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搜尋結果：住戶規約

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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決 114年度基小字第103號原告喜市公寓大廈管理委員會法定代理人張家豪訴訟代理人林科榤被告嚴世丞上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣2萬8,000元，及自民國114年1月31日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣2萬8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序事項　　被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條之23準用同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：　　原告為喜市公寓大廈社區（下稱系爭社區）依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告為門牌號碼基隆市○○區○○ 路00巷00○0號建物（下稱系爭建物）之所有人（即系爭社區之區分所有權人）。而系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）第11條第3項明定各區分所有權人應依房屋坪數級距，以每月為1期，按期繳納社區管理費；倘逾期未繳，則應依系爭規約第10條第5項約定，另給付以年息10％計算之遲延利息。詎被告自民國110年11月起至113年9月止尚積欠上開社區管理費合計新臺幣（下同）2萬8,000元（計算式：每月應收社區管理費800元×35月＝2萬8,000元）未予清償，迭經原告催討無果，爰依系爭規約之法律關係，請求被告如數給付等語，並聲明：被告應給付原告2萬8,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下…：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款、第10條第2項前段、第21條分別定有明文。次按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係，信託法第1條定有明文。再按信託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人，而非信託人。雖受託人於信託關係終止後，負有返還信託物與信託人之義務，然在未辦畢返還登記以前，仍難謂受託人非信託物之所有人（最高法院84年度台上字第2038號判決意旨參照）。是受託人在信託關係成立後，即成為信託財產之名義所有人，而在實質上享有信託財產管理權，並負有依信託目的管理信託財產之責。查系爭建物為訴外人謝嘉豪以信託為原因登記為被告所有，信託期間自109年4月6日起至110年4月5日止等情，有系爭建物之登記第一類謄本在卷可佐，並有本院依職權調取之系爭建物信託專簿資料附卷可稽（見本院卷第53 頁、第57-60頁），可認被告與謝嘉豪間就系爭建物之信託期間雖已屆滿，惟系爭建物之信託登記尚未塗銷，揆諸前揭說明，被告仍為系爭建物之信託登記人，屬系爭建物之法律上所有權人，實質上享有信託財產即系爭建物之管理權，並負有依信託目的管理信託財產之責，自應依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定繳納管理費及相關費用，先予敘明。　㈡經查，原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之欠費計算明細表、系爭建物登記第三類謄本、基隆市中山區公所 113年5月23日基山民字第1130000650號原告主任委員改選備查函、原告公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約、系爭建物登記第一類謄本、催繳通知等件為證（見本院卷第13-39 頁、第53頁、第73頁），而被告經合法通知未到庭爭執，復未以書狀提出任何有利於己之證據資料，是本院依調查證據之結果並斟酌全辯論意旨，自堪信原告之主張為真實。從而，原告依系爭規約之法律關係，請求被告給付社區管理費2 萬8,000元，即屬有據，應予准許。　㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。查系爭規約第10條第5項明載：「區分所有權人若在規定日前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額，及另外收取遲延利息以未繳金額之年息10％計算」（見本院卷第31頁），是原告依前揭規約約定，主張以週年利率10％計算遲延利息，並以起訴狀繕本送達之翌日作為被告應負給付遲延責任起算時點，請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日起即114年1月31日起（見本院卷第91頁公示送達證書）至清償日止之遲延利息，自屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭規約之法律關係，請求被告給付社區管理費2萬8,000元，及自114年1月31日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件訴訟費用為第一審裁判費1,000元，依民事訴訟法第436 條之19第1項規定，確定由敗訴之被告負擔，並依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。六、本件係依民事訴訟法第436條之8第1項小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行；並依同法第436條之23準用第436條第2項、第392條第 2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　基隆簡易庭法　官　張逸群以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　顏培容

2025-02-26

KLDV-114-基小-103-20250226-1

板小

板橋簡易庭

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臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決 113年度板小字第3651號原告愛在歐洲社區管理委員會法定代理人黃家豪訴訟代理人鄭玉山複代理人吳麗玉被告劉桓廷上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年2月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、被告應給付原告新臺幣4萬1,040元，及自民國113年9月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息。三、本判決得假執行。　理由要領原告主張被告為新北市○○區○○路0段000號10樓建物之所有權人，並為愛在歐洲社區（下稱原告社區）之區分所有權人，依原告社區住戶規約第10條及財務收支管理辦法第4條、第5條規定，被告應依其建物登記謄本所載之主建物加附屬建物面積及公共設施持分面積（合計為31.2坪）按月繳交管理費每坪新臺幣（下同）50 元及機械汽車停車位清潔費1個500元、機車停車位清潔費1個100 元，合計每月應繳2,160元【（50元×31.2坪）＋500元＋100元＝2,1 60元】。詎被告自民國112年1月起即未繳納，迄至113年7月為止，共計積欠19期金額合計4萬1,040元（2,160元×19期＝41,040元）管理費及汽機車位清潔費，迭經原告催討無效等事實，業據其提出建物登記第一類謄本、住戶規約、財務收支管理辦法、第二屆區分所有權人大會會議紀錄、郵局存證信函等件為證。被告則已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依法視同自認，自堪認原告之主張為真實。從而，原告本於公寓大廈管理條例、原告社區規約法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。中華民國114年2月26日　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭　　　　　　　　　　　法　　　官　江俊傑以上為正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中華民國114年2月26日　　　　　　　　　　　書　記　官　蔡儀樺

2025-02-26

PCEV-113-板小-3651-20250226-1

鳳簡

鳳山簡易庭

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臺灣高雄地方法院民事判決 113年度鳳簡字第478號原告蓮之園吉祥樓管理委員會法定代理人宋孝忠被告陳許鳳珠訴訟代理人陳元生上列當事人間請求給付修繕費事件，本院於民國114年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣106,000元，及自民國113年3月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣106,000元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由一、本件原告之法定代理人原為賴惠美，於訴訟繫屬中變更為宋孝忠（見本院卷第243至247頁），宋孝忠具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、原告主張：被告為門牌號碼高雄市○○區○○街000巷0號、6號房屋之所有人，而屬伊所管理「蓮之園吉祥樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人。又系爭大樓於民國109年9月23日召開第一次臨時區分所有權人會議，決議就部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運等費用，由系爭大樓住戶每戶分擔新臺幣（下同）3,000元（下稱甲決議），被告有2戶，應分擔6,000元；復於112年7月13日召開區分所有權人會議，決議購新換置消防設備，並由系爭大樓住戶每戶分擔5 萬元（下稱乙決議），被告有2戶，應分擔10萬元。上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用，均經伊給付完畢，惟被告就其應分擔之費用共106,000元，迄今仍未給付，為此依甲、乙決議，請求被告如數給付等情，並聲明：如主文第1項所示。三、被告則以：伊確為系爭大樓之區分所有權人，且有2戶，惟伊不曾出席參加前揭區分所有權人會議，原告應提出發票始能請求伊給付前開應分擔之費用。又原告帳務不明，上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用，應尚得由系爭大樓公共基金支出，原告要求伊給付前開應分擔之費用，顯係針對伊，於法不合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。依上開規定，可知就共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護費，原則上係由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例負擔，並允各公寓大廈以區分所有權人會議或規約另為規定，且基於住民自治原則，就公寓大廈修繕費等由區分所有權人自治決議之事項，若已合法成立，倘未違反公序良俗或強制禁止規定，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要。　　　　㈡經查，上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及消防設備，均屬系爭大樓之共用部分，揆諸前揭規定，其所需修繕、管理及維護費用，即應由公共基金或區分所有權人分擔，或由區分所有權人會議另為規定。又系爭大樓分別於109年9月23日、112年7月13日召開區分所有權人會議，會中通過甲、乙決議之事實，業據原告提出會議紀錄為證（見本院卷第99、101頁），則原告依上開決議，請求被告給付其應分擔之費用共106,000元【（甲決議部分：3000×2）＋（乙決議部分：50000×2）＝106000】，即屬有據。　㈢被告雖辯稱：伊不曾出席參加前揭區分所有權人會議，伊認為出席人數均未超過半數，有簽名的人均是私下遊說，而非開會時簽章云云，然徵諸原告所提前開會議紀錄及高雄市大寮區公所檢送本院之資料（見本院卷第181至190頁），前揭區分所有權人會議之出席人數均超過半數，被告上開說詞，與此證據資料不符，且其迄今除泛稱：伊只是肉眼看到，沒有錄影，也不確定開會地點之系爭大樓中庭有無攝影機云云外，並未提出任何證據加以證明，所述自難遽信。又原告就其支出上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用乙節，已提出繳交明細表、被告以外住戶之郵政劃撥單、訴外人昶源消防工程實業有限公司出具之收款證明單為憑（見本院卷第109至133頁），堪認系爭大樓確有支出上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用之必要及事實，則被告猶執詞辯稱：原告應提出發票始能請求伊給付應分擔費用云云，自無足取。　㈣被告復辯稱：原告帳務不明，上開部分修繕工程（排水管）、清洗水塔、化糞池抽運及購新換置消防設備等費用，應尚得由系爭大樓公共基金支出，原告要求伊給付前開應分擔之費用，顯係針對伊云云，並提出原告112年11月份及113年11 月份收支明細表、112年度消防修繕工程費用工程修繕進度收支明細表、住戶規約、系爭大樓109年9月23日第一次臨時區分所有權人會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約住戶領取簽收簿及被告自行製作之管理委員會收支明細為據（見本院卷第199至237頁、第255至259頁）。惟無論被告所述屬實與否，系爭大樓既已召開前揭區分所有權人會議，通過甲、乙決議，決議之內容復未違反公序良俗或強制禁止規定，依前開規定及說明，被告即應受決議內容之拘束，要難以上開事由資為其拒絕給付應分擔費用之正當理由。是被告上開所辯，亦無足取。五、綜上所述，原告依甲、乙決議，請求被告給付其106,000元，及自支付命令送達翌日即113年3月26日（見本院卷第41頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　鳳山簡易庭　　法　官　林婕妤以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳孟琳

