給付違約金
臺灣高等法院民事判決
113年度上字第666號
上 訴 人 梁惠涓
訴訟代理人 陳健通
被 上訴 人 陳玉蓓
訴訟代理人 陳俊宏律師
上列當事人間請求給付違約金事件,上訴人對於中華民國112年1
0月25日臺灣新北地方法院111年度訴字第3042號第一審判決提起
上訴,本院於113年10月29日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣柒拾肆萬貳仟伍佰元本息,及
該部分假執行之宣告,暨訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之五
十九,餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張:伊在售屋網站上看見上訴人出售其所有門牌
號碼新北市○○區○○街00號8樓房屋暨坐落土地應有部分(下
合稱系爭房地)之銷售廣告,遂委託仲介即訴外人蔡裕翔居
間斡旋,嗣接獲通知而於民國110年4月27日10時至上訴人所
委託之永慶房屋林口站前加盟店進行簽約。上訴人雖未於簽
約時親自到場,但係由上訴人委託之仲介即訴外人黃俊碩開
啟手機視訊功能,經地政士蕭聿津及黃俊碩向上訴人確認同
意買賣內容為總價金新臺幣(下同)1,800萬元後,由原審
共同被告曹昌裕以上訴人之代理人身分於買賣契約書(下稱
系爭契約)上簽名而完成締約。伊已將簽約款180萬元存入
履約保證專戶內,詎上訴人於簽約日未將系爭房地所有權狀
交付承辦地政士,已違反系爭契約第13條第4項約定,伊再
於110年10月12日寄發龜山文化郵局第319號存證信函催告上
訴人應於5日內履行,詎上訴人迄未交付,依系爭契約第12
條第3項約定,上訴人每日應賠償按買賣總價款千分之零點5
計算之違約金9千元,而自簽約翌日即110年4月28日起算至1
11年1月24日止,違約金總額累積已達2,448,000元,爰一部
求為判命上訴人應給付180萬元,及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止,按週年利率5%計算之利息等語(原審就此部
分為上訴人敗訴之判決,上訴人不服提起上訴;至被上訴人
逾此部分請求未據其提起上訴,而未繫屬於本院,茲不贅述
)。並於本院答辯聲明:上訴駁回。
二、上訴人則以:伊全家移居○○多年,乃委請曹昌裕所經營之「
好管家資產管理顧問有限公司」(下稱好管家公司)幫忙尋
找願以1,850萬元購買系爭房地之買家,嗣曹昌裕向伊表示
已與被上訴人約定於110年4月27日談談看,故當日伊係以手
機視訊方式了解彼此想法,由於被上訴人所提價金不符伊之
期待(伊希望實拿1,800萬元),加上斯時新冠疫情嚴重,
何時能回臺灣處理交付權狀等過戶資料之時程難以掌握,為
免陷入違約風險,伊當場即向被上訴人表示不願出售,則系
爭契約根本未成立。蕭聿津與黃俊碩之證詞相互矛盾,且黃
俊碩擅自於伊簽署之授權書上修改授權日期,渠等均明知簽
約時伊無法交付所有權狀,為追求業績,在未告知伊未交付
所有權狀須自簽約當天開始計罰之情況下,竟讓伊負擔違反
系爭契約第13條第4項約定之責任,足認伊對於系爭契約內
容並未達成一致,自不應成立。系爭契約第13條第4項約定
伊應將所有權狀交付地政士,性質上屬要物性,伊既然未曾
交付所有權狀,則欠缺要物性而契約不成立。蕭聿津於簽約
時未提出地政士林怡之複委任狀供兩造審閱,已違反地政士
法第17條規定,系爭契約應不成立。又曹昌裕未獲伊授予民
法第534條第1款之出售不動產特別代理權,伊亦未出具經駐
外使館認證之授權書予曹昌裕,且曹昌裕未經伊之同意,擅
自於110年4月21日簽訂委託事項變更契約書,均對伊不生效
力,應由曹昌裕依民法第110條規定自行對被上訴人負責。
