Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3701號原告楊秀蘭訴訟代理人白乃云律師被告陳奕伶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬陸仟貳佰零捌元，及自民國一一四年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行，但被告如以新臺幣肆拾陸萬陸仟貳佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條定有明文。本件原告起訴聲明原請求：㈠被告應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○○路000巷0弄0號3樓之房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）398,500元，及自本起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自民國113年12月l日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告29,500元。㈢願供擔保請准宣告假執行(見本院卷第9頁);嗣於114年2月18日以民事變更聲明狀變更聲明為：㈠被告應給付原告466,208元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第59頁）。經核上開撤回及減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：　㈠被告於1l2年6月10日向原告承租系爭房屋，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告應於每月10日以前給付原告租金含車位、管理費總額共29,500元。惟被告自承租賃系爭房屋以來，均未按時給付租金，經原告多次以電話聯繫被告及訴外人即同住配偶柯O佑，被告雖稱會付清積欠之租金，卻均未付清，至113年10月份為止，已積欠租金總額高達289,000元。經原告屢次電話聯繫被告及其配偶催繳，被告仍不理會，原告遂於l13年10月14 日以台北長春路郵局第3123 號、第3124號存證信函至被告戶籍地址及系爭房屋之租賃地址，向被告催告應於113 年10月25 日前給付積欠之租金，然被告仍置之不理。原告於113年10月25日仍未收到被告積欠之租金，被告積欠租金之總額已超過9個月之租金總額，原告遂於1l3年l0月29日再次發存證信函通知被告終止系爭租約之意思表示，並請應於系爭租約終止後即存證信函送達後30日將系爭房屋返還予原告，併清償積欠之全部租金，然被告均未予回應，嗣經原告於114年2月9日以廢棄物清理完畢被告遺留之個人物品，並收回系爭房屋。　㈡被告積欠原告之租金，以及終止後相當於租金之不當得利，計算至114年1月份止，共計為377,500元，又積欠水費、電費、瓦斯費8,708元，以及原告涉訟所繳納之律師費用80,00 0元，總計被告應給付原告466,208元等語。並聲明：⒈被告應給付原告466,208元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、經查，原告所主張前揭事實，業據其提出系爭租約影本、存證信函影本、律師費收據等件為證(見本院卷第21至65頁)，經核與原告前開所述相符，且按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項規定，準用同條第1項規定，視同自認。是本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，應視為對原告主張之事實自認，自堪信原告前述主張之事實應為真實。四、本件應審酌之點為：原告得否請求被告給付466,208 元？茲分述如下：　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。　㈡經查，兩造自112年6月10日就系爭房屋確有締結租賃契約，約定每個月租金總計為29,500元，迄至113年10月份為止，已積欠租金總額高達289,000元，原告以存證信函催告被告應於期限內給付積欠租金，若被告未依期限給付租金，則終止系爭租賃契約等節，業經本院認定如前，亦有原告所提出之存證信函在卷可稽，詎被告仍未於原告所催告之期限內履行其給付租金之義務，迄今均未給付其所積欠之系爭房屋租金，揆諸前揭法條意旨，原告自得以上開存證信函之通知，於催告給付期限屆至後，依法終止與被告間之系爭租賃契約關係。惟查原告固以台北長春路存證號碼003212信函通知被告終止系爭租約，然該份存證信函並未經被告收受，惟原告另以起訴狀再次為終止系爭租約之意思表示，起訴狀繕本業於114年2月4日經被告親自收受送達，則系爭租賃契約關係於114 年2 月4日已生終止效力，原告自得依系爭租賃契約關係請求被告給付系爭租約終止前之積欠租金總計377,500 元(含迄至113年10月止積欠租金289,000元及嗣後計算至114 年1月止之積欠租金88,500元【系爭租約於114年2月4日終止】)。復查，系爭租約終止後，被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明，倘被告仍無權占有，原告自得主張依不當得利規定請求返還受有使用系爭房屋之利益，然系爭租約於114年2月4日始告終止，被告於系爭租約終止前所積欠租金業依租賃契約關係認定被告應給付377,500元，誠如前述，而依原告自陳其於114年2月9日已收回系爭房屋( 且依原告書狀所主張其請求終止後相當於租金之不當得利亦僅計算至114年1月份止)，故系爭租約終止後之不當得利(即 114年2月以後)，即不予計算。又兩造另於系爭租約第7條約定水費、電費、瓦斯費均應由承租人負擔，以及第17條約定被告若有違約情事，如原告因涉訟所繳納之律師費用，應由被告負責賠償等內容，故原告就此部分依系爭租約第7條、第17條約定請求被告應給付水費、電費、瓦斯費8,708元以及律師費用80,000元，亦屬有據。　㈢是以，原告總計得請求被告給付數額為466,208元(計算式：3 77,500元＋8,708元＋80,000＝466,208)。五、綜上所述，原告請求被告應給付原告466,208元，及自起訴狀繕本送達翌日起(即114年2月5日，見本院卷第79頁)至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟本件原告勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第 389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，另本院併依職權酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官張惠閔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏浚庭