2025-02-26

FSEV-113-鳳簡-478-20250226-1

台上

最高法院

請求排除侵害

最高法院民事裁定 113年度台上字第1371號上訴人段思雲段蓓蓓段思燕共同訴訟代理人蕭聖澄律師被上訴人中華財經廣場大廈管理委員會法定代理人賴美享上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國113年3月 29日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（111年度上字第313號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。理由 按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第468條、第470條第2項各有明定。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關大法官解釋或憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。 本件上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實及契約解釋之職權行使所論斷：上訴人段思雲、段蓓蓓（下合稱段思雲2人）及段思燕（前手為訴外人段思霞）分別於民國96 年1月25日、106年3月7日以買賣、遺贈為原因，取得門牌號碼高雄市○○區○○○路000號0樓及地下1樓房屋所有權（下稱系爭建物)，成為中華財經廣場大廈(下稱系爭大廈）之區分所有權人（下稱區權人）。系爭大廈於95年12月22日召開第1屆第1次區權人會議，訂定系爭大廈住戶規約（下稱系爭規約），其中第 14條第3項約定系爭大廈為單純辦公大樓，所有權人或承租者不得經營正常上班時間以外之行業或八大特種行業（如餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及MTV 、KTV、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等），經區權人半數以上同意不在此限（下稱系爭條款）。段思雲2人及段思霞（下合稱段思雲3人）前於96年間對被上訴人提起確認系爭規約、系爭條款無效事件（下稱系爭前案）所據為主張系爭條款無效之各項請求權，均經系爭前案認定並無段思雲3人所指違反強制或禁止規定、背於公共秩序或善良風俗，依民法第71條、第72條為無效之情形，因而駁回段思雲3人上開請求確定，迄今並無新事實發生，段思燕則在系爭前案判決確定後取得段思霞就系爭建物應有部分，依民事訴訟法第40 0條第1項、第401條第1項規定，上訴人應受系爭前案確定判決效力拘束，於本件不得為與該確定判決意旨相反主張，再事爭執系爭條款之效力。上訴人將系爭建物出租第三人經營「水煙餐酒館」，營業時間為晚上9時至翌日凌晨3時許之非正常上班時間，除餐食外尚提供水煙、酒類，與一般餐飲業有別，經系爭大廈於110年9月8日召開區權人會議進行討論及決議，並未經區權人半數以上之同意，已違反系爭條款約定，復無情事變更原則及權利濫用情事，被上訴人依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項、第15條第1項規定及系爭條款約定，請求上訴人不得將系爭建物出租供他人經營餐廳或自營餐廳，洵屬有據等情，指摘為不當，及就原審已論斷或其他與判決結果無影響者，泛言未論斷或論斷違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。末查，原審已說明上訴人應受系爭前案既判力拘束之理由，上訴人仍執其在該案所提之攻防方法，於本件再事爭執，為與系爭前案確定判決相反之主張，自難憑採；且依證據評價判斷其事實之真偽，核屬原審證據取捨及認定事實之職權行使，並無違反論理、經驗或舉證責任法則可言；原審並於判決理由說明其心證所由得，暨說明其餘攻防方法及證據，經斟酌後，不足以影響判決之結果，自無理由不備或理由矛盾之違法。又本院103年度台上字第914號判決、108年度台上字第2179號判決、109年度台上字第2191號判決、112年度台上字第553號判決、112年度台上字第1833號判決，各係就與本件不同之事實或法律問題闡述其法律見解；另本院111年度台上字第1181號裁定所審理範圍，亦與本件不同，皆不得比附援引。均附此敘明。 據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444 條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第三庭審判長法官魏大喨法官李瑜娟法官胡宏文法官周群翔法官林玉珮本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-1371-20250226-1

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臺灣高等法院

給付租金

臺灣高等法院民事判決 110年度重上字第88號上訴人大溪山莊住戶管理委員會法定代理人陳信成訴訟代理人田俊賢律師趙政揚律師林永頌律師沈巧元律師被上訴人中租迪和股份有限公司法定代理人陳鳳龍訴訟代理人陳佩琪律師林欣諺律師參加人中興保全科技股份有限公司法定代理人林建涵訴訟代理人傅文民律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國109年11 月4日臺灣桃園地方法院108年度重訴字第516號第一審判決提起上訴，本院於114年1月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文 原判決(除確定部分外)廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一（除確定部分外）、二審之訴訟費用均由被上訴人負擔；　參加訴訟費用由參加人負擔。　　事實及理由 被上訴人主張：兩造於民國107年5月27日簽立租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人向伊承租參加人所架設之安防系統工程及設備一批（下稱系爭系統），約定租期36個月，每月租金新臺幣（下同）42萬5,000元。上訴人自108年1月16日起應依約給付租金，卻未為之，經伊定期催告仍拒未履行，伊於108年6 月21日終止租約等語，爰依系爭租約第10條第1款約定，求為命上訴人給付1,530萬元，並加計自108年1月16日起算法定遲延利息之判決（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起上訴；另被上訴人於原審依同約第12條第2項請求部分，於本院陳明不再主張〈本院卷五第130頁〉，其餘未繫屬本院者，不予贅述）。答辯聲明：上訴駁回。 上訴人則以：建置系爭系統屬於大溪山莊社區（下稱系爭社區）共用部分之重大修繕或改良，依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第11條第1條規定，伊應依區分所有權人會議（下稱區權會）決議為之，方有法定代表權。系爭社區區權會僅議決准伊於800萬元以內建置系爭系統，伊前任主任委員（下稱主委）陳梅堂卻代表伊以3年合計1,530萬元（即42萬5,000×36) ，與被上訴人簽立系爭租約，此為無權代表，嗣107年12月23 日區權會（下稱107年區權會）否決追加預算，已拒絕承認，自不生效力，且上情無民法第107條之適用。系爭契約縱為有效，系爭系統因有重大瑕疵未修補且未完成驗收，伊於108年6 月19日已據此解除契約，被上訴人亦無權請求給付租金。否則，該遲付之租金未達全部租額1/5，仍不得為全部之請求等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決（除確定部分外）廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 經查，系爭社區於106年12月23日召開區權會（下稱106年區權會），決議上訴人之經費支出上限由200萬元調增為300萬元，及就系爭系統建置編列特別預算，授權上訴人於800萬元內審核執行；上訴人於107年5月6日管理委員會（下稱管委會）會議決議由參加人承作系爭系統（下稱107年管委會議），嗣兩造與供應商即參加人於同年月27日共同簽立系爭租約及大溪山莊案「租金支付方式」三方協議書（下稱系爭三方協議），及由上訴人與參加人簽立（附約）安防系統契約（下稱系爭安防契約），以及由被上訴人與參加人簽立大溪山莊案「扣款支付方式」協議書（下稱系爭扣款協議）等事實，為兩造所不爭執（本院卷四第418至419、422頁），並有該區權會會議記錄及各契約在卷可稽（簡字卷第25至71頁、原審卷一第93至101、3 41至371頁），堪認屬實。 本院之判斷：㈠按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。是代理人於代理權範圍內所為之法律行為，效果始歸於本人；如逾越代理權範圍，應為無權代理。代理權之範圍，因法定代理或意定代理而不同。前者，依法律之規定，後者，則依本人之授權行為定之。而代表與代理固不相同，惟解釋上應類推適用關於代理之規定。次按公寓大廈成立管委會者，應由管理委員互推1 人為主委，主委對外代表管委會；主委、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區權會決議，但規約另有規定者，從其規定，為管理條例第29條第2項所明定。是公寓大廈管委會之主委，依法固有對外代表管委會之權，然其代表權仍應受區權會決議及規約之限制，倘其代表管委會所為之法律行為，逾越區權會決議及規約之授權範圍者，當屬無權代表，應類推適用關於無權代理之規定；且前述無權限之行為，不問第三人是否善意，非經區權會承認，不能發生效力。㈡經查： ⒈管理條例第11條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區權會決議為之；前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。又大溪山莊住戶規約（下稱系爭規約）第22條第2項規定：「主委對內綜理會務，對外代表管委會」、第25條第1項第8款及第2項規定：「管委會之職務如下：…本山莊所有權人會議決議事項之執行」、「管委會執行職務應依照法令、本規約及區權會之決議」（本院卷一第80頁），足見管委會或其主委就管理條例第11 條規定之重大修繕或改良，對外代表系爭社區全體住戶或上訴人行使職權時，應依規約或區權會之決議為之。又系爭規約第 17條第2項另規定：「本基金（指公共基金）…由管委會負責保管、支出及運用，其支出及運用，除本規約另有規定外，應依區權會之決議為之」、第18條第1項第1款、第5款規定：「本基金之支出以左列各項為限：本山莊共用部份及約定共用部份之修繕、管理、維護等費用；…。共用部份及約定共用部份之修繕、維護費用，管委會得依下列規定限額統籌辦理：㈠1萬元以下者，由主委核定行之。㈡1萬元以上10萬元以下者，由相關科目執掌委員會簽並經主委核定行之。㈢10萬元已上至200萬元以下者，需提報管委會議由全體管理委員2/3已上表決通過行之。㈣同一案支出款項超出300萬元以上者，需經區權會同意行之。」（本院卷一第77頁）。 ⒉準此，系爭系統建置案之經費既超過300萬元，且系爭規約第18 條第1項第5款明定以「同一案」計算，該建置案經106年區權會決議以編列特別預算方式為之，並授權上訴人於800萬元以內審核執行。其性質當屬共用部分之重大修繕或改良，上訴人與其主委均應依該決議之內容（含授權額度）執行，否則即難認為有權代表；且區權人會議之決議，效力乃高於管委會之決議，二者如有抵觸，當以前者定之，無從由後者取代。再者，系爭租約於簽約時即議定其3年總額為1,530萬元，非於原授權額度辦理簽約後，始因他故需辦理預算追加，而具有整體性，難謂該建置案業經106年區權會決議通過，事後僅需就追加部分另召開區權會進行表決。被上訴人主張上開建置案非共用部分之重大修繕或改良，其每年費用僅510萬元（即42萬5,000×1 2)，加上每年可動支之300萬元，未逾106年區權會決議之限額，及107年管委會會議已決議由參加人承作系爭系統，應屬有權代表云云，依前說明，均無可取。從而，陳梅堂於前開時、地代表上訴人以總額1,530萬元與被上訴人簽立系爭租約，屬無權代表所為之法律行為，此由陳梅堂事後於107年區權會提案追加預算遭決議否決後，當場表明願承擔責任而請辭主委，亦可為證（本院卷一第101至102頁）。是107年區權會既否決辦理追加（即變更限額），顯已拒絕承認系爭契約，該契約自不生效力。 ⒊被上訴人雖主張伊就系爭系統建置曾於系爭社區舉行公聽會，且該社區line群組有公布上訴人會議記錄，住戶應已知悉系爭契約之總額為1,530萬元，而未表示反對；系爭契約性質應屬融資性租賃，其融資利息由參加人吸收，亦有利上訴人之資金運用及配置，而無損失，基於保護交易安全及誠信原則，應承認系爭契約效力云云。然查： ⑴依上訴人107年1月至12月間會議紀錄及同年10月20、21日說明會資料（原審卷一第349至371、381至384、657至773頁、本院卷四第183至211、377至381頁、本院卷一第467至469頁），可知，上訴人會議紀錄固曾公告，然內文並無記載系爭租約之詳細內容或金額，遲至107年8月25日上訴人會議，始有管理委員對總經費1,530萬元，與106年區權會授權之一次性經費800萬元不同，提出質疑（原審卷一第687至689頁、本院卷四第193 至211頁），無從證明於上開會議記錄公告前，系爭社區住戶已知悉系爭契約之金額超過106年區權會決議之限額。另前揭2 次說明會，總計僅有6戶參加（本院卷一第467至469頁），而系爭社區全體住戶約200戶（原審卷一第31至38頁），實難認前開與會戶數有何代表性。 ⑵又系爭契約縱為融資性租賃，其總額既已超過106年區權會決議授權之限額，縱參加人願吸收融資期間之利息，亦難因此即謂有利於系爭社區全體住戶。佐以被上訴人自陳其於簽約前曾至系爭社區實地訪查，依該社區布告欄張貼上訴人107年4月30日資產負債表及損益表，可知悉上訴人財務體制健全，評估結論系爭社區為桃園市頂級別墅社區，住戶品質佳，管理費收支及存款具水準，具有還款能力，本案為購置監視保全系統之用，資金用途明確，查詢上訴人於中華徵信所、票交所之結果皆為正常等語（原審卷三第12至13頁），並有上訴人107年4月30日資產負債表及損益表（原審卷三第18至20頁）可證，而兩造簽立系爭租約時，系爭社區總資產（含固定資產）計為4,026萬2 ,296元（含現金約3,500萬元），系爭契約總額1,530萬元，已占系爭社區總資產將近4成，且建置範圍廣達該社區全區，被上訴人依其契約金額、施作規模及範圍，應可認知此非共用部分之一般修繕或改良，顯達於重大修繕或改良之程度。復參以被上訴人自承此案具有指標性（原審卷三第12頁），其為知名公司，除經營住宅大樓開發租賃等業務，亦轉投資設立社區物業管理、保全等公司，且將設備器材租賃社區使用，有經濟部工商登記公示資料查詢服務、公司網頁資料及相關判決（本院卷一第117至148頁）可參，足認被上訴人對於管理條例與社區規約之規範，應屬熟稔，難以推諉不知系爭系統之建置案，應受管理條例第11條及規約之限制，亦即應經區權會之決議（含授權額度），始得為之。 ⑶此外，法定代理，係依法律規定而發生之代理權，既非因授權行為而發生，即使有授權事實之表示，亦與法定代理權之發生無關。故民法第169條關於表見代理之規定，唯意定代理始有其適用，此於法定代表之情形，亦同其理。從而，被上訴人主張基於保障交易安全、誠信原則，系爭契約應屬有效云云，委無足採。 綜上所述，系爭租約為無效，被上訴人依該契約第10條第1款約定，請求上訴人給付1,530萬元本息，為無理由，不應准許。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，即有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　林翠華　　　　　　　　　　　　　　法　官　梁夢迪　　　　　　　　　　　　　　法　官　饒金鳳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳泰寧

