分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第809號
原 告 伍美華
訴訟代理人 戴連宏律師
複 代理人 劉智偉律師
胡玉龍
高子涵
被 告 廖茂鐘
陳昭勳
詹武崈
劉志誠
黃武雄 (即劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷
黃武川 (即劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷
、廖冬藏之承當訴訟人兼黃義雄之繼承人)
上二人共同
訴訟代理人 張益隆律師
共 同
複 代理人 林怡芬律師
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於民國113年11月12日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
ㄧ、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地,面積1,426.12平
方公尺,權利範圍全部,分歸被告黃武雄、黃武川依356531
/606101、249570/606101之應有部分比例維持分別共有。
二、被告黃武雄、黃武川應各補償原告、被告廖茂鐘、陳昭勳、
詹武崈、劉志誠如附表二所示之受補償金額。
三、訴訟費用由兩造各按如附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係,雖移轉於第三人,於
訴訟無影響。但第三人如經兩造同意,得聲請代當事人承當
訴訟。前項但書情形,僅他造不同意者,移轉之當事人或第
三人得聲請法院裁定許第三人承當訴訟,民事訴訟法第254
條第1項、第2項分別定有明文。查本件民國112年9月26日訴
訟繫屬後,臺中市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)
原共有人劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏分別將
其等所有系爭土地應有部分移轉予被告黃武雄、黃武川,最
末於113年2月29日已全數辦理上開應有部分之所有權移轉登
記完畢,此有土地登記公務用謄本在卷可稽(見本院卷第43
2頁至436頁),被告黃武雄、黃武川聲請承當訴訟,並經原
告同意(見本院卷第806頁至808頁、第812頁),依前揭規
定,應由被告黃武雄、黃武川代劉俊龍、劉莉娟、周建助、
周建谷、廖冬藏承當訴訟,劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建
谷、廖冬藏即脫離本件訴訟。
二、次按當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人得為承受時,應即
為承受之聲明。他造當事人,亦得聲明承受訴訟,民事訴訟
法第175條定有明文。經查:被告黃義雄於112年9月30日死
亡,其繼承人為被告黃武雄、黃武川及訴外人黃馨儀,經繼
承人為分割繼承,協議由被告黃武川取得被繼承人黃義雄就
系爭土地應有部分之全部,被告黃武川復於113年11月12日
具狀聲明承受訴訟,有系爭土地登記第一類謄本、繼承系統
表、戶籍資料、家事事件(全部)公告查詢結果、民事答辯(
二)暨聲請承受訴訟狀在卷可稽(見本院卷第202頁至203頁
、第788頁至第804頁、第822至826頁),於法尚無不合,亦
應予准許。
三、再按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求
之基礎事實同一者,不在此限;次按不變更訴訟標的,而補
充或更正事實上或法律上之陳述者,非為訴之變更或追加,
民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。查
本件原告起訴原聲明為:「請求就原告及被告劉俊龍、劉莉
娟、周建助、周建谷、廖冬藏、廖茂鐘、黃義雄、黃武雄、
陳昭勳、詹武崈、劉志誠、黃武川等13人共有坐落系爭土地
准予變價分割。」,嗣因黃義雄於本件訴訟繫屬中死亡,及
原被告劉俊龍、劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏將其等就
系爭土地之應有部分出售予被告黃武雄、黃武川,上開聲明
迭經變更,最終聲明為:「一、先位聲明:請求就兩造共有
坐落系爭土地准予變價分割,拍賣所得價金依附表一所示之
應有部分比例分配予各共有人。二、備位聲明:請求就兩造
共有坐落系爭土地准予分割,全部分歸原告單獨取得,並由
原告依各共有人應受補金額配賦表之金額(見本院卷第768
頁),補償其餘未受分配之被告等人。」(見本院卷第848
頁至第850頁),核其所為訴之聲明之變更,請求之基礎事
實尚屬同一者,同時補充或更正事實上或法律上之陳述,經
核與上開民事訴訟法規定並無不符,自應予准許。
四、被告陳昭勳、詹武崈、劉志誠經合法通知,均未於言詞辯論
