排除侵害
臺灣臺中地方法院民事判決
113年度訴字第210號
原 告 高淑滿
許麗萍
吳興德
共 同
訴訟代理人 吳灌憲律師
被 告 梁國軒
訴訟代理人 許景鐿律師
蘇文俊律師
上一人之
複代理人 蔡韋白律師
陳昀妤律師
上列當事人間排除侵害事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又
按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款亦定有明文
。本件原告起訴之聲明第㈠至㈥原為：㈠被告應將坐落臺中市○
○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）如原證2編號A所示面
積約30平方公尺之水泥增建拆除，並將該部分樓頂平台回復
原狀返還予全體區分所有人；㈡被告應將坐落系爭土地上，
如原證3編號B、原證4編號C所示面積各13.75平方公尺之機
械停車位拆除，並將該部分回復原狀返還予全體區分所有權
人；㈢被告應將坐落系爭土地上，如原證5編號D所示面積共2
0平方公尺之增建拆除，並將該部分回復原狀返還予全體區
分所有權人；㈣被告應給付原告高淑滿新臺幣（下同）53,90
2元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上
開土地之日止，按年給付原告高淑滿10,780元；㈤被告應給
付原告吳興德26,310元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送
達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告吳興德5,66
2元；㈥被告應給付原告許麗萍27,591元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨
自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付
原告許麗萍5,521元；此部分聲明迭經變更後，原告於民事
訴之變更暨準備（四）狀更正聲明為：㈠被告應將門牌西屯
區大墩十八街136號屋頂平台上如臺中市中興地政事務所複
丈成果圖即附圖（下稱附圖）所示A部分（面積45平方公尺
）之水泥增建拆除，將屋頂平台返還予全體區分所有人；㈡
被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○號如附圖所示B、C部分
（面積各13平方公尺）之機械停車位拆除，並將該部分返還
予上開建物全體共有人；㈢被告應將坐落系爭土地上，如附
圖所示D部分之增建拆除（面積38平方公尺），並將該部分
返還予上開土地全體共有人；㈣被告應給付原告高淑滿75,84
6元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上
開土地之日止，按年給付原告高淑滿10,780元；㈤被告應給
付原告吳興德37,021元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送
達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告吳興德5,66
2元；㈥被告應給付原告許麗萍38,825元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨
自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付
原告許麗萍5,521元。原告就上開聲明之更正，屬擴張及更
正應受判決事項之聲明，於揆諸前開規定，核無不合，應予
准許。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造為「文心雅園大廈」（下稱系爭大廈）區分
所有權人，系爭大廈坐落系爭土地上，原告吳興德、高淑滿
、許麗萍分別於民國82年9月13日、96年4月4日及98年3月3
日以買賣、配偶贈與、買賣等原因取得系爭土地所有權，被
告則於82年6月25日經買賣取得所有權，並占有處分系爭大
廈8樓頂樓露天平台之如附圖所示A部分、地下一樓機械停車
位2座即如附圖所示B、C部分、增建1、2樓水泥增建及3樓遮
雨棚即如附圖所示D部分，原告於112年6月6日申請建物圖書
始發現系爭大廈並無A、B、C、D部分之增建存在，上開被告
占用部分均屬全體區分所有權人共有，被告為無權占用，侵
害全體區分所有權人之權益，被告自得依民法第767條第1項
、第821條之規定請求原告拆除上開建物，將A、B、C、D部
分返還予全體區分所有權人。又被告無權占用共有之A、B、
C、D部分，屬受占有利益致原告受有損害，且查系爭大廈坐
落臺中市西屯區，位置、交通狀況、工商繁華程度均屬最佳
，原告得依民法第179條前段請求以申報地價年息10％為計算
相當於租金之不當得利等語。聲明：㈠被告應將門牌西屯區
大墩十八街136號屋頂平台上如附圖所示A部分（面積45平方
公尺）之水泥增建拆除，將屋頂平台返還予全體區分所有人
；㈡被告應將坐落臺中市○○區○○段0000○號如附圖所示B、C部
分（面積各13平方公尺）之機械停車位拆除，並將該部分返
還予上開建物全體共有人；㈢被告應將坐落系爭土地上，如
附圖所示D部分之增建拆除（面積38平方公尺），並將該部
分返還予上開土地全體共有人；㈣被告應給付原告高淑滿75,
846元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還
上開土地之日止，按年給付原告高淑滿10,780元；㈤被告應
給付原告吳興德37,021元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本
送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付原告吳興德5,
