給付服務報酬
臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第6038號
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 倪華德
被 告 高文彥
訴訟代理人 許博智律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件,經台灣士林地方法院以11
3年度訴字第1369號裁定移轉管轄,本院於民國114年3月6日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:被告於民國112年10月26日與原告簽訂委託銷售
契約書(下稱系爭契約),委託原告居間銷售門牌號碼台北
市○○區○○街000號0樓之房地(下稱系爭房地),依第5條第1
項約定服務報酬為成交價額之4%。兩造再於112年12月21日
簽訂委託事項變更契約書,合意變更最低委託價格為新台幣
(下同)2,660萬元及委託期間至113年3月31日止。嗣訴外
人曾美瑞於112年12月7日簽訂不動產買賣意願書,委託原告
居間擬承購系爭房地。原告遂將曾美瑞介紹予被告,並居間
協商,然終未能成交。詎被告嗣於委託期間內之113年1月11
日以2,600萬元出售系爭房地予原告曾仲介之買方曾美瑞,
並於113年1月31日完成所有權移轉登記,依系爭契約第8條
第3項第3款所定違約金條款約定,委託期間內、委託期間屆
滿或契約終止後2個月內,被告與原告曾經介紹之客戶或其
配偶、二等親內之親屬成交時,視為原告已完成居間仲介之
義務,被告仍應依第5條約定給付服務報酬,並應立即全額
一次支付。系爭契約之違約條款與內政部公布之不動產委託
銷售契約書範本第11條第1項第3款前段規定相符。原告之業
務員陳韋仲於簽約前已向被告說明契約條款及意旨,被告未
要求先攜回審閱,不能認原告有何妨礙被告事先審閱契約之
行為。原告嗣後亦有提供曾美瑞簽署之不動產買賣意願書予
被告審閱並協商,且被告自簽署系爭契約後迄至113年1月11
日私自出售系爭房地,2個月期間隨時可審閱契約內容。爰
依系爭契約第8條第3項第3款約定,請求被告給付服務報酬1
04萬元(計算式:26,000,000×4%=1,040,000),及自113年
1月11日之翌日起按週年利率5%計算之遲延利息等語。並聲
明:被告應給付原告104萬元,及自113年1月11日之翌日起
至清償日止,按週年利率5%計算之利息。願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告答辯略以:
㈠原告主張之系爭契約、委託事項變更契約書、曾美瑞簽署之
不動產買賣意願書,均未經代表原告公司之負責人簽名或蓋
章,契約未成立。再系爭契約及委託事項變更契約書,均係
原告公司為與不特定多數消費者訂立同類契約之用,所預先
擬定之契約條款,屬定型化契約。依消費者保護法第11條之
1第1項、第4項及行政院公告之定型化契約「審閱期間」彙
整表,上述契約之審閱期間不得少於3日。系爭契約第1頁首
段欄位記載「依內政部公告,委託人簽訂契約前,有3天以
上的契約審閱權,委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反
前項規定者,該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條
款仍構成契約內容。委託人業已於民國112年10月26日行使
契約審閱權」,而被告簽約日期與前述欄位日期同為112年1
0月26日,可見被告未先攜回契約審閱,訴外人即原告公司
人員陳韋仲於簽約當時亦未充分解說契約條款,未使被告詳
細審閱契約,僅指出契約需簽名處,及就空白條款如委託銷
售價格、成交買方付款方式、佣金比例、委託期間等進行確
認,足認系爭契約違反消費者保護法第11條之1第1項審閱期
間規定。故系爭契約條款依消費者保護法第11條之1第3項規
定,不構成契約內容,原告不得依此請求報酬。
㈡退步言之,系爭契約第8條第3項第3款未考慮訂約消費者對成
交付出之人力及獲利與否等情況,原告均可請求約定之全部
服務報酬,違反誠信原則,對消費者顯失公平。被告出售系
爭房地價格與系爭契約記載之取得價格即同為2,600萬元,
可見被告無獲利,反而因相關稅費支出而有損失,是系爭契
約第8條第3項第3款依消費者保護法第12條第1項,應屬無效
。原告雖曾告知有第三人願意出價承購系爭房地,然並未介
紹曾美瑞予被告,亦未具體告知其姓名、聯絡資訊,不符合
系爭契約第8條第3項第3款介紹客戶之要件。被告於112年10
月26日與具不動產經紀營業員資格之訴外人袁治文所屬富翊
聯合設計有限公司簽訂居間契約書,袁治文自行覓得曾美瑞
承購系爭房屋,被告並未經由原告得知曾美瑞資料,更無提
供予袁治文,系爭房地出售予曾美瑞與原告無關,原告不得
請求報酬。又系爭契約第8條第3項第3款之性質非報酬給付
,而屬債務不履行時之違約金,而被告出售系爭房地予曾美
瑞與原告無關,已如前述,原告請求4%違約金即104萬元,
顯屬過高,應予酌減等語。並聲明:原告之訴及假執行之聲