期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原
告之聲請,由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項:
一、原告主張:緣兩造共有系爭土地,面積1,426.12平方公尺,
系爭土地之使用分區為特定農業區,使用地類別為甲種建築
用地,並無因物之使用目的或法令規定不能分割之情形,且
兩造亦無以契約約定不分割之期限,惟兩造無法達成分割協
議。而系爭土地上雖有未辦理保存登記之三合院(門牌號碼
:臺中市○○區○○街0段00巷0號,下稱系爭建物),然系爭建
物經歷年數已56年之久,且為磚木造結構,屬老舊瀕危建築
物,實無強予保留而為原物分割之理由,應以變價分割較為
公平;如不採取變價分割,為符合系爭土地之經濟上之最大
利用價值,原告亦願意以金錢找補方式取得系爭土地全部。
為此,爰依民法第823條第1項規定請求分割系爭土地等語。
並聲明:㈠先位聲明:請求就兩造共有系爭土地准予變價分
割,拍賣所得價金依附表一所示之應有部分比例分配予各共
有人。㈡備位聲明:請求就兩造共有系爭土地准予分割,全
部分歸原告單獨取得,並由原告依各共有人應受補金額配賦
表之金額(見本院卷第768頁),補償其餘未受分配之被告
等人。
二、被告則以:
㈠被告黃武雄、黃武川部分:被告黃武雄、黃武川就系爭土地
之權利範圍分別為356531/0000000及13865/71306,為所有
共有人中持份比例最高者,且系爭土地東側上現有被告黃武
雄、黃武川與家人共同居住之系爭建物,而被告父親黃顯宗
於72年5月16日向原地主黃永記購買系爭土地(重測前地號
為臺中新社鄉新社段復盛小段27-2地號土地)應有部分2/12
,及向系爭建物原所有權人黃枝安買受系爭建物,已居住40
多年之久。又系爭土地西側有被告黃武雄、黃武川共同種植
之果樹,如採變價分割而由第三人取得系爭土地,將導致被
告面臨拆屋還地之重大損害,對被告黃武雄、黃武川之權益
影響甚鉅。再者,原告於111年9月21日買受系爭土地,其應
有部分僅有95/7200,於購買之時應早已知悉系爭土地上存
有系爭建物,現今卻主張變價分割或原物取得系爭土地全部
,此顯係以損害其他人為目的之分割方法。況系爭土地上存
有系爭建物,亦會影響拍賣價格,故被告黃武雄、黃武川請
求將系爭土地以原物分割方式,由被告黃武雄、黃武川按原
應有部分比例取得系爭土地之全部,被告黃武雄、黃武川再
以每坪12萬6,000元按其他未受分配共有人之應有部分比例
補償,此對原告而言亦無不利或不公平之情事等語,資為抗
辯,並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉請求就兩造共有系爭土地准
予分割,全部分歸由被告黃武雄、黃武川按356531/606101
、249570/606101之應有部分比例維持分別共有,並由被告
黃武雄、黃武川以附表二所示之受補償金額,補償其餘未受
分配之原告及被告。
㈡被告廖茂鐘部分:被告廖茂鐘就系爭土地的持分不多,可將
應有部分出售,但不希望以變價分割拍賣系爭土地,對於原
告及被告黃武雄、黃武川的方案都沒有意見。
㈢被告劉志誠部分:應以變價分割作為系爭土地之分割方法,
一次性消滅共有關係,經由公開拍賣之市場機制,讓兩造均
能按應有部分比例合理分配價金,且拍賣過程中,除買受人
為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,可兼顧提
高系爭土地價值,並保障共有人之優先承買權利等語。如不
採變價分割方法分割系爭土地,被告劉志誠亦有意願取得系
爭土地全部,並以每坪8萬元補償其他未受分配之共有人。
㈣被告陳昭勳、詹武崈部分:應以變價分割作為系爭土地之分
割方法,一次性消滅共有關係,經由公開拍賣之市場機制,
讓兩造均能按應有部分比例合理分配價金,且拍賣過程中,
除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,
可兼顧提高系爭土地價值,並保障共有人之優先承買權利等
語。
三、本院得心證之理由:
㈠按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物;
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不
在此限,民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割,
依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於
協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因
任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各
共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物
