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返還保證金

臺灣臺北地方法院小額民事判決 113年度北小字第4130號原告連浩鈞被告莊閔傑訴訟代理人莊偉賓上列當事人間請求返還保證金事件，於中華民國113年12月3日言詞辯論終結，本院判決如下︰　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告與其妻子即訴外人施程惠共同租屋居住，由於原告印象中目前居住的房子租約（原租約）將於民國112年10月底到期，故於10月中向被告預約於112年10月15日（週日）中午1 2時看房(門牌號碼：臺北市○○區○○路00巷0號5樓，下稱系爭房屋)。看系爭房屋當時，被告一直強調當天下午1時還有1 組客人要看系爭房屋，催促原告盡快交付高達相當於系爭房屋1個月租金的新臺幣(下同)39,000元作為定金，原告基於時間急迫，急迫輕率下付39,000元給被告。惟原告付款後，發現原租約到期日為113年10月底，而非112年10月底，訴外人施程惠遂立即於看完系爭房屋隔日即112年10月16日（週一）晚上7時30分致電被告致歉並表示不簽約承租，原告亦旋於112年10月17日（週二）中午12時30分致電被告致歉並表示不簽約承租，讓被告有充分時間另尋租客，減少被告損害，並與被告協商，原告願意無償提供仲介幫被告出租系爭房屋，且願意賠償被告自112年10月15日原告給付被告定金至112年10月17日原告致電被告協商返還部分定金之日，共2 日之租金給被告2,600元，故被告應返還剩餘之定金36,400 元給原告，況原告付39,000元之意思是請被告幫原告保留權利，還沒有確認要租系爭房屋，詎被告堅持沒收全部定金。又系爭房屋租約租期自112年11月16日開始，且據被告自述，系爭房屋尚有其他租客想要看系爭房屋，可見即使原告於 10月中不承租系爭房屋，被告亦能在系爭租約起租日前即時將系爭房屋轉租他人，故原告不履行租約，被告並無受損害，原告得依不當得利之規定請求被告返還36,400元。　㈡退步言之，縱認定原告在起租日1個月前就通知被告因故不承租，且系爭房屋看屋狀況熱絡，應可預期起租日前順利出租的情形，被告仍因原告不承租而受有損害，然根據好屋網綜合報導，一般市場行情下，定金金額應該是月租金的10%或3 0%，惟本件定金數額竟高達月租金的100%，顯然偏離一般市場行情甚鉅而顯失公平。原告主張定金應以月租金的10%即3 ,900元(計算式：39,000元×10%＝3,900元)計收，故原告得依不當得利之規定請求被告返還超過3,900元部分的租金35,10 0元(計算式：39,000-3,900＝35,100)。　㈢並聲明：被告應給付原告36,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：　㈠原告及訴外人施程惠前來看系爭房屋（約30坪，3房2廳2衛），約花1小時看現場，然被告有口頭告知原告及訴外人施程惠是否回去確認後，再決定是否承租，若支付定金後，保障兩方權利及義務承租契約成立，若承租方不執行契約，定金將不返還，因出租方後續不能繼續帶看（租屋網站訊息須關閉），若出租方不執行契約，需賠償對等定金。而原定租金為每月租金40,000元，加上每月大樓清潔費550元，共計40, 500元，議價後每月租金38,450元，加上每月大樓清潔費550 元，計39,000元。兩造於112年10月15日下午12時許看被告所有系爭房屋相當詳盡並符合原告需求，原告即給付訂金39 ,000元，於雙方line對話中，原告亦同意定金不返還。原告及訴外人施程惠均學識、智能甚高，多年居住於系爭房屋附近（高房租金屋），於忠誠路上（天母運動公園對面），自當熟稔附近可承租物件狀況，故針對租金也進行強烈議價，最後也達成原告要求議價租約條件，顯示原告所付被告定金 39,000元，自無急迫輕率無經驗可言。另原告認伊所居之租屋到期日還有1年自承錯誤，而不租系爭房屋係可歸責於原告之事由，原告主張對被告所付系爭房屋之定金39,000元為民法第179條不當得利或撤回抑或撤銷交付39,000元之意思表示，悖於民法第249條第2款規定。原告請求被告返還系爭房屋租金之定金原為39,000元酌減為36,400元，有違民法第 94條、第153條第1項、第248條、第249條第2款等規定。兩造於112年10月15日已成立系爭房屋租賃契約，至兩造欲再於112年10月22日簽系爭房屋租賃契約，係屬補充租約細節內容性質，無礙於112年10月15日成立系爭房屋租約存在。　㈡依系爭房屋實價登錄2,050萬元觀之，原告係可歸責而造成違約，僅願賠償2,600元，除有違民法第249條第2款規定之外，並所賠償之金額2,600元與系爭房屋實價登錄價格2,050萬元之比例差距7,885倍，要無可採。原告以系爭房屋租金之定金應為3,900元，或僅賠償被告2,600元，依法無據。　㈢並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張其於112年10月向尋找租客之被告預約於112年10月 15日（週日）中午12時看系爭房屋，並支付系爭房屋之定金 39,000元給被告等情，業據其提出LINE對話紀錄、內湖西湖存證號碼第819號存證信函等件在卷可稽(見臺灣士林地方法院內湖簡易庭(下稱士林地院)113年度湖小字第243號卷第23 -30頁)，復為被告所不爭執，原告主張之前揭事實堪信為真實。四、原告主張被告應返還36,400元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，被告辯稱原告於112年10月15日邀被告一同到樓下7-11超商，進行支付承租定金之現金，因現場沒有筆紙可以撰寫已收之定金證明書，原告要求被告當下用line 發訊息給原告，註明承租契約重要內容及雙方權利，並作為定金簽收證明（同意定金不返還，但須停止帶看及須關閉租屋網站訊息，現場原告收到line訊息無誤後才離開等語，並提出兩造間之line對話紀錄在卷可稽（見士林地院113年度湖小字第243號卷第75頁），而觀諸該對話內容，「...今天已經完成收到您租屋訂金39,000元。所以我後續預約的客人將不帶看（同意訂金不返還）。訂於10/22正式簽訂租約，簽訂租約時，現場傢俱再麻煩您告知是否移除？另也麻煩您準備2個月的租約押金（亦可將原訂金（39,000元）轉為部分押金。於起租日前一天，再麻煩您匯入當月租金39,000元，謝謝您！」，而原告對此未予爭執，是被告前揭所辯堪予採信。本件被告收受39,000元定金係有法律上之原因，且原告既同意支付之39,000元定金不返還，則原告請求被告返還定金36,400元云云，洵屬無據。五、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求被告給付36,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後核與判決之結果並無影響，毋庸一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2項所示金額。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　臺北簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　法　　　官　郭美杏以上正本係照原本作成。如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林玗倩附錄：一、民事訴訟法第436 條之24第2 項：　　　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436 條之25：　　　　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：　　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。　　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436 條之32條第2 項：　　第438 條至第445 條、第448 條至第450 條、第454 條、第 455 條、第459 條、第462 條、第463 條、第468 條、第46 9 條第1 款至第5 款、第471 條至第473 條及第475 條第1 項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。計　　算　　書項　　　　目　　　　　　金　額（新臺幣）　　　　備　註第一審裁判費　　　　　 1,000元合　　　　計　　　　　　 1,000元

2024-12-24

TPEV-113-北小-4130-20241224-1

訴

臺灣臺中地方法院

履行契約

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2692號原告蔡妙慧丁崧晏上 2人共同訴訟代理人周進文律師被告陳秈秀陳冠宏兼上 2 人共同法定代理人沈姿佑上 3人共同訴訟代理人陳昭勳律師複代理人羅仕銘上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年10月23日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又該條項第2款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100年度台抗字第716號裁定參照)。經查，原告己○○、甲○○原起訴之請求權基礎均為原證4之簡訊所示協議契約及民法第541條第2項規定（本院卷第11、156、219頁），嗣於本院民國113年9月9日言詞辯論期日中追加請求權基礎為兩造112年6月18日開會之約定（本院卷第219頁），經核原告追加之訴與原訴均本於「其主張被告丙○○、丁○○、乙○○應將訴外人即其等3人之被繼承人陳國賓與訴外人吳麗暉就臺中市○○區○○路0段000○巷0號房屋（下稱系爭房屋）所簽訂租賃契約（下稱系爭租約）之承租人變更為原告己○○、甲○○」之同一事實，就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性，揆諸上開說明，並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：陳國賓與原告2人簽訂股東合約書（下稱系爭股東合約書），約定每股出資額為新臺幣（下同）570,000元，因原告己○○出資1,140,000元故簽訂系爭股東合約書2份，原告甲○○出資570,000元而簽訂系爭股東合約書1份，均約定以陳國賓為名義上承租人，向吳麗暉承租系爭房屋，並經公證簽訂系爭租約，原告2人係借用陳國賓名義訂立系爭租約，並出資委由陳國賓僱工整修系爭房屋，於整修完成後，原告2人借用陳國賓名義與第三人訂立租賃契約（下稱轉租契約），將系爭房屋轉租予第三人收取租金，並以轉租之租金支付系爭租約之租金及相關費用，所餘款項由陳國賓按出資比例分配予原告2人。又陳國賓與被告乙○○原為夫妻關係，婚後育有2名未成年子女即被告丙○○及丁○○，陳國賓與被告乙○○於110年4月1日離婚，陳國賓於111年12月26日死亡，被告丙○○、丁○○為陳國賓之繼承人因此取得系爭租約之承租人地位，被告乙○○為被告丙○○、丁○○之法定代理人，就系爭租約之權利義務歸屬，前由被告乙○○代理被告丙○○、丁○○，以原證4之簡訊通知原告2人於112年6月18日開會並達成協議，由兩造協同與出租人吳麗暉將系爭租約之承租人名義變更為原告2人，惟被告乙○○迄今拒不辦理，爰依原證4之簡訊所示協議契約、112年6月18日開會之約定、民法第541條第2項規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告3人應偕同原告2人與吳麗暉將系爭租約之承租人變更為原告2人。二、被告則以：陳國賓以經營二房東為業，乃先尋覓合適房屋與屋主簽約承租、估算房屋裝修、家具及家電之需求後，設定總投資額及欲招股數並預估分紅做成股東合約書，再尋找股東入資；陳國賓與系爭房屋之屋主吳麗暉於110年6月8日訂定系爭租約，於同年月14日與原告己○○簽訂2份系爭股東合約書、於同年月21日與原告甲○○簽訂系爭股東合約書，又依系爭股東合約書之約定，股東僅於結算收租總金額，扣除標的物租金、網路費、第四臺費、管理費、水費、清潔費、雜支等，剩餘所得按股分配分紅，陳國賓則享有按出租所得租金10％之利潤，是系爭房屋之承租及管理權限均屬陳國賓，原告2人均對於系爭房屋之承租無權利及管理權限，而將系爭房屋轉租予第三人亦係以陳國賓之名義出租，原告2人與陳國賓之法律關係應屬民法第700條所規定之隱名合夥關係，原告2人僅因出資投資陳國賓之事業而有分紅之權利，嗣陳國賓於111年12月26日死亡，被告丙○○、丁○○為其繼承人，被告乙○○代理被告丙○○、丁○○與原告協商未達成共識，則系爭房屋之二房東事業即因陳國賓死亡而依民法第708條第4 款規定終止，應按民法第709條規定進行相關程序始為適法，兩造間並無委任關係亦未達成協議，原告本件請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠有關系爭租約之約定，其出租人為吳麗暉、承租人為陳國賓，且依系爭股東合約書3份之記載，均確如被告3人之抗辯內容，綜觀系爭租約及系爭股東合約書3份之全部條款，皆未約定原告2人有擔任或請求自為系爭房屋承租人、轉租人等權利（本院卷第19至85頁)，合先敘明。　㈡被告乙○○對於其有傳送原證4之簡訊予原告2人乙節固不爭執，惟依該簡訊所載略為：「各位股東好友您好，6月起由新代管人國賓親姐戊○○處理公司業務，由於未來的銜接及目前二房東跟屋主換約事宜，須對股東說明。目前屋主都有詢問換約更名的事宜，但屋主並不理解我們的股東結構複雜。當初承接繼承，是因為詢問2位律師，律師說明屋主與股東的合約對應人都為國賓，屋主與股東的合約無對應關係，無法直接求償或爭取相關權益，若無繼承人承接，股東合約無法直接承接二房東租賃關係，若承租人國賓身故，屋主可解約，但有繼承人不在此限，繼承人可主張繼續承租或解約。每位股東都是親朋好友，看到投資若因無人接手違約歸零，姿佑沒有想太多，即使知道負債大於資產，可以放棄繼承，仍繼承，但對大家抱歉，畢竟不是國賓，姿佑能力不足，身體又出狀況，代管一職本來也不是我專長，加上因代管及繼承，現在也有多起訴訟進行中。加上個人身體不確定因素無法穩定工作，已與大姑達成協議，將所有繼承時的房屋/勞保金/承租權/債務及押金缺口及代管業務授權由大姑處理。若能順利完成契約更名為股東為承租人，為大家所樂見。除了秉持初心讓業務持續運轉，如同接手第一件事就是補足房東 111年11月至112年2月租金，避免造成違約而被屋主解約，至今5個月，目前個人資金也因此都投入運轉中，也將5個月來所有管理費收益投入及分配在交接的程序支出裡，以前有國賓支付孩子教育生活費及住處租金，現在全中斷，未來承諾會全力配合股東換約程序，也會收取換約費1件6萬元，作為孩子權利轉移、未來教育生活保障、五個月來投入的資金心力及未來訴訟的保障。(不收取換約費：3年內到期二房東、訴訟案件、目前談解約及已知道無法換約的物件，但一樣會全力配合爭取股東最大權益)，將邀請股東一起開會，一起努力合作把權利歸屬到每位股東名下，讓契約關係直屬相對人，股東也能掌控自己的股權權益。112年6月18日上午10 時第一次開會，開會目標內容：1.代管人介紹、2.同樣投資標的的股東認識、3.說明與二房東屋主換約程序相關事宜、 4.繼承時每件投資案的押金缺口處理方式，如同大姑承諾，繼續委任代管她將補上、5.繼承人換約金、6.二房東契約換約同意書及代管同意相關文件」等內容（本院卷第113至119 頁），可徵被告乙○○當時已明確表達陳國賓所經營二房東事業相關租約之承租人權利均應由丙○○、丁○○所繼承，為避免其等及股東投資損失，其等均未拋棄繼承而繼續支付租金、押金等相關費用持續數月，因有資金缺口且被告丙○○、丁○○ 均年幼，希望各股東支付相關租約之承租人變更為各股東之換約金，相關細節均將於112年6月18日與各股東開會時討論，顯見被告乙○○當時尚未同意逕將系爭租約之承租人更換為原告2人，參以原告2人亦未提出其等有無或如何回覆被告乙 ○○上開簡訊之相關證據，足認兩造就是否將系爭租約之承租人變更為原告2人乙節，尚未意思表示合致，原告2人主張原證4之簡訊為兩造協議之契約云云，顯不足採。　㈢證人戊○○固然於本院審理中證稱：陳國賓從事房屋代管，總共有18間房屋，臺北部分由我找出資人，臺中部分由陳國賓找出資人，我介紹原告己○○投資系爭房屋，上開簡訊是被告乙○○發送給陳國賓上開18間房屋投資案的臺中股東，另外發送比較簡單的訊息給臺北的股東，陳國賓死亡後由被告乙○○ 接手上開18間房屋投資案及代管業務，但因為租客人數太多，被告乙○○不堪負荷，於112年5月初打電話請我幫忙，我建議被告乙○○將18間房屋租約的承租人更名為股東，由股東自行決定找誰代管，被告乙○○同意，所以於112年5月23日發送上開簡訊，約股東於112年6月18日開會討論返還承租人名義事宜，而於112年6月18日與股東開會時，被告乙○○與到場股東協議將包含系爭租約在內的上開房屋承租人均更名為各出資之股東等語（本院卷第173頁）。然而，證人戊○○所證稱：112年6月18日開會與股東達成前開協議時，雙方沒有約定要支付更名相關費用等語（本院卷第174頁），顯與被告乙○ ○於前揭訊息中已明確表示需要換約金並希望於開會時討論相關細節乙節不符，參以證人戊○○自承上述會議係由原告己 ○○委託其到場達成協議等語（本院卷第173頁），足認證人戊○○乃代理原告己○○到場開會並與被告乙○○達成上開協議之人，其本身之利害關係與原告相同，則證人戊○○之證述可否採信，顯有疑義，自難單憑證人戊○○之證述率認兩造已有將系爭租約之承租人變更為原告2人之約定。四、綜上所述，原告主張依原證4之簡訊所示協議契約、112年6 月18日開會之約定、民法第541條第2項規定，請求被告3人偕同原告2人與吳麗暉將系爭租約之承租人變更為原告2人，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　林秉賢以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　11　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張雅慧