2025-02-26

PCDV-113-訴-3701-20250226-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 113年度中簡字第2893號原告晉庠有限公司法定代理人張家恩訴訟代理人張富閎被告黃慶富上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○街00號房屋騰空返還予原告。二、被告應給付原告180,000元，並自113年9月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告30,000元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。五、本判決勝訴部份得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張略以：　㈠原告與訴外人文勝有限公司（下稱文勝公司）就門牌號碼：臺中市○區○○街00號未辦理第一次登記之建物（下稱系爭房屋）簽訂建築改良物所有權買賣契約書，系爭房屋原為訴外人徐廣潔所有，經文勝公司於112年12月6日經臺中地方法院 111年司執字第168437號強制執行事件（債務人徐廣潔，下稱系爭執行事件）拍定取得所有權。　㈡又徐廣潔於111年2月16日將系爭房屋出租於被告，租賃期間自111年3月11日至114年3月10日，每月租金3萬元，水電瓦斯費均由被告負擔（下稱系爭租約），然被告自113年3月起至113年8月共6個月房租未給付，積欠租金額達二個月以上，經原告催告被告給付租約，如未付清，租約即行終止，仍置之不理，被告尚積欠租金180,000元；又原告已合法終止系爭租約，被告於租約終止後仍繼續使用系爭房屋即屬無權占有，原告得請求被告相當於租金之不當得利，爰依民法第 179條、第439條規定、系爭租約約定起訴請求，並聲明：　　1.被告應將門牌號碼臺中市○區○○街00號房屋騰空返還予原告。　　2.被告應給付原告180,000元，並自113年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告30,000元。　　3.願供擔保請准宣告假執行。三、被告答辯略以：系爭房屋為法拍屋，拍賣時就有載明系爭房屋有被我拆除的風險，房屋下之土地為國有地，地上屋之所有權人徐廣潔未繳納租金給國有署，後來房屋被銀行拍賣。我當時跟徐廣潔承租系爭房屋，以為我有房屋之優先購買權，我就沒有去拍定，我租期是到明年4月1日等語，資為抗辯。四、本院之判斷：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文；　出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文；又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。　㈡原告主張，業據提出臺中市政府地方稅務局113年房屋稅繳款書、台灣電力公司應繳金額明細、存證信函、本院不動產權利移轉書、建築改良物所有權買賣契約書、掛號郵件回執、臺中市政府稅務局113年契稅繳款書等件為據（本院卷第17 至21頁、第49至50頁、第73至77頁、第89至91頁），復經本院調取本院111年司執字第168437號強制執行事件案卷核閱無訛，被告固以前詞置辯，關於承租人之優先購買權，土地法第104條第1項固規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」惟本件被告僅向徐廣潔承租系爭房屋，核與上開優先承買權要件不符，所辯自難憑採。　㈢次按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第425條第1項定有明文；抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣 (拍賣) 契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在（最高法院60年台上字第4615 號判決參照）。系爭房屋由文勝公司經拍賣取得權利，復經轉讓與原告，已如前認定，是依上開說明，被告與徐廣潔之系爭租約對原告仍繼續存在，而被告積欠租金額達二個月以上，經被告催告仍未獲置理，經原告於113年8月31日終止（本院卷第21、89頁），揆諸上開說明，被告即承租人自應返還系爭房屋予原告。　㈣次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查：兩造間就系爭房屋之租賃關係，既經原告於113 年8月31日終止，而原告自113年2月29日取得系爭房屋所有權，被告自113年3月1日起即未按期繳納租金，則就兩造系爭租約存續期間，被告仍應給付租金180,000元為有理由，應予准許。　㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；次按無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。兩造已於 113年8月31日終止租約，從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金之30,000元，亦有理由，應併予准許，原告主張自113年3月1日起按月給付30,000元，就1 13年3月1日至113年8月31日之租金部分，已於前㈣准許在前，原告此部分請求，容有重復計算之誤解，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭租賃契約關係及民法不當得利之規定，請求：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；⑵被告應給付積欠之租金180,000元，及自113年9月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利 30,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決就原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行。原告另聲明願供擔保，請准為假執行之宣告部分，因在簡易訴訟程序如為被告敗訴判決時本應依職權為假執行之宣告，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第79條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳嘉宏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林佩萱

2025-02-26

TCEV-113-中簡-2893-20250226-2

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2997號原告祭祀公業法人台中市廖烈美法定代理人廖財助訴訟代理人陳榮昌律師被告李木塗上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼臺中市○○ 區○○街00巷0號建物遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序部分一、本件原告起訴時，原以廖政雄、廖源生、廖財模、李木塗為被告，聲明請求：㈠廖政雄應將坐落臺中市○○區0000地號土地（下稱1917號土地）上即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00 號建物遷讓交還原告。㈡廖源生應將1917號土地及同段1917- 17地號土地上即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號建物遷讓交還原告。㈢廖財模應將1917號土地上即門牌號碼臺中市○○ 區○○街00巷00號部分建物、臺中市○○區○○路000號部分建物遷讓交還原告。㈣李木塗應將1917號土地上即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷0號建物（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。嗣於本院審理中，原告與廖政雄之承受訴訟人廖財興、廖淑閨、廖淑宜、廖源生之承受訴訟人廖淳皓、廖晏愉、廖財模調解成立，有本院113年度移調字第87號調解筆錄在卷為憑（見本院卷第261-266頁），是本件僅就李木塗部分為審理，先予敘明。二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　貳、實體部分一、原告主張：被告向原告承租1917號土地及其上系爭房屋，兩造間有不定期租賃關係，系爭房屋為未辦保存登記建物，租金則依被告承租之土地面積按申報地價年息百分之5計算，原告前曾對被告提起提高租金等之訴。詎被告自106年起至1 10年止共積欠如附表所示之租金新臺幣（下同）180,498元未繳納，所欠付之租金已達2期以上，原告遂向本院聲請核發支付命令，催告被告繳付租金，經本院於民國111年8月16 日以111年度司促字第22446號准予核發支付命令（下稱系爭支付命令），並於111年9月1日送達被告，於111年9月21日2 4時確定，原告復於112年6月16日、112年8月11日執系爭支付命令暨確定證明書向本院聲請強制執行，經本院以112年度司執字第89554、121268號強制執行事件受理後，執行均無結果。被告迄未給付欠租，且繼續持有系爭房屋之鑰匙，占用系爭房屋，兩造間不定期租賃關係依法已終止，爰依租賃之法律關係，請求被告返還系爭房屋等語。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交還原告。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述。三、本院得心證之理由：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。又契約之終止權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定終止契約之效力（最高法院69年度台上字第1590號判決參照）。復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。　㈡經查，原告主張兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，且被告積欠原告租金合計180,498元，經原告以系爭支付命令催告被告繳付租金，被告迄未給付租金等情，業據其提出與其所述相符之本院民事執行處112年7月25日中院平112司執松字第89554號函、系爭支付命令暨確定證明書、繼續執行紀錄表、土地登記第一類謄本、臺灣高等法院臺中分院108 年度上字第475號判決（見本院卷第17-24頁、第47頁、第89 -99頁）等件為證，而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告此部分之主張為真。　㈢又查，原告於聲請系爭支付命令催告被告給付租金時，被告積欠租金共180,498元，已如前述，則被告積欠之租金已逾2 個月以上。原告雖未定期限催告，惟被告於111年9月1日收受送達系爭支付命令後（見本院卷第21頁），經過相當期間仍未履行繳納欠租之義務，依上開說明，應認已生定期催告之效力。從而，原告終止兩造間之租約，本於租賃物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃善應附表：(金額：新臺幣) 編號年度 (民國) 申報地價 (每平方公尺) 土地面積 (平方公尺) 年息應繳金額已繳金額未繳金額 1 106 15,496元 73 5% 56,560元 33,072元 23,488元 2 107 13,324元 73 5% 48,633元 48,633元 3 108 13,324元 73 5% 48,633元 48,633元 4 109 8,184元 73 5% 29,872元 29,872元 5 110 8,184元 73 5% 29,872元 29,872元合計 180,498元

