遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第2430號
原 告 董晉安
被 告 柯芳招
訴訟代理人 凃永勝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,經本院於民國113年12月11
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬陸仟元,及自民國一百一十三年五月
十八日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔新臺幣玖佰玖拾貳元
,並應自本判決確定之翌日起至清償日止,加給按週年利率百分
之五計算之利息,餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行;但被告如以新臺幣玖萬陸仟元為
原告預供擔保後,得免為假執行。
撤回含減縮部分之訴訟費用新臺幣柒仟肆佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者,應得其同意。訴狀送達後,原告不得將
原訴變更或追加他訴,但擴張或減縮應受判決事項之聲明者
,不在此限,民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第3
款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將門牌號碼新北市
○○區○○路0號1樓夾層房屋(下稱系爭夾層屋)騰空遷讓返還
原告,並給付原告新臺幣(下同)24,000元,暨自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,及自
民國112年12月10日起至遷讓交還系爭夾層屋之日止,按月
給付原告12,000元,嗣原告於被告為本案之言詞辯論前之11
3年11月29日,提出書狀撤回請求被告騰空遷讓返還系爭夾
層屋部分之訴(見本院卷二第175頁),已生撤回效力,並
將聲明減縮為被告應給付原告15萬元,及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,核屬減縮應
受判決事項之聲明,與前開規定相符,應予准許。
二、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法
第386條各款所列情形,爰依原告聲請,由其一造辯論而為
判決。
貳、實體部分:
一、原告主張:原告於民國112年3月1日起向訴外人林王月琴承
租新北市○○區○○路0號1樓二分之一店面及其夾層(下稱系爭
房屋,其中一部為系爭夾層屋),經林王月琴承諾原告得將
之轉租他人,原告乃於112年7月8日與被告訂立住宅租賃契
約書(下稱系爭租約),將系爭夾層屋轉租被告,約定租賃
期間自112年7月10日起至113年7月9日止,每月租金12,000
元,押金24,000元,詎被告僅繳納第一個月租金,自第二個
月112年8月起未再支付租金,原告於112年10月26日以通訊
軟體Line催告被告支付租金,並於112年12月7日以Line定3
日期限催告被告支付租金,否則將依法終止租約,被告逾3
日期限仍不支付租金,系爭租約已於112年12月10日終止,
而被告並未與原告踐行點交程序,亦未曾通知原告辦理點交
,原告係於113年10月26日收受被告答辯狀後,始悉被告已
遷離系爭夾層屋,應認原告自113年10月26日翌日起方得使
用系爭夾層屋,原告自得依系爭租約及不當得利之規定,請
求被告給付自112年8月1日起至112年12月9日止之租金,以
及自112年12月10日起至113年10月26日止相當於原租金額之
不當得利,經以押金24,000元抵充後,被告仍應給付原告15
萬元等語。並聲明:被告應給付原告15萬元,及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場,據其提出之書狀所為之聲明及
陳述略以:兩造於112年7月8日訂立系爭租約時,原告口頭
允諾會裝設廚房、浴室紗窗、廚房、入口處拉門、馬桶水箱
蓋,並添購椅子、雙人床架,及清理儲藏室、廚房既有物品
,締約時被告因信任原告,乃未要求將前揭口頭約定記載於
系爭租約,原告嗣竟惡意毀諾,又系爭夾層屋原僅臥室內裝
設有冷氣,客廳則未裝設冷氣,經被告於112年7月9日、同
月18日以Line通知原告從速裝設客廳冷氣,並於112年7月24
日以Line通知原告若不裝設客廳冷氣,欲終止系爭租約,原
告卻遲至112年8月1日始裝設客廳冷氣,另系爭夾層屋門鎖
、浴室電燈損壞,馬桶時有不通,樓梯照明亦不佳,且下雨
時廚房屋頂會漏水,原告卻遲未修繕、改善,自無向被告請
求租金及不當得利之理等語資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴
駁回。⒉如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於112年3月1日起向林王月琴承租系爭房屋,經
林王月琴承諾原告得將之轉租他人,原告乃於112年7月8日
與被告訂立系爭租約,將系爭夾層屋轉租被告,約定租賃期
間自112年7月10日起至113年7月9日止,每月租金12,000元
,押金24,000元,被告僅繳納第一個月租金,自第二個月11
2年8月起未再支付租金等事實,有原告與林王月琴間之房屋
租賃契約書、系爭租約、兩造間Line訊息紀錄、消費者保護
官申訴案件處理紀錄可稽(見本院113年度板簡字第1290號
卷【下稱板簡卷】第21頁、第23頁、第43頁至第85頁、本院
卷二第91頁、第125頁、第129頁),堪信為真實。
四、本院之判斷:
㈠被告拒絕給付租金有無理由?