分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有
物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共
有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人以原物為分配時
,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,
得以金錢補償之。以原物為分配時,因共有人之利益或其他
必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之
數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割,民
法第824條第1至5項定有明文。經查:原告主張系爭土地為
兩造所共有且應有部分為如附表一「共有人應有部分比例」
所示;又系爭土地並無不得分割之約定,亦無因物之使用目
的有不能分割之情事,兩造間復無法達成分割協議等情,業
據原告提出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本為證(見
本院卷第32頁至第40頁),並經本院先行調解時認定「雙方
無法達成分割共識,部分欲原物,部分欲出售,故建請移民
事審理」(見本院卷第116頁),復為被告所不爭,自堪信
為真實。則原告依上開規定,自得請求裁判分割。
㈡次按分割之方法得以原物分配於各共有人。但各共有人均受
原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。民法
第824條第2項第1款本文、但書分別定有明文。又裁判分割
共有物,屬形成判決,法院定共有物之分割方法,固應斟酌
當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利
益等,而本其自由裁量權為公平合理之分配,但並不受當事
人聲明、主張或分管約定之拘束。經查:
⒈系爭土地位於臺中市新社區中和街3段25巷之西側,呈東西走
向,靠近系爭土地東側為ㄇ型三合院建物,三合院建物均為
一層樓磚造瓦片屋頂,前方有水泥鋪面之庭院廣場,廣場外
圍則以高約1.2公尺左右磚造圍牆,磚造圍牆外圍靠西側約
有3公尺之水泥通道,可供三合院對外通行,水泥通道更往
西側有果園、雜木林,供被告黃武雄、黃武川種植果樹之用
,業經本院會同兩造、臺中市東勢地政事務所測量人員至現
場履勘屬實,且有勘驗筆錄、現場照片、土地複丈成果圖在
卷可參(見本院卷第442頁至第466頁、第494頁)。
⒉另法院就共有物為裁判分割時,應考慮公平性、應有部分比
例與實際使用部分是否相當、共有物之客觀情狀、價格與經
濟價值等因素。系爭土地如附表一所示之應有部分比例,被
告黃武雄、黃武川部分加總合計約莫為系爭土地應有部分比
例1/2,又系爭土地上坐落之系爭建物建於66年,於72年5月
16日由被告黃武雄、黃武川之父親黃顯宗買受取得系爭建物
,目前系爭建物為被告黃武雄、黃武川共有事實上處分權,
且由被告黃武雄、黃武川及其家人持續使用系爭建物至今,
有系爭建物房屋稅課稅明細表、房屋稅籍登記表及房屋平面
圖、系爭土地及建物買賣契約書等件在卷足憑(見本院卷第
336頁至第342頁、第828頁至第840頁),並有本院勘驗筆錄
、現場照片為佐(見本院卷第442頁至第466頁),是系爭建
物已存在於系爭土地上50餘年之久,且目前仍係有人居住使
用狀態。而本件原告係於111年9月6日基於買賣關係取得系
爭土地所有權,其應有部分為95/7200,有系爭土地之土地
登記第一類謄本在卷可考(見本院卷第32頁至第38頁),其
取得系爭土地時,被告黃武雄、黃武川及其家人業已使用系
爭土地及建物約40年之時間,且原告於系爭土地之應有部分
比例亦與被告黃武雄、黃武川合計之應有部分比例懸殊;再
參以被告黃武雄、黃武川已從原先系爭土地共有人劉俊龍、
劉莉娟、周建助、周建谷、廖冬藏買受取得其等應有部分,
並已辦畢應有部分所有權移轉登記之事實,逐步使系爭土地
之共有關係單純化;是本院斟酌當事人之意見、共有物之性
質、經濟價值及效用、兩造之公平性、分得之土地面積能完
整利用、系爭土地之現況、全體共有人之利益等情形,認由
被告黃武雄、黃武川共同取得系爭土地所有權全部,並由被
告黃武雄、黃武川金錢補償其餘共有人為適宜之分割方案。
⒊再按以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其
應有部分受分配者,得以金錢補償之。民法第824條第3項定
有明文。又法院裁判分割共有物,如依原物數量按其應有部
分之比例分配,價值顯不相當者,自應依其價值按應有部分
之比例定其分配,方屬公平。惟依其價值按應有部分比例分
配原物,如有害經濟上之利用價值者,則應認有民法第824
條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形,以
金錢補償之。查系爭土地依採由被告黃武雄、黃武川共同取