2025-02-26

TCDV-112-訴-2997-20250226-1

基簡

臺灣基隆地方法院

遷讓房屋等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 113年度基簡字第1069號原告簡敏玉被告李金臺上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年1月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號六樓房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣捌萬玖仟伍佰元，及自民國一百一十三年十一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。訴訟費用新臺幣壹萬零貳佰肆拾元，由被告負擔新臺幣壹萬零壹佰陸拾玖元，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面：一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴聲明後段原係請求被告應給付新臺幣(下同)96,000元，及自民國113年10月15日起至遷讓返還門牌號碼基隆市○○區○○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付7,000元，嗣於本院審理時變更聲明如後，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第385 條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：被告於民國101年1月9日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自101年1月15日起至102年1月15日止，每月租金4, 000元，嗣於租賃期間屆滿後，未再另訂租賃契約，系爭租賃契約轉為不定期租賃契約，並分別於105年5月15日、111 年5月15日變更租金為5,000元、7,000元，惟被告自106年1 月至107年2月均未依約給付租金，嗣雖承諾原告每月清償2, 000元，惟僅給付1期後即未再依約清償；又自113年7月起未再給付租金，扣除1萬元押租金後尚欠89,500元，經原告於1 13年10月間通知被告若未於同年10月31日前繳清積欠租金，即終止系爭租賃契約，惟被告迄未給付前揭欠租，系爭租賃契約業已終止，而被告仍無權占有系爭房屋受有利益，致原告受有損害，自應給付原告相當於租金之不當得利。為此依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付租金89,500元，及自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告89,500元，及自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付7,000元。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀提出任何聲明或陳述。三、經查，原告主張被告於101年1月9日與其簽訂系爭租賃契約，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自101年1月15日起至 102年1月15日止，每月租金4,000元，嗣於租賃期間屆滿後，未再另訂租賃契約，系爭租賃契約轉為不定期租賃契約，並分別於105年5月15日、111年5月15日變更租金為5,000元、7,000元，惟被告自106年1月至107年2月均未依約給付租金，嗣雖承諾原告每月清償2,000元，惟僅給付1期後即未再依約清償；又自113年7月起未再給付租金，扣除1萬元押租金後尚欠89,500元，經原告於113年10月間通知被告若未於同年10月31日前繳清積欠租金，即終止系爭租賃契約，惟被告迄未給付前揭欠租，亦未返還系爭房屋等事實，業據其提出系爭租賃契約影本及系爭房屋建物登記第一類謄本為證，而被告經合法通知，既未到場答辯，復未提出書狀作何聲明或陳述，自堪信原告上開主張為真實。按承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文；土地法第100條第3款亦有相同規定；另所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，復為民法第767條第1項前段、第 455條前段所明定。查被告積欠租金總額既已達2個月之租額，又經原告催告仍未繳納前揭欠租，系爭租賃契約即已於11 3年10月31日終止，則原告本於系爭房屋所有人之地位及租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金89,500元【計算式：（5,000元×106年1月起至107年2 月止共14個月）－已清償前揭期間欠租2,000元＋（7,000元×1 13年7月16日起至113年10月31日止之4又15/30個月）－押租金10,000元＝89,500元】，自屬有理。四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；又不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明文。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號、97年度台上字第294號判決意旨參照）。查兩造間就系爭房屋之租賃關係業於113年10月31日屆滿終止，已如前述，被告於系爭租賃契約終止後，無正當權源仍繼續占有系爭房屋，使原告喪失占有使用系爭房屋之利益，被告自有獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告即得請求被告返還因使用系爭房屋所受相當於租金之利益；然該使用利益依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，本院審酌被告向原告承租系爭房屋之每月租金為7,000元，認原告依不當得利之法律關係請求被告給付自租賃關係終止後之113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於月租金即每月7,000元之不當得利，亦屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條規定及系爭租賃契約約定請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付89,500元及自113年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，為有理由，應予准六、本件原告起訴請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付原告96,0 00元與自113年10月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，經本院以113年度補字第819號民事裁定核定訴訟標的價額為936,000元確定，並繳納第一審裁判費10,240元，此外並無其他費用支出，原告嗣減縮訴之聲明，就減縮部分與撤回無異，該部分訴訟費用應由原告負擔，並由被告依比例負擔訴訟費用10,169元【計算式：(840,000 元＋89,500元)÷936,000元×10,240＝10,169元，元以下四捨五入】，爰確定訴訟費用負擔如主文第3項所示。六、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款之訴訟事件，本院為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第 385條第1項前段、第389條第1項第3款，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　姚貴美　　　　　以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　白豐瑋

2025-02-21

KLDV-113-基簡-1069-20250221-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還租賃物等

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度訴字第173號原告許秀鑾被告周坤逸上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000號4樓之房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣66,000元，及自民國113年10 月25日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告22,000元。二、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴原聲明：被告應將坐落於臺北市○○區○○街000號4樓之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）66,000元，及自民國「113年10月24日」起至返還前開房屋之日止，按月給付原告22,000元。嗣於114年2月6日本院言詞辯論期日當庭將上開日期變更為113年10月25日（見本院卷第82頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、被告受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告向伊承租系爭房屋，兩造簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自113年2月25日起至114年2月24日止，每月租金22,000元，且於每月25日支付，押金則為44,000元。詎被告未依約給付租金，經以擔保金抵償後積欠租金已達3個月，共計66,000元。經伊以存證信函催討被告支付並告知將終止租約，且多次以Line通訊軟體對被告為催告，被告亦同意在113年11月5日前給付租金，否則即會無任何藉口理由與伊交屋，然被告迄今仍未給付租金及遷讓返還系爭房屋。又系爭租賃契約自113年10月24日起既已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應按月給付伊相當於租金之不當得利22,000元之損害迄返還系爭房屋之日止。爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款等規定，終止系爭租賃契約並請求被告遷讓返還系爭房屋；依系爭租約約定請求被告給付積欠租金66,000元；依不當得利法律關係，請求被告自113年10月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利22,000元等語。並聲明：如主文第1 項所示。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證理由：　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，土地法第100條第3 款亦有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在亦同，為同法第179條所規定。另無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋及土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年度台上字第1695號判決要旨參照）。　㈡查原告就所主張之上述事實，業據提出系爭租賃契約、LINE 對話紀錄、113年5月9日台北漢中街郵局存證號碼000126號存證信函、113年4月23日台北漢中街郵局存證號碼000104號存證信函、113年8月27日台北漢中街郵局存證號碼000236號存證信函、113年7月30日台北漢中街郵局存證號碼000222號存證信函及113年10月15日台北漢中街郵局存證號碼000282 號存證信函等件為證（見本院卷第11頁至17頁、本院卷第21 至33頁），雖原告稱其所寄之存證信函均因招領逾期而退回，惟依兩造間LINE對話紀錄，被告於113年10月25日已表示其會在11月5日給付66,000元，如未給付，於11月6日無任何藉口理由跟原告交屋（見本院卷第11頁），堪認原告確有向被告催告租金，且已為終止租約及請求遷讓房屋之意思表示，故認原告前開主張應為真正。從而，原告請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，及給付積欠之租金66,000元，即屬有據。又被告於原告終止租賃後，已無使用系爭房屋之權源，其繼續使用系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受損害，原告依不當得利之法律關係，請求被告應自11 3年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利22,000元，即屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規定及系爭租賃契約法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告、給付原告66,000元及自113年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告不當得利22,000元，均為有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　林春鈴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖昱侖