2025-02-25

TPHV-110-重上-88-20250225-1

小上

臺灣臺北地方法院

給付管理費

臺灣臺北地方法院民事判決 114年度小上字第28號上訴人連婕被上訴人新紐約社區管理委員會法定代理人徐信華上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國114年1月16 日本院臺北簡易庭113年度北小字第1048號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣2,250元由上訴人負擔。　　理　由一、按對於小額程序之第一審裁判之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436之24條第2項定有明文。本件上訴人民事上訴狀形式上已具體指摘原判決違反民法第79 9條第4項，公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4條規定，堪認其提起上訴已具備前開合法要件。又小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款亦有明定。二、本件被上訴人起訴主張其為新紐約公寓大廈（下稱系爭社區）之管理委員會，上訴人為系爭社區地下1樓編號45汽車停車位（下稱系爭車位）使用權人。依系爭社區住戶規約（下稱系爭規約）第21條第1項第2款約定，系爭社區停車位每月應繳管理費新臺幣（下同）850元，若逾期繳納超過4個月，另須依系爭規約第22條第2項第2款約定，按應繳金額之15% 加給付滯納金。上訴人自民國112年3月起至同年10月止，共計8個月每月短繳系爭車位管理費250元，應給付積欠之停車費2,000元及其15%滯納金300元，總計2,300元，爰依系爭規約第21條1項第2款、第22條第2項第2款約定，請求上訴人如數給付系爭車位管理費本息等語。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人給付2,300 元，自支付命令送達翌日即112年12月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服提起上訴，略以：㈠、系爭社區地下層全部62個停車位均為獨立空間，車輛自停車位駛出經車道即可出入，使用上具獨立性，應認每一車位均可為區分所有之標的，且所有停車位均有分配到共有部分及土地應有部分，故62個停車位之所有權人均應為系爭社區之區分所有權人。而上訴人於系爭社區專有系爭車位、臺北市 ○○區○○段○○段0000○號建物（下稱系爭2467建物），以及停車位管理室、系爭2467建物之土地應有部分等所有權，上訴人自為系爭社區之區分所有權人。系爭車位形式上登記為同段2575建號建物（下稱系爭2575建物）之共有部分，係因土地登記規則之登記形式演變之緣故，與產權無關。原判決遽以系爭車位形式上登記為系爭2575建物之共有部分，認系爭車位非上訴人專有產權，僅有共有部分之約定專用權云云，與民法第799條第4項規定、公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4條、內政部內授營建管字第9100811010號函釋意旨相違。㈡、又系爭社區62個停車位之所有權人皆為區分所有權人，依內政部89營署建字第23133號函釋意旨，於區分所有權會議應有62表決權，就62人共有之系爭2467建物亦另有1個表決權。是系爭社區1至13樓（下稱系爭住戶）及地下層專有停車位分別共計有108戶、62戶區分所有權人，總計170戶區分所有權人，依系爭規約約定，區分所有權人會議應以區分所有權人1/5出席即34人，所為決議始生效力。惟系爭社區111年 12月25日召開之第13屆區分所有權人會議（下稱系爭會議），區分所有權人會議簽到簿僅列系爭住戶108戶，實際有效出席之區分所有權人僅30戶，未達系爭規約所訂之出席人數，系爭會議所為修正停車位每月應繳管理費為850元之決議（下稱系爭決議）應屬不成立。原判決認包含上訴人在內之 62人均非系爭社區之區分所有權人，認事用法均有違誤。㈢、聲明：⒈、原判決廢棄；⒉、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。四、本院之判斷：㈠、所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當，民事訴訟法第436條之24第2項、第436條之32第2項準用第468條定有明文。又按「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」、「本條例用辭定義如下：：三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」民法第799條第4項、公寓大廈管理條例第 3條第2款、第3款、第5款、第4條第1項分別規定甚明。再按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築。區分所有建築物專有部分以外不具有構造上及使用上獨立性之部分，不論其係依附於特定主建物之陽台、雨遮、露台，或係依附於全部主建物之共用部分，如停車空間、機械室、發電機室，均不失其為附屬建物之性質。區分所有權人購買共有地下室之停車位者，通常就坐落基地有對應之應有部分（最高法院111年度台上字第1859號判決意旨參照）。㈡、本件上訴意旨固主張系爭車位實乃上訴人專有部分，系爭社區共62個停車位所有權人皆為區權人，依此計算系爭社區共計有170戶區權人，系爭會議僅30戶出席，未達系爭規約之出席比例，系爭會議及系爭決議不成立，伊毋庸依系爭決議給付調漲後停車費云云，惟依原審判決所載，原審已詳參系爭2467、2575建物謄本及上訴人之系爭車位買賣契約書，認定：「上訴人為系爭社區內系爭2467建物之共有人之一，應有部分為200000分之3375，並就位在系爭2575建物上，地下 1層編號第45號之停車位有約定專用權」、「2575建物部分，其建物登記謄本業已載明主要用途為『共有部分』，並為24 67建號至2574建號之主建物所分別共有（原審卷第191至197 頁），難認具有專有部分之性質。上訴人等62人對其上特定車位之權利，應僅係共有部分約定專用權之性質，而非區分所有權。從而，上訴人此節所述應非有理，系爭會議之應出席人數，至多僅能將2樓至13樓之107戶加計系爭2467建物後，以108人計算之。」等情，揆諸上開法文及最高法院見解，原判決就系爭車位性質之認定，確與公寓大廈管理條例「共用部分約定專用」之規定相符，並無違反民法第799條第4 項、公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第5款、第4條規定之違誤。上訴人上開主張，難認有理。㈢、至上訴人另稱原判決違反內政部內授營建管字第9100811010 號函釋意旨云云，惟按行政函釋之性質為行政規則，並未直接對外發生法規範效力（最高法院105年度台上字第2150號判決意旨參照），是上開內政部函釋非原判決應適用之「法令」範疇，上訴人執此指摘原判決適用法規錯誤，自亦不足採。五、綜上所述，原判決無判決不適用法規或適用法規不當之違背法令瑕疵，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，依上訴意旨即足認其上訴為無理由，爰不經言詞辯論，逕以判決駁回之。六、本件第二審裁判費為2,250元，應由上訴人負擔，爰確定第二審訴訟費用額如主文第2項所示。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之29 第2款、第436條之32第1項、第2項、第449條第1項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　民事第五庭　審判長　法　官　匡偉　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張庭嘉　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡牧容以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 25 　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　薛德芬