2024-12-11

TCDV-112-訴-2692-20241211-1

南簡

臺南簡易庭

返還租賃物

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第702號原告曾婌文訴訟代理人裘佩恩律師戴龍律師唐世韜律師吳祈緯律師被告劉亞宸訴訟代理人劉宇森黃偉哲上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國113年11 月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號全棟房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應自民國113年1月7日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣79,960元。三、被告應給付原告新臺幣79,960元。四、被告應給付原告新臺幣13,568元，及其中新臺幣4,174元自民國113年3月6日起，其餘自民國113年7月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。五、原告其餘之訴駁回。六、訴訟費用由被告負擔百分之70，餘由原告負擔。七、本判決原告勝訴部分得假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○ 路000號全棟房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)4,174元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自民國112年1月8日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元(見調卷第9頁)。嗣於訴訟中追加請求被告違法轉租之違約金16萬元及損壞租賃物之修繕費用2,300元，並擴張請求代墊水費金額為13,128元(見調卷第53、23、31 、32頁)，變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元。㈢被告應給付原告160,000元。㈣被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(見本院卷第132 頁)。經核原告上開之變更，係本於同一租賃契約基礎事實所為，且擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、原告起訴主張： (一)兩造於110年12月8日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向伊承租系爭房屋，租賃期間自110年12月8日起至 116年1月14日止，每月租金79,960元，水電費亦應由被告負擔，並約定未經伊書面同意，被告不得將系爭房屋之全部或一部擅自轉租他人，亦不得以其他方式，形成變相轉租頂讓他人。被告嗣竟違反系爭租約第2條不得轉租之約定，擅將系爭房屋之一部轉租予訴外人羅珠秀、詩婷，作為美甲及美髮工作室使用。伊遂依系爭租約第10條約定，於112年12月6 日以律師函對被告為終止系爭租約之意思表示，並催告被告於函到30日內返還系爭房屋，而為被告所收受。惟被告迄未遷讓返還系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第10條之約定，伊得請求被告返還系爭房屋，並請求被告給付違法轉租之違約金16萬元。又被告占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致伊受損害，按系爭房屋每月租金79,960元計算，依民法第179條規定，伊得請求被告自1 12年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元。 (二)被告另於112年11月21日惡意破壞系爭房屋屋後之水管及木門，致伊支出水管、木門維修費用各1,800元及500元，依系爭租約第5條第1項：「乙方應以善良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺是項注意，致租賃物毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之」約定，伊得請求被告如數賠償。再者，原告為被告代墊系爭房屋自112年9月12日起至112年1 1月14日止之水費4,174元、113年2、3月之水費8,954元，合計13,128元，依系爭租約第8條約定，伊亦得請求被告如數返還代墊之水費等語。並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。2.被告應自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元。3.被告應給付原告160,00 0元。3.被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。4.訴訟費用由被告負擔。5.原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：伊並未將系爭房屋違法轉租他人，伊承租系爭房屋係為了經營「媚爾萱美容生活館」(下稱美容館)事業，所營項目本包含美髮、美甲、美睫等事項，原告所稱之羅珠秀、詩婷，均係伊美容館之美容師，伊為羅珠秀、詩婷介紹顧客，並由羅珠秀、詩婷承攬美容館之美甲、美髮等工作，伊與羅珠秀、詩婷間係承攬關係，伊並未將系爭房屋之一部轉租羅珠秀、詩婷。伊既未違法轉租，則原告以其已合法終止系爭租約為由，請求被告遷讓房屋，並給付自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利 79,960元，以及違約金16萬元，於法均屬無據。又伊並無損壞系爭房屋之水管及木門，伊僅係委請水電師傅將木門拆下放置在旁，以便水電師傅進出修繕加壓馬達。再者，伊並非不繳水費，係原告於112年9月22日自行將水錶過戶至原告名下，致伊無法繳納水費，且原告代繳之水費金額遠高於伊先前繳納水費金額2倍多，實不合理等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，並有公證書、房屋租賃契約、11 2年12月6日律師函、回執、台灣自來水公司繳費憑證及補寄紙本帳單等件在卷為憑(見調卷第15至19、27至29頁、本院卷第41、141頁)，堪信為真實：　 (一)兩造於110年12月8日簽訂經公證之系爭租約，自110年12月8 日起至116年1月14日止，每月租金79,960元。 (二)原告於112年12月6日寄發律師函予被告，為終止系爭租約之意思表示，並催告被告於函到30日內返還系爭房屋，被告於112年12月7日收受該律師函。 (三)原告已支付系爭房屋自112年12月之水費4,174元、113年2、 3月之水費8,954元。五、本件爭點為：(一)原告以被告違法轉租為由，終止系爭租約，並依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，有無理由？(二)原告依不當得利法律關係，請求被告自112年1 月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，有無理由?(三)原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違法轉租之違約金16萬元，有無理由?(四)原告依系爭租約第5條第1項及第8條約定，請求被告賠償修繕費2,300元及返還代墊水費13,128元，有無理由?茲分述如下： (一)原告以被告違法轉租為由，終止系爭租約，並依民法第767 條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，有無理由？　1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。又系爭租約特別約定事項第2條約定：「乙方(即被告)非經甲方(即原告)書面同意不得將系爭房屋之全部或一部轉租或借與他人使用……乙方亦不得改變商號名稱、或以合夥方式或改派經理人、代表人或其他方式，形成變相轉租頂讓與他人」；第10條約定：「乙方積欠租金達兩月總額，或違反本特約事項第一條至第五條規定者，甲方得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。又乙方違反本特約事項第二條之規定者，甲方得請求乙方給付懲罰性違約金壹拾陸萬元。」準此，被告須徵得原告同意始得為轉租、轉借或由他人使用系爭房屋之行為，否則即屬違反系爭租約約定，原告得隨時終止系爭租約。至被告雖抗辯伊起初向原告租屋時，兩造曾於110年11月1 4日簽署一份文具店制式契約書，當時並無不得轉租之約定，係原告於伊裝潢期間要求公證，才在系爭租約約定不得轉租等語(見本院卷第24頁)，惟被告既與原告於110年12月8日重新簽署系爭租約並經公證，應可認兩造有以系爭租約成立新合意而取代原租約使之失效之意，兩造間之權利義務關係，仍以系爭租約為準。　2.經查，本件被告雖否認將系爭房屋之一部轉租予他人於該址經營美髮、美甲工作室，並辯稱：伊雖然有在疫情期間張貼「美容工作室分租」之廣告，但實際上沒有分租，且美髮、美甲服務為其美容館所經營，伊與羅珠秀、詩婷僅係承攬關係云云。惟證人即於該址經營美髮工作室之羅珠秀於本院審理時證稱：伊與朋友「藝庭」(音譯)在網路上看見有人在出租房屋，伊朋友要作美睫生意，伊要作美髮生意，所以就一起去看屋，之後各自承租。伊係與被告接洽出租事宜，承租一間房間，每月租金5,000元，並與被告簽立書面合約，但因被告與房東吵架，所以被告將先前合約收回，改簽立「媚爾萱美容生活館專業師/美容師承攬契約書」，但伊每個月就係付租金5,000元予被告，沒有其他名目需付錢給被告，被告也從未給過伊報酬或薪資。又伊承租期間約11個月，伊朋友「藝庭」現仍承租中，另該址經營之「敘.SHE」美甲店，亦係被告分租給他人等語(見本院卷第99至102頁)，核與原告所提之被告不爭執真正之「美容工作室分租」資訊、「媚爾萱美容生活館專業師/美容師承攬契約書」、「敘.SHE 」美甲店廣告等件相符(見本院卷第21、24、25頁)，堪認被告所辯未將系爭房屋轉租云云，不足採信。原告主張被告有於系爭租約約定租期內轉租系爭房屋情事，洵屬可採。　3.本件系爭租約約定租期內承租人不得轉租房屋，已如前述，則依上開規定，被告於租期內轉租系爭房屋，原告自得終止系爭租約。原告已於112年12月6日以律師函向被告表示終止系爭租約，請求其於函到30日內返還房屋，並於112年12月7 日送達被告收受，有律師函及回執在卷可稽（見本院卷第27 、29頁），被告復自承有收受上開律師函(見本院卷第24頁) ，則系爭租約業經原告合法終止，應堪認定。　4.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。本件原告主張：被告無權占有系爭房屋，應騰空遷讓返還等語。惟系爭租約業經原告合法終止，被告並無舉證證明其就占有系爭房屋具有正當權源，則原告主張被告為無權占有，依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法即屬有據。 (二)原告依不當得利法律關係，請求被告自112年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，有無理由? 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。　2.經查，原告為系爭房屋所有權人，系爭租約經其合法終止，並催告被告於函到30日內返還房屋，被告於112年12月7日收受律師函，被告於收受該函屆滿30日之翌日即113年1月7日起占有房屋，已無合法權源，且系爭租約終止時，所約定之租金原為每月79,960元，本院審酌後認此為市場上合理之價額，且被告占有系爭房屋既已免繳租金，所應償還之不當得利價額即應為此，則原告依民法第179條規定，請求被告自1 13年1月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付79,960元，即屬有據。超過部分，應不予准許。 (三)原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違法轉租之違約金16萬元，有無理由? 　1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第 250條第1項、第252條亦有規定。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得依職權酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、102年度台上字第1606號民事判決意旨參照）。　2.系爭租約第10條後段固約定：「又乙方違反本特約事項第二條之規定者，甲方得請求乙方給付懲罰性違約金壹拾陸萬元」，而被告確有前開違法轉租之違約情事，業如前述，則原告依系爭租約第10條後段約定，請求被告給付違約金，應予准許。惟原告既以被告違法轉租為由，合法終止系爭租約，則原告因而所受損害或所失利益，通常為無法使用系爭房屋、租金收入之損害。而原告業已請求被告給付終止租約後未返還房屋期間之不當得利，如前所述，而其復未舉證其因此而受有何種特定或逾越租金額之損害，故認系爭租約約定以超過2個月之租金16萬元計算違法轉租之違約金，實屬過高。爰依上揭規定，將原告請求之違約金酌減至1個月租金79, 960元，以期適當。從而，原告請求被告給付之違約金，於超過79,960元部分，於法洵屬無據。 (四)原告依系爭租約第5條第1項及第8條約定，請求被告賠償修繕費2,300元及返還代墊水費13,128元，有無理由? 　1.本件被告不爭執其有委請水電師傅將系爭房屋屋後之木門拆除放置在旁(見本院卷第134頁)，並有本院勘驗筆錄及截圖照片附卷可稽(見本院卷第125、126、133、134頁)，惟被告抗辯系爭房屋為其所承租，有權拆除木門等語。查被告向原告承租系爭房屋期間，固得依約定方法使用租賃物，惟依系爭租約第5條約定被告仍應依善良管理人之注意保管租賃物，並於租賃關係終止時，應將系爭房屋回復至雙方約定之狀態，返還予原告（民法第432、438、455條規定參照），被告既自承係其僱人拆除木門，應可認該木門損壞係被告所致，被告自應對原告負損害賠償責任，本院審酌原告提出單據（見本院卷第35頁）主張木門需花費500元修繕，此金額尚屬合理，堪可採信。從而，原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告賠償木門修繕費用500元，即屬有據。　2.原告另主張被告有毀損水管之情事，依系爭租約第5條第1項約定，亦應負損害賠償之責，請求被告賠償修繕費用2,300 元云云，固據提出收據為證（見本院卷第35頁），然為被告所否認。依原告所提出之照片及兩造間之Line對話紀錄(見本院卷第37、39、77至81頁)，尚不足以證明被告有毀損其水管之事實，則原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告賠償水管修繕費用1,800元，即非有據。　3.關於代墊水費部分：　　按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文。查原告主張代被告繳納其使用系爭房屋之水費共計13,128元之事實，業據其提出台灣自來水股份有限公司繳費憑證為證（見本院卷第41、141頁），惟上開水費13,128 元之其中60元為遲延繳付費(見本院卷第41頁)，且該屋水錶於斯時既已過戶至原告名下，原告亦陳承由其先付水費，再向被告收取，有兩造之Line對話紀錄可參(見本院卷第77、7 9頁)，原告即應遵期繳納水費，並負擔遲延付費之責，是扣除上開遲延付費60元，原告為被告代墊水費金額應為13,068 元。又系爭租約第8條既約定被告應自行負擔水電費，其自負有繳納該費用之義務，且被告復自承其租屋時，願意幫原告付水費，同意負擔系爭房屋水費等語(本院卷第133頁)，則原告未受委任，並無義務，而代被告繳納上開水費共計13 ,068元，為被告管理事務，管理行為復有利於被告，且不違反被告明示或可得推知之意思，支付之水費亦為必要之費用，故原告依上開規定請求被告償還13,068元，於法有據，應予准許。超過部分，應不予准許。　4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付木門修繕費及代墊水費合計13,568元(500+13068＝13068)，有如前述，該給付並未確定期限，其中4,174元部分，原告起訴狀繕本已於113年3月5日送達被告，其餘9,394元，原告聲明追加狀繕本則於113年7月19日送達被告，有本院送達證書在卷可憑（見調卷第47頁、本院卷第51頁），而生催告之效力，則原告請求其中4,174元自113年3月6日起，其餘9,394元自1 13年7月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算遲延利息，即屬有據。逾此範圍之請求，不應准許。六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定及系爭租約第5條第1項、第8條、第10條後段約定，請求判命：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自112 年1月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告79,960元。㈢被告應給付原告160,000元。㈣被告應給付原告15,428元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於如主文第1、2、3、4項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其所為假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　　月　　5　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　俞亦軒以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12 　　月　　5　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭伊汝

