Know99判決書

搜尋結果：分管契約

共找到 250 筆結果（第 231-240 筆）

回復原狀等

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第291號上訴人張淑瑛訴訟代理人陳雅萍律師複代理人吳文君律師被上訴人林朝枝訴訟代理人蔡家豪律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國112年7 月11日臺灣基隆地方法院111年度訴字第571號第一審判決提起上訴，本院於113年12月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決關於命上訴人拆除如附圖所示編號B之增建物部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：伊為坐落於基隆市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）應有部分3分之1及其上同段000建號即門牌號碼基隆市○○區○○○路00巷00號（下稱系爭房屋）0樓及地下室之所有權人，上訴人則為系爭房屋2樓及3樓之所有權人，系爭房屋之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）為全體共有人即兩造共有，訴外人即上訴人之父張萬鑫擅自占用系爭頂樓平台違法加蓋如附圖所示編號B、面積60.87平方公尺之增建物（下稱系爭增建物），嗣上訴人因繼承取得系爭增建物所有權，惟兩造間並無分管契約存在，上訴人為無權占有系爭頂樓平台。縱認有分管契約，加蓋系爭增建物違反建築法令，破壞系爭房屋原始設計，影響全建築物之景觀及住戶之安全，亦違反頂樓平台設置目的及通常使用方法為之，仍非合法。爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭增建物（原審就上開部分為上訴人敗訴之判決。上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴。未繫屬於本院者，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：周盧雪梅興建系爭房屋後，於62年5月間將系爭房屋2、3樓出售予伊父張萬鑫，並約定系爭頂樓平台（除公共水塔外）由張萬鑫使用，地下層由周盧雪梅繼續使用，嗣張萬鑫約於67、68年間於系爭頂樓平台出資增建系爭增建物，約占系爭頂樓平台3分之2面積而無遮掩，被上訴人於74 年9月2日買受系爭房屋1樓及地下室，顯明知或可得而知系爭頂樓平台有使用權分管協議，應受該分管契約之拘束。又系爭房屋為非5層以上建物，依建築技術規則建築設計施工編第99條規定，系爭頂樓平台非供避難之用，且被上訴人所有系爭房屋1樓及地下室之所有權，有獨立之出入口，無須經由系爭頂樓平台避難，況伊並未妨害被上訴人通往系爭頂樓平台，就非增建部分亦未限制被上訴人使用水塔，再衡諸基隆市政府為因應多雨舊建築漏水問題，以「基隆市合法建築物平屋頂搭蓋防漏設施處理規則」同意是類建物得於屋頂搭蓋防漏設施，是興建系爭增建物並無違反系爭頂樓平台性質、構造及使用目的等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查系爭房屋係坐落於系爭土地上之3層暨地下層之加強磚造公寓，門牌號碼為基隆市○○區○○○路00巷00號，於58年12月2 4日建築完成，59年8月1日辦理總登記，所有權人為周盧雪梅。張萬鑫於62年5月24日向周盧雪梅買受系爭房屋2、3樓及系爭土地應有部分3分之2，並登記為所有權人，嗣於67、 68年間在系爭頂樓平台出資興建如附圖B所示面積60.87平方公尺、未辦理保存登記之系爭增建物。上訴人於104年7月13 日因繼承而辦理分割繼承登記為系爭房屋2樓及3樓及系爭土地應有部分3分之2之所有權人，並因繼承而取得系爭增建物之所有權。另系爭房屋1樓及地下室部分，周盧雪梅於65年6 月19日以夫妻聯合財產為原因移轉登記予配偶周濂澤，周濂澤為律師，其子周開中於71年10月9日因繼承取得系爭房屋1 樓及地下室，後被上訴人向周開中買受系爭房屋1樓及地下室，並於74年9月2日以買賣為原因移轉登記為所有權人等情，為兩造所不爭執（本院卷第91至92頁），復有土地登記謄本、建物登記謄本、建築改良登記簿影本、基隆市地政事務所112年5月2日複丈成果圖（即本判決附圖）、土地及建物所有權狀影本可證（原審卷第19至22、39至43、53至60、19 1頁，本院卷第155至156、159至163、167頁），堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人所有之系爭增建物無權占用兩造共有之系爭頂樓平台，且違反系爭頂樓平台性質、構造及使用目的等語，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠按98年1月23日修正前民法第799條前段規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」。而大樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，應推定為大樓各區分所有人之共有（最高法院111年度台上字第3 64號判決參照）。查系爭房屋於58年12月24日建築完成，59 年8月1日辦理總登記，已如前述，則揆諸前揭說明，應認系爭頂樓平台為系爭房屋之各所有人即兩造所共有。　㈡兩造前手就系爭頂樓平台有分管契約存在，被上訴人應受該分管契約之拘束：　⒈按於公寓大廈管理條例（下稱公寓管理條例）施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書（即9 2年12月31日修正施行前第43條第2項）規定即明。查系爭房屋已於58年12月24日建築完成，足認系爭房屋為公寓管理條例84年6月30日施行前，已取得建造執照之公寓，依前揭規定，系爭頂樓平台共用部分之約定專用，並不受同條例第7 條第3款關於公寓大廈樓地板及屋頂之構造不得為約定專用部分規定之限制。　⒉按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，如該受讓人知悉或可得而知有分管契約，自應受該分管契約之約束（最高法院112年度台上字第556號判決要旨參照）。　⒊查張萬鑫於67、68年間在系爭屋頂平台興建系爭增建物，而當時系爭房屋1樓及地下室之所有權人為周濂澤，周濂澤為律師，已如前述，且周濂澤之住所為系爭房屋1樓及地下室乙節，亦有建築改良登記簿影本可憑（原審卷第55頁），衡情張萬鑫在系爭頂樓平台大興土木施工建造系爭增建物，自會引起居住在樓下之周濂澤注意及知悉，而周濂澤具備法律專業知識，未曾就張萬鑫興建系爭增建物提出異議，且周開中於71年10月9日因繼承取得系爭房屋1樓及地下室，縱使其當時設籍地址在臺北市松山區（本院卷第171頁），然不足以證明周開中於67、68年以後至74年9月2日止均未曾在系爭房屋1樓及地下室居住或前往探視，再觀諸系爭增建物自系爭房屋之外觀即得明顯見之（見本院卷第141、143頁之系爭房屋外觀照片），周開中不可能視而未見，而知悉有系爭增建物存在，亦未就此提出異議，則周濂澤及周開中自67、68 年間至74年9月2日為止，對於張萬鑫以系爭增建物占有使用系爭頂樓平台部分，明知且長年予以容忍而未加干涉，甚至周開中於出售系爭房屋1樓及地下室前亦未曾就系爭增建物為任何處理或異議，從而，足認系爭房屋共有人即張萬鑫與周濂澤（兩造之前手）間就系爭頂樓平台有默示分管契約存在，周開中亦知悉有該分管契約乙節，足堪採信。　⒋被上訴人於74年9月2日取得系爭房屋1樓及地下室所有權，審酌系爭增建物自系爭房屋之外觀即得明顯見之，堪認被上訴人於買受系爭房屋1樓及地下室時已知悉或可得而知張萬鑫就專用系爭頂樓平台而有分管契約存在，揆諸前揭說明，自應受該分管契約之約束。　⒌綜上，兩造前手就系爭頂樓平台有分管契約存在，被上訴人應受該分管契約之拘束等節，洵堪認定。　　㈢張萬鑫在系爭頂樓平台增建系爭增建物，並無不法侵害或妨害被上訴人之所有權：　⒈按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。公寓管理條例第9條第2、3項固定有明文，然查系爭房屋於5 8年12月24日建築完成，為公寓管理條例84年6月30日施行前，已取得建造執照之公寓，則系爭增建物應無前揭公寓管理條例第9條第2、3項規定之限制（最高法院110年度台上字第 2458號判決意旨參照）。再按86年4月9日修正前建築技術規則建築設計施工篇第99條規定：「建築物在五層以上之樓層供公眾使用時，應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平台，其面積不得小於建築面積之二分之一。在該面積範圍內不得建造其他設施。」，準此，系爭房屋係非供公眾使用且未達 5層，則依當時法令，系爭房屋之屋頂平台並非須設計具供避難、逃生及救災之功能。　⒉況查系爭房屋第2層、第3層之面積均各為74.20平方公尺（見原審卷第39、41頁之建物登記謄本），足認系爭頂樓平台面積至少74.20平方公尺，而系爭增建物僅60.87平方公尺，有基隆地政事務所112年5月2日複丈成果圖可稽（原審卷第191 頁），是系爭增建物並未將系爭頂樓平台全部蓋滿，仍留有約14平方公尺面積之空間，可供其他共有人即被上訴人設置水塔等必須設施或逃生、避難使用。且張萬鑫雖曾於系爭房屋2樓通往3樓樓梯間設置鐵門，然業于104年7月張萬鑫過世以前經拆除僅剩門框乙節，為兩造所不爭執（本院卷第92頁），復有勘驗筆錄、現場照片可證（原審卷第115、125頁，本院卷第150、151頁）。再者，系爭房屋1樓大門旁有兩道小門，均可打開，打開後可通往系爭頂樓平台（見原審卷第 115、119至121頁及本院卷125頁之勘驗筆錄、現場照片），亦即被上訴人可直接經由系爭房屋1樓通往系爭頂樓平台，並無遭阻礙情事。至於系爭增建物雖經基隆市政府認定為違建，然此屬違反建築法相關規定，主管機關是否執行拆除之問題，尚難據以認定分管契約即因而失其效力。則據上所陳，系爭房屋通往系爭頂樓平台之公共樓梯業已保持開啟，且系爭頂樓平台尚留有約14平方公尺未興建建物，故系爭增建物不致妨礙共有人即系爭房屋住戶在系爭頂樓平台設置、使用水塔等必要公共設施或逃生、避難之用途，即難謂系爭增建物有影響系爭房屋住戶之安全。從而，被上訴人辯稱興建系爭增建物違反建築法令，破壞系爭房屋原始設計，影響全建築物之景觀及住戶之安全，亦違反屋頂平台設置目的及通常使用方法，縱使有分管契約仍非合法云云，難認有據。　　⒊綜上，上訴人之前手即張萬鑫與周濂澤間就系爭頂樓平台有默示分管契約存在，且張萬鑫興建系爭增建物應無違反屋頂平台性質、構造及使用目的，自無不法侵害或妨害被上訴人之所有權。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭增建物，為無理由。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除，為無理由，不應准許。原審判命上訴人拆除系爭增建物，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴劍毅　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳君鳳　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林怡君

