返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第3614號
原 告
即反訴被告 廖國豊
被 告
即反訴原告 張寶玉 指定送達地址:新北市○○○○路○
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件,被告提起反訴,本院於
民國113年12月5日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
壹、本訴部分:
一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號之地下室房屋騰空遷
讓返還予原告。
二、本訴訴訟費用由被告負擔。
貳、反訴部分:
一、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按被告於言詞辯論終結前,得在本訴繫屬之法院,對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴;反訴之標的,如
專屬他法院管轄,或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
,不得提起;反訴,非與本訴得行同種之訴訟程序者,不得
提起,民事訴訟第259條、第260條第1項、第2項分別定有明
文。查,原告即反訴被告(下稱原告)起訴主張被告即反訴
原告(下稱被告)於民國111年9月1日向其承租門牌號碼新
北市○○區○○路00號房屋之地下室(下稱系爭地下室),並簽
立租賃契約書(下稱系爭租約),約定租期為111年9月1日
起至112年8月31日止,每月租金新臺幣(下同)4,500元,
但被告在租期屆滿後拒絕遷讓,請求被告騰空遷讓返還系爭
地下室等情,又被告於本件言詞辯論終結前反訴請求:「㈠
確認兩造新北市○○區○○路00號地下室1樓租約至113年8月31
日存在。㈡確認兩造前開續約仍含1樓通往地下室樓梯專用。
㈢原告應履約提供室內及樓梯與進1樓大門用電設施。㈣原告
應於1樓通往地下室樓梯門口同35號及39號用鐵門上鎖。㈤原
告應賠償被告1億元,自112年9月1日起以租約租金抵銷至被
告搬離。及自112年9月1日起至清償日止百分之5利息計算。
㈥訴訟費用由原告負擔。㈦如受勝訴判決,願供擔保宣告假執
行。」(見本院卷第111頁、第149頁)。經核兩造間就系爭
地下室之租賃法律關係所衍生之糾紛為爭執,兩造之攻擊防
禦方法相牽連,且反訴非專屬他法院管轄,並得與本訴行同
種訴訟程序。則被告上開反訴請求,應予准許。至本件反訴
之訴訟標的因與本訴之訴訟標的相同,爰依民事訴訟法第77
條之15第1項規定,就被告所提反訴部分不另徵收裁判費,
附此敘明。
二、次按因訴之變更、追加或提起反訴,致其訴之全部或一部,
不屬第427條第1項及第2項之範圍者,除當事人合意繼續適
用簡易程序外,法院應以裁定改用通常訴訟程序,並由原法
官繼續審理,民事訴訟法第435條第1項定有明文。查,本件
訴訟因被告提起反訴,同時具狀聲請改用通常訴訟程序審理
(見本院卷第111頁),原告亦同意改用通常程序審理(見
本院卷第237頁),本院爰依上揭規定當庭宣示裁定本件訴
訟改用通常訴訟程序審理(見本院卷第237頁),合先敘明
。
三、又按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但減縮
應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255條第1
項第3款定有明文。查,原告原起訴聲明為被告應將系爭地
下室全部遷讓返還予原告,並應給付其2萬7,000元,及自11
2年9月1日起至遷讓之日止,按月賠償其4,500元(見本院卷
第11頁)。嗣表示不再請求相當於租金之不當得利,變更聲
明為被告應將系爭地下室騰空遷讓返還原告(見本院卷第23
7至238頁),核屬減縮應受判決事項之聲明,揆諸前揭規定
,應予准許。
貳、實體方面:
一、本訴部分:
㈠原告主張:被告於111年9月1日向伊承租系爭地下室,簽立
系爭租約,約定租期為111年9月1日起至112年8月31日止
,每月租金4,500元。雖被告在租期屆滿前向伊表示要續