2024-12-05

TNEV-113-南簡-702-20241205-1

簡

臺灣新北地方法院

商業會計法等

臺灣新北地方法院刑事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度簡字第4161號聲請人臺灣新北地方檢察署檢察官被告黃則堯上列被告因違反商業會計法等案件，經檢察官聲請以簡易判決處刑（113年度偵字第34124號），本院判決如下：　　主　文黃則堯犯如本判決附表「罪名及宣告刑」欄所示之罪，各處如本判決附表「罪名及宣告刑」欄所示之刑。應執行有期徒刑伍月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事實及理由一、本件犯罪事實及證據，除補充、更正如下外，其餘均引用如附件檢察官聲請簡易判決處刑書之記載：　㈠犯罪事實欄一、第6至8行「基於填製不實會計憑證及幫助他人逃漏稅捐之不確定故意，於民國112年7月30日前某時許，應真實姓名、年籍不詳之友人（下稱不詳被告）之要求，同意..」，更正為「為賺取報酬，而應真實姓名年籍不詳之友人要求，共同基於填製不實會計憑證及幫助他人逃漏稅捐之犯意聯絡，於民國112年6月29日，擔任..」。　㈡犯罪事實欄一、第10行「登記負責人，」後另補述「並於同年7月4日申請營業人登記」。　　㈢犯罪事實欄一、第11、12行「復於『領用統一發票購票證申請書』上簽名」，補充為「復於同年月18日在『領用統一發票購票證申請書』上簽名」　㈣犯罪事實欄一、第14行「不詳被告」，均更正為「上開友人」。　　㈤犯罪事實欄一、末3行「而持之向稅捐機關申報扣抵銷項稅額」，更正為「而持之向稅捐機關申報扣抵如本判決附表所示營業稅各稅期銷項稅額（共2次，即112年7-8月；112年9-10 月）」。　㈥犯罪事實欄所載之「附表」，皆更正為「本判決重製後之附表」內容。　二、論罪科刑：　㈠按統一發票乃證明事項之經過而為造具記帳憑證所根據之原始憑證，商業負責人如明知為不實之事項，而開立不實之統一發票，係犯商業會計法第71條第1款之以明知為不實之事項而填製會計憑證罪，該罪為刑法第215條業務上登載不實文書罪之特別規定，依特別法優於普通法之原則，自應優先適用，無論以刑法第215條業務上登載不實文書罪之餘地（最高法院94年度台非字第98號判決意旨參照）。再按稅捐稽徵法第43條之「幫助犯第41條之罪」，為特別刑法明定以幫助犯罪為構成要件之犯罪類型，亦為稅捐稽徵法之特別規定，屬於一獨立之犯罪型態，性質上仍係實施犯罪之正犯，與刑法上之幫助犯之具絕對從屬性者不同，不必有「正犯」之存在亦能成立犯罪（最高法院92年度台上字第2879號判決意旨參照）。　㈡罪名：　　核被告如本判決附表所為，均係犯商業會計法第71條第1款之商業負責人填製不實會計憑證罪（2罪）及稅捐稽徵法第4 3條第1項之幫助納稅義務人逃漏稅捐罪（2罪）。而本件上開犯行期間為112年7月至同年10月間，尚非有法律修正之事，聲請簡易判決處刑書誤認應適用稅捐稽徵法於民國110年1 2月17日修正公布、並於同年月19日施行之修正前規定，容有誤會，又上開幫助納稅義務人逃漏稅捐罪，性質上仍係實施犯罪之正犯，屬獨立之犯罪型態，自無依刑法第30條第2 項規定，按正犯之刑減輕之，亦有未恰，皆應予更正。　㈢共同正犯：　　被告與真實姓名年籍不詳友人間，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。　㈣罪數：　⒈按關於營業稅之申報，依加值型及非加值型營業稅法第35條第1項明定，營業人除同法另有規定外，不論有無銷售額，應以每2月為一期，於次期開始15日內，向主管稽徵機關申報。而每年申報時間，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第38條之1第1項規定，應分別於每年1月、3月、5月、7月、9月、11月之15日前向主管稽徵機關申報上期之銷售額、應納或溢付營業稅額。是每期營業稅申報，於各期申報完畢即已結束，以「一期」作為認定逃漏營業稅次數之計算，區別不難，獨立性亦強（最高法院101年度台上字第4362號判決可參）。又按數行為於同時同地或密切接近之時地實施，侵害同一之法益，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，以視為數個舉動之接續施行，合為包括之一行為予以評價，較為合理者，始屬接續犯，而為包括之一罪。是以每期營業稅，不論收受或開立發票之營業人，均有就該稅期內進銷項資料申報之義務，於申報完畢後，該稅期即已結束，因認行為人在同一營業稅期內所為，應視為數個舉動之接續實行，包括於一行為予以評價，至不同營業稅期者，其犯意各別，行為互殊，應予分論併罰（最高法院108年度台上字第1412號、106年度台上字第2102號判決要旨參照）。是被告與共犯間於112年7月起至同年10月間，於本判決重製附表「申報營業稅時間」欄編號1、2所示之每2月為一期之報稅期間，於同一報稅期間藉由開立不實統一發票幫助逃漏稅捐，應認各期內係基於單一犯罪決意，在時空密接狀態下，接續實行相同構成要件之行為，由於各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全觀念，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，以視為數個舉動之接續施行，合為包括之一行為予以評價，較為合理，而應各論以接續犯。　⒉被告所犯稅捐稽徵法第43條第1項之幫助納稅義務人逃漏稅捐罪，係以開具不實發票後再交付他人之方式為之，而開具不實發票之前階段即係成立明知不實填製會計憑證罪，則稅捐稽徵法第43條第1項與商業會計法第71條第1款二罪間，即有部分行為重合，屬一行為觸犯數罪名之想像競合犯，應依刑法第55條規定，均以商業會計法第71條第1款之以明知為不實之事項而填製會計憑證罪處斷。　　⒊被告於本判決重製附表「申報營業稅時間」欄編號1、2所示之每2月為一期之報稅期間，分別開立不實之當期統一發票交付各該營業人扣抵銷項稅額，客觀上係逐次實行，各營業稅期之填製不實會計憑證犯行在時間差距上，並非不能切割，應認犯意各別、行為互殊，予以分論併罰（共2罪），起訴書認應論以接續犯之一罪，容有誤會。　㈤量刑及定應執行刑：　　爰審酌被告為智識正常之成年人，竟為獲取報酬而提供己身個人資料出名擔任成優公司之登記負責人、領用發票，而為事實欄所示犯行，非但影響國家財政收入及稅賦制度之公平性、正確性，紊亂稅捐稽徵體制，更影響主管機關利用商業會計憑證稽查之正確性，並使國家損失稅收甚鉅，所為殊值非難，惟念其犯後已坦承犯行，態度尚可，兼衡其前因詐欺、洗錢等案件，經法院判處罪刑在案等情，有臺灣高等法院被告前案紀錄表1份在卷可稽，素行非端，暨其犯罪之動機、目的、手段、教育程度、生活狀況，再參酌本件開立不實統一發票之數量、金額及幫助逃漏稅捐之金額等一切情狀，分別量處如本判決附表所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準。又被告就上開所犯之罪名相同、手段相類，於審酌整體情節後，基於責任非難重複程度、定應執行刑之恤刑目的、罪刑相當與比例原則等情，定其應執行刑如主文所示，併諭知同上易科罰金之折算標準。三、沒收部分：　　被告本件犯行，依卷內現存證據，尚無證據可認被告已實際獲取犯罪所得而受有何不法利益，依罪疑有利於被告原則，即無從宣告沒收犯罪所得，爰不予諭知沒收或追徵其價額。至被告幫助其他營業人逃漏營業稅，乃屬各該公司自己實行逃漏稅捐犯罪而取得之不法利益，尚非被告本件犯罪所得，亦毋庸宣告沒收，併予指明。　四、如不服本判決，得自收受送達之翌日起20日內向本院提出上訴狀，上訴於本院第二審合議庭（須附繕本）。本案經檢察官林佳慧聲請以簡易判決處刑。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　刑事第二十七庭法　官　王綽光上列正本證明與原本無異。　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張婉庭中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　 2　　日 ●本判決附表（成優公司所開立之銷項統一發票）編號申報營業稅時間營業人名稱開立統一發票明細提出申報扣抵明細罪刑及宣告刑張數銷售額稅額張數銷售額稅額 1 112年7-8月興尚鋁企業有限公司 39 4億5,876萬3,254元 2,293萬8,166元 39 4億5,876萬3,254元 2,293萬8,666元黃則堯共同犯商業會計法第七十一條第一款之填製不實會計憑證罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 2 112年9-10月興尚鋁企業有限公司 22 5億308萬6,654元 2,515萬4,333元 22 5億308萬6,654元 2,515萬5,333元黃則堯共同犯商業會計法第七十一條第一款之填製不實會計憑證罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。中哼實業有限公司 27 3億363萬4,881元 1,518萬1,748元 27 3億363萬4,881元 1,518萬1,748元合計 88 12億6,548萬4,789元 6,327萬4,247元 88 12億6,548萬4,789元 6,327萬4,247元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附錄本案論罪科刑法條全文商業會計法第71條商業負責人、主辦及經辦會計人員或依法受託代他人處理會計事務之人員有下列情事之一者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣60萬元以下罰金：一、以明知為不實之事項，而填製會計憑證或記入帳冊。二、故意使應保存之會計憑證、會計帳簿報表滅失毀損。三、偽造或變造會計憑證、會計帳簿報表內容或毀損其頁數。四、故意遺漏會計事項不為記錄，致使財務報表發生不實之結果。五、其他利用不正當方法，致使會計事項或財務報表發生不實之結果。稅捐稽徵法第43條教唆或幫助犯第四十一條或第四十二條之罪者，處3年以下有期徒刑，併科新臺幣100萬元以下罰金。稅務人員、執行業務之律師、會計師或其他合法代理人犯前項之罪者，加重其刑至二分之一。稅務稽徵人員違反第三十三條第一項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。　　　　　　　　 ────────────────────────── ◎附件：　　　　　　　　臺灣新北地方檢察署檢察官聲請簡易判決處刑書 113年度偵字第34124號　　被　　　告　黃則堯　男　35歲(民國00年0月0日生) 　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○○路0段00號14 　　　　　　　　　　　　樓　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告因違反稅捐稽徵法等案件，業經偵查終結，認為宜以簡易判決處刑，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、黃則堯依其社會經驗及智識程度，明知自身無實際經營公司之真意，並可預見一般正常經營之公司，無高額聘請人頭負責人之必要，且提供個人身分資料擔任公司之名義負責人，可能使他人以該公司名義從事不法商業行為，開立不實之統一發票予其他納稅義務人，以幫助他人逃漏稅，竟仍不違背其本意，基於填製不實會計憑證及幫助他人逃漏稅捐之不確定故意，於民國112年7月30日前某時許，應真實姓名、年籍不詳之友人（下稱不詳被告）之要求，同意擔任址設新北市 ○○區○○路0段00號3樓之成優實業有限公司（下稱成優公司）之登記負責人，亦為稅捐稽徵法第47條第1項第1款規定納稅義務人之代表人及商業會計法所稱之商業負責人，復於「領用統一發票購票證申請書」上簽名後據以向財政部北區國稅局申請「領用統一發票購票證」，再將取得空白之統一發票交由不詳被告使用，不詳被告明知成優公司自112年7月至同年10月間，並無實際銷貨與附表所示之公司，仍接續填載不實銷貨事項於性質上屬會計憑證之統一發票內，以成優公司之名義虛偽開立如附表所示不實統一發票共88張，銷售額合計新臺幣（下同）12億6,548萬4,789元，稅額共6,327萬4,2 47元，交付予如附表所示之營業人充當進項憑證使用，而持之向稅捐機關申報扣抵銷項稅額，以此方式幫助該等公司逃漏營業稅6,327萬4,247元，足以生損害於稅捐稽徵機關對於營業稅稽徵與管理之正確性。二、案經財政部北區國稅局函送偵辦。　　　　證據並所犯法條一、上揭犯罪事實，業據被告黃則堯於偵查中供陳在卷，並有財政部北區國稅局113年2月26日北區國稅板橋銷字第11301133 30號函暨所附查緝案件稽查報告、財政部北區國稅局領用統一發票購票證申請書、營業人查訪報告表、營業人設立（變更）登記申請書、房屋轉租同意書、成優實業有限公司設立登記表、成優公司112年7月至8月銷項憑證、專案申請調檔統一發票查核名冊及清單、已扣抵銷項稅額專案申請調檔統一發票查核名冊及清單、欠稅總歸戶查詢情形表各1份附卷可佐，被告犯嫌應堪認定。二、按行為後法律有變更者，適用行為時之法律。但行為後之法律有利於行為人者，適用最有利於行為人之法律，刑法第2條第1項定有明文。被告行為後，稅捐稽徵法第43條第1項規定，業於110年12 月17日修正公布，並於同年月19日施行，修正後稅捐稽徵法第 43條第1項規定，均刪除拘役之處罰主刑及「選科」罰金，且就併科罰金刑部分已較修正前提高，並無較有利於被告之情形，依刑法第2條第1項前段之規定，應適用行為時即修正前稅捐稽徵法第43條第1項之規定。是核被告所為，係違反商業會計法第71條第1款填製不實會計憑證、修正前稅捐稽徵法第 43條第1項幫助詐術逃漏稅捐等罪嫌。被告與不詳被告間，有犯意聯絡及行為分擔，請論以共同正犯。又被告於上開期間，接續多次幫助填製不實會計憑證及幫助逃漏稅捐之犯行，均係於密切接近之時、地實施，而侵害同一法益即稅捐稽徵機關管理稅捐之正確性，是應評價為接續犯而論以一罪。另被告以一提供身分掛名負責人之幫助行為同時觸犯上開數罪名，為想像競合犯，請依刑法第55條前段規定，從一重之商業會計法第 71條第1款填製不實會計憑證罪處斷。再被告係幫助他人實行犯罪行為，依刑法第30條第2項規定，得按正犯之刑減輕之。三、依刑事訴訟法第451條第1項聲請逕以簡易判決處刑。　　此　致臺灣新北地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　8 　　月　　16　　日　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　林佳慧附表編號營業人名稱開立統一發票明細提出申報扣抵明細張數銷售額稅額張數銷售額稅額 1 興尚鋁企業有限公司 61 9億6,184萬9,908元 4,809萬2,499元 61 9億6,184萬9,908元 4,809萬2,499元 2 中哼實業有限公司 27 3億363萬4,881元 1,518萬1,748元 27 3億363萬4,881元 1,518萬1,748元合計 88 12億6,548萬4,789元 6,327萬4,247元 88 12億6,548萬4,789元 6,327萬4,247元

