Know99判決書

搜尋結果：不動產買賣契約

共找到 250 筆結果（第 81-90 筆）

履行契約

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第845號原告李婉庭被告楊春皊上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年2月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣（下同）貳拾參萬參仟伍佰伍拾參元，及自民國一百一十三年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。　　三、本判決第一項得假執行；但被告以貳拾參萬參仟伍佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。　　　　　事實及理由壹、程序部分一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。查：原告起訴時原訴之聲明第一項為「被告應協同原告辦理清算兩造合資購買之桃園市○○區○○○街000號4樓之房屋及其基地（下合稱系爭房地）之財產」（113年度壢簡字第294號卷第3頁），嗣原告於民國113年6月26日，提出民事撤回一部聲明暨陳報狀，撤回上開部分之聲明（本院卷第37-38頁），經本院寄送上開民事撤回一部聲明暨陳報狀予被告，被告並未於收受上開書狀之10日內提出異議，有本院送達證書可佐（本院卷第89-91頁），依上開說明，該部分聲明自已生撤回之效力，併此敘明。二、被告經合法通知，無正當理由未於最後一次言詞辯論期日到場（本院卷第155頁），核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項之規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。　　貳、實體部分一、原告主張：　㈠於109年4月間，因被告住處附近正出售由創璟建設有限公司新建之成屋，兩造商議共同出資購買系爭房地，用以投資理財，並簽立合資契約書（下稱系爭合資契約書），該契約書約定兩造共同出資購買系爭房地，總價金為新臺幣（下同） 5,104,000元，其中自備購屋款1,429,000元，雙方各出資二分之一（即714,500元），另向第一商業銀行竹科分行貸款3 ,820,000元，房屋貸款及系爭房地所衍生之所有稅費，均由兩造各自分擔二分之一。而系爭房地之所有權則登記於被告之名下，並委託訴外人簡敬志代為出租，倘租金抵充銀行貸款後，仍有不足，再由兩造平均分擔補足不足額，另因房地合一稅之稅率較高，故兩造亦約定出租系爭房地滿6年後，即將系爭房地委託他人出售，待價金扣除稅費後，兩造均分賸餘之價金、結束二人間之合夥關係。　㈡於112年間，兩造同意出售系爭房地，並於112年6月19日，以總價6,680,000元之金額，出售系爭房地予訴外人王允昱，然因斯時原告亟需用錢，故原告先向被告借貸款項，二人並約定待系爭房地結算完畢後，由被告逕自原告得分配之款項扣抵，當時被告雖要求以月息8分計算利息，然因原告需錢孔急，故仍應允被告，嗣被告於112年7月3日間，給付原告8 10,000元（借款本金為870,000元，然被告預扣利息60,000 元），惟因上開款項仍不足原告支應亟需之費用，故原告再於112年7月8日向被告借貸款項，而被告該次實際交付230,0 00元之借款予原告（借款本金為250,000元，經被告預扣利息20,000元），則原告實際收受被告借貸之款項僅有1,040, 000元。　㈢經兩造結算系爭房地出售之金額，並扣除應負擔之費用後，兩造各自應分得1,291,326元，再扣除原告向被告借貸之1,0 40,000元，原告僅向被告請求給付233,553元等語。為此，爰依系爭合資契約書之約定，提起訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告233,553元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉請為假執行之宣告。二、被告雖未於最後一次言詞辯論期日到場，然被告前於言詞辯論期日表示：　㈠原告主張借款部分，原告實際借款之第一筆金額為870,000元、第二筆金額為350,000元，伊替原告償還870,000元本金、 350,000元本金，及80,000元、60,000元利息。　㈡另原告稱補不足款項部分，補不足款項部分，本係兩造需共同分擔，原告不應該全部向伊請求，原告主張之款項，均未扣除伊墊付款項之部分。　㈢伊已經替原告償還款項，伊替原告償還第2、3個月之利息，系爭房地出售之價金，乃係原告應償還予伊之借貸款項，伊總共扣下870,000元、350,000元，及伊替原告墊付之利息，利息的部分，因為對方有先行扣除第一個月之利息，故原告實拿之金額為810,000元、230,000元等語，資為抗辯。三、經查：　　兩造於109年4月11日共同簽立系爭合資契約書，約定「全體合資人（即原告、被告）茲因共同儲蓄規劃及誠信原則下，共同參與合資購買房地產，合約內容已由簡敬志先生逐條解說，合資人已完全了解合約內容，同意簽約並遵守合約內容規範」、「第二條：出資額：出額比例為佔本房產之所有必須支出款項的比例。合夥人甲：佔50％楊春皊、合夥人乙：佔50％李婉庭」、「第六條：出資期限：一、本房產自交屋後，先出租滿陸年後，可委託東方帝國開發事業有限公司或其他仲介經紀公司協助銷售，銷售價格可參考政府實價登錄行情，亦由合資人決議之，完成銷售後，扣除本房產之必要規費、稅費等支出，剩餘款項到款後，需於三日內依合資之比例分配至各合資人帳戶」，而系爭房地於112年6月19日，以總價6,680,000元出售予王允昱，有系爭合資契約書、不動產買賣契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書在卷可佐（113年度壢簡字第294號卷第8-11、14-28頁），就上開部分事實，首堪認定。而原告依系爭合資契約書之約定，請求被告給付233,553元乙節，為被告所否認，並以前詞置辯，為此，兩造間之爭點厥為：㈠原告主張系爭房地出售之金額，扣除兩造應分擔之費用，兩造平均應分得1,291,326元，有無理由？㈡原告主張向被告借貸之款項總計1,040,000元，有無理由？㈢原告主張扣除應償還予被告借貸之款項後，被告尚應給付233,553元予原告，有無理由？四、得心證之理由；　㈠原告主張系爭房地出售之金額，扣除兩造應分擔之費用，兩造平均應分得1,291,326元，有無理由？　⒈誠如前述，系爭房地出售之買賣價金為6,680,000元，而兩造於本院113年11月13日言詞辯論期日，對於上開出售之買賣價金，尚應扣除房屋貸款3,390,145元、履保帳戶管理費4,0 08元、仲介報酬267,200元、增值稅321元、代書費用5,446 元、代墊返還承租人押租金及其他費用37,500元、房地合一稅及代辦費用437,674元等款項，均不爭執（本院卷第126頁），且有價金履約專戶明細暨點交證明書、被告當庭提出之手機截圖可佐（113年度壢簡字第294號卷第28頁、本院卷第 104頁），上開買賣價金扣除前揭款項後，尚餘2,537,706元（計算式：6,680,000元－3,390,145元－4,008元－267,200元－ 321元－5,446元－37,500元－437,674元＝2,537,706元），再將該款項平分予兩造，每人應可分得1,268,853元（計算式:2, 537,706元2＝1,268,853元）。　⒉其次，經本院當庭勘驗原告所提出其與被告結算過程之錄音檔（本院卷第156-158頁），於結算之過程中，確係被告自行向原告稱「0000000，結餘啊，你就寫結餘，0000000，這是扣掉合一稅我們兩個可以分到這個房子的錢，對不對？」（本院卷第157頁），被告上開所述之金額（即1,291,326元），與本院前開依照價金履約專戶明細暨點交證明書、手機截圖等計算之款項（即1,268,853元），二者相差22,473元（計算式：1,291,326元－1,268,853元＝22,473元），而觀諸兩造於結算款項之過程，其等除前開計算之代墊費用、稅賦費用外，兩造尚有討論其餘金錢流向（包含原告向被告稱「 9萬5吧，他好像那天是跟我，他是打給我是……看一下，9萬9 千500，他是說調的這些資料」、被告亦向原告稱「對，我先拿出來用的是9萬9千500，然後房子我們先拿出來的65萬，你先拿出來10萬用，就等於說你用一筆是房子的，我用一筆是共同帳戶的，對嗎？」，本院卷第157頁），堪認兩造除依上開價金履約專戶明細暨點交證明書、手機截圖所示之款項結算外，確可能達成合意就結算出售系爭房地之費用，應再扣除或增加其他項目之款項，是以，上開錄音內容既係兩造結算系爭房地款項之過程，被告於錄音過程所稱之結算金額（即1,291,326元），與本院當庭向兩造核對之金額相差甚小外，兩造確有討論應再加計其餘費用，遑論上開結餘之數額，乃係被告自行向原告確認之結算餘額，故原告主張因出售系爭房地後，兩造各可分得之結算餘額為1,291,326 元，確屬有據。　㈡原告主張向被告借貸之款項總計1,040,000元，有無理由？　⒈按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約，民法第474條第1項定有明文。又金錢借貸契約，依民法第474條第1項規定，除當事人間有借貸之意思合致外，尚應踐行將金錢交付之程序，始能成立。故利息先扣之金錢借貸，其貸與之本金額應以利息預扣後實際交付借用人之金額為準，該預扣利息部分，既未實際交付借用人，自不成立金錢借貸（最高法院109年度台上字第2785號判決意旨參照）。　⒉原告主張其向被告借貸款項，然因被告預扣利息，故其實際取得之借貸款項僅有810,000元、230,000元，總計1,040,00 0元等語，被告雖辯稱原告實際上係向第三人借貸款項，伊有幫助原告借貸款項，伊有替原告還錢及利息等語（本院卷第105-106、128頁），依被告上開所述，倘原告係向第三人借款，惟既係被告代原告償還款項，原告亦應將該款項返還予被告，是以，無論原告究竟是向被告借貸款項或向第三人借貸款項，原告均應將借貸之款項返還予被告（僅係返還之法律上原因不同），而原告既主張其實際取得之借貸款項為 1,040,000元，被告於本院辯論期日亦稱「原告實拿的金額為810,000元及230,000元（總計：1,040,000元），是870,0 00元扣掉80,000元、350,000元扣掉60,000元」（本院卷第1 27-128頁），則原告主張其就消費借貸之部分，應償還被告 1,040,000元本金部分，確屬有據。　⒊至於被告雖辯稱其除替原告償還本金外，尚替原告償還上開借貸款項之利息部分，被告並未提出證據相佐，被告於本院辯論期日亦稱其無法提出證據，其都是交付現金等語（本院卷第127頁），另依照原告所提出其與被告商談借貸款項過程之錄音內容（本院卷第158頁），被告雖向原告稱「這6萬跟這8萬，還有87萬，還有25萬是我全部幫你還的，這一個8 萬是他從你本金裡面第一個月你拿錢的時候他就扣掉了啊」（本院卷第158頁），依該對話內容，被告既稱「8萬是他從你本金裡面第一個月你拿錢的時候他就扣掉了啊」，且被告於本院辯論期日亦稱「870,000元先行扣掉80,000元」、「350,000元扣掉60,000元」，則對照該對話內容所指之「8 萬」、「6萬」，自應已於原告借貸款項時先行預扣，被告又有何必要再代原告清償該部分之利息？且被告既稱原告實際取得之款項為810,000元及230,000元，則上開錄音內容所指的「87萬」、「25萬」，究竟係指「原告借貸之款項」還是「原告實際取得之款項」，誠非無疑，實難單憑上開前後文義不明之對話內容，遽認被告有代原告清償870,000元、2 50,000元或清償遲延利息。　⒋綜上，無論原告係向被告借貸款項，或透過被告向第三人借貸款項，原告亦稱其應償還1,040,000元予被告，則縱使償還被告款項之法律上原因恐有不同，然原告應給付1,040,00 0元予被告乙節，應堪認定，至於被告雖辯稱其有代原告償還借款之利息，被告自始未提出客觀事證相佐，另依照上開錄音內容，被告雖稱有代原告償還870,000元、250,000元，惟對照前後錄音文義之內容，又無從判斷該些款項究竟有無包含「預扣」之利息，自難以認定被告係替原告償還總計1, 120,000元（計算式：870,000元＋250,000元＝1,120,000元），實難作為被告有利之認定。　㈢原告主張扣除應償還予被告借貸之款項後，被告尚應給付233 ,553元予原告，有無理由？　⒈揆諸前開所述，兩造結算系爭房地出售之款項及應扣除之費用後，每人應可分得1,291,326元，再扣除原告應償還予被告之1,040,000元，原告仍應可分得共251,326元（計算式： 1,291,326元－1,040,000元＝251,326元），另依照上開價金履約專戶明細暨點交證明書所示，系爭房地出售價金之結餘款，確係匯入被告名義下之帳戶（113年度壢簡字第294號卷第28頁），則原告主張依兩造簽立系爭合資契約書之約定，向被告請求扣除借貸款項其餘房地之結餘價金233,553元（本院於辯論期日已當庭向原告確認請求之款項金額，原告當庭表示僅向被告請求233,553元，小於上開計算之251,326元），確屬有據。　⒉至於原告另主張尚有代墊支付45,300元乙節（113年度壢簡字第294號卷第5-6頁），然原告既僅向被告請求233,553元，該金額已「小於」前開本院所計算系爭房地結算費用扣除原告應給付予被告之費用，原告既自行處分僅向被告請求233, 553元，縱使原告確有代墊支付45,300元，該金額亦已超出原告請求款項之範圍，本院實無再行判斷原告有無代墊支付 45,300元之必要，併予敘明。　㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經　　其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權　　人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他　　相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付　　金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；　　應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年　　利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第　　203 條分別定有明文。查：被告既應依照系爭合資契約書之約定，給付款項予原告，自屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即11 　　3年4月23日（起訴狀繕本於113年4月22日因未獲會晤被告，已將文書交予被告住處有辨別事理能力之受僱人，有本院送達證書可佐，本院卷第17頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。五、綜上所述，原告依系爭合資契約書之約定，請求被告給付23 3,553元，及自113年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，確屬有據，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附予敘明。七、本判決所命被告給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。　　八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　潘曉萱以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳佩伶

2025-03-21

TYDV-113-訴-845-20250321-1

壢小

中壢簡易庭

給付修繕費用

臺灣桃園地方法院民事裁定 114年度壢小字第324號原告黃建程被告偶文琦上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院裁定如下：　　主　　文本件移送臺灣高雄地方法院。　　理　　由一、按訴訟之全部或一部，法院認為無管轄權者，依原告聲請或依職權以裁定移送其管轄法院，民事訴訟法第28條第1項定有明文。又按訴訟，由被告住所地之法院管轄，民事訴訟法第1條第1項定有明文。復按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條第1、2項定有明文。二、經查，原告主張其向被告購買高雄市○○街00巷0號6樓之1房屋，有漏水瑕疵，原告委請修繕公司修繕，費用為新臺幣98 ,700元，為此向被告聲請支付命令，而被告則對該支付命令提出異議，故視為原告提起本件訴訟，然觀原告所提之不動產買賣契約書可知，本案不動產標的物土地位於「高雄市苓雅區」，建物之基地則坐落上開土地，門牌號碼為林泉街80 巷2號6樓之1，此有不動產買賣契約書在卷可考，而此揭不動產買賣契約書第13條其他約定條款第六、記載「...雙方合意以房地所在地之法院為第一審管轄法院」等語，顯見兩造間已對上開契約涉訟乙節有合意管轄法院，基於尊重當事人程序選擇權，於無礙因公益上特別考量所為管轄規定（如專屬管轄之規定）之情形下，其約定自屬有效。本案房地既坐落於高雄市苓雅區，是本件訴訟自應由臺灣高雄地方法院管轄，原告向無管轄權之本院起訴，顯有違誤，爰依職權將本件移轉管轄。三、依民事訴訟法第28條第1 項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　中壢簡易庭　　　法　官　方楷烽以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃敏翠

2025-03-21

CLEV-114-壢小-324-20250321-2

抗

臺灣新北地方法院

本票裁定

臺灣新北地方法院民事裁定 114年度抗字第57號抗告人蔡靜雅相對人林士毓上列當事人間聲請本票裁定事件，抗告人對於民國114年2月4日本院114年度司票字第779號裁定提起抗告，本院裁定如下：　　主　文抗告駁回。抗告程序費用新臺幣壹仟伍佰元由抗告人負擔。　　理　由一、抗告意旨略以：伊前向相對人購買門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村 ○○○街000號3樓之19號房地，並簽立不動產買賣契約，伊依契約約定開立附表所示本票（下稱系爭本票），並已於民國 113年7月31日將新臺幣20萬元匯入履約專戶，然相對人未依約解款，竟擅自取走系爭本票，拒不返還予伊，伊業已於11 3年9月27日至臺灣苗栗地方法院起訴請求相對人返還不當得利及系爭本票正本，相對人明知此情竟持系爭本票向本院聲請本票裁定，爰提起抗告，請求廢棄原裁定，駁回相對人之聲請等語。二、按執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行，票據法第123條定有明文。次按本票執票人依上開規定，聲請法院裁定許可對發票人強制執行，係屬非訟事件，此項聲請之裁定，及抗告法院之裁定，僅依非訟事件程序，以審查強制執行許可與否，並無確定實體上法律關係存否之效力，如發票人就票據債務之存否有爭執時，應由發票人提起確認之訴，以資解決（最高法院56年度台抗字第714號、57年度台抗字第76號裁定意旨參照）。三、經查，相對人主張其執有抗告人簽發之系爭本票，經提示未獲付款等情，已據其提出本票為證，且核其形式要件並無不符，原裁定准予強制執行，於法並無不合。抗告人雖執前詞請求廢棄原裁定等語，然經核均屬實體上法律關係之爭執，揆諸上開說明，應由抗告人另行提起訴訟以資解決，尚非本件非訟事件程序所得加以審究。從而，抗告人提起本件抗告，為無理由，應予駁回。四、據上論結，本件抗告為無理由，依非訟事件法第46條、第21 條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第4 49條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第六庭　法　官　謝依庭以上正本係照原本作成。本裁定不得再抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　邱雅珍附表：（單位：新臺幣/元）　　　　　　　　　　　　　　　編號票據號碼發票日票面金額到期日備註 1 TH NO 377376 民國113年7月28日 200,000元 113年7月31日