2025-02-25

TPDV-114-小上-28-20250225-1

訴

臺灣新北地方法院

確認區分所有權人會議決議無效

臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1852號原告邱盛秀原告邱盛琪原告邱盛瑞前列原告3人共同訴訟代理人陳雲南律師被告美麗時代社區管理委員會法定代理人江意文訴訟代理人郭明松律師複代理人謝曜州律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，經本院於民國114年1月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告先位之訴駁回。二、美麗時代社區民國113年1月6日第十六屆第一次區分所有權人會議就議題一「規約修正案」所為如附表所示修正規約第十條第一項第二款第2點規定之決議應予撤銷。三、訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告3人均為美麗時代大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人（下稱區權人），原告3人分別共有系爭社區門牌號碼新北市○○區○○路00號、70號建物（下分稱68號1樓、70號1樓，合稱原告系爭1樓建物），原告系爭1樓建物皆為店鋪，並將70號1樓出租予統一超商作為商業使用。　㈡系爭社區規約第10條第1項第2款第2點原規定：「1樓及2樓商辦：每坪新臺幣60元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。」，詎料被告於民國113年1月6日召開系爭社區第16屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），在未提出任何計算依據及未考量1樓店鋪較少利用社區資源之差異情況下，就系爭社區規約第10條第1項第2款第 2點修正案（下稱系爭議案）以多數決方式通過決議修正如附表所示（下稱系爭決議），單獨調漲1樓已出租店面管理費，從每坪新臺幣（下同）60元調漲至每坪110元。系爭決議後，被告並未將系爭區權人會議之會議紀錄、決議內容及修正後之規約交付原告。然1樓店鋪客人進出不須通過系爭社區大廳，亦不須使用任何昇降設備，且70號1樓之消防設備亦由統一超商出資裝設，系爭社區並無額外支出，1樓出租店鋪未有較社區一般住戶多使用或占用共用部分之情形，反而不得利用系爭社區之卡拉OK、健身房、游泳池等設施（該等設施之維護費用高昂）。又系爭社區共計316戶，其中只有3戶（即68號1樓、70號1樓、72號1樓）為1樓店鋪（下合稱1樓店鋪），其餘313戶係住家或2樓商辦（事實上，建商已將2樓商辦改為一般住宅出售），系爭決議顯係藉由多數決方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，造成 3戶1樓店鋪長期不合理及不公平負擔，系爭決議顯有違誠信原則，且屬權利濫用，應類推適用民法第56條第2項規定而為無效。故原告先位之訴類推適用民法第56條第2項規定，請求確認系爭決議無效。　㈢系爭決議係藉由多數決方式，不附理由單獨調漲1樓店鋪已出租店面之管理費，從每月每坪60元調漲至每坪110元，造成3 戶1樓店鋪長期不合理負擔，系爭決議顯有失公平，原告並於系爭區權人會議當場提出書面反對意見。故原告備位之訴依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭決議。　㈣訴之聲明：　1.先位聲明：確認系爭社區113年1月6日系爭區權人會議所為如附表所示之系爭決議無效。　　　2.備位聲明：撤銷系爭社區113年1月6日系爭區權人會議所為如附表所示之系爭決議。　二、被告則抗辯：　㈠本件原告與被告之關係難謂不明確或不安定之狀態，自始無原告所述其所有權具有不安地位或狀態，均係原告之胡謅。復以原告確實參與系爭決議之程序、適當表示意見，且系爭決議作成之管理費用亦為統一超商或商辦自行繳納，然原告起訴所言為空泛主張，並非立於社區共同福祉或社區利益所示，故原告所稱多無客觀事證加以旁佐，難謂其已盡舉證責任。　㈡縱肯認（假設語氣，非表自認）原告具有確認利益，然系爭決議之召集程序或決議方法，並未違反法令或章程，原告之主張無理由：　1.會議紀錄作成方式及送達公告，非區權人會議決議成立要件，而僅屬會議完結後所附隨之通知義務，與該決議效力無涉，即區權人會議決議之效力自不因會議紀錄未送達各區分所有權人而受影響。又依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第31條規定，其立法意旨係區權人會議決議除管理條例規定之決議外，基於「社區自治」之精神，得於規約另為不同之規定，該條文上無最低門檻之限制。況且公寓大廈自得依其需要，透過區權人會議決議，於規約中制定較條例嚴格或寬鬆之決議條件，及依管理條例第34條第1項立法理由，就原告所執是否將區權人會議之會議記錄送達，實非系爭決議之成立或生效要件，原告以此事由主張系爭區權人會會議紀錄未送達原告而應予撤銷，於法無據。　2.系爭區權人會議出席共計196人，而系爭社區之區權人總計3 17人，符合系爭社區住戶規約第9條之區權人過半出席、過半同意之約定，此有系爭區權人會議記錄以及系爭社區住戶規約(本院卷第64頁)可稽。顯見系爭決議之召集程序或決議方法，並未違反法令或章程。　3.原告等人均有全程參與系爭區權人會議，此有出席人員名冊 (簽到簿)可稽，上載有原告邱盛秀之親筆簽名，且有原告等人亦自承有收受被告所合法送達通知之開會通知單、原告等人所自認113年1月6日當場即有陳述意見，且系爭決議公告於社區大樓68號及70號1樓廣場公佈欄、70號B1梯廳公佈欄、70號B2梯廳公佈欄、70號B3梯廳公佈欄及72號1樓大廳公佈欄等公共區域，此有公佈欄相片可證(被證1)等情形，足徵系爭決議之召集程序、決議方法及公告方法，均未違反法令或章程。　㈢縱肯認（假設語氣，非表自認）原告具有確認利益，然系爭決議自始無違強制規定、非屬權利濫用或具違反法令等情事，系爭決議本係基於社區自治、增進社區大廈之共同利益，確保良好生活環境之大多數住戶共同意志所決之事，自無違反誠信原則、權利濫用，系爭決議內容，應屬有效：　1.系爭決議所為之內容即系爭社區規約第10條第1項第2款：「一樓：未出租店面每坪新台幣六十元、已出租店面每坪新台幣壹佰壹拾元。二樓商辦：每坪新台幣六十元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。」此規約約定及其修正乃係基於社區自治、多數決，確係為提昇公寓大廈住戶之生活品質及增進共同利益所為之，該決議之目的係因社區1樓為店面、2樓為商辦，出入人員混雜所增之風險，致住戶生活之自由、品質受損，為回饋彌補對全體住戶生活之影響，以及平衡社區於管理上之支出與額外負擔，且原告除店面外，亦各有地下1、2樓之停車位。職此，原告無論自住或出租，事實上仍可使用系爭社區電梯或公共設施，自不得逕稱未使用電梯或公共設施，而無由地指摘管理費存有不合理之收費。　2.況且，早於104年1月25日之系爭社區第7屆區分所有權人會議即已昭示，原告等人因招商7-11即統一超商、全聯福利中心進駐後，早已著實造成社區環境衛生、安寧維持，以及周邊停車與交通秩序之管理，且時常遭住戶抱怨，遂早有徵收管理費用之社區合意與先例，且於當時(104年)未招商為每坪酌收60元之管理費，與現今(113年)系爭決議內容無異，此有系爭社區104年1月25日第七屆區權人會議紀錄可證(被證2)。幾經數年，原告等人仍未改善前述情形，致生下列3. 之情事，結合人事、社會及業務成本之調升，被告經區權人多數同意，遂符合比例地調整管理費用，即若有招商進駐後之管理費比例改為每坪110元，以回饋住戶生活之影響，平衡社區管理上之支出與額外負擔，故進行費用調整，並非以損害原告等人之權利為目的進行決議。　3.查原告等人將其所有之建物出租予7-11即統一超商、全聯福利中心，此有原告等人出租情形之記錄表(被證3)可證。況原告等人出租後之店面有招攬客人需求，往來進出較非店面複雜，加劇社區管理成本等，茲分述如下：　⑴產生大樓之騎樓、紅磚道有送貨員及眾多客人違停之情形，遂增加管理員疏導、勸導車輛應正常停放、維持交通，以及來客隨地丟棄菸蒂、垃圾，以致被告須額外派員維持環境整潔，更致住戶出入及空氣品質受干擾之情形，此有機車違停之照片(被證4)可證。　⑵承前所述，業因出入人數眾多，以致原告等人出租予7-11即統一超商前之大樓之紅磚道耗損情形嚴重，此有該人行道嚴重耗損、剝離情形照片(被證5)可證。尤有甚者，亦造成被告須時常派員進行高壓清洗，以維持環境之整潔度，以及住戶之居住品質與觀瞻，此有高壓清洗工作照片(被證6)可證。　⑶揆諸上情，原告稱：「系爭決議顯有違誠信原則，且屬權利濫用，…」，實屬無稽，反倒係原告長期忽略上述該等情形，及忽略從104年以來之生活、人力及業務成本之調升，進而無端指摘系爭決議違法之情形。　⑷又依一般大樓之情形，主要之公用設施應為機電設備、水塔、抽水馬達等自來水相關設備、化糞池或其他排污設備、垃圾子母車、電梯等基礎生活必須之設施，均為原告等人或其承租人必須使用之設施。但原告並未說明並舉證系爭社區有何種公用設施或服務為其無法使用，自難有不利被告之認定，故系爭決議內容應無違反誠信原則或權利濫用之情形。　⑸又系爭決議係基於正當程序、大多數住戶之意志所決，已如前述。是原告稱：「由單獨調漲1樓已出租店舖管理費，從每月每坪60元調漲至每坪110元，造成3戶1樓店舖長期不合理負擔，系爭決議明顯有失公平，…」云云，僅為原告空泛指摘管理費調漲使原告等人長期不合理負擔管理費，然形式上觀之，系爭社區對於管理費之徵收費用、理由，並非損害原告等人之權利為目的，就管理費與應有部分比例相對應之原則核屬相符，原告主張系爭決議違反誠信原則為權利濫用，自應舉證證明之。　⑹揆諸上情，基於尊重私法自治、全體住戶之多數意志，以及考量居住安寧、生活品質及所增風險等情，系爭決議尚無違反比例、誠信及公平原則情事，亦不構成權利濫用，原告請求確認系爭決議無效、撤銷系爭決議，均為無理由。　㈣答辯聲明：原告之訴駁回。三、原告主張：原告3人為系爭社區區權人，其3人共有68號1樓、70號1樓，皆為位於系爭社區之1樓店鋪，原告並將70號1 樓出租予統一超商作商業使用中；以及系爭社區共計316戶，僅其中3戶，即原告之68號1樓、70號1樓，以及他人所有之72號1樓共3戶為1樓店鋪。系爭社區於113年1月6日召開之系爭區權人會議，以系爭議案就系爭社區規約第10條第1項第2款第2點作成如附表所示之修正決議，業經原告在場表示異議，並於系爭決議作成後3個月內之113年3月29日提起本件訴訟。又系爭決議作成前，系爭社區3戶1樓店鋪及2樓商辦原繳納管理費均為每坪60元，其他住戶為每坪70元之事實，為被告所不爭執或未爭執，並有原告系爭1樓建物登記謄本、系爭區權人會議記錄暨出席人員名冊（簽到簿）、系爭社區歷次規約、原告本件民事起訴狀上本院收狀戳等件在卷可證（見本院訴字卷一第51至58頁、第94至127頁、第129至 212頁、本院板司調字卷第9頁），堪認為真。四、本件爭點及本院之判斷：　㈠先位之訴部分：　　　原告先位主張：系爭決議藉多數決方式，形成對系爭社區少數（即1樓店鋪3戶）不利之分擔或約定，造成1樓店鋪長期不合理、不公平負擔，違反誠信原則，且屬權利濫用，應類推適用民法第56條第2項規定而為無效，故聲明請求確認系爭決議無效等語。被告則以前開情詞為辯。經查：　1.被告抗辯原告無確認利益部分：　　⑴按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第 1031號裁判要旨參照）。　⑵本件原告主張系爭決議所為如附表所示規約之修正，因違反誠信原則且屬權利濫用而無效，為被告所否認。而原告為系爭社區之區權人，系爭社區規約內容影響其權利義務甚鉅，故兩造爭執系爭決議就系爭規約第10條第1項第2款第2點所為修正之效力，確實使原告在法律上地位陷於不安之狀態，致其私法上地位有受侵害之危險，且此項危險得以本件確認判決予以除去，依上開說明，原告提起先位確認之訴，自有確認利益。　2.系爭決議是否無效部分：　⑴按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區權人會議為其最高意思機關，區權人會議之召集程序、決議方法或其內容違反法令或章程者，依管理條例第1條第2項之規定，應分別適用民法第56條第1項、第2項之規定，由區權人請求法院撤銷區分權人會議之決議或確認該決議無效（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。