返還土地等
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第194號
原 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 蔡文健律師
複代理人 黃信豪律師
王又真律師
訴訟代理人 楊家瑋律師
被 告 石君聖
訴訟代理人 王翊瑋律師
上列當事人間請求返還土地等事件,本院於民國114年2月11日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖及
附表所示之地上物拆除,將占用面積合計2,147平方公尺之
土地騰空返還原告。
二、被告應自民國113年7月1日起至返還前項所示土地之日止,
按年給付原告依前項占用土地面積乘以當年度申報地價年息
百分之五計算之金額(未滿一年者按實際占用日數依比例計
算之)。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張:高雄市○○區○○段○○段0000地號土地(面積5,394
平方公尺,下稱系爭土地)為原告管理之國有土地,被告向
原告承租系爭土地其中3,328平方公尺作耕作使用,兩造並
簽立國有耕地放租租賃契約書,嗣換約續租,原定租期自民
國109年1月1日起至118年12月31日止(下稱系爭租約),詎
被告違反系爭租約第4條第2項第6款、第6項、第7項第1款、
第5條第3項約定僅供自任耕作種植農作物之用,而於系爭土
地上鋪設、搭建門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○00號房屋
(下稱系爭房屋)、鐵皮鐵架造平房、鐵皮鐵架棚(泡茶區
、釣蝦場)、儲水塔、水泥地(停車場、泡茶區)、RC造擋
土牆、地磚、電動鐵門並種植香蕉、芒果等樹木,用以便利
經營石家莊休閒會館(登記商號「石家莊競技休閒館」)營
利使用,經原告通知限期改善未果,乃於112年4月26日通知
被告終止系爭租約,經被告於同年5月2日收受送達。系爭租
約既經終止,惟其上仍留有如附圖及附表所示之建物、廁所
、鋼造樓梯、棚架、水槽、鐵門及圍籬等地上物(下合稱系
爭地上物),被告占用系爭土地既無合法權源,原告自得本
於所有權人之地位,請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土
地。又被告無權占有系爭土地,屬無法律上原因受有使用系
爭土地之利益,致原告受有無法使用系爭土地之損害,且被
告占用土地作為房屋及基地而非作耕地使用,應依國有非公
用不動產租賃作業程序第55點1項第1款、國有非公用不動產
被占用處理要點第7點、國有非公用不動產使用補償金計收
基準表項次一之規定,以占用面積乘以申報地價年息5%計算
相當於租金之不當得利。因申報地價每年度均略有漲跌,無
法於起訴前即特定請求之金額,而被告已繳納計算至113年6
月30日之使用補償金,爰請求被告自113年7月1日起至拆除
系爭地上物騰空返還系爭土地之日止,每年按占用面積乘以
當年度申報地價年息5%計算之金額(未滿一年者按實際佔用
日數依比例計算之)給付於原告。為此,爰依系爭租約第4條
第2項、第21項、第5條第3項約定及民法第767條第1項前段
、中段、第179條等規定,提起本件訴訟,其中就騰空返還
系爭土地部分依所有物返還請求權或系爭租約約定擇一為有
利判決等語。並聲明:如主文所示。
二、被告則以:被告雖違約使用系爭土地,惟已自行拆除大部分
非屬農業使用之建物或設施,僅餘供居住及農用設施,違約
情節非重,且原告未給予合理期間進行改善即終止租約,侵
害被告之信賴,又被告委託台南市土木技師公會出具鑑定意
見就安全性評估結果認基於安全考量建議維持目前現狀,原
告亦不請求拆除擋土牆,系爭地上物有維護土地之用,拆除
系爭地上物對環境影響甚鉅,原告終止租約所保護之契約利
益顯小於拆除所生損害,違反行政程序法第7條第3款、第8
條及民法第148條規定,其終止系爭租約應為無效,則其請
求被告騰空返還土地及給付相當於租金不當得利,均無理由
。又原告主張依國有非公用不動產被占用處理要點第7點第1
項及附表為計算基準,惟該要點為對內發生效力之行政規則
,效力不及於被告,且系爭土地為農牧用地而非建築用地,
應依國有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第3款規定
,以地方政府公告當期正產物甘薯單價乘以單位面積正產物