2025-03-21

PCDV-114-抗-57-20250321-1

簡上

臺灣桃園地方法院

減少價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度簡上字第192號上訴人林淑淨訴訟代理人洪承佳上訴人置信不動產經紀有限公司法定代理人李建煌上訴人洪鈺婷上二人共同訴訟代理人鄭信煌律師被上訴人李建明訴訟代理人徐豪鍵律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國112年4月21 日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第43號第一審判決提起上訴，本院於民國114年1月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文一、上訴駁回。二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、原審原告即被上訴人主張（一）被上訴人於民國107年12月19日，透過上訴人置信不動產經紀有限公司（下稱置信公司）之房仲人員即上訴人洪鈺婷，購買上訴人林淑淨所有之坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地之應有部分及其上同段1747建號建物（即門牌號碼桃園市○○區○○○路00號10樓，下稱系爭房屋），被上訴人與上訴人林淑淨簽有不動產買賣契約書及買賣價金履約保証書（下合稱系爭契約）。（二）系爭房屋於交屋前已有因上層即桃園市○○區○○○路00號11 樓（下稱11樓房屋）主浴室裂縫滲漏，致系爭房屋天花板滲漏水之瑕疵。而上訴人林淑淨在系爭契約中就系爭房屋現況說明書中並未勾選有漏水，上訴人林淑淨即應依系爭契約擔保系爭房屋於移轉予被上訴人時不具滲漏水之瑕疵。（三）系爭房屋有滲漏水之瑕疵，經估價師鑑定後認為有新臺幣（下同）271,300元之交易性價值減損。被上訴人自得向上訴人林淑淨主張減少價金，另併請求因系爭房屋漏水致被上訴人生活品質遭侵害之精神慰撫金28,700元。而上訴人洪鈺婷為系爭房屋買賣之仲介人員，任職於上訴人置信公司，知悉系爭房屋有滲漏水之情事，卻未告知被上訴人，致被上訴人受有溢付價金、居住安寧受侵害之損害，應負連帶賠償之責等語。二、原審被告即上訴人答辯（一）上訴人林淑淨答辯　　⒈系爭房屋點交前已將漏水修復，系爭房屋點交時並無漏水之瑕疵，系爭房屋11樓房屋主浴室地板有裂縫屬於建商或 11樓房屋住戶應維修，非上訴人林淑淨應負責，上訴人林淑淨亦就滲漏水之發生無過失。　　⒉縱認上訴人林淑淨需負責任，然11樓房屋住戶、建商、上訴人林淑淨就此責任為不真正連帶關係，應扣除建商與被上訴人和解賠償之12萬元，且被上訴人請求因漏水瑕疵所生之非財產上損害，自被上訴人所自稱因漏水對生活品質所生影響之108年1月知悉時起至被上訴人向上訴人請求之日即110年4月22日，已罹於兩年之請求時效，原告亦未提出其人格權受侵害之舉證。　　⒊並於本院補充：系爭房屋漏水原因，可能係因108年4月18 日發生地震，或鄰近社宅施工所導致。且漏水既已修復，即無減少價金之問題等語。（二）上訴人置信公司、洪鈺婷答辯　　⒈系爭房屋於上訴人林淑淨持有及置信公司銷售期間，並無漏水之情形，且被上訴人並未舉證上訴人置信公司、洪鈺婷有何未盡基於仲介之專業而漏未發現系爭房屋於交屋時之現況有滲漏水之瑕疵　　⒉益誠不動產估價師事務所YC72204R估價報告（下稱估價鑑定報告），所選定之比較實例與系爭房屋所在地有相當距離，非屬同一供需圈之近鄰地區或類似地區，與不動產估價技術規則之規定不符，不能認為估價報告所載之金額合理，且系爭房屋滲漏水問題並非不可修復，於修繕後即應無發生反覆滲漏水瑕疵之虞，不會因無法修復造成系爭房屋內裝、外觀損害，並無經濟價值減損，估價報告結論不可採　　⒊並於本院補充：被上訴人發現漏水時間為108年4月22日，亦在桃園市土木技師公會110年1月4日桃土技字第1100000 004號鑑定報告（下稱漏水鑑定報告）中，所稱發生漏水1 至2年時間內，故無法認定上訴人林淑淨交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋即有漏水。且證人陳昀鴻僅依照片判斷，其認為系爭房屋有漏水並不可採。又估價鑑定報告，未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採。且上訴人置信公司、洪鈺婷並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任等語。三、原審判決及兩造聲明（一）原審判決：「⒈被告林淑淨應給付原告171,300元，及自10 8年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉ 被告洪鈺婷、置信不動產經紀有限公司應連帶給付原告新 171,300元，及自民國108年10月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊前二項所命給付，如其中任一被告為全部或一部之給付，其他被告於其給付範圍內，同免給付責任。⒋原告其餘之訴駁回。⒌訴訟費用由被告連帶負擔10分之6，餘由原告負擔。⒍本判決第1項至第2項得假執行，但被告如以171,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。⒎原告其餘假執行之聲請駁回。」（被上訴人對其敗訴部分未據上訴，非本院審理範圍）（二）上訴聲明：「⒈原判決不利上訴人部份廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請駁回。」（見本院卷第213頁第19至27行）（三）被上訴聲明：「上訴駁回。」　　四、本院得心證之理由（一）系爭房屋於交付被上訴人時，是否已有滲漏水之損害？　　⒈按民事訴訟法第454條第2項規定：「判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。」　　⒉本院認定系爭房屋於交付被上訴人時，已有滲漏水之損害，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人林淑淨另辯稱係因108年4月18日發生地震，或鄰近社宅施工所導致等語。上訴人置信公司、洪鈺婷則辯稱被上訴人發現漏水之108年4月22日，亦在漏水鑑定報告所稱1、2年內，故無法確認系爭房屋於交付時已有滲漏水之損害等語。　　⒊然查11樓房屋屋主，即證人石文雄證稱：其於105年搬進去後，一直有建商工務來看我的浴室和女兒房間有無漏水，總共來看3次但不了了之，直到上訴人搬進來後，上訴人才叫抓漏的來看等語（見原審卷第154頁第1至10行）。而比對漏水鑑定報告中，認為系爭房屋漏水係因11樓房屋主浴室地板漏水所致（見漏水鑑定報告第9頁），可知漏水鑑定報告認定漏水位置，與證人證述105年後建商工務查看有無漏水之主浴室位置相符。　　⒋而查上訴人洪鈺婷於刑事偵查程序中，亦自陳107年12月初帶被上訴人看屋時，已見系爭房屋臥室天花板潮濕等語（見臺灣桃園地檢署108年度他字第8165號卷，下稱偵查卷第105頁）。復比對漏水鑑定報告所載系爭房屋因滲漏水受損位置，亦為臥室天花板（見漏水鑑定報告第9頁）。可知系爭房屋因漏水受損位置，與107年12月初天花板潮濕位置相符。　　⒌系爭房屋因漏水受損位置，既與107年12月初所見天花板潮濕位置相符，且11樓房屋自105年起，工務到場檢查有無漏水情形之處，亦與漏水鑑定報告所載相符，可推知11樓房屋之主浴室地板，於107年12月前，應已有破損導致向下滲漏水之情形，堪認系爭房屋於交付被上訴人前，即已因滲漏水受損。是上訴人所辯，並不可採。（二）被上訴人得否請求減少價金？　　⒈本院認系爭房屋因漏水減少之交易價值為271,300元，其理由均引用第一審判決。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱估價鑑定報告未檢附土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片等參考資料，其鑑定之結果並不可採云云。　　⒉然查不動產估價技術規則第13條第1項係規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、作成紀錄及攝製必要之照片或影像檔。」可知就基本資料及權利狀態，僅須就「勘估標的」，即系爭房屋為之，對於「比較標的」，則僅需確認使用現況及影響價格之各項資料，並未限制必須調取土地及建物謄本、地籍圖、平面圖、建物隔間裝修增建資料、區位及供需圈資料、使用現況與相關照片。上訴人此部分主張，與不動產估價技術規則規定不符，已難採信。　　⒊而查估價鑑定報告中，已調閱勘估標的即系爭房屋之土地、建物登記謄本，足以確認勘估標的之基本資料及權利狀態。並已就勘估標的及比較標的之建物實質條件如建物之面積、高度、屋齡、結構、管理狀況、公設比、建材；道路條件如臨路寬度、道路鋪設及種類；公共設施接近條件如接近捷運站、公車站、學校、市場、公園及停車場；週邊環境條件如地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性及生活機能等詳為記載，並有勘估標的及比較標的之照片，並標示各標的所在位置（見估價鑑定報告第28、34、49、 54、59頁），應認估價鑑定報告已符合不動產估價技術規則之規定，是上訴人此部分主張，並不可採。（三）被上訴人得否請求慰撫金？　　　本院認被上訴人得請求慰撫金2萬元，其理由與第一審判決相同，均引用之。（四）上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任？　　⒈本院認上訴人置信公司、洪鈺婷是否應連帶負損害賠償責任，其理由與第一審判決相同，均引用之。上訴人置信公司、洪鈺婷另辯稱其並不具備調查有無漏水之專業能力，上訴人林淑淨亦未告知有漏水，上訴人置信公司、洪鈺婷應無須負損害賠償責任云云。　　⒉然該部分業經原審敘述甚詳，且上訴人置信公司、洪鈺婷既辯稱其無調查漏水之專業能力，則上訴人洪鈺婷於107 年12月初帶被上訴人看屋，發現系爭房屋臥室天花板潮濕時，本應尋覓專業人士妥為調查後，再告知被上訴人調查結果，始符合居間之忠實義務。然上訴人洪鈺婷竟捨此不為，直接稱可能是天氣下雨潮濕等語（見偵查卷第105頁）。顯見上訴人洪鈺婷違反其對被上訴人之居間義務，而為有利於上訴人林淑淨之行為，上訴人置信公司、洪鈺婷此部分所辯，並不可採。（五）被上訴人得請求之賠償數額。　　　本院認被上訴人得請求上訴人林淑淨賠償之數額共171,30 0元、得請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶賠償之數額共1 71,300元，其中上訴人林淑淨與上訴人置信公司、洪鈺婷間為不真正連帶關係，其理由與第一審判決相同，均引用之。（六）遲延利息　　　本院認遲延利息應自108年10月30日起，按週年利率5%計算，理由與原判決相同，均引用之。五、綜上所述，被上訴人依民法第354條、359條、179條、535條、544條、227條之1、195條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之法律關係，請求上訴人林淑淨給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並請求上訴人置信公司、洪鈺婷連帶給付171,300元，及自108年10月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。如任一上訴人已為給付全部或一部者，其餘上訴人就給付範圍內，免給付之義務，為有理由。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法有據，當無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、85條第1項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　黃漢權　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李思緯　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周仕弘上判決正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淑芬

2025-03-21

TYDV-112-簡上-192-20250321-1

訴

臺灣臺北地方法院

給付遲延利息

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度訴字第5995號原告王福興被告蔡福興訴訟代理人李志聖律師上列當事人間給付遲延利息事件，本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：兩造於民國99年10月26日簽立不動產買賣契約( 下稱系爭契約)，約定被告以新台幣(下同)18,928,000元向原告承購其所有之臺北市○○區○○街○○段000○000○000地號等3 筆土地(下稱系爭土地)。依系爭契約第三條之約定，於系爭土地所有權買賣登記完竣後，被告應支付尾款共計5,678,40 0元。被告於100年1月27日簽發票號CH0000000號、票面金額 5,678,400元之本票(下稱系爭本票)一紙，交付原告作為交付尾款之擔保。詎原告於100年1月31日將系爭土地所有權移轉登記予被告後，屆期提示系爭本票未獲給付，屢經催討，被告均置之不理，遲至101年11月27日始為給付。爰依系爭契約及侵權行為法律關係，請求被告給付系爭本票票款自10 0年1月31日起至101年11月27日止，按週年利率5%計算之遲延利息517,278元等語。並聲明：被告應給付原告517,278元。二、被告則以：系爭土地之原所有人為訴外人王興旺，系爭契約係以王興旺為出賣人、被告為買受人而簽訂，原告僅為王興旺之代理人，並非系爭契約之當事人，依債之相對性，自無權為任何請求。且原告前就同一當事人及同一訴訟標的提起給付買賣價金延遲利息訴訟，業經本院民事庭以108年訴字第1246號判決確定(下稱系爭前案)，原告以同一原因事實對同一被告提起本件訴訟為相同請求，顯重複起訴。並聲明：原告之訴駁回。　三、本院判斷：　　原告主張依系爭契約約定，被告應於系爭土地所有權買賣登記完竣後交付尾款5,678,400元，原告於100年1月31日辦理系爭土地移轉登記予被告，惟被告遲至101年11月27日始為給付，爰依系爭契約及侵權行為之法律關係，訴請被告給付遲延利息517,278元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： (一)原告依系爭契約法律關係，起訴請求被告給付自100年1月31 日起至101年11月27日止，按週年利率5%計算之遲延利息51 萬7,278元，為前案確定判決之既判力所及，其起訴不合法，應予駁回：　1.按原告之訴，有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回之：當事人就已繫屬於不同審判權法院之事件更行起訴、起訴違背第253條、第263條第2項之規定，或其訴訟標的為確定判決效力所及，民事訴訟法第247條第1項第7款定有明文。又89年2月9日修正之民事訴訟法第244條第1項第2款，將原規定之「訴訟標的」修正為「訴訟標的及其原因事實」，乃因訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，以使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。則於判斷既判力之客觀範圍時，自應依原告起訴主張之原因事實所特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束（最高法院100年度台抗字第62號裁定意旨參照）。　2.經查，原告前以其與被告成立系爭土地買賣契約、被告遲延給付等與本案相同之原因事實，對被告起訴，並依契約法律關係，請求原告遲延利息517,278元，經系爭前案判決原告敗訴確定等情，業據被告提出本院108年度訴字第1246號判決為憑（見本院卷第43至44頁），並經本院職權調取系爭前案卷宗核閱無誤，則原告以與系爭前案確定判決相同之原因事實，提起本件訴訟，且主張之訴訟標的法律關係與前案亦相同，則自應受前案確定判決既判力拘束，原告此部分起訴違反民事訴訟法第249條第1項第7款規定，起訴不合法，應予駁回。 (二)原告依侵權行為法律關係，請求被告給付買賣價金遲延利息 517,278元，為無理由，應予駁回：　1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條亦有明文。原告主張系爭土地於100 年1月31日所有權買賣登記完竣後，被告即支付尾款5,678,4 00元，惟被告遲至101年11月27日始為給付，故構成侵權行為云云。惟觀之系爭契約之買賣雙方分別為被告及王興旺，原告在該系爭契約中僅為王興旺之被授權人乙節，有系爭契約影本可稽（見士院卷第12頁），故系爭土地之買賣價金包含尾款在內之債權，均屬王興旺所有而與原告無涉，則無論被告有無遲延給付尾款，原告均無從以自己名義對被告有所主張；況遲延給付價金之行為，本質上屬債務不履行為，債務人因此負遲延責任，尚不因此即逕構成侵權行為。準此，本件依原告主張內容，難認被告有何該當故意或過失侵害原告權利之情事，則原告依侵權行為法律關係，請求告給付遲延利息517,278元，自屬無據。　2.又原告另主張其前曾執系爭本票向臺灣士林地方法院取得本票裁定並據以聲請強制執行，被告乃提起確認本票債權不存在之訴後，聲請停止強制執行，經本院以100年度北簡聲字第120號裁定(下稱系爭停止執行裁定)准予被告以150萬元為原告供擔保後停止強制執行，但被告以話術騙原告蓋章以領回150萬元擔保金，致原告受損517,278元云云，並提出系爭停止執行裁定為據（見本院卷第73至74頁）。惟觀之系爭停止執行裁定僅係依法就符合准許停止執行事件之事由為認定，與被告有無構成侵權行為無涉，亦無從據之認定原告主張有理由。至原告辯論意旨狀雖列有民法第179條之規定（見本院卷第69頁），惟並無以之為請求權基礎而為任何主張（見本院卷第66頁筆錄），自無另論必要，併此敘明。四、綜上，原告依系爭契約及侵權行為法律關係，請求被告給付 517,278元云云，一部不合法，一部無理由，均不應准許，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　杜慧玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　葉愷茹