又區權人會議乃區權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區權人所舉行之會議；規約，則為公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決議之共同遵守事項（管理條例第3條第7款、第12款規定參照），區權人會議決議訂定或修改規約，本於私法自治原則，除其內容有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事外，即難謂其為無效。而所謂公共秩序，係國家社會之一般要求或利益，善良風俗則係社會一般道德觀念（最高法院112年度台上字第1578 號判決意旨參照）　。　⑵原告以系爭決議違反誠信原則且屬權利濫用為由，主張系爭決議無效，惟管理條例第10條第2項前段固規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」然上開法文並非強制規定，區權人會議或規約亦得依專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情事，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。原告並未具體指明並舉證證明系爭決議內容有違反何強制或禁止規定之情事，且系爭決議內容與公共秩序或善良風俗無涉。則依前開說明，即難謂系爭決議為無效。　⑶是原告先位之訴請求確認系爭決議無效，即非有據，應予駁回。　　　㈡備位之訴部分：　　　原告備位主張：系爭決議藉多數決方式，不附理由單獨調漲 1樓店鋪已出租店面之管理費，從每坪60元調漲至每坪100元，造成系爭社區3戶1樓店鋪長期不合理負擔，系爭決議明顯有失公平，原告已於系爭區權人會議中表示異議，故依民法第799條之1第3項規定，於113年3月29日提起本訴，請求撤銷系爭決議等語，被告則否認系爭決議有顯失公平之情事，並以前開情詞為辯。經查：　1.按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（管理條例第10條第2項、民法第799條之1第1項規定參照）。又「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」民法第799條之1第3項定有明文。準此，倘區分所有權人會議議決修改規約關於區權人就共用部分費用應分擔管理費之約定有顯失公平之情形時，區權人即得依民法第799 條之1第3項規定請求法院撤銷該決議。　　2.經查，系爭社區規約第10條第1項於以系爭決議修正前，原係規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費：本社區區分所有權人，每月應按下列收費標準繳交管理費：1.住戶：每坪新台幣七十元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。2.一樓及二樓商辦：每坪新台幣六十元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。3.機械停車位：…… 。4.平面停車位：……。5.垃圾處理費：每坪新台幣三元，坪數計算不含小數點。本社區一樓商辦免收垃圾處理費，其垃圾由該區分所有權人或承租人自行處理。6.機車停車費：…… 。」（見本院訴字卷一第204頁）。113年1月6日召開之系爭區權人會議以系爭決議則將第10條第1項第2款第2點規定修正為「2.一樓：未出租店面每坪新台幣六十元、已出租店面每坪新台幣壹佰壹拾元。二樓商辦：每坪新台幣六十元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。」（見本院訴字卷一第70、138頁），惟該次會議之開會通知單上，乃至於該會議中，均未就系爭議案何以單獨就1樓店鋪已出租者之管理費為調漲，並其漲為每坪110元之理由與計算依據為何為任何之說明，即作成系爭決議，此有系爭區權人會議之開會通知單影本、會議記錄影本在卷可稽（見本院板司調字卷第37頁、訴字卷一第312頁），則系爭決議為此差別待遇之管理費調漲，是否公平合理，已非無疑。　3.被告於本件訴訟中雖辯稱：系爭社區104年1月25日第7屆區權人會議即已昭示原告因招商統一超商及全聯福利中心進駐，造成社區環境衛生、安寧維持，以及周邊停車與交通秩序之管理，且常遭住戶抱怨，遂早有徵收管理費用之社區合意與先例，幾經數年，原告仍未改善前述情形，致生因原告　　出租後之店面有招攬客人需求，往來進出較非店面複雜，加劇系爭社區管理成本等情事，結合人事、社會及業務成本之調升，被告經區權人多數同意，遂符合比例地調整管理費用，即若有招商進駐後之管理費比例改為每坪110元，以回饋住戶生活之影響，平衡社區管理上之支出與額外負擔等語（見本院訴字卷一第239至241頁）。然被告所提出系爭社區10 4年1月25日第7屆區權人會議之會議記錄影本，雖上載該次會議於臨時動議中提案「70及72號1樓商場與店舖自104年三月起管理費調漲（每坪110元整）。」，並擬議「本案擬先提請本次區分所有權人會議追認通過，並再授權第六/七屆管理委員會進行後續議定與執行。」，決議結果為「本案照案通過，同意依擬議執行。」（見本院訴字卷一第253至254 頁），惟系爭社區109年1月12日修正之規約、111年1月15日修正之規約，於第十條仍均係規定其社區管理費住戶部分每坪70元、1樓及2樓商辦每坪60元（見本院訴字卷一第186、2 04頁），是104年1月25日第7屆區權人會議紀錄所載上開議案之說明：「茲因70及72號1樓自7-11及全聯社賣場進駐後，對本社區環境衛生與安寧之維持及周邊停車與交通秩序之管理均已帶來影響與不便；且常遭住戶抱怨。另考量本社區現有住戶之管理費每坪為73元；及評估其他大樓屬商辦或賣場之管理費，均較樓上純住戶之管理費為高而有加收之慣例。對70及72號1樓店鋪原為空屋時每坪60元，現賣場已營業，其管理費分攤之公平合理性應重新評估及調整，以回饋彌補對住戶生活之影響，與平衡社區在管理上之支出與額外負擔。依據104年1月8日第六屆管理委員會第十次會議決議通過後，並提本屆區權會追認同意。」等詞（見本院訴字卷一第254頁），自不能作為113年1月6日作成系爭決議之合理事由。　4.而系爭決議確僅係針對包含原告系爭1樓建物在內之3戶1樓店鋪已出租者為差別待遇之管理費調漲，並調漲之金額高達原管理費約1.83倍（計算式：110÷60＝1.83），及高於系爭社區1樓店鋪及2樓商辦以外其他住戶之管理費約1.57倍（計算式：110÷70＝1.57），則自應由被告舉證證明系爭決議調漲之比例，已具備客觀上合理之理由，且其區別程度具相當性，否則即難謂系爭決議對原告等1樓店鋪3戶之區權人非顯失公平。且按管理條例第10條第2項所定共用部分之管理維護費用，以按區權人共有之應有部分比例分擔為原則，並非以各區權人對共有部分之受益程度為費用分攤之原則，自無因各特定區權人之位置關係、使用目的及利用狀況不同而有差別分攤之必要，此有最高法院113年度台上字第2280號裁定意旨可參照。職是：　⑴被告辯稱原告系爭1樓建物出租後，產生系爭社區大樓之騎樓、紅磚人行道有送貨員及眾多客人違停之情形，遂增加管理員疏導、勸導車輛應正常停放、維持交通，以及來客隨地丟棄菸蒂、垃圾，以致被告須額外派員維持環境整潔，更致住戶出入及空氣品質受干擾之情形等節，雖提出騎樓、人行道之照片、影片、人員高壓清洗人行道之照片（被證4、5、6 、8；見本院卷一第257至261頁、第472、474頁）為證。然上開照片、影片並無法證明系爭社區有因此實際額外增加何項費用之支出及其支出之金額為何。再者，系爭社區1樓店鋪3戶，原設計規劃即為可對外營業之店舖使用，並非作為住家使用，是1樓店鋪營業時，會有不特定之客人進出並通過該騎樓、人行道，此應為系爭社區各區權人於購買系爭社區建物時即已明知並接受，依前開說明，本不應以1樓店鋪使用目的及利用狀況與系爭社區其他純住宅戶之不同，而得認出租店鋪即應分攤較高之管理費。再者，系爭社區1樓店鋪3戶均有獨立對外之出入門口，此有被告所提1樓店鋪照片可稽（見本院訴字卷一第257、474頁），是客人進出1樓店鋪，並不會通過系爭社區中庭，則被告所謂1樓店鋪客人往來進出複雜一節，並無從認因此會增加系爭社區何項管理費用之支出。又1樓店鋪原本即規畫為店面使用，則1樓店鋪區權人將之出租他人而為營業使用，乃合法權利之行使，系爭社區其他住戶於購置或入住系爭社區時，亦明知其事，則其等以1樓店鋪如有出租，即應增加該1樓店鋪之管理費以回饋對住戶生活之影響云云，顯非有據，且不合理。　⑵被告雖稱1樓店鋪如出租他人營業，會造成系爭社區環境衛生、周邊停車、交通秩序之管理、安寧維持之管理成本等語，然並未提出任何證據證明系爭社區有因此額外增加何管理、維護費用之支出，業如前述，被告此部分所辯已難採憑。且依系爭社區規約第10條第1項第2款第5點規定，1樓店鋪之垃圾係由1樓店鋪之區權人或承租人自行處理（見本院訴字卷一第138、186、204頁），並非由被告付費委請他人處理；再依113年1月6日系爭區權人會議記錄（被證7；見本院訴字卷一第309至315頁）之記載，系爭社區112年度尚有結餘7,8 10,273元，已難認系爭社區有何調漲管理費之必要，縱被告辯稱因人事、社會、業務成本調升，而有調高社區管理費之必要，則何以獨就1樓店舖已出租者為調高？而非通盤為之。又何以調高之金額非同於其他住戶之每坪70元，而是高達每坪110元？被告除均未能合理說明其計算之依據並提出相當之證據證明外，佐以113年1月6日系爭區權人會議記錄上關於112年度「工作報告」之記載中，僅112年5月「整頓超商門口違停腳踏車貼公告勸導單」1項與1樓店鋪相關外，其餘各項工作及支出，諸如：「塑木地板工程招商、報價」、「1號電梯內扶手修妥」、「11樓電梯梯廳磁磚修繕、70號1 4樓轉角處磁磚修繕」、「68號15樓之7瓦斯公管洗洞處防水修繕完成」、「21樓施作68號15樓之6公共管路漏水修繕」、「更換7+8+10+11+14樓紗窗布及軸心」、「9樓窗戶把手更換、…」、「9樓出電梯右邊紗窗維修完成」等等系爭社區各項工作與維修工程，均與1樓店鋪是否出租他人營業無關。顯然原告將其1樓店鋪出租他人營業，實際並無因此明顯增加系爭社區何修繕、管理、維護費用之支出之情事。　⑶再者，系爭社區1樓周邊之騎樓、紅磚人行道本即非供系爭社區住戶專用，而依法應供不特定之公眾通行使用（道路交通管理處罰條例第3條第3款規定參照），與1樓店鋪是否出租他人營業並不相關。故如有不特定之人於該騎樓、紅磚人行道上違規停放車輛、丟棄菸蒂、垃圾，甚至造成該人行道上之紅磚破損等情事，非必然為1樓店鋪之送貨員或客人所為及所造成。遑論1樓店鋪係合法依其使用目的為營業使用，他人之違法、違規行為，並不能等同是1樓店鋪之區權人或承租人之行為，無由以原告等區權人合法出租其1樓店鋪，即得將他人之違法、違規行為所造成之損害轉嫁由原告承擔。　5.基上，被告並未證明調漲1樓店鋪已出租者之管理費為每坪1 10元具備客觀上合理之理由並其區別程度具必要性及正當性，是系爭決議顯失公平，堪以認定。則原告備位之訴依民法第799條之1規定訴請撤銷系爭決議，應屬有據。　　五、從而，原告先位之訴請求確認系爭決議無效，為無理由，應予駁回；原告備位之訴依民法第799條之1規定訴請撤銷系爭決議，則屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。七、結論：本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依　　民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊振宗附表：（美麗時代社區113年1月6日第16屆第1次區分所有權人會議之議題一「規約修正案」就第十條第一項第二款第2點規定之修正部分）原條文修正條文第十條第一項第二款第2點：「一樓及二樓商辦：每坪新台幣六十元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。」第十條第一項第二款第2點：「未出租店面每坪新台幣六十元、已出租店面每坪新台幣壹佰壹拾元。二樓商辦：每坪新台幣六十元，坪數計算含小數點，計算後金額之小數點後四捨五入。」