2024-12-25

TPHV-113-上易-291-20241225-1

簡上

臺灣臺中地方法院

拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第226號上訴人李琮億被上訴人詹宗誌林素珠共同訴訟代理人張慶宗律師複代理人彭佳元律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年2月 29日本院豐原簡易庭111年度豐簡字第755號第一審簡易判決提起上訴，本院於113年11月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人起訴主張：　㈠上訴人、被上訴人詹宗誌及其他訴外人共有臺中市○○區○○○段 00000地號土地(下稱系爭土地)，被上訴人林素珠向訴外人買受未辦理保存登記房屋(門牌號碼：臺中市○○區○○○路○○巷 00000號，下稱系爭房屋)，係未經系爭土地全體共有人同意，即於系爭土地上建造之房屋，被上訴人林素珠買受系爭房屋後，便由被上訴人詹宗誌居住使用，系爭房屋無權占用系爭土地如臺中市豐原地政事務所（下稱豐原地政事務所）複丈日期民國111年12月22日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部分（面積77平方公尺），致上訴人及其他全體共有人之所有權行使受有損害，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，提起本件訴訟，請求被上訴人將系爭房屋無權占用系爭土地之部分拆除，並將占用土地返還予上訴人及其他全體共有人等語。並聲明：被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予上訴人及其他全體共有人。　㈡對被上訴人抗辯之陳述　⒈依臺中縣市合併前之土地登記簿所載，訴外人游禮仲係於84 年9月20日將系爭土地之權利範圍514/5796過戶予被上訴人詹宗誌，原因發生日期為84年9月5日，顯與被上訴人林素珠與訴外人張永林簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）之簽約日84年8月30日不符，此可證明張永林僅有將系爭房屋出售予被上訴人林素珠，從未出售系爭土地之權利範圍予被上訴人林素珠及詹宗誌。另上訴人所有之門牌號碼臺中市 ○○區○○○路○○巷00000號房屋（下稱19-46號房屋），前為訴外人李應銀所有，19-46號房屋於84年7月22日被國稅局禁止處分，直至85年7月23日始塗銷查封，並過戶予保證責任臺中市第一信用合作社（下稱臺中一信），上訴人則於85年12 月間向臺中一信購買19-46號房屋，是被上訴人自84年7月22 日至85年12月間根本無法取得該戶之土地同意書，此亦可證被上訴林素珠向張永林購買系爭房屋時並未含系爭土地之權利範圍。　⒉系爭買賣契約內所載之支票號碼「025663」，與本院112年度豐簡字第569號判決中，被上訴林素珠向訴外人張永林購買臺中市○○區○○○段00000地號土地及編號B3房屋之合約內所附支票號碼相同，而該支票之發票人為被上訴人上訴人林素珠之配偶詹宗聖，故被上訴人林素珠應為系爭房屋之最原始所有權人。又被上訴人詹宗誌自承已20多年未居住於系爭房屋，顯係為本件訴訟始申請復電，況電表使用人可隨時變更為任何人，是被上訴人所提電費單無法證明被上訴人詹宗誌為系爭房屋之事實上處分權人。縱認系爭房屋為上訴人告詹宗誌所有，被上訴人詹宗誌並未連同系爭房屋坐落之土地一併購買，顯不符常情，且其對於向誰購買系爭土地之權利範圍亦不知悉，更未簽訂土地購買合約書，是其所述顯屬虛偽不實。　⒊又「元鼎山莊全區圖社區住戶位置」（下稱系爭住戶位置圖）所標示之G區土地及其他區域之道路共計有14筆地號土地，並未在元鼎山莊管理委員會成立申報之6筆土地內，被上訴人所提出之元鼎山莊86年度第一次委員會會議紀錄，亦未提及系爭住戶位置圖之議題，可證系爭住戶位置圖僅為方便守衛室警衛告知訪客探訪住戶之位置而已，並無默示分管契約之存在。　⒋被上訴人詹宗誌雖提出其委託訴外人張泰榮代辦取回建物執照之同意書（參被證七），惟該同意書並非系爭土地全體共有人之土地同意書，且上訴人係於88年1月11日登記為19-46 號房屋之所有權人，被上訴人詹宗誌及張泰榮於93年間亦未曾找過上訴人簽署任何土地同意書。被上訴人詹宗誌復提出土地使用同意書（參被證八），惟其中門牌號碼臺中市○○區 ○○路○○巷0○○000000號、19-19號、19-26號、19-51號之房屋所有權人並無系爭土地之所有權；19-49號、19-50號、19-5 3號房屋之所有權人亦僅有系爭土地權利範圍合計約54.31平方公尺，其等簽署上開同意書顯違反誠信原則及民法第820 條之立法精神，亦有違土地法第34條之1之立法意旨，而屬權利濫用。　⒌依臺中市政府之元鼎山莊社區土地套繪圖顯示，系爭房屋占用上訴人房屋之法定空地，已屬於違章建築，被上訴人之系爭房屋無權占用系爭土地。二、被上訴人則以：　㈠系爭房屋雖係由被上訴人林素珠於84年8月30日與訴外人張永林簽訂系爭買賣契約，以新臺幣（下同）300萬元所購買，惟該300萬元均由被上訴人詹宗誌所出資，依系爭買賣契約第8條約定，登記名義人由被上訴人林素珠自由指定，並登記於被上訴人詹宗誌名下，系爭房屋於購買時之社區編號為 C18，復由元鼎山莊管理委員會自編作為收信地址，即臺中市○○區○○路○○巷00000號。是系爭房地自始即係被上訴人詹宗誌所支配使用，地價稅、水電費均係被上訴人詹宗誌所支付，被上訴人林素珠從未居住於系爭房屋，非系爭房屋之事實上處分權人。　㈡參酌臺中市政府發展局84工建建字第821號卷宗之內容，可知 19-46號建物於興建時，業經系爭土地之全體共有人同意後始興建，此與訴外人張永林及陳長江於本院106年度中簡字第304號拆屋還地事件中之證述內容相符。且由85年6月27日臺中縣政府工務局簡便行文表（見本院卷第442頁之被證四）之內容係勾選「申請書件不符」、「建築設計不符」，而非勾選「權利證件不符（土地使用權同意書）」，亦可知悉系爭房屋坐落於系爭土地業已取得系爭土地之共有人全體同意，自有合法之占有權源。另被上訴人詹宗誌於93年11月12 日委託訴外人張泰榮代辦系爭房屋之建築執照時，亦第二次取得系爭土地之共有人全體同意；於112年8月1日再次取得系爭土地之共有人過半數及應有部分合計過半數之同意。　㈢再依元鼎山莊社區住戶管理規約第1條之記載及該規約後附之系爭住戶位置圖，可知系爭房屋所坐落之持分土地早已有分管契約，且由元鼎山莊86年度第一次委員會會議紀錄之內容，亦可知系爭住戶位置圖於86年間已存在，並於87年間放置於元鼎山莊之管理室牆壁上，應具有公示力，上訴人於99年 9月2日登記為系爭土地之共有人，關於系爭土地之使用實況之情形已知悉甚久，應足以拘束上訴人，是上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，顯屬無據。況上訴人已自陳係於88 年1月11日登記為19-46號房屋之所有權人，卻於相隔20年之久始提起本件訴訟，顯係權利濫用，有違誠信原則等語，資為抗辯。　㈣系爭房屋若占用法定空地，應斟酌是否有阻礙系爭土地之通行、影響逃生或影響住戶生命財產安全等情形判斷是否有拆除之必要，而非一有占用事實即有拆除必要。三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予上訴人及其他全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、得心證之理由　㈠上訴人主張其與被上訴人詹宗誌均為系爭土地之共有人，系爭房屋坐落系爭土地如附圖編號A部分面積77平方公尺等事實，業據上訴人提出系爭土地之第一類謄本為證（見本院11 1年度豐簡字第755號卷【下稱原審卷】第59至74頁），並經原審勘驗現場及囑託豐原地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、照片、豐原地政事務所出具之附圖在卷可佐（見原審卷第 141至149頁、第238頁）。此部分且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。　　　㈡就被上訴人林素珠部分，因系爭房屋為未經保存登記之建物，事實上處分權人為被上訴人詹宗誌，而非被上訴人林素珠，則上訴人此部分請求無理由：　⒈按土地所有人以其土地上未經所有權第一次登記之建物係無權占有土地為由，請求拆屋還地者，對於其所起訴之對象即被上訴人，就該建物享有所有權或事實上處分權之事實，應負舉證之責任（最高法院91年度台上字第1909號判決意旨參照）。房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）；又未辦保存登記之建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權，該處分權能係以物為對象，對物為占有、使用、收益及事實上處分，讓與人讓與該事實上處分權，係屬處分行為，以當事人間之讓與合意及讓與人將該未辦保存登記之建物交付，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號民事判決意旨參照），亦即不動產所有權之讓與本經登記始生效力，但未辦保存登記之建築物無法登記，因此，事實上處分權的讓與係以交付為其要件，而無須經登記。簡言之，事實上處分權之讓與係以交付作為其公示要件。　⒉經查，系爭房屋未經保存登記，而被上訴人林素珠與訴外人就系爭房屋於84年8月30日簽立買賣契約，由被上訴人林素珠為系爭房屋之買受人，然契約明訂登記名義人由被上訴人林素珠指定，有不動產買賣契約書、元鼎山莊(社區)區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況資料各1份在卷可稽(見原審卷第49、258至262頁)，亦即，系爭房屋屬於未經保存登記之建物，雖買受人為被上訴人林素珠，但事實上處分權可由被上訴人林素珠指定，並不可逕以買受人為被上訴人林素珠即認定其享有事實上處分權。　⒊次查，觀諸於被上訴人詹宗誌93年11月12日出具予訴外人張泰榮之同意書，載明「辦理詹宗誌土地坐落於豐原市○○○段0 0000000000000地號，先前由建商買賣取得建物，而無建照一案」，又元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表所載，系爭房屋（即社區編號C18之建物）之屋主姓名均記載被上訴人詹宗誌，佐以系爭房屋電力係由被上訴人詹宗誌申請及繳納費用，此有臺灣電力公司繳費通知單、同意書、元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表各1份在卷可稽(見原審卷第47至49頁、第553、555頁)，可知系爭房屋確由被上訴人詹宗誌支配使用甚明，被上訴人主張系爭房屋係由被上訴人詹宗誌出資、被上訴人林素珠出面購買等語則非無稽。　⒋綜上所述，系爭房屋係由被上訴人詹宗誌出資，被上訴人林素珠出面擔任買受人，又買賣契約既賦予被上訴人林素珠指定事實上處分權人之權利，且系爭房屋實際使用之人為被上訴人詹宗誌，有如前述，則系爭房屋之事實上處分權人為被上訴人詹宗誌，而非被上訴人林素珠，揆諸前開最高法院判決，被上訴人非事實上處分權人，則無從為拆除之事實上行為，故就此部分上訴人之請求應屬無理由。　㈢就被上訴人詹宗誌部分，系爭房屋並非無權占有系爭土地，且雖有占用上訴人房屋之法定空地，但未達阻礙系爭土地之通行、影響逃生或影響住戶生命財產安全，則上訴人此部分請求無理由：　⒈系爭房屋並非無權占有系爭土地：　⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段第821條分別定有明文。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果；（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）；按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化」之法律效果，以維法律秩序之安定（最高法院110年度台上字第1 714號民事判決意旨可參）。　⑵證人張永林於另案即本院106年度中簡字第304號案件中到庭具結證述略以：元鼎山莊當時是我蓋的，元鼎山莊B2的房子有保存登記，而B3沒有，是因為法律受限，早期買的時候有，後來法律規定不能蓋，當時雖然是同一批蓋的，但是B3先蓋好但還沒有賣掉，後來法律規定不能登記。當時84年蓋B3 的時候，751-8地號土地的所有人都有同意，B2、B3是同時蓋的，當時的地主都有同意蓋房子，但是因為B3賣的時候法律於85年底變更，無法登記了，...這些地主都有同意蓋B3 ，當時地是我一塊一塊弄的...最早地主是張珀惠、謝智妙，張珀惠是我姐姐，謝智妙是我前妻，他們都有同意蓋房子。地是登記他們的名字，我用他們名字買的，實際上地都是我在弄...（B2、B3）是同一批規劃，整地也是同時整地，確定跟我買的我就先蓋...B3是84年底蓋好的等語（見原審卷第424至428頁）。雖證人張永林上開證言係針對元鼎山莊 B2、B3房屋，但仍可得知張永林為元鼎山莊之開發建商，土地部分可能係用張珀惠、謝智妙名義登記，其整地後陸續興建房屋出售，但因法令變更導致部分房屋無法取得使用執照等情。　⑶證人賴清華於原審審理時到庭具結證稱：當初還沒有成立管委會之前，就是由建商管理，後來我們成立住戶委員會，建商把社區住戶位置圖再交給住戶管理委員會，之後這社區住戶位置圖就一直掛在管理室裡面，以這個方式公告給大家看等語（見原審卷第700頁）；證人陳長江於另案即本院106年度中簡字第304號案件及原審審理時亦到庭結證稱：我認識張永林，因為（元鼎山莊）的房子都是他蓋的，我是第一手買的，我當時應該有同意興建（元鼎山莊B2、B3的房子）.. .我當主委時，有的住戶有權狀，有的沒有，沒有權狀的人也是我們住戶，我當主委時沒有發生過有權狀的人認為沒有權狀的人不能住在這裡的情形...住戶位置圖是從112年開始放在社區規約裡，但在此之前，住戶位置圖就一直公告在守衛室，應該是有管委會時就有，87年之前就有將住戶位置圖公告在守衛室，而且建商興建房屋之前，就已經有提供房屋位置示意圖給每位購買房屋的人看，目前社區房屋位置圖大致就依照建商提供給我們的房屋位置示意圖來繪製等語（見原審卷第430、702至703頁），證人陳長江且提出建商提供之房屋位置示意圖在卷可佐（見原審卷第713頁），其編號及位置與放在社區守衛室的住戶位置圖（見原審卷第27頁）大致相符，且其上均已標註系爭房屋即編號C18建物。　⑷查系爭房屋列在元鼎山莊房屋位置示意圖及住戶位置圖內，係被上訴人向張永林購買，已如前述。且系爭土地一開始登記在謝智妙名下，亦有系爭土地人工登記簿謄本附卷可按( 見原審卷第161頁)。足見確為張永林開發之元鼎山莊內的一棟建物。而張永林已證稱當初係整體規劃，一起整地，再看出售狀況興建房屋等語，參以土地一開始均登記在張永林親人名下，興建時地主當然會同意房屋使用該位置。此後雖因陸續出售土地建物，致土地之共有人增加，但證人陳長江證稱在銷售時張永林會提供房屋位置示意圖等語，且被上訴人林素珠與張永林簽訂之不動產買賣契約書上亦記載買賣標的為「編號C18房地」（見原審卷第262頁），衡情買賣時應有提供房屋位置示意圖，否則如何能特定C18之位置及面積？與陳長江前揭證詞互核相符。則新購買之住戶既然已經看過房屋位置示意圖並選定自己要購買的戶別，自已知悉元鼎山莊所含土地範圍內會有如房屋位置示意圖所示的建物，依一般社會通念，應認購買之住戶已經透過與建商間之契約同意其他住戶使用各自房屋坐落的位置，否則任何分期開發的建案，先購買的住戶均可對後落成的住戶請求拆屋還地，顯然違反社會交易的認知，是被上訴人抗辯系爭房屋建造時，系爭土地共有人（含建商及先購買的住戶）同意系爭房屋使用坐落位置乙節，符合社會常情。且依原審調取臺中市政府都市發展局調取建築執照檔案卷宗所示，在系爭房屋隔壁即上訴人之19-46號房屋於申請建造執照、雜項執照等時，確有檢附系爭土地共有人之土地使用權同意書，有建造執照申請書、雜項執照申請書、系爭土地之土地使用權同意書存卷可考（見原審卷第490至504頁），可見當時土地共有人對於建商持續興建房屋均有同意。參以系爭房屋建造執照之申請，雖經臺中縣政府（改制後為臺中市政府）公務局審查後，認為申請尚有不符事項而要求補正，然該局認定申請未符合規定之內容為「申請書件不符」、「建築設計不符」，而非「權利證件不符（土地使用權同意書）」等情，有臺中縣政府（改制後為臺中市政府）公務局簡便行文表附卷可證（見原審卷第442頁）。堪認系爭房屋申請建造執照時應有提出土地共有人同意書，係因欠缺其他文件導致無法取得建造執照。足證被上訴人詹宗誌所辯：系爭房屋於建造時，確有取得系爭土地共有人全體同意後始興建等語，堪予採信。　⑸上訴人雖主張申請建造執照需要經過很多單位審查，可能有其他單位的文件認為欠缺土地使用權同意書，被上訴人只提出對自己有利的文件云云。惟臺中市都市發展局表示並未存檔未核准之建築許可資料（見原審卷第462頁），故現已無法調閱當初系爭房屋申請建築執照之資料。上訴人上開主張並無依據，且本院綜合證人證詞及卷內相關證據顯示元鼎山莊開發之過程，認為系爭房屋興建時應有取得土地共有人同意，亦非僅以前揭簡便行文表為據，上訴人此部分主張，自無足採。　⒉上訴人應受其前手同意系爭房屋使用系爭土地之拘束：　　⑴上訴人之房屋、其就系爭土地所有權之應有部分，原所有人為訴外人李應銀，於84年7月22日經財政部國稅局禁止處分，後於85年7月23日移轉台中一信，上訴人於87年12月向台中一信取得，業據上訴人之民事答辯狀-拆屋還地(二)載明( 見原審卷第519至525頁)，核與臺中市豐原地政事務所111年 12月30日豐地資字第1110013561號函暨人工登記簿謄本及地籍異動索引相符(見原審卷第157至235頁)。　⑵上訴人於87年12月向台中一信購買系爭土地，而系爭房屋於斯時早已存在，復觀諸上訴人之起訴狀，載明「近日得知社區部分違建木屋是因未取得同意書以致無法申請建照」等語，可知上訴人於購買系爭土地時應已知悉系爭土地上建有其他木屋。而元鼎山莊社區之房屋坐落位置、編號等，早於建商興建房屋前即已提供予房屋買受者參考，嗣後該社區亦依據建商提供之房屋位置示意圖繪製系爭住戶位置圖，且公告於該社區之守衛室，而系爭房屋即編號C18之建物本即標示在系爭住戶位置圖上，已如前述，堪認已具備使第三人知悉該狀態之公示作用甚明。上訴人雖非第一手買受者，但其買受前必然會到現場看屋，亦當知悉系爭房屋屬於元鼎山莊之一部分。況系爭建物興建以來，迄上訴人於111年8月29日提起本件訴訟前，已歷經26餘年，此期間被上訴人詹宗誌雖未實際居住系爭房屋，然上訴人與系爭房屋比鄰而居，且有前開元鼎山莊委員通訊錄、元鼎山莊（社區）區分所有權人門牌、房屋、土地地號狀況表可得知系爭房屋為被上訴人詹宗誌所有，對系爭房屋使用之狀況，應知之甚詳，卻於26年間均未向被上訴人詹宗誌提起請求拆屋還地之訴訟，反而容任被上訴人詹宗誌繼續使用系爭土地，系爭房屋應有債權物權化之適用，上訴人應受前手同意之拘束，自無從請求系爭房屋之事實上處分權人被上訴人詹宗誌拆除系爭房屋占用系爭土地之部分。　⒊系爭房屋雖可能使用上訴人房屋之法定空地，但上訴人不因此得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定請求拆除：　⑴按約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈之法定空地，如經區分所有權人同意由特定區分所有權人專用，尚非無效，該特定區分所有權人須依約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地（最高法院108年度台上字第761、2040號民事判決參照）。上訴人雖主張上開判決為公寓大廈之規定，與本件事實不同云云。然元鼎山莊為共同開發之社區，並有警衛室、共用道路等，應屬「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，依公寓大廈管理條例第53條規定，應準用該條例之規定。　⑵經本院函詢臺中市政府都市發展局，函復結果為「因本局尚無19之47號(門牌)建物相關圖資，倘該建築物坐落上南坑段 751-6地號上，則佔用上開建築執照法定空地」，此有臺中市政府都市發展局113年6月4日中市都建字第1130121493號函在卷可稽(見本院卷第135至136頁)，可知系爭房屋固有可能使用上訴人房屋之法定空地。但民法第767條第1項前段、中段及第821條之規範意旨，係在維護民事法上所有權之完整性，排除他人無權使用之侵害，而系爭房屋興建時既經系爭土地共有人同意，依前揭最高法院判決意旨，其同意並非無效，本件亦無證據證明被上訴人詹宗誌有增建、改建等情事，即無逾越原本同意使用範圍或目的之情事，且上訴人受前手同意系爭房屋使用土地拘束，已如前述，則被上訴人詹宗誌有權使用系爭房屋坐落土地，上訴人之所有權並未受到無權使用之侵害，即便系爭房屋使用法定空地，上訴人仍不得依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被上訴人詹宗誌拆除。至於上訴人主張系爭房屋違反建築法令佔用法定空地，且腐朽損壞，可能造成火災或其他危險部分，為建築法令行政管制之問題，應由主管機關依法處理，非民事法院所能審究。五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積77平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還予上訴人及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。原判決因而駁回上訴人之全部請求，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷。另被上訴人聲請向臺中市政府都市發展局函詢系爭土地之建蔽率及法定空地面積等事項，以釐清系爭房屋是否使用法定空地，然此部分於本件結論無影響，業經本院敘明如前，自無調查必要，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1條第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113　　年　　12　　月　　20　日　　　　　　　　　民事第五庭審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳僑舫　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　王奕勛以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　　　本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張祐誠