如認系爭契約業已成立,伊之母親於110年9月間過世,又因
新冠疫情嚴峻,臺灣遲至111年10月13日始穩健開放邊境,
故伊於簽約後不方便立即返回臺灣履約,應自110年11月15
日開始起算違約責任方屬合理,違約金顯屬過高,應予酌減
等語,資為抗辯,並於本院上訴聲明:㈠原判決不利於上訴
人部分廢棄;㈡上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假
執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項:
㈠依被上訴人提出之系爭契約,立契約書人之買方簽章欄書寫
「陳玉蓓」及蓋有陳玉蓓用印,賣方簽章欄書寫「梁惠涓曹
昌裕代」及蓋有曹昌裕用印,簽約日期欄記載110年4月27日
;其中第4條第1項約定買賣總價金為1,800萬元,被上訴人
應於本契約簽訂之同時給付簽約款180萬元,另於稅捐機關
核發稅單後3日內給付完稅款180萬元,系爭房地交付日為11
0年11月30日,被上訴人應付清尾款或清償貸款;被上訴人
已依買賣案件流程表所載日期分3次將共180萬元之簽約款存
入履約保證專戶,有系爭契約、買賣案件流程表、本票、簡
訊通知等件在卷可稽(見原審卷二第77至86、87、89、97頁
)。
㈡系爭房地迄今仍登記為上訴人所有,有登記謄本在卷可稽(
見本院卷第153至159頁)。
㈢承辦地政士蕭聿津迄未收到系爭房地所有權狀正本。
㈣上訴人於本案發生期間迄今均居住於○○○○○○○,○○○之時區於1
10年4月間因應夏令時間而較臺北之時區慢15小時,有○○○時
間、2021○○夏令時間資料在卷可稽(見原審卷二第271至275
頁)。
㈤被上訴人有支付蔡裕翔仲介費25萬元(見本院卷第180、209
頁)。
四、得心證之理由:
㈠上訴人辯稱系爭契約並未成立、曹昌裕係無權代理伊簽約,
伊毋須依系爭契約計罰違約金,是否有理?
⒈按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約
即為成立;買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方,
他方支付價金之契約;當事人就標的物及其價金互相同意時
,買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文
。是以,買賣契約以價金及標的物為其要素,故價金及標的
物,自屬買賣契約必要之點,苟當事人對此二者意思表示一
致,買賣契約即為成立。經查,兩造係於110年4月27日簽立
系爭契約,業已約明買賣標的物為系爭房地,買賣價金則約
定為1,800萬元,並經被上訴人親自簽名、上訴人則委由曹
昌裕代理簽名於其上(見原審卷二第77至84頁),可徵兩造
斯時確有就標的物、價金等買賣契約重要之點予以明確約定
而達成意思一致,自堪認系爭契約業已成立。
⒉上訴人雖辯稱伊希望扣除仲介費及稅捐後實拿1,800萬元,兩
造就價金數額並未合致,伊已當場以視訊方式表明拒絕出售
系爭房地予被上訴人云云,惟查:
⑴證人即承辦地政士蕭聿津於原審證稱:110年4月27日簽約當
時有和上訴人進行電話視訊,伊當時有確認視訊的人是不是
上訴人本人,是不是有房子要賣、地址為何,相關文件要等
上訴人回國才能找到,沒有給代理人曹昌裕,所以確認上訴
人何時可以回國;因為屋主人在國外才會簽約當日是110年4
月27日,卻把交屋日訂在110年11月30日(見原審卷二第214
至215頁);伊印象中有提到成交價也就是買賣總價額為1,8
00萬元,沒有印象上訴人有反對,也沒有印象上訴人有表示
不願以1,800萬元價格出售,至於實拿價金、稅負,伊沒有