2024-11-29

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臺灣臺北地方法院

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臺灣臺北地方法院刑事簡易判決 113年度審簡字第1796號公訴人臺灣臺北地方檢察署檢察官被告林松煌黃國桐王麗雲江浚興黃福生上列被告等因賭博案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第989 9號、第20598號），嗣被告等於本院審理時均自白犯罪（113年度審易字第1891號），本院認宜以簡易判決處刑如下：　　主　　　文林松煌共同意圖營利，聚眾賭博，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。扣案如附表編號一所示之物均沒收。黃國桐共同意圖營利，聚眾賭博，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。扣案如附表編號七所示之物沒收。王麗雲共同意圖營利，聚眾賭博，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。扣案如附表編號五所示之物沒收。江浚興共同意圖營利，聚眾賭博，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。扣案如附表編號六所示之物沒收。黃福生共同意圖營利，聚眾賭博，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　事實及理由一、本件犯罪事實及證據，除犯罪事實欄一第7行所載「黃福生負責記帳」，應更正為「黃福生負責把風」；證據部分增列「被告林松煌、黃國桐、王麗雲、江浚興、黃福生於本院審理時之自白」外，其餘均引用起訴書之記載（如附件）。二、論罪科刑 (一)核被告5人所為，均係犯刑法第268條前段之圖利提供賭博場所罪、同條後段之圖利聚眾賭博罪。 (二)被告5人先後多次意圖營利供給賭博場所聚眾賭博，係於密集之時間，在同一地點，持續侵害同一法益，且依社會通念，於客觀上其行為具有反覆、持續之性質，被告等5人各以一行為同時觸犯圖利提供賭博場所罪、圖利聚眾賭博罪，為想像競合犯，應依刑法第55條規定，各從情節較重之圖利聚眾賭博罪處斷。 (三)被告5人就上開犯行，有犯意聯絡及行為分擔，應論以共同正犯。　　 (四)按被告構成累犯之事實及應加重其刑之事項，均應由檢察官　　主張並具體指出證明之方法後，經法院踐行調查、辯論程　　序，方得作為論以累犯及是否加重其刑之裁判基礎，有最高　　法院刑事大法庭110年度台上大字第5660號裁定可供參考。　　經查，檢察官於起訴書並無主張被告江浚興、黃福生構成累犯，亦未就被告江浚興、黃福生是否應加重其刑之事項為任何主張並具體指出證明方法，依上開意旨，本院自毋庸就此部分進行調查與辯論程序，並列為是否加重其刑之裁判基礎，惟關於被告之前科、素行，仍列為刑法第57條所定「犯罪行為人之品行」之審酌事項，附此敘明。　　　　　　　三、爰以行為人之責任為基礎，審酌被告5人所為，敗壞社會善良風俗，應予非難，並考量其等犯後態度、提供賭博場所時間及規模等情節，暨考量其等犯罪之動機、目的、手段、自述之智識程度、家庭生活經濟狀況（見本院審易卷第98頁）等一切情狀，分別量處如主文所示之刑，並均諭知易科罰金之折算標準，以示懲儆。　四、沒收 (一)按供犯罪所用、犯罪預備之物或犯罪所生之物，屬於犯罪行為人者，得沒收之，刑法第38條第2項前段定有明文。查扣案如附表編號一所示之物，均係被告林松煌所有且供犯罪所用之物等情，業據被告供承在卷（見偵卷第60頁、第464頁），爰均依刑法第38條第2項前段規定，於被告林松煌所宣告之罪刑項下宣告沒收。　　　　　 (二)扣案如附表編號五至七所示之手機，分別係被告王麗雲、江浚興、黃國桐所有供本案犯罪所用之物，爰依刑法第38條第 2項之規定，分別於被告王麗雲、江浚興、黃國桐所宣告之罪刑項下宣告沒收。　　　　　 (三)扣案如附表編號二所示之監視器鏡頭等物，被告林松煌供稱：以前就有了，誰裝設的其不知道等語（見偵卷第60頁），而卷內亦無積極證據證明上揭物品確係被告5人所有，故無從宣告沒收。　　 (四)扣案如附表編號三所示之現金新臺幣(下同)54萬7千元，依卷存證據無從證明係供被告5人犯本案所用或所得之物，爰不予宣告沒收。 (五)扣案如附表編號四所示之現金30萬元，被告林松煌於本院審理時供稱：不是賭博的錢，是其朋友的錢等語(見本院審易卷第98頁)，又依卷存證據無從證明係供被告5人犯本案所用或所得之物，爰不予宣告沒收。　 (六)扣案如附表編號八、九所示之現金，雖為被告王麗雲及江浚興所有，然卷內並無證據證明被告王麗雲及江浚興有因實行本件犯罪而獲取任何利益，爰不予宣告沒收。　　　　　五、據上論斷，應依刑事訴訟法第449條第2項、第3項、第454條　　第2項、第450條第1項，逕以簡易判決處如主文所示之刑。六、如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（　　應附繕本），上訴於本院第二審合議庭。本案經檢察官孫沛琦提起公訴，檢察官王巧玲到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日　　　　　　　　　刑事第二十二庭　法　官　翁毓潔上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陽雅涵中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　20　　日附表：編號名稱一賭具象棋32個、骰子3顆、限注牌7張、VIVOT廠牌手機1支(含0000000000號SIM卡壹枚)、租賃契約1本(林松煌) 二監視器鏡頭4支、監視器主機1台、監視器螢幕1台三散落之賭資新臺幣(下同)54萬7千元四現金30萬元五三星廠牌手機1支(含0000000000號SIM卡壹枚)(王麗雲) 六蘋果廠牌手機1支(含0000000000號SIM卡壹枚)(江浚興) 七三星廠牌手機1支(含0000000000號SIM卡壹枚)(黃國桐) 八現金2萬2,300元九現金3萬4,400元附錄本案論罪科刑法條全文：中華民國刑法第268條意圖營利，供給賭博場所或聚眾賭博者，處3年以下有期徒刑，得併科9萬元以下罰金。附件：臺灣臺北地方檢察署檢察官起訴書　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度偵字第9899號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20598號　　被　　　告　林松煌　男　63歲（民國00年00月00日生）　　　　　　　　　　　　住屏東縣○○鄉○○村○○路00號　　　　　　　　　　　　居臺北市○○區○○街00號之6 　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　黃國桐　男　57歲（民國00年00月00日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○路0段000巷00弄　　　　　　　　　　　　　0號4樓　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　王麗雲　女　52歲（民國00年0月0日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○○路0段0巷0號6 　　　　　　　　　　　　　樓之1 　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　江浚興　男　37歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住○○市○○區○○○路000巷00號　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號　　　　　　　　黃福生　男　50歲（民國00年0月00日生）　　　　　　　　　　　　住○○○○○區○○街000號4樓之1 　　　　　　　　　　　　國民身分證統一編號：Z000000000號上列被告等因賭博案件，已經偵查終結，認應該提起公訴，茲將犯罪事實及證據並所犯法條分敘如下：　　　　犯罪事實一、黃福生與王麗雲、林松煌、黃國桐、江浚興共同基於意圖營利供給賭博場所及聚眾賭博之犯意聯絡，由黃福生向不詳之人承租臺北巿萬華區三水街84之6號房屋，轉租予林松煌，再由林松煌以每日新臺幣（下同）1,000元至1,500元之薪資僱用黃國桐負責查核身分後為賭客開門及把風，僱用江浚興負責清注即收取抽頭金，另王麗雲負責招攬賭客前來賭博及在現場招呼賭客，黃福生負責記帳，自民國112年12月間某日起，提供上址房屋予不特定賭客作為賭博場所，以象棋為賭具，聚集賭客賭博財物，賭博方法為由每人以百元為單位押注，每局4人摸牌，輪流做莊，每人1次拿4顆象棋比大小（將代表1點，士代表2點，以此類推，兵卒代表7點），開牌時分為前後兩組，點數以9點為最大大，超過10點者以超過部分計算點數，與莊家輸贏點數，2組合均大於莊家者，由莊家賠付下注者如數之金額，2組合均小於莊家者即由莊家贏取下注者所押注金額，贏者依其下注金額抽取3分抽頭金。黃福生與王麗雲、林松煌、黃國桐、江浚興即以此方式牟利。嗣於113年3月5日晚間10時30分許，員警持臺灣臺北地方法院核發之搜索票前往搜索，當場查獲楊木昌、黃楊卒、黃宗柏、張世滿、張玉君、董秀鳳、陳素琴、陳怡伶、藍志典、林武田、林金國、郭顯門、盧清波、龔瑞章、黃文四、黃明忠、黃正昌、鍾佳良、林錫欽等在場賭博財物，並扣得監視器鏡頭、監視器主機、監視器螢幕、賭具象棋32個、骰子3顆、限注牌7張、手機4支、賭資54萬7千元、抽頭金30 萬元、租賃契約1本、王麗雲之所得22,300元及江浚興之所得34,400元等物。二、案經臺北巿政府警察局萬華分局（下稱萬華分局）報告偵辦。　　　　證據並所犯法條一、證據清單編號　證　據　方　法　　待　證　事　實 1 被告林松煌、黃國桐、黃福生之自白被告林松煌、黃國桐、黃福生坦承賭博犯行 2 被告王麗雲之供述被告王麗雲坦承帶人到本案賭場賭博，可領取車馬費 3 被告黃福生以證人身分所為證述被告王麗雲係本案賭場經營者，被告黃福生會傳手寫記帳紙條向被告王麗雲報告，及被告江浚興在現場負責清注之事實 4 萬華分局搜索扣押筆錄、扣押物品目錄表，扣案監視器鏡頭、監視器主機、監視器螢幕、賭具象棋32個、骰子3顆、限注牌7張、手機4支、賭資54萬7千元、抽頭金30萬元、租賃契約1本、王麗雲之所得22300元及江浚興之所得34400元等物證明被告等經營賭場之事實 5 證人楊木昌、黃楊卒、黃宗柏、張世滿、張玉君、董秀鳳、陳素琴、陳怡伶、藍志典、林武田、林金國、郭顯門、盧清波、龔瑞章、黃文四、黃明忠、黃正昌、鍾佳良、林錫欽之證述臺北巿萬華區三水街84之6號係賭場，被告林松煌為現場負責人，被告黃國桐、江浚興為員工之事實 6 被告王麗雲、林松煌、黃國桐、江浚興之LINE對話紀錄 ⑴被告5人均在名為「夜巿小吃」之群組中，成員共有9人，群組對話內容多與賭博有關 ⑵被告黃福生經常在群組中下達指示，例如要求添購水、香菸，或指示如何清注等 ⑶被告江浚興於113年1月8日向被告黃福生及王麗雲請假 ⑷被告王麗雲於農曆新年期間在群組中感謝大家配合並祝新年快樂有人回稱老闆娘新年快樂，且被告黃福生經常將記帳單傳送給被告王麗雲，堪認被告王麗雲亦為賭場經營者之一二、核被告林松煌、黃國桐、王麗雲、江浚興、黃福生等所為，均係犯刑法第268條前段之意圖營利供給賭博場所罪及同條後段之意圖營利聚眾賭博罪嫌，被告5人間就上開犯行具有犯意聯絡及行為分擔，請論以共同正犯。被告等以1行為同時觸犯上開2罪名，為想像競合犯，請依刑法第55條規定，從一重處斷。扣案之監視器鏡頭、監視器主機、監視器螢幕、賭具象棋32個、骰子3顆、限注牌7張、手機4支、賭資54 萬7千元、抽頭金30萬元，係被告等供犯罪所用或因犯罪所得之物，且屬被告等所有，請依刑法第38條第2項、第38條之1第1項規定宣告沒收。三、依刑事訴訟法第251條第1項提起公訴。　　此　　致臺灣臺北地方法院中　　華　　民　　國　 113　　年　　6 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　檢　察　官　　　孫　沛　琦本件正本證明與原本無異中　　華　　民　　國　 113　　年　　7 　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　書　記　官　　　歐　品　慈附錄本案所犯法條全文中華民國刑法第268條意圖營利，供給賭博場所或聚眾賭博者，處 3 年以下有期徒刑，得併科 9 萬元以下罰金。

2024-11-20

TPDM-113-審簡-1796-20241120-1

彰簡

彰化簡易庭

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第637號原告謝玉群被告黃秀梅上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　　事實及理由一、原告主張：兩造簽訂租賃契約書（下稱租賃契約），約定由原告將所有坐落彰化縣○○鄉○○段00○號建物（即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000巷0號，下稱系爭房屋）出租予被告，且租期為民國111年9月1日起至113年8月31日止，每月租金為新臺幣（下同）7,000元，而若被告於租賃關係消滅後不交還系爭房屋，則於未返還系爭房屋之期間，應按月給付相當於月租金之不當得利7,000元及相當於月租金計算之違約金7,000元。嗣原告於113年8月8日提前告知被告「我不再續租」後，被告卻仍於113年8月31日租期期滿後繼續占有使用系爭房屋，並未將系爭房屋騰空交還原告，且被告在租賃期間，經原告告知拒絕轉租後，又將系爭房屋轉租作為郭台銘連署站，及設置布條在原告所出租予有線電視公司之另棟房屋，而封住該棟房屋門窗，導致該棟房屋內之機房無法散熱，已有危害公共安全之虞。因此，原告依民法第455條之規定、租賃契約第14條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自113年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元與違約金7,000元等合計 1萬4,000元等語，並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；被告應自113年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4,000元；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：兩造於113年3月29日先以電話口頭商談續租系爭房屋事宜，後原告即口頭應允同意續約，而為避免無文字存證而於將來衍生爭議，被告乃於113年3月29日以LINE傳送「感謝續約兩年、房租不變」給原告，而原告亦旋回覆「OK」，可見兩造於113年3月29日已達成於113年8月31日租期期滿後再續租2年之合意，且原告嗣於113年8月7日又再次以LINE 傳送「租約快到期了，妳還要續租嗎？」給被告，被告亦旋回覆原告「好」，均可證明兩造間之租賃關係於113年8月31 日租期期滿後並未消滅，而是仍繼續有效存在等語。三、得心證之理由：（一）兩造簽訂租賃契約，約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，且租期為111年9月1日起至113年8月31日止，每月租金為7,000元，而若被告於租賃關係消滅後不交還系爭房屋，則於未返還系爭房屋之期間，應按月給付相當於月租金之不當得利7,000元及相當於月租金計算之違約金7,0 00元等事實，有建物登記謄本、租賃契約在卷可稽（見本院卷第17至29、51頁），應屬真實。（二）被告就系爭房屋續租事宜，於113年3月29日晚上8時43分許以LINE傳送「感謝續約兩年、房租不變」給原告，而原告亦旋於113年3月29日晚上8時44分許對被告回覆「OK」一節，已為兩造所自認（見本院卷第71、80、81頁），並有LINE紀錄附卷可證（見本院卷第100、101頁），可見兩造已於113年8月31日租期期滿前之113年3月29日，達成系爭房屋於113年8月31日租期期滿後再由被告以每月租金7, 000元續租2年之合意。（三）原告固以前詞主張，惟查：　 1、兩造原約定系爭房屋之租期為111年9月1日起至113年8月3 1日止，嗣兩造於113年3月29日達成系爭房屋於113年8月3 1日租期期滿後再由被告續租2年之合意等節，業經本院認定如上，可見兩造於系爭房屋之租賃關係是自111年9月1 日起至115年8月31日止，並於115年8月31日始屆滿。　 2、原告雖曾於113年8月8、29日以LINE傳送「租約113/8/31 到期，何時可以搬出交屋？現場點交」、「8/31或9/1何時點交且反還（按：應為「返還」之誤載）房屋？」等訊息給被告（見本院卷第53、129、130頁），但租賃契約第 13條之約定（任意終止租約之約定）並未賦予兩造於租期期滿前得任意終止租賃關係之權利（見本院卷第21頁），故無從認原告已藉由傳送上開訊息而生任意終止兩造間租賃關係之效力。　 3、原告固主張：被告在租賃期間有違約轉租系爭房屋以作為郭台銘連署站等語（見本院卷第81頁），然已為被告所否認（見本院卷第81、82頁），且原告亦無提出任何證據以實其說，而是只空言主張（見本院卷第81頁），故自無從認被告於租賃期間有租賃契約第16條第1項第6款違約轉租系爭房屋之終止事由而得由原告依此終止兩造間之租賃關係。　 4、原告雖又主張：被告於租賃期間有設置布條在其所出租予有線電視公司之另棟房屋，而封住該棟房屋門窗，導致該棟房屋內之機房無法散熱，已有危害公共安全等語（見本院卷第81頁），然已經被告所否認（見本院卷第81頁），且原告亦無提出任何證據以佐證其詞（見本院卷第81頁），何況，該棟房屋並非系爭房屋，自與兩造間之租賃關係無關，故原告以上開主張作為兩造於系爭房屋之租賃關係已消滅之事由，顯屬無據。（四）綜上，兩造就系爭房屋之租賃關係是至115年8月31日始屆滿，而非於113年8月31日租期期滿就歸於消滅，且亦無經原告合法終止，故兩造間就系爭房屋之租賃關係迄今仍屬有效存在，並未消滅。因此，原告以兩造間之租賃關係已於113年8月31日消滅為由，依民法第455條之規定、租賃契約第14條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自113年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利7,000元與違約金7,000元等合計1 萬4,000元（見本院卷第11、13頁），核屬無據。　　四、綜上所述，原告依民法第455條之規定、租賃契約第14條之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及自113年9月1日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付1萬4,000元，均為無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　彰化簡易庭　法　官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　15　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳火典

2024-11-15

CHEV-113-彰簡-637-20241115-1

桃小

桃園簡易庭

損害賠償

臺灣桃園地方法院小額民事判決 113年度桃小字第1177號原告李應祥被告李賢清訴訟代理人黃秀麗共同代理人陳懿宏律師（法扶律師）上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年10月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。　　理由要領一、原告主張：原告於民國111年6月26日向被告承租桃園市○○區 ○○街000號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），租期為111年7月1 日至113年6月30日，每月租金新臺幣（下同）3萬2,000元，押金2個月為6萬4,000元（下稱系爭租約）。未料自112年10 月起，系爭房屋因陸續發生漏水情形，原告將此情告知被告，被告均未處理，致放置於系爭房屋1樓之娃娃機設備損毀，原告因此支出木材費用3,000元、機臺維修6,750元、運費 5,000元。被告又不顧原告求償，在系爭租約尚未到期即要求原告於113年2月底搬遷，被告應賠償原告1個月提前解約之違約金3萬2,000元。爰依民法第184條第1項前段、系爭租約第21條約定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告4萬6 ,750元。二、被告則以：原告並未指出系爭房屋何處漏水及漏水情形，無從證明系爭房屋1樓之娃娃機設備損毀與漏水相關，亦無從證明可歸責於被告。且原告迄言詞辯論終結時，未提出相關單據，此部分應生失權效；再者，兩造於113年3月2日點交系爭房屋，原告並收受被告返還之押金6萬4,000元，應認兩造已合意終止系爭租約。且原告有將系爭房屋轉租第三人之情，違反系爭租約第10條，被告自得終止系爭租約而收回系爭房屋，被告並非無故提前終止系爭租約，自無庸賠償原告違約金3萬2,000元等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠原告請求娃娃機設備損毀，原告因此支出木材費用3,000元、機臺維修6,750元、運費5,000元部分：　⒈按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。民事訴訟法第196條定有明文。次按小額訴訟程序事件，法院應以一次期日辯論終結為原則。同法第436條之23準用第433條之1亦有明定。民事訴訟法於89年修正時增訂第196條，就當事人攻擊防禦方法之提出採行適時提出主義，以改善舊法所定自由順序主義之流弊，課當事人應負訴訟促進義務，並責以失權效果。是對於違反適時提出義務之當事人，須其具有：㈠逾時始行提出攻擊或防禦方法；㈡當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失；㈢有礙訴訟終結之情形，法院始得駁回其攻擊或防禦方法之提出。關於適時性之判斷，應斟酌訴訟事件類型、訴訟進行狀況及事證蒐集、提出之期待可能性等諸因素（最高法院108年度台上字第773號判決意旨參照）。　⒉原告固主張有支出木材費用3,000元、機臺維修6,750元、運費5,000元，但起訴時並未提出任何單據以實其說，嗣原告於本院113年8月19日言詞辯論時稱：「會請工程師傅開具估價單，2週內具狀陳報」等語（本院卷第94頁反面），是本院為促進訴訟程序之進行，於當日諭知原告應遵期補正估價單，逾期提出罹於失權（本院卷第95頁）。然被告迄113年1 0月18日（星期五）始向本院提出民事補充書狀。而原告於1 13年10月21日（星期一）最後言詞辯論時稱：「我不知道何時要提出，上禮拜113年10月18日有提出，9月初到10月初我出國出差了」等語（本院卷第99頁），經本院訊問：「原告前次庭期為113年8月19日，原告應可在出國前提出？」，原告答稱：「對」等語（本院卷第99頁反面），足見原告無正當理由逾時提出估價單，且並無不能適時提出之情，揆諸前揭說明，應課予原告失權效之制裁。從而，被告抗辯應生失權效，當屬可採。從而，原告既未提出其他證據證明其確有支出此部分費用，是原告此部分之請求，當屬無據。　㈡原告請求原告賠償1個月提前解約之違約金3萬2,000元部分：　⒈按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止（最高法院105年度台上字第639號判決意旨參照）。　⒉經查，系爭租約第21條固約定：「雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約」（本院卷第20頁），然系爭房屋已由原告於113年3月2日點交返還予被告，被告並將押金6萬 4,000元全數返還原告，此情為兩造所不爭執（本院卷第94 頁反面至第95頁），是兩造既於113年3月2日完成退租點交，被告並返還押金予原告，且原告亦無提出證據證明有保留損害賠償或違約金請求之約定，堪認兩造係合意終止系爭租約，並非被告單方行使終止權，自無上開系爭租約第21條之適用。從而，被告抗辯兩造為合意終止系爭租約，亦屬可採，是原告此部分之主張，亦屬無據。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　桃園簡易庭　法　官　王子鳴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉菽芬