租,惟伊要求系爭地下室僅能當作倉庫使用,且不能設籍
,遭被告拒絕,所以兩造沒有達成續租的合意。而被告在
租期屆滿後仍拒絕遷讓返還系爭地下室等語。爰依系爭租
約第14條約定,求為命被告應將系爭地下室騰空遷讓返還
伊之判決。
㈡被告則以:原告有同意伊續約到113年8月31日,也同意雙
方各自在租約上把租賃期間由112年改成113年,伊也搬了
一些東西過去系爭地下室,原告也沒有反對,但伊搬完東
西後,系爭地下室就被斷電了,故原告提起本件訴訟時,
租期尚未屆滿,亦無其他終止系爭租約之事由存在,原告
請伊搬遷,並無理由等語,資為抗辯。
二、反訴部分:
㈠被告主張:系爭租約業經原告同意續約至113年8月31日,
承租時原告承諾約定租金含免費供電。詎原告竟聯手埋伏
的惡鄰及新北市政府工務局等,多次申請不接電、復電,
未履行合法供電之義務,以及為讓伊使用1樓通往地下室
樓梯的自由,還動不動經常性受龐大間諜組織指揮不斷恐
怖攻擊伊,聯手間諜、惡鄰們與工務局妨害不讓使用承租
的1樓通往地下室樓梯,以及經常突襲擋住樓梯出口妨害
伊出門工作,聯手工務局與惡鄰們提籃假燒金,以無止盡
的現場勘驗,卻眾人面前追打被告恐嚇要搬走,槍斃、殺
死被告。另依憲法平等原則、行政程序法第6條等規定,
原告應將1樓通往地下室樓梯門口同35號及39號用鐵門上
鎖。又因原告未提供電,導致伊撞得頭破血流、全身受傷
,且原告沒有做鐵門,很多人闖進去,造成被告受有被竊
毀損藏書、收藏品、衣物、案卷重要證據文件之無價之寶
之財物損害,以及新北市工務局偽造的罰單4張共21萬元
,伊亦因斷電必須多買的手電筒與頭燈、手機充電線、行
動電源,經常被迫要帶到圖館充電,又經常性遭指揮系統
派出軍隊偷走毁壞,一買再買、手電筒已用掉4支兩支在
得和路萬事通買3支240元、朋友美華幫買1支60元、頭燈
萬事通買1個379元被弄壞,再買1個179元、跑到三重跳蚤
市場買2個150元、被弄壞又買2個150元、太陽能燈120元
、1個60元,手機充電線、行動電源共7千元,約8,338元
。又自113年7月15日到同年8月31日遭被告恐嚇搬家租金
等損失,每月1,500元租金,有支付約8月15日7,830元電
費330元,9月15日8,298元電费798元/2=4,149元,共1萬1
,979元,原告應賠償伊損失。且伊兩手已因不斷強迫恐嚇
搬家,使用過度痛風,右手完全彎曲無法伸直,一再重複
嚴重過敏及器官天天流血,生命健康受有精神損害,已花
中藥費及乳液與擦藥共近萬元等情。爰依民事訴訟法第24
7條第1項、系爭租約之租賃關係、侵權行為之法律關係,
求為確認系爭地下室租約至113年8月31日存在,以及確認
兩造前開續約仍含1樓通往系爭地下室樓梯專用,以及原
告應履約提供室內及樓梯與進1樓大門用電設施,以及原
告應於1樓通往系爭地下室樓梯門口同35號及39號用鐵門
上鎖,以及原告應賠償1億元,自112年9月1日起以租約租
金抵銷至被告搬離,及自112年9月1日起至清償日止,按
年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
㈡原告則以:否認被告反訴主張之事實,伊只要求被告趕快
返還系爭地下室。伊當初就有向被告說沒水、沒電、沒有
衛浴設備,怎麼能住人,所以伊不可能同意讓被告居住等
語,資為抗辯。
三、得心證之理由:
㈠本訴部分:
⒈查,被告於111年9月1日向原告承租系爭地下室,並簽立系
爭租約,約定租期自111年9月1日起至112年8月31日止,
每月租金4,500元。又被告於上開租期屆滿後,仍占用系
爭地下室迄今尚未搬離等情,有原告提出之台北縣中和地
政事務所建物所有權狀、系爭租約、新北市政府稅捐稽徵
處112年房屋稅款書為證(見本院卷第13頁、第17至29頁
、第47頁),應堪認定。
⒉依系爭租約第14條第1項約定:「租賃關係消滅時,出租人
應即結算租金及第五條約定之相關費用,並會同承租人共
同完成屋況及附屬設備之點交手,承租人應將租賃住宅返
還出租人並遷出戶籍或其他登記。」,足見兩造已在系爭
租約約明被告於租期屆滿後,即應將系爭地下室返還予原
告。
⒊雖被告辯以原告在租賃期限屆滿前,曾同意續約1年,故原
告提起本件訴訟時,兩造間就系爭地下室之租賃關係仍存
