回復原狀等
臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1795號
原 告 李長茂
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複 代理人 李庚道律師
被 告 張壯楠
訴訟代理人 李麗君律師
上列當事人間請求回復原狀等事件,本院於民國113年12月12日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或
縮減應受判決事項之聲明者,不在此限。不變更訴訟標的,
而補充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追
加,民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文
。查原告起訴時聲明為:「㈠被告應給付原告新臺幣(下同
)8萬7,200元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按
年息5%計算之利息。㈡被告應拆除坐落桃園市○○區○○段000地
號土地(下稱系爭土地)之地上物並將占用土地騰空返還予
原告及全體共有人。㈢願供擔保,請准宣告假執行。」(見
本院卷第7頁)。嗣原告聲明迭經變更(見本院卷第151頁)
;另於現場履勘後,經桃園市中壢地政事務所(下稱中壢地
政)於民國113年6月3日以中地測字第1130009444號函檢附
系爭土地複丈成果圖(見本院卷第225-227頁,下稱附圖)
,原告於113年8月15日具狀變更聲明為:「㈠被告應給付原
告36萬8,713元,及自113年2月27日起至清償日止,按年息5
%計算之利息。㈡被告應將系爭土地土如附圖編號939(A)所
示之建物(面積31平方公尺)、編號939(B)所示之樓梯(
面積2平方公尺,下併稱系爭地上物)均拆除,並將附圖編
號939(A)、編號939(B)部分土地(面積共33平方公尺)
騰空返還原告及全體共有人。㈢願供擔保,請准宣告假執行
。」(見本院卷第257頁),經核原告擴張請求被告應給付
之回復原狀費用,屬擴張應受判決事項之聲明;另原告依中
壢地政附圖更正系爭土地遭占用之面積及位置,係屬補正事
實上之陳述,並非訴之變更或追加,揆諸前揭法條規定,均
應准許,合先敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張:
(一)原告於96年4月10日起將原告所有坐落系爭土地上,門牌
號碼為桃園市○○區○○路000號房屋(即桃園市○○區○○○○段0
000○號建物,下稱系爭房屋)出租予被告,約定租期3年
,並陸續於前次租賃期限到期後重新簽訂租約,續兩造於
110年4月9日再次簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約),
約定租賃期間自110年4月9日起至112年4月8日止,租金部
分自110年8月至同年12月止每月為8萬元,111年1月起變
更為每月9萬元;被告並於系爭租約簽訂同時交付10萬元
押租保證金予原告。詎系爭租約屆期後,兩造並無續租之
合意,被告本應立即將系爭房屋回復原狀返還原告,惟被
告卻再三推託,原告念及過往情誼,遂同意被告得展延至
112年6月17日前將系爭房屋回復原狀返還原告,惟被告仍
未遵期返還系爭房屋,經原告於112年8月16日寄發桃園東
埔郵局存證號碼第395號存證信函(下稱系爭催告函)催
告被告應於函到7日內將系爭房屋鑰匙交還原告,並會同
原告完成系爭房屋屋況及附屬設備之點交等情,被告於11
2年8月17日收受系爭催告函後仍未於催告期限內會同原告
進行系爭房屋之點交作業,原告乃以系爭催告函所示催告
期限屆至即112年8月25日視為被告點交系爭房屋予原告。
然系爭房屋視為點交返還原告時,原告發現系爭房屋側邊
鐵捲門遭拆除改為輕隔間,且系爭房屋天花板、牆面、水
