元,
對照各筆土地面積坪數分別為742.94坪、1120.76坪、1135.
58坪、1417.21坪、771.38坪、771.38坪,依此計算上開土
地之交易單價約為每坪6,398元【計算式:(4,500,000元+10
,370,000元+6,000,000元+7,580,000元+4,840,000元+4,840
,000元)÷(742.94坪+1120.76坪+1135.58坪+1417.21坪+771.
38坪+771.38坪)=6,398元】,與系爭估價報告之勘估結論每
坪6,560元相較,價格上並無過大差距。又實價登錄資料固
可作為不動產估價之參考資料,然該交易價格係為買賣雙方
就買賣價金所為之合意,是否已有考量如系爭估價報告所審
酌一般因素、區域因素及個別因素等一切影響土地價格原因
,不無可疑。不動產個別情況有諸多差異,仍須綜合參考土
地產權型態(單獨所有、共有、有無他項權利設定等)、有
無建物坐落、所在區域、周邊交通、經濟商業活動等一般因
素、市場現況而為評估,不能僅以實價登錄交易網之單價高
低作為衡量標準,上訴人執此抗辯鑑定價格不合理,難謂可
取。至林忠諺是否違反信託任務及其責任,乃其與上訴人間
內部關係,並不影響本院上開就系爭估價報告之證據評價及
認定。基上,系爭估價報告係經整體考量後所為之結果,鑑
估過程中各項影響價格之因素眾多,並非單一因素即可影響
整體地價,日升不動產估價師事務所估價師業已綜合考量各
項因素,鑑估價格亦在當地合理之價格區間內,其就各項因
素調整率亦符合不動產估價技術規則且無錯誤,是本院認系
爭估價報告所載補償金額,應屬公允之參考價格,自可採認
。
五、綜上所述,本件上訴人以系爭估價報告之估價金額過高,請
求廢棄原審判決,主張兩造共有之系爭土地應改採變價分割
,為不可採。原審判決將系爭土地分歸林忠諺單獨取得,且
兩造應相互補償之金額如附表二所示,核屬適當,並無違誤
。上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應
予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據,
經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決結果,爰不予逐一
論列,附此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條、第85條第3項,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 吳福森
法 官 林珈文
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日
書記官 陳宛榆
附表一:
編號 共有人 應有部分 1 劉文海 40000分之15435 2 楊業葳 40000分之5145 3 陳立華(即林忠彥之承受訴訟人) 10000分之4855
附表二:
編 號 \_ 應補償人 \_ 受補償人 \ 陳立華(即林忠彥之承受訴訟人) 1 劉文海 1,935,001元 2 楊業葳 645,000元 合計 2,580,001元
ULDV-113-簡上-54-20241030-2