收穫量乘以占用面積乘以年息千分之250計算。再系爭地上
物其中附圖編號3634⑴之涼亭基座為原有山石,非被告施設
,其餘地上物均為被告所設置,部分便利經營石家莊休閒農
場使用,部分農作使用,無拆除必要等語置辯。並聲明:原
告之訴駁回。
三、兩造不爭之事項:
㈠系爭土地為原告管理之國有地,自89年8月1日起以其中面積3
,328平方公尺出租於被告作為耕作使用,嗣經換約續租,原
定租期自109年1月1日起至118年12月31日止。
㈡高雄市政府警察局岡山分局(下稱岡山分局)於112年1月5日
以高市警岡分行字第11270025200號函向原告舉報系爭土地
涉嫌違規使用國有財產地為營業使用,經原告於同年2月13
日派員勘查結果,發現系爭土地係作系爭房屋、鐵皮鐵架造
平房、鐵皮鐵架棚(泡茶區、釣蝦場)、儲水塔、水泥地(
停車場、泡茶區)、RC磚造擋土牆、水泥石頭造擋土牆、種
植芒果、香蕉及樹木等使用,違反系爭租約第4條2項第1款
第6目、第6項、第7項第1款、第5條第3項約定。
㈢原告於112年3月15日以台財產南租字第11260005340號函通知
被告於同年4月21日前改正恢復系爭租約約定用途使用,逾
期將終止租約,嗣於同年4月26日以台財產南租字第1126000
8500號函以被告逾期未補正,且認被告未自任耕作及違反租
約約定,通知自即日起終止租約,被告於同年5月2日收受送
達。
㈣原告委請律師以112年6月7日暘國財字第11206070001號函通
知被告儘速清除地上物返還土地,被告於翌日即同年月8日
收受送達。
㈤被告於112年7月4日向原告提出陳情書,表示願配合原告改善
本案耕地使用情形,惟因疫情解封僱工不易,無法於112 年
7月7日前騰空拆除,請求原告給予緩衝時間,並願先拆除費
用較低之鐵皮鐵棚架、水泥地以利完成改善作業。
㈥原告於112年7月12日以台財產南租字第11200129640號函同意
展延拆除期限至同年8月26日止。嗣於112年9月5日以台財產
南租字第11260018590號函促請被告於同年9月15日前檢附地
上物已拆除之現況照片,否則即訴請返還租賃物。原告嗣於
112年12月7日提起本件訴訟。
㈦被告於112年7月25日委請台南市土木技師公會鑑定拆除系爭
地上物之安全疑慮,經該會所屬會員土木技師於同年8月6日
出具鑑定報告書,認「本案地上物之建物、RC擋土牆及水泥
地坪所處位置坡度甚大,打除恐因擾動對現有已穩定之土層
造成滑坡現象,基於安全考量建議維持目前現狀較為適當。
」(下稱系爭鑑定報告)
㈧系爭土地上有如附圖所示之系爭地上物,除其中編號3634⑴之
水泥基座被告否認係其施設外,其餘均為被告所設置,部分
係便利農作使用,部分係便利經營石家莊休閒農場使用。
㈨原告於112年4月26日發函通知被告終止系爭租約後,係依國
有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第1款、國有非公
用不動產被占用處理要點第7點、國有非公用不動產使用補
償金計收基準表項次一規定,以系爭土地被占用面積乘以申
報地價年息5%計算使用補償金,被告均依原告通知繳納計算
至113年6月30日之使用補償金而無異議。
四、兩造爭執之事項:
㈠原告終止系爭租約,是否違反行政程序法第7條第3款比例原
則、同法第8條、民法第148條誠信原則而無效?
㈡原告依民法第767條第1項前段、中段及系爭租約第4條第2項
、第21項、第5條第3項之約定,擇一請求被告拆除系爭地上
物,將占用之土地返還原告,有無理由?被告抗辯附圖所示
編號3634⑴涼亭下方基座非其施設,有無理由?
㈢原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利,有
無理由?如有理由,數額以若干為當?
五、本院之判斷:
㈠原告終止系爭租約,為合法有效:
⒈觀諸系爭租約第5條第3項約定:「承租土地,承租人確係自
任耕作,種植農作物使用,無擅自變更使用情事,如有虛偽
不實,願負法律責任,並承認租約無效,交還土地,絕無異
議。」、第4條第6項約定:「租賃耕地,租人應自任耕作種
植農作物(或畜牧)之用。」、同條第7項第1款約定:「承
租人對租賃耕地使用限制如下:1.不得作違背法令規定或約
定用途之使用。」、同條第20項第1款第7目約定:「不適用
耕地三七五減租條例之耕地租約,有下列情形之一者,放租
機關得終止租約,承租人不得向放租機關要求任何補償:7.