印象有提到;伊當時視訊有跟上訴人本人確認買賣價金,且
簽約時也有向曹昌裕、黃俊碩確認代理權是否真實等語(見
原審卷二第216至217頁)。
⑵證人即賣方仲介黃俊碩於原審證稱:簽約當時有和上訴人進
行電話視訊,是由代書蕭聿津把合約書順一遍念給她聽,過
程中問上訴人有無錯誤,當時上訴人表示同意以總價款1,80
0萬元價格出售系爭房地(見原審卷二第226至227頁);並
有簽約當時之照片乙張可佐(見原審卷二第75頁)。
⑶曹昌裕於原審陳稱:上訴人乃伊表姊,簽約當時上訴人在○○
,伊沒有報酬代理上訴人賣房子,伊只幫忙到簽約那天為止
,剩下是他們自己用視訊談的,在永慶房屋林口站前店談了
3個多小時後簽約,後來上訴人自己反悔不賣,才會變成今
天這樣子,伊也是受害者等語(見原審卷二第34頁)。
⑷參以上訴人所提LINE群組對話紀錄之截圖,其於○○○時間2021
年4月26日下午8時起至9時55分止(即臺灣時間110年4月27
日上午11時起至11時55分止)確實進行多次群組通話、視訊
通話(見原審卷二第178至180頁),與上開證人之證述及曹
昌裕之陳述互核相符,堪認簽約當時在場人士確實有與上訴
人進行視訊通話之事實無訛。至於梁惠涓辯稱證人蕭聿津係
於○○○時間2021年4月26日晚上10時9分(即臺灣時間110年4
月27日下午1時9分)始以自己名義加入上開對話群組,並據
此否認有於視訊中見到證人蕭聿津云云(見原審卷二第257
至258頁),然證人蕭聿津證稱:伊有點忘記是用誰的手機
視訊,當時賣方經紀人黃俊碩說有授權書,賣方代理人曹昌
裕也說屋主要賣房子,為求慎重伊還是請賣方提供讓伊與屋
主本人通話,是跨海電話視訊,伊跟上訴人對話確認簽約內
容細節等語(見原審卷二第214頁),可見證人蕭聿津於簽
約當時係以他人手機之視訊功能與上訴人進行電話視訊,此
與其後續以自己名義加入群組以便利聯繫付款、過戶及交屋
等事宜無關,是上訴人此部分所辯並非可採。
⑸綜上可知,上訴人於110年4月27日簽約當時確有於視訊中同
意以買賣總價1,800萬元出售系爭房地,已與被上訴人就系
爭房地買賣事宜達成意思表示合致,則曹昌裕據此代理上訴
人簽署系爭契約,自難認係悖於上訴人之意思所為,故上訴
人辯稱伊已於視訊當下明確表示因價金不符期待而不願出售
系爭房地予被上訴人,系爭契約並未成立云云,非能信採。
⒊上訴人復辯稱曹昌裕最初係以伊代理人身分委託永慶房仲以1
,890萬元出售系爭房地(見原審卷二第243至245頁),嗣伊
簽署授權好管家公司以1,850萬元(含4%服務費)出售系爭
房地之授權書(見原審卷二第241頁);而「委託事項變更
契約書」(下稱系爭變更書,見原審卷二第187頁)記載總
價金1,800萬元、屋主實拿1,770萬元,乃曹昌裕自行與仲介
黃俊碩簽立,伊並不知情亦不同意,故系爭契約並未成立云
云,經查:
⑴上訴人起初之委賣價固為1,890萬元或1,850萬元(含4%服務
費),惟此並非不可變更,自應以上訴人實際簽約之意思為
準。參諸證人黃俊碩於原審證稱:伊在簽約當天上午9點獨
自在無人見聞之下有跟上訴人通過電話,上訴人同意系爭變
更書所載條件,通完電話不久,買賣雙方、地政士到齊後,
伊就以系爭變更書的條件簽署系爭契約成功,買賣雙方合意
簽訂的契約總價金1,800萬元,此為買賣雙方外部關係,至
於屋主實拿費用及仲介費用的分配,此內部關係則以系爭變
更書為依據(見原審卷二第224頁);系爭契約所載總價金1
,800萬元有經過上訴人同意,是在簽約當天稍早約9點半到1
0點左右,這是伊跟屋主獨自對話,別無他人見聞(見原審
卷二第226頁);伊在簽約當日上午9點多曾與屋主獨自通話
時有說明房地合一稅,由於屋主買受持有期間要超過110年1
0月17日才逾5年,方能使稅金從35%減為20%,故伊協調雙方