2025-03-21

TPDV-113-訴-5995-20250321-1

重簡

三重簡易庭

給付違約金

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度重簡字第2250號原告榮閤開發有限公司法定代理人周律廷訴訟代理人林彥廷律師被告葉怡君上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年3月7日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十三年八月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：　㈠被告前於民國113年7月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號 2樓之房地(下稱系爭房地)與原告簽立不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），被告起先委託出售系爭房地之價格為新臺幣（下同）1,480萬元，嗣兩造又於113年7月1 4日簽立契約變更附表（下稱系爭變更附表），將系爭房地之委託銷售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元時，被告同意出售，並於系爭變更附表之補充事項欄位中記載：「以上底價內含仲介服務費4%，土地增值稅和買賣交易相關稅費，賣方部分賣方負擔，以下空白。」、「屋主實拿 1,350萬元，房地合一稅由屋主自行申報繳納，以及水電瓦斯費於交屋時結清外，屋主不再支付任何費用。」亦即保障被告於出售系爭房地時，扣除應支付予原告之仲介服務費後，最少可以取得之1,350萬元之買賣價金。　㈡嗣經原告尋得買方即訴外人林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第五條之約定，原告得請求之服務報酬應為成交價1,36 0萬元之4%，即544,000元，然系爭變更附表約定被告最少可以取得之1,350萬元之買賣價金，故本件原告依系爭委任契約第9條第2項約定可請求之違約金即委任報酬1,360萬元與1 ,350萬元之差額，即10萬元，爰依系爭委託契約及變更附表之居間契約關係，請求被告給付10萬元。又依原告與林惠君間所簽立之不動產開發意願書及權益確認書第3條第1項約定，原告得向買方請求成交價1,360萬元之百分之二服務報酬即272,000元，然因被告未依系爭委託契約第2項約定出面與林惠君簽訂買賣契約，致原告無法向林惠君請求服務報酬，屬因可歸責於被告之事由，致給付不能，依民法第226條第1 項規定，原告自得請求被告賠償喪失之服務報酬272,000元。　㈢聲明：⑴被告應給付原告372,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠系爭委託契約第9條第2項係屬原告為與不特定多數消費者訂立同類契約所預先擬定之契約條款，被告只能選擇「接受」或「不接受」，無法修改商量，顯屬消保法第2條第7款之定型化契約條款約定；細繹系爭委託契約第9條第2項約定：「 ….如可歸責於甲方之事由，至無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第5條之約定服務報酬給付乙方做為違約金」之內容可知，倘原告於委託期間內，覓得符合底價之買方時，被告應配合簽立買賣契約等相關契約，若委託人違反前開配合義務，即需給付第5條約定之服務報酬，此等約定顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由，剝奪被告選擇優於委託條件或交易對象之自由，而喪失居間契約謀由委託人利益之立法意旨，排除民法568條第1 項之規定（契約成立始得請求報酬），與居間契約之立法意旨矛盾，違反消保法第12條第2項第2款規定，至為明顯，原告實難執系爭委託契約第9條第2項約定限制委託人締約自由。另審酌被告簽訂系爭委託契約之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，原告可不論磋商結果是否符合委託人即被告之較佳利益，即得以符合底價之條件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無取捨權利，原告即無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約之目的，亦與消保法第12 條第2項第3款規定有悖，應認定其顯失公平，違反誠信原則之定型化契約條款，而為無效。況且，原告之業務人員林采葳與被告簽定系爭委託契約時，並未給被告時間審閱契約內容，總稱「我們是朋友，絕對不會害妳」，並自行替被告在審閱期上填寫「了解內容提前簽約」，更是針對系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋，誆騙被告必須簽名，原告的人員才可以收受斡旋金，誘使被告陷於錯誤的認知而簽名。　㈡又系爭委託契約第9條第2項係無效之契約條款，被告並未收受定金且未簽署不動產買賣意願書，被告當得拒絕與原告依約洽妥之買方簽立買賣契約，原告主張被告應為給付服務報酬顯無理由。再者，原告未因本件居間而投入相關費用，依民法第572條前段，亦請求鈞院酌減居間報酬至0元。　㈢被告因經濟陷入窘境，非常急迫且需要動用到買方部份購屋金，跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金 210萬元，簽約款需為總價款的2成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），才可以進行後續事宜，林采葳聲稱沒問題後，事後卻未告知買方是否同意，只要求被告必須去簽約，但是在出售條件以及付款條件上沒有達成共識的情形下，買方如何購買房子？賣方如何出售房子，且　　被告在簽系爭委託契約時，已經明確告知要經過叔叔同意才可簽買賣意願書等語，並聲明：原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠原告主張兩造於113年7月8日簽訂系爭委託契約，由被告委託原告以1,480萬元銷售系爭房地，並於同年7月14日簽立系爭變更附表，合意將原委託售價格變更為1,406萬元，但買方出價達1,350萬元，被告同意出售，並實拿1,350萬元等事實，業據提出不動一般委託銷售契約書及契約變附表為證，　　且為被告不爭執，洵堪採信。　㈡又原告主張嗣後其尋得買方林惠君出價1,360萬元，並交付斡旋金10萬元予原告，高於被告同意出售之價格1,350萬元，視為買賣成立，原告已完成委任事務，經原告通知被告於五日內出面簽立不動產買賣契約，被告仍未出面，依系爭委託契約第9條第2項被告應給付系爭委託契約第5條所約定服務報酬10萬元之違約金等語，亦據提出不動產買賣意願書及權益確認書為證，被告固不爭執有買方林惠君出價1,360萬元及交付斡金10萬元之事實，惟以前詞置辯，查：　　⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內　　　之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定　　　者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍　　　構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定　　　型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事　　　項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之 1 固定有明文。此立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。且依消保法第11條之1 第2 項之規定，違反審閱期間契約之效果，僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。如消費者事實上於簽約前經企業經營者解說、告知或因其他事由，已完全了解契約之權利及應負義務，而逕行簽約，基於誠實信用原則，消費者事後自不得再行主張未給予相當審閱期間而主張定型化契約條款，不構成契約之內容。查，系爭委託契約首頁關於審閱期部分，業經以書寫方式記載：「了解內容提前簽約。」，並由被告於後方簽名欄親自簽名，此有系爭委任契約附卷可稽，且為被告未爭執其簽名之真正，則被告為具備相當智識及社會經驗之人，當可明瞭上開記載之文義，而決定簽名其上，並與原告簽立系爭委託契約，應可認定被告於簽立系爭委託契約當時對契約內容已明確知悉；復觀諸系爭委託契約亦未限制被告決定與原告簽約之時間，亦足認被告係於理解系爭委託契約之內容後，始決定簽約；至被告抗辯其係因林采葳就系爭委託契約第9條第2項作錯誤的解釋而受誆騙簽名云云，則未舉證以實其說；是被告就原告未給予時間審閱契約之抗辯，要無可採。　　⑵又系爭委託契約第9條第2項之約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金...甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動買賣契約書，.. .如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第五條之約定服務報酬給付乙方作為違約金。」，固屬原告預定用於同類契約之定型化契約條款，惟被告係委託原告代理銷售系爭房地，此有系爭委託契約在卷可稽，性質上乃屬於居間及委任之混合契約，故原告並非僅居間買賣，尚具有代理被告出售系爭房地之權利，則被告與原告簽立系爭委託契約前，本即有選擇是否委託原告代理銷售及指定委託銷售價格之自由，原告於被告簽立系爭委託契約後於被告授權範圍內代為尋找符合被告要求價格之買主，被告仍得決定是否與該買主簽立不動產買賣契約，僅於被告對原告有債務不履行之情事時，應就原告所受損害負違約金之賠償責任，並無剝奪被告議約權或締約對象之自由，致契約目的難以達成之情事，是被告抗辯系爭委託契約第9條第2項約定違反消保法第12條第2項第2、3款規定而屬無效，要無可採。　　⑶至被告抗辯其於簽立系爭委託契約時有跟林采葳提起需要買方同意被告的出售條件以及付款條件（即需動用買方存入履約保證帳戶之購屋金210萬元，簽約款需為總價款的2 成，因房地合一稅的稅率有時間差，買方需要同意指定日期後才能過戶），及經過其叔叔同意，才可以進行後續事宜云云，為原告所否認，被告就此利己事實並未能舉證以實其說，自無可採。　　⑷綜上，原告於委託期間覓得林惠君願以1,360萬元購買系爭房地，已達於被告同意出售之1,350萬元，惟被告仍拒絕簽立不動產買賣契約，依系爭委託契約第9條第2項約定，原告請求被告給付依系爭委託契約第5條所約定服務報酬之違約金，洵屬有據；則依系爭委託約第5條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4%」，並參以系爭變更契約第4條補充事項所約定原告實拿1,350萬元，原告請求被告給付所約定服務報酬之違約金10萬元（約定服務報酬1,360萬元×0.04＝54.4萬元，惟被告可實拿1,350萬元，故原告得收取之務報酬僅為10萬元），自屬有據。　㈢原告另主張被告未與林惠君簽訂不動產買賣契約，致其喪失向林惠君請求成交價款1,360萬元之百分之二之服務報酬272 ,000元，依民法第226條第1項規定，請求被告賠償其損害云云，查：　　⑴按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）；又賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院 102年度台上字第889號民事裁判要旨亦可參照）。　　⑵觀以系爭委託契約第9條第2項所約定，如因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者，被告願依第5條之約定服務報酬給付原告作為違約金，乃係針對被告不與原告所覓得符合出售價格之買家簽立不動產買賣契約之債務不履行情形而設，既未約定為懲罰性質之違約金，自屬損害賠償額預定性質之違約金，應視為原告就被告不履行簽立不動產買賣契約所生之損害，業已依契約預定其損害賠償總額，揆諸前開說明，原告除請求被告給付違約金外，其不得再請求被告賠償其他損害。是原告請求被告賠償其未能自林惠君取得之服務報酬272,000元損害，要屬無據。　㈣從而，原告依兩造間系爭委託契約、系爭變更附表之約定，請求被告給付10萬元及自支付命令狀繕本送達翌日即113年8 月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。　㈤本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘明。　㈥本判決原告勝訴部分件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭　　　　　　　　　　法　　　官葉靜芳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　書　記　官楊荏諭