2025-02-24

PCDV-113-訴-1852-20250224-1

店簡

新店簡易庭

給付管理費

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店簡字第316號原告玉上園社區管理委員會法定代理人戴志芬訴訟代理人柏有為律師陳奕儒律師被告德盛開發股份有限公司法定代理人何清祥訴訟代理人林凱倫律師吳美萱律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年1月16日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣14,517,304元，及如附表所示之利息。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣14,517,304元為原告預供擔保，得免為假執行。　　事實及理由要領一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中原告之主張及被告之答辯，並依同條項規定，分別引用兩造提出之書狀及本院言詞辯論筆錄。二、原告請求被告給付自民國107年10月起至112年8月止之管理費及清潔費合計新臺幣（下同）14,517,304元，及如附表所示之利息，應有理由：　㈠臺灣高等法院110年度重上字第77號判決（下稱系爭前案判決）之理由判斷（下稱系爭理由判斷），對本件訴訟應發生爭點效：　⒈按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力。民事訴訟法第400條定有明文。而法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張足以影響判決結果之重要爭點，本於充足舉證及辯論下，已為實質判斷者，基於當事人程序權業已受保障，仍應賦予該理由之判斷一定拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人就該重要爭點所提起之其他訴訟，除原判斷顯然違背法令、顯失公平、或當事人已提出新訴訟資料足以影響原判斷外，應解為法院於後訴就該重要爭點不得為相反之認定（最高法院104年度台上字第1012號判決意旨參照）。承此，前訴判決之理由判斷對後訴發生爭點效之要件有六：⑴當事人同一；⑵重要爭點；⑶當事人已為充分攻防；⑷法院已為實質審理；⑸原判斷非顯然違背法令及顯失公平；⑹當事人未提出足以影響原判斷之新訴訟資料。　⒉經查，門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號等集合住宅組成玉上園社區，原告為玉上園社區之管理組織。玉上園社區建物分為6幢9棟（即A至I棟）共1,106戶，均係被告所興建。其中I棟共22戶（門牌號碼新北市○○區○○路00號1至12樓、38號 1至10樓，下合稱系爭建物）、面積共3,650.93坪，地下2、 3、4層停車位共54個（下合稱系爭停車位），均為被告所有。依玉上園社區住戶規約（下稱系爭規約）及財務管理辦法（下稱系爭財務管理辦法）第8條第1、2款規定，房屋每月管理費按每坪60元計算、停車位每月清潔費按每個500元計算，系爭建物每月管理費為219,056元【計算式：603,650. 93＝219,056，小數點以下四捨五入】、系爭停車位每月清潔費為27,000元【計算式：50054＝27,000】，合計246,056元【計算式：219,056＋27,000＝246,056】等情，業經系爭前案判決列為兩造不爭執事項，有系爭前案判決可憑（本院卷一第93至109頁），兩造於本院審理中亦對上開事實均不爭執（本院卷二第74至75頁）。原告前對被告訴請給付104年1月起至107年9月止之系爭建物管理費及系爭停車位清潔費，業經系爭前案判決准許在案，被告提起上訴後，業於113年10 月24日經駁回上訴確定，有最高法院112年度台上字第2644 號裁定可佐（本院卷二67至69頁），復經本院調閱系爭前案電子卷宗核閱無誤，是上開事實堪以認定。　⒊系爭前案之爭點經兩造簡化為：「⑴系爭規約與系爭財務管理辦法對被告有無拘束力？⑵原告得否請求被告給付系爭建物管理費與系爭停車位清潔費？」其中上開第一項爭點（即系爭理由判斷）同為本件之爭點，兩造於本件提出之攻防方法均與系爭前案提出之攻防方法相同，已為兩造陳明在卷（本院卷二第75頁）。系爭前案與本件訴訟之當事人均為兩造；系爭理由判斷為系爭前案之重要爭點之一；兩造均已於系爭前案提出各項訴訟資料為攻防，更於系爭前案第一、二、三審均委任1至3名不等之律師作為訴訟代理人，足認當事人均已就此重要爭點為充分攻防。再者，系爭前案審理時，亦經綜合審酌當事人提出之各項證據資料（例如：系爭規約、系爭財務管理辦法、系爭社區使用執照、系爭社區第一次及歷次區分所有權人會議、首購戶買賣契約等），始為系爭理由判斷等情，經本院調閱系爭前案電子卷宗確認無誤，故亦足信法院就此重要爭點已為實質審理。被告對系爭前案判決提起上訴，經最高法院以被告未表明系爭前案判決違背之法令及其具體內容、依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，而認上訴不合法，被告於本件提出之攻防方法經核與其在系爭前案提起第三審上訴之訴訟資料相同，故系爭理由判斷應無顯然違背法令及顯失公平之情事。被告提出之上開訴訟資料既與系爭前案相同，且均經系爭前案判決審酌，被告復未提出足以影響原判斷之其他新訴訟資料。準此，系爭理由判斷對本件訴訟應發生爭點效，本院及兩造均應受此爭點效之拘束，故本院對於系爭規約與系爭財務管理辦法對被告有拘束力之事實，不得為相反之認定。　㈡原告請求被告給付自107年10月起至112年8月止之系爭建物管理費及系爭停車位清潔費合計14,517,304元，及如附表所示之利息，應有理由：　⒈系爭規約前於109年10月24日修正遲延利息為週年利率10%，有玉上園社區109年10月24日區分所有權人會議紀錄、系爭規約可憑（本院卷一第151至155、156至163頁）。又如原告主張有理由，被告積欠107年10月起至112年8月止之系爭建物管理費、系爭停車位清潔費、利息均如附表所示，已為被告所不爭執（本院卷二第75頁），則原告請求被告給付自10 7年10月起至112年8月止之系爭建物管理費及系爭停車位清潔費合計14,517,304元【計算式：246,05659＝14,517,304 元】，及如附表所示之利息，應有理由。　⒉被告於本院最後言詞辯論期日辯稱系爭建物之面積誤算之防禦方法（下稱系爭防禦方法），應課予其失權效之制裁，理由析述如下：　　⑴按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。民事訴訟法第196條定有明文。次按簡易訴訟程序事件，法院應以一次期日辯論終結為原則。同法第433條之1亦有明定。民事訴訟法於89年修正時增訂第196條，就當事人攻擊防禦方法之提出採行適時提出主義，以改善舊法所定自由順序主義之流弊，課當事人應負訴訟促進義務，並責以失權效果。是對於違反適時提出義務之當事人，須其具有：㈠逾時始行提出攻擊或防禦方法；㈡當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失；㈢有礙訴訟終結之情形，法院始得駁回其攻擊或防禦方法之提出。關於適時性之判斷，應斟酌訴訟事件類型、訴訟進行狀況及事證蒐集、提出之期待可能性等諸因素（最高法院108年度台上字第773號判決意旨參照）。　　⑵在現行民事訴訟制度下，法院應賦予當事人有機會平衡追求實體利益與程序利益之程序權保障，不應止於僅賦予其有機會用以追求實體利益，亦即不應忽視程序利益之保護，以致一味以發現客觀真實、保護實體權為首務【邱聯恭（2018），《程序制度機能論》，頁19-20。臺北：國立臺灣大學出版中心。】。上開規定係採取「適時提出主義」，然「適當時期」並非具體、明確，有待法院視訴訟進行程度及個案情節，妥善行使訴訟指揮權，促成上開適當時期及行為規範之具體化。如當事人在適當時期及行為規範已具體化之程序階段，仍未於適當時期提出攻防方法，應負自己責任【許士宦（2005），〈民事訴訟法上之適時審判請求權〉，《臺大法學論叢》，34卷5期，頁168-169】。再者，為貫徹集中審理主義，當事人之攻防方法之提出，未依法院之指示於期限內提出者，難認當事人已善盡其促進訴訟之協力義務，如已律及當事人之聽審權保障，在當事人已有充分提出攻擊防禦之機會下，卻因可歸責於己之事由遲誤該機會，即無再對其聽審權予以保護之必要。而於個案中應審酌之因素有：①當事人是否曾被賦予陳述意見機會、②當事人是否因可歸責之事由不盡早提出攻防方法（此宜考量當事人取得事證之難易度、是否盡力蒐集並提出事證、③程序遲延之原因是否因法院未履行訴訟促進義務【沈冠伶（2005），〈訴訟權保障與民事訴訟－以大法官關於「訴訟權」之解釋為中心〉，《臺大法學論叢》，34 卷5期，頁231-232。】。　　⑶經查：　　　①原告於107年10月19日提起系爭前案，有系爭前案起訴狀上之本院收狀戳可稽（本院107年度店司調字第351號卷【下稱店司調卷】第5頁），而系爭前案起訴狀繕本已於107年11月16日寄存送達被告，有送達證書可參（店司調卷第101頁），系爭前案復經一審、二審、三審之審理，終於113年10月24日經最高法院駁回被告提起之上訴確定，此已說明如前。觀諸被告於系爭前案歷審提出之答辯，均未包含系爭防禦方法，被告遲於本院最後言詞辯論期日始庭呈書狀提出系爭防禦方法（本院卷第二第115至117頁）。　　　②系爭建物之面積共3,650.93坪，系爭停車位共54個，系爭建物每月管理費為219,056元、系爭停車位每月清潔費為27,000元等情，業經系爭前案列為兩造不爭執事項，有系爭前案判決可憑（本院卷一第93至109頁），兩造於本院審理中亦已對上開事實均不爭執（本院卷二第 74至75頁）。系爭前案以上開兩造不爭執事項為裁判基礎，歷時多年作成系爭前案判決，被告如對系爭建物面積之計算結果有異議，早應於系爭前案爭點整理前仔細核對並提出。況且，被告於系爭前案歷審均有委任律師為訴訟代理人，卻於系爭前案判決確定後，始於本院審理中稱：「最近核對所有數字後才發現有此錯誤」等語（本院卷二第111頁），則被告於系爭前案既已被賦予「非常充分之陳述意見機會」，可認被告有適時提出系爭防禦方法之「高度期待可能性」。再者，系爭建物之面積攸關原告請求金額計算結果是否正確，乃系爭前案之前提事實，系爭建物之建物謄本既為被告所能取得，被告提出系爭防禦方法之「難易度非難」，被告未於系爭前案仔細核對，經系爭前案整理為不爭執事項後始改稱上詞，顯然係「可歸責於被告之事由」而未於系爭前案提出系爭防禦方法，應認有「重大過失」。甚者，本院於第一次言詞辯論期日前即已命兩造應於113年9月6 日前提出攻防方法，並已諭知失權效之法律效果，有本院113年8月4日函文可佐（本院卷一第489頁），被告提出之書狀所載防禦方法均與系爭前案相同，本院並於第一次言詞辯論期日詢問兩造：「本件之攻防方法是否均與系爭前案相同」、「對系爭前案之不爭執事項是否均為兩造於本件所不爭執」，均經被告訴訟代理人明確陳明「是（本院卷二第75頁）」，如准許被告提出系爭防禦方法，則須再調查證據，顯將造成本件訴訟程序有「重大延滯」，有礙訴訟終結。　　　③準此，本院審酌本件訴訟與系爭前案之重要爭點相同，系爭前案進行逾6年【計算式：113－107＝6】始告確定，漫長之審理期間已賦予被告相當充足之程序保障，要求被告適時提出系爭防禦方法具高度期待可能性且其提出證據亦非困難，被告因重大過失而未於適當時期提出系爭防禦方法，有礙訴訟之終結，應負自己責任，如未於本件訴訟中依前揭規定課予被告失權效之制裁，對於原告之適時審判請求權保障，難認為公允；況且，訴訟權之保障應平衡兼顧當事人之實體利益及程序利益，業經說明如前，倘被告此舉於現行民事訴訟制度下仍能倖免於失權效之制裁，無宜將使失權制度之適用過於限縮而有架空該規定課予當事人訴訟促進義務之本旨，且有過度耗費司法資源而影響全體納稅人使用有限司法資源之疑慮，故本院認被告提出系爭防禦方法，應予駁回而不予審酌。三、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、系爭規約第17條、系爭財務管理辦法第8條第1、2款之規定，請求被告給付如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。四、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第38 9條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第3 92條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。至被告於114年1月20日提出民事答辯（四）狀（本院卷二第135至136頁），核屬言詞辯論終結後提出之攻防方法，本院自不得列入審酌。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林易勳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃品瑄附表：（單位均為民國/新臺幣）編號月份金額利息起日（均至清償日止）週年利率 1 107年10月 246,056元 107年10月21日 5% 2 107年11月 246,056元 107年11月21日 5% 3 107年12月 246,056元 107年12月21日 5% 4 108年1月 246,056元 108年1月21日 5% 5 108年2月 246,056元 108年2月21日 5% 6 108年3月 246,056元 108年3月21日 5% 7 108年4月 246,056元 108年4月21日 5% 8 108年5月 246,056元 108年5月21日 5% 9 108年6月 246,056元 108年6月21日 5% 10 108年7月 246,056元 108年7月21日 5% 11 108年8月 246,056元 108年8月21日 5% 12 108年9月 246,056元 108年9月21日 5% 13 108年10月 246,056元 108年10月21日 5% 14 108年11月 246,056元 108年11月21日 5% 15 108年12月 246,056元 108年12月21日 5% 16 109年1月 246,056元 109年1月21日 5% 17 109年2月 246,056元 109年2月21日 5% 18 109年3月 246,056元 109年3月21日 5% 19 109年4月 246,056元 109年4月21日 5% 20 109年5月 246,056元 109年5月21日 5% 21 109年6月 246,056元 109年6月21日 5% 22 109年7月 246,056元 109年7月21日 5% 23 109年8月 246,056元 109年8月21日 5% 24 109年9月 246,056元 109年9月21日 5% 25 109年10月 246,056元 109年10月21日 5% 26 109年11月 246,056元 109年11月21日 10% 27 109年12月 246,056元 109年12月21日 10% 28 110年1月 246,056元 110年1月21日 10% 29 110年2月 246,056元 110年2月21日 10% 30 110年3月 246,056元 110年3月21日 10% 31 110年4月 246,056元 110年4月21日 10% 32 110年5月 246,056元 110年5月21日 10% 33 110年6月 246,056元 110年6月21日 10% 34 110年7月 246,056元 110年7月21日 10% 35 110年8月 246,056元 110年8月21日 10% 36 110年9月 246,056元 110年9月21日 10% 37 110年10月 246,056元 110年10月21日 10% 38 110年11月 246,056元 110年11月21日 10% 39 110年12月 246,056元 110年12月21日 10% 40 111年1月 246,056元 111年1月21日 10% 41 111年2月 246,056元 111年2月21日 10% 42 111年3月 246,056元 111年3月21日 10% 43 111年4月 246,056元 111年4月21日 10% 44 111年5月 246,056元 111年5月21日 10% 45 111年6月 246,056元 111年6月21日 10% 46 111年7月 246,056元 111年7月21日 10% 47 111年8月 246,056元 111年8月21日 10% 48 111年9月 246,056元 111年9月21日 10% 49 111年10月 246,056元 111年10月21日 10% 50 111年11月 246,056元 111年11月21日 10% 51 111年12月 246,056元 111年12月21日 10% 52 112年1月 246,056元 112年1月21日 10% 53 112年2月 246,056元 112年2月21日 10% 54 112年3月 246,056元 112年3月21日 10% 55 112年4月 246,056元 112年4月21日 10% 56 112年5月 246,056元 112年5月21日 10% 57 112年6月 246,056元 112年6月21日 10% 58 112年7月 246,056元 112年7月21日 10% 59 112年8月 246,056元 112年8月21日 10% 合計 14,517,304元【計算式：246,05659＝14,517,304】