將交屋日拉到契約所載的110年11月左右等語(見原審卷二
第231頁)。而上訴人自○○○時間2021年4月26日下午6時起至
7時02分止(即臺灣時間110年4月27日上午9時至10時02分止
)確與黃俊碩進行多次群組通話(見原審卷二第173至176頁
),核與上開證人黃俊碩所證其於簽約日之9時至10時間,
獨自與上訴人通話說明稅務問題,並確認上訴人同意以買賣
總價金1,800萬元出售等情相符,足認證人黃俊碩前揭所證
當可為採。
⑵證人黃俊碩復結稱:伊於○○○時間2021年4月27日上午8時28分
(即臺灣時間110年4月27日晚間11時28分)傳送檔名「竹城
宮崎合約書」之文件(見原審卷二第180頁),即為系爭契
約,內容與最終簽約版本相同;伊傳送「竹城宮崎合約書」
檔案後,向上訴人解釋稅負問題(按:對話中黃俊碩以總價
金1,800萬元分別計算房地合一舊制、新制,賣方所應繳納
不同之稅務比例及費用,見原審卷二第181至184頁),有獲
得上訴人同意,解釋完上開稅負問題後上訴人沒有表示反悔
等語(見原審卷二第228至229頁)。可知經黃俊碩傳送系爭
契約並以1,800萬元解釋上訴人應負擔之稅額後,確實未見
上訴人有何反對總價金1,800萬元出售系爭房地之情事,益
徵證人黃俊碩之證述確屬真實,則上訴人辯稱其出售條件為
實拿1,800萬元,其並未同意系爭變更書之買賣條件云云,
礙難採認。
⒋上訴人再辯稱:出售系爭房地屬於民法第534條第1款需授與
特別代理權之事項,且必須具備駐外使館認證之海外授權書
方屬有效之授權,曹昌裕在未能獲得特別代理權之前提下仍
自行與被上訴人簽約,應自負其責云云,經查:
⑴按受任人受概括委任者,雖得為委任人為一切行為,然不動
產之出賣仍須有特別之授權,民法第534條第1款定有明文。
而依民法第531條規定,前揭特別之授權,包括處理權之授
與,及代理權之授與。又依土地登記規則第38條規定,特別
授權之委託書「應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建
物權利之坐落、地號或建號與權利範圍」。觀諸被上訴人所
提授權書(下稱系爭授權書),其中授權人為上訴人,代理
人為曹昌裕,除已載明委託辦理登記之土地或建物權利之坐
落、地號或建號與權利範圍外,「授權事項」並記載「⒈出
售不動產時,就買賣事實簽訂不動產書面契約事宜。⒉代理
人就本買賣相關文件得代理本人簽署、用印。…⒌授權期間至
110年12月30日」等語(見原審北院卷第15頁),已合於土
地登記規則第38條規定之要件,且曹昌裕代理上訴人簽署系
爭房地買賣契約之行為,亦與系爭授權書所授權之事項相符
,堪認上訴人已有委任授權曹昌裕得進行民法第534條第1款
之系爭房地出賣行為。
⑵又證人黃俊碩於原審結稱:直至簽約前,伊有跟上訴人通電
話確認她是否以1,800萬元出售,含服務費30萬元,上訴人
表示同意,伊有額外補了永慶授權書(即系爭授權書),內
容是上訴人授權給曹昌裕(見原審卷二第222頁);系爭授
權書是上訴人出具的最終版本(見原審卷二第224頁)。參
以上訴人於○○○時間2021年4月26日晚間7時23分(即臺灣時
間110年4月27日上午10時23分)表示「曹先生到了嗎?我先
生現在正在傳授權書給您」、「3分鐘」、「已經送過去了
」等語(見原審卷二第177頁),可見上訴人於簽約前夕確
實傳送系爭授權書予黃俊碩,其上既明載「代理人就本買賣
相關文件得代理本人簽署、用印」之字樣,堪認系爭授權書
業經上訴人同意而有授予特別代理權予曹昌裕於系爭契約上
簽章甚明。
⑶至於上訴人辯稱系爭授權書遭黃俊碩擅自修改,不得以之作
為伊有授權曹昌裕簽約之憑據云云。經查,上訴人不爭執系