電等有多處損壞,顯然被告於承租系爭房屋期間,有故意
破壞系爭房屋之行為;況依系爭租約第6條約定,被告負
有回復原狀義務,被告未將系爭房屋回復原狀交還原告,
致原告尚需自行僱工修繕如附表所示之工項以回復原狀,
共支出回復原狀費用為46萬8,713元,扣除被告交付之押
租金10萬元,被告應再給付原告36萬8,713元,爰依民法
第184條第1項前段、系爭租約第6條約定,為選擇合併,
請求被告賠償36萬8,713元及自113年2月27日起至清償日
止,按年息5%計算之利息。
(二)又系爭租約第1條已特別約定公共共有走道、走廊不做為
私人專用地使用,原告為系爭土地之共有人,被告未經原
告及其他共有人之同意,擅自將系爭土地上原作為通道之
部分,興建如附圖編號939(A)、編號939(B)所示之系
爭地上物,並擅自出租予第三人經營美甲店使用,侵害系
爭土地全體共有人之利益,爰依民法第767條第1項前段、
同法第821條規定,請求被告拆除系爭地上物,並將系爭
地上物占用系爭土地部分騰空返還原告及全體共有人等語
,並聲明:如變更後訴之聲明所示。
二、被告則以:
(一)被告於90幾年間向原告承租系爭房屋時,系爭房屋之原狀
即為被告返還系爭房屋予原告之狀態,被告於承租期間並
無任何破壞系爭房屋之行為;況原告並未舉證證明於出租
並交付系爭房屋予被告時,系爭房屋之側邊鐵捲門、天花
板、水電等處之原狀究竟為何,空言指稱被告未為回復原
狀,顯難採信。另由附表所示修繕工項以觀,原告乃係將
系爭房屋重新翻修、裝潢,並非僅在回復原狀,更與原告
誣指被告破壞系爭房屋之項目毫不相關,則原告請求被告
給付修繕費用,實屬無據。
(二)系爭地上物並非被告所興建,被告自無拆除之權能,況被
告並未將系爭地上物出租予他人,亦未以系爭地上物占用
系爭土地;原告提出之租約翻拍照片(見本院卷第283-28
9頁,下稱系爭照片),無從證明其真正性;退步言之,
依系爭照片所示,租賃期限自108年11月17日起至111年11
月16日止,於原告提起本件訴訟前,租期早已屆至,自不
能憑此認被告有何占用系爭土地之行為等語,資為抗辯。
並聲明:1、原告之訴駁回。2、如受不利判決,願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實:(見本院卷第376-377頁)
(一)原告為桃園市○○區○○○○段000地號(權利範圍:10000 分
之74,即系爭土地)及其上同段7759建號(門牌號碼:桃
園市○○區○○路000號,權利範圍1分之1 ,即系爭房屋)之
所有權人。
(二)被告至少自96年4月10日起即向原告承租系爭房屋使用,
兩造並陸續簽訂定期房屋租賃契約,於110年4月9日再次
簽訂系爭租約,約定租賃標的約定為系爭房屋,且特別約
定公共、共有走道、走廊不做為私人專用地;租賃期限自
110年4月9日起至112年4月8日止;租金部分110年8月至同
年12月止為8萬元,111年1月起變更為9萬元;押租金為10
萬元。
(三)原告於112年8月16日寄發桃園東埔郵局存證號碼第395號
存證信函(即系爭催告函)予被告,通知被告於系爭租約
終止後,未將系爭房屋之側邊鐵門、天花板、水電等回復
原狀,亦未將系爭房屋騰空並將鑰匙交還原告,故催告被
告應於函到7日內將系爭房屋鑰匙交還原告,並會同原告
完成系爭房屋屋況及附屬設備之點交;另通知被告擅自於
系爭房屋旁建有系爭地上物並租賃予他人作為美甲店使用
之事實。被告於112年8月17日收受系爭催告函。
(四)原告依系爭租約向被告所收取之押租金10萬元,尚未歸還
被告。
(五)桃園市中壢地政事務所113年6月3日中地測字第113000944
4號函所附土地複丈成果圖所示(即附圖),本院於113
年4月12日至系爭土地施行勘驗測量,系爭土地上仍有如
附圖編號939(A)部分所示建物(面積:31平方公尺)、
編號939(B)部分所示樓梯(面積:2平方公尺)所示之
地上物。
四、本件兩造爭執之點,應在於:(一)原告主張被告未將系爭