2024-12-20

TCDV-113-簡上-226-20241220-2

訴

臺灣臺中地方法院

拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1432號原告陳廣益訴訟代理人楊榮富律師複代理人蔣志明律師訴訟代理人王聖凱律師複代理人吳榮昌律師被告黃千容兼上一人訴訟代理人周國淮上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月29日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告周國淮應將附圖A部分面積15.44平方公尺之鐵皮棚架拆除，並將所占用土地返還予原告及其他全體共有人。被告黃千容應將附圖A部分面積15.44平方公尺之地板、沙發及桌椅移除，並將所占用土地返還予原告及其他全體共有人。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔88％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告各以新臺幣436,000元為被告周國淮、黃千容供擔保後，得假執行；但如被告各以新臺幣1,310,130 元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠臺中市○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為法定空地且為原告與全體共有人所共有，被告周國淮未經蘇活大街社區其他共有人同意，且蘇活大街社區亦未訂定分管契約由被告獨立使用系爭土地之情況下，被告周國淮竟於109年間於系爭土地上強行擅自搭建鐵皮採光罩（下稱系爭鐵皮建物），並將系爭土地與系爭鐵皮建物一併出租予被告黃千容，供被告黄千容開設店面及堆放生財器具使用。被告黄千容明知系爭土地為法定空地且被告周國淮並無獨立使用系爭土地之權利，而擅自於系爭土地上增設牆板、地板並堆放桌椅等生財器具。被告二人就臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖即附圖所示A部分以增設系爭鐵皮建物、鋪設地板並堆放沙發、桌椅；所示B部分放置地上物（石材墩座）；所示C部分施作電箱之方式，分別享有事實上處分權，均係無權占用系爭土地為使用、收益，及違背留設法定空地之目的。而上開B 部分之石材墩座，即令未擋住地下室排風之出風口，但其坐落於法定空地上，屬永久固定建物，仍影響通風、防火等，自違背留設法定空地之目的。　㈡被告二人雖分別提出其與蘇活大街管理委員會主任委員林秋香簽訂之租賃契約書（下稱系爭租約），約定承租系爭土地上建物即大業路25-9號（下稱系爭建物）花圃旁邊之空地，然被告二人占用系爭土地屬於法定空地，被告二人於系爭土地上搭建系爭鐵皮建物，顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式，且有違建築法第25條第1項及公寓大廈管理條例第9條第1至3項規定，系爭租約應屬無效。且依被告所述，系爭租約係依據蘇活大街社區111年區分所有權人會議，議題決議通過事項執行簽訂，惟蘇活大街社區111年區分所有權人會議出席人數未達規約及法律所訂之最低人數，該次會議應屬不成立。故選任林秋香為主任委員之決議及出租系爭建物花圃旁空地之決議均屬無效，被告所提出之系爭租約，應屬林秋香所為無權代理之行為，對於全體區分所有權人不生效力。縱認系爭租約有效（假設語氣，非自認），蘇活大街管理委員會出租予被告黃千容使用之範圍，係系爭建物花圃旁之「空地」，尚不得於該法定空地上增建或添設其他設施，違背留設法定空地之目的。又被告周國淮雖提出房屋稅籍證明書，證明系爭鐵皮建物自86年7月即開始課稅，惟仍不足以證明系爭鐵皮建物係被告二人有權占有系爭土地，因違章建築之房屋，政府仍得對之課徵房屋稅，違章建築不因房屋稅之課徵，變為合法房屋。至於房屋係有權占有抑或無權占有其坐落之土地，與其房屋稅之課徵，則全然無涉。　㈢為此，原告曾以律師函請求蘇活大街管理委員會主任委員林秋香應要求被告二人騰空並返還系爭土地予原告與全體共有人，然被告二人至今仍未騰空並返還系爭土地。爰依所有物物上返還請求權規定，請求被告拆除占用部分之地上物騰空後返還系爭土地予原告與全體共有人。並聲明：⒈被告周國淮應將附圖所示A面積15.44平方公尺之鐵皮棚架及所示B面積1.82平方公尺地上物（石材墩座）均拆除，騰空土地返還原告及其他全體共有人。⒉被告黃千容應將附圖所示A面積15 .44平方公尺之地上物（即地板及沙發、桌椅）及所示C面積 0.13平方公尺電箱均拆除、移除，騰空土地返還原告及其他全體共有人。⒊原告願各為被告周國淮、黃千容供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠對系爭鐵皮建物坐落於法定空地上，被告沒有意見。然原告主張被告周國淮無權占有系爭土地，被告否認之。被告周國淮所有坐落系爭土地（權利範圍為萬分之67）上之建物為臺中市○區○○○段00000○號，建物門牌為大業路25-9號即系爭建物，係被告周國淮於91年2月6日承買，經調閱稅務資料，亦載明系爭建物於86年7月間即有稅籍並確於當時就已起課稅捐，而系爭鐵皮建物係於被告承買時即已存在。又被告本於蘇活大街社區111年區分所有權人會議，議題決議通過事項執行，與蘇活大街社區訂立系爭租約。系爭租約內容除依據上開111年區分所有權人會議，議題決議通過事項執行外，乃依據111年度8月份委員會議，第四項社區事務研討決議執行，系爭建物即大業路25-9號店家被告黃千容以每月新臺幣（下同）1,000元承租店家旁邊之花圃空地擺放桌椅，亦即指系爭鐵皮建物部分，自屬有權占有系爭土地，非無權占用。況系爭鐵皮建物，為店家大門前為被告單獨使用出入，並不影響全體住户之進出，也不影響巷道或通路情事；而排煙通道，自始自終都在現在位置，並未移動，也無影響社區安全問題。　㈡又共有人對共有物之特定部分佔用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，而系爭土地花圃旁邊之空地，經111年區分所有權人會議係依公寓大廈管理條例第32條規定召集，出席人員全部同意而為決議，表決程序並無瑕疵，故該決議自屬有效，則該次會議所制定之規約當然有效，且已有每月繳納該花圃旁空地之租金1,000元之事實，此有系爭租約及蘇活大街管理委員會租金收費憑單可證，原告所述及引用之法規，顯然昧於事實而屬無理由，被告二人自屬有權佔用。且系爭租約為債權契約，並非物權契約，系爭土地依公寓大廈管理委員會，並無規定不能出租情事。況系爭租約係經過111年區分所有權人會議決議通得以出租，其租約內容載明「大業路25-9號店家黃千容向委員會提出願意以每月1,000元承租店家旁邊的花圃空地擺放桌椅，此議題區權會住戶已投票同意出租通過，因此由主委與住戶簽定出租合約，一年一約制」。是系爭租約既經蘇活大街區分所有權人決議出租，再授權管理委員會訂立出租契約書，應屬合法出租權源，足證被告二人有合法佔用系爭鐵皮建物之權源。　㈢末者，土地複丈成果圖所示B部分之石材墩座，係屬蘇活大街社區地下室公共設施通風口之基座，為整棟大樓建築物不可分割的一部分，並非原告所述之情節，其所述情節，亦與事實完全不符。且被告並非該石材墩座之原始建造人，該石材墩座為全體住戶公同共有，原告請求被告拆除為當事人不適格。另被告黃千容租用系爭建物，九年來從未收到來自政府有關單位有違規使用通知，係直到三年前遭原告向臺中市政府都市發展局等單位檢舉舉發，惟原告所檢舉舉發之事項，被告皆已配合相關機關改善通過，迄今原告所舉發之機關，並未對被告黃千容有任何違規罰款等情事，一切均符合政府法規之規範，亦徵原告之主張均無理由等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、得心證之理由　㈠原告主張其為系爭土地共有人之一，據其提出系爭土地登記為證（見本院卷一第15-16頁），復為被告所不爭執，堪信為真。　㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第29 50號判決意旨參照）。經查，本院依原告聲請至系爭土地現場履勘，並囑託臺中市中山地政事務所測量系爭土地遭占用之範圍及面積，其測量結果：附圖A部分面積15.44平方公尺為鐵皮棚架、B部分面積1.82平方公尺為地上物、C部分0.13 平方公尺為電箱，此有本院勘驗筆錄、現場照片、附圖即臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第169-183頁、第189頁），足認系爭土地遭占用之情形如附圖所示，茲就原告請求被告拆除占用之地上物有無理由分述如下：　⒈A部分面積15.44平方公尺之鐵皮棚架：　⑴A部分之鐵皮棚架為被告周國淮所有，其內地板、桌椅、沙發則為被告黃千容鋪設及放置，為被告所不爭執。是被告周國淮就附圖A部分鐵皮棚架、被告黃千容就其中之地板、沙發、桌椅等各具有處分權，堪以認定。　⑵按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。查公寓大廈管理條例第31條明定區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3/4以上之同意行之。系爭規約第22條亦明訂所有權人會議之決議，就「規約之訂定或變更」，應有所有權人2/3以上及其所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其所有權比例占出席人數所有權3/4以上之同意行之。則系爭會議出席之區分所有權人，不足所有權人2/3以上及其所有權比例合計2/3以上者所為之決議，因欠缺法律行為之成立要件，應不成立（最高法院109年度台上字第502號判決意旨參照）。被告辯稱其使用附圖A部分之空地，係經蘇活大街社區於111年區分所有權人會議同意，並授權管委會出租予被告使用，為有權占有等語，並提出租賃契約書為證（見本院卷一第57頁、第237頁）。次查，證人即蘇活大街社區管委會主任委員林秋香於本院證稱：我自111年4月開始至112年3月止擔任蘇活大街社區管委會主委，本院卷一第57頁及第237頁租賃契約書上「林秋香」之印章是我所蓋，管委會與被告簽訂上開租約，是依據「111年區分所有權人會議議題討論第一案決議，同意出租一樓花圃空地提供住戶使用，出租事宜交由管理委員會全權處理」的授權，該章程記載之「一樓中庭花圃空地」是本院卷一第335頁照片中有鐵皮棚架的部分，出租時已經有鐵皮棚架，管委會只是出租地面而已等語（見本院卷第320-324頁），固然堪認被告確實有向蘇活大街社區管委會承租附圖A部分鐵皮棚架所占用之空地。然蘇活大街大樓組織章程第3條第9項規定：「區分所有權人會議討論事項，除公寓大廈管理條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，最末亦有增訂條款記載「依據111年區分所有權人會議議題討論第一案決議通過，同意出租一樓中庭空地提供住戶使用，出租事宜交由管理委員會全權處理。」，此有該組織章程在卷可憑（見本院卷一第157-166頁），而規約第21條記載此規約為86年間通過實施，當時之公寓大廈管理條例第31條係規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第二十九條第三項及第四項之規定。」，綜上可知，規約之訂定或變更，依上開規約及公寓大廈管理條例規定，應由區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意始得為之，而授權蘇活大街管委會出租系爭土地之依據係規約之增訂條款，為規約之增訂，應依上開出席人數及同意人數始得為之，然依蘇活大街111年區分所有權人大會會議紀錄（見本院卷第153-154頁），該次出席人數占全體區分所有權人數為64.31％，已出席區分所有權比例占全體區分所有權比例為64.27％，顯然未達2/3以上出席，該次會議第一案決議同意出租空地予住戶使用，並增訂於規約中，係未達法定出席人數之決議，依前開最高法院判決意旨，為決議不成立，是蘇活大街社區管委會並未取得區分所有權人之合法授權，與被告簽訂本院卷一第57頁、第237頁之租賃契約，為無權代理，原告既為蘇活大街社區區分所有權人之一，原告於本件訴訟已表明拒絕承認該租賃契約之效力，被告自不得持該租賃契約對抗原告，被告復未主張其他有權使用系爭土地之原因，足認為無權占有。從而，被告各以鐵皮棚架、地板、沙發、桌椅等物無權占有系爭土地如附圖所示A部分面積15.44平方公尺，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告周國淮拆除附圖A部分之鐵皮棚架、請求被告黃千容移除附圖A部分之地板、沙發及桌椅，並返還所占用土地予全體共有人，為有理由，應予准許。　⒉B部分面積1.82平方公尺之地上物：　　原告主張被告周國淮以此部分之石材墩座占用系爭土地附圖 B部分面積1.82平方公尺，然被告周國淮提出建築圖說（見本院卷一第311、313頁），主張該石材墩座為大樓興建之初即有之合法建物，本院並依原告聲請，以被告周國淮提出之上開圖說為附件，函詢臺中市政府都市發展局確認此部分之石材墩座是否為合法建築部分，其回函結果略以：查所附附件圖說建物係（83）建1959號建造執照圖說並領有（85）中工建字第1393號使用執照在案，建造執照圖說所示石材墩座位置予使用執照竣工圖內容相符，此有臺中市政府都市發展局113年4月2日中市都建字第1130068000號函暨所附竣工平面圖在卷可憑（見本院卷一第369-373頁），足認該石材墩座係大樓興建之初即存在，為合法建物之一部，應為全體住戶共有，並非被告周國淮另行增建，原告此部分之請求並無理由。　⒊C部分面積0.13平方公尺之電箱：　　原告主張此部分之電箱為被告黃千容設置，係無權占有系爭土地如附圖C部分所示，然被告黃千容辯稱：電箱不是我裝設的，我只有油漆，電箱是我找人來包外面的木箱等語（見本院卷一第170頁），則此部分電箱是否為被告黃千容所設置，自有可疑，原告復未提出其他證據證明之，此部分主張應屬無據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告周國淮將附圖A部分面積15.44平方公尺之鐵皮棚架拆除，並將所占用土地返還予原告及全體共有人；請求被告黃千容將附圖A部分面積15.44平方公尺之地板、沙發及桌椅移除，並將所占用土地返還予原告及全體共有人，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官　陳文爵　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　潘怡學　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍

2024-12-20

TCDV-112-訴-1432-20241220-1

上易

臺灣高等法院

侵權行為損害賠償

臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第675號上訴　人　Ａ０１　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　訴訟代理人　陳雅珍律師　　　　　　　　　　　被上訴人Ａ０２　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ａ０３　兼上二人法定代理人Ａ０４　　　Ａ０５　上四人共同訴訟代理人葉鞠萱律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國 113年1月31日臺灣臺北地方法院112年度訴字第473號第一審判決提起上訴，本院於113年11月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決主文第三至六項關於命上訴人給付被上訴人Ａ０４逾新臺幣參萬伍仟參佰貳拾貳元本息、給付被上訴人Ａ０５逾新臺幣貳萬元本息、給付被上訴人Ａ０２逾新臺幣參萬元本息、給付被上訴人Ａ０３逾新臺幣參萬元本息部分，及各該部分假執行宣告均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔百分之六十三，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人係被上訴人Ａ０４（下稱Ａ０４）之叔父；被上訴人Ａ０５及Ａ０２、Ａ０３（下各稱其姓名）分別為Ａ０４（與Ａ０２、Ａ０３合稱Ａ０４等3人，Ａ０４等3人與Ａ０５合稱被上訴人）之配偶及未成年子女。上訴人明知門牌號碼臺北市○○區○○○路0段 00巷0號4樓之3房屋（下稱系爭房屋）為伊等居住使用，竟於民國108年9月13日凌晨0時許，赤裸上身夥同2名真實姓名年籍不詳之成年男子，擅自由系爭房屋後陽臺進入該屋內，大聲咆哮辱罵Ａ０５、摔擲塑膠椅，將客廳桌上玩具丟棄至地上，刻意製造聲響及混亂，製造緊張衝突情境（下稱行為一），令Ａ０４等3人驚懼哭泣，侵害伊等居住安寧、隱私權之人格法益；另徒手將Ａ０４所有置放系爭房屋客廳電視櫃上之液晶電視1台（下稱系爭電視）推倒在地而毀損不堪使用（下稱行為二）。爰依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，求為命上訴人給付Ａ０４慰撫金新臺幣（下同）3萬元、系爭電視損害2萬2500元，共計5萬2500元，另依序給付Ａ０５、Ａ０２、Ａ０３慰撫金3萬、5萬、5萬元，及均自刑事附帶民事起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經其聲明不服，提起上訴（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。　　二、上訴人抗辯以：伊為系爭房屋共有人之一，對該屋有使用之權，況伊被訴侵入住宅罪嫌部分，已經本院111年度上易字第1767號刑事判決無罪確定，被上訴人未證明受有何居家安寧或隱私侵害，亦未說明慰撫金數額之計算依據；另系爭電視係Ａ０４執單據向○○化工廠股份有限公司（下稱○○公司）報銷交際費之用，係○○公司支付購買，Ａ０４非所有權人，故被上訴人之本件請求均無理由等語。上訴聲明：㈠、原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　　三、兩造不爭執事項（見本院卷第156頁，另由本院依卷證為部分文字修正）：㈠、上訴人被訴侵入住宅罪嫌部分，業經本院111年度上易字第17 67號刑事判決無罪確定。㈡、上訴人於102年10月30日以繼承為原因登記取得系爭房屋應有部分1/14；Ａ０４則陸續因買賣、贈與而取得系爭房屋之所有權，於本件案發時登記所有系爭房屋應有部分12/14。㈢、上訴人與2名真實姓名年籍不詳之成年男子於108年9月13日凌晨0時許，由系爭房屋後陽臺進入該屋內。四、本院之判斷：㈠、侵害被上訴人人格法益，請求慰撫金部分：　⒈故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。　⒉上訴人辯稱系爭房屋原為伊父母甲○○、乙○○○方便子嗣及孫輩來臺北有地方居住而購入，並以其等所經營之○○公司支付房屋及停車位管理費，故其等子嗣（上訴人）、孫子女輩（Ａ０４等）均得使用，甲○○於000年0月00日死亡後，該屋共有人間未成立由Ａ０４單獨占有使用之明示或默示分管契約，有原審另案109年度簡上字第509號民事判決確定（下稱509號確定判決）在案，伊本於共有人地位之使用收益而進入系爭房屋，非不法侵害被上訴人居住安寧權益，且本案亦有509號確定判決爭點效之適用云云。然查，雙方雖不爭執上訴人於 108年9月13日凌晨0時許進入該屋時，上訴人、Ａ０４均為該屋共有人乙節事實（應有部分分別為1/14、12/14，見兩造不爭執事項㈡），上訴人在其對Ａ０４提起返還不當得利之訴（即 509號確定判決之另案原審），於該案起訴狀內自承：其自1 02年10月30日登記為系爭房屋所有權人起，該屋均由Ａ０４單獨占有使用，並於該案請求Ａ０４就逾應有部分之使用收益，返還受有之不當得利，有原法院108年度北簡字第15709號起訴狀在卷可查（見原審卷第335頁），審以上訴人於108年9 月13日凌晨0時許，自系爭房屋後陽臺進入系爭房屋，衡以常情，倘對房屋有居住使用權限，且有居住事實之人，理應持鑰匙自正門進出，無在深夜、自未上鎖之後陽臺進入屋內之理，綜徵上訴人並無居住使用該屋之事實，上訴人明知系爭房屋現為Ａ０４一家人（即被上訴人）單獨占有居住使用，復未就其持有系爭房屋鑰匙，現實上有使用居住該屋等節事實為舉證，縱令其為系爭房屋共有人之一，而主張共有人間無明示或默示分管契約，其對逾應有部分範圍使用之被上訴人，得本於共有人地位請求排除被上訴人侵害，亦應本於訴訟之正當法律程序救濟，詎其明知系爭房屋現為被上訴人單獨居住使用，竟私力救濟，未經被上訴人同意，擅自在深夜，由後陽臺進入系爭房屋，自有侵害被上訴人隱私、居住安寧之人格法益，而具有違法性，此與上訴人所為在刑法上是否成立無故侵入他人住宅罪之構成要件，係屬兩事，被上訴人辯稱其本於共有人地位之用益權進入該屋並無構成無故侵入他人住宅罪而非不法侵害云云，並無可取。至509號確定判決係就Ａ０４用益系爭房屋有無逾越應有部分、侵害其他共有人物之使用權益之不當得利為重要爭點，與本件有無侵害被上訴人人格法益爭點有異，上訴人辯稱此部分應有另案爭點效之適用，應有誤會，亦無可採。　⒊另審以原審勘驗Ａ０４之手機錄影：00:02（連續撞門聲）00:06 上訴人：厚啊（成功打開後陽臺門）00:15Ａ０４：老公啊，Ａ０１啦。00:40上訴人：怎樣，你要怎樣，你看他拿那個，你要怎樣，你要怎樣，你是要怎樣，啊!（大聲咆哮）…來，沒關係來，沒關係來…來，這是恁貝的房子啦！（大聲咆哮）嘿，嘿，嘿，把手機給我拿過來，叫律師過來（大聲咆哮），叫，…你把我手機拿過來，現在趕快錄影。（大聲咆哮）。0 1:20Ａ０４：歹勢歹勢歹勢歹勢歹勢，叔叔。上訴人：把那個手機給我拿過來。Ａ０４：我小孩子（Ａ０２及Ａ０３）在睡覺，歹勢，叔叔。上訴人仍持續大聲咆哮稱：把那個手機給我拿過來，我管恁家在死人啦！（大聲咆哮）把手機給我拿過來。後因爭執及物品掉落，05:47小孩嗚咽聲。05:58上訴人：我裡幹你娘（大聲咆哮）…阿月你討客兄，你討那麼多的客兄，幹…你討客兄，這是我的房子，你姓劉…06:26Ａ０４：沒事沒事（低聲哄小孩）06:28小孩哭泣聲…等內容，及該屋監視器鏡頭2之錄影內容：期間可見上訴人情緒激動，「檔案時間5 2秒時可見上訴人惡意將遙控器丟棄置地上」、「檔案時間2 分23秒時可見上訴人惡意摔擲塑膠椅」、「檔案時間2分30 秒時可見上訴人惡意將桌上玩具丟棄至地上」、「檔案時間 3分24秒時，可見原置於電視桌上之電視遭上訴人用力摔至地板上」、「檔案時間3分38秒時，上訴人兩名男友人扶起電視面板，其後上訴人由兩名男友人半抱半推半拉，直到檔案時間4分45秒進入廚房離開畫面」，有勘驗筆錄在卷可查（見原審卷第284至289頁），更證上訴人係於凌晨時分，以撞門方式打開系爭房屋後陽台門進入該屋，赤裸上身並夥同兩位友人，情緒激動，大聲咆哮，且口出惡言，甚有故意摔擲物品，製造聲響，無視彼時已經深夜，屋內有未成年之Ａ０２及Ａ０３入睡，明顯蓄意驚擾被上訴人全家、破壞被上訴人隱私及居住安寧，致被上訴人全家深夜無法安寧而惴惴不安，未成年之Ａ０２、Ａ０３因而受驚嚇而哭泣不止，侵害其人格法益情節重大明確，而受有相當精神上痛苦，上訴人辯稱Ａ０４係故意將小孩抱至現場引導其等哭鬧云云，除與前開勘驗現場情形有悖，衡諸常情，上訴人既於深夜唐突進入系爭房屋，在屋內大聲咆哮、出言不遜、摔擲物品，已驚動熟睡幼兒，Ａ０４本於母親本能，抱出親身照料安撫受驚嚇幼兒，本屬情理之常，上訴人上揭辯詞諉無可取，被上訴人依民法第184 條第1項前段、第195條第1項前段規定請求上訴人賠償非財產上損害，應有理由。　⒋民法第195條第1項前段所謂相當之金額，應以加害人實際加害情形與其對被害人影響是否重大，及被害者之身分地位與加害人經濟狀況等關係定之；又慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要，其核給之標準固與財產上損害之計算不同，然非不可斟酌雙方身分資力與加害程度，及其他各種情形核定相當之數額。查上訴人為美國研究所畢業，現已退休無工作收入，擔任○○公司董事，111年間有多筆利息所得、○○公司薪資收入，及多筆土地及房屋等不動產，另Ａ０４為美國00000 000 0000000000 00000000研究所畢業，現任職○○公司總經理，年收入300萬餘元，Ａ０２、Ａ０３分別就讀私立小學中年級、低年級就學中；Ａ０５則為00000000 00000 00000000000 0000000000大學畢業，現任○○公司業務經理，年收入200萬餘元，暨兩造各自收入及名下不動產等節，為雙方陳述在卷（見本院卷第161至167頁），且有卷附稅務電子閘門財產所得調件明細表附卷可考（見原法院限制閱覽卷），綜衡雙方學經歷、財產狀況，暨斟酌兩造身分、地位、經濟狀況、上訴人與被上訴人具有親戚關係，亦為系爭房屋共有人之一之行為一態樣、被上訴人於凌晨入睡後受此突發驚擾，所受精神上痛苦程度，未成年子女（Ａ０２、Ａ０３）所受驚嚇及受損害程度應較成年人（Ａ０４、Ａ０５）為高等一切情狀，認Ａ０４、Ａ０５各請求慰撫金，以2萬元為適當，Ａ０２、Ａ０３各得請求慰撫金，以3萬元為適當，逾此範圍之請求，則無可許。㈡、毀損系爭電視部分：　⒈Ａ０４主張上訴人故意毀損系爭電視部分，有前開勘驗筆錄在卷可考，堪予認定。上訴人雖辯稱系爭電視非Ａ０４出資購買，該電視所有權為○○公司所有，並提出○○企業有限公司（下稱 ○○公司）於107年9月29日開立統一發票、出貨單、轉帳傳票為憑（見原審卷第77、79頁）。但查，上開出貨單所記載訂購人為Ａ０４，足見系爭電視應係Ａ０４向○○公司訂購購入，送貨地址為「臺北市○○區○○○路○段00巷0號4樓之3」，即被上訴人舉家居住之系爭房屋地址，有○○公司出貨單在卷可考（見附民卷一第21頁），酌以新購入之系爭電視置放系爭房屋客廳，供被上訴人全家住居使用至遭上訴人毀損，堪認Ａ０４應為系爭電視所有權人。至前開統一發票上載買受人為○○公司，不排除○○公司為兩造家族企業，家族成員有以○○公司統一編號，報帳作為公司交際費用之可能，而上訴人以○○公司轉帳傳票證明○○公司有核發前開款項與Ａ０４，惟轉帳傳票僅係○ ○公司之內部會計憑證，非對外匯款證據，上訴人又無法提出相關金流證據佐證，且轉帳傳票上科目欄及摘要欄係記載交際費及招待客戶，既係提供招待客戶，顯已非○○公司所有財產，則難認系爭電視之款項係○○公司支出負擔而所有財產，且衡以系爭電視該動產所在位置、使用情形，縱謂○○公司確實曾撥款與Ａ０４，亦無法排除Ａ０４所稱公司福利或受家族企業公司贈與之可能，始致該電視始終置放Ａ０４家中供被上訴人全家使用，堪認Ａ０４確實為系爭電視所有權人，上訴人否認Ａ０４之所有權人地位，並無可採。　⒉Ａ０４係於107年9月29日以2萬2500元購買系爭電視，有上開統一發票、出貨單在卷可查（見原審卷第77至79頁），依行政院制頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，電視屬第 15項電氣、通訊機械之有線電視播映設備，耐用年數為6年，按定率遞減法每年折舊率為0.319，另參考營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定：固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計，系爭電視於108年9月13日遭毀損之時，已使用11月有餘，故應認已使用1年，而應折舊1年，扣除折舊後，殘值為1 萬5322元（計算式：22500×（1-0.319）＝15322），Ａ０４請求新品原價額而未扣除折舊部分，應屬無理，此部分請求金額應以1萬5322元為有理由，超過部分，不能准許。㈢、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。被上訴人之刑事附帶民事起訴狀繕本於109年10月27日送達予上訴人，有送達證書附卷足憑（見附民卷一第23頁），被上訴人上開請求自起訴狀繕本合法送達翌日即109年10月28日起算法定遲延利息，應有理由。五、從而，被上訴人依民法第184條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求上訴人各給付Ａ０４3萬5322元（即慰撫金2萬元、系爭電視損害1萬5322元）、Ａ０５2萬元、Ａ０２3萬元、Ａ０３3 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即109年10月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾前開範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，且就慰撫金部分僅泛稱其侵權行為之手段、態樣及影響被上訴人居住安寧程度等語，未具體記載審酌上訴人共有系爭房屋之情形，併綜合上訴人侵害情節、被上訴人各別所受損害情形、兩造為親屬關係等情狀，另就系爭電視部分未參酌該電視非新品，應扣除折舊部分，均有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、兩造其餘攻擊防禦方法及已提出之證據，經審酌後於本判決之結論均無影響，爰不逐一論述，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　18　　日民事第十六庭審判長法官朱耀平法官王唯怡法官湯千慧正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官陳奕伃