承租人違背本租約約定時。」(審訴卷第23至24頁)。是依
系爭租約約定,系爭土地限由被告自任耕作,種植農作物使
用,如承租人以承租之土地建築房屋或供其他非屬耕作之用
者,即認違反系爭租約之約定,出租人自得依上開規定終止
租約。
⒉查被告自89年8月1日起向原告承租系爭土地其中3,328平方公
尺作為耕作使用,嗣經換約續租,原約定租期自109年1月1
日起至118年12月31日止等情,為兩造所不爭執,而被告於
承租期間起造系爭房屋,自98年5月起課房屋稅,且於111年
8月2日以系爭房屋登記為「石家莊競技休閒館」所在地,自
同年12月26日起以「石家莊休閒會館」對外營業,登記營業
項目包括飲料店業、休閒活動場館業、競技及休閒運動場館
業等項,嗣經員警於112年1月2日稽查結果,會館營業項目
有德州撲克3桌、麻將桌1桌、釣蝦池2小池、卡拉OK包廂1間
,營業時間長達24小時等情,有高雄市稅捐稽徵處岡山分處
112年12月26日高市稽岡房字第1128573309號函暨所附房屋
税籍證明書及平面圖、岡山分局隨函檢送其所屬嘉興派出所
陳報單、商業登記抄本及現場照片在卷可參(審訴卷第129
至133頁;訴字卷第259至271頁),並有原告提出之拍攝日
期112年2月13日及同年10月6日之勘查照片附卷可佐(審訴
卷第31至39、65至77頁),另依被告提出其自行拆除非屬農
業使用之建物及設施前、後照片(審訴卷第199至202頁),
亦明顯可見被告就系爭土地有未自任耕作之情形,依系爭租
約約定,原告自得對被告終止系爭租約。又原告於112年4月
26日發函以被告違反自任耕作約定及租約約定為由通知被告
終止系爭租約,並請被告於同年5月26日前騰空返還非農林
作物回復土地原狀後,通知原告辦理點交返還租賃物等語,
該函於同年5月2日送達被告,有前揭函文在卷可稽(審訴卷
第47至49頁),且為兩造所不爭執,則系爭租約已於112年5
月2日合法終止,應堪認定。
⒊被告雖抗辯原告終止系爭租約違反行政程序法第8條、民法第
148條信賴保護原則、誠實信用原則。惟所謂誠實信用之原
則,係在具體的權利義務之關係,依正義公平之方法,確定
並實現權利之內容,避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己
,自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據,並應考察權
利義務之社會上作用,於具體事實妥善運用之方法(最高法
院86年度台再字第64號判決意旨參照)。被告違反系爭租約
約定之使用用途,未作農業使用系爭土地,前經原告通知改
善,被告僅拆除部分地上物,未將系爭土地上非屬農業使用
之地上物拆除,則原告發函終止系爭租約,請求被告返還系
爭土地,自無違反誠信原則。另按信賴保護原則所應保護者
乃合於契約約定之利益,被告既持續違約使用系爭土地,且
原告從未同意其於系爭土地上興建非供農作使用之地上物,
就被告之違約行為,自無加以保護之必要。被告固辯以原告
未給予合理改善期間,然原告於終止租約前,曾於112年3月
15日通知被告於同年4月21日前改善,因未獲被告回應願恢
復原狀但要求原告展期等情,原告始於同年4月26日通知被
告終止系爭租約,並限期於同年5月26日前騰空返還系爭土
地,被告迄至原告委請律師於112年6月7日致函被告回復原
狀後,始於同年7月4日以陳情書表示願配合辦理,原告即於
同年月12日通知被告同意展延至同年8月26日,然拆除期限
屆至,仍未見被告自動陳報履行情形,有陳情書及相關函文
在卷可佐(審訴卷第187至191頁),衡以系爭地上物為簡易
之鐵皮造、鋼造等物,應無不能於期限內回復原狀,以維持
系爭租約效力之情,況原告自112年12月7日提起本件訴訟後
,迄至本院言詞辯論終結已歷時一年餘,亦未見被告自動履
行意願,原告主張系爭租約遭原告終止,係被告怠於於期限
內向原告回應同意自行拆除系爭地上物、請求展延期限所致
,應非無據,原告行使權利當無違反誠信原則,堪以認定。
⒋被告復執系爭鑑定報告結論,以原告終止租約所欲保護之契
約抽象利益顯然小於拆除系爭地上物所造成國有土地環境之