房屋回復原狀,依系爭契約第6條約定,請求被告給付回復
原狀費用368,713元;或主張被告有破壞系爭房屋之行為,
依民法第184條第1項前段,請求被告賠償修復費用368,713
元,為選擇合併擇一為有利於原告之認定,有無理由?(二
)原告依民法第767條第1項前段、第821條規定,請求被告
拆除系爭地上物,並將所占用之系爭土地(即如附圖編號93
9(A)、編號939(B)部分)返還原告及全體共有人,有無
理由?茲敘述如下:
(一)原告依系爭契約第6條及民法第184條第1項前段,請求被
告給付修復費用36萬8,713元,均為無理由:
1、按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責
任,民法第184條第1項前段定有明文。查原告主張被告於
承租系爭房屋期間有破壞系爭房屋之行為,致原告須支出
如附表所示之修繕費用,請求被告賠償云云。然原告就其
主張「被告於承租系爭房屋期間有破壞系爭房屋之行為」
此一事實,並未提出任何證據以實其說,則原告依民法第
184條第1項前段規定,請求被告負侵權行為損害賠償責任
,賠償原告36萬8,713元,自屬無據。
2、另系爭租約第6條約定:「乙方(即被告)於租期屆滿時
,除經甲方(即原告)同意繼續出租外,應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何
權利…」等語(見本院卷第20頁)。原告主張被告於系爭
租約屆期後,依系爭租約第6條約定,應將系爭房屋回復
原狀後交還原告,惟被告並未將系爭房屋回復原狀,原告
因回復系爭房屋原狀而支出如附表所示費用,請求被告賠
償等語,則為被告所否認,並抗辯系爭房屋之原狀即為被
告返還系爭房屋予原告之狀態等語。經查:
⑴兩造均不爭執被告至少自96年4月10日起即向原告承租系爭
房屋,迄至系爭租約所定租期即112年4月8日止,被告承
租使用系爭房屋之期間長達16年,期間並未中斷,則原告
於96年4月10日出租並交付系爭房屋予被告時,系爭房屋
之原狀究竟為何,被告於租賃期限屆至後,依系爭租約第
6條應負之系爭房屋回復原狀義務內容究竟為何,自應由
原告先就其出租並交付系爭房屋予被告使用時之系爭房屋
狀態為何舉證證明之,始能判斷被告於交還系爭房屋予原
告時,是否已履行回復原狀義務甚明。惟原告表示並無出
租系爭房屋予被告前之系爭房屋狀態照片,僅能提出收回
系爭房屋當時之屋況照片(見本院卷第161-191頁、第339
-353頁),及系爭房屋依附表所示工項修繕完成後之照片
(見本院卷第193-201頁)作為比對等語(見本院卷第152
頁)。然參以附表編號4、5所示工項,原告係將系爭房屋
重新配管、配線,並拆除原有地磚、天花板重新鋪設及粉
刷油漆,輔以原告提出修繕後之照片以觀,顯然係重新裝
修系爭房屋,並非僅止於修繕,惟原告並未舉證證明其於
96年4月10日出租系爭房屋予被告時,系爭房屋同為重新
裝修後之全新狀態,則原告主張被告於租期屆至交還系爭
房屋時,應將系爭房屋回復至如本院卷第193-201頁照片
所示之狀態,尚非可採。
⑵原告主張系爭房屋側邊鐵捲門遭被告拆除改為輕隔間,被
告於交還系爭房屋時,未將拆除之鐵捲門復原等語,然原
告僅提出收回系爭房屋當時之屋況照片,由該等照片中無
從看出被告承租系爭房屋前,系爭房屋側邊原有鐵捲門之
設置一情,則原告請求被告賠償附表編號2電動捲門費用8
萬5,000元,自屬無據。
⑶原告另主張系爭房屋天花板、牆面、水電等有多處損壞,
被告未為回復原狀等情,雖原告未能舉證證明於96年4月1
0日出租並交付系爭房屋予被告時系爭房屋之狀態,惟由
原告提出收回系爭房屋當時之屋況照片所示,系爭房屋內
尚留有雜物未清除(見本院卷第163頁、第183頁),及系
爭房屋天花板、牆柱留有許多裝潢拆除後之鐵釘、殘留物
未清除乾淨(見本院卷第162頁、第171頁、第175頁、第1
77-179頁、第343頁、第345頁),且系爭房屋騎樓屋頂破