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,
並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態
,民法第423條定有明文。此項義務,為出租人之主給付義
務,與承租人支付租金之義務,彼此有對價關係,如於租賃
關係存續中,出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態,而
致承租人不能達租賃之目的者,承租人固非不得行使同時履
行抗辯權,而拒絕租金之給付。惟所謂合於所約定使用收益
之租賃物,乃指該租賃物在客觀上合於所約定使用收益之狀
態,即為已足。本件兩造約定被告向原告承租系爭夾層屋係
供居住使用(見板簡卷第63頁系爭租約第7條第1項、第17條
第1項第1款),則系爭夾層屋僅須在客觀上足供居住使用,
即符合租賃之目的,而與兩造所約定使用收益之狀態相當。
⒉按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
為民事訴訟法第277條前段明定。原告已爭執被告抗辯締約
時原告口頭承諾會裝設廚房、浴室紗窗、廚房、入口處拉門
、馬桶水箱蓋,並添購椅子、雙人床架,及清理廚房既有物
品,嗣毀諾之事實(見本院卷二第177頁至第179頁),而被
告所提其於締約後之112年7月9日、112年7月18日、112年7
月29日、112年8月8日以Line傳送原告之訊息紀錄(見本院
卷二第113頁、第115頁、第89頁、第127頁),及其於112年
8月至同年10月間向消費者保護官申訴之內容(見本院卷二
第121頁、第125頁),均僅為其一己單方之陳述,原告業已
嚴正否認(見本院卷二第123頁原告說明第1點至第5點、第9
點),並表示此為「各說各話」(見本院卷二第127頁Line
訊息紀錄),被告復未能提出其他確切事證以實其說,自難
謂其抗辯之事實為真。
⒊觀之系爭夾層屋屋況照片,廚房、浴室窗戶原即有玻璃窗扇
(見本院卷二第73頁),縱無紗窗,仍不妨害其應有之採光
、通風及隔絕之功能,且臥室本備有一定尺寸之床架(見本
院卷二第85頁),足供系爭租約約定之承租人被告起居使用
,被告之母既非系爭租約之當事人,原告自無為當事人以外
之第三人提供床架之義務,至馬桶水箱蓋之欠缺(見本院卷
二第87頁),並無礙於馬桶功能之正常運作,儲藏室、廚房
一部既有物品之存在(見本院卷二第79頁至第83頁),亦不
影響被告居住使用系爭夾層屋,依一般社會通念,紗窗、拉
門、馬桶水箱蓋、雙人床架、椅子、客廳冷氣之有無,對於
系爭夾層屋在客觀上已達於足供居住使用之狀態,均不生影
響,即令或有欠缺,仍不致使被告不能或難以居住使用系爭
夾層屋,然原告為消弭紛爭,不僅已更換拉門(見本院卷二
第75頁),並於112年8月1日裝設客廳冷氣(見本院卷二第1
33頁),而由被告自承於締約前1日112年7月7日已先至系爭
夾層屋查看屋況(見本院卷二第55頁、第125頁),可知締
約時兩造顯係以系爭夾層屋當時無紗窗、拉門、馬桶水箱蓋
、客廳冷氣、雙人床架、椅子且儲藏室、廚房之一部存放既
有物品之現狀為準,達成租賃與租賃物標的之意思表示合致
,則原告以現狀之狀態,將系爭夾層屋租賃物交付被告居住
使用,即符合債務本旨,且合於兩造所約定使用收益之狀態
,而已盡其出租人之主給付義務,被告自有依約支付租金之
義務,不容被告嗣後復事爭執,藉詞拒絕租金之給付。
⒋按租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人
負擔,民法第429條第1項固有明文。被告雖以浴室電燈損壞
、馬桶有時不通云云置辯,然未提出客觀證據證明之,且為
原告所爭執(見本院卷二第179頁),自難信屬實,而被告
提出之樓梯照片(見本院卷二第139頁),不足以證明樓梯
照明不穩定、不佳或樓梯燈有何損壞,原告並已爭執照片中
之情狀係因被告未將開關開啟所致(見本院卷二第179頁)