2024-11-12

TYEV-113-桃小-1177-20241112-1

簡上

臺灣新北地方法院

給付租金

臺灣新北地方法院民事判決 112年度簡上字第530號上訴人劉寧馨訴訟代理人蘇仙宜律師金湘惟律師李育任律師被上訴人禾藍凱特有限公司法定代理人陳豪彥訴訟代理人謝智硯律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國112年9月 13日本院板橋簡易庭112年板簡字第1483號第一審判決提起上訴，經本院於113年10月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原判決關於命上訴人給付超過新台幣貳拾貳萬捌仟捌佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十九，餘由被上訴人負擔。　　　事實及理由壹、程序上理由　　按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其　　提出顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第447條第1項但　　書第6款所明定。上訴人於第二審審理時始提出以為被上訴人代墊水費及電費作為抵銷之抗辯，此攸關上訴人之抵銷抗辯是否有理由，且第二審仍為事實審程序，如不許上訴人於第二審提出顯失公平。是上開新攻擊防禦方法，本院亦應予審酌，以維其權益，合先敘明。貳、實體上理由一、被上訴人起訴主張：其自民國（下同）109年10月10日起，將其向房東承租位於新北市○○區○○路00巷00號1樓房屋(下稱系爭房屋)之麵包店部分轉租予上訴人，租賃期限至111年10 月9日止，上訴人應於每月5日繳納租金新台幣(下同)4萬675 0元，並簽訂原審原證1租賃契約(下稱系爭租約)，共應收取租金112萬2000元。詎上訴人僅支付租金73萬4950元。上訴人於111年10月9日租期屆至後仍持續占用系爭房屋至111年1 0月31日，無權占有期間相當於租金之不當得利為3萬2725元，扣除押金9萬元，上訴人尚應給付32萬9775元，爰依租賃及民法第179條之規定，求為判決：上訴人應給付被上訴人3 2萬9775元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情。二、上訴人則以：上訴人自107年間起即向被上訴人承租系爭房屋之麵包店部分，由上訴人與被上訴人分別於系爭房屋經營麵包店及自助洗衣店，故系爭租約雖記載上訴人應負擔本標的之所有水費，應僅限於系爭房屋之麵包店部分之水費，而上訴人於107年間起承租系爭房屋之麵包店部分，即已由租金扣除被上訴人經營之自助洗衣店之水、電費後支付租金餘額，有上訴人提出之上證10、11之line對話為證，而自110 年1月8日正式將電錶分錶前，之前均由上訴人先行繳納，再約定被上訴人每月分攤電費3500元，故110年1月8日以前之電費，自應據此抵銷。上訴人於租賃期間匯款77萬3650元，扣除上訴人代墊水費2萬2800元、電費1萬4000元、押金9萬元，僅積欠21萬4258元。另上訴人於系爭租約期滿後，已於 111年10月12日與房東簽訂新租約，房東已同意上訴人繼續使用系爭房屋，並非無權占有系爭房屋，則被上訴人並未受有損害，並無權利請求上訴人給付不當得利，至於被上訴人提出被上證2之交易明細，否認係被上訴人支付房東之租金證明等語置辯。三、原判決判命上訴人應給付被上訴人32萬9775元及自112年5月 6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決關於命上訴人給付超過21萬 4258元本息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明 :上訴駁回。　　四、兩造不爭執之事項（見113年2月27日筆錄，本院卷第123至1 26頁）： (一)被上訴人將其向房東承租系爭房屋，轉租於上訴人，租賃期限自109年10月10日起至111年10月9日止，租金每月4萬6750 元，押金9萬元，由上訴人負擔水費，2年期間總租金為112 萬2000元，兩造簽訂系爭租約（見原審卷第25-69頁、本院卷第21-33頁）。 (二)房東表示屆期將收回系爭房屋，有原審原證3之line為證（見原審卷第71頁）。五、本件爭點應為：被上訴人依據租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付積欠租金38萬7050元及不當得利3萬272 5元，扣除押金9萬元後，請求32萬9775元，是否有理由?茲分述如下: (一)上訴人積欠租金金額為何? 　1.被上訴人主張上訴人應繳租金112萬2000元加計上訴人無權占有系爭房屋至111年10月31日之不當得利金額為3萬2725元，扣除已繳租金73萬4950元、扣除押金9萬元後，請求32萬9 775元云云，上訴人則以上訴人於租賃期間共匯款86萬3650 元，扣除上訴人代墊水費2萬2800元、代墊電費1萬500元，僅積欠21萬4258元如本院卷第49頁之計算表等語置辯。經查 :　　　兩造租金差異表如下: 日期被上訴人主張 (原審卷第21-23頁) 上訴人抗辯 (本院卷第49頁) 109.10.15 38450 38450 本院卷第52頁 109.11.14 46750 46750 109.12.17 38450 38450 110.1.18 42250 42250 110.2.20 46750 46750 110.3.19 45750 45750 110.4.19 46750 46750 110.5.30 45000 45000 110.7.8 30000 30000 110.7.14 15000 15000 110.8.21 15000 15000 110.9.7 15000 15000 110.10.19 10000 10000 110.12.20 50000 50000 111.4.19 50000 50000 111.4.30 50000 50000 111.5.13 50000 50000 111.6.11 46750 46750 111.7.11 45000 45000 111.8.16 46500 46750 (本院卷第70頁) 以上合計 773400 773650 押金 90000 90000 　2.上訴人於109年10月15日匯款3萬8450元，業經被上訴人所不爭(見本院卷第137頁、113年4月3日筆錄)，應為真實。　3.上訴人於111年8月16日係匯款4萬6750元云云，有上訴人提出之匯款資料可按（見本院卷第70頁），然為被上訴所否認，經查，本院卷第70頁即110年8月16日匯款金額46750元，帳號為000000000***7728，並非被上訴人受領之租金帳號，而於同日匯款4萬6500元，始為上訴人匯款於被上訴人之租金帳號即0000000000000000號，準此，被上訴人主張上訴人共匯款77萬3400元，應屬可信。　4.上訴人共應給付租金112萬2000元，扣除上訴人已匯款77萬3 400元，被上訴人請求上訴人給付積欠租金34萬8600元(0000 000-000000=348600），扣除押金9萬元後，餘額25萬8600元，應屬有據。 (二)上訴人主張代墊水費、電費部分　　上訴人主張據無因管理之規定，為被上訴人代墊水費2萬280 0元及電費1萬500元，據此主張抵銷，並提出兩造之上證10 、上證11之line對話紀錄為證（見本院卷第39、243-245頁），然為被上訴人所否認，並以上訴人於系爭租約已約定由上訴人負擔所有水費，而電費已分錶，無須由上訴人代墊電費等語置辯，經查: 　1.未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之、管理人開始管理時，以能通知為限，應即通知本人。如無急迫之情事，應俟本人之指示，民法第172條、第173條第1項定有明文。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；且其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，此觀民法第334條第1項前段、第335條第1項之規定自明。　2.依據被上訴人及上訴人提出之系爭租約第6條第2、3項、第9 條第5項可按(見原審卷第25-41頁、本院卷第23-34頁)，比對二份租約之字跡不同，上訴人持有之租約應係上訴人自己書寫之字跡，而被上訴人提出之租約則由被上訴人自行填寫，其中水費欄位特別以文字記載「承租人負擔本標的之【所有水費】」，並由上訴人之法定代理人陳豪彥簽名，電費欄位則特別以文字記載「依據電表度數各自負擔」「承租人同意出租人施工加裝電表」，足見，兩造就電錶分錶後，並無須由上訴人代墊電費。另系爭租約之標的限於麵包店部分，則系爭租約之記載有關上訴人應負擔本標的之所有水費，應係指系爭房屋之麵包店部分之水費、電費，而不及於被上訴人自行經營之自助洗衣店部分之水費、電費，應為真實。　3.上訴人抗辯租金扣除代墊電費、水費，並提出上證10、上證 11之line對話為證（見本院卷第37、39、243、245頁），經查，本院卷第39、243、245頁之line對話係上訴人於109年6 月21日、109年8月17日，係上訴人給付109年6月、8月租金，當時租金4萬5000元，均由上訴人扣除水費、電費後之餘額支付租金餘額，上開對話為簽訂系爭租約之前租約之約定，足見，被上訴人於107年間所簽訂之前租約係由上訴人每月租金扣除電費3500元、水費2000元或1500元後支付租金餘額，應可認定。　4.另被上訴人於109年10月22日申請電費分錶，並於110年1月8 日完成分錶，有上訴人提出之台灣電力公司網路櫃檯申請進度查詢表、收到登記單回條可按（見本院卷第239頁），另上訴人提出上證11之line對話紀錄(見本院卷第277頁)，故上訴人支付109年10月租金時，係以其租金4萬6500元扣除電費9月、10月電費各3500元及9月水費1300元後支付租金3萬8 450元，應為電費分錶前之計算方法，且為被上訴人所不爭執，足見，被上訴人於簽訂系爭租約後，電費分錶前亦同意上訴人扣除代墊之水費、電費後支付租金至明。　5.上訴人主張抵銷之電費為110年1月分錶之前所代墊之電費共 1萬500元，經查，電錶已於110年1月8日完成分錶，則上訴人僅得主張扣除代墊109年11月、12月之電費共7000元，應屬有據。　6.上訴人主張以被上訴人經營自助洗衣店遷移前與遷移後之水費差額，請求代墊水費2萬2800元等語，並提出附件1租賃期間（109年10月7日起至111年10月1日止）各期水費明細、附件2租賃期間終止後（111年10月5日起至112年12月5日止）之各期水費明細表，及上證4水費查詢錶、上證6水費通知單為憑（見本院卷第181、215、219-233頁），經查:附件1為被上訴人搬遷自助洗衣店前之平均水費為2307元，附件2之被上訴人為搬遷自助洗衣店後之平均水費為322元，二者每期水費差額1985元(0000-000=1985)，上訴人主張每期代墊水費1900元，即每月水費差額約950元，尚少於與上訴人於1 09年8月17日扣除109年7月水費1500元、109年10月15日9月水費1300元，足見，上訴人主張每月代墊水費950元，合計代墊24個月水費2萬2800元，應屬有據。　7.綜上，上訴人以代墊水費2萬2800元、電費7000元，共2萬98 00元主張抵銷，據此，被上訴人得請求租金為22萬8800元(0 00000-00000=228800)，為有理由，逾此部分，應予駁回。 (三)上訴人無權占有期間部分，　　被上訴人主張上訴人無權占有期間21日相當於租金之不當得利3萬2725元云云，然為被上訴人所否認，經房東於111年10 月12日同意上訴人使用系爭房屋，並自111年11月1日起已向房東承租系爭房屋等語置辯。經查: 　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上字第2198 號判決意旨參照）。　2.上訴人自認占有系爭房屋自111年10月10日起至111年10月31 日止，然房東已於111年10月12日出具同意書，同意上訴人占有系爭房屋作為麵包店使用，上訴人於同日與房東就系爭房屋簽訂新租約，並經公證，有上訴人提出之建物所有權人同意書、公證書及房屋租賃契約書可按（見本院卷第157-16 5頁），被上訴人雖主張其與房東間之租約於111年10月31日始屆至，然為上訴人所否認，而被上訴人並未提出租賃契約舉證以實其說，自難為有利於被上訴人之認定。被上訴人與房東間之租賃契約已於111年10月9日終止，被上訴人自111 年10月10日起並無占有系爭房屋之正當權源，而上訴人自11 1年10月12日業經房東同意使用系爭房屋之麵包店部分，應屬有法律上原因而為有權占有，則被上訴人請求上訴人給付無權占有系爭房屋受有相當於租金之不當得利云云，並無理由。　3.被上訴人提出給付房東之租金共5萬2015元，並提出被上證2 之匯款資料(見本院卷第151頁)，然為上訴人所否認，上訴人亦未證明其匯款之目的為何，並未就已給付自111年10月1 0日起至111年10月31日止之租金予房東等有利於己之事實，舉證以實其說，自難為有利於被上訴人之認定。 (四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。被告於112年5月5日收受起訴狀繕本有卷附之送達證書可按(見原審卷第97頁)，因此，被上訴人請求上訴人應自112年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。五、綜上所述，被上訴人本於租約之法律關係，請求上訴人給付 22萬8800元及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日　　　　　　　　民事第三庭　　審判長法　官　賴彥魁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　吳幸娥　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　徐玉玲以上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11 　月　　8 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王思穎