2024-12-18

TPHV-113-上易-675-20241218-1

訴

臺灣臺南地方法院

拆屋還地等

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第71號原告羅金梅訴訟代理人江鎬佑律師被告林資堯訴訟代理人戴勝利律師林仲豪律師被告薩爾斯堡大樓管理委員會法定代理人吳淑英上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告起訴時聲明為：㈠被告林資堯應將門牌號碼臺南市○○區○○路0 段000巷00號屋頂平台上之增建物拆除，並將該平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告林資堯應分別給付新臺幣（下同）4,917,885元予原告及其他共有人全體，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告及其他共有人全體86,712元。㈢被告薩爾斯堡大樓管理委員會（下稱管委會）應給付2,018,260元予原告及其他共有人全體，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告及其他共有人全體86,712元。㈣聲明第2項、第3項若任一被告為給付者，其他被告於該給付金額範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見調字卷第11頁至第17頁）。嗣於本院審理時變更其聲明第1項至第3項為：㈠被告林資堯應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000 巷00號、17號屋頂平台上如附圖編號A所示增建物拆除，並將該平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告林資堯應給付3,614,744元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告825元。㈢被告管委會應給付1,480,461元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告811元（見本院卷第3 21頁至第322頁、第327頁至第329頁），核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。貳、實體方面：　　一、原告主張：　㈠原告、被告林資堯為門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷0○00 號「薩爾斯堡」集合式住宅（下稱薩爾斯堡）之區分所有權人，被告管委會為薩爾斯堡之管理委員會；薩爾斯堡有6棟樓，4棟為7層樓、2棟為6層樓，門牌號碼15號、17號位在7 層樓棟（下稱本棟樓），原告為本棟樓15號6樓房屋之區分所有權人、被告林資堯為本棟樓15號7樓、17號7樓房屋之區分所有權人。　㈡被告林資堯為如附圖編號A所示加強磚造1層樓建物（面積184 .74㎡，下稱系爭建物）所有人，並得透過系爭建物內部樓梯通往所有15號7樓、17號7樓房屋。被告未得原告及其他共有人之同意，以系爭建物無權占用薩爾斯堡區分所有權人共用之屋頂平台；被告管委會容任被告林資堯占用區分所有權人共用部分，縱有收受管理費，該管理費與租金並不相當，足見被告管委會受託管理薩爾斯堡公共事務顯有疏失，未盡善良管理人注意義務。　㈢為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告林資堯拆除系爭建物後回復原狀，將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，並給付相當於租金之不當得利；依民第277條第1項準用民法第226條第1項規定，請求被告管委會賠償相當於租金之損害賠償費用等語。並聲明：㈠被告林資堯應將系爭建物拆除，並將該平臺騰空返還予原告及其他共有人全體。㈡被告林資堯應給付3,614,744元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告825元。㈢被告管委會應給付1,480,461元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年9月2日起至騰空返還上開土地止，按月給付原告811元。㈣聲明第2項、第3項若任一被告為給付者，其他被告於該給付金額範圍內同免責任。㈤願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠被告林資堯則以：薩爾斯堡之建商與第一手購買住戶約定「頂樓住戶有屋頂平台使用權」，該分管協議對全體住戶均有拘束力，全體住戶因此同意被告管委會對頂樓住戶加收一半管理費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　㈡被告管委會則以：自薩爾斯堡蓋好後，就對頂樓住戶使用頂樓部分，多收管理費；且管理費是住戶交的共同基金，用以維護社區整修、安全等使用，原告不應向被告管委會請求賠償，就算被告管委會要賠償，也要經過全體住戶決議等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　三、兩造不爭執事項（見本院卷第322頁至第325頁）：　㈠原告、被告林資堯為薩爾斯堡之區分所有權人，被告管委會為薩爾斯堡之管理委員會；薩爾斯堡有6棟樓，4棟為7層樓、2棟為6層樓，每棟頂樓均有增建物；薩爾斯堡中門牌號碼 15號、17號位在本棟樓，原告為本棟樓15號6樓房屋之區分所有權人、被告林資堯為本棟樓15號7樓、17號7樓房屋之區分所有權人。　㈡被告林資堯在本棟樓頂樓搭設系爭建物，內部並有樓梯可往來被告林資堯所有15號7樓、17號7樓房屋。　㈢薩爾斯堡附近道路、商店、地標如本院卷第249頁GoogleMap 所示。　㈣原告於82年9月14日與訴外人永航建設股份有限公司（下稱永航公司）簽訂如本院卷第83頁至第86頁原證9所示之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，復於同日以買賣為原因登記為薩爾斯堡本棟樓15號6樓房屋所有人。　㈤被告林資堯於80年11月20日與永航公司簽訂如調字卷第109頁至第123頁被證2所示房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定以1,250,000元購買薩爾斯堡G棟7樓房屋，復於82年9 月21日以買賣為原因登記為薩爾斯堡本棟樓15號7樓、17號7 樓房屋所有人。　㈥系爭契約第4條記載：「甲方（即承買人被告林資堯）同意本約建物之屋頂平台使用權除公共設施之梯間、機械室、水塔及法定避難設施面積除外，其餘歸頂樓住戶管理使用。壹樓空地除公共設施、公共走道及中庭花園外，其餘歸壹樓住戶管理使用。中庭花園由公司統一聘專業設計師設計施工，並交由本大樓住戶管理委員會管理，承購戶不得異議。」之內容。　㈦系爭建物為被告林資堯所有，且係被告林資堯於95年6月14日前增建。　㈧薩爾斯堡係在公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照之公寓大廈。　㈨薩爾斯堡屋頂平台為薩爾斯堡專有部分以外之共用部分。　㈩被告管委會對薩爾斯堡6棟樓之頂樓住戶，即門牌號碼臺南市 ○○區○○路0段000巷00號7樓、7號7樓、9號7樓、11號7樓、13 號7樓、15號7樓、17號7樓、19號6樓、21號6樓、23號6樓、 27號7樓、25號7樓住戶，均有就頂樓增建部分加收管理費，其中7號7樓住戶加收100%管理費、13號7樓住戶加收62%管理費、23號6樓住戶加收27%、被告林資堯部分加收被告林資堯為本棟樓7樓15號、17號房屋均加收50%管理費。薩爾斯堡住戶每月管理費均有公告，如原證5、被證3所示。　本院依原告聲請，送請財團法人臺南市建築師公會鑑定系爭建物是否影響本棟樓結構安全而有拆除之必要、是否影響屋頂平台逃生避難空間之功能，該公會函覆稱「依建築物耐震能力初步評估結果，標的物屋頂增建後之初步評估總分數雖較屋頂未增建前增加，其影響百分比約為7%，惟屋頂增建後建築物耐震能力初步評估結果仍屬『建築物耐震能力尚無疑慮』；依建築技術規則規定，系爭建物無需設置屋頂避難平台。」。　依現場履勘及薩爾斯堡頂樓平台現場照片所示，本棟樓屋頂平台得經由本棟樓樓梯前往，樓梯間通往室外頂樓空間之大門為開啟狀態，並無任何障礙物，住戶得自由進出，且屋頂平台除系爭建物外，亦有空地，並設置曬衣架，由其他樓層住戶曬衣使用。四、兩造爭執事項（見本院卷第324頁）：　　　　㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告林資堯拆除系爭建物後回復原狀，並將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，有無理由？　㈡原告依民法第179條規定，請求被告林資堯給付系爭建物占用薩爾斯堡專有部分以外之共用部分，受有相當於租金之不當得利，有無理由？　㈢原告依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，主張被告管委會容任被告林資堯所有系爭建物占用薩爾斯堡專有部分以外之共用部分，致原告受有相當於租金之損害，請求被告管委會予以賠償，有無理由？五、本院得心證之理由：　㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院98年度台上字第1087號判決意旨參照）。另公寓大廈管理條例於84年6月28日經總統公布施行，該條例第7條第3款固規定屋頂之構造係不得獨立使用供作專有部分之公寓大廈共用部分，並不得為約定專用部分，惟依同條例第55條第2項但書規定，於該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受前開不得為約定專用部分之限制。　㈡經查：　⒈依前述不爭執事項㈧所示，薩爾斯堡既係在公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照之公寓大廈，自不受該條例第7條各款不得為約定專用之限制，故薩爾斯堡屋頂平台仍得約定由區分所有權人中之特定人有專用使用權。　⒉觀諸被告林資堯所提其與建商即永航公司簽訂系爭契約（見調字卷第109頁至第123頁）之印製形式，包括出賣人即乙方永航公司及所有契約約款均係以印刷字體事先列印，僅就「承買人」、標的房屋所在之「棟」、「樓」、「建坪」、「房屋價款」、「立契約書人」甲方欄及「日期」留有空格而以蓋印或手寫方式填載，足認系爭契約應係永航公司將薩爾斯堡各棟樓層建物出售予各區分所有權人時，所事先印製之定型化契約，應可推知永航公司當時與各承買人所簽訂之買賣契約條款內容，應均與系爭契約相同。　⒊而系爭契約第4條既已載明各棟樓之屋頂平台除公共設施之梯間、機械室、水塔及法定避難設施面積外，其餘歸頂樓住戶管理使用，依前開說明，應可推認所有向永航公司購買薩爾斯堡房屋各棟樓層建物之原始區分所有權人，應已透過與永航公司簽訂附有前開約定之買賣契約之方式，達成由頂樓住戶使用屋頂平台之分管約定甚明，且該分管約定與公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈買賣常見將屋頂平台由頂樓住戶專用、基地空地則由1樓住戶專用之交易型態、習慣相符。　　⒋再將前述不爭執事項㈠、㈦、㈩對照觀之，可知系爭建物係95年 6月14日前增建，至原告提本件訴訟前，本棟樓屋頂平台均由頂樓住戶即被告林資堯管理使用，未見其他區分所有權人反對被告林資堯使用或提出異議及訴訟，期間長達近20年；況薩爾斯堡有6棟樓，每棟頂樓都有增建，頂樓住戶均另以屋頂增建單位繳納管理費，參與及分擔薩爾斯堡公共事務及費用，此分管事實不僅為薩爾斯堡原始向永航公司承購建物者以買賣契約書明示合意約定，並為嗣後輾轉受讓薩爾斯堡區分所有建物之各所有權人可得而知。　⒌基此，薩爾斯堡全體區分所有權人間既存有前述分管約定，而原告自承係向永航公司購買本棟樓15號6樓房屋，此分管事實應經永航公司以買賣契約書明示合意約定，原告自亦受前述分管約定所拘束。故被告林資堯基於分管約定，以系爭建物占用本棟樓屋頂平台，屬有權占有。原告依民法第767 條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告林資堯拆除系爭建物後回復原狀，將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，並給付相當於租金之不當得利，即屬無據。　⒍被告林資堯因前述分管約定取得於本棟樓屋頂平台搭建系爭建物並管理使用之權利，且系爭建物既無礙其他住戶出入、使用，原告以被告管委會容任被告林資堯所有系爭建物占用薩爾斯堡專有部分以外之共用部分，請求被告管委會賠償相當於租金之損害賠償費用，當屬無據。六、綜上所述，原告請求判決如其聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，原告雖聲請函詢臺南市政府消防局，關於系爭建物是否違反消防法令，然於屋頂平台上設置系爭建物，是否違背消防法令，係行政機關認定之權責，自無從據以逕認系爭建物有違反屋頂平台之使用及設置目的或已達影響住戶安全程度而須拆除之情事，況依前述不爭執事項所示，本棟樓屋頂平台除系爭建物外，尚有大半空地可供通行、使用，此外，原告並未提出系爭建物之興建有何影響住戶安全而達變更屋頂用途或性質情事之具體事證，是原告調查證據之聲請，洵無必要，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　　官　王鍾湄以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃怡惠