請均駁回。如受不利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、兩造不爭執之事項:
㈠被告於112年10月26日簽署系爭契約,委託原告居間銷售系爭
房地。被告再於112年12月21日簽署委託事項變更契約書,
變更最低委託價格為2,660萬元及委託期間至113年3月31日
止。
㈡曾美瑞於112年12月7日簽訂不動產買賣意願書,委託原告居
間擬承購系爭房地。
㈢被告於113年1月11日出售系爭房地予曾美瑞,並於113年1月3
1日完成所有權移轉登記,交易總價為2,600萬元。
四、本件之爭點為:㈠系爭契約是否成立?㈡系爭契約是否違反審
閱期間規定而無效?㈢系爭契約第8條第3項第3款之性質是否
屬屬債務不履行時之違約金,被告抗辯顯失公平請求酌減,
有無理由?茲論述如下:
㈠按代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接
對本人發生效力。前項規定,於應向本人為意思表示,而向
其代理人為之者,準用之。又當事人互相表示意思一致者,
無論其為明示或默示,契約即為成立,民法第103條、第153
條第1項分別定有明文。系爭契約、委託事項變更契約書、
固僅蓋有原告公司大章,而無法定代理人小章,然系爭契約
、委託事項變更契約書為原告公司業務人員陳韋仲代原告與
被告簽署,業據陳韋仲於系爭契約承辦人處簽名,有系爭契
約、委託事項變更契約書在卷可查(見台灣士林地方法院11
3年度訴字第1369號卷第18-20頁),堪認其已以原告代理人
地位與被告為委任仲介之意思表示合致,被告抗辯系爭契約
未成立,不足採信。
㈡按企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之
合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型
化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反第1項規
定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍
構成契約之內容,消費者保護法第11條之1第1項至第3項定
有明文。其立法目的,在維護消費者知的權利,確保其於訂
立定型化契約前,有充分了解定型化契約條款之機會。依內
政部不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項,其
契約審閱期間至少應為3日。其立法意旨在使消費者於訂約
前有充分了解定型化契約條款之機會,倘其簽約時審閱期間
雖未達3日,然已有充分瞭解契約條款之機會,或基於其他
考量選擇放棄審閱期間者,基於私法自治及契約自由原則,
不得事後主張排除該契約條款。次按企業經營者如主張符合
上開規定之事實者,就其事實負舉證責任,同法第17條之1
亦有明文。是如企業經營者未給與3日審閱契約期間,然證
明相對人已充分瞭解契約條款,或放棄審閱期間者,契約條
款始非無效。
㈢系爭契約之首記載:「依內政部公告,委託人簽訂契約前,
有三天以上的契約審閱權,委託人可要求攜回本契約影本審
閱。違反前項規定者,該條款不構成契約內容。但消費者得
主張該條款仍構成契約內容。委託人業於中華民國112年10
月26日行使契約審閱權,並已充分瞭解本契約書及其附件之
內容無誤。委託人簽名:高文彥」等語,有系爭契約在卷可
憑。惟證人陳韋仲到庭證稱:系爭契約是伊跟被告簽的。伊
向被告做基本的確認,標的物現況、價格還有一些制式化的
條約,手續費跟佣金是依照一般狀況去收,伊有跟被告說明
,沒有說其他的,伊沒有逐條去跟被告說明等語(見本院11
4年3月6日言詞辯論筆錄,本院卷第131頁),是依陳韋仲上
開證詞,陳韋仲並未就系爭契約第8條第3項第3款:「委託
期間內、委託期間屆滿或契約終止後二個月內,甲方與乙方
曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成立時,視為乙
方已完持居間仲介之義務,甲方仍應依第五條之約定給付服
務報酬,並應立即全額一次支付予乙方。」向被告解說。被
告既不知系爭契約內有該等條款,揆諸前開說明,縱使被告
簽署已行使契約審閱權,該條款仍屬無效。從而,原告未舉
證證明被告於簽約時業經原告人員說明系爭契約第8條第3項
條款,系爭契約第8條第3項之條款不構成契約之內容。原告
依該條項約定,主張視為原告已完成居間仲介義務,請求被
告給付服務報酬,並不可採。
五、從而,原告依系爭契約第8條第3項第3款約定,請求被告給
付原告104萬元,及自113年1月11日之翌日起至清償日止,
按週年利率5%計算之利息,為無理由,應予駁回。原告之訴
既經駁回,其假執行之聲請失其依據,應併予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經本
院斟酌後,認與判決結果不生影響,均毋庸再予論述,附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 1 日
書記官 林思辰
TPDV-113-訴-6038-20250328-1