2025-03-21

SJEV-113-重簡-2250-20250321-2

訴

臺灣臺南地方法院

撤銷股東會決議

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第1864號原告王宏修訴訟代理人高峯祈律師廖顯頡律師被告王冠百貨企業股份有限公司法定代理人王金龍訴訟代理人王正宏律師楊雨錚律師上列當事人間撤銷股東會決議事件，本院於民國114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　股東會之召集程序或其決議方法，違反法令或章程時，股東得自決議之日起30日內，訴請法院撤銷其決議。公司法第18 9條定有明文。本件原告以其為被告股東，請求撤銷被告民國113年8月2日股東臨時會所為之決議，其期間之末日為113 年9月1日，而原告係於113年8月21日向本院遞狀起訴，未逾上開法定30日之除斥期間，先予敘明。貳、實體方面：　　一、原告起訴主張：（一）被告於113年7月22日以發文字號（王）113字第005號之開會通知單（下稱系爭通知單）通知被告之各股東於113年8 月2日早上10時起召開股東臨時會（下稱系爭股東臨時會），開會事由則載明：「根據113年6月3日董事會（下稱系爭董事會）決議召開股東會：一、討論公司名下中西區府前段1269、1270、1271、1272、1273、1274、1275、12 76、1278、1279、1280等11筆土地（下稱被告名下11筆土地）出售案。二、討論章程第34條之一修正案（將該條內容：本公司如有獲利，應提撥1％為員工酬勞，修改為應提撥新臺幣壹萬元以上）。三、臨時動議。」，惟被告董事於113年6月7日與斐成開發科技股份有限公司（下稱斐成公司）簽立不動產買賣契約書，該契約書之交易標的即為被告名下11筆土地，斐成公司並於113年8月12日將新臺幣（下同）1億4,154萬400元存入被告帳戶，被告如確實預計於113年8月2日將出售被告名下11筆土地事宜交由系爭股東臨時會進行決議，自不可能於系爭股東臨時會召開前即於113年6月7日與斐成公司簽立上開契約書，可見被告並無召開系爭董事會決議召開系爭股東臨時會。（二）縱被告曾召開系爭董事會，惟被告法定代理人王金龍並未於系爭董事會召開之3日前寄發載明召集事由之書面召集通知予全體董事，僅於當日口頭表示要召開系爭董事會，系爭董事會所為之決議應屬無效，而基於無效之系爭董事會決議所召集之系爭股東臨時會亦有召集程序違法之瑕疵，原告亦於系爭股東臨時會當場就召集程序違法之情事提出異議，是原告自得依公司法第189條之規定請求撤銷系爭股東臨時會所為之決議。又依公司法第170條第1項第2 款之規定，股東臨時會係於必要時召集之，且因考量急迫性，方放寬於10日前通知各股東即可召集股東臨時會，然依系爭通知單之記載，系爭董事會決議擇日召開系爭股東臨時會之日距離系爭股東臨時會實際開會之日，長達近2 個月，時間相當充裕，而被告不直接召集股東常會，反而選擇召集系爭股東臨時會，顯與常理有違，實際上被告應係在113年6月24日召開股東常會（下稱系爭股東常會）之後，認知到如以臨時動議修改章程將使決議存在重大瑕疵，欲召開系爭股東臨時會通過議案，然因被告不願意重新召開董事會，方稱系爭董事會已決議召開系爭股東臨時會，並於嗣後補製系爭董事會之議事錄。（三）又除了根本未有系爭董事會之召開外，訴外人即被告股東王冠雄並未收受系爭通知單，是系爭股東臨時會之召集程序已違反公司法第171條之規定，依公司法第189條之規定，系爭股東臨時會所為之決議自應予以撤銷。另依王金龍、證人即被告董事王鶯娟、證人即被告監察人王儷珍之證述，被告於113年6月3日根本未召開具有公司法上意義之董事會，系爭董事會充其量僅屬不具公司法上意義之普通會議，且王金龍於113年6月3日當日下午、晚間方邀集被告董事召開系爭董事會，及亦未有客觀事證證明被告有於系爭董事會會後20日內將議事錄分發予被告各董事，可證被告並未於113年6月3日召開具有公司法上意義且無召集程序違法瑕疵之董事會。爰依公司法第189條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：系爭股東臨時會所討論事項議案一：「依113年6月3日董事會開會決議公司名下11筆土地，以每坪130萬元售出」、議案二：「提議修改公司章程第34條之一」所為之決議，均予以撤銷。二、被告抗辯略以：（一）被告確實有召開系爭董事會，系爭董事會係針對被告名下 11筆土地出售之出售意願及出售價格進行討論，經被告全體董事決議以每坪130萬元之價格出售及簽署買賣委託契約書，並提出於系爭股東臨時會予以討論及決議，而被告之全數董事及監察人均有出席系爭董事會，對系爭董事會之召集程序瑕疵亦均無異議，是系爭董事會所為之決議自非無效，原告所援引之最高法院110年度台上字第1605號民事判決其基礎事實係監察人未出席董事會而生之爭議，與本件被告之全數董事及監察人均有出席系爭董事會之情形不同，無從比附援引，故系爭股東臨時會所為決議之效力亦不因此而受影響。又系爭董事會之議事錄有無於會後 20日內分發予被告各董事，亦與系爭股東臨時會之召集程序或決議方法無涉。（二）又被告雖早已預定召開系爭股東常會，然系爭股東常會係基於被告於113年5月20日召開之董事會所為之決議所召開，且系爭股東常會之開會事由並未包含討論被告名下11筆土地出售案及討論章程第34條之一修正案，況系爭股東常會之開會通知早已寄發，被告方於系爭董事會同時決議另外擇期召開系爭股東臨時會，此係為求謹慎，並無任何有違常理之處。又被告於系爭股東常會開會當日，已確實將財務報表等4大報表交給出席股東進行審查，並經表決通過，且因系爭股東常會開會現場並無人主動提出臨時動議，亦即無人就討論被告名下11筆土地出售案及討論章程第 34條之一修正案提出臨時動議並進行決議，則被告就討論被告名下11筆土地出售案及討論章程第34條之一修正案另擇定於113年8月2日召開系爭股東臨時會進行決議，與法令及常理亦均無違背，甚至原告亦有親自出席系爭股東臨時會，故原告主張系爭股東臨時會所討論事項議案一、二所為之決議，均應予以撤銷，應屬無據。（三）另被告已於113年7月22日以大宗郵件寄發包含王冠雄在內之11份系爭通知單予被告全體股東，應已生通知之效力，至於被告股東是否實際收受，在所不問，是系爭股東臨時會之召集程序符合公司法第171條、第172條之規定，並無召集程序違法之情事，原告以王冠雄未收受系爭通知單為由，主張系爭股東臨時會所為之決議應予撤銷，自屬無據。再依證人王鶯娟、王儷珍之證述及王金龍之陳述，被告確實有召開系爭董事會，討論被告名下11筆土地出售案及章程第34條之一修正案，並決議要召開系爭股東臨時會，原告亦有列席於系爭董事會，並實際就被告名下11筆土地之出售價格表示意見，原告亦確實有收受系爭通知單，可證系爭股東臨時會之召集程序符合公司法第171條、第172 條之規定，並無召集程序違法之情事等語資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。三、兩造不爭執事項（本院卷第244至245頁）：（一）被告於113年6月3日寄發發文字號：（王）113字第003號股東會開會通知單，其上記載開會事由：「根據113年5月 20日董事會決議召開股東會：一、報告及承認112年度營業及財務報表。二、臨時動議。」、開會時間：「113年0 6月24日早上11：30起」、開會地點：「臺南市○○街000號辦公室」、召集人：「王金龍」（原證3，補卷第27頁）。（二）被告於113年7月22日寄發系爭通知單，其上記載開會事由：「根據113年6月3日董事會決議召開股東會：一、討論公司名下中西區府前段1269、1270、1271、1272、1273、 1274、1275、1276、1278、1279、1280等11筆土地出售案。二、討論章程第34條之一修正案。（將該條內容：本公司如有獲利，應提撥1%為員工酬勞，修改為應提撥新臺幣壹萬元以上）。三、臨時動議。」、開會時間：「113年0 8月02日早上10點」、開會地點：「臺南市○○區○○街000號辦公室」、召集人：「董事會、董事長-王金龍」（原證2 ，補卷第25頁）。（三）系爭董事會議事錄記載開會日期及時間為113年6月3日20 時、開會地點為台南市○○街000號辦公室，決議事項第3點則記載：「主旨：擇日召開股東會，予以討論與追認土地買賣案及討論修改章程案。決議：全數董事通過」（被證一，本院卷第23頁）。（四）系爭股東臨時會議事錄之決議事項議案一記載：「說明：依113年6月3日董事會開會決議公司名下11筆土地（中西區府前段1269、1270、1271、1272、1273、1274、1275、 1276、1278、1279、1280等11筆土地）以每坪壹佰参拾萬元售出，是否同意通過本議案？決議：本案投票表決結果如下，贊成股數：63,476股，佔出席股數比80.52%，反對股數：15,354股，佔出席股數比19.48%。本案經表決照案通過。」，議案二則記載：「說明：原條文為本公司如有獲利，應提撥1%為員工酬勞。但本公司尚有累積虧損時，應預先保留彌補虧損數額。現擬將應提撥1%為員工酬勞修改為應提撥新臺幣壹萬元以上為員工酬勞，是否同意通過本議案？決議：本案投票表決結果如下，贊成股數：63,4 76股，佔出席股數比80.52%，反對股數：15,354股，佔出席股數比19.48%。本案經表決照案通過」（被證四，本院卷第33頁）。（五）原告為系爭股東臨時會出席者之一（被證三、四，本院卷第29、33頁）。（六）原告另向本院提起撤銷被告系爭股東會所為決議之訴，經本院以113年訴字第1502號受理，業於114年1月14日判決原告敗訴（本院卷第221頁）。（七）113年6月3日當天，王金龍才向王鶯娟、王儷珍表示當天晚上要召開系爭董事會。四、兩造爭執事項：（一）被告是否有召開系爭董事會？（二）系爭董事會是否有「被告未於系爭董事會召集之3日前將已載明召集事由之書面通知被告之各董事及監察人」之瑕疵？如是，系爭董事會所為之決議，效力為何？（三）系爭股東會是否已就「討論被告名下11筆土地出售案」、「討論章程第34條之一修正案」之議案作成決議？（四）被告是否已對王冠雄就系爭股東臨時會之召集為合法通知？（五）原告依公司法第189條之規定主張系爭股東臨時會所討論事項議案一：「討論被告名下中西區府前段1269、1270、 1271、1272、1273、1274、1275、1276、1278、1279、12 80等11筆土地出售案」、議案二：「被告章程第34條之一修正案」所為之決議，均應予以撤銷，有無理由？五、法院之判斷：（一）被告有召開系爭董事會，召集程序雖違法，惟全體董監事皆已應召集而出席、列席董事會，對召集程序之瑕疵亦無異議而參與決議，則系爭董事會作成之決議並非無效　　⒈股份有限公司之董事會，係公司業務執行之決定機關，其權限之行使應以會議形式為之（公司法第203條至第207條分別規定董事會召集之相關程序及決議方法），其目的在使公司全體董事能經由會議，互換意見，以正確議決公司業務執行之事項。又董事會為股份有限公司之權力中樞，為充分確認權力之合法、合理運作，及其決定之內容最符合所有董事及股東之權益，原應嚴格要求董事會之召集程序、決議方法須符合公司法第203條至207條之規定，如有違反，應認為當然無效。惟公司法第204條關於董事會之召集應載明事由於7日前通知各董事及監察人之規定，其目的無非係以董事會由董事所組成，董事會之召集通知，自應對各董事為之，俾確保各董事均得出席董事會，參與議決公司業務執行之事項。故董事會之召集雖違反上開規定，惟全體董監事倘皆已應召集而出席或列席董事會，對召集程序之瑕疵並無異議而參與決議，尚難謂董事會之召集違反法令而認其決議為無效（最高法院104年度台上字第823號判決意旨參照）。　　⒉原告主張被告並未召開系爭董事會，被證一之董事會議事錄為事後所補製，縱有召開，召集程序亦屬違法，故系爭董事會作成擇日召開股東會之決議為無效，進而系爭股東臨時會亦有召集程序違法之瑕疵，然為被告所否認，經查，被告公司現任董事長為王金龍、董事為王鶯娟、王舜民、監察人為王儷珍，任期自112年6月26日起至115年6月25 日止等節，有經濟部商工登記公示資料查詢服務1紙在卷可憑（補卷第23至24頁），而依前揭董事會議事錄所載，出席董事為王金龍、王舜民、王鶯娟，列席人員為王儷珍，五、決議事項3主旨部分則記載「擇日召開股東會，予以討論與追認土地買賣案及討論修改章程案」，可知依董事會議事錄所載，被告之全體董事及監察人均已出席該次會議，而證人即被告公司董事王鶯娟於本院證稱113年6月 3日被告公司有召開董事會，由董事長王金龍召集，那天本來就有開家族例會，仲介會過來，董事長是下午的時候決定當天晚上要開會，沒有書面通知，我們都會回家吃飯，到底是回家吃飯的時候講的，還是電話講的，已經忘記了。出席董事會的有仲介吳明翰、原告、董事長王金龍、王舜民、我、王儷珍。當天仲介來回應系爭11筆土地是否還要重寫委託書，還有討論價金的問題，我們已經委託仲介要賣很久了，所以才會討論到價金的問題，還有要改寫公司章程，討論結果當天就已經有寫土地誰誰誰說要賣多少，原告也有決定要賣多少，所以才會再重寫委託書。當天董事會有討論要擇日召開股東會，因為很臨時無法馬上決定，後來決定是113年8月2日。我有收到郵寄的書面的董事會議事錄，但時間我忘了等語（本院卷第175至180頁）；證人即被告公司監察人王儷珍於本院證稱：113年6月 3日有召開董事會，董事長王金龍召集，王金龍113年6月3 日遇到我的時候跟我講，在哪裡遇到的我忘記了，因為我都來來去去的。王金龍說之前談的土地仲介有來說好像有希望，剛好那天我在臺南，他就說晚上來開個會，沒有書面通知，仲介晚上剛好有空就來回報可能賣掉的金額。仲介問我們大家要賣多少錢，每個人提出，後來又討論到章程。有決定要開股東會，因為有人要出國，不知道何時召開股東會，所以才寫擇日，當天確定早上有開例會等語（本院卷第184至191頁），可知證人王鶯娟與王儷珍所證述 113年6月3日上午有開家族例會，嗣因處理被告名下11筆土地出售事宜之仲介要詢問出售之價格如何訂定，王金龍於當日即通知其二人晚上要開會等節於行隔離訊問之情形下互核相符，王金龍於本院行當事人訊問時亦稱其是口頭向各董事說要開董事會，是董事及監察人都在公司辦公室時，113年6月3日開會2次，其是113年6月3日晚上遇到他們當面跟他們說的等語（本院卷第193至195頁），足知系爭董事會是由王金龍召集，召集方式僅為口頭通知，而未以書面通知，且未遵守公司法第204條第1項3日前通知之規定，而被告固以斐成公司詢問被告名下11筆土地是否有出售意願為緊急情事為由，故無前開規定之適用，惟斐成公司亦未表示當日如無回覆即不購買，是此部分尚難認合於緊急情事之事由，系爭董事會自有召集程序違法之情事，惟因全體董事均已出席且無異議，監察人王儷珍亦有列席，參照上開說明，應認已治癒該程序瑕疵，則系爭董事會作成擇日召開系爭股東臨時會之決議自具有效力。　　⒊原告又主張依據不爭執事項㈠之開會通知單及系爭股東會之錄音譯文可知，被告在系爭股東會已議決「討論被告名下 11筆土地出售案」、「討論章程第34條之一修正案」之議案，故113年6月3日即便有召開董事會，豈可能決議召開系爭股東臨時會再次進行討論，與常理有違等等，惟依證人王儷珍於本院證稱：「（113年6月24日也有召開股東會，為何不在該日討論【指出售土地及章程案】？）要討論的事項要寫在開會通知，113年6月24日的開會通知沒有寫土地買賣及修改章程案。」、「（就證人印象所及，113 年6月24日當日有無討論出售土地及修改章程案？）會議結束後，有人提出來看大家的意思是怎樣。」、「（你們是否有做表決的動作？）忘記了。」、「（證人是否也是這次股東會的紀錄？）是。土地買賣及修改章程案沒有排在議程內。」等語，再參照原告提出之錄音譯文，於主席（應為董事長）宣布進行到臨時動議事項後，因無人表示要提出，另有一名丁男向大家表示：「...阿我們來開會吼，阿我們在那個6月3號，我們在那個開會有決議，名下有幾筆土地...130萬透支啦，所以這件事情，你們有異議沒有？」，嗣主席並稱：「做記錄就好...」等語，可知在無人表示要提出臨時動議後，丁男即提出要討論土地出售事宜，且主席為因應突有股東要討論此事，亦指示以製作記錄之方式保留討論之過程，堪認依原告提出之譯文內容觀之，與證人王儷珍上開證稱會議結束後，有人提出來看大家意思如何等語相符，足認系爭股東會確未就「討論被告名下11筆土地出售案」、「討論章程第34條之一修正案」之議案作成決議，原告上開主張，顯屬無據。　　⒋原告另主張王金龍、證人王鶯娟、王儷珍就董事會議事錄如何提供給董事、何時提供給董事之事實，三人有不同之說法，在在可證113年6月3日晚間之會議並不具有公司法上董事會之形式等等，惟代表公司之董事違反公司法第20 7條、第183條規定之效果僅為處1萬元以上5萬元以下罰鍰，縱未遵期於會後20日內分發予各董事，董事會決議亦不因議事錄之事後送達致影響先前決議之效力，況縱無作成議事錄，亦不當然得以證明被告並未召開系爭董事會，故原告此部分主張，尚難為原告有利之認定。（二）股份有限公司股東會召集之通知，依公司法第172條第1項、第2項規定意旨，係採發信主義，於該條項所定之期限前依股東名簿所載各股東之本名或名稱、住所或居所發送召集股東會之通知，即生效力（最高法院87年度台上字第 1776號判決意旨參照）。原告主張被告未寄發系爭通知單予股東王冠雄，故系爭股東臨時會所為之決議無效等等，然為被告所否認，並抗辯於113年7月22日已寄開會通知單，平信為11件、掛號為1件，並提出購買票品證明單、普通掛號函件執據及大宗函件執據為證（本院卷第213頁），而被告公司之股東共11人，有股東臨時會簽到簿1份附卷可參（本院卷第29頁），堪信被告已於系爭股東臨時會 10日前將系爭通知單寄發給各股東，原告主張被告未寄發系爭通知單予股東王冠雄，為不可採。六、綜上所述，系爭董事會確有召開，並合法作成召開系爭股東臨時會之決議，且已將系爭通知單寄發各股東，故系爭股東臨時會之召集程序並無違反法令之情事，原告依公司法第18 9條請求撤銷系爭股東臨時會所為之決議，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114　　年　　3　　月　　21　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　　法　官　丁婉容以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭梅君