,尚難遽採,另系爭夾層屋門鎖或有發生損壞(見本院卷二
第137頁、第191頁、板簡卷第23頁),惟此尚不生致使系爭
夾層屋在客觀上不能或顯難供居住使用之問題,至廚房屋頂
或曾發生漏水情事(見本院卷二第123頁原告說明第8點、第
127頁Line訊息紀錄),但被告既未舉證其漏水頻率、每次
漏水持續時間及具體漏水情狀等已達致令系爭夾層屋不堪或
甚難居住使用而不符約定使用收益狀態之程度,自不得執此
拒絕給付租金,抑且,矧被告既自租賃期間第2個月112年8
月起即未再支付租金,原告乃以被告無故不履行支付租金之
主給付義務,行使同時履行抗辯權,而拒絕對之修繕(見本
院卷二第191頁),容屬有據。綜上,被告拒絕給付租金,
殊非正當。
㈡兩造間系爭租約何時終止?租賃關係何時消滅?
⒈被告固於112年7月24日已以Line傳訊原告「我還是想取消租
約好了」(見本院卷二第133頁),並於112年10月25日向消
費者保護官申訴時,主張原告應解約全額退款(見本院卷二
第125頁),惟參之兩造間112年11月16日Line訊息紀錄(見
板簡卷第23頁),被告於112年11月16日仍以Line傳訊通知
原告修繕系爭夾層屋門扇鎖頭,可徵被告至少截至112年11
月時仍繼續居住使用系爭房屋,並由被告於112年7月29日至
112年11月16日期間,仍賡續本於承租人之立場,一再對原
告有所主張(本院卷二第127頁至第131頁、板簡卷第23頁)
,顯然被告並無以前揭訊息或申訴主張終止兩造間系爭租約
之法效意思,非可即謂兩造間系爭租約業經被告單方終止。
⒉按承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時,出
租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者,出租人得定相
當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支
付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額
,非達2個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租
金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾2個月時,
始得終止契約,土地法第100條第3款、民法第440條第1項、
第2項亦有明文。出租人因承租人遲延給付租金,定期催告
其履行,同時表明如於期限內不履行,契約即為終止,係附
有停止條件之終止租約之意思表示,如承租人逾期仍不履行
,則條件成就,即發生終止租約之效力,無須再另為終止租
約之意思表示(最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照)
。又非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對
人時,發生效力,為民法第95條第1項前段所明定。且所謂
達到,係指意思表示已進入相對人之支配範圍,置於相對人
隨時可了解其內容之客觀狀態而言。表意人將其意思表示以
電子文件方式發送至相對人指定之資訊系統者,除法律另有
規定、當事人另有約定,或相對人能證明其客觀上有不能讀
取之正當事由外,應認以該電子文件進入該資訊系統之時,
表意人之意思表示已達到相對人而發生效力,不以相對人實
際讀取為必要(最高法院112年度台上字第1566號判決參照
)。
⒊兩造於系爭租約第19條第3項就租賃雙方相互間之通知,固未
勾選得以即時通訊軟體以文字顯示方式為之(見板簡卷第69
頁),惟兩造彼此間多以Line文字訊息互為通知,業如前述
,則兩造間Line聊天室自係兩造就彼此間之通知所指定之特
定資訊系統,又被告自112年8月起即未再支付租金,原告於
112年10月26日以Line發送催告被告支付租金之文字訊息至