2024-12-13

TNDV-112-訴-71-20241213-1

訴

臺灣橋頭地方法院

返還不當得利

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第993號原告張嘉元訴訟代理人黃建雄律師複代理人朱宏偉律師被告吳金得陳靜美上一人訴訟代理人張職揚上二人共同訴訟代理人林昱宏律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年11月12 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）係兩造所共有，應有部分比例分別為原告9分之2、被告吳金得18分之6、被告陳靜美18分之8。兩造無分管契約約定或成立默示分管協議，原告現未使用系爭土地，而被告未得其他共有人即原告之同意，即於系爭土地之特定部分種植鳳梨為使用收益，而侵害原告之權利，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利（計算式詳如附表）。為此，爰依民法第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告陳靜美、吳金得應分別給付原告新臺幣（下同）364,266元、281,3 38元及各自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告之祖父輩利曾於系爭土地用北側種植果樹，而吳金得則曾於附圖所示乙區域（北）種植鳳梨，嗣於民國 107年間出租予訴外人莊有智種植鳳梨，其等口頭約定每次收成（鳳梨每次收穫約2年）之租金為25,000元，陳靜美之前手前曾將附圖所示甲1區域（北）、甲1區域（南）、甲2 區域出租予他人種植鳳梨，後改成自行栽種鳳梨，可見兩造間對於系爭土地如何利用，早已各自畫定使用範圍而有默示分管契約之存在，原告取得系爭土地之持分時，自亦可由系爭土地之使用外觀狀況，知悉該默示分管契約所約定各自使用之範圍，而應受拘束，自不得請求被告返還相當於租金之不當得利。況被告之應有部分比例合計為18分之14，已超過共有人應有部分、人數之半數，是其等所為之分管決定亦為有效，且被告目前於系爭土地上實際使用之範圍（如附圖所示甲1區域［北］、甲1區域［南］、乙區域［北］），均未超過其等應有部分之範圍，自難謂有不當得利。縱認原告有不當得利之請求權，原告計算之方式亦全然未考量鳳梨之生產成本、育程及時價，價格不好時更有可能血本無歸，而應依土地法申報地價作為計算標準，較為合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項　㈠系爭土地係原告、吳金得、陳靜美共有，應有部分比例分別為9分之2、18分之6、18分之8。　㈡訴外人吳知於89年6月23日以贈與為由，將系爭土地（權利範圍18分之6）移轉登記予吳金得。訴外人張榮凱於97年9月24 日以贈與為由，將系爭土地（權利範圍9分之2）移轉登記予原告。訴外人吳坤義於102年1月18日以買賣為由，將系爭土地（權利範圍9分之1）移轉登記予陳靜美。訴外人吳銘進（原名：吳大海）於102年3月15日以拍賣為由，將系爭土地（權利範圍18分之6）移轉登記予陳靜美。　㈢原告就系爭土地提起分割共有物訴訟，經本院以110年度重訴字第112號判決（下稱另案），現提起上訴，由臺灣高等法院高雄分院以113年度上易字第264號繫屬中。　㈣陳靜美有使用附圖所示甲1區域（南）、甲1區域（北）、甲2 區域部分，其中包含道路使用及種植鳳梨。吳金得於107年起有將附圖所示乙區域（北）出租予莊有智作為種植鳳梨及道路使用。四、本件之爭點　㈠兩造間就系爭土地有無分管契約存在？　㈡原告依民法第179條規定，請求陳靜美、吳金得應分別給付原告364,266元、281,338元及各自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有無理由？五、本院得心證之理由　㈠兩造間就系爭土地無分管契約存在：　⒈按默示之意思表示乃以其他方法間接的使人推知其意思，表示與單純之沉默有別。單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院80年度台上字第1470號、 83年度台上字第237號判決意旨參照）。又共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，固非不得認有默示分管契約之存在；然共有人倘僅單純未就共有物行使權利，而無其他客觀言行足認其有成立分管契約之意思，即難單以其他共有人未行使權利乙情，逕認共有人間已成立默示分管契約。　⒉經查，陳靜美係由吳坤義、吳銘進購入系爭土地之持分等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈡所示），而依證人吳坤義於另案審理中證稱：我曾為系爭土地之共有人，後來我將我的持分賣給陳靜美，之前父親給我的時候就有固定耕作的地方，我就繼續在那裡耕作，但共有人間好像沒有分管協議，我父親也沒有跟我說種植這個範圍的原因為何，我沒有特別跟陳靜美說我使用的範圍等語（院卷一第343頁至第347頁）；經核與陳靜美於另案審理中陳稱：我購買系爭土地時，有問過原地主吳銘進種植的位置，吳銘進說大家都是這樣耕作，我是承接吳銘進種植位置繼續種植，當時法拍的公告也沒有記載系爭土地有分管協議，我主觀上認為系爭土地大家已經有共識或分管的約定，就按照大家說的這樣做，我沒有再去找吳金得為分管契約之協議等語大致相符（院卷一第31 5頁、第319頁至第320頁、第348頁、第350頁至第351頁），足見陳靜美使用附圖所示甲1區域（南）、甲1區域（北）、甲2區域部分種植鳳梨，係因其主觀上認為系爭土地之共有人已有共識，然吳坤義身為系爭土地之前手，已證稱共有人間並未為分管契約之協議或約定，是系爭土地上各共有人各自畫定使用之範圍，充其量僅能認為其他共有人未為反對或表示意見，而屬單純沉默，尚無全體共有人共同成立默示分管契約之意思表示，是被告辯稱系爭土地有默示分管契約存在云云，並不可採。　⒊被告雖又辯稱其等應有部分比例合計為18分之14，已超過共有人應有部分、人數之半數，自可為分管之決定云云。惟按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院99年度台上字第1553號判決意旨參照）。經查，陳靜美於另案審理中已自陳其購入系爭土地持分後，並未再找吳金得為分管契約之協議等語，業如前述，原告更於另案審理中否認有成立系爭土地之分管契約，揆諸前揭說明，自難認系爭土地之全體共有人有共同協議分管契約之成立與否，是被告此部分之抗辯，亦屬無據。　⒋據此，被告辯稱系爭土地有明示或默示分管契約存在，故其等係有權使用特定部分種植或出租予他人種植鳳梨云云，要無可採。　㈡原告依民法第179條規定，請求陳靜美、吳金得應分別給付原告364,266元、281,338元及各自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由：　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條第1項前段定有明文。次按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文；所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利，此係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院57年台上字第2387號判決、55年台上字第19 49號判決、84年度台上字第2808號判決、89年度台上字第19 68號判決意旨參照）。是倘共有人按其應有部分之範圍用益共有物，則在其「應有部分範圍內」之獲益，本係基於民法第818條規定用益共有物而來，即有法律上之原因，尚難謂係不當得利。　⒉經查，被告使用之範圍均未超過其等於系爭土地之應有部分等情，為兩造所不爭執（院卷二第37頁），並有附圖計算之甲1區域（南）、甲1區域（北）、甲2區域、乙區域（北）面積為據，堪以認定，揆諸上揭說明，被告占有使用附圖甲 1區域（南）、甲1區域（北）、甲2區域、乙區域（北）部分土地，並未逾越其應有部分範圍，自無不當得利可言。基此，原告依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，自無理由。六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求陳靜美、吳金得應分別給付原告364,266元、281,338元及各自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　楊凱婷以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊芷心附圖：內政部國土測繪中心113年7月3日鑑定圖附表：編號期間每公頃損益金額陳靜美獲取利益（每公頃損益金額×6,269.35平方公尺/10,000平方公尺）吳金得獲取利益（每公頃損益金額×4,842.08平方公尺/10,000平方公尺） 1 107年8月30日至 107年12月31日 175,025 109,729元 84,749元 2 108年1月1日至 108年12月31日 512,071 321,035元 247,949元 3 109年1月1日至 109年12月31日 433,820 271,977元 210,059元 4 110年1月1日至 110年12月31日 447,045 280,268元 216,463元 5 111年1月1日至 111年12月31日 480,536 301,265元 232,679元 6 112年1月1日至 112年12月31日 323,499 202,813元 156,641元 7 113年1月1日至 113年9月30日 242,624 152,110元 117,480元合計 1,639,197元 1,266,020元應給付原告不當得利之金額 1,639,197×2/9＝ 364,266元 1,266,020×2/9＝ 281,338元

2024-12-12

CTDV-112-訴-993-20241212-1

上

臺灣高等法院

返還借用物等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第399號上訴人鼎家建設股份有限公司法定代理人陳逸亮訴訟代理人游開雄律師被上訴人鼎家花園廣場公寓大廈管理委員會法定代理人顏新宗訴訟代理人李協旻律師上列當事人間請求返還借用物等事件，上訴人對於中華民國112 年10月26日臺灣新北地方法院111年度訴字第2946號第一審判決，提起上訴，本院於113年11月13日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000○號建物（下稱系爭建物，為地下一樓）主要用途為防空避難室兼停車場、車道、守衛室、騎樓。包含系爭建物在內之鼎家花園廣場社區（下稱系爭社區）建物係伊於民國88年3月19日起造興建完成，嗣陸續出售系爭建物應有部分予住戶作為停車位使用，起訴時伊尚持有系爭建物應有部分38/94。伊基於回饋社區理念，前曾交付6個停車位（位置詳附圖所示暫編894⑴至⑹部分，面積合計67.07平方公尺，備註96至101號停車格，下合稱系爭車位）無償提供被上訴人管理收益，以充實社區管理基金，兩造間就系爭車位成立使用借貸關係。現因被上訴人管理基金已有餘裕，且伊財務狀況欠佳，而有將系爭車位收回自行管理收益需求，爰以起訴狀繕本之送達終止兩造間使用借貸關係，擇一依民法第470條第2項、第472條第1款、第263 條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位。又兩造間使用借貸契約或類似使用借貸無名契約既經合法終止，被上訴人已無法律上原因卻仍繼續使用系爭車位，爰併依民法第179條之規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。求為命：被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）1萬3,200元之判決等語。並陳明願供擔保請准宣告假執行（原審駁回上訴人其餘請求部分，未據上訴人聲明不服，不在本院審理範圍內）。　　二、被上訴人則以：系爭建物原始規劃94個停車位，興建完成後實際劃設102個停車位，多出8個停車位係占用系爭建物共用部分，上訴人無法將其出售，經協商後將包含系爭車位在內共8個停車位（下合稱系爭8車位）移交予伊管理收益，兩造間就系爭車位並未成立使用借貸契約或類似使用借貸之無名契約，上訴人請求伊返還系爭車位及給付相當於租金之不當得利並無理由等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄；㈡被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人1萬3,200元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項：（本院卷第115至116頁）　㈠系爭建物主要用途為防空避難室兼停車場、車道、守衛室、騎樓。而系爭社區建物由上訴人於88年3月19日起造興建完成，其中系爭建物於同年7月12日辦理第一次登記為上訴人單獨所有後，上訴人陸續出售系爭社區房地，連同系爭建物應有部分予原始承購戶作為停車場使用，有建物登記謄本及異動索引可查（見原審卷第23至24、105至107頁）。　㈡系爭社區建物由上訴人出售予原始承購戶之房屋買賣契約內容，如原證5所示契約（見原審卷第109至134頁，下稱系爭房屋買賣契約）所載，汽車車位部分明確註記編號（如系爭房屋買賣契約所附平面圖〈見原審卷第135頁，下稱系爭平面圖〉所示，共劃設汽車車位102個），約定規格以地下室現場為準，每個汽車車位權利範圍1/94（見原審卷第110至111頁）。本件起訴時上訴人就系爭建物應有部分為38/94（見原審卷第23至24頁），斯時上訴人已將系爭建物設置102個汽車車位其中56個售出。　㈢系爭車位由上訴人交予被上訴人管理，現由被上訴人出租他人使用。　㈣上訴人於112年2月13日與訴外人李泓德簽訂買賣契約，將系爭建物編號22汽車停車位出售予李泓德，約定上訴人應將系爭建物應有部分83/9400移轉登予李泓德（見原審卷第225頁）。　㈤系爭建物於107年6月30日以前，乃由上訴人管理，包含系爭建物之停車場管理、安全、環境清潔、清潔維修、水電費、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報等事項均由上訴人處理，並未經被上訴人之手。107年7月1日起交由被上訴人管理至今（見原審卷第179至184頁）。　㈥上訴人於90年2月19日張貼公告記載：向管委會承租汽車停車位每位每月2,000元，共8位車位可承租（見原審卷第211頁）。五、得心證之理由：　　上訴人擇一依民法第470條第2項、第472條第1款、第263條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位，及依民法第179條規定請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利1萬3,200元，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，茲就兩造之爭點及本院之判斷，析述如下：　㈠上訴人就系爭車位並未享有專用權：　　按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號裁判意旨參照）。經查：　⒈系爭建物由上訴人於88年3月19日起造興建完成，主要用途為防空避難室兼停車場、車道、守衛室、騎樓，於同年7月12 日辦理第一次登記為上訴人單獨所有後，上訴人將系爭社區房地陸續出售，其中系爭建物乃出售應有部分供原始承購戶作為停車場使用。上訴人出售予原始承購者之房屋買賣契約內容，如系爭房屋買賣契約所載，其中汽車車位部分：明確註記編號（如系爭平面圖所示，共劃設汽車車位102個），約定規格以地下室現場為準，每個車位應登記權利範圍為系爭建物應有部分1/94，且上訴人於本件起訴時就系爭建物之權利範圍為38/94，已將系爭建物設置102個汽車車位其中56 個售出等情，為兩造所未爭執（見不爭執事項㈠、㈡），該情應堪認定。　⒉按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項本文定有明文。上訴人執系爭房屋買賣契約書主張：依第一條㈡車位部分、第四條地下層共同部分權屬之記載、系爭平面圖及附件㈤地下層汽車位分管使用權同意書第二點之記載，堪認上訴人與原始承購者間就系爭建物共用部分之停車空間及車道合意成立分管契約，明定由停車位購買者管理使用系爭平面圖所示特定編號之停車位，上訴人就尚未出售之各該編號停車位自當同享有專用權等語。經查，系爭社區規約第 2條第4項規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分，供特定區分所有權人使用…。」（見本院卷第283頁）。系爭房屋買賣契約第一條㈡車位部分係約定「買方購買之停車位屬私設停車位，為地下第一層平面式車位，編號第C11號車位乙個，其車位規格以地下室現場為準（每個車位權利範圍為1/94）」；而第四條地下層共同部分權屬則約定「㈠本契約房屋地下共一層，除第二條所列地下層共用部分及依法令得為區分所有之標的者外，其餘（即停車空間及車道）由賣方依停車位（持分）產權另行出售予承購戶。㈡未購買停車位之承購戶… 除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本地下室停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等 (見原審卷第110至113頁）」；又附件㈤地下層汽車位分管使用權同意書第二點亦記載立同意書人同意有關停車用之空間及各使用權人之停車位位置等語（見原審卷第133頁），是上訴人係與各原始承購者約定，由承購人取得系爭建物應有部分1/94後，管理使用系爭平面圖所示特定編號之停車位（規格以地下室現場為準，即不問實際大小），則依上揭規定及說明，上訴人與原始承購者間之約定可解釋為就系爭建物成立分管契約，具有拘束上訴人與各該原始承購者，惟其約定專用部分當僅限於原始承購者已取得或可得取得系爭平面圖所示特定編號之停車格（規格以地下室現場為準，即不問實際大小），其餘部分仍應認屬共用部分，且並無區分所有權人會議決議將系爭車位約定為上訴人約定專用部分，則依上揭系爭社區規約第2條第4項及公寓大廈管理條例第10條第 2項本文規定，應由系爭社區管理委員會（下稱管委會）即被上訴人管理。而上訴人於售出56個汽車車位後，就系爭建物登記應有部分亦已變更為38/94，業如前述，依上揭分管約定，上訴人可再出售或原始承購者可得取得之系爭平面圖所示特定編號停車位僅餘38個（計算式：38/94÷1/94＝38），是系爭建物雖劃設102個汽車停車位，然約定專用部分僅為94個（計算式：56＋38＝94），逾此部分之8個（計算式：1 02－94＝8）汽車停車位，尚難認有何約定專用可言，核屬應歸由被上訴人管理之共用部分。此自上訴人於90年2月19日所張貼之公告載有：「…本社區地下室停車場於90.1.1起改為收費停車，…承租方式如下：一、向管委會承租汽車停車位每位每月2,000元。共8位車位可承租。二、向鼎家建設承租汽車停車位每位每月2,000元。（發票稅外加）…」（見原審卷第211頁），即住戶有欲租用8個多出之停車位應向被上訴人承租亦明。是上訴人執系爭房屋買賣契約之上開約定，主張其就包含系爭車位在內尚未出售之各該編號停車位均享有專用權，尚不足採。　⒊上訴人雖於112年2月13日與訴外人李泓德簽訂買賣契約（見原審卷第225至237頁），將系爭建物所設編號22汽車停車位出售予李泓德，約定上訴人僅需將系爭建物應有部分83/940 0移轉登記予李泓德，然此核屬上訴人與李泓德間之債權契約關係，即上訴人於締結此約前，所餘經分管約定專用車位數量承前述共38個，與李泓德合意由李泓德僅買受系爭建物應有部分83/9400，即可取得編號22號車位專用權，等同將其就系爭建物應有部分17/9400（計算式：1/94-83/9400＝17 /9400）形式上挪移至其餘37個尚未售出汽車車位，與系爭建物其餘共有人無涉，尚難執此遽推認系爭車位已經系爭建物共有人約定由上訴人專用。　⒋小結：上訴人與原始承購者就系爭建物之分管契約並未就系爭車位約定專用，上訴人復未提出其他證據證明其有取得系爭車位之專用權，是上訴人就系爭車位並未享有專用權。　　㈡上訴人並未就系爭車位與被上訴人成立使用借貸契約，或類似使用借貸之無名契約：　　按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。又按使用借貸為債權契約之一種，仍須當事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成立，此觀民法第153 條、第464條之規定自明（最高法院85年度台上字第3034號判決意旨參照）。經查：　⒈上訴人執證人即被上訴人前主委陳添火及彭紹彬之證述，主張：上訴人因被上訴人於90年間成立之初經費拮据，而應被上訴人要求，先後將系爭車位無償交付予被上訴人管理收租，直至經費充盈後返還等語。而證人陳添火固於原審證稱：車位都是上訴人在管，管委會沒有權利，社區都沒有錢，當初因為沒有錢，所以要求上訴人交付車位，後來開會完，上訴人有把清潔費400元交給管委會收，交400元的人是有買車位的人，其他的部分並沒有變更等語（見原審卷第196頁）。惟陳添火亦證稱：從伊開始買房子之後，當時上訴人就系爭車位有答應被上訴人，總共153戶扣掉22戶之違章建築剩下131戶，如果有進來住一半給4個停車位，後來被上訴人再跟上訴人要求，有再送2個，總共送6個，原本上訴人是答應送8個，車位給被上訴人收租金，上訴人只有說特定車位給被上訴人用、給被上訴人收租等語（見原審卷第197至198頁）。又證人彭紹彬於本院則證稱：每屆交接的時候，都會叮嚀說車位是上訴人要交給管委會，上訴人賣房子的時候就是要交給管委會管理。當初賣房子給社區，就是要交接車位給社區，由管委會來管理，當初是建設公司的老闆說的，從90 年開始每屆就一直傳下來，伊沒有親自參與交付停車位的過程等語（見本院卷第241至242、245頁），足認上訴人確有將系爭車位交付被上訴人管理使用收益，然系爭車位為系爭建物之共用部分，本即為被上訴人管理，陳添火、彭紹彬均未證稱被上訴人於經費充盈後應返還系爭車位或上訴人有隨時要求返還系爭車位之可能，是上訴人所執證人陳添火及彭紹彬上開證述，尚難為上訴人有利之認定，上訴人此部分主張，尚不足採。　⒉上訴人雖又執證人即被上訴人前主委莊鎂棋、前財務委員陳清福及證人彭紹彬之證述，主張：因伊將系爭車位無償出借被上訴人使用，被上訴人始與伊協商分攤房屋稅及地價稅1 萬9,200元作為補償，兩造成立附負擔之使用借貸契約等語。然證人莊鎂棋證稱：上訴人3年沒有繳管理費，上訴人說要被上訴人幫忙繳房屋稅、地價稅，才要繳管理費，於是被上訴人就幫忙繳房屋稅、地價稅，上訴人才繳管理費等語（見本院卷第181頁）。證人陳清福則證稱：伊任内被上訴人有幫上訴人繳房屋稅、地價稅1萬2,000元，因為上訴人都不繳管理費，所以伊跟上訴人會計許嘉真協商，上訴人的意思就是要被上訴人幫忙繳地價稅、房屋稅，才願意繳回積欠之管理費，伊即跟許嘉真協商，當初是要被上訴人繳比較多，伊表示不然就是1萬2,000元，就是被上訴人只能幫忙出1萬2 ,000元而已，經協商後伊有跟主委彭紹彬報備，主委同意，錢是從管理費裡面扣除，沒有直接匯錢，上訴人後來確實有繳納全部積欠之管理費等語（見本院卷第189至196頁）。證人彭紹彬亦證稱：當時上訴人欠管委會20幾萬元，一直拖這 20幾萬元管理費不繳，後來上訴人表示管委會幫忙出1萬多元地價稅，才要還給管委會這筆錢，折衷辦法就是管委會幫忙出這筆錢，管委會花1萬多元可以收回20幾萬元有划算，伊就跟陳清福商量後決定這樣解決，同意補貼上訴人107年1 萬9,200元、108年至110年每年1萬2,000元之稅費等語（見本院卷第242頁）。核三人所證述之內容並無扞格之處，足認被上訴人幫上訴人繳納部分之地價稅與房屋稅，僅係與上訴人協商繳納所積欠管理費之結果，尚難認兩造有就系爭車位成立附負擔之使用借貸契約。上訴人此部分主張亦不足採。　⒊小結：依上訴人之舉證，尚難認上訴人交付系爭車位予被上訴人管理使用收益，有約定被上訴人應予返還，或兩造間有就系爭車位成立附負擔之使用借貸契約。是上訴人並未就系爭車位與被上訴人成立使用借貸契約，或類似使用借貸之無名契約。　㈢上訴人請求被上訴人返還系爭車位，及按月給付相當於租金之不當得利，均無理由：　　上訴人就系爭車位並未享有專用權，且並未就系爭車位與被上訴人成立使用借貸契約，或類似使用借貸之無名契約，均如前述，則上訴人以其業已終止兩造間就系爭車位使用借貸契約或類似使用借貸之無名契約為由，依民法第470條、第4 72條第1款、民法第263條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位，均乏所據，為無理由。又上訴人就系爭車位並未享有專用權，被上訴人管理系爭車位非無法律上原因，則其以被上訴人占有使用系爭車位，受有相當於租金之不當得利，而依民法第179條規定請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利1萬3,200元，亦無理由。六、綜上所述，上訴人依民法第470條、第472條第1款、民法第2 63條準用第259條規定及類推適用使用借貸之法律關係，請求被上訴人返還系爭車位，及依民法第179條請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人1萬3,200元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　紀文惠　　　　　　　　　　　　　　法　官　王育珍　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴武志正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡明潔