爭授權書上「梁惠涓」乃伊所親簽(見本院卷第181頁),
且證人黃俊碩證稱:伊把系爭授權書電子檔傳給上訴人,她
回傳的是伊手上這份有部分空白的,空白部分在簽約時填寫
,並修改授權日期等語(見原審卷二第223頁);而證人黃
俊碩提出由上訴人填寫之授權書(下稱原授權書,見原審卷
二第251頁),相較於系爭授權書而言,僅有「原授權書之
授權期間至110年9月30日、系爭授權書之授權期間至110年1
2月30日」、「原授權書未填載作成日期、系爭授權書填載
作成日期110年4月27日」、「原授權書未填載曹昌裕生日及
身分證字號、系爭授權書已填載曹昌裕生日及身分證字號」
等3處不同,揆諸系爭契約之簽約日為110年4月27日,與上
開3處之修改內容均無關連,不影響上訴人於簽約當日確實
有特別委任授權曹昌裕代理簽約之認定,是上訴人此部分所
辯,並非可採。
⑷另就上訴人辯稱必須具備經駐外使館認證之海外授權書方屬
有效之授權乙節,觀諸證人蕭聿津於原審證稱:若所有權人
在過戶前能回到臺灣提供過戶文件,經地政機關確認,一樣
可以完成不動產所有權移轉登記;本案簽約當時視訊中上訴
人說她要自己回來臺灣找權狀辦印鑑證明,因為要讓她回國
,所以我們才把交屋日延後到這麼久之後,因為當時疫情,
回國時間要再安排。通常百分之80的案件都是在簽約後1個
半月至兩個月內完成移轉登記後再交屋,所以本案是因為上
開特殊情況才會把交屋日拉在這麼久之後等語(見原審卷二
第219至220頁);而上訴人所提花蓮地政事務所登記課資料
,關於駐外使館認證之海外授權書簽證,用途乃「授權國內
親友辦理『買賣登記』」(見原審卷二第145頁),核與證人
蕭聿津之證述內容並無矛盾;再者,證人黃俊碩曾傳送「簽
約提醒:…權狀及印章如果沒有的話,等梁姊(指上訴人)
回來再補」,上訴人則表示「權狀我們放在台北。我在○○只
有台灣的身分證!你可以把授權書在傳到我的郵箱地址」等
語(見原審卷二第171頁),益徵證人蕭聿津之證述真實可
信。復觀諸系爭授權書之「授權事項」,並未授權曹昌裕辦
理系爭房地「過戶登記」事宜,而僅授權其「簽訂不動產書
面契約」等語(見原審北院卷第15頁),是本件於110年4月
27日簽署系爭契約時,上訴人僅授權曹昌裕簽署系爭契約,
並未併同授權辦理系爭房地所有權移轉登記,上訴人自毋庸
出具經駐外使館認證之海外授權書,無礙於曹昌裕乃有權代
理上訴人簽署系爭契約之認定,上訴人上開所辯亦非可採。
⑸準此,上訴人確有授權曹昌裕代理簽署系爭契約,故其辯稱
曹昌裕乃無權代理而應依民法110條規定自負契約責任云云
,非為可採。
⒌上訴人另辯稱系爭契約屬要物性質,且蕭聿津於簽約時未提
出地政士林怡之複委任狀供兩造審閱,已違反地政士法第17
條規定,又伊已有告知權狀需返臺尋找後始能交付之情,若
伊知悉簽約翌日即應負遲延交付權狀之違約責任,伊必不同
意簽約,故系爭契約並未成立云云,經查:
⑴所謂要物契約,乃以物之交付為該契約之成立要件,即指契
約成立以特定物之交付為成立要件,其目的在於使當事人對
於契約成立更為謹慎,是契約約定之標的物未交付以前,契
約不成立。而系爭契約第13條第4項係約定:「乙方(指上
訴人)於簽約時,應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦
地政士,並據以辦理相關事宜。辦竣登記後,甲方(指被上
訴人)未履行本契約全部義務,不得領回權利書狀」等語(
見原審卷二第83頁),旨在要求上訴人應交付權狀以俾完成
其身為出賣人應負之系爭房地所有權移轉登記義務,核無以
權狀之交付為系爭契約成立要件之意,是系爭契約並非要物
性質,權狀是否交付與系爭契約是否成立無關,上訴人所辯
,並非有據。
⑵又地政士應自己處理受託事務。但經委託人同意、另有習慣