得之分割方案後,為共有人間分配公平起見,需正確鑑估系
爭土地之價格,及共有人之間應互相找補之數額,本院囑託
華聲科技不動產估價師事務所鑑定,並針對土地進行一般因
素分析(含自然因素、政策因素、經濟因素)、不動產市場
概況分析(含不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分
析)、區域因素分析(含區域描述、近鄰地區土地及建物利
用情況、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概
況、近鄰地區未來發展趨勢)、個別因素分析(含土地個別
條件、土地使用分區管制規定或其他管制事項、土地利用情
況、公共設施便利性)、最有效使用分析為專業意見分析後
,採用比較法進行土地價值評估,最終價格決定為系爭土地
每坪12萬6,000元(評估總價為5,435萬6,564元);復參酌
系爭土地坐落臺中市新社區,屬於都市計畫區外,編定為特
定農業區甲種建築用地,區域內土地以農業使用為主,住宅
使用為輔,區域環境內市場需求與供給平穩,鄰近地區建物
利用以透天厝、農舍為主,區域內公共設施及服務性設施包
含公所、警察局、小學及公園,生活機能良好,且主要道路
為中和街(129線),次要道路有興中街、華豐街等,居民
以自用汽、機車出入,大眾運輸系統有公車,交通條件及便
利性良好等情,堪認鑑價報告所估之單價,尚屬妥適,自足
採為兩造補償之基準(見華聲科技不動產估價師事務所113
年5月14日(113)華估宸字第83335號估價報告書)。
四、綜上所述,本院審酌上情,認就兩造共有系爭土地准予原物
分割,全部分歸由被告黃武雄、黃武川按356531/606101、2
49570/606101之應有部分比例維持分別共有,並由被告黃武
雄、黃武川以附表二所示之金額,補償其餘未受分配之原告
及被告,當為合理、公平,爰判決如主文第1、2項所示。
五、再按,於民法第824條第3項之情形,如為不動產分割者,應
受補償之共有人,就其補償金額,對於補償義務人所分得之
不動產,有抵押權;該抵押權應於辦理共有物分割登記時,
一併登記。民法第824條之1第4項、第5項定有明文。經查:
系爭土地各共有人間應付或應受之補償金,業如前述,應受
補償之共有人(即原告及其餘被告)對於補償義務人(即被
告黃武雄、黃武川)就其取得之系爭土地,在前述補償之金
額內,依民法第824條之1第4項、第5項之規定,依法有法定
抵押權,於辦理分割登記時一併登記。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟,由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者,法院得酌量情形,命
勝訴之當事人負擔其一部,民事訴訟法第80條之1定有明文
。本院考量系爭土地係因兩造無法協議分割,依前開說明,
認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例負擔為適當,爰
判決如主文第3項所示。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第80條之1、第85條第1項
但書。
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
豐原簡易庭 法 官 林冠宇
以上為正本係照原本作成
中 華 民 國 113 年 11 月 29 日
書記官 林錦源
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,
應一併繳納上訴審裁判費。
附表一:共有人應有部分比例
臺中市○○區○○段000地號
臺中市○○區○○段000地號 編 號 持有人 應有部分比例 1 黃武雄 356531/0000000 2 黃武川 13865/71306 3 廖茂鐘 1/12 4 陳昭勳 235/7200 5 詹武崈 235/7200 6 劉志誠 527/1440 7 伍美華 95/7200 合 計 1/1
附表二:金錢補償分配表(新臺幣,單位:元)(全部分歸為黃
武雄、黃武川)
編號 黃武雄(補償) 黃武川(補償) 受補償金額合計 (+16,875,451) (+11,812,735) 1 廖茂鐘(受償) 2,664,545 1,865,169 4,529,714 (-4,529,714) 2 陳昭勳(受償) 1,043,614 730,524 1,774,138 (-1,774,138) 3 詹武崈(受償) 1,043,614 730,524 1,774,138 (-1,774,138) 4 劉志誠(受償) 11,701,793 8,191,200 19,892,993 (-19,892,993) 5 伍美華(受償) 421,885 295,318 717,203 (-717,203) 合 計 16,875,451 11,812,735 28,688,186
FYEV-112-豐簡-809-20241129-1