2025-02-20

TPDV-114-訴-173-20250220-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　 113年度南簡字第1654號原告林善涓被告林俊義上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月4日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號13樓之5房屋騰空返還原告。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：（一）原告為門牌號碼臺南市○○區○○路000號13樓之5房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，於民國110年10月7日與被告簽署房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告。兩造約定租期自110年10月15日至111年10月14日，每月租金新臺幣（下同）5,600元，被告並於簽約當日交付押租金11,200元及第一期租金5,600元予原告。待111年10 月14日租期屆至後，雙方並未再簽立新租約，惟被告仍持續居住於系爭房屋内並持續繳納租金，兩造便依民法第45 1條規定，視為以不定期限繼續系爭租約，嗣後兩造更於1 12年3月5日達成112年3月15日起之每月租金調漲為6,000 元之合意。　（二）然被告自111年11月起之租金即屢屢有拖延繳納之情事，經常係拖延至隔月始給付上一個月的租金，並且自113年4 月8日以匯款給付112年12月份之租金6,000元後，即未曾再給付租金，此有兩造LINE對話紀錄及被告匯款記錄可佐。由上開證據整理比對後，可知被告已欠繳租金達6個月（113年1月份至6月份，共36,000元），縱使扣除被告於1 10年10月7日簽立系爭租約時交付之押租金11,200元，亦仍有24,800元租金數額尚未給付，顯然超過2個月之租金數額。是原告爰以本起訴狀之送達對被告為給付租金之催告，請求被告於收受本起訴狀後7日内給付迄今未付之租金，被告如逾期仍未給付，原告即以民法第440條第1項規定終止系爭租約，並依民法第455條前段規定、第767條第 1項規定，要求被告騰空返還系爭房屋。　　　　（三）聲明：　　⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號13樓之5房屋　　　騰空遷讓返還原告。　　⒉如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。　　⒊訴訟費用由被告負檐。　三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：（一）原告主張之上揭事實，業據其提出系爭房屋之第一類建物謄本、租賃契約書、兩造LINE對話紀錄截圖、原告郵局存摺內頁為證（見調解卷第17至64頁），核屬相符。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第1項、第3項規定視同自認，應堪信原告之主張為真實。（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2 項前段、第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，亦為民法第767條第1項所明定。又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦規定甚明。經查，原告主張被告自113年1月起至6月止，積欠租金36,000元，扣除押租金11,200元，仍有24,800元未付，達2個月以上，乃以起訴狀繕本之送達催告於7日內給付租金，逾期未給付即終止系爭租約，被告於113年12月7日收受起訴狀繕本（見本院卷第19頁），被告仍未於期限內支付，是原告主張終止系爭租約，即屬有據。系爭租約既已合法終止，系爭租約之租賃關係即消滅，原告自得依前開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，原告請求自屬有據，應予准許。五、本件依民事訴訟法第87條第1項、第78條之規定，確定訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費），由敗訴之被告負擔，被告並應依同法第91條第3項加給利息。本判決係就民事訴訟法第427條第1項所定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告聲請供擔保宣告假執行，即無必要，附此說明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　臺南簡易庭　法　官張麗娟以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　高培馨