2024-12-11

TPHV-113-上-399-20241211-1

訴

臺灣臺中地方法院

拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第577號原告張聰云訴訟代理人沈暐翔律師複代理人張琴華被告何勝發何俊煌何勝麒上三人共同訴訟代理人陳益軒律師複代理人詹梅鈴律師周健右上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年10月16 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告何勝發、何俊煌、何勝麒應將坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號A部分面積三十五點三二平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。被告何勝發、何俊煌、何勝麒應自民國一一一年七月二十八日起至返還第一項所示土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹佰柒拾柒元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告何勝發、何俊煌、何勝麒連帶負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告起訴時原僅列被告何勝發、何俊煌等2 人（見本院卷第131頁），嗣因被告何勝發與何俊煌辯稱坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺之地上物係由其與何勝麒共同繼承而取有事實上處分權等情（見本院卷第193頁），原告遂於民國112年8月17日提出「民事追加被告狀」追加被告何勝麒（見本院卷第203頁），核屬訴之追加，且其請求之基礎事實同一，合於前開規定，應予准許。　　二、復按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。復查，原告原聲明請求：（一）被告應將坐落系爭土地上之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。（二）被告應自11 1年7月28日起至返還前項土地予原告之日止，給付原告相當於租金之不當得利（以土地申報地價年息百分之10計算等情（見本院卷第13、203頁）。嗣後，原告於113年7月8日提出「民事陳報二暨更正訴之聲明訴狀」，及於同年10月9日提出「民事更正訴之聲明暨準備六狀」，並於同年10月16日本院言詞辯論期日當庭變更聲明請求：（一）被告應將坐落系爭土地上如臺中市大里地政事務所土地複丈成果圖（複丈期 113年8月15日，即本判決附圖）所示編號A部分面積35.32平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。（二）被告應自111年7月28日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）353元（見本院卷第381、471、487 、489頁）。核屬不變更訴訟標的，僅補充事實上之陳述，合於前開規定，應予准許。　貳、實體方面一、原告主張：（一）原告前與證人何平涼、訴外人何石金等人共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積為387.96平方公尺），經本院臺中簡易庭以109年度中簡字第240號判決分割後，由證人何平涼提起上訴，經本院民事庭以110年度簡上字第322號受理在案並於111年6月28日和解成立，及依該和解筆錄記載，坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積為4 0.57平方公尺，即系爭土地）分歸原告取得，並於111年10 月14日辦理分割登記，且因分割而增加同段317之1、317之2 、317之3、317之4、317之5地號。（二）原告欲拆除坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路000號，未辦保存登記，下稱系爭房屋），卻遭被告出面阻止。而被告對於系爭土地並無任何占有權源，系爭房屋占用系爭土地，核屬無權占用，為此爰依民法第767條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。（三）依本院110年度簡上字第322號和解筆錄記載：「…。三、於111年7月28日後，兩造若有地上物及物品仍留置於編號A至編號F土地之上者，願由各分得土地之人自行處理。…。」等語，可見被告自111年7月28日起受有相當於租金之利益，致原告受有損害，為此爰依民法第 179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。且系爭土地於111年間申報地價為每平方公尺1,200元，以該申報地價年息百分之10計算，每月相當於租金之不當得利計353元（計算式：1200元×35.32平方公尺×10%÷12個月＝353.2元，小數點以下四捨五入）等語。並聲明：（一）被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。（二）被告應自111 年7月28日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告3 53元。　　　二、被告則以：（一）證人何平涼徵得土地共有人同意而出資興建系爭房屋，並於83年間將其事實上處分權讓與予訴外人即被告之父親何裕榮，且訴外人何裕榮於84年間就系爭房屋申辦房屋稅籍。嗣訴外人何裕榮於91年7月7日過世後，系爭房屋由被告何勝發、何俊煌、何勝麒等3人共同繼承而取得事實上處分權。（二）系爭房屋雖未辦理保存登記，仍應適用民法第425條之1規定，對於其坐落基地具有法定租賃關係存在，且因原告於分割前購買土地應有部分時，已知悉有系爭房屋存在，故原告應受原有狀態之拘束。（三）因原告與證人何平涼等土地共有人於111年間就分割土地成立和解時，並未通知被告，故被告不受該和解契約之拘束。且原告購買土地應有部分時，對於土地使用情形知之甚詳，仍予以購買並分割取得系爭房屋坐落基地，則原告取得系爭土地後，旋即請求被告拆屋還地，難謂無權利濫用之情形。及系爭房屋現仍處於可供居住使用之狀態，並由被告居住使用中，則原告請求被告拆屋還地，有權利濫用之情形。（四）系爭土地之使用分區為鄉村區，及系爭土地之周圍均為住家，而原告主張以申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利，顯屬過高，被告認為合理金額應以申報地價年息百分之3計算等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：（一）原告主張：原告前與證人何平涼、訴外人何石金等人共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積為387.96平方公尺），經本院臺中簡易庭以109年度中簡字第240號判決分割後，由證人何平涼提起上訴，經本院民事庭以110年度簡上字第322號受理在案並於111年6月28日和解成立，及依該和解筆錄記載，坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積為40.57平方公尺，即系爭土地）分歸原告取得，並於111年10月14日辦理分割登記，且因分割而增加同段317 之1、317之2、317之3、317之4、317之5地號等情，業據其提出與所述相符之本院110年度簡上字第322號和解筆錄影本、土地登記謄本及地籍圖謄本為證（見本院卷第21至 26頁、第31至33頁、第149至156頁），並經本院依職權調閱本院109年度中簡字第240號、110年度簡上字第322號民事卷宗，核閱屬實，自堪信為真實。　（二）原告主張：門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（即系爭房屋），未辦保存登記，並占用系爭土地如附圖所示編號 A部分面積35.32平方公尺等情，核與卷附土地登記謄本記載系爭土地無地上建物建號乙節（見本院卷第31頁），互核一致，且經本院於113年8月15日會同兩造至系爭土地現場勘驗明確，並囑託臺中市大里地政事務所派員會同實施測量，有勘驗筆錄、現場照片及臺中市○里地○○○○於000○0 ○00○○里地○○○0000000000號函檢送土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第401至445頁、第457至459頁），自堪信為真實。（三）被告辯稱：證人何平涼出資興建系爭房屋，並於83年間將其事實上處分權讓與予訴外人即被告之父親何裕榮，且訴外人何裕榮於84年間就系爭房屋申辦房屋稅籍。嗣訴外人何裕榮於91年7月7日過世後，系爭房屋由被告何勝發、何俊煌、何勝麒等3人共同繼承而取得事實上處分權等情，業據其提出與所述相符之臺中縣稅捐稽徵處大屯分處84年 10月11日稅屯二字第00000000號簡便行文表、臺中市政府地方稅務局大屯分局103年5月12日中市稅屯分字第103311 2161號函及房屋稅籍證明書、協議書等影本及戶籍謄本、繼承系統表為證（見本院卷第59至61頁、第95至107頁、第197、237頁），並與證人何平涼於112年5月9日本院言詞辯論期日具結證述（見本院卷第172頁），大致相符，是以，被告所辯前情，尚屬有據，應堪採信。　　　（四）又被告固辯稱：證人何平涼徵得土地共有人同意而出資興建系爭房屋，系爭房屋雖未辦理保存登記，仍應適用民法第425條之1規定，對於其坐落基地具有法定租賃關係存在，且因原告於分割前購買土地應有部分時，已知悉有系爭房屋存在，故原告應受原有狀態之拘束等情，惟查：　　1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。　　2.復按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第825條亦有明定。又按共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第425條之1規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同。（最高法院110年度台上字第409號民事裁判意旨參照）。　　3.查原告前與證人何平涼、訴外人何石金等人共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積為387.96平方公尺），經本院臺中簡易庭以109年度中簡字第240號判決分割後，由證人何平涼提起上訴，經本院民事庭以110年度簡上字第3 22號受理在案並於111年6月28日和解成立，及依該和解筆錄記載，坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積為40.57 平方公尺，即系爭土地）分歸原告取得，並於111年10月1 4日辦理分割登記，且因分割而增加同段317之1、317之2 、317之3、317之4、317之5地號等情　　　已如前述，及依本院110年度簡上字第322號和解筆錄記載：「…。三、於111年7月28日後，兩造若有地上物及物品仍留置於編號A至編號F土地之上者，願由各分得土地之人自行處理。…。」等語，有該和解筆錄影本在卷可稽（見本院卷第23、151頁），足見原土地共有關係因分割而消滅，先前共有人間之分管契約亦因此而終止，系爭房屋已無繼續占用系爭土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地而與地上物另成立租賃關係，揆諸前揭說明，本件並無民法第425條之1規定之適用。則被告辯稱前詞，尚非可採。　（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告3人共同繼承而具有事實上處分權之系爭房屋，占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺，而原告本於所有權人之權能，請求被告應將前揭地上物拆除並返還土地，係為求回復對於系爭土地得自由使用、收益、處分之權利，被告既未能舉證證明其占有系爭土地具有正當權源，自屬無權占用。從而，原告主張依民法第767條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。（六）至被告雖辯稱：原告購買土地應有部分時，對於土地使用情形知之甚詳，仍予以購買並分割取得系爭房屋坐落基地，則原告取得系爭土地後，旋即請求被告拆屋還地，難謂無權利濫用之情形。及系爭房屋現仍處於可供居住使用之狀態，並由被告居住使用中，故原告請求被告拆屋還地，有權利濫用之情形等語，然查：　　1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固定有明文。惟該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第737號、45年度台上字第105號民事裁判意旨參照）。　　2.查系爭土地為原告所有，原告訴請被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分地上物拆除，核屬其所有權權能之正當行使，尚難認原告主觀上係專以損害被告為主要目的，則被告所辯前詞，尚非可採。　　　（七）復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號民事裁判意旨參照）。另按租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。且土地法第97條第1項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定係指法定地價，及依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第30 71號民事裁判意旨參照）。經查：　　1.系爭土地為原告所有，而被告無權占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺，揆諸前揭說明，應認被告獲得相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得依民法第179 條規定不當得利法律關係請求被告返還相當於租金之不當得利。　　2.系爭土地之使用地類別為乙種建築用地，及其申報地價於 111年1月間為每平方公尺1,200元等情，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第31頁），自堪信為真實。且系爭土地之南、北側均臨臺中市霧峰區吉峰路乙節，業經本院於 113年8月15日會同兩造至系爭土地現場勘驗明確，有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷第423、432、439、4 41頁），自堪信為真實。爰審酌系爭土地之位置、經濟價值，及被告占用系爭土地情形，本院認為應以系爭土地之申報地價年息百分之5計算相當於租金之不當得利，是以，自111年7月28日起至被告返還系爭土地予原告之日止，每月相當於租金之不當得利計177元（計算式：系爭土地於111年1月間申報地價為每平方公尺1200元×如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺×年息5%÷12個月＝176.6元，小數點以下四捨五入）。　　　　　　3.從而，原告主張依民法第179 條規定不當得利法律關係，請求被告應自111年7月28日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利177元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。（八）綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分面積35.32平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告，及依民法第179 條規定，請求被告應自111年7月28日起至返還前揭土地予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利177元，均有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。　　　（九）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊思賢