在,原告本件請求並無理由云云,並提出原告以租方身分
持有之系爭租約、新北市政府警察局永和分局得和派出所
受理案件證明單、臺灣新北地方檢察署(下稱新北地檢署
)檢察官112年度偵字第69711號不起訴處分書、臺灣高等
檢察署(下稱高檢署)112年度上聲議字第11248號處分書
、兩造間112年8月4日通訊軟體對話訊息、113年5月29日
行政訴願書、113年2月26日刑事告訴、扣押保全證據聲請
狀、113年6月11日刑事告訴、扣押保全證據聲請狀、113
年3月18日刑事告訴狀、新北市政府工務局行政處分書、
新北市政府113年7月11日新北工使字第1131361410號函、
113年7月26日新北工寓字第1131459544號函、新北地檢署
檢察官105年度偵字第9059號不起訴處分書、林周美枝與
原告簽署之租賃契約、照片、最高行政法院109年度抗字
第401號裁定為其主要論據。惟查:
⑴從原告提出之租方身分持有之系爭租約、兩造間112年8月4
日通訊軟體對話訊息內容以觀,雖可知被告向原告提出續
租1年之要求,原告也同意續租1年,並同意被告直接將系
爭租約之租期屆滿日改為113年8月31日,被告亦自行將其
手邊持有之系爭租約租期修改為113年8月31日(見本院卷
第69至83頁、第125頁),然原告主張其會在簡訊上有答
應被告續租1年,係因為當初約定系爭地下室僅能當倉庫
使用,但被告竟要住在系爭地下室內,此部分伊並沒有同
意可以續租等語,核與證人即原告友人陳獻銘在新北地檢
署112年度偵字第69711號詐欺等案件中證稱:伊協助在租
屋網591刊登出租系爭地下室,當初在網路上刊登也有註
明是當作倉儲使用,被告也是透透過591租屋網跟伊聯絡
的。被告向伊表示她在三重被騙,急需要一個空間放置個
人物品,表示要承租系爭地下室放置個人物品,當初伊也
有向被告說明系爭地下室僅拿來當作倉儲使用,且沒任何
設備及水電。被告也知悉,租賃1年以來被告都僅是拿來
放置個人物品,沒有居住的狀況等語(見新北地檢署112
年度偵字第69711號卷第7頁背面)相符。足見被告當初係
向原告承租系爭地下室係作為倉庫使用甚明,則原告之所
以會先向被告表示同意續租之意,顯係以系爭地下室繼續
維持當倉庫使用之狀態認知前提下所為之意思表示,然被
告竟欲搬入系爭地下室居住使用,原告見狀立即提出反對
之意,自難認兩造間於此時有合意系爭地下室之租期可延
至113年8月31日之合意可言。
⑵又綜觀被告所提出之新北市政府警察局永和分局得和派出
所受理案件證明單、新北地檢署檢察官112年度偵字第697
11號不起訴處分書、高檢署112年度上聲議字第11248號處
分書、113年5月29日行政訴願書、113年2月26日刑事告訴
、扣押保全證據聲請狀、113年6月11日刑事告訴、扣押保
全證據聲請狀、113年3月18日刑事告訴狀、新北市政府工
務局行政處分書、新北市政府113年7月11日新北工使字第
1131361410號函、113年7月26日新北工寓字第1131459544
號函、新北地檢署檢察官105年度偵字第9059號不起訴處
分書、林周美枝與原告簽署之租賃契約、照片、最高行政
法院109年度抗字第401號裁定之內容(見本院卷第85至97
頁、第127至147頁、第153至165頁、第199至227頁),均
無任何原告有同意被告可居住在系爭地下室內,並同意將
系爭租約之租期延至113年8月31日之情,自難為有利於被
告之認定。
⑶準此,被告所舉前開證據均無法證明雙方有合意被告可居
住在系爭地下室內而將系爭租約之租期延至113年8月31日
之情。是被告此部分辯詞,並不可取。
⒋基上,系爭租約既已於112年8月31日期滿,且原告並未同
意被告可居住使用系爭地下室而同意續租,又被告迄今仍
占用系爭地下室尚未搬離,則原告依上開約定請求被告應
將系爭地下室返還予其,自屬有據。
㈡反訴部分:
⒈按確認之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益者,不
得提起,民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判
決之法律上利益,係指因法律關係之存否不明確,致原告
在私法上之地位有受侵害之危險,而此項危險得以對於被