實際損害,認原告終止系爭租約有違比例原則。查系爭鑑定
報告固認系爭土地上建物、RC擋土牆及水泥地坪所處位置坡
度甚大,打除恐因擾動對現有已穩定之土層造成滑坡現象,
基於安全考量建議維持現狀等語(審訴卷第155至173頁),
然該鑑定報告係被告單方申請,經被告單方陳述意見而作成
,未經原告或高雄市政府相關權責機關會同並表示意見,已
難憑採。又系爭土地經兩造、高雄市政府地政局、農業局、
岡山區公所派員於112年7月18日共同到場勘查,經地政局認
定系爭土地之使用現況違反區域計畫法,依法應變更使用或
拆除地上物回復原狀,並促請原告善盡督促責任,亦據原告
提出高雄市政府地政局112年8月2日高市地政用字第1123282
0200號函在卷為憑(審訴卷第193至194頁),被告上開所辯
,自無足採。
㈡原告依民法第767條第1項前段及中段,請求被告拆除系爭地
上物,將土地騰空返還原告,為有理由:
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;
對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項前
段、中段定有明文。查系爭租約終止後,被告僅拆除部分設
施,尚留有如附圖及附表所示之系爭地上物,此經本院於11
3年5月31日會同兩造履勘現場無誤,有勘驗筆錄、現況略圖
、現場照片及經本院囑託地政人員測繪現況,製有如附圖所
示之測量成果圖在卷可稽(訴字卷第121至139、159頁),
堪信為真實。又系爭地上物為被告所興建、設置,被告亦不
爭執部分係便利農作、部分係便利經營石家莊休閒農場使用
,惟系爭租約既已於112年5月2日經原告合法終止,被告迄
今仍以系爭地上物占有系爭土地即無法律上之正當權源,是
原告依據民法第767條第1項前段、中段規定,請求被告拆除
系爭地上物並騰空返還系爭土地,即屬有據。被告雖抗辯如
附圖所示編號3634⑴位於基座上方之涼亭為其所搭蓋,然涼
亭下方之基座為既有山石而非其所有,自不負拆除該地上物
之義務。然觀諸該基座外觀平整,砌有水泥石磚,有照片存
卷可佐(訴字卷第138頁),顯非天然石材而為人造建物,
佐以系爭鑑定報告所附被告委託台南市土木技師公會勘查之
地上物亦包括該座涼亭在內(審訴卷第173頁),應認該涼
亭(含基座)確為被告所施設,應由被告負拆除該地上物以
回復原狀之義務。
㈢原告請求被告給付自113年7月1日起至拆除系爭地上物返還系
爭土地之日止,每年依占用面積乘以當年度申報地價年息乘
以5%計算相當於租金之不當得利,為有理由:
⒈按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利
益。民法第179條定有明文。又占有他人之物,因影響他人
對該物之使用收益,自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占
有人因對占有物有事實上之管領力,故占有本身於法律上縱
不認為係權利,然亦可被認為係一種利益,故占有人因占有
他人之物,當然可認為其已獲取占有之利益,至於占有人實
際上從事何用途,則均非所問。又依不當得利之法則請求返
還不當得利,以無法律上之原因而受利益,致他人受有損害
為其條件,故其得請求返還之範圍,應以對方所受之利益為
度,非以請求人所受損害若干為準(最高法院61年台上字第
1695號判決要旨參照)。是請求無權占有人返還占有土地所
得之利益,應以無權占有人可能獲得相當於租金之數額為計
算標準。經查,被告無合法權源以系爭地上物占用系爭土地
,係屬無法律上原因受有使用土地之利益,致原告受有損害
,又依其利益之性質(即占有土地之利益)不能返還,依前
揭說明,原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於
租金之不當得利,自屬有據。
⒉經查,被告占有使用之土地,坐落於高雄市岡山區,使用分
區為山坡地保育區,使用地類別為農牧用地,有土地登記公
務用謄本在卷可稽(審訴卷第123頁),而系爭土地鄰近種
植林木,位處偏遠,交通不便,生活機能不佳,固經本院勘
驗現場明確(訴字卷第123頁),然被告利用系爭土地地勢