2024-12-11

TCDV-112-訴-577-20241211-1

簡上

臺灣臺南地方法院

確認車位所有權存在

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　111年度簡上字第235號上訴人蓮莊大樓管理委員會法定代理人王彥智訴訟代理人吳永茂律師羅玲郁律師侯昱安律師被上訴人劉玉嬌訴訟代理人陳昱良律師上列當事人間請求確認車位所有權存在事件，上訴人對於中華民國111年7月29日本院新市簡易庭111年度新簡字第96號民事第一審判決提起上訴，經本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：按確認之訴非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度臺上字第1240號裁判意旨參照）。本件被上訴人主張其對於門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號建物即蓮莊大樓（下稱系爭大樓）地下室編號38號停車位（下稱系爭38號停車位）有永久使用權存在，惟為上訴人所否認，是兩造間就被上訴人於系爭38號停車位是否有永久使用權存在已有不明確之狀態，並致被上訴人在私法上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依前開說明，被上訴人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面：一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人因財務不足，於民國88年 9月15日張貼公告（下稱系爭公告）出售系爭大樓地下室編號38號、39號之停車位，嗣被上訴人於88年9月21日與上訴人簽訂權利使用暨買賣契約書（下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）20萬元，向上訴人購買系爭38號停車位，而享有對於系爭38號停車位永久使用權，迄今已長達20餘年，執此亦非不得認為有與全體區分所有權人成立默示分管契約之效力。詎上訴人竟於111年1月26日以存證信函聲稱被上訴人係違規停放汽車，並限期要求被上訴人移置車輛，而否認被上訴人對於系爭38號停車位之使用權，致其權益受損，是被上訴人自有確認系爭38號停車位使用權法律關係存在之必要，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：確認被上訴人就門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號蓮莊大樓地下室編號38號停車位之使用權存在。二、上訴人於原審辯稱：上訴人係於90年始依公寓大廈管理條例報備成立，而被上訴人所提出之系爭契約，做成時點係在上訴人成立之前，且系爭契約所記載及用印之「蓮莊管理委員會」名稱，亦與上訴人之「蓮莊大樓管理委員會」不同，系爭契約既非上訴人與被上訴人所訂立，被上訴人自無理由依系爭契約對上訴人主張就系爭38號停車位享有永久使用權；且系爭大樓於81年經改制前之臺南縣政府工務局所核定之停車格僅有37個，並未包含系爭38號停車位，故系爭38號停車位屬於系爭大樓之全體區分所有權人所共有，然被上訴人未能提出全體區分所有權人明示或默示同意被上訴人使用系爭 38號停車位之證據，因此被上訴人所主張事實即無理由；況依被上訴人所稱全體區分所有權人長達20餘年未為反對其使用系爭38號停車位之意思表示，而成立默示分管契約，則被上訴人即應以全體區分所有權人為被告，故被上訴人提起本件訴訟有當事人不適格之情等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。其上訴理由如下：　㈠被上訴人對上訴人提起本件訴訟，當事人不適格：　　⒈系爭大樓目前現實使用中之停車位，除系爭38號停車位外，尚有39號、40號、41號停車位，其中39號停車位係由訴外人鄭可芬主張有永久使用權（本院新市簡易庭111年度新簡字第93號），40號及41號停車位則由不特定人使用（所有停車位均未額外繳付管理費）。　　⒉依據系爭大樓於81年間經改制前之臺南縣政府工務局所核定之建照執照建築圖所示（被證2），系爭大樓成立時，該地下一樓原本規劃核准之汽車停車格僅有37個，並未包含系爭38號、39號停車位，故系爭38號停車位所坐落之土地（下稱系爭土地）自屬系爭大樓區分所有權人所共有，而被上訴人對此亦不爭執；又依被上訴人之主張，系爭停車位係其以20萬元購買取得，並約定被上訴人得享有永久使用權，且系爭大樓區分所有權人歷經長達20餘年之久均未予干涉，故認系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，就被上訴人對系爭38號停車位有永久使用權乙節，有默示分管契約存在云云，基此，則被上訴人理應將「系爭大樓之區分所有權人」列為本案被告，始符合被上訴人之主張。　㈡系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，就被上訴人對系爭3 8號停車位有永久使用權乙節，無默示分管契約存在：　　　⒈依據系爭大樓住戶於88年間簽署如被證3之連署書所載：「一、蓮莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後」等語，足證縱系爭大樓管理委員會於88年間曾作成系爭公告及簽署系爭契約等文件，然當時系爭大樓管理委員會對於出售系爭38 號停車位乙事，並未經系爭大樓之區分所有權人開會決議，基此，系爭大樓之區分所有權人既未曾開會決議討論是否願將渠等所共有之系爭38號停車位，同意出售或提供特定人永久使用之事實，則系爭大樓之區分所有權人，何來有默示同意被上訴人就系爭38號停車位有永久使用權利等情。　　⒉被上訴人雖援引證人柯鑑宏、吳瓊慧於原審之證述作為佐證，然上開證人對於系爭大樓是否曾經召開區分所有權人會議討論、決議願將渠等所共有之系爭38號停車位，同意出售或提供予特定人永久使用乙節，均無法提出完整之說明與陳述；且渠等對於如何得知管委會有出售系爭38號停車位乙節之說法，更是前後矛盾；甚且該等證人與被上訴人間存有利害衝突關係，尚難期待渠等得做出客觀且公正之證述，自難將渠等證詞作為有利於被上訴人之依據。　㈢系爭38號停車位（即系爭大樓之約定專用部分）之範圍及使用主體，應受公寓大廈管理條例之23條第2項規定之拘束：　　⒈系爭38號停車位屬系爭大樓之全體區分所有權人所有之共用部分，則關於被上訴人所主張之該共有部分約定由特定人即被上訴人作為停車格專有使用乙節，自應依上開規定載明於系爭大樓之規約内，否則不生效力。故綜觀系爭大樓之規約既無載明系爭38號停車位應由被上訴人作為停車位專有使用等語，當無共有部分約定專有使用之情，自為甚明。　　⒉被上訴人雖辯稱系爭大樓係於82年3月10日興建完成，斯時公寓大廈管理條例尚未施行，故本案應無公寓大廈管理條例第23條第2項之適用云云，惟被上訴人主張系爭共有部分經全體區分所有權人所（默示）同意作為供被上訴人特定專有使用乙節之依據，無非係以原證1之系爭公告及系爭契約等為據，然原證1之系爭公告及系爭契約之發生時點既為88年間，則此時已於公寓大廈管理條例84年6月28 日制定公布施行之後，故被上訴人所辯，並無可採。　㈣上訴人係於90年間才依據公寓大廈管理條例等相關規定成立並向主管機關報備之管理委員會，而原告所提系爭公告及系爭契約並非上訴人所出具，而係「蓮莊管理委員會」所出具；且上訴人並未取得被上訴人所支付其購買系爭38號停車位之對價即20萬元款項，則上訴人並無受系爭公告及系爭契約内容所拘束之理，亦即上訴人並無承受原「蓮莊管理委員會」之債權債務關係。　㈤被上訴人主張依民法第772條規定時效取得系爭38號停車位之永久使用權，顯無理由：我國民法物權篇其中第772條規定所指之所有權以外財產權，自應以具有物權特性之法定「物權」為限，當無包含「債權」在內。本件被上訴人所主張確認之權利既為永久使用權，其至多僅屬債權，而非物權篇所規範之物權，故被上訴人主張其依據民法第772條規定，因時效取得永久使用權云云，並無理由。　　四、被上訴人於本院則以：　㈠系爭38號停車位（屬系爭大樓之約定專用部分）之範圍及使用主體，應無公寓大廈管理條例之23條第2項規定之適用：公寓大廈管理條例第23條第2項固規定，約定專用部分範圍與使用主體需載明於規約，否則不生效力，惟公寓大廈管理條例係於84年6月28日制定公布，本件系爭大樓（地下1層、地上11層）係於82年3月10日建築完成，當時公寓大廈管理條例尚未施行，故應無上開條文之適用。再者，系爭大樓規約第3條第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空問約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件三。」是系爭大樓嗣經上訴人向改制前之臺南縣政府工務局報備組織後，亦已將約定專用部分範圍與使用主體需載明於規約，且被上訴人係繼受自前任管理委員會取得使用權利，自已符合公寓大廈管理條例第23條第2項之規定。　㈡證人柯鍵宏於原審時具結證稱綦詳，可認88年間系爭大樓管理委員會，因經費不足，經區分所有權人會議討論後無異議，再經管理委員會討論後公告出售系爭38號停車位之資訊，並由被上訴人買受之事實堪以認定；參以，證人吳瓊慧於原審時具結證稱之情節，應認被上訴人主張係因上訴人公告財務不足，而以20萬元之價金，向上訴人購買系爭38號停車位之情節，非屬虛妄，而可採信。　㈢上訴人是否應承受原管理委員會之債權債務關係：按寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。而管理委員經區分所有權人推選產生，至有無向主管機關報備，僅係行政監督措施，尚非管理委員之成立要件，主任委員既對外代表管理委員會，則系爭大樓88年間時任主任委員之黃森旺所為公告及買賣停車位使用權之行為，並不因部分住戶反對或嗣後管理委員會改選而受影響。況依上訴人所提出被證3之住戶連署書亦稱黃森旺等為「前任管委會」成員，足見渠等當時確為上訴人之成員，且應係在88年10月以後始有改選情事，則本件於88年 9月出售系爭38號停車位使用權，仍在渠等任期內所為，且上訴人等係嗣後改選之同一管理委員會，應可確定，則上訴人自應承受原管理委員會之債權債務關係。是本件出售系爭 38號停車位之法律行為既係經系爭大樓區分所有權人及管理委員會討論後，經公告而出售予被上訴人，則依系爭契約之約定，被上訴人對系爭38號停車位自有永久使用權。從而，上訴人徒以訂定系爭契約時，上訴人尚未經報備成立，且名稱略有不同（被上訴人係與「蓮莊管理委員會」所簽立，非與「蓮莊大樓管理委員會」所簽立），而否定與被上訴人簽訂系爭契約之效力，自難憑採。　㈣被上訴人主張依民法第772條規定時效取得系爭38號停車位之永久使用權，應屬有據：被上訴人前於88年問向上訴人以20 萬元對價購買取得系爭38號停車位，雙方並於88年9月21日簽訂系爭契約，約定被上訴人得享有永久權利使用權。被上訴人自此以永久使用權之意思，和平、公然、繼續占有系爭 38號停車位，嗣上訴人雖於90年間變更組織並依公寓大廈管理條例規定向主管機關報備成立蓮莊大樓管理委員會，然被上訴人於簽約後即按系爭契約之約定占有使用、管理迄今，上訴人及系爭大樓全體區分所有權人均未予干涉，歷有年所長達20餘年之久，為兩造所不爭之事實。故縱認原證1之系爭契約非上訴人與被上訴人所訂立，然依民法關於時效取得及第772條於所有權以外財產權之取得準用之規定，被上訴人自仍可取得系爭38號停車位之永久使用權。　㈤並聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執之事項：　㈠蓮莊大樓即門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號建物（地下1層、地上11層）係於82年3月10日興建完成，區分所有權人共計109戶。　㈡依系爭大樓之地下室平面圖所示（被證2），系爭大樓於81年間經改制前之臺南縣政府工務局核定設置之停車格原僅有37 個。　㈢蓮莊管理委員會於88年9月15日由主任委員黃森旺張貼公告，內容記載略以：「為因應財務之不足本社區管委會所有38、 39號車位，第3次公告出售，底價20萬元有意購買者，請於9 月19日晚上8點於管理室競標。（請攜帶訂金）此為最後1次公告，若流標則暫不再辦理。」　㈣被上訴人於88年9月21日與蓮莊管理委員會簽訂權利使用暨買賣契約（即系爭契約），約定由被上訴人以20萬元向蓮莊管理委員會購買系爭大樓地下室編號38號停車位，並享有系爭 38號停車位之永久使用權。　㈤被上訴人主張系爭38號停車位屬於約定專用部分。　　㈥系爭大樓住戶於88年間曾簽署如被證3所示之連署書，其內容略以：「一、連莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後。」　㈦上訴人於90年2月21日向改制前之臺南縣政府工務局報備，經臺南縣政府於90年3月14日核發臺南縣政府公寓大廈管理組織報備證明。　㈧系爭大樓管理組織章程暨住戶管理規約第1章第3條第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件三。」　㈨上訴人於111年1月26日寄發台南西門路郵局第13號存證信函予被上訴人，告知被上訴人其違規停放汽車，已違反公寓大廈管理條例第16條規定，並限期要求被上訴人於函到3日內將違規停放車輛移走，若置之不理，將向臺南市工務局逕行舉發等語。　㈩系爭大樓目前現實使用中之停車位，除系爭38號停車位外，尚有39號、40號、41號停車位，其中39號停車位係由訴外人鄭可芬主張有永久使用權（本院新市簡易庭111年度新簡字第93號審理），40號及41號停車位則由不特定人使用（所有停車位均未額外繳付管理費）。六、本院得心證之理由：　㈠被上訴人對上訴人提起本件訴訟，為當事人適格：上訴人主張本件被上訴人對其所提之訴訟，有當事人不適格云云。惟按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。而公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，同條例第9條第1項、第2項前段、第4項則規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」、「住戶違約第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」同條例第36條第2款、第11款亦規定，公寓大廈管理委員會就共有、共用部分、約定共用部分，有維護及點收、保管之職權。準此，上訴人對於系爭大樓之共有、共用部分既有管理權，則其因管理系爭大樓之共有、共用部分所生之私法上爭議，本於維護及管理職權，即有訴訟實施權，為適格之當事人。從而，上訴人辯稱被上訴人對其提出本件訴訟，非為適格之當事人云云，尚難憑採。　㈡被上訴人訴請確認其對系爭38號停車位之使用權存在，為無理由：　　⒈系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，就被上訴人對系爭38號停車位有永久使用權乙節，並未有默示分管契約存在：　　　⑴依系爭大樓住戶於88年間簽署如被證3之連署書所載：「一、蓮莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後」等語，足證縱系爭大樓管理委員會於88年間曾作成系爭公告及簽署系爭契約等文件，然當時系爭大樓管理委員會對於出售系爭38號停車位乙事，並未經系爭大樓之區分所有權人開會決議，是以，系爭大樓之區分所有權人既未曾開會討論決議是否願將渠等所共有之系爭38號停車位，同意出售或提供特定人永久使用，則系爭大樓之區分所有權人，自未同意或默示同意被上訴人就系爭38 號停車位有永久使用權。　　　⑵證人柯鑑宏、吳瓊慧於原審雖為證述，然證人柯鑑宏對於系爭大樓是否曾經召開區分所有權人會議討論、決議願將渠等所共有之系爭停車位，同意出售或提供予特定人永久使用乙節，並未能為明確之證述，復與前開被證 3之內容相佐，尚難遽採。而證人吳瓊慧與上訴人間則存有利害衝突關係，本即難期待其為客觀且公正之證述，且其亦未能證明出售系爭38號停車位是否曾經召開區分所有權人會議討論、決議，是證人吳瓊慧之證據亦難作為有利於被上訴人主張之依據。而訴外人鄭可芬於另案訴訟（本院111年度新簡字第93號）雖主張，其曾向證人吳瓊慧購買取得系爭39號停車位永久使用權等情，然此亦尚難以證明系爭停38號車位之使用權有默示分管契約存在。　　⒉系爭38號停車位（即系爭大樓之約定專用部分）之範圍及使用主體，應受公寓大廈管理條例之23條第2項規定之拘束：　　　⑴公寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。…」而系爭38號停車位屬系爭大樓之全體區分所有權人所有之共用部分，則關於被上訴人所主張之該共有部分約定由特定人即被上訴人作為停車格專有使用乙節，自應依上開規定載明於系爭大樓之規約内，否則不生效力。而綜觀系爭大樓之規約既未載明系爭38號停車位應由被上訴人作為停車位專有使用等語，自無共有部分已約定專有使用之情。　　　⑵被上訴人雖辯稱系爭大樓係於82年3月10日興建完成，斯時公寓大廈管理條例尚未施行，故本案應無公寓大廈管理條例第23條第2項之適用云云，惟被上訴人主張系爭共有部分經全體區分所有權人所（默示）同意作為供被上訴人特定專有使用乙節之依據，無非係以原證1之系爭公告及系爭契約等為據，而公寓大廈管理條例係於84 年6月28日即已公布施行（該條例第63條明定），原證1 之系爭公告及系爭契約之發生時間為88年間，則系爭38 號停車位出售時，公寓大廈管理條例既已施行，自應予適用，故被上訴人前開所辯，尚難憑採。　　　⑶況系爭大樓管理組織章程暨住戶管理規約第1章第3條第4 項係約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件三。」而被上訴人所提出之系爭契約，並非係其與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，又未經區分所有權人會議決議，已如前述，則依前開規約之規定，被上訴人亦未能取得系爭38號停車位之使用權，附此敘明。　　⒊被上訴人雖另主張上訴人應承受原管理委員會之債權債務關係云云，惟縱上訴人應承受「蓮莊管理委員會」之債權債務關係，然依前開說明，系爭38號停車位係屬系爭大樓之約定專用部分，應受公寓大廈管理條例之23條第2項規定之拘束，而系爭38號停車位之使用權既未規定在系爭大樓之規約中，系爭契約自因違反前開強制規定而無效，被上訴人不能主張上訴人應承受系爭契約之效力。　　⒋被上訴人主張其依民法第772條規定時效取得系爭38號停車位之永久使用權，為無理由：民法物權編中第772條規定所指之所有權以外財產權，以具有物權性質之法定物權為限，自不包含債權在內（最高法院88年度台上字第2754號裁判參照），而本件被上訴人所主張者為永久使用權，並非物權之一種，自無適用民法第772條規定之餘地。七、綜上所述，上訴人抗辯系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，就被上訴人對系爭38號停車位有永久使用權乙節，並未有默示分管契約存在，且該停車位（即系爭大樓之約定專用部分）之範圍及使用主體，應受公寓大廈管理條例之23條第 2項規定之拘束，尚屬可信，是被上訴人主張其就系爭停車位有永久使用權存在，為不足採。從而，被上訴人本於系爭契約之約定，請求確認其對於系爭38號停車位之使用權存在，為無理由，不應准許。原審判決確認被上訴人就系爭38號停車位之使用權存在，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。　　九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10 　日　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　張玉萱　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　田幸艷　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪碧雀上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政良

