給付管理費
臺灣士林地方法院民事判決
113年度簡上字第202號
上 訴 人 陽明山廈管理委員會
法定代理人 賴世英
訴訟代理人 盧國勳律師
複代理人 石振勛律師
被上訴人 中國信託資產管理股份有限公司
法定代理人 朱文卿
訴訟代理人 謝昆峯律師
張伃萱律師
上列當事人間請求給付管理費事件,上訴人對於民國113年5月20
日本院士林簡易庭112年度士簡字第1251號第一審判決提起上訴
,本院於民國114年2月26日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
被上訴人之法定代理人原為吳春臺,於訴訟繫屬中變更為朱文
卿,並由其具狀聲明承受訴訟(本院卷第94頁),核無不合,
應予准許。
貳、實體事項
一、上訴人主張:上訴人所屬社區(下稱系爭社區)如附表所示
之區分所有建物及停車位(下分別稱系爭房屋及系爭停車位
,合稱系爭不動產)原為訴外人元盟開發股份有限公司(下
稱元盟公司)所有,經被上訴人於民國108年12月25日拍賣
取得。依系爭社區之住戶規約(下稱系爭規約)第11條第1
項約定,房屋管理費為每坪每月新臺幣(下同)50元,停車
位清潔費為每停車位每月500元;而被上訴人所有系爭房屋
作為商場使用之面積合計2415.83坪,系爭停車位合計共101
個,每月房屋管理費及停車位清潔費應為12萬791元、5萬50
0元。惟被上訴人自108年12月25日取得系爭停車位起迄於11
2年4月30日止,共計積欠停車位清潔費203萬1,403元未繳交
;另自111年5月1日起至112年4月30日止,每月均短繳房屋
管理費6萬1,085元,共計短繳73萬3,020元,爰依系爭規約
第11條第1項約定,請求被上訴人如數給付,並以週年利率
百分之10加計遲延利息等語。
二、被上訴人則以:元盟公司仍為系爭不動產之所有人時,因將
系爭不動產出租做為商場使用,系爭社區即於101年6月9日
召開區分所有權人會議,決議系爭不動產由元盟公司自主管
理,且每月僅須繳交管理費5萬元(下稱系爭101年決議),
可知系爭社區之區分所有權人係以系爭101年決議就系爭不
動產係另為分管約定,不適用系爭規約關於管理費繳納費率
之約定。嗣被上訴人拍賣取得系爭不動產,亦繼續將之出租
做為商場使用,並自主維護管理,兩造自仍受系爭101年決
議拘束。是上訴人請求被上訴人繳交停車位清潔費及超過5
萬元之房屋管理費,並無理由等語,資為抗辯。
三、原審判決:上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服
,提起上訴,並聲明:(一)原判決廢棄。(二)被上訴人
應給付上訴人276萬4,423元,及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率百分之10計算之利息。被上訴人則答
辯聲明:上訴駁回。
四、本院得心證之理由:
(一)按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後,將其應
有部分讓與第三人時,除該受讓人不知有分管契約,亦無
可得而知之情形外,仍應受讓與人所訂分管契約之拘束,
用維法律秩序之安定,並免善意受讓人受不測之損害(最
高法院93年度台上字第863號判決意旨參照)。經查:
1.上訴人所屬系爭社區之系爭不動產原為元盟公司所有,經
被上訴人於108年12月25日拍賣取得。嗣系爭社區於101年
6月9日做成系爭101年決議,決議元盟公司自主管理系爭
不動產,並將其管理費調整為每月5萬元。而系爭社區於1
06年12月17日將系爭規約第11條第1項第2款修正為:「⑴
房屋管理費每坪每月繳交50元管理費。⑵汽車停車位,每1
車位每月繳交500元清潔費。⑶大停車位,在不影響其他車
子進出、停放及安全時,經管委會審核,管委會會議決議
通過後,該停車位停放之第2部汽車,另每月收取1,000元
清潔費。」惟修正前亦是以相同費率向住戶收取管理費。
又元盟公司為系爭不動產之所有人時,將之出租予家樂福
、思夢樂、海帝斯、王品公司。被上訴人取得系爭不動產
所有權後,則將之出租予家樂福、世界健身、寶雅公司等
情,為兩造所不爭執(本院卷第182頁),是此部分事實
,應堪認定。
2.因系爭不動產之原所有權人元盟公司係將系爭不動產出租
予其他公司做為商場使用,故系爭社區做成系爭101年決
議,約定系爭不動產由元盟公司進行自主管理,並將系爭
房屋之管理費調降為5萬元,系爭停車位則毋庸收取清潔
費,堪認系爭社區全體住戶係以系爭101年決議就系爭不
動產另達成分管之約定。而被上訴人既為系爭不動產之受
讓人,且其管理、使用系爭不動產之方式,亦與元盟公司
相同;參以上訴人自陳:系爭101年決議嗣後沒有另為決
議廢止或修正,系爭規約第11條第1項於106年12月17日修
正僅係將費率明文化,修正前亦是以相同費率收取管理費
等語(本院卷第180-181頁),可知系爭規約第11條第1項
之修正僅係將針對一般住戶管理費之費率明文化,並無廢
止或修正系爭101年決議之意思。是系爭101年決議既未經
廢止或修正,其約定之分管內容仍屬合法有效,且此分管
之內容亦為兩造所知悉,揆諸首開最高法院判決要旨,系
爭社區之全體住戶及被上訴人自仍應受系爭101年決議之
拘束甚明。
3.上訴人固主張:上訴人另提供較多服務,被上訴人未如系
爭101年決議般自主管理應不受系爭101年決議拘束云云。
惟縱上訴人另對被上訴人出租系爭房屋之商家提供較多服
務,亦僅係兩造間或上訴人與其他商家間有無成立其他法