損(見本院卷第181頁、第339頁),及系爭房屋屋內電箱
不完整(見本院卷第187頁、第351頁)等情,衡諸常理系
爭房屋上開所示情形,顯然並非原告出租並交付系爭房屋
予被告時系爭房屋應有之狀態,亦即於通常情況下,承租
人所承租之房屋屋內應無雜物,且天花板、牆柱、電箱、
騎樓屋頂等範圍均應完好無缺損,是以,被告於返還系爭
房屋予原告時本應將系爭房屋內之雜物、天花板、牆柱所
遺留之裝潢拆除後之鐵釘、殘留物清除乾淨,並回復系爭
房屋電箱、騎樓屋頂之完整性,惟被告返還系爭房屋時,
並未盡其上開回復原狀義務,堪予認定。經對照原告提出
如附表所示之修繕發票及估價單所示工項,原告主張如附
表編號1、編號3及編號5中「騎樓訂木工天花板」等所示
工項,為回復系爭房屋上開原狀所須之必要費用,應屬可
採,準此,原告請求被告給付附表編號1「開關箱 電線 P
VC管等安裝及稅金」1萬710元、編號3「室內裝潢稀酸鈣
板拆除內外牆柱雜物清除」2萬9,000元、「廢棄物清運」
1萬元,及編號5「騎樓訂木工天花板」4萬8,000元,共9
萬7,710元(計算式:1萬710元+2萬9,000元+1萬元+4萬8,
000元=9萬7,710元)之回復原狀費用,要屬有據。其餘如
附表所示之其他工項,因原告未能舉證其於96年4月10日
出租系爭房屋予被告時系爭房屋之原有狀態,則原告請求
被告給付該等工項費用,自屬無據。
⑷從而,原告得請求被告給付9萬7,710元之回復原狀費用,
惟原告依系爭租約向被告收取之押金10萬元尚未歸還被告
(見不爭執事項第4項),則經以押金扣減被告應給付之
上開費用後,尚有押金2,290元(計算式:10萬元-9萬7,7
10元=2,290元),未歸還被告,準此,原告依系爭契約第
6條規定,請求被告給付修復費用36萬8,713元,自屬無據
,應予駁回。
(二)原告請求被告拆除系爭地上物,並將所占用之系爭土地(
即如附圖編號939(A)、編號939(B)部分)返還原告及
全體共有人,為無理由:
1、按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任
,民事訴訟法第277條前段定有明文;又私文書應提出其
原本;法院得命提出文書之原本;不從前項之命提出原本
或不能提出者,法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本
之證據力,民事訴訟法第352條第2項、第353條第1項、第
2項亦有明文。前開規定,依同法第363條第1項,於文書
外之物件有與文書相同之效用者亦準用之。次按所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;各共有人
對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求,民
法第767條第1項前段及第821條前段分別定有明文。次按
對於物有事實上管領之力者為占有人;承租人基於租賃關
係對於租賃物為占有者,出租人為間接占有人,此觀民法
第940條、第941條之規定自明,出租人係經由承租人維持
其對物之事實上管領之力,仍係現在占有人,同法第767
條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之,所
稱占有不惟指直接占有,即間接占有亦包括在內(最高法
院82年度台上字第1178號判決意旨參照)。
2、經查,原告主張被告將系爭地上物出租予第三人經營美甲
店使用,並以系爭地上物無權占用系爭土地如附圖編號93
9(A)、編號939(B)部分所示土地等語,雖據提出系爭
照片為證(見本院卷第283-289頁),然被告否認系爭照
片所示內容之真正,經本院命原告提出系爭照片所示租約
原本,原告僅稱系爭照片係翻拍自該美甲店老闆娘的手機
內照片,無從提出系爭照片所示租約原本等語(見本院卷
第333頁),則系爭照片所示租約內容是否真正,已屬有