該資訊系統(見板簡卷第21頁),繼於112年12月7日以Line
發送定3日期限催告被告支付租金否則將依法終止租約之文
字訊息至該資訊系統(見板簡卷第23頁),依上說明,於各
該文字訊息分別於112年10月26日、112年12月7日進入該資
訊系統之際,原告所為第一次催告之意思表示,以及第二次
定期催告否則將依法終止租約之附停止條件終止租約的意思
表示,即已各於112年10月26日、112年12月7日進入被告之
支配範圍,置於被告可隨時了解其內容之客觀狀態,而分別
於112年10月26日、112年12月7日達到被告而發生效力,至
於被告何時「已讀」(見板簡卷第21頁、第23頁),在所不
問,而原告所為附停止條件之終止租約意思表示於112年12
月7日到達被告之時,被告遲付租金額以押金24,000元抵償
後已達2個月以上,且遲延給付已逾2個月,被告於定期催告
期限3日屆滿即112年12月10日(依民法第120條第2項規定始
日不算入)後,仍未支付租金,停止條件成就,即發生終止
系爭租約之效力,應認系爭租約已於前開期限屆滿翌日即11
2年12月11日終止,兩造間租賃關係自斯時起消滅。
㈢被告將系爭夾層屋返還原告之時點?
⒈按承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物,民法第455條前
段規定甚明。系爭租約第14條第1項亦約定「租賃關係消滅
時,…,承租人應將租賃住宅返還出租人」(見板簡卷第65
頁)。所謂返還租賃物,係指依債務本旨,向出租人移轉租
賃物之占有。而依民法第946條第1項規定,占有之移轉因占
有物之交付而生效力。承租人移轉占有後,即喪失其對於物
之事實上管領力而消滅占有(最高法院98年度台上字第1127
號判決參照)。是所謂租賃房屋之返還,係指承租人將其對
於租賃房屋之占有支配與事實上管領力移轉於出租人,使租
賃房屋脫離承租人之占有支配與事實上管領,而交還出租人
占有支配與事實上管領者而言。
⒉被告固辯以早已不居住於系爭夾層屋云云,惟未具體陳述將
系爭夾層屋返還原告之時點,亦未舉證證明之,經本院於11
3年11月1日函命曉諭被告補正(見本院卷二第163頁),被
告於113年11月5日收受該函後(見本院卷二第167頁本院送
達證書),仍未具體陳述將系爭夾層屋返還原告之時點,且
猶未提出足以佐證之相關事證,而未盡其真實完全、具體陳
述之義務以及舉證之責任,即應自負未能使本院形成獲致更
有利於被告之確信之不利益結果。至被告於本件113年12月1
1日言詞辯論終結後之113年12月17日始以書狀陳述早在112
年9月30日前已自系爭夾層屋搬離,本院本無庸審究,且此
辯詞與前述被告於112年11月16日仍以Line通知原告修繕系
爭夾層屋門扇鎖頭,顯然被告仍繼續居住其內之事實不符,
併此敘明。
⒊系爭夾層屋之出入,必使用系爭夾層屋樓下大門鑰匙方得進
出,而原告已於113年5、6月收受被告寄回之系爭夾層屋樓
下大門鑰匙(見本院卷二第191頁),雖被告未一併交還系
爭夾層屋門扇鑰匙,但系爭夾層屋門鎖已然損壞,不需系爭
夾層屋門扇鑰匙,原告仍可進出系爭夾層屋,並支配管領使
用系爭夾層屋,為原告所自承(見本院卷二第191頁至第192
頁),矧被告於113年5、6月將出入系爭夾層屋所必要之樓
下大門鑰匙以寄回方式交還原告後,即已不能自由進出系爭
夾層屋,遑論占有支配或事實上管領,系爭夾層屋自此時起
即已脫離被告之支配管領,依一般社會通念,被告即已喪失
其於對系爭夾層屋之事實上管領力而消滅占有,且被告顯係
以寄回交還鑰匙之舉措,向原告移轉系爭夾層屋之占有,並
以此舉通知原告系爭夾層屋之返還,至系爭夾層屋鑰匙在該
夾層屋門鎖已然損壞之情狀下,既非原告進入或支配管領系
爭夾層屋所必須,縱被告未予交還,對於其已向原告移轉系
爭夾層屋之占有,並已使原告取得對於系爭夾層屋之占有支
配與事實上管領力,仍不生影響,應認被告已於113年5月31
日(取113年5、6月之中數),將其對於系爭夾層屋之占有