律關係之問題,系爭101年決議之效力並不因此而受影響
,亦難依此逕認兩造有合意不受系爭101年決議拘束之意
思。是上訴人上開主張,洵屬無據。
(二)綜上所述,系爭101年決議既未經系爭社區之全體住戶另
以其他決議廢止或修正,即仍屬合法有效,被上訴人自得
主張繼受系爭101年決議之分管約定,即每月僅須就系爭
不動產繳納管理費5萬元。是上訴人主張被上訴人應依系
爭規約第11條第1項約定之費率繳納系爭房屋之管理費及
系爭停車位之清潔費云云,顯屬無據。
五、從而,上訴人依系爭規約第11條第1項約定,請求被上訴人
應給付上訴人276萬4,423元,及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率百分之10計算之利息,為無理由,應
予駁回。原審為上訴人敗訴之判決,經核於法並無不合。上
訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回
其上訴。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據
,經本院審酌後,核與判決之結果不生影響,爰不一一論駁
,併此敘明。
七、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 26 日
民事第三庭 審判長法 官 王沛雷
法 官 陳菊珍
法 官 楊忠霖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,僅得於收受本判決正本送達後20日內,以適用法
規顯有錯誤為理由時,向本院提出上訴狀(須按他造當事人之人
數附繕本),經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出
委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另
應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466
條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師
提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得不命補正逕
行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 3 月 26 日
書記官 李宜羚
附表:
建物標示 編號 建號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 樓層面積合計 附屬建物用途 1 31467 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000○000○0號 鋼筋混凝土造、19層樓 1層:1,199.27 2層:1,075.36 地下1層:756.91 陽台:205.83 全部 備註 共有部分(停車位): 1.開明段三小段31420建號,面積1,452.53平方公尺,權利範圍10000分之1132 2.開明段三小段31425建號,面積507.91平方公尺,權利範圍10000分之4758 3.開明段三小段31426建號,面積7,876.41平方公尺,權利範圍10000分之1246 2 31417 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000號地下一層 鋼筋混凝土造、19層樓 地下1層:1,580.16 全部 備註 共有部分(停車位): 1.開明段三小段31420建號,面積1,452.53平方公尺,權利範圍10000分之506 2.開明段三小段31424建號,面積235.84平方公尺,權利範圍10000分之4430 3.開明段三小段31425建號,面積507.91平方公尺,權利範圍10000分之2322 4.開明段三小段31426建號,面積7,876.41平方公尺,權利範圍10000分之1662 3 31418 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000號地下一層之1 鋼筋混凝土造、19層樓 地下1層:388.83 地下2層:543.87 全部 備註 共有部分(停車位): 1.開明段三小段31420建號,面積1,452.53平方公尺,權利範圍10000分之326 2.開明段三小段31424建號,面積235.84平方公尺,權利範圍10000分之2614 3.開明段三小段31425建號,面積507.91平方公尺,權利範圍10000分之1371 4.開明段三小段31426建號,面積7,876.41平方公尺,權利範圍10000分之976 4 31419 臺北市○○區○○段○○段000地號 -------------- 臺北市○○區○○街000號地下一層 鋼筋混凝土造、19層樓 地下1層:952.36 地下2層:102.01 全部 備註 共有部分(停車位): 1.開明段三小段31420建號,面積1,452.53平方公尺,權利範圍10000分之368 2.開明段三小段31424建號,面積235.84平方公尺,權利範圍10000分之2956 3.開明段三小段31425建號,面積507.91平方公尺,權利範圍10000分之1549 4.開明段三小段31426建號,面積7,876.41平方公尺,權利範圍10000分之1104
SLDV-113-簡上-202-20250326-1