2024-11-08

PCDV-112-簡上-530-20241108-1

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臺灣高等法院

減少租金

臺灣高等法院民事判決 111年度上字第4號上訴人福康事業有限公司兼法定代理人趙克毅共同訴訟代理人李佳玲律師鄭勵堅律師上一人複代理人張乃其律師被上訴人康明仁康明義共同訴訟代理人翁瑞麟律師上列當事人間請求減少租金事件，上訴人對於中華民國110年10 月26日臺灣桃園地方法院108年度訴字第2384號第一審判決本訴及反訴部分均提起上訴，兩造並為訴之追加（追加請求權基礎），本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決（除反訴之確定部分外）關於命上訴人連帶給付逾新臺幣 106萬元本息及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判（除反訴之確定部分外）均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴及追加之訴均駁回。被上訴人追加之訴駁回。第一（除反訴之確定部分外）、二審訴訟費用，關於本訴部分（含追加之訴）由福康公司負擔；反訴部分（含追加之訴）由上訴人連帶負擔百分之60，餘由被上訴人負擔。上訴人追加之訴假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人福康事業有限公司（下稱福康公司）於原審依民法第423條、第435條、第43 6條、第441條反面解釋及第179條規定，請求被上訴人康明仁、康明義應各給付新臺幣（下同）90萬元本息。嗣福康公司提起上訴，於本院審理中追加民法第347條、第349條、第 353條準用第227條第1項、第226條第1、2項規定為請求權基礎（見本院卷二第308頁）。又被上訴人於原審依福康公司與被上訴人於民國103年10月7日訂立之房屋租賃契約書（下稱系爭租約)第6條、第13條、第18條約定，反訴請求福康公司、上訴人趙克毅連帶給付關於拆除天花板、牆壁裝潢回復原狀費用24萬6,500元（見原審卷三第60至62頁、第64頁），嗣於本院本於同一原因事實，追加民法第179條為請求權基礎（見本院卷二第240、309頁）。上開訴之追加，經核與原請求之原因事實，均係基於同一契約所衍生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，訴訟資料可相互為用，基於紛糾一次解決性原則，係符合上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、本訴部分：　㈠福康公司主張：伊係經營不動產租賃等項為業，自95年11月1 日起向被上訴人承租其等所共有之門牌號碼為桃園市○○區○○ 路00號房屋（下稱系爭房屋），租期屆滿後再行續約，而再於103年10月7日簽訂系爭租約，約定租期自103年11月1日起至107年10月31日止，每月租金30萬元，並由伊預先按月開立支票，於簽約時一次交付予被上訴人。又伊經被上訴人同意將系爭房屋轉租予訴外人英屬維爾京群島商莎莎國際股份有限公司台北分公司（下稱莎莎公司）經營商場，並於103 年10月9日與莎莎公司第3度簽定房屋租賃契約書（下稱系爭轉租契約），約定租期至109年10月31日止。詎系爭房屋後方增建物（下稱系爭增建物）有占用訴外人張秀婷所有坐落桃園市○○區○○段○○○段00000地號土地（下稱45-32地號土地）之權利瑕疵，並經張秀婷向臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）提起106年度訴字第1153號排除侵害訴訟（下稱另案訴訟），因被上訴人怠於排除上開權利瑕疵，致系爭房屋全部不能為約定之使用、收益方式，莎莎公司因而提前於107 年4月30日終止系爭轉租契約，足見被上訴人未於兩造租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益方式，致伊無法再轉租，伊得請求減少107年5月至10月之全部租金，或依民法第441條規定之反面解釋，得免除支付107年5月至10月租金之義務。惟被上訴人已兌領107年5月至10月之租金支票合計180萬元，伊並得依不當得利法則請求返還之。另因可歸責於被上訴人之原因，致伊承租系爭房屋而轉租獲利之目的無法達成，伊亦得向被上訴人請求債務不履行之損害賠償。爰依民法第423條、第435條、第436條、第441條反面解釋、第179條規定；或依第347條、第349條、第353條準用第227 條第1項、第226條第1、2項規定，擇一求為命：被上訴人應各給付伊90萬元本息之判決（原審判決駁回福康公司之訴，福康公司不服，提起上訴）。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉ 康明仁應給付福康公司90萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒊康明義應給付福康公司9 0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息之判決。⒋願供擔保，請准宣告假執行。㈡被上訴人則以：系爭增建物並未在兩造約定之租賃範圍內，係福康公司於96年間承租系爭房屋後，未經伊同意所擅自增建，系爭增建物是否有占用45-32地號土地與系爭租約無涉。縱認租賃範圍包含系爭增建物，然系爭增建物係在系爭租約之租期屆滿後始拆除，於租賃期間並未發生租賃物全部或一部不能為約定之使用、收益之情事，上訴人自不得請求減少或免除租金。況莎莎公司提早終止系爭轉租契約，係因其公司經營模式改變所致，與系爭增建物是否占用45-32地號土地無涉，福康公司並未因而受有損害，伊亦無庸負債務不履行之損害賠償。且福康公司於提起本件訴訟前，未曾向伊為減少或免除租金之意思表示，伊仍有權受領全部租金，並無不當得利等語置辯。並答辯聲明：上訴駁回。二、反訴部分：　㈠被上訴人主張：福康公司依系爭租約第9條約定，應負擔租賃所得稅及二代健保補充保費之費用，惟福康公司自107年5月至10月，並未依約負擔上開費用共18萬元，伊自得請求福康公司如數給付。又福康公司於107年10月31日租期屆滿後，拒不返還而持續占有系爭房屋，遲至108年1月7日經法院強制執行點交始返還，依系爭租約第11條約定，福康公司應依約定租額2倍即1個月為60萬元，給付伊自107年11月1日至10 8年1月7日之損害金合計133萬5,484元。再者，福康公司遷讓系爭房屋時，依系爭租約第6、13條約定，應將系爭房屋之改裝施作回復原狀，倘有遺留廢棄物，則由押金內逕行抵扣清潔費，倘將留存物無償贈送給伊，亦須經伊同意，惟福康公司點交房屋後仍留有其改裝施作之裝潢，伊已自行僱工拆除裝潢，共支出拆除裝潢工程費用24萬6,500元，得依追加之民法第179條規定請求福康公司返還。另因上訴人趙克毅為福康公司之連帶保證人，依系爭租約第18條約定，亦應與福康公司負連帶給付責任。爰依系爭租約第6條、第9條、第11條、第13條及第18條約定，及依民法第179條規定，求為命：上訴人應連帶給付伊176萬1,984元，及自民事綜合辯論意旨暨追加反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人反訴請求上訴人連帶給付176萬1,984元本息、拆除增建物之費用及租金損失共計44萬2,935元本息，經原審判決命上訴人應連帶給付被上訴人176萬1,984元本息，並為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘請求。被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，即非本院審理範圍，不予贅述）。並答辯聲明：上訴駁回。　㈡上訴人則以：系爭房屋自107年5月起即有不合約定使用收益情事，福康公司自得為同時履行抗辯，拒絕給付租金，則被上訴人於107年5月至10月間應無租賃所得或租金收入，而系爭租約第9條約定係以被上訴人有租賃所得或租金收入為前提，故福康公司自無庸負擔上開期間之租賃所得稅或健保補充保費。又系爭房屋點交程序延至108年1月7日始完成，係因被上訴人受領遲延所致，福康公司並無違約情事，被上訴人自不得依系爭租約第11條約定請求伊連帶支付損害金133 萬5,484元。另縱認被上訴人得請求伊給付損害金，本院108 年度抗字第611號民事裁定已認定系爭租約第11條約定之違約金應為定額60萬元，被上訴人不得為超額之請求，且違約金金額過高，應予酌減。再者，系爭租約終止時之裝潢，與訂立系爭租約當時之原狀並無二致，亦未約定日後租約終止時，福康公司需將屋內裝潢全數拆除，福康公司自無庸回復原狀而負擔拆除裝潢之費用等語置辯。並上訴聲明：⒈原判決不利於福康公司部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第420至421頁、第575頁）㈠康明仁、康明義為系爭房屋之共有人，權利範圍各為2分之1 。㈡福康公司自95年11月1日起向被上訴人承租系爭房屋，兩造於 103年10月7日第三度簽訂房屋租賃契約（即系爭租約），約定租賃期間自103年11月1日起至107年10月31日止，為期4年，每月租金為30萬元（不含10％租賃所得稅、2％二代健保費），由福康公司預先按月分別開立支票予被上訴人各面額15 萬元，4年48張，被上訴人共96張，在簽約時一次交付給被上訴人。㈢福康公司自95年11月1日起，經被上訴人同意將系爭房屋轉租予莎莎公司，福康公司與莎莎公司並於103年10月9日第3度簽訂系爭轉租契約約定租賃期間為103年11月1日至109年10 月31日。　㈣張秀婷於106年5月18日以系爭增建物非法佔用其所有45-32地號土地為由，向桃園地院提起另案訴訟，依該案卷附内政部國土測繪中心補充鑑定圖，系爭增建物確有占用45-32地號土地，使用面積為16平方公尺。㈤莎莎公司於107年4月30日與福康公司終止系爭轉租契約，系爭房屋即閒置至107年10月31日系爭租約租期屆滿，未再由福康公司轉租予他人。　㈥福康公司於107年7月25日發函通知被上訴人，因另案訴訟，福康公司租賃權利已遭受嚴重限制，請求在該訴訟進行期間暫不給付租金，請被上訴人勿再提示尚未屆期之租金支票，並請被上訴人將已兌現之租金返還予福康公司；另於同年8 月29日委請律師發函，請求被上訴人返還自107年5月起已提示兌現之租金，以及尚未提示兌現之租金支票。㈦被上訴人已將福康公司事先開立並交付之107年5至10月租金支票全數兌領完畢，合計共180萬元。㈧系爭房屋是由桃園地院民事執行處（下稱執行法院）107年度司執字第89229號強制執行事件（下稱系爭執行事件）於108 年1月7日執行點交返還予被上訴人。㈨福康公司將系爭房屋點交返還予被上訴人時，附著於天花板及牆壁之裝潢，及屋後大型水冷式冷氣2台及水塔均留存於系爭房屋内。㈩被上訴人已於000年0月間拆除系爭增建物。 依系爭租約第11條約定：「租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，乙方（即福康公司）應按約定租額2倍給付損害金與甲方。」此一「損害金」係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，屬賠償總額預定性質之違約金。　莎莎公司於107年5月4日廢止登記。　四、經本院協同兩造爭點整理及協議簡化爭點（見本院卷二第42 2至423頁），本院判斷如下：　　㈠本訴部分： ⒈系爭增建物在兩造約定之租賃範圍内：上訴人主張：系爭增建物為系爭房屋之一部分，系爭租約之標的自包含系爭增建物等語，為被上訴人所否認，並辯稱：系爭增建物係福康公司承租後所自行興建，並非兩造約定之租賃範圍云云。經查： ⑴觀諸系爭房屋之照片（見原審桃司調字卷第161至165頁），可見系爭房屋與系爭增建物間內部相通，系爭增建物無獨立出入口，在構造上及使用上均無獨立性，與系爭房屋亦無任何可資區別之標誌存在，自屬系爭房屋之一部分。而兩造自 95年間起簽訂租約，並於租約期滿後續行簽立新租約，各該租約第1條均約定：「租賃房屋：桃園市○○路00號二層樓房屋壹棟全部」，有兩造95年10月5日所簽立房屋租賃契約書暨公證書（見原審桃司調字卷第61至69頁）、99年9月29日所簽立房屋租賃契約書暨公證書（見原審桃司調字卷第71至 79頁）及系爭租約暨公證書（見原審桃司調字卷第81至89頁）在卷可證。是以各該租約內容就租賃標的之記載，均係系爭房屋全部，而系爭增建物又屬系爭房屋之一部份，既未特別排除，自包含於租賃範圍內。再另案訴訟案卷中之内政部國土測繪中心測量之系爭增建物範圍，其二樓平台處放置有水塔等情，有内政部國土測繪中心107年11月5日測籍字第10 78430803號函（見原審桃司調字卷第167至171頁）、現場照片2張（見原審卷一第353至355頁）在卷足憑，可見系爭增建物上方放置有水塔。佐以福康公司自95年11月1日起，經被上訴人同意將系爭房屋轉租予莎莎公司，福康公司與莎莎公司並於103年10月9日簽立系爭轉租契約，約定租賃期間為 103年11月1日至109年10月31日；莎莎公司於107年4月30日與福康公司終止系轉租契約，系爭房屋即閒置至107年10月3 1日系爭租約租期屆滿，未再由上訴人轉租予他人；福康公司將系爭房屋點交返還予被上訴人時，將附著於天花板及牆壁之裝潢，及屋後大型水冷式冷氣2台及水塔留存於系爭房屋内等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈤、㈨參照），莎莎公司於向福康公司承租系爭房屋使用期間應有使用系爭增建物範圍無訛。且莎莎公司於另案訴訟中表示，該公司向福康公司承租系爭房屋之使用範圍是依福康公司交屋時提供的使用範圍，莎莎公司從未增建等語，有莎莎公司106年9月 29日函文（見原審卷一第163頁），及證人林定基於原審證稱：伊曾自88年11月份起向被上訴人承租系爭房屋，承租時由於房屋老舊，當初協議先用鋼骨強化，再用細部裝潢內部，由屋主找人規劃施工，伊只負責出錢，先把兩邊的鋼骨做起來，地板用水泥弄起來，一、二樓先用樓層板，當時系爭房屋最後方的空間就是如卷附照片所示的鋼架結構，該部分一、二樓四周已有牆壁和天花板，一樓到二樓後半段是挑空的，後面沒有施做，開始做生意之前的鋼骨是房東請人弄的，伊自己沒有再施工第二次，在承租期問內屋主未曾告知系爭房屋有占用到他人土地，伊95年底退租時，屋主沒有提出拆除或恢復原狀的要求，退租隔天就由福康公司接手承租等語（見原審卷一第244至247頁）；證人賴仁福於原審證稱：伊95年為莎莎公司進行店面裝潢時，一樓廁所後面還有一塊空間，當時已有牆壁及屋頂，一半是磚牆，一小部分是用鐵皮屋封起來，鐵皮屋的高度是二樓，大概有兩米多是磚牆，一米多是鐵皮屋，當時裝潢施做的範圍是一樓跟二樓，按照新加坡設計師畫的圖施工，一樓有櫃臺還有賣場，廁所後面的空間當作倉庫、擺垃圾桶及一些貨品使用，二樓作賣場跟一間美容室，後面是店長室跟員工休息室，當時沒有變更房屋的結構，該有的鐵皮屋都有了，只有進行室內的裝潢，上述一樓廁所後面當作倉庫的空間，是在伊們裝修前就有的，拿到圖去做估價時就已經有了，伊們沒有去動一樓後方的空間，連廁所都沒有改，只有裝燈等語（見原審院卷二第83至 86頁）可參。則莎莎公司既未曾變更所承租之系爭房屋使用範圍，亦確有使用系爭增建物之範圍，自堪認系爭增建物即為系爭房屋之一部份，且為系爭租約之租賃範圍。 ⑵被上訴人固以前詞置辯，並以證人呂傳圳、張譯中於原審之證述、87年至108年間之空照圖21張為證。然以證人呂傳圳於原審證稱：伊在88年間就系爭房屋進行結構加強整修工程時，房屋後面有一個簡單的鐵架，此外還有空地，鐵架下方可以看到天空等語（見原審卷第一第310至312頁）；證人張譯中於原審證稱：伊92年到門牌號碼：桃園市○○區○○路00號房屋（下稱30號房屋）任職後，有從30號房屋2樓後院往下看到系爭房屋後方有一空地，但後來被30號房屋及系爭房屋中間一道水泥牆遮擋起來等語（見原審卷二第5至6頁），尚無從認定證人呂傳圳、張譯中所稱之「房屋後面」，是否係未興建系爭增建物時之系爭房屋後方，或為系爭增建物興建後之系爭增建物後方，自無從據以認定系爭增建物為福康公司承租後所自行興建。況以87年至108年間之空照圖21張觀之（見原審卷二第24至40頁、第46至68頁），因45-32地號土地於空照圖上顯示之面積太小，又遭後方大樓陰影遮蔽，難以辨別照片上是否確有系爭增建物存在；復經原審委託行政院農業委員會林務局農林航空測量所進行判讀，雖據該所以96年7月18日及106年9月21日航空照片，比對鄰近建物及所欲判讀物品之相對位置，查找歷年航空照片，經由航空照片中物體呈現之色調、形狀、紋理及陰影等特徵，對上方未被遮蔽之物體判讀其相對高度及外觀樣態，並說明：97年7 月18日航空照片中，系爭增建物概略範圍內有4個柱狀物體；95年10月20日航空照片中，系爭增建物概略範圍內則未見柱狀物體，有該所110年5月17日農測調字第1109110775號函檢附之判讀說明可證（見原審卷二第232頁、第246至247頁），亦因系爭增建物之範圍影像模糊而無法確切認定該範圍之物體，更遑論是否有遭放置水塔，自無從進而認定系爭增建物當時是否存在。 ⑶故而，系爭增建物既為系爭房屋之一部份，且為福康公司轉租予莎莎公司實際使用之範圍，自為兩造約定之系爭租約租賃範圍。被上訴人辯稱：系爭增建物係康福公司承租後自行興建，並非兩造約定之租賃範圍云云，不予採之。 ⒉福康公司主張系爭房屋遭提起另案訴訟，致其「全部」不能為約定之使用、收益，得依民法第435條、第436條規定減少全部租金，並得依民法第179條規定請求被上訴人返還已兌領之租金各90萬元，為無理由：　⑴按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435、436條分別定有明文。福康公司既主張：系爭增建物因占用45-32地號土地而致系爭房屋有權利瑕疵，被上訴人怠於排除該權利瑕疵，且遲不與張秀婷和解，致張秀婷提起另案訴訟，莎莎公司乃提前於107年4月終止轉租契約，福康公司並因而不能再轉租系爭房屋，系爭房屋已「全部」不能為約定之使用、收益，得依民法第436條準用第435條規定減少租金云云，自應就其因張秀婷對系爭房屋主張權利，致不能為約定之使用、收益之有利事實為舉證。　⑵被上訴人為系爭房屋全體共有人；福康公司自95年11月1日起向被上訴人承租系爭房屋，兩造於103年10月7日簽訂系爭租約，約定租賃期間自103年11月1日起至107年10月31日止，為期4年，每月租金為30萬元（未稅）；福康公司自95年11 月1日起，經被上訴人同意將系爭房屋轉租予莎莎公司，上訴人福康公司與莎莎公司並於103年10月9日簽訂系爭轉租契約，約定租賃期間為103年11月1日至109年10月31日等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈢參照），堪信為真。佐以系爭租約第5條約定：「除SaSa外，乙方（即康福公司，下同）非經甲方（即被上訴人，下同）書面同意，不得將房屋之全部或一部轉租、出借、頂讓或無償借與他人或以其他變相方法由他人使用房屋，房屋不得作非法營業之用。如有違反，乙方應賠償懲罰性違約金新台幣壹拾伍萬元整及甲方一切損害。甲方亦得逕行終止租約，如經甲方終止租約，乙方應立即交還房屋，若第三人不配合者，均由乙方負責處理，絕無異議。」（見原審桃司調字卷第85頁）。可見系爭租約就租賃物（即系爭房屋）約定之使用收益方式，即係將系爭房屋交屋後得轉租予莎莎公司占有並合法作為營業使用。而福康公司於簽立系爭租約並將系爭房屋轉租予莎莎公司後，亦由莎莎公司占有系爭房屋作為營業使用，是系爭租約約定之系爭房屋使用收益目的應為已達。　⑶系爭房屋雖經張秀婷以系爭增建物非法佔用其土地為由提起另案訴訟（不爭執事項㈣參照），惟系爭租約第2條約定之租賃期間係自103年11月1日至107年10月31日止（見原審桃司調字卷第85頁），福康公司於系爭租約期滿後之108年1月7 日經執行法院強制執行，始將系爭房屋返還給被上訴人，被上訴人始與張秀婷協商，於108年1月31日由被上訴人將系爭增建物拆除，108年3月13日達成和解而終結另案訴訟等情，有張秀婷出具之民事陳報狀、另案訴訟之108年3月18日和解筆錄在卷可稽（見原審卷一第31至34頁），顯見系爭房屋係於系爭租約租期屆滿後，始由康福公司返還系爭房屋，而由被上訴人拆除系爭增建物，對於系爭房屋轉租予莎莎公司占有使用，並不生影響，而無福康公司所稱系爭房屋有全部或一部不能為約定之使用、收益之情事。縱張秀婷於系爭租約租賃期間內對於系爭增建物有無非法占用其土地有所爭執，並提起另案訴訟，對康福公司或就莎莎公司占有使用系爭房屋不生影響。　⑷況福康公司與莎莎公司簽立之系爭轉租契約，約定租賃期間為103年11月1日至109年10月31日，而莎莎公司於期滿前之1 07年4月30日即與福康公司合意終止系爭轉租契約，並因而支付福康公司違約金94萬5,000元，及於107年5月4日辦理廢止登記等情，有本院依職權調閱英屬維爾京群島商莎莎國際股份有限公司之公司登記資料（見本院卷二第557至570頁）、福康公司與莎莎公司簽立之房屋租賃契約提前終止協議書（見本院卷二第347至348頁），並為兩造所不爭執（不爭執事項㈢、㈤、參照，見本院卷二第575頁）。並參照107年4月 3日東森新聞網頁記載內容：「莎莎SaSa掰掰！已申請廢止登記，全台剩5家營運到4月底…因為連續6年虧損…將關閉台灣的所有門市」（見原審卷一第35至36頁）。可見莎莎公司係基於不再繼續經營退出臺灣市場，而願意支付違約金，與福康公司提前終止系爭轉租契約，並隨即辦理公司廢止登記。則莎莎公司提前終止系爭轉租契約，自非因張秀婷提起另案訴訟所致。　⑸福康公司雖又主張：系爭增建物因占用張秀婷土地而有權利瑕疵，被上訴人怠於排除該權利瑕疵，且遲不與張秀婷和解，莎莎公司乃提前於107年4月終止系爭轉租契約，且因系爭房屋不能為之約定使用、收益方式，致福康公司後續不能再轉租他人牟利，而得依法請求減少租金或免除支付租金云云，並提出另案訴訟之起訴狀（見原審桃司調字卷第153至159 頁）、訴外人康文彬經張秀婷授權於106年3月6日通知莎莎公司違法占用土地之桃園民生路存證號碼37號存證信函（見原審桃司調字卷第147至151頁）、莎莎公司106年3月8日通知康文彬，莎莎公司並未侵占土地，有關土地鑑界問題，應與福康公司協商之函文（見本院卷一第83頁）、莎莎公司10 6年9月8日通知福康公司，另案訴訟與莎莎公司無涉，有關土地鑑界問題請福康公司出面解決協商之函文（見原審卷一第161頁）、莎莎公司106年9月29日通知福康公司，另案訴訟，莎莎公司並未就租賃使用範圍外增建，且就該案有關費用支出，均會對福康公司請求之函文（見原審卷一第163頁）、張秀婷與福康公司於107年8月31日簽立協議書，約定福康公司以每月2萬5,000元之租金承租張秀婷所有之45-32地號土地，且租賃期間内得暫不拆除系爭增建物（見本院卷一第81頁）為證。然莎莎公司縱於系爭轉租契約之租賃期間內遭張秀婷通知系爭增建物有非法占用其土地之情，並經張秀婷提起另案訴訟，莎莎公司亦係堅詞否認有違法情事，並函知福康公司出面處理，嗣因莎莎公司經營政策之考量，始提前終止系爭轉租契約，已如前述。而福康公司與被上訴人所簽立之系爭租約第5條已約明除莎莎公司外，未經被上訴人同意，不得轉租他人使用，亦如前述，則福康公司於莎莎公司提前終止系爭轉租契約後，縱未將系爭房屋轉租他人使用，仍得自行使用系爭房屋。