2025-03-21

TNDV-113-訴-1864-20250321-1

重訴

臺灣高雄地方法院

確認優先購買權存在等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第143號原告即反訴被告黃國棟陳文展共同訴訟代理人謝仲瑜陳俊偉律師被告裕堂建設有限公司法定代理人王翊展訴訟代理人陳哲偉律師被告即反訴原告史佳穎洪信田上列一人訴訟代理人黃俊嘉律師陳秉宏律師黃雅慧律師上二人共同訴訟代理人鄭曉東律師魏緒孟律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、確認反訴原告洪信田就本院107年度司執字第27723號清償債務強制執行事件，拍賣如附表所示之A屋、B屋有優先購買權存在。四、反訴原告其餘之駁回。五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，其餘由反訴原告負擔。　　事實及理由甲、程序事項一、提起反訴部分　㈠按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。　㈡原告黃國棟、陳文展主張：附表所示A、B房地原為被告裕堂建設有限公司（下稱裕堂建設公司）所有，該公司將附表所示A地、B地分別信託予被告史佳穎，其後裕堂建設公司債權人聲請拍賣如附表所示A屋、B屋，經由本院107年度司執字第27723號受理（下稱系爭執行事件），由黃國棟拍定取得A 屋，陳文展拍定取得B屋，而分別與裕堂建設公司成立A屋、 B屋之買賣契約，因此成為A地、B地之承租人；詎史佳穎出賣A地、B地予洪信田時，竟未通知黃國棟、陳文展得優先承買，故起訴請求確認對A地、B地有優先購買權存在，並請求以同一條件承買A地、B地。另雖史佳穎於出賣A地、B地前，其為該地之出租人，對A屋、B屋亦有優先購買權存在，但史佳穎將A地、B地出賣予洪信田，同時亦將其對A地、B地之優先購買權讓與洪信田，因此提起反訴，請求確認對A地、B地有優先承權存在（本院卷第149-163頁），經核上開反訴與本訴均係基於雙方是否各自對A屋、B屋及A地、B地有優先購買權存在所生之爭執，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係相牽連，揆諸上開說明，史佳穎、洪信田提起反訴合於上開規定，應予准許。二、確認利益部分　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判決要旨參照）。　㈡黃國棟、陳文展與史佳穎、洪信田分別主張自身對A地、B地及A屋、B屋有優先購買權存在，且黃國棟、陳文展亦主張其 2人對於A地、B地得以同一買賣條件優先承買，雙方對於對造所為主張均予爭執，則黃國棟、陳文展對於A地、B地，及史佳穎、洪信田對於A屋、B屋是否有優先購買權存在，將影響得否請求對方以同一條件出賣，堪認黃國棟、陳文展及史佳穎、洪信田之法律上地位確有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，揆諸上開說明，黃國棟、陳文展及史佳穎、洪信田有即受確認判決之法律上利益，應可認定。乙、實體事項一、本訴部分　㈠黃國棟、陳文展起訴主張：　1.如附表所示A、B房地，原為裕堂建設公司所有，該公司將A 屋、B屋坐落之A地、B地信託予史佳穎，並民國103年1月21 日以信託為原因，而將A地、B地所有權人移轉登記為史佳穎，該信託期間自103年1月21日起至108年1月17日止，因此自 108年1月18日起，A地、B地之所有權即回歸裕堂建設公司所有。　2.黃國棟、陳文展經由系爭執行事件，而於107年9月20日分別拍定A屋、B屋，其2人繳清價款之後，本院於107年10月11日核發不動產權利移轉證明書（下稱權利移轉證明書）予黃國棟、陳文展，並於107年10月22日送達其2人收受，故依強制執行法第98條第1項之規定，黃國棟、陳文展即為A屋、B屋所有權人，復依民法第425條之1第1項規定，A屋、B屋分別對A地、B地有法定租賃關係存在。詎史佳穎竟將A地、B地出賣予洪信田，雙方於107年10月3日簽立土地買賣契約，約定買賣價金為新臺幣（下同）1880萬元（下稱系爭買賣契約），107年10月25日移轉A地、B地所有權予洪信田，史佳穎卻未通知黃國棟、陳文展得以同一條件優先承買A地、B地，故依土地法第104條之規定，請求確認黃國棟、陳文展就A地、 B地有優先購買權存在，並請求塗銷A地、B地之所有權移轉登記。　3.裕堂建公司與史佳穎間雖有信託關係存在，但裕堂建公司仍為A地、B地之實質所有權人，信託期間已於108年1月17日終止，裕堂建設公司自應塗銷A地、B地信託登記，並回復登記為裕堂建設公司所有；另信託契約本具有委任契約之性質，史佳穎於107年10月25日將A地、B地出賣予洪信田之債權行為及物權行為，裕堂建設公司應受拘束，因而承受系爭買賣契約出賣人地位，並於收受黃國棟、陳文展給付之A地、B地買賣價金後，將A地、B地所有權移轉登記予其2人；若認裕堂建設公司未承受系爭買賣契約出賣人地位，史佳穎係居於 A地、B地出賣人地位，而將該土地出儥予洪信田，史佳穎亦有權收受黃國棟、陳文展給付之買賣價金及移轉A地、B地所有權予黃國棟、陳文展。　4.為此，爰依民事訴訟法第247條、民法第425條之1、土地法第104條規定，提起本件訴訟，1.先位聲明：⑴.確認黃國棟就A地、陳文展就B地有優先購買權存在；⑵史佳穎、洪信田於107年10月25日就A地、B地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，及史佳穎與裕堂建設公司於103年1月21日以信託為原因之所有權移轉登記應予塗銷；⑶黃國棟、陳文展於共同給付裕堂建設公司1880萬元後，裕堂建設公司應將A地所有權移轉登記予黃國棟、B地所有權移轉登記予陳文展；2 .備位聲明：⑴確認黃國棟就A地、陳文展就B地有優先購買權存在；⑵史佳穎、洪信田於107年10月25日就A地、B地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷；⑶黃國棟、陳文展於共同給付史佳穎1880萬元後，史佳穎應將A地所有權移轉登記黃國棟、B地所有權移轉登記予陳文展。　㈡被告則以：　1.裕堂建設公司辯以：對本件A屋、B屋拍賣程序及A地、B地買賣等客觀事實均無意見，但認黃國棟、陳文展請求為無理由等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。　2.史佳穎辯以：　　⑴本件首要說明者為黃國棟、陳文展經由本院拍賣程序取得A 屋、B屋所有權，及史佳穎將A地、B地出賣予洪信田，並辦妥所有權移轉登記之時序，該時序如下：　　　①為裕堂建設公司於103年1月21日將A地、B地信託登記予史佳穎，信託期間自103年1月17日至108年1月17日止。　　　②本院於107年9月20日拍賣A屋、B屋，並由黃國棟、陳文展分別拍定。　　　③107年10月9日史佳穎將A地、B地出賣予洪信田。　　　④本院於107年10月11日核發A屋、B屋權利移轉證明書予黃國棟、陳文展。　　　⑤107年10月25日史佳穎將A地、B地所有權移轉登記予洪信田。　　⑵依上開黃國棟、陳文展透過本院拍賣程序取得A屋、B屋所有權、史佳穎將A地、B地出賣予洪信田及洪信田取得A地、B地所有權之先後時間，可知史佳穎係在107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，而黃國棟、陳文展取得A屋、B 屋所有權之時間係在史佳穎將A地、B地出賣予洪信田之後，顯然史佳穎、洪信田買賣A地、B地時，黃國棟、陳文展尚未取得A屋、B屋所有權，自不能主張其等就A地、B地有優先購買權等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。　3.洪信田辯以：　　⑴黃國棟、陳文展於107年10月22日取得A屋、B屋所有權後，而於110年7月22日將A屋、B屋信託予謝仲瑜，黃國棟、陳文展已非A屋、B屋所有權登記名義人，其2人提起本件訴訟，顯然當事人不適格。　　⑵黃國棟、陳文展於起訴狀中自承依謝仲瑜與史佳穎、洪信田於本院另案109年度重訴字第228號塗銷所有權移轉登記等事件中（下稱系爭228號事件），其2人於該案已提出史佳穎、洪信田簽立之A地、B地買賣增補契約書並於本件引用之；再佐以洪信田前向黃國棟、陳文展提起拆屋還地訴訟，本院以109年度重訴字第302號受理（下稱系爭302號事件)，黃國棟、陳文展亦提出史佳穎、洪信田簽立A地、 B地買賣契約，由此可知黃國棟、陳文展應於109年底已知悉A地、B地買賣契約之內容，卻遲至112年9月5日提起本件訴訟，顯已喪失A地、B地優先購買權甚明等語置辯，並聲明：黃國棟、陳文展之訴駁回。二、反訴部分　㈠史佳穎、洪信田反訴主張：　1.首先A屋、B屋拍賣時，史佳穎雖為A地、B地之信託人，但仍無礙史佳穎為A地、B地所有權人，而本院於系爭執行事件拍賣A屋、B屋時，裕堂建設公司為A屋、B屋所有權人，故「土地所有權人史佳穎」與「房屋所有權人裕堂建設公司」之間，就土地與房屋之關係，仍可成立民法第425條之1第1項所定法定租賃關係。因此黃國棟、陳文展於107年9月20日拍定 A屋、B屋時，史佳穎就就A屋、B屋有法定租賃關係存在，自屬土地法第104條第1項規定承租人，史佳穎對A屋、B屋有優先購買權存在甚明，其於107年7月17日具狀行使對A屋、B屋優先購買權，卻遭本院執行處駁回，自屬違誤。而依土地法第104條第1項規定，黃國棟、陳文展拍定而買受A屋、B屋所有權之買賣契約，自不能對抗史佳穎，應由本院執行處撤銷 A屋、B屋拍賣程序，並塗銷所有權移轉登記，再次通知史佳穎行使優先購買權始為適法。另史佳穎於107年9月20日拍賣 A屋、B屋時，其為A地、B地所有權人，不因嗣後信託關係消滅而影響史佳穎就107年9月20日拍賣A屋、B屋行為，主張優先購買權之權利，併予敘明。　2.其次，若認史佳穎已於107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，並於107年10月25日辦理所有權移轉登記完畢，史佳穎已非A地、B地所有權人，而不得行使優先購買，但史佳穎、洪信田於107年10月9日簽立不動產買賣契約（下稱A、B地買賣契約），但在簽立A、B地買賣前，史佳穎、洪信田於107 年9月18日簽立土地買賣預約（下稱A、B地買賣預約），之後於107年10月7日簽立土地買賣增補契約（下稱A、B地買賣增補契約），由上開3份可知，洪信田有意參加A屋、B屋之拍賣，若拍定則史佳穎依約將A地、B地出賣予洪信田，以便 A地、B地與A屋、B屋同一歸人所有，但洪信田暫給付買賣餘款480萬元予史佳穎，並約定若史佳穎無法取得A屋、B屋所有權，則洪信田無庸給付該筆480萬元款項，可認史佳穎因將A地、B地出賣予洪信田，而無法行使優先購買權時，則其將優先購買讓與洪信田，由洪信田自己行使之意思存在，因此洪信田基於A地、B地所有權人之地位及史佳穎讓與之優先購買權，自得請求確認其對A屋、B屋有優先購買權存在。　3.為此，爰依民事訴訟法第247條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，提起本件反訴，並先位聲明：⑴確認史佳穎就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在；⑵確認洪信田就就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在。　㈡黃國棟、陳文展則以：　1.本件史佳穎雖有向本院執行處具狀請求行使A屋、B屋優先購買權存在，但史佳穎為信託受託人，其與A地、B地實際所有權人即裕堂建設公司相同，自不能對A屋、B屋行使優先購買權，因本院執行處遂駁回史佳穎之請求；又洪信田委由訴外人郭全林代參與投標，雖因出價較低而未得標，但其與史佳穎均明知A屋、B屋已由黃國棟、陳文展拍定，A屋、B屋與A 地、B地分屬不同人所有，其2人卻簽立A、B地買賣契約，顯然是為了逃避土地法第104條第1項規定，其2人之行為破壞土地與房屋同一人所有之立法精神，自不應予保護其2人之不法行為，況依土地法第104條立法意旨，避免遭有人士利用，以倒填土地買賣日期之方式規避，自應以土地所有權移轉登記送件或登記完成日為計算土地法第104條第1項所定「基地出賣時」之時間點，是以本件應認定黃國棟、陳文展於 107年10月22日取得A屋、B屋權利移轉證明書，其2人於107 年10月23日辦理登記時即對A地、B地發生優先購買權，始符合土地法第104條之立法意旨。　2.其次，黃國棟、陳文展為A屋、B屋所有權人，若其2人取得A 地、B地優先購買權，史佳穎或裕堂建設公司仍可取得同額之買賣價金，A屋、B屋與A地、B地同歸一人所有，增加房地利用價值，不會有任何紛爭，對史佳穎或裕堂建設公司並無不利；反之，若認定所謂「基地出賣時」係「私權買賣契約簽立時」，無論簽約日期是否真實？簽約行為是否為惡意？均無法調和各方權益，無法促進土地利用目的等語資為抗辯，並聲明：史佳穎、洪信田之反訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第417-419頁）　㈠裕堂建設公司為A地、B地所有權人，其於103年1月17日將A地、B地信託予史佳穎，約定信託期間自103年1月17日起至108 年1月17日止，及信託財產管理或處分方法為「管理、使用、收益、出租、處分、設定」，並於同日即103年1月17日辦理信託登記完畢，有A地、B地登記第一類土地登記謄本、信託登記申請資料在卷可憑（審重訴卷第19-21、31-37頁）。　㈡裕堂建設公司為A屋、B屋所有權人，有A屋、B屋之房屋登記第二類謄本附卷可參（審重訴卷第23-29頁）。　㈢裕堂建設公司因積欠債務，經執行債權人謝仲瑜向本院聲請強制執行，經本院系爭執行事件（107年度司執字第27723號）受理並囑託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣裕堂公司所有A屋、B屋，該公司以107年度雄金職字第221號辦理，並於107年9月20日拍賣，由黃國棟拍定A屋、陳文展拍定B屋，其2人繳足價金後，本院於107年10月11日核發A屋、B屋之權利移轉證明書予黃國棟、陳文展，經本院調取上開執行事件之卷證（含電子卷證）並核閱屬實，且有不動產公告拍賣進行單、拍賣不動產紀錄、權利移轉證明書在卷可查（審重訴卷第39-55頁；本院卷第115-145頁）。　㈣「形式上」史佳穎於107年10月3日將A地、B地出賣予洪信田，約定買賣價金2360萬元，並於同日即107年10月3日簽立不動產買賣契約書；復於107年10月7日簽立土地買賣增補契約書，其中第2項約定，將史佳穎就A地、B地之地上物優先承條件出賣予洪信田，或以其他方法取地上物所有權，依雙方合意條件出賣予洪信田，有不動產買賣契約書、土地買賣增補契約書、交款備忘錄、玉山銀行匯款申請書在卷可查（審重訴卷第61-62頁；本院卷第81-99頁）。　㈤洪信田於107年10月9日以買賣為原因登記為A地、B地所有權人，有土地登記第一類謄本、異動索引在卷可佐（審重訴卷第57、59、113-118頁；本院卷第31-32頁）。　㈥A屋於107年9月20日經黃國棟拍定後，黃國棟於107年11月20 日登記為A屋所有權人，110年7月20日信託登記予謝仲瑜，有A屋之土地房屋查詢資料、異動索引在卷可憑（本院卷第3 3、39頁）。　㈦B屋於107年9月20日經陳文展拍定後，陳文展於107年11月19 日登記為B屋所有權人，110年7月22日信託登記予謝仲瑜，有B屋之土地房屋查詢資料、異動索引附卷可查（本院卷第3 4、44頁）。　㈧謝仲瑜代位債務人即裕堂建設公司，對裕堂建設公司、史佳穎、洪信田提起請求塗銷所有權移轉登記等訴訟，請求塗銷 107年10月25日所為A地、B地所有權登記，經本院以109年度重訴字第228號判決原告之訴駁回；謝仲瑜不服提起上訴，復經臺灣高等法院高雄分院以112年度重上字第12號判決上訴駁回確定（本院109年度重訴字第228號），有前開判決在卷可佐（本院卷第241-267頁）。四、兩造爭點　㈠黃國棟、陳文展請求確認其2人就A地、B地，有優先購買權存在，並請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25日所為A地、B 地所有權移轉登記，有無理由？又得否對裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地，且於給付價金後，而取得A地、B地所有權？　㈡黃國棟、陳文展請求裕堂建設公司、史佳穎塗銷103年1月21 日就A地、B地所為信託登記，是否有理由？　㈢史佳穎、洪信田請求確認其2人就A屋、B屋，有優先購買權存在，有無理由？五、本院之判斷　㈠黃國棟、陳文展請求確認其2人就A地、B地，有優先購買權存在，並請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25日所為A地、B 地所有權移轉登記，有無理由？又得否對裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地，且於給付價金後，而取得A地、B地所有權？　1.按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值。依其立法目的預設之規範價值，其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，且不以租地建屋之情形為限（最高法院112年度台上字第2340號判決意旨參照）。　2.查A地、B地及A屋、B屋原為裕堂建設公司所有，該房屋於10 7年9月20日由黃國棟、陳文展經由本院拍定拍賣程序拍定，其後於107年10月22日取得A屋、B屋權利移轉證明書而取得所有權；而A屋、B屋拍定時，史佳穎為A地、B地受託人，雖有向本院執行處行使優先購買權，而未獲准許，遂與洪信田於107年10月9日簽立A、B地買賣契約，並於107年10月25日辦畢所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本、A屋、B屋拍賣公告、拍賣筆錄、權利移轉證明書、送達證書、建物登記謄本在卷可佐（本院卷第31-34、1 15-146頁），此情堪認屬實。　3.由上開A、B房地所有權移轉過程可知，黃國棟、陳文展與裕堂建設公司間之A、B屋買賣契約係於107年9月20日拍賣成立時（民法第396條規定參照），黃國棟、陳文展於107年10月 22日取得本院核發權利移轉證明書即取得A屋、B屋所有權（強制執行法第98條規定參照），可認A屋、B屋及A地、B地原為裕堂建設公司所有，因法院拍賣程序而分屬不同人所有，並由黃國棟、陳文展於107年10月22日取得所有權，推定自該日起，黃國棟、陳文展（房屋受讓人）與裕堂建設公司（土地所有權人）間有法定租賃關係存在（民法第425條之1第 1項規定參照）；然而此之前，史佳穎身為A地、B地之信託受託人，其有權處分A地、B地（信託法第1條規定參照），因此史佳穎於107年10月9日將A地、B地出賣予洪信田，雙方亦於同日簽立A、B地買賣契約；由此可認，A地、B地（即基地）出賣予洪信田時，黃國棟、陳文展僅是A屋、B屋之拍定人而已，其2人尚未取得所有權，自非A地、B地之法定租賃的承租人，故對於史佳穎將A地、B地出賣予洪信田一事，自無優先購買權可言。　4.另黃國棟、陳文展主張：本件不應以A地、B地出賣時即107 年10月9日作為「基地出賣時」之認定，而應以其2人登記為 A屋、B屋所有權人之日作為「基地出賣時」之認定等語，然而黃國棟、陳文展於史佳穎將A屋、B屋出賣予洪信田時，其 2人對A地、B地並無優先購買權一事，本院已說明如前；考量土地法第104條立法意旨，係在基地出賣時，使地上權人、典權人、承租人得以同樣條件優先購買，使基地與其上房屋合歸一人所有，藉以充分發揮土地利用價值，倘若以A地、B地（即基地）所有權移轉登記完畢日為出賣日，此時法定租賃關係已推定成立，若准許A屋、B屋所有權人再行使對其2人對A地、B地優先購買權，將使A地、B地之所有權變動頻繁，也將使第三人對於土地登記之公示原則喪失信心，也容易造成法的不安定性，則黃國棟、陳文展前揭主張，尚難採認。　5.至黃國棟、陳文展另請求史佳穎、洪信田塗銷107年10月25 日所為A地、B地所有權移轉登記，及以向裕堂建設公司以同一條件即買賣價金1880萬元優先購買A地、B地等語，然查史佳穎出賣A地、B地予洪信田，並於107年10月25日辦理所有權移登記時，亦一併塗銷信託登記，有A地、B地異動索引在卷可佐（本院卷第35-36、40-41頁）；又黃國棟、陳文展於史佳穎將A屋、B屋出賣予洪信田時，其2人對A地、B地並無優先購買權一事，本院亦已說明如前，基上所述，黃國棟、陳文展前揭主張，難認有據，自不予採認。　㈡黃國棟、陳文展請求裕堂建設公司、史佳穎塗銷103年1月21 日就A地、B地所為信託登記，是否有理由？　1.按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。又信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅（信託法第1條、第66條規定參照）。　2.裕堂建設公司於103年1月17日將A地、B地信託登記予史佳穎並辦理信託登記完畢，信託期間自103年1月17日起至108年1 月17日止等情，為兩造所不爭執；是以裕堂建設公司與史佳穎間之A地、B地之信託契約於信託期間屆滿時消滅；又觀諸 A地、B地異動索引所載，A地、B地於107年10月25日移轉登記所有權予洪信田時，該地信託登記之註記已於異動時一併塗銷（本院卷第34、41頁）；是以黃國棟、陳文展前開請求，洵屬無據，尚難採認。　㈢史佳穎、洪信田請求確認其2人就A屋、B屋，有優先購買權存在，有無理由？　1.史佳穎請求確認就A屋、B屋有優先購買權部分　　查裕堂建設公司於103年1月17日將A地、B地信託登記予史佳穎，並辦理信託登記完畢等情，為兩造所不爭執，而依上信託法第1條之規定，委託人裕堂建設公司既將其財產即A地、 B地以信託為原因而將所有權移轉登記為受託人史佳穎所有，則史佳穎取得管理或處分A地、B地之權利，實際上其與A 地、B地所有權人裕堂建設公司之地位無異，因此在系爭執行事件拍賣A屋、B屋時，史佳穎自不能行使對A屋、B屋之優先購買權；況史佳穎目前亦非A地、B地之所有權人，是以其請求確認對A屋、B屋有優先承買權，要屬無據，自不予採認。　2.洪信田請求確認就A屋、B屋有優先購買權部分　　⑴按土地法第104條第2項後段規定，出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。應不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。此項優先承買權，係基於該法律之規定而生先買特權（先買權）之形成權，對於出賣人具有相對之物權效力，而可對抗出賣人及第三人，然仍不得謂優先承買權人對於優先承買標的有直接支配物之效力，在優先承買權人取得承買標的所有權之前，尚不具備直接支配物之權利與對世效力（最高法院109年度台上字第3277號判決意旨參照）。　　⑵查A屋、B屋於系爭執行事件107年9月20日拍賣時，A地、B 地所有權人為信託受託人史佳穎，史佳穎雖有向本院執行處行使對A屋、B屋優先購買權但未獲准許，其後於107年1 0月9日將A地、B地出賣予洪信田等情，為兩造所不爭執；是以史佳穎雖經本院執行處認定其為A地、B地之信託受託人，實際上與所有權人裕堂建設公司無異，不得行使A屋、B屋優先購買權之結果，之後史佳穎將A地、B地出賣並移轉所有權予洪信田，依土地法第104條第1項後段之規定，A屋、B屋出賣（拍賣）時，A地、B地所有權人洪信田受讓A地、B地所有權時，同時也受讓對A屋、B屋之優先購買權，其後洪信田登記取得A地、B地所有權時，亦同時取得優先購買權，是以洪信田前開主張，尚可採認。六、綜上所述，㈠本訴部分，黃國棟、陳文展依民事訴訟法第247 條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，對裕堂建設公司、史佳穎、洪信田所為先備位請求，均為無理由，均不應准許，而應予駁回；㈡反訴部分，史佳穎、洪信田依民事訴訟法第247條及民法第425條之1、土地法第104條之規定，先位請求確認史佳穎就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在，為無理由，不應准許，應予駁回；又備位請求確認洪信田就就系爭執行事件拍賣之A屋、B屋有優先購買權存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　21　　日　　　　　　　　民事第五庭法　官　賴寶合以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　書記官　王珮綺附表㈠A屋、A地 1.A屋：所有權人黃國棟、址設高雄市○○區○○段000○0000○號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00號房屋（權利範圍全部）。 2.A地：所有權人洪信田，坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍1分之1）。㈡B屋、B地 1.B屋：所有權人陳文展、址設高雄市○○區○○段000○0000○號建物，門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號房屋（權利範圍全部）。 2.B地：所有權人洪信田，坐落高雄市○○區○○段00000地號土地（權利範圍1分之1）。