2025-02-20

TNEV-113-南簡-1654-20250220-1

簡上

臺灣新北地方法院

返還租賃房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度簡上字第480號上訴人葉仰山被上訴人林靚上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於本院板橋簡易庭113年度板簡字第546號第一審判決提起上訴，本院於民國11 4年1月8日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決廢棄。被上訴人應將如附件所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0 號房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人。被上訴人應給付上訴人新臺幣86,367元。被上訴人應自民國113年11月24日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人新臺幣7,000元。其餘上訴駁回。第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按對於簡易訴訟第一審判決之上訴程序，準用民事訴訟法第 434條第1項、第434條之1及第3編第1章第二審程序之規定，民事訴訟法第436條之1第3項定有明文。次按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1 項第2款分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第3項前段亦定有明文。經查：上訴人於原審起訴聲明第1項請求被上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○ 路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人；聲明第3項則請求被上訴人應將戶籍自上址房屋遷出。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服於民國113年8月14日提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將上址房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人；㈢被上訴人應自民國 112 年10月1 日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）7,000元；㈣被上訴人應將戶籍自第二項所示房屋遷出。嗣被上訴人於本案言詞辯論前即 114年1月8日當庭撤回起訴聲明第3項，並變更上訴聲明第2 項為被上訴人應將如附件（即本院板橋簡易庭113年度板簡字第546號卷〈下稱原審卷〉第71頁上方照片）所示上址房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人等情，有民事起訴狀、民事上訴狀、言詞辯論筆錄在卷可參（見原審卷第13頁、本院卷第15頁、第94、95頁）。上訴人既已撤回起訴聲明第3項，本院自無庸就該部分為實體審理，先予敘明；又上訴人就起訴聲明第1項及上訴聲明第2項部分，請求之基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。　貳、實體部分：　　一、上訴人起訴主張：　　上訴人於112年1月1日將門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0 弄0號房屋右側約8坪房間分租予被告，約定被告應按月給付租金7,000元，並收押金10,000元（下稱系爭租約），詎被告自112年10月1日起即不付租金、水電費，甚而避不見面，故原告於113年1月3日寄發存證信函請被告限期繳清，否則即終止租約，然被告迄今仍未給付所欠租金、水電費，爰依系爭租約及不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：㈠被上訴人應將新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪房間騰空遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應自112年10月1日起至遷讓返還分租房間之日止，按月給付上訴人7,000元。㈢被上訴人應將戶籍自該房屋遷出（此部分於本院審理中撤回）等語。二、上訴人於原審言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　三、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如附件(見原審卷第71 頁上方照片)所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號房屋右側約8坪分租房間(下稱系爭房間)騰空遷讓返還上訴人。㈢被上訴人應自112年10月1日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人7,000 元。上訴人上訴主張略以：被上訴人到處躲債，避不見面，找不到人，行方不明，不知道實際處所，是以，上訴人於113年1月3日對相對人寄發存證信函被退回，致上訴人意思表示無法送達，因而敗訴，為此檢附存證信函及退回信封、掛號郵件收件回執影本，聲請准予裁定對其為公示送達等語。被上訴人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、本院得心證之理由：　㈠經查，上訴人主張上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、存證信函、房屋稅繳款書、信封封面、收件回執等件為證（見原審卷第17至23、49頁，本院卷第19至23頁），而被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何有利於己之聲明或陳述，以供本院審酌，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，自堪認原告此部分之主張為真。　㈡上訴人得否請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房間？　1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。　⒉經查，上訴人主張被上訴人於自112年10月1日起即不付租金　　，扣除被上訴人已繳納押租金10,000元後，積欠租金數額為 18,000元，已逾2個月以上，上訴人並以原審法院寄送起訴狀繕本送達被上訴人為催告被上訴人應於5日內給付積欠之租金，若被上訴人未依期限給付租金，則終止系爭租賃契約，原審法院則於113年2月22日將起訴狀繕本寄存送達於永和派出所(經10日即同年3月2日發生送達效力，詳原審卷第33 頁)，詎被上訴人仍未於上訴人所催告之期限內履行其給付租金之義務，且迄今均未給付其所積欠之系爭房間租金，上訴人遂主張以本件民事準備狀及準備程序筆錄繕本送達被上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，該民事準備狀已於11 3年11月4日經本院公告於司法院網站公示送達被告（見本院卷61頁），依法自公告之日起經20日即於113年11月24日發生效力，揆諸前揭法條意旨，上訴人自得於催告給付期限屆至後，依法終止與被上訴人間之系爭租賃契約法律關係，上開終止租賃契約關係之意思表示業於000年00月00日生終止契約關係之效力，則上訴人依照租賃契約之法律關係，請求被上訴人應將系爭房間騰空遷讓返還上訴人，洵為可採。　㈢上訴人得否請求被上訴人給付積欠租金及相當於租金之不當得利？若可，得請求數額為何？　　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。　⒉經查，兩造就系爭房間確有締結租賃契約，租金為每月7,000 元，因被上訴人積欠多期租金未給付，經上訴人終止租賃契約，系爭租賃契約於113年11月24日起即生終止效力等節，業經本院認定如前，上訴人就租賃契約終止前即被告自112 年10月1日起迄至113年11月23日止未給付之租金，扣除押租金10,000元後，尚餘86,367元之租金未給付（計算式：7,00 0元×13個月＋7,000×23/30－10,000＝86,367元），則上訴人自得依照租賃契約關係請求被上訴人給付積欠之租金共計86,3 67元。　⒊又查，本件兩造間系爭租賃契約既已於113年11月24日起終止，則被上訴人即無繼續占用系爭房間之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見上訴人自有預為請求之必要。故上訴人就被上訴人繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房間之租金為每月7,000元，揆諸前揭裁判意旨，上訴人得請求返還之範圍，應以被上訴人所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被上訴人使用系爭房屋之利益與上訴人所受損害應堪認相當於系爭房間原有租金即每月7,000元為妥，是以上訴人主張被上訴人於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金7,000元之利益，並致上訴人受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，則上訴人自得依照民法第179 條規定請求被上訴人給付自租賃契約終止後，即自113年11 月24日起至返還遷讓系爭房間之日止，每月以7,000元計算之相當租金之不當得利。五、綜上所述，上訴人依系爭租賃契約及不當得利法律關係請求㈠被上訴人應將如附件所示門牌號碼新北市○○區○○路0段000 巷0弄0號房屋右側約8坪分租房間騰空遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣86,367元；㈢被上訴人應自民國1 13年11月24日起至遷讓返還第二項所示分租房間之日止，按月給付上訴人新臺幣7,000元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判決就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有違誤，上訴人就此部分指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文所示；至原審判決駁回上訴人其餘請求，核無不合，應予維持，上訴人就該部分求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1 項、第450條、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官張紫能　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　毛崑山　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　傅紫玲以上正本證明與原本無異。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　羅婉燕附件：