至證人鄭順元雖於本院證稱：伊為福康公司之員工，據伊了解，很多廠商因為有拆屋還地的訴訟就不願意承租，比如康是美這種比較大的連鎖公司因為這樣的糾紛比較不願意承租等語（見本院卷一第358頁），然其之證述內容係其餘個案，與本案並無相關，更未就系爭租約第5條特別約定之轉租限制為說明，自難為有利福康公司之認定。 ⑹至福康公司另主張：訂立系爭租約而交付租金支票予被上訴人時，並不能預見系爭房屋遭他人主張權利而無法為約定之使用收益，且此顯不可歸責於福康公司，惟福康公司已多次向被上訴人提出「暫勿提示租金支票」之請求，被上訴人竟仍兌領，則不許福康公司請求減少租金並依不當得利之規定請求返還，不但顯失公平，更有違民法第435、436條規定之立法意旨云云，並提出107年7月25日福康公司通知信（見原審卷三第184頁）、107年7月25日紙條（見原審卷一第37頁）、浩理法律事務所107年8月29日107浩率字第1070801號函（見原審卷一第45至55頁）為證。然系爭房屋於租約期滿前並未因張秀婷主張系爭增建物違法占用45-32地號土地而無法為約定之使用收益，已如前述，應無民法第435條規定之租賃物一部滅失之情形，福康公司自應依約按期給付租金，被上訴人依系爭租約約定收取各期租金，難認有何不當得利之情，更無福康公司所稱顯失公平，有違民法第435、436條規定之立法意旨之可能。福康公司此部分主張，要無可採。　⑺從而，福康公司主張依民法第435條、第436條規定請求減少全部租金，及依民法第179條規定請求被上訴人返還已兌領之租金各90萬元，自無理由。 ⒊福康公司主張因被上訴人未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第441條之反面解釋，承租人得免除支付租金之義務，被上訴人應依民法第179條不當得利之規定返還已兌領之租金各90萬元，為無理由：　⑴按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條已有明定。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。 ⑵福康公司雖主張：被上訴人未於租賃關係存續中保持租賃物（即系爭房屋）合於約定使用、收益之狀態，依民法第441 條之反面解釋，伊得免除支付租金之義務云云。然系爭房屋於系爭租約之租賃期間，均交由福康公司所占有，福康公司再轉交付莎莎公司占有，並經莎莎公司合法作為營業使用，於莎莎公司提前終止系爭轉租契約後，系爭房屋亦未經拆除，而可繼續供人居住或營業使用等情，已如前述。則系爭房屋於租賃期間內均合於約定之使用收益狀態，未曾改變，難認被上訴人有何違反民法第423條規定之情。縱張秀婷以系爭增建物非法占用45-32地號土地而提起另案訴訟，亦不影響系爭房屋可供人占有使用之狀態。即便證人鄭順元於本院證稱：伊為福康公司之員工，據伊了解，很多廠商因為有拆屋還地的訴訟就不願意承租，比如康是美這種比較大的連鎖公司因為這樣的糾紛比較不願意承租等語（見本院卷一第35 8頁），亦僅為一般企業之商業考量，與系爭房屋是否合於租約之約定使用收益狀態，要屬二事。福康公司此部分主張，要無可採。 ⑶福康公司既未舉證證明被上訴人就系爭房屋於租賃期間有未保持租賃物合於約定使用、收益狀態之情，其依民法第441 條之反面解釋主張免除支付租金之義務，依民法第179條規定請求被上訴人返還已兌領之租金各90萬元，自屬無據。 ⒋福康公司主張依民法第347條租賃契約準用買賣契約之規定，於租賃關係存續中，應擔保第三人就租賃之標的物，對於承租人不得主張足以妨害其使用收益之權利瑕疵擔保責任，依同法第349、353條之規定，福康公司得依同法第227條第1項、第226條第1、2項債務不履行之給付不能規定，請求被上訴人分別給付90萬元之損害賠償，為無理由： ⑴按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第349條、第353條、第347條、第227條第1項、第226條第1、2項分別定有明文。次按民法第349條規定：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。又按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照）。　⑵福康公司雖主張：系爭房屋位於熱門開店地點，因被上訴人消極不排除張秀婷對系爭房屋主張權利，導致莎莎公司退租後，系爭房屋剩餘6個月租期無法順利轉租，福康公司承租系爭房屋轉租獲利目的無法達成，顯係基於可歸責於被上訴人之原因所致，伊自得依債務不履行之規定請求被上訴人賠償損失云云。然上訴人自承康福公司自95年起轉租予莎莎公司開設商場營業使用，歷時近12年未曾中斷等情（見本院卷二第501頁），可見系爭增建物是否占用他人土地，並不影響使用收益，亦無不完全給付之情事，而康福公司與莎莎公司之系爭轉租契約原訂於109年10月31日始屆滿，係康福公司與莎莎公司合意提前終止租約，始有6個月未轉租之情事，難認係可歸責於被上訴人致無法轉租使用。張秀婷以系爭增建物非法占用45-32地號土地提起另案訴訟，係基於保全4 5-32地號土地權利所為，並未對系爭房屋行使任何權利。況福康公司承租系爭房屋雖係為求轉租獲利，但被上訴人依系爭租約交付之系爭房屋已合於約定之使用收益目的，已如前述，尋找轉租之承租人及自始保持轉租狀態並非被上訴人之契約義務，自難認福康公司無法順利轉租與被上訴人有何關連。　⑶福康公司另主張：張秀婷原並未堅持「拆屋還地」，伊甚至主動提議，願與莎莎公司簽立租約，以維持系爭增建物及45 -32地號土地之使用現狀，並於000年0月間與張秀婷簽立協議書（見本院卷一第81頁），由伊與張秀婷另訂租約約定在租期內不拆除系爭增建物，可惜最後仍因被上訴人不同意上開方案而功虧一簣。是倘被上訴人能及早調整訴訟策略，儘快與張秀婷達成和解，另案訴訟應可及早落幕，系爭房屋之權利瑕疵獲得排除，伊可在剩餘之租期內將系爭房屋再轉租云云。然福康公司本即無從基於權利瑕疵對被上訴人主張債務不履行之損害賠償，已如前述，與被上訴人是否盡早與張秀婷和解，或使另案訴訟及早落幕，即屬無涉。福康公司此部分主張，實無可採。　⑷至福康公司另主張損害賠償額之計算，及被上訴人就損益相抵之抗辯，因福康公司主張之事由並不存在，自無損害賠償請求權存在，而無庸再行審究，併予敘明。　⑸從而，福康公司既未舉證證明系爭房屋於107年5月至10月間因可歸責於被上訴人之事由致債務不履行，其主張依民法第 347條準用第349、353條及依第227條第1項、第226條第1、2 項規定，請求被上訴人分別給付90萬元之損害賠償，即無理由。㈡反訴部分：　⒈被上訴人依系爭租約第9、18條約定請求上訴人連帶給付107 年6月至10月之租賃所得稅及健保補充保費共18萬元，為有理由；被上訴人另請求上訴人連帶給付107年5月之租賃所得稅及健保補充保費，即無理由：　　被上訴人主張：福康公司依系爭租約第9條之約定，應負擔租賃所得稅及二代健保補充保費費用，但福康公司自107年5 月至同年10月止，未依約替被上訴人負擔租賃所得稅百分之 10及二代健保補充保費百分之2費用，金額合計為18萬元，趙克毅為系爭契約之連帶保證人，則上訴人自應連帶給付被上訴人租賃所得稅及健保補充保費共18萬元等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　⑴按系爭租約第9條約定：「租賃所得扣稅百分之十及二代健保補充保費百分之二部分由乙方負擔代繳。」、第18條約定：「乙方如覓有連帶保證人時，保證人對於本契約所生之一切給付應與被保證人負連帶責任，保證人並放棄先訴抗辯權。」；趙克毅為系爭租約之連帶保證人（見原審桃司調字卷第 87至89頁）。且系爭租約約定每月租金為30萬元（不含10％租賃所得稅、2％二代健保費）乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項⒉參照）。是以，系爭租約之租金除福康公司每月給付被上訴人30萬元外，另包含康福公司應負擔代繳之租賃所得稅10％及二代健保補充保費2％之費用。而福康公司已為被上訴人申報5個月（107年1月至5月）之租賃所得，107年6月起至10月止共5個月之期間，因福康公司爭執系爭房屋不能為約定之使用、收益，已請求被上訴人勿提示租金支票，故福康公司未再依約替被上訴人為前揭費用申報扣繳稅額並繳納等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第473頁、第505頁），並有被上訴人107年度綜合所得稅申報紀錄在卷足憑（見本院卷二第247至251頁）。則以福康公司每月給付被上訴人現金30萬元再加計107年租賃所得扣繳稅率10％、健保補充保費稅率1.91％回推計算，其每月給付各被上訴人之含稅租金總額應為17萬280元【計算式：15萬元×（1＋10％＋1.91％）＝17 萬280元】，此為兩造所不爭執（見本院卷二第475頁、第50 5頁）。福康公司於107年1月至10月應支付含稅租金總額為3 40萬5,600元（計算式：17萬280元×2人×10月＝340萬5,600元），而福康公司僅給付及申報107年1月至5月之租賃所得及每人扣繳稅額8萬5,140元，合計170萬2,800元【計算式：30 萬元×5月＋（85,140元＋85,140元）＝170萬2,800元】，扣除被上訴人已兌現支票收取之租金合計150萬元，福康公司就1 07年6月至10月之租賃所得稅及健保補充保費之稅額尚應給付20萬2,800元（計算式：170萬2,800元－150萬元＝20萬2,80 0元）。又趙克毅為福康公司之連帶保證人，依系爭租約第1 8條約定，應與福康公司負連帶給付責任。故被上訴人依系爭租約第9、18條約定，請求上訴人連帶給付107年6月至10 月租賃所得稅及健保補充保費共18萬元，自屬有據。至被上訴人另請求上訴人連帶給付107年5月之租賃所得稅及健保補充保費，因福康公司已經給付，被上訴人此部分請求自無理由。　⑵上訴人雖辯以：系爭房屋於107年4月30日即經莎莎公司退租，而不符合約定之使用收益狀態，致全部不能為約定之使用收益方式，經福康公司為同時履行抗辯，被上訴人自107年5 月起即無收受租金之權源，僅因當月份之租金支票已在5月1 日兌現，故福康公司之會計人員即按往例辦理扣繳手續，不代表同意依約負擔107年5月之租賃所得稅及健保補充保費云云。而莎莎公司於107年4月30日與福康公司終止轉租契約，系爭房屋即閒置至107年10月31日系爭租約租期屆滿乙節，雖為兩造所不爭執（不爭執事項⒌參照），然系爭房屋並無上訴人所稱不符合約定之使用收益狀態，致全部不能為約定之使用收益方式等情，業如前述，福康公司自無從為同時履行抗辯。福康公司既仍有給付租金之義務，即應依約負擔租賃所得稅及健保補充保費。上訴人此部分所辯，要無可採。　⑶上訴人又辯稱：系爭租約第9條約定之性質為代繳，需被上訴人確有該費用支出，福康公司始有繳納義務，故縱認福康公司應依系爭租約第9條為被上訴人負擔租賃所得稅及健保補充保費，然扣除福康公司已為被上訴人申報之107年度租賃所得各85萬1,400元，其餘被上訴人當年度申報之租賃所得分別多出64萬8,600元、75萬元，但均未另行申報健保補充保費，被上訴人既未申報，福康公司自無需為被上訴人代繳，被上訴人此部分健保補充保費之請求，即無理由云云。惟按全民健康保險法第31條第1項第6款規定：「第1類至第4類及第6類保險對象有下列各類所得，應依規定之補充保險費率計收補充保險費，由扣費義務人於給付時扣取，並於給付日之次月底前向保險人繳納。……。六、租金收入。」、第33 條規定：「第31條之補充保險費率，……，以百分之2計算；自第2年起，應依本保險保險費率之成長率調整，其調整後之比率，由主管機關逐年公告。」是依上開規定，租金收入本即應繳納健保補充保費，被上訴人既自福康公司受有租金收入，本即應依法繳付健保補充保費，此法定費用既已約定於系爭契約第9條約定由福康公司代繳，福康公司之負擔義務自不因被上訴人是否實際申報而有別。上訴人此部分所辯，要無可採。　⑷從而，被上訴人依系爭租約第9、18條約定請求上訴人連帶給付107年6月至10月之租賃所得稅及健保補充保費共18萬元，為有理由；被上訴人另請求上訴人連帶給付107年5月之租賃所得稅及健保補充保費，即無理由。 ⒉被上訴人主張福康公司於系爭租約租期屆滿後仍無權占有系爭房屋，依系爭租約第11、18條約定，請求上訴人連帶給付自107年11月1日起至108年1月7日止損害金133萬5,484元，　　於88萬元內為有理由，逾此部分請求即無理由：　　被上訴人主張：兩造間就系爭房屋之租賃關係，已於107年1 0月31日屆滿，福康公司自租賃期限屆滿之翌日（即107年11 月1日）起，即無占有系爭房屋之正當權源，應依約將系爭房屋返還給被上訴人，惟福康公司仍能持續占有系爭房屋至 108年1月7日經執行法院強制執行點交始返還被上訴人，上訴人應連帶賠償無權占有系爭房屋期間致被上訴人所受之損害等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： ⑴依系爭租約第11條約定：「租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，乙方應按約定租額2倍給付損害金與甲方。」。而系爭租約約定租賃期間為103年11月1日起至107年10月31日；系爭房屋是由系爭執行事件於108年1月7日執行點交返還予被上訴人等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈡、㈧參照）。則福康公司於系爭租約期滿後確有遲延返還系爭房屋，堪以認定。趙克毅既為系爭租約之連帶保證人，對於福康公司因系爭租約所應負之賠償責任，自應依系爭租約第18條約定負連帶責任。　⑵然福康公司於107年10月25日寄發存證信函通知被上訴人於10 7年10月31日點交系爭房屋，經被上訴人以函文通知福康公司會另委託謝信惠、莊劍郎律師於107年11月1日辦理點交，因謝信惠、莊劍郎律師於107年11月1日到場未攜帶委託書，故無法完成點交，被上訴人另於000年00月0日出具委任翁瑞麟律師辦理系爭房屋點收之委任書，又因該委任書上之被上訴人印文與系爭契約上之印文不符，福康公司有所疑慮，而未完成點交，被上訴人並持系爭契約及公證書聲請強制執行，經系爭強制執行事件受理後，被上訴人於107年11月13日提出民事委任狀，始於執行程序中之108年1月7日點交系爭房屋完畢等情，有大溪僑愛郵局第87號存證信函（見原審卷三第144至145頁）、瑞麟地政法律事務所107年10月26日107 瑞律字第01071026號函（見原審卷三第146至148頁）、107 年11月2日之委任書（見原審卷三第176頁）、107年11月13 日之民事委任狀（見本院卷一第93至95頁）在卷可參。可見福康公司於系爭租約期滿前確有通知被上訴人按期點交，然被上訴人並未親自出面辦理點交，而係委託律師代行，但受託律師並未出具委託書，或出具之委託書上印文與系爭契約印文不符，造成福康公司有所疑義而無法完成點交，此部分自屬可歸責被上訴人之事由所致受領遲延。則被上訴人於10 7年11月1日至107年11月13日既有受領遲延之情，福康公司於被上訴人受領遲延期間，自不生債務不履行之違約責任。　⑶福康公司於系爭契約期滿後未返還系爭房屋已有違約，自應依系爭租約第11條約定計算違約金，而扣除被上訴人受領遲延之期間，福康公司違約期間應為107年11月14日至108年1 月7日，以該期間計算之違約金，總計為108萬元【計算式： 60萬元×（1＋24/30）＝108萬元】。　⑷福康公司雖辯稱：伊於簽立系爭租約時有給付被上訴人100萬元押租金，系爭租約期滿，被上訴人自應返還該押租金，且伊有寄發存證信函予被上訴人，並於信函中表示「完成租賃房屋點交當日，台端應依約同時退還本公司新台幣100萬元租賃保證金」，該押租金之返還義務與租賃物之返還義務間，因伊寄發上開信函，而可類推適用民法第264條規定之同時履行抗辯，在被上訴人未返還100萬元押租金前，伊就系爭房屋並無遲延返還之責任云云，並提出大溪僑愛郵局第87 號存證信函為證（見原審卷三第144至145頁）。惟按交付押租金之目的意在擔保，性質上本為另一契約，不包括於民法第421條所定租賃契約之內，是押租金返還請求權與租賃關係即無不可分之關係（最高法院72年度台上字第4885號判決意旨參照）。易言之，租賃物之返還與押租金之返還並非立於同一契約給付與對待給付之關係，自不得主張同時履行抗辯。況系爭租約第4條雖約定：「押租保證金：新台幣壹佰萬元整，於乙方將房屋遷讓交還與甲方並繳清水電及稅款同時，由甲方無息退予乙方。租賃期間，乙方不得主張以押租保證金抵扣租金。」（見原審桃司調字卷第85頁），然系爭租約第10條亦約定：「租賃屆滿絕不再續租，乙方應即無條件自動他遷；如欲續租，須另立書面契約始生續租之效力。」（見原審桃司調字卷第87頁），可見系爭租約第4條係約定被上訴人退還押租金之條件，非謂康福公司得因押租金未返還，即不負交還房屋之義務，否則無另立第10條之必要。則福康公司以前揭理由，主張其在被上訴人返還100萬元押租保證金之前，並無返還系爭房屋之義務云云，即無可採。 ⑸上訴人又辯稱：系爭租約第11條之損害金金額業據本院108年度抗字第611號裁定認定為60萬元定額，被上訴人縱可依該約定請求，亦僅得請求60萬元云云，並提出該裁定為證（見本院卷一第185至188頁）。然查，被上訴人持系爭租約及公證書為執行名義聲請系爭執行事件，雖載請求執行債權為60 萬元損害金，然係因系爭租約11條約定按月以租金2倍計算損害金，而系爭租約約定之每月租金為30萬元，斯時福康公司逾期1月未交還系爭房屋，故被上訴人以60萬元（計算式：30萬元×2月＝60萬元）作為執行債權，並非代表兩造間就系爭租約之違約金已約定定額60萬元。況上訴人亦不否認系爭房屋係於系爭執行事件中之108年1月7日始為點交（不爭執事項㈧參照），則違約金自應計算至實際完成點交日，而非被上訴人聲請強制執行日。上訴人此部分所辯，要無可採。　⑹上訴人復辯稱：縱認福康公司有違約事由存在，該違約金金額過高，應予酌減等語。而按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。次按法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害，作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院112年度台上字第1295號判決意旨參照）。依系爭租約第11條約定：「租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，乙方應按約定租額2倍給付損害金與甲方」，此一「損害金」係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，屬賠償總額預定性質之違約金乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項參照）。是以違反系爭租約第11條所生之損害金，應屬因福康公司違反系爭租約而生損害賠償總額預定性質之違約金。又以福康公司與被上訴人間就系爭房屋已三度簽立租約，該三次租約條款均有約定該違約金條款，就此條款內容從未變更，且系爭租約為103年10月7日簽立，約定租賃期間至107年10月31 日，福康公司於107年10月25日即發函通知被上訴人辦理點交系爭房屋事宜，益見福康公司對此契約義務當已明確知悉且願意遵守，參以福康公司確有租賃期滿延遲返還房屋、系爭房屋於108年1月7日點交時尚遺留附著於天花板及牆壁之裝潢、屋後大型水冷式冷氣未回復原狀，而致被上訴人另行僱工施作而支出支出「配電及電表更改材料，20噸冷氣拆除馬達更改工資和清除」9萬6,000元、「室內裝潢兩側拆除及清除」10萬2,500元、「後面牆壁封清板復原和泥作」4萬8, 000元之工程費用，合計為24萬6,500元（計算式：9萬6,000 元＋10萬2,500元＋4萬8,000元＝24萬6,500元，見原審卷一第2 81至291頁）等違約情事，被上訴人就此除受有實際費用支出，亦因福康公司未如期履約返還系爭房屋，而受有無法取回系爭房屋全部使用收益，及拆除工程期間無法使用收益之損失，且被上訴人所因而支出之費用，亦受有相當利息損失，復斟酌一般客觀之事實、社會經濟狀況、被上訴人實際上所受損害及福康公司如能如期遷讓房屋時，被上訴人可享受之一切利益為衡量後，認該損害金之約定尚屬過高，應酌減為88萬元，較為適當。　⑺從而，被上訴人依系爭契約第11、18條約定，請求上訴人連帶給付違約金88萬元，為有理由；逾此部分之請求，即無理由。 ⒊被上訴人依系爭租約第6、13、18條約定及民法第179條，請求上訴人連帶給付拆除裝潢工程費用24萬6,500元，為無理由：　　被上訴人雖主張：依系爭租約第6、13條約定，福康公司期滿返還系爭房屋時，應將系爭房屋回復原狀，倘將留存物無償奉送給伊，亦須經伊同意。然系爭房屋於108年1月7日點交時尚遺留附著於天花板及牆壁之裝潢、屋後大型水冷式冷氣，伊已要求拆除而不同意保留，但福康公司並未拆除清空，也未將福康公司自行改設於水力、電力及水塔等設備之位置回復原狀，致伊另行僱工而支出「配電及電表更改材料， 20噸冷氣拆除馬達更改工資和清除」9萬6,000元、「室內裝潢兩側拆除及清除」10萬2,500元、「後面牆壁封清板復原和泥作」4萬8,000元之工程款，合計為24萬6,500元，又因福康公司已於桃園地院108年度司執字第2773號執行事件中取回押租金，致無法依約從押租金內逕抵扣清潔費，就該因福康公司違反系爭租約第6、13條約定所生之費用，請求上訴人連帶給付云云。然系爭租約第11條約定之損害金，其性質為債務不履行賠償總額預定性質之違約金，已如前述，而被上訴人此部分以福康公司違反系爭租約第6、13條約定為由，請求上訴人連帶給付之費用，亦為損害賠償性質，應包含於系爭租約第11條約定之違約金總額中，被上訴人自不得再行請求。被上訴人另依民法第179條規定請求，亦係主張其所支出工程費用為其所受之損害，自亦包含於系爭租約第 11條約定之違約金總額中，不得再行請求。被上訴人此部分主張，即屬無據。五、綜上所述，本訴部分福康公司依民法第423條、第435條、第 436條、第411條反面解釋、第179條規定，請求被上訴人各給付90萬元本息，均無理由，應予駁回；反訴部分被上訴人依系爭租約第9、11、18條約定，請求上訴人連帶給付106萬元（計算式：18萬元＋88萬元＝106萬元），及福康公司自110 年9月14日起、趙克毅自110年9月15日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，為供擔保後准、免為假執行之宣告，核無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。福康公司於本院審理中，追加依民法第347條準用第349條、第353條、第2 27條第1項、第226條第1、2項，請求被上訴人各給付90萬元本息，為無理由，應予駁回。另被上訴人追加依民法第179 條規定，請求24萬6,500元亦為無理由，併予駁回。又福康公司追加之訴敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，兩造追加之訴均無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第二庭審判長法官紀文惠　　法官賴武志　　法官楊珮瑛正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之 1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　書記官李昱蓁