2025-03-21

KSDV-113-重訴-143-20250321-2

重訴

臺灣彰化地方法院

所有權移轉登記等

臺灣彰化地方法院民事判決 113年度重訴字第68號原告張余春美訴訟代理人陳豪杉律師被告吳余麗華余百華余白光余玉珍余敏志余芳美張素欽詹佩容謝健馨余國瑞共同訴訟代理人洪婕慈律師李冠穎律師陳世煌律師被告施美麗余敏哲上二人共同訴訟代理人陳建良律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國114年2月 27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查原告起訴聲明：被告吳余麗華、余百華、余白光、余玉珍、余敏志、余芳美、張素欽、詹佩容、謝健馨、余國瑞（合稱吳余麗華等10人）應將如附表一編號1-10所示彰化縣○○鎮○○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）權利範圍17/18所有權應有部分移轉登記予原告，並將其上稅籍編號00000000000即門牌號碼宮前街3號房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）應有部分17/18之事實上處分權讓與原告。嗣追加施美麗、余敏哲為被告，並變更聲明為：一、先位聲明：㈠確認被告間就系爭房地於民國113年3月8 日所為買賣行為（下稱系爭債權行為），及就系爭土地於11 3年5月31日所為所有權移轉行為（下稱系爭物權行為）均不存在。㈡余敏哲、施美麗應將系爭物權行為之所有權移轉登記塗銷。二、備位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；如前開請求連帶給付無理由時，吳余麗華等10人應給付原告2,441萬8,233元，及自113年9月26日即民事準備書㈡狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（卷二第92頁），核其訴之變更，均係基於系爭房地優先承購權所生爭執，基礎事實同一，程序上應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：系爭土地所有權及系爭建物事實上處分權原均為吳余麗華等10人及原告共有，應有部分比例如附表一所示。緣吳余麗華等10人於113年3月8日依土地法第34條之1規定，將系爭房地以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭建物85萬4,600元）出售予余敏哲、施美麗（即系爭債權行為），並簽立不動產買賣契約書（下稱甲約），復於113年5 月31日就系爭土地辦妥所有權移轉登記（即系爭物權行為）。而甲約第5、7、8條（合稱系爭條件）約定買方應將系爭房地無償捐獻予余姓宗祠使用、買方負擔全部稅費、應於移轉登記日給付訴外人張椿、陳秀鳳遷離系爭建物之搬遷補償費1,000萬元，然系爭建物非供余姓宗祠所用，陳秀鳳早已離開系爭建物，且亦無於移轉登記日收受搬遷補償費，又施美麗與余姓家族並無親屬關係，顯不可能鉅資購買系爭房地又再無償捐獻予余姓家族，是被告僅係為排除原告就系爭房地之共有權，並無買賣真意，系爭債權、物權行為，均因通謀虛偽意思而無效，爰先位訴請確認系爭債權、物權行為均不存在，並擇一依民法第821條、第767條第1項中段、第113 條規定，請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記。倘認先位之訴無理由，因原告於113年3月14日收受吳余麗華等 10人之通知，要求原告於15日內表示是否優先承購系爭房地，原告並於113年3月25日通知願買，故原告已與吳余麗華等 10人成立買賣契約，買賣標的為吳余麗華等10人就系爭房地之應有部分，買賣價金為2,441萬8,233元（系爭土地2,361 萬1,111元、系爭建物80萬7,122元），惟因吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時，未告知甲約完整條件，原告委任之陳豪杉律師於113年4月10日得知甲約內容後，認甲約有外加系爭條件等不合理內容而未簽立書面契約。吳余麗華等 10人與原告成立買賣契約後，即將系爭土地移轉登記予余敏哲、施美麗，致吳余麗華等10人無從將渠等之系爭土地應有部分移轉予原告，屬可歸責於吳余麗華等10人之給付不能，且本件優先承購權之通知不符合土地法第34條之1第2項規定，被告共同以不完整通知或故意擬具不合理交易條件之方式，侵害原告優先承購權，違反土地法第34條之1規定，亦屬侵權行為。系爭土地市價4,924萬7,000元，故原告所受損害為2,563萬5,889元轉售價差，茲請求2,441萬8,233元，爰備位擇一依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定請求被告連帶賠償，再依民法第226條第1項規定請求吳余麗華等10人損害賠償等語。並聲明：㈠如前揭變更後聲明所示。㈡就備位之訴，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：　㈠吳余麗華等10人答辯略以：系爭房地為余姓家族祖厝，因余敏哲感念祖先庇佑，欲成立余姓宗祠而購買系爭房地，並使產權單純化，然因資金不足，遂向友人即訴外人謝進杰借款出資，並以謝進杰配偶即施美麗之名登記，作為借款之擔保，而余姓宗親逢年過節都會回到系爭建物祭祀聚會，因祖厝翻修，始將祖先牌位移至華嚴寺供奉，待修繕完竣後再請回祖厝祭拜，余敏哲於系爭房地移轉後，業向行政機關諮詢辦理余姓宗祠管理委員會之設立。另余敏哲、施美麗已於113 年6月19日、20日將1,000萬元搬遷補償費匯予張椿、陳秀鳳，被告顯有簽立甲約之真意。又吳余麗華等10人委託地政士即訴外人許炳墉於113年3月13日寄發之存證信函（原告於翌日收受），已載明土地法第34條之1執行要點第8點第6目規定之應記載事項，自屬合法通知，原告雖於113年3月25日寄發存證信函通知吳余麗華等10人及許炳墉行使優先承購權，惟許炳墉並未受吳余麗華等10人授權代受意思表示，而原告寄發之存證信函既未依限送達全部賣方，自不生優先承購之效，且優先承購僅係對吳余麗華等10人表示按甲約同樣條件訂立買賣契約之請求權，非即當然成立買賣契約。嗣許炳墉已於113年4月10日將甲約提示予陳豪杉律師，然陳豪杉律師不同意系爭條件，是原告未同意以同一條件購買，亦不生優先承購效果，原告與吳余麗華等10人間並未成立買賣契約。此外，吳余麗華等10人並未違反土地法第34條之1規定，且該規定亦非保護他人之法律，原告請求損害賠償，並無理由。另系爭土地市價僅約2,890萬7,989元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　㈡余敏哲、施美麗答辯略以：系爭房地為余姓祖產，為免祖產流落外姓或因繼承分崩離析，加以余敏哲事業有成，長輩希望余敏哲得購買系爭土地興建宗祠，余敏哲遂同意購買，惟一時資金調度不及，遂先邀謝進杰共同出資，謝進杰同意後即由施美麗與余敏哲出資各半，余敏哲並與謝進杰、施美麗協議，余敏哲應於10年內以原價加計週年利率3％向謝進杰、施美麗購買系爭房地1/2權利，此為余敏哲調度資金之權宜措施，並無違常理。又甲約除價金2,585萬4,600元外，買方尚負擔搬遷補償費1,000萬元及土地增值稅440萬4,144元，故系爭房地實際價格為4,025萬8,744元，與市場行情相當，被告間確實有買賣系爭房地、移轉系爭土地所有權真意。另吳余麗華等10人通知原告行使優先承購權時未告知甲約完整條件，不生通知效力，則原告嗣表示願優先承購系爭房地，仍無法成立買賣契約，其後陳豪杉律師於113年4月10日閱覽甲約後，表示不同意系爭條件，是原告變更買賣條件，其優先承購權喪失，自無法成立買賣契約。再者，土地法第34條之1規範對象為共有人而非買受人，伊不受拘束，且該規定亦非保護他人之法律等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（卷二第27-31、94頁）：　㈠系爭房地原為原告與吳余麗華等10人所共有，應有部分比例如附表一所示。　㈡吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元（系爭土地2,500萬元、系爭建物85萬4,600元）出售系爭房地予余敏哲、施美麗。　㈢吳余麗華等10人於113年3月13日委託許炳墉寄發北斗郵局存證號碼000044號存證信函（下稱44號存證信函）予原告，通知原告渠等已依土地法第34條之1規定決議出售系爭房地予余敏哲、施美麗，買賣價金為2,585萬4,600元，請原告於文到15日內以書面表示是否優先承購系爭房地，如原告欲優先承購系爭房地請於文到15日內至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。44號存證信函並未檢附甲約。原告於113年3月14日收受44號存證信函。　㈣原告就系爭房地買賣一事委任陳豪杉律師處理，並授予陳豪杉律師代理權，包含但不限於收受優先承購權通知之意思表示、簽立買賣契約。原告於113年3月25日委託陳豪杉律師寄發臺北正義郵局存證號碼000047號存證信函（下稱47號存證信函）予吳余麗華等10人及許炳墉地政士事務所，通知吳余麗華等10人及許炳墉其以47號存證信函為行使優先承購權之意思表示，願以2,585萬4,600元買受系爭房地，並預定於11 3年3月27日15時前往許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約。許炳墉、余白光、謝健馨、余國瑞於113年3月26日收受47號存證信函；余百華、余玉珍、詹佩容於113年3月27日15時後始收受47號存證信函；余敏志於113年3月28日收受47號存證信函；吳余麗華、余芳美、張素欽之存證信函則退回。　㈤陳豪杉律師於113年3月27日15時至許炳墉地政士事務所，當日到場者為陳豪杉律師（並有代書一位及原告友人林先生陪同）及許炳墉，兩造當事人均無到場，當日許炳墉告知陳豪杉律師10日內會通知如何處理。　㈥吳余麗華等10人於113年4月8日委託許炳墉寄發北斗郵局存證號碼000060號存證信函（下稱60號存證信函）予原告，通知原告於113年4月10日15時至許炳墉事務所簽訂買賣契約。60 號存證信函並未檢附甲約。原告於113年4月9日收受60號存證信函。　㈦陳豪杉律師於113年4月10日15時至許炳墉地政士事務所，許炳墉第一次提出被告簽立之甲約，及與甲約條件不完全相同但買方為原告之買賣契約（下稱乙約）予陳豪杉律師，陳豪杉律師表示系爭條件為被告等人嗣後追加之新條件，故未簽立乙約。　㈧吳余麗華等10人於113年4月12日委託陳世煌律師寄發員林南門郵局存證號碼000074號存證信函（下稱74號存證信函）予原告，通知原告既不同意依甲約同一條件優先承購系爭房地，則吳余麗華等10人與余敏哲、施美麗將依甲約續予進行。原告於113年4月17日收受74號存證信函。　㈨余敏哲及施美麗於附表二所示時間，將甲約之價金匯款至受款人帳戶。　㈩余敏哲將余敏哲及施美麗依照甲約應給付予原告之買賣價金交付張素欽，張素欽並於113年5月23日將143萬6,367元提存於本院提存所（受取權人：原告，提存字號：113年度存字第412號）。　系爭土地於113年5月31日以買賣為原因辦理所有權移轉登記為余敏哲、施美麗所有，應有部分各1/2。系爭土地之土地增值稅合計為440萬4,144元。　施美麗、余敏哲分別於113年6月19、20日各匯款500萬元予張椿。四、得心證之理由：　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告先位主張系爭債權、物權行為不存在，為被告所否認，此項法律關係存否不明確，致原告在私法上地位有受侵害之危險，而該危險得以本件確認訴訟除去之，是原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益。　㈡系爭債權、物權行為均非通謀虛偽意思表示，原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由：　⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第345條、第87條第1項前段定有明文。次按民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之（最高法院113 年度台上字第2205號判決參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院105年度台上字第432號判決參照）。　⒉經查，吳余麗華等10人於113年3月8日與余敏哲、施美麗簽訂甲約，約定吳余麗華等10人以2,585萬4,600元出售系爭房地予余敏哲、施美麗，嗣余敏哲及施美麗並將價金匯予買受人，並將原告應得價金予以提存，系爭土地復於113年5月31日移轉所有權登記予余敏哲、施美麗等情，為兩造所不爭，加以證人許炳墉證稱：被告和我於113年3月8日在施美麗家中，我按照被告所說的條件繕打甲約等語（卷二第18頁），堪認甲約係買賣雙方溝通協商後所成立之契約，且雙方並給付買賣價金及移轉所有權，足見雙方確有成立甲約並移轉系爭土地所有權予余敏哲、施美麗之真意，是系爭債權、物權行為均屬有效，應堪認定。　