、地貌,自111年12月26日起違法經營休閒會館營利使用,
經原告合法終止系爭租約後,仍以系爭地上物占用系爭土地
,本院斟酌系爭土地地理位置、生活機能、工商業繁榮程度
、經濟價值、使用狀況等一切情狀,認原告請求按當年度申
報地價年息5%計算相當於租金之不當得利,尚屬適當。被告
固抗辯系爭土地屬農作地,應依國有非公用不動產租賃作業
程序第55點第1項第3款「出租不動產之租金,除另有規定外
,依下列計算方式計收:㈢農作地(含原林乙地)、畜牧地
、養地及養殖地:年租金為地方政府公告當期正產物單價乘
以租約約定之正產物收穫總量乘以千分之二百五十。」辦理
,然兩造間之系爭租約既已合法終止,原告依國有非公用不
動產被占用處理要點第7點規定,占用期間使用補償金,按
占用情形依附表基準表向實際占用人追收,該附表項次一規
定占用情形為房地或基地者,計收基準為土地每年以當期土
地申報地價總額乘以5%(訴字卷第115至117頁),適與本院
斟酌上情所認定被告應返還之不當得利範圍相同。倘認原告
僅得對違約使用之承租人收取與原租金相同之數額,無異使
承租人心存僥倖,一方面獲取較高價值之使用利益,他方面
僅須支付耕地使用之對價,助長承租人於承租耕地後,違法
將土地作建物基地使用之違約行為,實無足取。被告另援引
最高法院107年度台上字第811號判決意旨,以不當得利返還
範圍僅能以受損人所受損害作為計算利益之範圍,以免受損
人反而因此獲得不當之利益,轉失不當得利制度維護衡平之
旨意為其論據。然上開判決事涉得否逕以土地轉售價作為不
當得利返還範圍,與本件基礎事實不同,尚難比附援引,況
原告於系爭租約終止後,亦非按原耕地租金標準計收,而係
依土地申報地價年息5%計收使用補償金,被告均無異議而繳
納計算至113年6月30日之使用補償金,為兩造所不爭執,被
告上開所辯,要無足採。從而,原告請求被告自113年7月1
日起至拆除系爭地上物並返還系爭土地之日止,按年給付原
告依占用面積2,147平方公尺按當年度申報地價年息5%計算
之不當得利(未滿一年按實際占用日數比例計算),亦屬有
據。
六、綜上所述,原告依所有物返還請求權之法律關係,請求被告
將系爭土地上如附圖及附表所示之系爭地上物拆除,將占用
面積合計2,147平方公尺之土地騰空返還原告;另依不當得
利之法律關係,請求被告自113年7月1日起至拆除系爭地上
物並返還系爭土地之日止,按年給付原告依占用面積按當年
度申報地價年息5%計算之不當得利(未滿一年按實際占用日
數比例計算),為有理由,應予准許。原告雖另主張依系爭
租約第4條第2項、第21項、第5條第3項約定,就騰空返還占
用土地部分請求本院擇一有利於原告者為判決,惟本院既已
依所有物返還請求權之法律關係就原告之請求予以准許,自
無庸就其餘請求權再予審究,附此敘明。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據,
經本院審酌後,認與判決之結果不生影響,爰不逐一論述。
八、據上論結,本件原告之訴為有理由,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
書記官 許雅如
附圖:高雄市政府地政局岡山地政事務所收件日期文號113年5月
20日岡土法字第211號現況測量成果圖。
附表(參訴字卷第109、124-1、159頁):
編號 地上物 面積(㎡) 土地勘查表-使用現況略圖編號 備註 3634⑴ 棚架 19 g 3634⑵ 水泥地 18 k 3634⑶ 鋼造樓梯 12 3634⑷ 棚架 50 e 3634⑸ 鋼造樓梯 9 3634⑹ 水泥地 150 3634⑺ 水泥地 289 3634⑻ 鋼造樓梯 13 3634⑼ 鐵門及圍籬 1,062 h 3634⑽ 廁所 9 m 3634⑾ 水槽 5 i 3634⑿ 建物 245 a 系爭房屋(被告自住) 3634⒁ 鋼造樓梯 15 3634⒂ 建物 70 b 無門牌號碼鐵皮造二層建物(工具間) 3634⒄ 水槽 3 j 3634⒅ 棚架 26 f 3634⒆ 水泥地 152 l 合 計 2,147
CTDV-113-訴-194-20250227-1