2025-02-19

PCDV-113-簡上-480-20250219-1

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臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度中簡字第3822號原告陳志榮法定代理人陳栢欽訴訟代理人陳雯婷被告劉庭妤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣56,000元。被告應自民國113年12月26日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣30,000元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。本判決第1、2項得假執行。但被告如以新臺幣251,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第3項，於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。　　事實及理由一、程序方面：㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明為：被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；並給付新臺幣（下同）101,000元及自民國113年7月22日起至返還系爭房屋止，按月給付30,000元及給付違約金30,000元等語（見本院卷第17頁），嗣迭經變更，於本院114年1月22日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；②被告應給付原告71,000元；③被告應自113 年12月26 日起至返還第一項房屋時，按月給付原告30,000元等語（見本院卷第154頁），核係本於同一租賃關係而為請求，且係擴張應受判決事項之聲明，與上開規定尚無不合，先予敘明。㈡、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。二、原告主張：　　被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自112年11月10 日起至114年11月9日止，每月租金為30,000元，按月於每月 10日前給付，押租金為60,000元，並簽訂房店屋租賃契約書（下稱系爭租約），詎被告自112年12月起未按時給付租金，期間亦有僅給付部分租金，屢經催討亦未獲置理，迄今尚欠租金101,000元，扣除押租金60,000元後，被告已積欠2期以上之租金未繳納，原告於113年12月18日以鈞院言詞辯論筆錄之送達，作為向被告終止系爭租約之意思表示，而於11 3年12月25日發生終止之效力，系爭租約既已終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，又系爭租約終止後，被告繼續占用系爭房屋，致原告受相當於租金損害之不當得利，而被告於系爭契約終止後，未依約定返還系爭房屋，依系爭契約第 14條第4項之約定應賠償原告懲罰性違約金30,000元等語。爰依終止租賃契約租賃物返還請求權、民法第767條及系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明： ①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告 71,000元；③被告應自113 年12月26日起至返還第一項房屋時，按月給付原告30,000元。三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、本院之判斷：㈠、原告主張之上開事實，業據提出公證書、房店屋租賃契約、　　房屋稅籍證明書、存證信函、建物登記第一類謄本、租金欠款明細、中華郵政掛號郵件收件回執、LINE對話紀錄為證（見本院卷第21-37、71、113-137頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述，經本院調查結果，認原告主張與事實相符，堪信原告之上開主張為真正。㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。另承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。次按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。經查：１、被告自112年11月10日起至113年8月9日止，合計應繳9個月租金270,000元，雖於112年11月1日、113年1月23日、113年2 月25日、113年3月22日、113年4月15日、113年6月3日被告分別繳納30,000元、30,000元、30,000元、30,000元、10,0 00元、22,000元（合計152,000元），惟並無法清償上開期間之全部租金債務【總金額為270,000元（原告係認於113年 7月22日終止系爭租約，計算至113年7月22日之租金為253,0 00元，惟因積欠之租金總額（000000-000000=101000）扣除押租金60,000元後未達2個月（000000-00000=41000），該終止並不合法，系爭租約未合法終止，113年7月租金應仍以全月計算】，依民法第321條第1款抵充已屆清償期部分後，尚積欠118,000元，扣除押租金60,000元後（抵充113年4、5 月租金），尚積欠58,000元，嗣後被告自113年6月10日起至同年12月底止，仍未繳納租金（積欠113年6-12月租金210,0 00元），足認被告積欠之租金已達2個月以上之租額。又原告前於113年1月6日、113年2月21日、113年3月15日、113年 5月27日、113年6月21日以存證信函催告被告給付積欠之租金，復於113年12月18日以本院言詞辯論筆錄之送達，作為向被告終止系爭租約之意思表示，上開筆錄於000年00月00 日生送達效力，於113年12月26日發生終止之效力，有本院公示送達公告附卷可佐（見本院卷第149頁），揆諸上揭說明，則原告主張系爭租約於113年12月25日經合法終止，應屬可採。２、次查，系爭租約已於113年12月25日經合法終止，依民法第45 5條前段之規定，被告即負有返還租賃物之義務，從而，原告依民法第455條前段規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，為有理由，應予准許，原告依上開規定請求被告遷讓房屋既屬有據，則原告另依民法第767條第1項定求被告遷讓房屋，即無需審酌。３、另原告主張被告於系爭租約終止前，尚積欠租金101,000元（ 112年11月至113年12月31日應繳租金總額為420,000元，被告僅繳納152,000元，尚共積欠租金總額268,000元，原告僅以101,000元計算，自無不可）未給付，經扣除押租金60,00 0元後，尚積欠租金41,000元未給付，業如前述，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告41,000元，核屬有據。㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第16 95號判決意旨參照）。經查，系爭租約至113年12月25日經合法終止，業經本院認定如前，自系爭租約終止之翌日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋屬無權占有，被告受有利益致系爭房屋所有權人即原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約終止翌日即113年12月2 6日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，而依系爭租約之約定，系爭房屋租金為30,000元，被告無權占用系爭房屋，受有相當免繳租金之利益即30,000 元，每個月所獲得之利益自得以30,000元計算。原告請求被告自113年12月26日起至返還系爭房屋之日止，應給付相當於每月租金30,000元之不當得利，核屬有理。㈣、末查，依系爭租約第14條第4款約定「乙方（按指被告）未依第2項約定返還房屋時，…，並得請求相當於1個月租金額計算之懲罰性違約金…」（見本院卷第29頁）。此約定係屬違約金性質，而兩造並未約定上開違約金之性質，依最高法院 86年度台上字第3397號判決意旨所示，應視為損害賠償總額預定之違約金。又約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害 (即可享受之預期利益) 及積極損害，均應加以審酌。本院審酌原告於租約屆期後被告未騰空遷讓返還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益等，並衡諸社會經濟狀況，認原告請求相當月租金額計算之違約金尚屬過高，應予酌減為相當月租金額0.5倍即15,000元為適當。五、綜上所述，原告依終止租賃契約租賃物返還請求權、租金請求權、不當得利之法律關係，請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告56,000元；③被告應自11 3年12月26日起至返還系爭房屋止，按月給付原告30,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第 3款規定，應依職權宣告假執行。併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官李立傑以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊金屏