2025-02-21

STEV-113-店簡-316-20250221-3

中簡

臺中簡易庭

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臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度中簡字第515號原告龍邦綠園道管理委員會法定代理人黃孫超訴訟代理人林熒資被告張豐全宋桂芳上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年2月7日言詞辯論終結，判決如下︰　　主　　　文被告應各給付原告新臺幣52,290元，及被告張豐全自民國113年8 月20日起、被告宋桂芳自民國114年1月29日起，皆至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告各負擔2分之1。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：被告為坐落臺中市○區○○○○段0000號建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路000號房屋（下稱系爭建物）之所有權人，權利範圍各2分之1，係龍邦綠園道大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，依系爭社區住戶規約第10條，管理費由各區分所有權人室內實際使用坪數，每戶每坪25元，公共持份每戶500元，每三個月為一期，系爭建物之室內實際使用面積坪數為77.73坪，應繳1,943元及加計公共持份每戶500元，每月管理費應為2,443元，每三個月應繳7,329元。然被告每三個月僅繳付2,100元，自113年3月31日往前計算5年之管理費，共短繳104,580元，因被告之權利範圍各2 分之1，應各給付之金額為52,290元。屢經催討未獲置理。爰依公寓大廈管理條例、住戶規約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應各給付原告52,290元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：系爭建物屬店面，並非住家，在82年系爭社區規約訂定前，以契約之方式約定店面以戶別的方式計收管理費，每月每戶700元。109年第28屆區分所有權人會議擬將店面管理費每戶調漲100元，原告並未依公寓大廈管理條例第18 條之規定調漲管理費，被告並未積欠管理費等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠被告為系爭建物所有權人及系爭社區住戶，權利範圍各2分之 1，惟迄至113年3月31日止尚欠繳管理費差額各52,290元，而系爭社區94年12月18日召開之區分所有權人會議修正通過實施住戶規約，管理費由各區分所有權人室內實際使用坪數，每戶每坪25元，公共持份每戶500元（空戶亦同），繳費週期為三個月等情，有臺中市南區區公所函、龍邦綠園道住戶規約、系爭建物登記第一類謄本、存證信函暨回執等件在卷可佐（司促卷第5至32頁），堪信屬實。　㈡按被告為系爭社區之區分所有權人，而公寓大廈管理條例乃為規範公寓大廈住戶之權利義務及加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質而制定。是本件關於兩造之權利義務，即應優先適用公寓大廈管理條例之規定，於該條例未規定者，始適用其他法令之規定（公寓大廈管理條例第1條參照）。又原告住戶規約性質上為公寓大廈管理條例所稱之規約，而依據公寓大廈管理條例第3條第12款規定規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。是基於私法自治原則，關於兩造間之權利義務，即應受住戶規約之拘束。　㈢經查，系爭社區94年12月18日召開之區分所有權人會議修正通過實施住戶規約中，均未就住家、店面為定義性之規定，而公寓大廈管理條例亦無定義性規定，則解釋住家、店面之意義，除依社會通念外，尚非不得以原告收取管理費之往例藉以探求該條約定之真意。而依社會通念，公寓大廈中一般住戶與店面之管理費收費標準之所以會有區別，通常主要以有無使用公用設備及增加社區安全維護管理、費用之負擔等情判斷，而基於使用者付費原理，始有減輕收費標準之差別待遇適用。然依系爭社區收取管理費之往例、系爭建物使用公共設備增加社區維護管理費用負擔等情事，原告主張被告所有系爭建物應依系爭社區住戶規約第10條之收費標準繳納管理費，應屬可採。又系爭建物第一層面積為82.74平方公尺、第二層面積為155.5平方公尺、陽台9.32平方公尺、花台9.43平方公尺，室內面積合計為256.99平方公尺，總坪數為77.73坪，則系爭建物依系爭社區住戶規約第10條，每月每坪25元，加計公共持份每戶500元，每月應繳2,443元、3 個月為一期，每期應繳7,329元（計算式：25×77.73＋500＝2, 443，2,443×3＝7,329），原告請求自108年4月1日至113年3 月31日止，共20期，應繳納金額為146,580元（7,329×20＝14 6,580），扣除被告每期已繳納2,100元，被告每人各應再繳納【(146,580－2,100×20)÷2＝52,290】，原告請求被告給付上開金額，自屬有據。被告抗辯系爭建物為店面，每期應該為2,100元云云，顯與事實不符，復未提出確切證據證明以實其說，未足採信。　㈣綜上所述，本件被告既積欠原告如主文第1項所示之管理費，經原告以存證信函催告後迄未繳納，原告自得訴請被告給付管理費。從而，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約現行收費標準之法律關係，請求被告各給付52,290元，及自支付命令送達被告翌日（即被告張豐全自113年8月20日、被告宋桂芳自114年1月29日，司促卷第45頁、本院卷第65頁）起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳嘉宏以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林佩萱