或有不得已之事由者,得將業務委由其他地政士辦理。地政
士法第17條定有明文。查證人蕭聿津固證稱:永慶的特約很
難取得,伊其他代書都是用複代理人的方式掛在主代書林怡
名下,伊當時跟林怡是同一事務所,他是主代書,伊簽約當
天沒有出具林怡地政士之複委任狀供兩造審閱等語(見原審
卷二第218至219頁)。惟縱林怡地政士違反地政士法第17條
規定而未親自處理系爭契約簽約事宜,依地政士法第44條第
1項規定,係應予警告或申誡,並限期命其改正,屆期仍未
改正者,得繼續限期命其改正,並按次連續予以警告或申誡
至改正為止,亦與系爭契約業經兩造合意價金及標的物而已
成立買賣契約無涉。
⑶上訴人辯稱伊不知自簽約翌日即應負遲延交付權狀之違約責
任,若知,必不同意簽約,故系爭契約尚未成立云云。然價
金及標的物屬買賣契約必要之點,當事人對該二者意思表示
一致者,買賣契約即為成立,而前已敘明兩造已就被上訴人
以總價金1,800萬元購買系爭房地乙節達成意思表示一致,
系爭契約即屬成立;至於交付權狀之期限部分,僅涉及上訴
人應否負違約責任而已,與系爭契約之成立要素無關,自不
能以此為由認定系爭契約尚未成立。
㈡被上訴人主張上訴人遲延交付系爭房地所有權狀正本,依系
爭契約第12條第3項約定,請求上訴人給付自110年4月28日
起算之違約金,是否有理?
⒈按給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任
。給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。民法第229
條第1、2項定有明文。
⒉查系爭契約第13條第4項前段雖約定:「乙方(指上訴人)於
簽約時,應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦地政士,
並據以辦理相關事宜」(見原審卷二第83頁)。惟賣方仲介
即證人黃俊碩於簽約前夕傳送「簽約提醒:…權狀及印章如
果沒有的話,等梁姊(指上訴人)回來再補」,上訴人則表
示「權狀我們放在台北。我在○○只有台灣的身分證!」(見
原審卷二第171頁),且證人蕭聿津證稱:「本案簽約當時
視訊中上訴人說她要自己回來臺灣找權狀辦印鑑證明」(見
原審卷二第220頁)等語,可見上訴人於簽約時已表明系爭
房地權狀正本放在臺灣,伊身在○○無法當下立刻交付之情,
且被上訴人於存證信函自承:「簽約當下台端允諾於10月返
臺後親自交付權狀正本…」等語(見本院卷第197頁),顯然
知悉上訴人無法於簽約當日交付權狀正本之事實,並就此無
異議而願訂立系爭契約,應認系爭契約第13條第4項前段之
約定乃兩造使用定型化契約範本未及因應本件個案事實修改
所致,兩造實際上並無受該約款所定期限拘束之意。
⒊準此,交付權狀既屬未定期限之義務,惟被上訴人業於110年
10月12日以龜山文化郵局第319號存證信函通知上訴人:「…
請台端儘速處理過戶文件繳交之事宜,並於本信函送達後5
日內回覆本人處理方式」等語(見本院卷第197至203頁),
解釋上應含有催告上訴人應於受通知5日內交付權狀正本之
意;該信函固因招領逾期而退回(見本院卷第207頁),然
依系爭契約第12條第5項之約定,兩造所為之通知應以系爭
契約所載聯絡地址為通信地址,如發生無法送達時,概以郵
遞日即110年10月12日視為送達生效日(見原審卷二第83頁
);是上訴人自送達生效日經5日後即110年10月18日起,應
就交付權狀之義務開始負遲延責任。茲因斟酌上訴人受新冠
疫情影響之回國時程及稅賦問題,兩造已合意系爭房地交付
日延至110年11月等情,業如前述,則上訴人事後再以疫情
嚴峻、母喪為由卸免遲延交付權狀之責,要非可採。
㈢上開違約金性質為何?金額是否過高?