2025-02-19

TCEV-113-中簡-3822-20250219-1

訴

臺灣新北地方法院

返還不當得利等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第2472號原告李素貞訴訟代理人黃智遠律師被告李文杏洪鴻彬即加年華歡唱歌城共同訴訟代理人趙平原律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國114年1月 22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。被告應連帶給付原告新臺幣壹佰肆拾參萬零陸佰伍拾肆元，及自民國一百一十三年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國一百一十三年七月二十五日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾參萬參仟柒佰零陸元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰參拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰零肆萬壹仟玖佰捌拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。原告溢繳之第一審裁判費新臺幣玖萬陸仟玖佰陸拾伍元應返還之。　　事實及理由一、原告主張：原告於民國109年6月17日與訴外人加年華歡唱歌城當時負責人鮑癸汝訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定鮑癸汝自109年7月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號2樓房屋（下稱系爭房屋），供作加年華歡唱歌城營業之用，加年華歡唱歌城所在地並登記於系爭房屋，原定租賃期間至114年6月30日止，109年7月1日起至110年6月30日止每月租金新臺幣（下同）121,275元，110 年7月1日起至112年6月30日止每月租金127,339元，112年7 月1日起至114年6月30日止每月租金133,706元，押金44萬元，嗣因新冠疫情，原告僅同意110年6月1日起至110年11月30 日止6個月租金額共減免317,970元，以及111年1月1日起至1 12年9月30日止每月租金降減為11萬元，惟鮑癸汝於110年6 月起至110年12月31日止共欠租467,339元，於111年4月1日起至112年5月31日止每月僅支付租金10萬元共欠租14萬元，並自112年6月起即未再支付租金，經原告於112年8月21日以中和宜安郵局257號存證信函（下稱系爭信函）定10日期限催告被告付清欠租，否則即以系爭信函為終止系爭租約之意思表示，不另通知，鮑癸汝收受系爭信函後，逾期仍未付清欠租，系爭租約已經原告合法終止，原告並以此為由起訴請求鮑癸汝騰空遷讓返還系爭房屋，經本院板橋簡易庭112年度板簡字第2927號（下稱前案）判決原告勝訴確定，原告即持前案確定判決為執行名義聲請強制執行，經本院以113年度司執字第60855號返還租賃房屋強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，被告李文杏（下單指其一逕稱其名，合指則稱被告）竟於系爭執行事件主張其為加年華歡唱歌城實際負責人，且鮑癸汝於系爭租約租賃期間將系爭房屋轉租李文杏，供其經營加年華歡唱歌城使用，加年華歡唱歌城則於11 2年8月23日變更負責人為被告洪鴻彬，被告並自承係李文杏借用洪鴻彬名義，登記洪鴻彬為加年華歡唱歌城名義負責人，而被告共同占有系爭房屋，對原告並無占有之正當權源，均屬無權占有，並受有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第767條第1項前段規定、第17 9條、第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並連帶給付112年9月3日起至113 年7月4日止不當得利或損害金1,430,654元，及自113年7月2 5日起按日連帶給付4,457元等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告應連帶給付原告1,430,654元，及自起訴狀繕本送達全部被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年7月25日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告4,457元。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：　㈠洪鴻彬則以：李文杏借用洪鴻彬名義，登記洪鴻彬為加年華歡唱歌城名義負責人，洪鴻彬僅為出名人，李文杏方為實際負責人，洪鴻彬並未受有利益，亦不負給付租金或返還不當得利之義務等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。　㈡李文杏則以：原告於110年即知悉並同意鮑癸汝將系爭房屋轉租李文杏承租並由李文杏經營加年華歡唱歌城之事，且111 年3月起每月租金業經雙方合意降減為10萬元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，以下事實有下列證據可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實：　㈠原告於109年6月17日與加年華歡唱歌城當時負責人鮑癸汝訂立系爭租約，約定鮑癸汝自109年7月1日起向原告承租原告所有之系爭房屋，供作加年華歡唱歌城營業之用，加年華歡唱歌城商號所在地並登記於系爭房屋，原定租賃期間至114 年6月30日止，109年7月1日起至110年6月30日止每月租金12 1,275元，110年7月1日起至112年6月30日止每月租金127,33 9元，112年7月1日起至114年6月30日止每月租金133,706元，押金44萬元（見本院卷第17頁至第19頁系爭租約、限閱卷加年華歡唱歌城商業登記抄本）。　㈡原告於111年4月1日起至112年5月31日止每月受領租金10萬元，112年6月起未再受領租金（見本院卷第174頁至第177頁收租帳戶存摺內頁明細、第311頁）。　㈢原告前以鮑癸汝於110年6月起至110年12月31日止共欠租40多萬元，於111年4月1日起至112年5月31日止每月僅支付租金1 0萬元共欠租14萬元，並自112年6月起未再支付租金，經原告合法終止系爭租約等為由，起訴請求鮑癸汝騰空遷讓返還系爭房屋，經前案判決原告勝訴確定（見前案判決、確定證明書及卷宗）。　㈣原告持前案確定判決為執行名義聲請強制執行，經本院以系爭執行事件受理，李文杏於系爭執行事件主張其至遲於110 年起為加年華歡唱歌城實際負責人，且鮑癸汝於系爭租約租賃期間將系爭房屋轉租李文杏，供其經營加年華歡唱歌城使用（見系爭執行事件卷第48頁第50頁執行筆錄、第42頁至第 43頁聲明異議狀、第66頁至第79頁陳報狀）。　㈤加年華歡唱歌城於105年8月17日起負責人變更為鮑癸汝，於1 12年8月23日起負責人變更為洪鴻彬，李文杏借用洪鴻彬名義，登記洪鴻彬為加年華歡唱歌城名義負責人，洪鴻彬為出名人，李文杏則為實際負責人（見本院卷第245頁、系爭執行事件卷第42頁至第43頁、第48頁、第49頁、第66頁至第67 頁、限閱卷加年華歡唱歌城商業登記抄本）。　㈥系爭房屋經本院114年1月16日現場勘驗結果確係作為加年華歡唱歌城營業使用，且實際負責人為李文杏（見本院卷第26 3頁至第275頁勘驗筆錄及照片）。四、本院之判斷：　㈠被告抗辯111年3月起每月租金降減為10萬元是否可採？　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴，若被告自認原告所主張債權發生原因之事實，但主張該債權已因清償、債務減免等事由而消滅，則就該債權消滅之事由，應由被告負舉證之責任。　⒉被告抗辯111年3月起每月租金降減為10萬元等節，原告僅自認其中111年1月起至112年9月止每月租金降減為11萬元之事實，被告自應舉證逾原告自認範圍之租金債務減免事實，惟被告未能舉證以實其說，難謂可採，應認111年1月起至112 年9月止每月租金11萬元，自112年10月起恢復為133,706元。　㈡原告與鮑癸汝間系爭租約是否已合法終止：　⒈按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，為土地法第100條第3款、民法第440條第1、 2項所明定。又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定參照）。　⒉原告於110年6月1日起至110年12月31日止僅受領租金10萬元（見本院卷第173頁收租帳戶存摺內頁明細），扣減原告主張之減免租金額317,970元，尚欠租467,339元（計算式：12 1,275元＋127,339元×6－317,970元－100,000元），又於111年 4月1日起至112年5月31日止每月僅受領租金10萬元，欠租14 萬元【計算式：（11萬元－10萬元）×14】，並自112年6月起未再受領租金，原告乃於112年8月21日以系爭信函定10日期限催告被告付清欠租，否則即以系爭信函為終止系爭租約之意思表示，不另通知，此時被告遲付租金額以押金44萬元抵償後已達2個月以上（計算式：467,339元＋14萬元＋11萬元×3 －44萬元），且遲延給付已逾2個月，而鮑癸汝於112年8月22 日收受系爭信函（見本院卷第21頁至第24頁系爭信函暨郵件收件回執正反面影本），於定期催告期限10日屆滿即112年9 月1日後，仍未支付租金，停止條件成就，即發生終止系爭租約之效力，堪認系爭租約已於前開期限屆滿翌日即112年9 月2日經原告合法終止。　㈢被告有無占有系爭房屋之正當權源？原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋有無理由？　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定甚明。又對於物有事實上管領之力者，為占有人。地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第940條、第941條亦有規定。又請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所謂現在占有該物之人，包括直接占有人及間接占有人。　⒉加年華歡唱實際負責人李文杏直接占有系爭房屋，供加年華歡唱歌城營業使用，洪鴻彬則基於與李文杏間之借名登記契約，出名登記為營業所在地與營業場所設於系爭房屋之加年華歡唱歌城之名義負責人，雖洪鴻彬未直接占有系爭房屋，但係基於借名登記之法律關係，對系爭房屋為占有，為間接占有人，既原告與鮑癸汝間系爭租約已於112年9月2日終止，不論被告抗辯鮑癸汝係經原告同意將系爭房屋合法轉租李文杏一節究否為真，被告均無從再主張占有連鎖而概已無占有系爭房屋之正當權源，核屬無權占有，則原告依民法第76 7條第1項前段規定，請求直接占有人李文杏、間接占有人洪鴻彬騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　㈣原告請求被告連帶給付損害金或不當得利有無理由？　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，為民法第184條第1項前段、第185條第1項前段所明定。無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦係侵害房屋所有人之所有權，構成侵權行為，房屋所有人非不得請求賠償相當於租金之損害。所謂相當於租金之利益或損害，係指因其本質上非合法契約下所稱之租金，僅因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益或所有人所受之損害時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益或損害之認定，自可參酌原先出租時之租金數額。　⒉系爭租約於112年9月2日終止後，直接占有人李文杏、間接占有人洪鴻彬仍繼續無權占有系爭房屋迄今，自屬共同不法侵害原告系爭房屋之所有權，應連帶賠償原告所受相當於租金之損害，參酌系爭房屋約定112年7月1日起每月租金為133,7 06元，則原告主張以此租金額計算原告因被告無權占有系爭房屋所受相當於租金之損害為可採。從而，原告請求被告連帶給付112年9月3日起至113年7月24日止之損害金共1,430,6 54元（﹤133,706元×10＋133,706元×22/31），及自113年10月 29日（見本院卷第153頁至第157頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自113年7月25日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付133,706元，亦屬有據；逾此範圍之請求，則屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定、第184條第1 項前段、第185條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並應連帶給付原告1,430,654元，及自113年10月29 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，以及自113年7 月25日起至遷讓交還系爭房屋之日止，應按月連帶給付原告 133,706元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告依民法民法第184條第1項前段、第 185條第1項前段規定為請求既屬有據，其併擇一依民法第17 9條規定為請求權基礎，既不能使其受更有利之判決，本院即無庸再予審究。六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得供擔保後免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85第2項、第390條第2項、第392條第2項、第77 條之26，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-02-17