2024-10-23

TPHV-111-上-4-20241023-2

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第1980號原告杜國賢被告賴信儒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺中市○○區○○路000○0○0號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣200,000元，並自民國112年12月19起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣24,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　　　　　事實及理由壹、程序部分：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　一、原告主張：　原告於民國109年間與訴外人陳妙青簽訂房屋租賃契約書，向陳妙青承租其所有坐落臺中市○○區○○路000○0○0號之房屋（下稱系爭房屋），嗣被告於111年7月20日與原告口頭約定租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭房屋轉租予被告，租金每月新臺幣（下同）24,000元，詎被告事後拒絕簽訂書面租約，且直接占用系爭房屋，自111年7月20日起即未給付租金，迄至112年11月30日止，共計積欠原告租金、水電費用共20萬元。經原告寄發存證信函催討並終止租約，被告均置之不理，又系爭租約既經終止而消滅，被告仍繼續占有使用系爭房屋，侵害原告之使用權，且受有相當於租金之不當得利，原告自得本於轉租人地位，請求被告自系爭房屋遷出，給付積欠之租金及相當於租金之不當得利。原告爰依租賃契約、民法第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告20萬元，及自112年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等各1份在卷為證（本院卷第19、61-75頁) 　　；而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第 280條第3項準用第1項之規定，視同自認。是本院依上述調查證據之結果，堪信原告之主張為真。　㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1、2、3項、第451條、第455條前段分別定有明文。又民法第450條第3項所定：出租人應以曆定星期，半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以1年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定。否則，各不動產之租金係以1年或半年定其支付之期限者，出租人終止租約，應於1年或半年前通知承租人，將有違民法第450條第2項所定，各當事人得隨時終止租約之立法精神（最高法院67年台上字第2293號判例參照）。經查，原告於審理時陳稱：伊是二房東，被告於 111年7月20日向伊承租系爭房屋，兩造間之系爭租約沒有書面契約，也沒有說要出租到什麼時候等語(本院卷第60頁)，且原告已於112年12月5日寄發存證信函予被告，表示以存證信函送達作為終止系爭租約之意思表示，復有該存證信函1 份在卷可憑(本院卷第19頁)，堪認兩造間之系爭租約乃未定租賃期限之租賃關係，因被告事後積欠之租金等費用高達20 萬元，業經原告於112年12月5日依法終止系爭租約甚明。兩造間之系爭租約既經原告依法終止而消滅，原告復無同意被告繼續使用系爭房屋之真意，依上揭規定及系爭租約，被告自應於112年12月6日返還系爭房屋，則原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。且按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又兩造係口頭約定租約，租金每月24,000元，而被告自111 年7月20日起即未依約給付租金，迄至112年12月19日止，尚積欠20萬元之租金等未繳等情，此有上述存證信函及本院審理筆錄等各1份在卷可憑(本院卷第19、60頁)，原告自得請求被告給付截至112年12月19日止積欠之租金、水電費共20 萬元。又系爭租約業經原告於112年12月5日依法終止，則原告依上開規定及系爭租約約定，請求被告自系爭租約112年1 2月5日終止後之112年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於月租之不當得利24,000元，亦有理由，應予准許。四、綜上所述，原告依租賃契約、民法第179條等法律關係，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；給付積欠之租金、水電費共20萬元，並自112年12月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元，均為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 4　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官林俊杰以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　 4　　日書記官辜莉雰

2024-10-04

TCEV-113-中簡-1980-20241004-1