⒊次查，甲約第5、8條約定略為：系爭房地不點交，目前已全部無償獻給「余姓宗祠」使用，產權移轉登記完成後應立即成立余姓宗祠管理委員會籌備會，由余敏哲擔任籌備會發起人兼召集人，施美麗、吳余麗華等10人擔任發起人；系爭房地權產移轉登記完成日，買方需給付1,000萬元予張椿、陳秀鳳作為遷出系爭建物之遷移補償費（買方需於113年4月8 日簽立面額1,000萬元之本票予張椿、陳秀鳳）等情（卷一第153、155頁）。原告雖主張余姓祖先之牌位早已移至華嚴寺，陳秀鳳亦早已搬離系爭房地，足認甲約第5、8條約定虛偽等語。惟查，經本院勘驗陳秀鳳及訴外人張中怡、陳秀鳳胞弟之對話影片，結果如附表三所示，此有勘驗筆錄（卷二第26-27、94頁、卷一第253-259頁）可憑，陳秀鳳及其胞弟已陳稱陳秀鳳早已搬離系爭建物，再稽以宮前街3號水費明細（卷二第53-54頁）所示：陳秀鳳為宮前街3號之用水名義人，自111年3月起至113年7月間，每2個月水費僅約36元至4 7元等情，可知自111年3月起水費額度僅有基本費，固然可認陳秀鳳自111年起即搬離系爭建物，惟依余敏哲、施美麗所辯：因搬遷補償費是買賣之條件，伊接受該條件並無另外詢問陳秀鳳搬遷事宜等語（卷一第555頁），原告既未能舉證余敏哲、施美麗係明知陳秀鳳已搬離系爭建物卻虛偽約定願給付搬遷補償費，自難認屬通謀。又原告未舉證張椿已搬離系爭建物，亦自陳：伊不清楚張椿是否仍使用系爭建物等語（卷二第93頁），加上施美麗、余敏哲已分別於113年6月 19、20日各匯款500萬元予張椿，顯有給付張椿搬遷補償費之意，自難認甲約第8條約定為虛偽。另甲約第5條已約定產權移轉後始成立余姓宗祠籌備會，故被告答辯：系爭建物係將來建立余姓宗祠使用等語，並非違常，即使系爭建物現無祖先牌位，亦無從認定甲約第5條約定為虛偽。是原告上開主張，均不足採。　⒋原告雖又主張施美麗與余姓家族無親屬關係，顯無出資購買系爭房地後再捐獻之動機，且甲約第7條約定土地增值稅、房屋契稅、印花稅、登記費、簽約金及實價登錄申報代辦費、代書費悉由買方負擔亦非合理等語，惟余敏哲、施美麗既已將買賣價金匯予出賣人，足認已有依甲約履行之事實，而稅費由何人負擔均係買賣雙方協商之結果，故原告以上情指摘系爭債權、物權行為為通謀虛偽，亦不足採。　⒌綜上，被告就系爭債權、物權行為均有買賣及移轉真意，自屬有效，是原告先位訴請確認系爭債權、物權行為不存在，並無理由。　㈢原告先位請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，並無理由：　　按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第767條第1項、第821 條前段、第113條定有明文。查系爭債權、物權行為均有效，業如前述，是余敏哲、施美麗乃基於買賣而取得系爭土地所有權登記，並無侵害原系爭土地共有人之所有權，是原告先位依上開規定請求余敏哲、施美麗塗銷系爭物權行為之登記，為無理由。　㈣原告與吳余麗華等10人並未成立買賣契約：　⒈按共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1、4 項定有明文。次按共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地之全部，係就自己之應有部分而為處分，併依法代為處分他共有人之應有部分，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，有依同條第4項規定請求以「同樣條件」訂立買賣契約之優先承購權。故出賣土地之共有人應將出賣該應有部分之「同樣條件」通知他共有人，否則，即難認已合法通知行使優先承購權（最高法院109年度台上字第507號判決參照）。再按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號判決參照）。第按他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄，土地法第34 條之1執行要點第13點前段定有明文。末按徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立（最高法院 78年度台上字第1896號判決參照）。　⒉經查，原告雖於113年3月14日收受44號存證信函，並於113年 3月25日以47號存證信函行使優先承購權，惟44號存證信函並未檢附甲約，亦未載明系爭條件等重要內容，44號存證信函尚不生優先承購通知之效力，故原告以47號存證信函為行使優先承購權之意思表示，亦不能認為有效。另吳余麗華等 10人嗣於113年4月8日以60號存證信函通知原告於113年4月1 0日15時整至許炳墉地政士事務所簽訂買賣契約，雖未檢附甲約，然陳豪杉律師於該日至許炳墉地政士事務所經許炳墉提出甲約時，已知悉系爭買賣契約之全部內容，足認吳余麗華等10人已對原告為適法之優先承購通知。陳豪杉律師雖表示系爭條件為被告嗣後追加之新條件，然系爭條件均屬真正，已如前述，則原告自此時起，於獲悉全部出賣內容之通知後15日內，自得據完整之甲約內容重新評估決定是否以甲約同樣條件行使優先承購權，而不得對系爭條件部分不接受，惟原告於113年4月25日前並未表示依同樣條件行使優先承購權，則其優先承購權視為放棄，是原告並未與吳余麗華等10 人成立買賣契約，應堪認定。　⒊原告雖又主張原告收受44號存證信函後，即以47號存證信函回覆願意優先承購，雙方對於買賣標的物及價金意思表示合致，故買賣契約亦已成立等語。惟44號存證信函僅在徵求原告是否行使優先承購權，並非買賣要約之意思表示，故原告以47號存證信函回覆願意優先承購，亦無從成立買賣契約，是原告前揭主張，亦非可採。　㈤原告備位請求被告連帶賠償，或請求吳余麗華等10人共同賠償，均無理由：　　按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段、第226條第1項分別定有明文。經查，甲約並非虛偽，且吳余麗華等10人亦已合法對原告為優先承購之通知，又原告與吳余麗華等10人並無成立買賣契約，均如前述，是原告備位依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償原告2,441萬8,233元，或依民法第226條第1項規定請求吳余麗華等10人賠償原告2,441萬8,233元，均無理由。五、綜上所述，本件原告請求均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　民事第一庭　審判長法　官　陳弘仁　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　范馨元　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張亦忱以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃明慧附表一編號姓名系爭土地應有部分系爭建物事實上處分權應有部分 1 吳余麗華 1/6 1/6 2 張素欽 1/6 1/6 3 謝健馨 1/6 1/6 4 余敏志 1/12 1/12 5 余芳美 1/12 1/12 6 詹佩容 1/18 1/18 7 余國瑞 1/18 1/18 8 余百華 1/18 1/18 9 余白光 1/18 1/18 10 余玉珍 1/18 1/18 11 張余春美 1/18 1/18 附表二編號受款人匯款人匯款日期（民國）匯款金額（新臺幣/元）備註 1 吳余麗華施美麗 113年5月3日 430萬9,100 2 余敏志施美麗 113年5月3日 215萬4,550 3 張素欽施美麗 113年5月3日 430萬9,100 4 張椿施美麗 113年5月3日 215萬4,550 被告辯稱是給付予余芳美之價金，但原告否認之。 5 詹佩容余敏哲 113年5月10日 143萬6,366 6 鄭守鈞余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 給付予余玉珍之價金。 7 余白光余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 8 余百華余敏哲 113年5月3日 143萬6,366 9 謝健馨余敏哲 113年5月2日 430萬9,100 10 余國瑞余敏哲 113年5月2日 143萬6,366 附表三一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第一段錄影。二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之陳秀鳳胞弟及張中怡對話。三、對話內容如下：張中怡：舅媽，你是叫什麼名字？陳秀鳳：呵呵呵呵。陳秀鳳胞弟：陳秀鳳。張中怡：陳秀鳳哦。欸！我問你，敏哲買那個土地有給你錢嗎？陳秀鳳胞弟：我也不知道。張中怡：說有500萬給你有嗎？陳秀鳳胞弟：沒有哦，要問阿龍才知道。陳秀鳳：我阿知。張中怡：你有拿到錢嗎？陳秀鳳胞弟：沒有都在阿龍那裡吧。張中怡：你都沒有拿到錢？陳秀鳳：沒有啦。張中怡：你本人沒有拿到錢？陳秀鳳：沒有啦。陳秀鳳胞弟：沒有。張中怡：他說要貼你500萬，房子要拆要給你500萬，有嗎？陳秀鳳：那有，那有給我。張中怡：沒有給你哦？陳秀鳳：那有給我。陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。張中怡：他4月之前沒聯絡你說他要開本票500萬給你？陳秀鳳：哪有和我說。張中怡：你本人都沒有拿到？陳秀鳳：沒有啦。陳秀鳳胞弟：沒有。張中怡：這樣哦。陳秀鳳胞弟：要問阿龍才知道。陳秀鳳：要問阿龍才知道。張中怡：你本人沒拿到就對了？你都沒聽到那土地要買賣什麼都沒有。陳秀鳳胞弟：沒有，不知道啦。陳秀鳳：我不知道，我就像憨人一樣。陳秀鳳胞弟：他們那些...女兒...。張中怡：你搬走那邊多久了？你從那邊搬來這多久了？來你弟弟住多久了？張中怡：你在那裡沒住○○○ ○○○○○○○○街0號搬出來，你多久搬出來的？你來這住多久了？陳秀鳳：啥？張中怡：你來你弟這住多久了？陳秀鳳：住很久了啦。陳秀鳳胞弟：叫我堂弟載回來。張中恰：幾年了？陳秀鳳：不知道幾年了。陳秀鳳胞弟：2年啦。張中怡：2年了啊。陳秀鳳胞弟：阿虎死3年了。陳秀鳳：嗯。張中怡：是幾年？陳秀鳳：嗯。張中怡：幾年差不多幾年？陳秀鳳：啥？張中怡：來這住幾年？陳秀鳳：（手比2）。張中怡：2年啊。一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第二段錄影。二、影片內容為陳秀鳳坐在椅子上，與畫面外之張中怡對話。三、對話內容如下：陳秀鳳：差不多阿虎死了，就沒拜了。張中怡：差不多幾年，差不多幾年，公嬤移幾年走了？陳秀鳳：差不多3年了。張中怡：3年，公嬷就移到華嚴寺了大家移去的嗎？誰移去的？陳秀鳳：就移去了。張中怡：移去那裡了哦？陳秀鳳：嗯。張中怡：啊大家的意見嗎？陳秀鳳：他會幫我們拜。張中怡：哦，這樣哦。張中怡：你到現在錢都沒有拿到。陳秀鳳：素欽嗎？張中怡:沒有啦，我說你啦。你這樣那塊土地宮前街3號，那塊到現在都沒有拿到錢哦？你今天6月4號錢都還沒有給你？陳秀鳳：在哪裡？張中怡：什麼？陳秀鳳：在哪裡？張中怡：錢都沒有拿到你的手裡嗎？陳秀鳳：嗯。張中怡：錢有拿到你的手裡嗎？陳秀鳳：要問素欽，我不知道。張中怡：這樣你本身有拿到嗎？名字是你的耶，房子名字是你的，你有拿到嗎？陳秀鳳：他們事情我不知道。張中怡：你有拿到嗎？問題是你有拿到嗎？你本人有沒有拿到嗎？陳秀鳳：沒有啊。張中怡：一毛都沒拿到還是都沒到還是？陳秀鳳：哪有拿到。張中怡：都沒有拿到哦？陳秀鳳：又沒有拿到。張中怡：這樣哦。陳秀鳳：我又沒有拿到，我來住這裡，沒有拿到。張中怡：好啦好啦。陳秀鳳：我在這裡，什麼都不知道。一、檔案名稱：00000000陳秀鳳第三段錄影。二、陳秀鳳手持報紙（報紙日期顯示113年6月4日）坐在椅子上，陳秀鳳左側為陳秀鳳胞弟站立在旁，二人並與畫面外之張中怡談話。三、對話內容如下：張中怡：沒有辦法啦。哪有辦法。宮前街3號賣掉了。阿哲說他有給你500萬耶。陳秀鳳：誰？張中怡：阿哲啊。說有拿本票500萬。說今年113年4月時。說一張本票給你啊。你到現在113年6月4日到現在還沒拿到哦？陳秀鳳：嗯。陳秀鳳胞弟：要等阿龍回來，問阿龍看看。陳秀鳳：我再問我阿龍。張中怡：你搬來這幾年了啊？陳秀鳳：什麼？陳秀鳳胞弟：2年。張中怡：2年，幾年？陳秀鳳：2年。張中怡：搬來你弟這2年哦。陳秀鳳：嗯啊。陳秀鳳胞弟：阿虎死我就把她帶上來了。張中怡：那裡都沒人住了。陳秀鳳：在這裡。陳秀鳳胞弟：我就帶她來這裡。張中怡：啊公嬤也不在那？陳秀鳳：公嬤給別人拜啊。陳秀鳳胞弟：公嬤放在華嚴寺給別人拜啊。張中怡：這樣哦。張中怡：沒關係，啦好啦好啦。