疑。況細譯系爭照片所示租賃標的及使用範圍記載為「桃
園市○○區○○路000號(舞茶…)(不含前方兩個攤位)」(
見本院卷第287頁),則系爭照片所示租約之出租人似僅
係出租桃園市○○區○○路000號即系爭房屋旁之土地予承租
人設置攤位,並非係出租系爭地上物,則系爭地上物是否
屬系爭照片所示租約所載出租人即被告所有,或被告是否
真有出租系爭地上物予第三人等情,均屬有疑;又原告對
於系爭地上物所占用系爭土地之具體範圍,於本院審理中
亦表示非屬兩造間系爭租約之承租範圍,被告係無權占用
系爭土地等語(見本院卷第376頁),足認原告係主張被
告以系爭地上物無權占用系爭土地等情。然被告已否認為
系爭地上物之所有人或事實上處分權人,且兩造對於系爭
地上物之現占有人並非被告一節,並不爭執;參以系爭照
片所示租約所載租期業已於111年11月16日屆至,而系爭
地上物現仍有被告以外之人占有使用,則縱認系爭照片所
示租約內容為真正,系爭照片所示租約之出租人出租之標
的物範圍亦僅為系爭土地(即系爭地上物所占用之土地範
圍),而非出租系爭地上物,且租期亦已屆至,則單憑系
爭照片所示之內容,尚無從逕認被告為系爭地上物之間接
占有人,或對於系爭地上物有何權利存在,此外,原告復
未能舉證證明系爭地上物為被告所有或被告為系爭地上物
之事實上處分權人,則原告主張被告以系爭地上物無權占
用系爭土地,依民法第767條第1項前段、第821條規定,
請求被告拆除系爭地上物並返還所占用如附圖編號939(A
)、編號939(B)部分所示系爭土地範圍予原告及全體共
有人,自屬無理由,應予駁回。
五、綜上所述,原告未能舉證被告於承租系爭房屋期間有何破壞
行為,及除附表編號1、編號3及編號5中「騎樓訂木工天花
板」等所示工項外,其餘附表所示工項亦為回復原狀之必要
費用,則原告依民法第184條第1項及系爭租約第6條規定,
請求被告應給付36萬8,713元,及自113年2月27日起至清償
日止,按年息5%計算之利息,為無理由,應予駁回;又原告
未能舉證證明被告為系爭地上物之所有人或事實上處分權人
,及有以系爭地上物占用系爭土地,則原告依民法第767條
第1項、第821條規定,請求被告應拆除系爭地上物並將占用
如附圖編號939(A)、編號939(B)部分之土地騰空返還予
原告及全體共有人,亦為無理由,應予駁回。又原告之訴既
經駁回,其所為假執行之聲請即失所附麗,一併駁回之。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據,
經核與判決結果不生影響,爰不逐一論列,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 20 日
民事第二庭 法 官 陳俐文
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 20 日
書記官 藍予伶
附表:
編號 日期 工項 金額(新臺幣) 備註 1 113年8月8日 (估價單日期:112年7月10日) 開關箱 電線 PVC管等安裝 1萬200元 原告提出之估價單影本2紙及統一發票影本3紙(見本院卷第35-37頁、第261頁) 稅金 510元 2 112年6月30日 電動捲門 8萬5,000元 閣樓烤漆風板 1萬5,000元 3 112年6月22日 室內裝潢稀酸鈣板拆除內外牆柱雜物清除 2萬9,000元 廢棄物清運 1萬元 4 113年8月8日 開關接座 電線配管及水管安裝 2萬2,860元 原告提出之估價單影本1紙及統一發票影本2紙(見本院卷第39頁、第263頁) 稅金 1,143元 5 112年11月20日 室內舊牆面去皮水泥重新粉光含清運 7萬5,000元 室內打掉重貼60X60地磚含清運 12萬5,000元 騎樓訂木工天花板 4萬8,000元 室內訂輕鋼架 1萬9,000元 室內含騎樓油漆 2萬8,000元 總計 46萬8,713元
TYDV-112-訴-1795-20250220-2