662元；㈥被告應給付原告許麗萍38,825元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，
暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給
付原告許麗萍5,521元；㈦願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告原即系爭土地之所有權人，經當時之慶懋建
設股份有限公司（下稱慶懋公司）合建契約，由被告提供土
地，嗣系爭大廈於83年1月8日取得使用執照後，慶懋公司即
移轉門牌號碼136號、138號、136號2樓之1、136號3樓之1、
136號3樓之2、136號3樓之3、136號3樓之5之房屋所有權予
被告，被告另向慶懋公司購買136號5樓之3、136號5樓之5、
136號6樓之3、136號6樓之5、136號7樓之5、136號8樓之3，
其中136號8樓之3房屋直接登記為被告配偶廖雪美所有，136
號5樓之5嗣後已售出。而地下一樓機械停車位即附圖所示B
、C部分係慶懋公司所建而出售予被告，慶懋公司更於83年
增建八樓頂樓露天平台、增建一二樓水泥增建及三樓遮雨棚
即附圖所示A、D部分，約定由被告單獨使用，是附圖所示A
、B、C、D部分均自83年起即由被告使用至今，被告就所占
用部分已與系爭大廈全體區分所有權人間成立明示分管契約
，原告分別於82年9月13日、96年4月4日及98年3月3日取得
系爭土地之應有部分， 迄今亦已分別經過30年、16年、14
年，依一般社會通念，原告對占用部分存有分管契約一事即
為明知或可得而知，亦應受分管契約拘束，退步言之，縱明
示分管契約不成立，被告自83年即占用附圖所示A、B、C、D
部分並予以使用迄今，已歷時約30年，原告提起本件前，各
區分所有權人30年並未有任何反對意思等情，已足證明區分
所有權人間有默示分管契約存在，是被告就占用附圖所示A
、B、C、D部分自屬有權占用，有法律上原因，原告請求被
告拆除該等占用部分並請求返還土地予全體區分所有權人，
另返還原告相當於租金之不當得利，均屬無據等語，資為抗
辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判
決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於81年4月1日將所有之系爭土地、面積603平方公尺、權
利範圍全部提供給慶懋公司向臺中市建設局申請在該土地上
興建地下一層、地上八層之建築物即系爭大廈。
㈡被告於83年2月8日起即因合建契約之原因，從慶懋公司分配
取得建號2111、2112、2113三棟房屋之所有權，且自83年3
月1日向慶懋公司買受未售出之建號2114、2115、2116、211
7、2124、2128、2129、2132、2135建物，自83年3月18日起
登記為所有權人。原告吳興德、高淑滿、許麗萍則分別於82
年9月13日、96年4月4日、98年3月3日以買賣、配偶贈與、
買賣等原因登記為系爭土地之所有權人。
㈢依據臺中市政府都市發展局所提供系爭大廈建築執照檔案卷
宗（建照號碼：81中工建建字第01337號，使用號碼：83中
工建使字第0035號），起造人為慶懋公司與被告二人，建築
圖說並無附圖所示A、B、C、D部分，而此A、B、C、D部分為
被告占有使用中。
四、本院之判斷：
原告主張附圖所示A、B、C、D部分為區分所有權人所共有，
被告無權占用，依民法第767第1項前段、中段、第821條及
第179條規定，被告應返還A、B、C、D部分予全體區分所有
權人及給付原告相當於租金之不當得利，則為被告所否認，
並以前詞置辯。經查：
㈠按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列
各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之
地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外
之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基
礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定
專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法
，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓
大廈管理條例第7條固有明文。惟84年6月28日公布之公寓大
廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之
公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得
不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」（此條已於102
年5月8日修正移至同條例第55條第2項）。是以，在84年6月
28日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，
不受該條例第7條不得約定專用部分之限制。查系爭大廈係
於81年間核發建造執照，並取得83中工建使字第0035號使用
執照等情，有臺中市政府工務局使用執照存根附卷可稽（見
卷一第241-247頁），且為兩造所不爭執，則系爭大廈既屬
在84年6月28日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之
公寓大廈，即不受該條例第7條不得約定專用部分之限制，
亦即區分所有權人得就系爭大廈之共用部分約定專用，先予
敘明。