支配與事實上管領力,移轉於原告占有支配與事實上管領,
而消滅被告之占有,即與系爭夾層屋之返還相當,原告逾此
返還房屋時點之主張,不足為採。
㈣原告請求被告給付租金及不當得利有無理由?金額若干?
⒈按承租人應依約定日期,支付租金,民法第439條前段規定甚
明。系爭租約第3條第1項亦約定承租人每月租金12,000元,
每期應繳納1個月租金,並於每月5日前支付,不得藉任何理
由拖延或拒絕(見板簡卷第61頁)。又無法律上之原因而受
利益,致他人受損害者,應返還其利益。不當得利之受領人
,依其利益之性質或其他情形不能返還者,應償還其價額,
民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋
,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念。系爭租
約第14條第3項則約定租賃關係消滅時,承租人未將租賃住
宅返還出租人者,出租人得向承租人請求未返還租賃住宅期
間之相當月租金額…至返還為止(見板簡卷第65頁)。
⒉被告自112年8月1日起至112年12月10日止積欠租金未付,而
兩造間租賃關係於112年12月11日消滅後,被告未即時遷讓
返還系爭夾層屋,無法律上之原因而受有相當於租金之利益
,該利益依其性質無法返還,原告自得請求被告返還自112
年12月11日起至113年5月31日返還系爭夾層屋之日止相當於
原租金額之不當得利,經以押金24,000元抵充後,原告仍得
請求被告給付96,000元(計算式:12,000元×10-24,000元)
;逾此範圍之請求,不應准許。
㈤按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應
付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利
率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條
亦有明定。本件係以支付金錢為標的,無確定期限,又未約
定利率,則原告請求起訴狀繕本送達翌日即113年5月18日(
見板簡卷第31頁至第35頁)起至清償日止,按週年利率5%計
算之利息,於法有據。
五、綜上所述,原告依系爭租約及不當得利之規定,請求被告給
付96,000元,及自113年5月18日起至清償日止,按週年利率
5%計算之利息,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為
無理由,應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元,依民事訴訟法第389條
第1項第5款規定,應依職權宣告假執行,被告就原告勝訴部
分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行,合於法律規定,爰酌
定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,經審酌
後與判決之結果不生影響,爰不一一論列。
八、本判決原告勝訴部分既依職權宣告假執行,爰參照民事訴訟
法第91條第1項修正理由,併於主文第3項諭知訴訟費用數額
,及依第91條第3項規定,併諭知加給按法定利率計算之利
息。
據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴
訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項、第91條第3項
、第83條第1項前段,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳佳君
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 2 日
書記官 康閔雄
PCDV-113-訴-2430-20241231-2