告之確認判決除去之者而言(最高法院104年度台上字第1
355號判決意旨可資參照)。查,被告請求確認系爭地下
室租約至113年8月31日存在,以及確認系爭租約內容有無
含1樓通往系爭地下室樓梯專用,以及原告應否履約提供
室內及樓梯與進1樓大門用電設施,以及原告應否於1樓通
往系爭地下室樓梯門口同35號及39號用鐵門上鎖等情,既
為原告所否認,則被告在法律上之地位有不安之狀態存在
,且此種不安之狀態能以確認判決將之除去,揆諸前揭說
明,被告提起前開確認之訴部分,均有確認利益,先予敘
明。
⒉再按當事人主張有利於己之事實者,應就其事實有舉證責
任,民事訴訟法第277條有明文規定;又主張法律關係存
在之當事人,須就該法律關係發生所須具備之特別要件,
負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原
告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事
實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉
證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求。查,被告請求確認
系爭地下室租約至113年8月31日存在,以及確認系爭租約
內容有無含1樓通往系爭地下室樓梯專用,以及原告應否
履約提供室內及樓梯與進1樓大門用電設施,以及原告應
否於1樓通往系爭地下室樓梯門口同35號及39號用鐵門上
鎖等情,為原告所否認。查,系爭租約已於112年8月31日
期滿,且原告無同意被告可居住使用系爭地下室而同意續
租至113年8月31日,已如前述,且系爭租約並未約定原告
應提供1樓通往系爭地下室樓梯專用,以及應提供室內及
樓梯與進1樓大門用電設施,以及應提供1樓通往系爭地下
室樓梯門口同35號及39號用鐵門上鎖等內容,有系爭租約
可考(見本院卷第17至29頁),則被告反訴請求確認系爭
地下室租約至113年8月31日存在,以及確認系爭租約內容
有無含1樓通往系爭地下室樓梯專用,以及原告應否履約
提供室內及樓梯與進1樓大門用電設施,以及原告應否於1
樓通往系爭地下室樓梯門口同35號及39號用鐵門上鎖,自
屬無據。
⒊又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責
任,民事訴訟法第277條前段定有明文。且按主張侵權行
為損害賠償請求權之人,對於侵權行為之成立要件應負舉
證責任(最高法院100年度台上字第1903號判決意旨參照
)。查,被告雖主張原告有其前開主張之不法侵權行為,
然為原告所否認,且被告迄今並無證據證明原告有其所主
張之不法侵權行為。是被告依侵權行為之法律關係,反訴
請求原告賠償所受損害1億元本息,亦屬無據。
四、綜上所述,原告依系爭租約第14條約定,本訴請求被告應將
系爭地下室騰空遷讓返還予其,為有理由,應予准許。又被
告依民事訴訟法第247條第1項、系爭租約之租賃關係、侵權
行為之法律關係,反訴請求確認系爭地下室租約至113年8月
31日存在,以及確認兩造前開續約仍含1樓通往系爭地下室
樓梯專用,以及原告應履約提供室內及樓梯與進1樓大門用
電設施,以及原告應於1樓通往系爭地下室樓梯門口同35號
及39號用鐵門上鎖,以及原告應賠償其1億元,自112年9月1
日起以租約租金抵銷至被告搬離,及自112年9月1日起至清
償日止,按年息5%計算之利息,為無理由,應予駁回。又被
告之反訴既經駁回,其假執行之聲請,亦失所附麗,併予駁
回。
五、雖被告聲請本院至系爭地下室現場履勘,惟本件事證已臻明
確,自無依其聲請前往履勘之必要。且兩造其餘之攻擊或防
禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本
判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 26 日
民事第九庭
法 官 趙伯雄
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 113 年 12 月 26 日
書記官 陳君偉
PCEV-113-訴-3614-20241226-1