㈡次按，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外（最高法院29年渝上字第762號民事判決意旨供參），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院103年度台上字第2061號民事判決意旨參照）。
㈢關於附圖所示A、B、C、D部分增建物之建造：
⒈被告辯稱地下機械車位兩座即附圖所示B、C部分係慶懋公司
所建並出售予被告一節，業已提出慶懋公司83年10月20日開
立之地下室停車場車位使用權利證明書（車位編號：17、18
、21、22）為證（見卷一第159-165頁），參以附圖B、C部
分之機械車位與周遭之其他機械停車位之機械構造、顏色、
規格相同，此有現場照片在卷可供對照（見卷一第253-265
頁，卷二第17至23頁），且經證人林懋富證實（見卷二第57
頁），另證人陳惠芳亦證稱：上開車位使用權利證明書跟伊
購買車位的停車證一樣等語（見卷二第53頁），堪信被告此
部分所辯為真實。
⒉觀諸附圖所示A部分之水泥建物（見卷一第291頁之照片），
無論是外觀之磁磚顏色與尺寸都與圍牆相同，應是同時期建
造；又依證人陳惠芳證稱：（提示卷二13-45頁之現場照片
）伊83年登記為住戶時就已存在的狀態等語（見卷二第52頁
），及證人白崇伸證稱：（提示卷二13-45頁之現場照片）
被告新居落成時，伊有到現場，剛剛照片與伊之前看到一樣
；新居落成應該是剛交完屋的時候等語（見卷二第54-55頁
），均明確證述附圖所示A、B、C、D部分增建物與83年間所
看到的都相同；況衡以常理，被告既已提供土地供慶懋公司
興建系爭大樓，如有建造之需求，與慶懋公司溝通即可，也
無另行花費自建之必要，則被告稱慶懋公司於83年增建八樓
頂樓露天平台、增建一、二樓水泥增建及三樓遮雨棚即附圖
所示A、D部分，交由被告使用迄今等情，尚非全無可能。
⒊綜上事證，原告復未舉證被告自行興建附圖所示A、B、C、D
部分增建物之事實，則被告辯稱附圖所示A、B、C、D部分均
係由建商慶懋公司興建，應屬可採。
㈣系爭大樓興建完畢後，被告因與慶懋公司合建而分配取得建
號2111、2112、2113三棟房屋之所有權，慶懋公司尚將已建
造如附圖所示A、B、C、D部分增建物，逕交由被告占用，是
當時各共有人即起造人慶懋公司及被告間對於各自占有管領
之部分，均互相容忍且未加干涉，按之前揭說明，堪認被告
與慶懋公司已以默示合意成立附圖所示A、B、C、D部分增建
物由被告管理使用之分管契約。再者，此分管事實外觀上為
明顯可得知悉，且分管事實自83年起至今，已長達約30年，
期間被告亦按時繳納關於附圖所示A、B、C、D部分之管理費
，此參被告所提出之管理費繳納收據（見卷一第167-183頁
），基於維持共有物管理秩序之安定性，系爭大廈各建物之
受讓人仍應受分管契約之約束，則原告所有之建物、土地既
是經由慶懋公司轉售、歷經前手贈與或買賣等方式受讓取得
，自均應既受此分管契約，是被告辯稱其有合法占用附圖所
示A、B、C、D部分增建物，應屬有據。
㈤原告雖再主張在公寓大廈管理條例施行前，雖有不適用第7條
，而可約定專用，但也需合法之建築，附圖A、B、C、D部分
增建物妨害公共安全等語，惟其並未提出附圖所示A、B、C
、D部分增建物如何妨害公共安全之事證。況查，行政管制
與私法上權利之行使分屬兩事，公寓大廈管理條例又未授與
其他共有人得逕請求約定專用權之共有人，在分管範圍內拆
屋還地之權利，是而，附圖所示A、B、C、D部分增建物即便
遭主管機關認定係屬違建物，而應依行政法規予以拆除，然
斯時是否拆除，乃該行政主管機關之權限與職責，與本件爭
點即區分所有權人間有無分管契約，並無關連。準此，分管
契約與違章建築並非同一效力，違建與否，由行政機關依法
令權責認定，為取締規定，非謂依分管約定而為違建使用，
分管契約即無效，故分管契約效力既已存在系爭大廈之區分
所有權人間，被告就附圖所示A、B、C、D部分增建物即是有
權占有，原告據此請求被告拆除附圖所示A、B、C、D部分增
建物，將該等部分返還予全體區分所有權人或共有人，自是
無據。
㈥另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條固有明定。惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害，始構成不當得利。承上，被告係基於系爭大廈區分所有權人之分管契約而占有附圖所示A、B、C、D部分增建物，進而使用收益該等部分，乃屬有權占用，並非無法律上之原因而受有利益，故原告以被告無權占有附圖所示A、B、C、D部分增建物為由，依民法第179條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，於法即屬無據，無從准許。
五、綜上所述，被告就附圖所示A、B、C、D部分增建物，應具合
法占有權源，原告依民法第767條、第821條、第179條規定
，請求被告應將附圖所示A、B、C、D部分增建物予以拆除並
返還該等部分予全體區分所有權人或共有人，並給付原告相
當於租金之不當得利及法定遲延利息，均為無理由，應予駁
回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應
併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法
與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故
不一一加予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日
民事第四庭 法 官 王怡菁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 18 日
書記官 游語涵
TCDV-113-訴-210-20250218-1