PCDV-113-訴-2472-20250217-2

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第3393號原告劉嘉仁訴訟代理人姜智揚律師被告潘秋香上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○號一樓房屋遷讓返還原告。被告應自民國一百一十三年八月七日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾萬伍仟伍佰柒拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序部分：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：一、原告主張：兩造於民國110年11月29日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告自111年1月1日起向原告承租原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期限至115年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元應於每月1日前支付，押金10萬元，詎被告自111年2月起或未支付租金，或未繳足租金，截至113年7月 10日欠租額已達315,000元，經原告於113年7月10日以台北南陽郵局存證號碼1154號存證信函（下稱1154信函）定7日期限催告被告支付欠租315,000元，被告於113年7月11日收受1154信函後，僅支付1萬元，仍未付清欠租，原告乃於113 年7月19日以台北南陽郵局存證號碼1208號存證信函（下稱1 208信函）通知被告系爭租約於該函送達時終止，經被告於1 13年7月22日收受1208信函，系爭租約業經原告合法終止，被告違約未即時遷讓交還系爭房屋，即屬無權占有，並受有相當於原租金額之不當得利，且應依約賠償原告因其違約提起本訴所支出之律師費8萬元，扣除113年7月11日起迄今被告匯付之304,985元，並以押金10萬元抵充後，被告尚應自1 13年8月7日起按月給付不當得利5萬元，爰依民法第767條第 1項前段、第455條前段、第179條規定及系爭租約，提起本訴等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告。⒉被告應自113年8月7日起至遷讓返還系爭房屋之止，按月給付原告5萬元。⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為　　聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，有系爭租約、系爭房屋謄本、欠租明細、律師費收據、兩造間通訊軟體訊息紀錄暨交易明細表擷圖、 1154、1208信函暨郵件收件回執可稽（見本院卷第21頁至第 37頁、第85頁至第105頁），而被告對於原告主張之事實，已於相時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段規定，視同自認，堪信為真實。㈡按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1、2 項定有明文。本件被告截至113年7月10日欠租315,000元未付，經原告於113年7月10日以1154信函定7日期限催告被告支付欠租315,000元，被告於113年7月11日收受1154信函後，僅支付1萬，猶未付清欠租，原告復於113年7月19日以120 8信函通知被告系爭租約於該函送達時終止，經被告於113年 7月22日收受1208信函，此時被告遲付租金額以押金10萬元抵償後，已達2個月以上之租額，遲延給付亦已逾2個月，合於前揭規定，堪認系爭租約已於113年7月22日經原告合法終止。　㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。系爭租約第6條亦約定承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利。系爭租約於113年7月22日終止後，兩造間租賃關係消滅，被告已無占有系爭房屋之正當權源，而屬無權占有，則原告依民法第 767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段規定甚明。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書亦有明定。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。系爭租約第3、4條亦約定租金每個月5 萬元應於每月1日以前繳納，承租人不得藉任何理由或藉詞拖延或拒納；第12條則約定承租人若有違約情事，出租人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由承租人負責賠償。本件被告截至113年7月10日欠租315,000元未付（此欠租額含113年7月1日至113年7月31日整月租金，因系爭租約租金為每期開始時支付），加計原告因被告於租賃關係消滅後違約未即時遷讓交還系爭房屋而提起本訴致支出之律師費8萬元，扣除113年7月11日起迄今被告清償之304,985元（計算式：10,000元＋40,000元＋254,985元），並以押金10萬元抵充後，原告請求被告自113年8月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利5萬元【計算式：315,000元＋80, 000元－404,985元＝-9,985元；9,985元÷（50,000元÷30）＝5. 99】，容屬有據。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條規定及系爭租約約定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並自113年8月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告得供擔保後免為假執行。　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳佳君以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　18　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林正薇

2025-02-17

PCDV-113-訴-3393-20250217-1