2024-12-10

TNDV-111-簡上-235-20241210-1

上

臺灣高等法院

返還不動產等

臺灣高等法院民事判決 112年度上字第845號上訴人李德群訴訟代理人陳孟秀律師凃冠宇律師被上訴人王堯弘（即林煒智之承當訴訟人）訴訟代理人吳忠德律師上列當事人間請求返還不動產等事件，上訴人對於中華民國112 年4月11日臺灣臺北地方法院109年度訴字第8883號第一審判決提起上訴，本院於113年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分　　按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。本件原被上訴人林煒智於訴訟繫屬中將其所有坐落○○市○○區（以下同市區，省略）○○段000地號土地所有權應有部分1/5，及其上同段0000建號門牌號碼○○路0號0樓建物所有權全部（下稱系爭2樓房屋），含共同使用部分同段0 000建號（下稱0000建號）建物所有權應有部分1/5、0000建號（下稱系爭0000建號）建物所有權應有部分1/3（下合稱系爭房地）移轉登記予王堯弘，有土地及建物所有權狀影本可稽（見本院卷79-81頁），王堯弘聲請代林煒智承當訴訟，為上訴人及林煒智所同意（見本院卷143-144、149頁），王堯弘聲請承當訴訟，核無不合，應由王堯弘承當訴訟為被上訴人。合先敘明。貳、實體部分一、被上訴人主張： (一)伊於民國109年3月25日因法院拍賣取得系爭房地，上訴人亦因法院拍賣取得坐落○○段000地號土地所有權應有部分1/5，及其上同段0000建號門牌號碼○○路0號0樓建物所有權全部（下稱系爭1樓房屋），並同時取得共同使用部分即0000建號建物所有權應有部分1/5、系爭0000建號建物所有權應有部分2/3。依使用執照所載，系爭0000建號建物有3個停車位，然現況係系爭0000號建物前方設置有鐵捲門、玻璃門、地板、階梯等障礙物，將系爭0000建號建物納入系爭1樓房屋內部，上訴人取得系爭1樓房屋後，繼續利用上開障礙物，將系爭0000建號建物全部納為己用，排除伊使用系爭0000建號建物之停車位，侵害伊之權利，伊多次向上訴人洽商使用方式未果，乃依民法第767條第1項、第821條規定請求上訴人返還系爭0000建號建物予全體共有人，並除去鐵捲門、玻璃門，容忍伊出入使用停車位。又上訴人占用系爭0000建號建物全部，逾其權利範圍部分屬無法律上之原因而受利益，致伊受損害，伊得依民法第179條規定，請求上訴人按月返還按坐落土地之申報地價年息7%（被上訴人超過按年息7%請求部分經原審判決駁回，被上訴人未聲明不服）計算相當於租金之不當得利。 (二)爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，求為命：㈠上訴人應將坐落系爭1樓房屋內之停車位（即系爭0000建號建物地面層）如原判決附圖一（見原審卷一第297頁新北市新店地政事務所(下稱新店地政事務所)土地複丈成果圖）編號C、F所示部分騰空返還予被上訴人及全體共有人。㈡上訴人應將如原判決附圖二編號A、B、C所示部分之鐵捲門、玻璃門拆除，並容忍被上訴人出入停車位，不得設置障礙物或為禁止、妨礙被上訴人通行、使用之行為。㈢上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還之日止，按月於每月5日前給付被上訴人新臺幣（下同）1,500元。原審判決：㈠上訴人應將坐落系爭1樓房屋內如原判決附圖二編號A、B、C所示之鐵捲門、玻璃門拆除，並將原判決附圖一編號C、F所示部分騰空返還予被上訴人及全體共有人；㈡上訴人應容忍被上訴人出入系爭0000建號建物之停車位，不得設置障礙物或為其他妨礙被上訴人通行、使用之行為；㈢上訴人應自110年1月8日起至騰空返還第一項所示原判決附圖一編號C、F部分之日止，按月於每月5日前給付被上訴人1,050元；駁回被上訴人其餘之訴（上訴人就其敗訴部分，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，因未繫屬，不再贅述）。答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊取得系爭0000建號建物所有權後，並未予占用，鐵捲門、玻璃門非伊設置；被上訴人得自由進出系爭00 00建號建物，伊並無阻礙被上訴人使用之行為。訴外人即原共有人田建智、陳岳禮、田靜芳、田靜芬、田健明間就系爭 0000建號建物之管理於101年間訂有分管契約，約定由陳岳禮管理1樓，並將系爭0000建號建物1樓室內空間作為系爭1 樓房屋室內空間使用，其他共有人對此均明知，從未表示異議，可知共有人間就系爭0000建號建物1樓室內空間有默示分管協議存在。被上訴人買受系爭2樓房屋時，從法院拍賣公告即可知悉，應受分管契約之拘束。另伊於111年11月14 日以郵局存證信函通知被上訴人協商系爭0000建號建物之分管，經到場共有人（即伊及訴外人曹勤宜）合計應有部分過半數召開會議作成分管協議，故縱伊占有系爭0000建號建物，亦非無權占有，不構成不當得利。另被上訴人長期使用系爭0000建號建物地下室堆放物品，有使用需求，上開分管協議將系爭0000建號建物地下室空間劃分予被上訴人，亦已考量兩造之使用需求。再，鐵捲門、玻璃門為系爭0000建號建物之重要成分，為兩造及曹勤宜所共有，非伊單獨所有，上訴人對於系爭鐵捲門、玻璃門亦有拆除之權限云云，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分及假執行之宣告均廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　三、兩造不爭執事項： (一)被上訴人為○○段000地號土地所有權應有部分1/5，及其上同段0000建號門牌號碼○○路0號0樓建物（系爭2樓房屋），含共有0000建號建物所有權應有部分1/5、系爭0000建號建物所有權應有部分1/3之所有權人（見本院卷79-81頁土地及建物所有權狀影本）。 (二)上訴人於109年3月17日因拍賣取得○○段000地號土地所有權應有部分1/5，及其上同段0000建號門牌號碼○○路0號0樓建物（系爭1樓房屋）所有權，含共有0000建號建物所有權應有部分1/5、系爭0000建號建物所有權應有部分2/3（見原審店補字卷23-29頁土地及建物登記謄本）；嗣上訴人將0000 建號建物（系爭1樓房屋）含共有0000建號建物所有權應有部分1/5、系爭0000建號建物所有權應有部分2/3，贈與所有權應有部分1/3與曹勤宜（見原審卷一第505頁建物登記謄本）。四、本件被上訴人請求上訴人拆除如原判決附圖二編號A、B、C 所示之鐵捲門、玻璃門，返還如原判決附圖一編號C、F所示部分予被上訴人及全體共有人，並容忍被上訴人出入系爭00 00建號建物之停車位，有無理由，論述如下： (一)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項及第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年度台上字第1803號裁判意旨參照）。 (二)經查被上訴人為系爭2樓房屋含共有部分0000建號建物所有權應有部分1/5、系爭0000建號建物所有權應有部分1/3及所坐落○○段0000地號土地所有權應有部分1/5之所有權人；上訴人於109年3月17日因法院拍賣取得系爭1樓房屋所有權，含共有部分0000建號建物所有權應有部分1/5、系爭0000建號建物所有權應有部分2/3，及所坐落同段000地號土地所有權應有部分1/5，為兩造所不爭執（詳三）。依臺北縣政府工務局87年使字第000號使用執照存根所載，系爭建築物於8 6年12月17日竣工，第一層用途為廠房及停車空間，有使用執照存根可憑（見原審店補字卷19頁）。次查原審履勘現場並囑託新店地政事務所測量（見原審卷一第273頁勘驗測量筆錄），系爭0000建號建物原登記第一層之停車位範圍如該地政事務所110年10月25日新北店地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖編號A所示，面積為47.83平方公尺（見原審卷一第275、277頁）；經與系爭1樓房屋建物測量成果圖及使用執照存根之竣工圖（見原審店補字卷17、21頁）比對，系爭0000建號建物於第一層之停車位係位在系爭1樓房屋前方，而竣工圖標示系爭1樓房屋與停車位間之牆面如新店地政事務所111年1月13日新北店地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖（見原審卷一第295、297頁，即原判決附圖一）編號C、D所示牆壁現已拆除，編號A所示位置現設有鐵捲門、玻璃門如新店地政事務所111年9月8日新北店地測字第0000000000號函檢送之土地複丈成果圖編號A、B 、C所示（見原審卷一第407、409頁，即原判決附圖二），並有現場照片可參（見原審店補字卷31-35、原審卷一第427 、473-499頁）；經本院赴現場勘驗無訛（見本院卷153-158 頁），有被上訴人提出之現場照片可參（見本院卷161-169 頁）。據上，被上訴人主張系爭0000建號建物之停車位與系爭1樓房屋之間原無隔間牆區隔（按係指已拆除竣工圖標示牆壁後），內部連通，對外設置鐵捲門、玻璃門，堪以採信。 (三)次查系爭1、2樓房屋所在系爭5層樓建物原共有人陳岳禮到場證稱：系爭5層樓建物於87年建好後1樓就做好鐵捲門，把外面法定空間作為停車位，把房屋裡面的停車位作為室內空間出租使用；系爭5層樓建物原都登記在伊母親田陳月裡名下，從87年到法拍，1樓的3個停車位都是給1樓作為室內空間出租使用，伊母親101年7月過世後，系爭5層樓建物由伊兄弟姊妹等5人繼承（參原審卷一第665-69頁原法院拍賣公告有關不動產標示之記載），1樓停車位還是作為室內空間出租使用等語（見原審卷一第90-92頁），足見系爭0000建號建物之停車位自所在系爭5層樓建物建造完成後即被納入系爭1樓房屋之室內使用範圍內，系爭0000建號建物前方增建如原判決附圖二編號A、B、C所示之鐵捲門、玻璃門（按係增建物，非屬該建物之成分），應由系爭1樓房屋所有權人取得事實上處分權，堪以認定，上訴人對上開鐵捲門、玻璃門有拆除之權限，亦堪認定。上訴人亦自承其持有、保管鐵捲門、玻璃門之鑰匙（見本院卷48頁），雖其辯稱此係為避免系爭0000建號1樓室內空間遭毀損之保存行為，而非為排除其他共有人之使用云云；惟其並未舉證被上訴人亦持有鐵捲門之鑰匙，則若非經上訴人同意，被上訴人顯無從自鐵捲門、玻璃門自由出入及利用系爭0000建號建物之停車位；上訴人亦辯稱被上訴人可透過原判決附圖一編號G部分空間所設鋼製大門進出、使用系爭0000建號建物1樓室內空間（見本院卷229頁），足見上訴人亦明知被上訴人無法自系爭0 000建號建物前方之鐵捲門、玻璃門自由出入，從而系爭000 0建號建物之停車位顯係由系爭1樓房屋所有權人即上訴人單獨且排他使用甚明，上訴人因買賣取得系爭1樓房屋，亦一併取得系爭0000建號建物停車位之占有，堪以認定；上訴人辯稱其未占用系爭0000建號建物之停車位云云，為不足取。 (四)雖上訴人辯稱：系爭0000建號建物共有人間就停車位之使用已有分管約定，其有占有之正當權源云云。惟按共有物分管契約，雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院107年度台上字第2467號判決意旨參照）。經查系爭5層樓建物建造完成後係登記在陳岳禮母親田陳月裡名下，自始即將系爭0000建號建物之停車位作為系爭1 樓房屋之內部空間使用、出租，田陳月裡於101年間死亡後由陳岳禮兄弟姊妹等5人繼承（參原審卷一第673-674頁○○段 000地號土地登記第二類謄本）後仍依此使用方式繼續出租，經陳岳禮證述明確（詳四、(三)），足見系爭5層樓建物原所有權人自始即將系爭0000建號建物之停車位納入系爭1 樓房屋之內部空間一併出租使用，陳岳禮等5人於繼承後仍依此使用方式繼續出租，則縱陳岳禮等5人長期未對系爭000 0建號建物之停車位納入系爭1樓房屋使用一事有何異議，然共有人就此消極不行使權利，或因欠缺法律權利意識或因有親屬關係或其他因素，尚難以共有人之單純沈默，遽認有默示同意分管之事實，上訴人辯稱系爭0000建號建物之共有人間有默示分管契約云云，為不足取。另雖系爭1樓房屋之拍賣公告有前述使用情形之記載（見原審卷一第67頁），然此僅係使應買人得以知悉不動產之使用情形，並非公告賦予使用人有使用權，上訴人不得執拍賣公告有關系爭1樓房屋使用情形之記載遽謂其有系爭0000建號建物單獨、排他之使用權。 (五)再，按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。惟共有物之適法管理，不僅須符合關於多數決之規定，尚須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘僅為自己之用益而占有使用共有物，非基於管理共有物之意思，縱其同意人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂係管理共有物之行為（最高法院111年度台上字第27號判決意旨參照）。經查上訴人於111年11月9日以贈與為原因，將系爭1 樓房屋所有權應有部分1/3移轉登記予曹勤宜，並與曹勤宜於同年月18日依多數決決議將系爭0000建號建物除全棟大樓占用通道部分外之系爭0000建號建物1樓部分分歸上訴人及曹勤宜使用，固有上訴人提出之建物登記謄本、會議紀錄、共有建物分管協議可憑（見原審卷一第505-511、517-531頁）；惟上訴人及曹勤宜將系爭0000建號建物之停車位全部分歸其2人（即系爭1樓房屋共有人）使用，因該建物前方設有鐵捲門、玻璃門，則未經上訴人及曹勤宜同意，他人顯無法進入使用系爭0000建號建物，顯見上訴人及曹勤宜係純為自己用益而占有使用系爭0000建號建物之停車位，完全排除被上訴人之使用，難認其2人有為全體共有人管理之意思，應認非屬得依民法第820條第1項規定為管理行為。上訴人辯稱其已得系爭0000建號建物共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，屬有權占有該建物云云，顯非可採。　 (六)據上，系爭0000建號建物之停車位為兩造及曹勤宜共有，上訴人占有系爭0000建號建物之停車位逾其應有部分並無合法權源，業如前述（詳四、(四)），則被上訴人依民法第767 條第1項、第821條規定，請求上訴人將如原判決附圖二編號 A、B、C所示之鐵捲門、玻璃門拆除，及將如原判決附圖一編號C、F所示部分騰空返還予被上訴人及全體共有人，並容忍被上訴人出入系爭0000建號建物之停車位，不得設置障礙物或為禁止、妨礙被上訴人通行、使用之行為，均屬有據　五、關於被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利部分： (一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號裁判要旨參照）。又民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年度台上字第1949號裁判意旨參照）。上訴人無權占有系爭0000 建號建物之停車位部分，有如前述（詳四），自受有相當於租金之使用、收益利益，致被上訴人受損害；被上訴人自得依民法第179條前段規定，請求上訴人返還因無權占有系爭0 000建號建物所受相當於租金之利益。 (二)按依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方房屋租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。再依土地法第148條、土地法施行法第 25條、平均地權條例第16條前段規定，土地所有人依土地法規定所申報之地價為法定地價；土地法第97條第1項所謂土地價額係指法定地價；土地所有權人未於法定公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。經查○○段000 地號土地109年1月之申報地價為每平方公尺1萬3,040元（見原審店補字卷13頁土地登記謄本），爰斟酌系爭0000建號建物停車位部分鄰近○○路、○○路，附近有購物商場、公園、工業園區等，生活機能及便利性可認為完善等一切情狀（見原審卷一第637-638頁不動產估價報告書記載），原審認以按系爭0000建號建物之停車位坐落土地之申報地價年息7%計算相當於租金之不當得利為適當，堪認為相當。依此計算，上訴人占用原判決附圖一編號A、C、F所示部分面積合計41.43 平方公尺（4.68＋0.31＋36.44＝41.43），被上訴人依其本人就系爭0000建號建物所有權應有部分1/3計算，請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利1,050元（計算式：13,040 元×41.43㎡×7%×1/3÷12＝1,050元，元以下4捨5入－見原審卷二第13頁。另按上訴人原所有權應有部分為2/3，嗣於111年11 月9日贈與1/3與曹勤宜－見原審卷一第501、505頁上訴人陳述及建物登記謄本），可認為係上訴人超過其權利範圍所得利益，被上訴人此部分請求應予准許。六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除如原判決附圖二編號A、B、C所示之鐵捲門、玻璃門，將如原判決附圖一編號C、F所示部分騰空返還予被上訴人及全體共有人，並容忍被上訴人出入系爭0000建號建物之停車位，不得設置障礙物或為禁止、妨礙被上訴人通行、使用之行為；暨依民法第179條規定，請求上訴人自110 年1月8日起至返還占用部分之日止，按月於每月5日前（參民法第315條規定，清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償）給付1,050元，均有理由，應予准許（按未滿1個月者，按比例計算清償，乃屬當然）。原審就被上訴人上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　民事第二十庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　鄭威莉　　　　　　　　　　　　　　法　官　馬傲霜　　　　　　　　　　　　　　法　官　何若薇正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　10　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊璧華

2024-12-10

TPHV-112-上-845-20241210-1