2025-02-21

TCEV-114-中簡-515-20250221-1

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臺灣彰化地方法院員林簡易庭小額民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　113年度員小字第476號原告全友易居管理委員會法定代理人廖壅邦訴訟代理人嚴佩薇被告張全美訴訟代理人張伯書律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年2月6日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣89,805元，及自民國114年2月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔。被告應給付原告新臺幣1 ,000元及自本判決確定之翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。本判決得假執行。但被告如以新臺幣89,805元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　　　事實及理由一、小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應給付原告新臺幣(下同)89,152元及自支付命令送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於民國114年2月6日言詞辯論時變更聲明為：被告應給付原告89,805元及自114年2月7日起至清償日止之法定遲延利息，核其變更屬擴張或減縮減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。　　二、原告主張：被告為全友易居大廈即彰化縣○○市○○段00○號即門牌號碼莒光路428號4樓建物(下稱系爭房屋)之區分所有權人，原告為全友易居管理委員會，被告應依全友易居大廈( 下稱系爭大廈)住戶規約(下稱系爭規約)第10條約定繳納管理費及公共基金，管理費依每坪70元收費，被告住家面積64 .71平方公尺、陽台4.44平方公尺、花台4.11平方公尺共73. 26平方公尺，換算坪數為22.16坪(計算式：73.26平方公尺× 0.3025=22.16坪，小數點第2位以下四捨五入），每月應繳1 ,551元，每3個月為一期，被告積欠112年6月起至113年11月止之管理費，共6期(即18個月)計27,918元管理費；另應依大廈於113年6月29日之113年第2次區分所有權人會議決議由大樓住戶分擔繳納消防罰鍰及改善基金(下稱系爭決議)，消防罰鍰改善基金依每戶每平方公尺均分，按住戶面積(不計入住戶附屬建物面積)計算，被告建物住家面積64.71平方公尺，每平方公尺負擔956.38元(計算式：250萬元÷2,614.02 平方公尺=956.38元，小數點第2位以下四捨五入)，被告應繳61,887元(計算式：956.38元×64.71平方公尺＝61,887元，元以下四捨五入)。是被告共應繳納89,805元，爰依系爭規約第10條約定及公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)第21條規定為請求。並聲明：請求被告給付89,805元及自114年2月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告則以：被告未繳納管理費及消防罰款不爭執。但系爭規約有關公共基金「消防重建費用以每戶每坪總價均分計算」、管理費「每戶每坪70元」係以手寫為記錄，未見蓋印或其他說明，且通過該次規約會議之召集人是否有召集權，亦有疑義，故然認系爭規約為有效規約，原告不得據以向被告請求給付管理費及消防改善分擔額；且113年6月29日之開會通知單上係記載「社區消防罰單250萬應如何支付」與系爭規約第10條「消防重建費用」亦有差異，且113年6月29日決議係以問卷方式調查，而非決議方式，決議並非合法；原告僅以住戶建物謄本上所標註之面積為分擔計算，卻未計算部分住戶違建面積，顯然不公平，有違誠實信用原則等語。並聲明：原告之訴駁回。四、本院之判斷：　㈠共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓條例第10條第2項、第11條、第18條第1項第2款及第21條第1項分別定有明文。是共用部分之修繕、管理、維護，其費用依法係由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。則共用部分之修繕、管理、維護之費用並非限以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，亦得由公共基金或以區分所有權人會議或規約另有規定為之。　㈡系爭規約第10條第1項、第2項、第11條第3款第3目、第12條第1款約定「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公共基金(消防重建費用以每戶每坪總價均分計算)；㈡管理費(每戶每坪70元)」、「管理費由各區分所有人依照區分所有權人會議決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分攤之」、「公共基金用途如下：共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」、「前條第3 款第3目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合10萬元以上」，是系爭規約就管理費及公共基金之徵收已明示係為充實共用部分修繕、管理、維護等管理費之用，且以區分所有權人會議議決為計算。又各區分所有權人，負有繳納管理費之義務，需支付之數額(即收費標準)，係經系爭大廈區分所有權人召開區分所有權人會議決議通過，而制定之住戶規約為依據，此有原告所提出之系爭規約及系爭大廈112年3月26日開會通知單、區分所有權人會議紀錄、簽到單附卷可稽(見本院卷第127-133頁)。次查，原告主張因系爭大廈遭彰化縣政府消防局以違反消防法陸續裁罰14次，嗣經主任委員廖壅邦為召集人，召集系爭大廈區分所有權人召開系爭決議，決議通過繳納公共基金250萬元以支應罰款及改善費用，應以總價依每戶每坪均分計算罰款分擔費用等情，有系爭規約、112年6月、113年2月、113年6 月彰化縣政府消防法案件裁處書、彰化縣政府行政執行案件移送書、113年6月29日之113年第2次區分所有權人會議決議會議記錄暨區分所有權人出席紀錄及委託書在卷可稽(見本院卷第39-56、61-65、73、117、145-159頁)，經核與其所述相符，堪信為真實。被告既為系爭大廈區分所有權人，依上開說明，即有依規約及區分所有權人會議決議繳納管理費及消防公共基金之義務。然被告積欠自112年6月至113年11 月止之管理費共18個月之管理費，已逾2期且達相當金額，亦未依系爭決議繳納消防罰緩公共基金，經原告定相當期間催告仍未給付，有存證信函及回執可憑(見司促卷第11頁、本院卷第121頁)。而被告所有之系爭房屋住家面積64.71平方公尺、陽台4.44平方公尺、花台4.11平方公尺共73.26平方公尺，有建物謄本在卷可稽(見本院卷第59頁)，換算坪數為22.16坪(計算式：73.26平方公尺×0.3025=22.16坪，小數點第2位以下四捨五入），管理費每月應繳1,551元，每3個月為一期，被告積欠112年6月起至113年11月止之管理費，共6期(即18個月)，應分擔之管理費為27,918元。消防改善基金部分，系爭大廈全體住戶面積為2,614.02平方公尺，則每平方公尺負擔956.38元(計算式：250萬元÷2,614.02平方公尺=956.38元，小數點第2位以下四捨五入)，被告建物住家面積64.71平方公尺，被告應繳61,887元(計算式：956.38 元×64.71平方公尺＝61,887元，元以下四捨五入)。從而，原告請求被告給付管理費27,918元、罰款分擔費用61,887元共計89,805元，自屬有據。　㈢被告質疑系爭規約之有效性，及計收標準違反誠實信用原則等節，有無理由？　⒈「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。公寓大廈管理委員會主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定」，此為公寓條例第 29條第2項所明定。從上開條文之規定，可知公寓條例對於管理委員之選任、解任方式等，係授權區分所有權人會議以規約規定之，如規約僅就上揭事項之部分為規定，就未有規定部分，則由區分所有權人會議決議之。其次，民法第56條第1項規定總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。是區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，除無召集權人所為召集外，區分所有權人應於決議後3個月內起訴撤銷之。又區分所有權人會議，乃區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議；規約，則為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項(公寓條例第3條第7款、第12款規定參照)，區分所有權人會議決議訂定或修改規約，本於私法自治原則，除其內容有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事外，即難謂其為無效。另所謂公共秩序，係國家社會之一般要求或利益，善良風俗則係社會一般道德觀念(最高法院112年度台上字第1578號民事判決意旨參照) 。　⒉被告質疑系爭規約係未經合法召集權人召集區分所有權人會議決議之事項，然未能具體說明何人無召集權；又區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，為公寓條例第25條第3、4項所明定。查原告之法定代理人廖壅邦係系爭大廈之主任委員，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明及員林市公所報備函可憑，其於113年間亦經系爭決議通過為主任委員(見司促卷第11至15頁)，亦為被告所不爭執(見本院卷第14、143頁)，依上開規定自為當然召集人而有召集權限，且原告之法定代理人亦到庭陳述其成為主任委員之經過，經核其資格與上開規定並無不合，又被告自陳自己未曾亦未聽聞有人提起確認該會議決議不存在之訴(見本院卷第101-102頁)，則其辯稱系爭規約因無召集權人召開決議而無效云云，自非可採。其次，系爭決議係為解決系爭大廈遭彰化縣政府消防局以違反消防法裁罰之罰金繳納及改善事宜，業經區分所有權仁會議決議在案，被告若質疑決議現場發放問卷調查之決議方法，違反法令或章程，理應於決議後3個月內起訴撤銷之，系爭決議既未經法院撤銷、確認無效前，則仍屬有效，故被告仍應受其決議內容效力所拘束。再審酌公寓大廈消防設施之有無、欠缺，攸關該公寓大廈全體住戶及其他相鄰建築內之人之生命、身體、財產安全，該決議事項重要性不可謂不重大，乃係為處理系爭大廈補強共用部分消防設施之一環，且被告亦自陳知悉決議之事項即為消防罰款及改善費用分擔事宜(見本院卷第101-102頁)，則其辯稱系爭決議事項不在開會通知單「消防重建費用」涵攝範圍，即無可採。被告另抗辯消防罰款應依區分所有權人實際取得建物(含違建部分)之坪數計算分攤額云云，然原告既已決議向全體區權人收取消防改善基金，系爭決議即拘束全體區權人，且審諸現今社會各公寓大廈規約按建物權狀總面積收取管理費者，甚為普遍，以符實際，是系爭規約將專有部分面積合併列入計算收取管理費，作為將來共用部分之修繕、管理、維護之費用及公益基金之提撥收入，難認有何違法或失當情形，被告仍執前詞辯稱系爭規約違反誠實信用原則，均非可採。　㈣本件原告請求被告給付管理費及消防改善基金，係以支付金錢為標的，且無確定給付期限，是原告就上揭費用，請求自當庭變更聲明之翌日即自114年2月7日起(見本院卷第142頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定，併應准許。五、綜上所述，原告依公寓條例第21條之規定及系爭規約，請求被告給付原告89,805元，及自114年2月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述。七、本件係以小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　臺灣彰化地方法院員林簡易庭　　　　　　　　　　　法　官范嘉紋以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　書記官　趙世明

2025-02-20

OLEV-113-員小-476-20250220-1