⒈按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金,民法
第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違
約金,前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之
預定,債權人除違約金外,不得另行請求損害賠償;後者則
以強制債務履行為目的,確保債權效力之強制罰,具有懲罰
之性質,債務人於違約時除應支付違約金外,仍應依契約之
約定或其他債之關係負損害賠償責任。查系爭契約第12條第
3項前段係約定:「乙方(指上訴人)若有遲延給付之情形
,如遲延交付證件等,應賠償甲方(指被上訴人)自應給付
之日起,按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金直至
乙方完全給付時為止…」等語(見原審卷二第82頁);系爭
契約第12條第4項則約定:「本條所定之違約金,並不妨礙
損害賠償請求權之行使」(見原審卷二第82頁),可見遇有
上訴人遲延交付證件之情形時,被上訴人除得請求按日計罰
違約金外,並得請求上訴人賠償實際損害,已將違約金與其
他損害賠償併列,復審諸該條約定意在强制賣方即上訴人應
善盡出賣人之履約義務,該違約金當具有懲罰之性質。
⒉本件違約金之金額應為若干?上訴人抗辯違約金過高,應予
酌減,是否有理?
⑴按違約金之約定是否過高,應依違約金係屬於懲罰之性質或
屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者,應依一般客
觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標
準;若為後者,則應依當事人實際上所受損失為標準,酌予
核減(最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照)。
⑵查系爭契約第12條第3項前段係按買賣總價款每日千分之零點
五計罰違約金,則計算後每日違約金額應為9千元(計算式
:1,800萬元×0.5÷1000)。又承前所述,此項違約金之性質
為以強制債務履行為目的之懲罰性違約金,核屬確保債權效
力之強制罰,具有嚇阻賣方惡意違約之目的及作用,買方無
論損害有無,皆得請求懲罰性違約金,則非以買方所受損害
為唯一審定標準,尚應參酌賣方違約時之一切情狀定之。參
以系爭契約價金高達1,800萬元,倘上訴人如期履行交付權
狀義務,被上訴人即可享有系爭房地過戶完畢後使用收益之
利益;上訴人於110年4月27日簽約後迄今全未履行任何出賣
人義務,嗣藉詞系爭契約不成立、曹昌裕未得伊授權而拒絕
履約(見本院卷第254頁)之重大違約情節;109年12月30日
修正之民法第205條「約定利率,超過週年百分之十六者,
超過部分之約定,無效」係於110年7月20日施行,如以每日
9千元換算違約金,相當於年息18.25%〈計算式:(9千元×36
5)÷1,800萬元〉;暨考量現今社會經濟狀況、兩造爭議始末
等一切情狀,認系爭契約第12條第3項前段關於違約金之約
定應酌減為每日7,500元,以兼顧兩造之利益。
⑶綜上,被上訴人主張上訴人遲延交付系爭房地所有權狀正本
,依系爭契約第12條第3項前段約定,請求上訴人賠償自110
年4月28日計算至111年1月24日止之懲罰性違約金等情,業
經本院認定上訴人應自110年10月18日起負遲延責任,算至1
11年1月24日共計99日,並應將違約金酌減至每日7,500元為
適當,則以此計算後,上訴人應給付之違約金數額即為742,
500元(計算式:7,500元×99日);被上訴人逾此範圍之主張
,為無理由,不應准許。
五、綜上所陳,被上訴人依系爭契約第12條第3項前段約定,請
求上訴人給付742,500元,及自起訴狀繕本送達翌日即112年
5月16日〈被上訴人遷出國外,起訴狀繕本係於112年3月16日
公示送達(見原審卷二第57至61頁),經60日即112年5月15
日生效〉起至清償日止,按週年利率5%計算之利息部分,洵
屬有據,應予准許;逾此部分之請求,為無理由,應予駁回
。從而原審就超過上開應予准許部分,為上訴人敗訴之判決
,自有未洽,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改
判,為有理由,爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於
上開應准許部分,原審為上訴人敗訴之判決,於法並無不合
,上訴人仍執陳詞指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,
為無理由,應駁回其此部分之上訴。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,併此敘明。
七、據上論結,本件上訴為一部有理由、一部無理由,依民事訴
訟法第450條、第449條第1項、第79條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 10 日
民事第十四庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳雯珊
法 官 周珮琦
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 10 日
書記官 強梅芳
TPHV-113-上-666-20241210-1