2025-03-20

CHDV-113-重訴-68-20250320-2

重訴

臺灣橋頭地方法院

解除契約等

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第138號原告吳叔芬訴訟代理人林靜如律師複代理人黃鈺茹律師被告林淑娟訴訟代理人黃裕仁律師被告徐翊峰貴族地產股份有限公司(永慶不動產七賢河東店) 法定代理人莊佳進上二被告共同訴訟代理人郭家駿律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告透過被告貴族地產股份有限公司（永慶不動產七賢河東店，下稱貴族地產公司）之業務即訴外人趙宏軼及被告徐翊峰仲介居間，於民國112年1月3日以總價新台幣（下同）8,9 00,000元，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○ 段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號，以下合稱系爭房地），經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及標的物現況說明書，於112年2月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2 月16日交屋。原告除支出買賣價金8,900,000元外，並繳付房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、謄本費300元、申請地政登記費用725元、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介服務費89,00 0元，共111,140元。　㈡被告未曾帶原告或配偶即訴外人鄭志榮參觀系爭房地共有部分，亦未告知共有部分之瑕疵現況，更未點交。原告僅知室內有隔間、陽台外推、6號房於下豪大雨或颱風天時會輕微滲漏水。然於交屋後，始知係被告林淑娟自行為不合法令標準之隔間並增建浴廁，且有浴室牆壁發霉、違章建築、嚴重滲漏水，與被告林淑娟曾要求3號房承租人即訴外人莊岳融幫忙隱瞞滲漏水，與被告林淑娟曾與2樓屋主即訴外人林慧燈爭論滲漏水問題，共有部分之地下室、梯間積水、潮濕、天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵，及大樓8戶住戶曾於106年12 月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行等情形。被告林淑娟係出賣人，負有主動揭露之義務，卻在標的物現況說明書中為虛偽記載，對原告隱瞞漏水狀況，亦未告知具體位置，及隱瞞違法增建，而以高價出售原告，核被告所為屬詐欺行為，致原告陷於錯誤，並侵害原告權利，原告得撤銷買賣契約之意思表示。又被告林淑娟應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，且其惡性重大，原告得解除契約，解除契約不僅無顯失公平，原告亦得請求賠償。原告已於112年4月13日，以高雄左營新莊仔郵局第0006 71號存證信函向被告林淑娟表示解除契約。原告並以起訴狀繕本送達，作為依民法第92條第1項規定向被告林淑娟表示撤銷契約與依民法第354條、第359條、第259條規定，解除契約之意思表示，及依民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定請求賠償，而請求被告林淑娟返還買賣價金8 ,900,000元及賠償111,140元，共9,011,140元。　㈢被告徐翊峰為房屋仲介業即被告貴族地產公司之經紀人員，負責居間仲介原告與被告林淑娟訂立系爭契約，負有調查義務及告知、提供詳實記載之不動產說明書之義務，且被告徐翊峰居住系爭房地多年，對於嚴重滲漏水情事知悉甚詳。然其卻違背據實告知之義務，故意不告知嚴重滲漏水及違建情事，訛稱6號房僅有豪大雨或颱風天時才會有些微滲水，尚屬可接受範圍云云，刻意誤導原告。被告徐翊峰在標的物現況說明書上，就系爭房地究竟為「壁癌」、「水痕」或「滲漏水」情形，或該項次之瑕疵位置，均未具體勾選，可認違反調查、告知之義務，且與被告林淑娟有共同故意詐欺之意思，應與被告林淑娟負共同侵權行為之連帶賠償責任。　㈣被告徐翊峰受僱於被告貴族地產公司，執行受僱人之仲介業務時，因故意致原告受損害，被告貴族地產公司應與被告徐翊峰負連帶賠償責任。　㈤被告林淑娟以8,900,000元出售系爭房地，而系爭房地有上開瑕疵，已如前述，並經社團法人高雄市建築師公會鑑定報告認定室內修復至不漏水狀態所需費用為92,500元、回復至建造執照、使用執照之合法狀態所需費用為481,200元。且原告於113年12月23日委請台北富邦商業銀行股份有限公司（下稱富邦銀行）鑑價預估總價為5,783,793元，富邦銀行核撥貸款金額為4,320,000元，可證被告未告知之瑕疵導致價值減損3,116,207元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207 元），是倘原告不得解除契約，仍得備位請求減少價金3,00 0,000元。　㈥為此，爰依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；與民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；及民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告9,011,140元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：　㈠被告林淑娟以：被告林淑娟於104年購入系爭房地，將內部隔間增建為5房5衛，用於出租，並將陽台外推以增加使用面積，多出來3間衛浴無窗戶，通風較差、濕氣較重，但無嚴重滲漏水情形。被告林淑娟在不動產說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」，已為概括說明。仲介即被告徐翊峰帶原告配偶鄭志榮參觀時，亦當面告知有漏水、隔間、增建情形，且房屋面積僅76.43平方公尺約23坪，必定經過室內隔間變動才能隔成5間套房，被告林淑娟又將5間套房記載於租金轉移同意書上，故均無隱瞞或詐欺，原告亦無陷於錯誤。至於標的物現況說明書第9項「本標的格局是否曾變更」勾選「否」，僅係疏忽而非隱瞞。再者，公共區域之地下室並無嚴重漏水等原告所指瑕疵，僅於豪大雨期因水位高低差，雨水從地板底湧出，並非從牆壁滲水。被告林淑娟出租之系爭房地位在一樓，有獨立出入大門，故對於梯間、頂樓之情形不清楚，且因多年來甚少使用而不清楚共有部分之狀況，並非故意隱瞞。被告林淑娟亦未要求房客隱瞞或有何與其他住戶就系爭房屋滲漏水問題爭吵情事。工程報價單上無住戶簽名，並非住戶決議，且因被告林淑娟之前配偶即訴外人簡典奮（109年4月23日歿）本身從事防水工程，認為該份報價太貴，故未同意修繕，後續亦未修繕。又系爭房屋所在公寓僅4樓，無管理人員，得自由進出地下室、梯間、頂樓等處，可以肉眼明顯察悉有無積水、鋼筋外露、水泥剝落等情形，原告卻遲至本件訴訟中始主張知悉此等情形，可見該等公共區域之狀況並非影響原告買受意思形成之重要事實。又系爭房地係66年間建造完成，縱有些微滲漏水情形，交屋前後之利用及出租率均無差別，倘解除契約將顯失公平。是以，被告林淑娟不負擔保責任，原告不得解除契約或請求減少價金。況且，原告所委託鑑價之富邦銀行並非專業之不動產估價師，係受原告委託容有偏頗，亦未明確區分修復費用與污名價值減損，復未見其評估修復可能性、修復完整度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等之評估過程，不能逕採其意見而認定瑕疵減損價值等語置辯。　㈡被告徐翊峰、被告貴族地產公司均以：被告徐翊峰承租系爭房地6號房居住，同時亦為仲介，於調查系爭房屋現況時，已依不動產經紀業管理條第23條規定，要求被告林淑娟依實際情形勾選、填載不動產說明書並簽名後，才以該不動產說明書向原告解說。項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」，且由被告林淑娟親簽，原告亦簽名蓋章確認知悉，故被告徐翊峰已盡調查及據實告知義務，無侵權行為或不當得利等語置辯。　㈢被告均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見112年度重訴字第138號卷，下稱重訴卷，重訴卷二第13頁）：　㈠原告透過被告貴族地產公司（永慶不動產七賢河東店）之業務趙宏軼及被告徐翊峰（亦為6號房房客）仲介居間，於112 年1月3日以總價8,900,000元，向被告林淑娟購買系爭房地，經簽訂不動產買賣契約書及標的物現況說明書，於112年2 月4日辦畢所有權移轉登記，已於112年2月16日交屋。　㈡原告支出買賣價金8,900,000元，並繳付房屋契稅8,532元、代書費8,000元、土地印花稅2,478元、建物印花稅142元、謄本費300元、地政登記規費725元、履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元、仲介費89,000元，共111,140元。原告支出金額合計9,011,140元。　㈢不動產說明項次9：「本標的格局是否曾變更：是否有樑、柱、承重牆拆除或鑽孔情形」欄勾選「否」，項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」。　㈣原告於112年4月13日以高雄左營新莊仔郵局存證信函000671 號通知被告林淑娟表示解除契約，及以起訴狀繕本送達表示撤銷契約、解除契約、請求賠償。　　四、本件爭點如下（見重訴卷二第13至14頁）：　㈠系爭房地是否有滲漏水、違建等瑕疵？原告是否知悉該等瑕疵？　　　㈡被告林淑娟是否隱瞞瑕疵致原告陷於錯誤？原告是否得依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第 182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9,011,140元？　㈢原告是否得依民法第354條、第359條、第259條與民法第226 條、第259條、第260條規定，解除買賣契約，請求被告林淑娟返還或賠償9,011,140元？或是否得減少價金，請求被告林淑娟返還價金？金額以若干元為正當？　㈣被告林淑娟、被告徐翊峰是否故意共同不法侵害原告權利？原告是否得依民法第184條、第185條、第188條第1項、第21 3條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付9,011,140元？　㈤原告備位請求被告減少價金，返還減少價金之不當得利，有無理由？如有理由，金額應以若干為當？五、本院得心證之理由：　㈠系爭房地為逾40年之老屋，有輕微滲漏水、違建之情形，原告均知悉：　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第354條、第366條定有明文。又民法第366 條之立法理由略以：「..瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。此本條所由設也。」可知當事人間就瑕疵擔保責任之限制或免除特約以有效為原則，無效為例外。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院113年度台上字第2214號判決參照）。又按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意（最高法院109年度台上字第205號判決參照）。準此，本件應探究原告與被告林淑娟間於買賣契約之約定、被告林淑娟在標的物現況說明書上之記載等可認當事人間決定之事證，並以通常交易觀念，來據以認定有無瑕疵。而依通常交易觀念，中古屋與新成屋或預售屋之買賣不同，因中古屋於買賣時已經長年使用，房屋會隨時間經過而老化，屋齡愈老則其價值、效用及品質愈差，除非投入資金重新翻修，否則如僅以原樣出售，買賣雙方交易目的應係重在所有權轉讓，由買受人日後自行決定如何利用或重新整修，自不能將通常使用下之屋況逕為認作瑕疵。　⒉查被告林淑娟於111年12月間簽立標的物現況說明書，嗣與原告於112年1月3日簽訂系爭契約、5間套房租金轉移同意書，契約第17條特別約定事項記載「固定物不拆除，現況交屋」，後於一個月後之112年2月4日始辦畢所有權移轉登記，並於112年2月16日交屋，及上開標的物現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，均勾選「是」等情，為兩造所不爭執（見重訴卷二第13頁），復有系爭契約、租金轉移同意書、標的物現況說明書可考（見112年度審重訴字第80號卷，下稱審重訴卷，第19至40頁），堪信為真，足見原告至遲於112 年1月3日，已知悉系爭房地有滲漏水、違建，並同意以系爭房地之現況作為交付等情事。　⒊依證人趙宏軼結稱：伊自110年8月1日至112年9月30日，在永慶不動產七賢河東店任職，原開發方係被告徐翊峰，伊擔任買方仲介，系爭房地仲介費向買賣雙方合計收取6%；伊在買賣前就認識原告配偶鄭志榮，簽約前有帶鄭志榮看屋況，由被告徐翊峰陪同介紹，先從產調看屋況說明書，具體來說先從大環境整棟，帶看範圍包含後方陽台之增建部分到室內，被告徐翊峰有說明屋況漏水位置，當下只有一間邊間即被告徐翊峰承租之房間剛好有滲漏水現象，其餘房間有租客，租客白天在上班，就無法進去看；被告徐翊峰告知伊他居住期間有遇到過高雄下大雨比較嚴重那次有滴水以外，其餘就沒有什麼滲漏水問題；帶看時沒有看頂樓、地下室，因為當下好像沒有鑰匙；屋況說明書由屋主填寫，仲介會再另外做產權調查及確認有無爭議，基本上還是會拜訪鄰居，在仲介之產調中做註明；依據不動產說明書應記載事項，有關建物瑕疵部分，如果有滲漏水應敘明位置，如果有違建或禁建的情形也應敘明位置、面積、列管情形，均係仲介應注意及遵守之規定，被告林淑娟於項次12勾選漏水，但沒有寫具體位置，一般來講只要有滲漏水，一定會問位置、大概什麼狀況，本件算特例，伊有特別問被告徐翊峰，當下不知道是不是被告林淑娟沒有寫清楚；系爭房地近40年，應該有翻修過，屋況看起來都還滿漂亮；原告只看到這份說明書，112年1月3 日簽約之前一個禮拜左右之斡旋當天，有跟鄭志榮一一解釋，有拿現況說明書、產調書整本跟他做介紹，介紹主要還是依照說明書來介紹屋況，不動產標的物現況說明書夾在產調說明裡面，所以斡旋時有逐一解釋，包括坪數大小，產調裡面還有附近實價登錄的狀況，鄭志榮對於有漏水及有違建之事都很清楚，沒要求調查，告知鄭志榮漏水係被告徐翊峰承租該間；簽約當天伊、原告、鄭志榮、被告林淑娟及她女兒、被告徐翊峰、永慶不動產七賢河東店店長、代書都在場，伊代表買方即原告、被告徐翊峰代表賣方，因為價格之前已經協調敲定好，就沒有做議價，雙方帶齊資料，由代書做買賣契約，然後簽名蓋章；買賣成交後有驗屋，原告、被告林淑娟都有到，賣方仲介被告徐翊峰未到，但賣方還有一位仲介蔡慧祈有到，當時兩個租客在場，有進去他們房間驗屋，伊問有無滲漏水問題，兩位租客都說沒有；原告約於112年3 月底時反應滲漏水及發霉，原告發現之部分應該係租客提起，伊等人馬上跟被告林淑娟做確認，邀請被告林淑娟來公司現場做說明及要申請調解，被告林淑娟說之前沒有這個狀況，但如果有滲漏水，願意做修繕及處理；鄭志榮跟伊講包含樓上跟地下室都有漏水跟積水，樓上指2樓，但不清楚漏水源頭，沒有說跟系爭房地有關，是想要讓伊知道系爭房地之公寓大樓滲漏水情形很嚴重，不是只有系爭房地；伊於112 年4月3日晚上有去看2樓天花板有水漬，但沒有滴下來，當時一樓之系爭房地沒有滲漏水，但租客有給伊看滲漏水之影片，因為伊沒有看到實際狀況，不敢下結論等語（見重訴卷一第86至98頁）。由證人趙宏軼證述親自帶原告配偶鄭志榮看屋內容，逐條解釋現況說明書，及說明被告徐翊峰告知有滲漏水問題，現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄，又明確勾選「是」，特別約定事項並載明「固定物不拆除、現況交屋」等語，原告仍於簽約當日順利簽約無意見之過程，核與系爭房地為內部隔間出租使用、陽台外推增建之實況相符無訛，後續原告並同意簽約，足見原告知悉系爭房地有進行隔間改建，並作為出租套房使用，與室內存在滲漏水問題及違建等瑕疵，又至少明確知悉被告徐翊峰承租居住之6號房間之浴室牆壁有滲漏水之問題。而系爭房地主建物面積僅 76.43平方公尺，有陽台外推之增建乙情，業據系爭契約記載於首頁（見審重訴卷第21頁），復有其66年12月3日（66) 高市工都築使字第06280號使用執照可考（見重訴卷一第306 至307頁）。系爭房地既然有滲漏水之現象，衡情一般人均可預見其他位置亦有滲漏水之可能，且現況說明書又已載明有壁癌、水痕、滲漏水情形，而水源係由高處流下，可能為雨水或管線滲漏等房屋內部老化失修問題，則衡情容有可能同時發生其他房間滲漏水及牆壁發霉之情事。原告係出資數百萬元購買系爭房地之人，從外觀上已明確可知系爭房屋為數十年之老屋，及內部有隔間改建之情事，又經證人趙宏軼、被告徐翊峰明確告知有滲漏水情事，及現況說明書上就壁癌、水痕、滲漏水、增建、違建勾選「是」，則原告於購買當時已知有此等情事。然原告未要求逐項記載位置或進一步調查，而仍願意經協商後簽約購買，並承接出租人之地位出租房客使用，可見原告已同意以系爭房地之現況交付作為履約義務，自不能因未詳列各滲漏水位置或詳載牆壁發霉之字樣，而棄上開事實不顧，遽謂原告不知有此等情事。又現況說明書上違建之用語足已明確令一般人知悉係不合法之施工改設，不至於誤會為合法之施工。原告主張簽約時不知情，係交屋後始知滲漏水及不合法令標準之隔間與增建浴廁，因而陷於錯誤云云（見重訴卷一第216至220、355頁、重訴卷二第12、26頁），委無可採。　⒋再者，系爭房地經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定，經到場目視臨路建築物外觀、地下避難室、樓梯間及關係戶鄰接之牆面部分屋況，與系爭房地內部係間接或無直接結構連結，而房屋內部為編號1、2、3、5、6號房共5間房，其中1、2號房廁所未對外開窗，經鑑定人員擬定鑑定計畫，現勘紀錄是否有滲漏水現象，並挑選實際大雨後時日到場觀察相同位置與訪談住戶，可見所指滲漏水點位置並無原指稱滲漏水現象；經以現況測繪製圖比對，得出可能水源路徑有二，其一為上方樓層廁所、陽台及廚房相對於系爭房地位置，影響1、2號房，其二為增建外擴新設屋頂，影響範圍為3、5 、6號房，另由於樓上住戶多年未住，但有商請常住鄰居維護室内並做地板吸水措施，故可判斷上層地板漏水不致滲漏下方；經現勘過程期間，1、2號房無人居住，第一次入室聞到空間中瀰漫異味，應屬1樓廁所地板排水端存水彎水封水分蒸發失效，排水連通管内異味外散所致；但室内自104年改建已有9年以上，會致使漏水的給排水管線改管因素並未發生，其上方住戶已長期無居住且有防積水措施，所以，1 、2號房無滲漏水可能，但因該廁所並無開窗或機械通抽風扇設備，淋浴時間過長會導致濕氣高霧氣重，容易結露於天花板及牆面上，而3、5、6號房若廁所不及時於淋浴後開窗，也會有相同情形，又3、5、6號房室内空間包含廁所有約一半部分位在後方增建範圍，位夾於前後房屋（4樓高）之間且為低層（1樓高），受外界氣候因素造成損壞程度較低，從2樓往下目視外觀亦無損壞情形，在無破壞屋頂及廁所天花板情況下，從檢修口檢視其屋頂與原建築物接合處有部分些微透光，及無法清潔破壞位置觀察均無水痕與水漬，可以得出結論為其廁所在觀察當下無滲漏水情形，但有可能性是從透光處即防水膠老化處滲水進來；由於幾次鑑定時與使用者訪談告知當下無漏水狀況，為慎重起見，再以法院提供原告提出有關鑑定範圍滲漏水資料逐一研判，其中「地下室 112年6月30日積水影片」，觀察其上平頂版底並無潮濕、中央氣象局晴雨表顯示當時為豪大雨期，研判為雨後地下水位高經地下室地板底湧出，第三次現勘為颱風過後有同樣情況，平日無雨則地板乾沽且無積水；其中「3號房廁所天花板滴水及牆面水流、發霉與水垢照片及影片」，經磁磚比對為租戶莊岳融所住，該廁所位在增建範圍，平頂材料應為長條 PVC吊頂天花板，天花板單元為成長條形卡扣版組合成面板，材料特性為表面防水且板上有滴落水亦不會滲漏下來，仔細觀察影片可得知其滴水是表面因濕氣結露而滴落，另表面形成水路流至邊緣收邊角材成水珠狀或沿流牆面而下，如同浴室使用情形，冬天氣溫低更容易造成浴室使用熱水霧氣形成，牆壁靠近地板位置也會因淋浴噴水及瓷磚吸水，加上空間潮溼及未及時清潔，產生水垢進而發霉，另參考108年2月、112年1月11日中央氣象局晴雨表顯示當時並無豪大雨期，證明非外界氣候導致滲漏水；淋浴水氣形成結霧潮濕，若無及時開窗通風與清潔，易致牆壁水垢與發霉，該居室開窗位置緊鄰後方房屋，通風不佳導致水氣排散效率差；其中6號房部分，6號房承租人口頭表示，僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水尚屬可接受範圍，但未明確指定位置；強降雨造成建築物長期處於潮濕表面，甚至在颱風天是外風壓大於室内空氣壓力而強迫外水入室，此滲水情況常見於(a)老舊房屋外牆體破損有裂隙縫（本案無）(b)氣密性差的窗框、（c) 窗戶四周角隅（鐵皮搭建，本案無）、 (d)屋頂L型擋水板上方填縫膠老化、(e)鐵皮屋頂固定螺絲銹蝕或(f)鐵皮屋頂與舊結構體相接位置，雨水會由外往室内入侵；系爭房地經觀察，房間内上方為矽酸鈣板天花板，分為增建部位、樓上廁所下方及樓上陽台外推下方位置，若前者有滲水會因吸水產生明顯水漬，但現勘為無，可認定若有滲水產生原因係 ( d)、(e)、(f)三種原因，但無法具體指出，實際上現場也無痕跡可循；若為後者，發生機會不大，原因係改建已久，會滲水與樓上住戶地板水源有關，但樓上長期無使用；廁所天花板如3號房材質，有細小霉跡，浴室牆面水垢與發霉原因如3號房，也可推及5號房租客反映浴室牆壁發霉情況；本鑑定綜觀研判，經過3次現勘及租客訪談，其中特選凱米颱風造成高雄多處積水日後，均無發現鑑定標的物室内有滲漏水情形，也分析法院提供關於滲漏水事證致使原因與房屋滲漏水無關，以客觀目測法及氣候還原現況實測推論，本鑑定案標的物無雨期處無滲漏水狀態但防水膠有局部老化失效狀態；系爭房地為66年取得執照之老舊建築，宜做長期整體使用維護如防水、管線汰換等工作等，於104年有進行翻新改建，故滲漏水之使用週期可能發生之現象，應以改建後之施工品質與建材保固年限重新觀察判斷，本鑑定結論為，系爭房地滲漏水情形尚屬輕微等語（見重訴卷一第262至267頁）。關於違建部分，鑑定意見認為，第一為建築面積空地比5.9/ 10趨近66年的空地比6/10或現行之60%限額，增加之樓地板面積已超過規定面積，第二為後面增建為室内，違反現行建築技術規則關於防火構造、開窗退縮鄰地距離等規定，及前院搭建有遮雨功能之透空頂蓋等語（見重訴卷一第266頁）。該鑑定意見復有初勘、二勘、三勘現場照片、鑑定標的物使用執照明細表、樓層附表登記面積、建物測量成果圖電子謄本、原使用執照圖說、平面測繪圖、改建後可合法平面圖、112年6月、108年2月、112年1月氣象局雨量表、地板湧出示意圖、天花板結露匯流示意圖、鐵皮屋頂與舊結構體相接位置示意圖、增建部位天花板相對於樓上廁所下方及樓上陽台外推下方位置圖可考（見重訴卷一第279至339頁）。由鑑定意見可知，房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也屬輕微。至於原告所指地下室於112年6月30日積水，係因豪大雨期雨後地下水位高，經地下室地板底湧出，否則平日無雨地板乾沽且無積水。而此項鑑定意見係社團法人高雄市建築師公會選派之建築師數次到場勘驗、擇定大雨過後之時日，依其專業知識、經驗，綜合研判之意見，該意見可信度甚高。是以，系爭房地應僅有輕微滲漏水、違建之瑕疵，且均為原告知悉之瑕疵，堪以認定。原告稱系爭房地有嚴重滲漏水情形、浴室有滲漏水、非潮濕水氣凝結，地下室於112年6月30日亦有不明原因之滲水情形云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44頁），均難憑採。　⒌原告雖又主張系爭房地共有部分之地下室、梯間積水、潮濕，與天花板漏水呈鐘乳石之固態水滴狀、頂樓及梯間鋼筋外露、混凝土剝落、嚴重壁癌等瑕疵云云（見重訴卷一第223 頁）。原告此項主張無非係以拍攝之照片、112年6月30日地下室積水後需掃除之影片（見重訴卷一第231至236頁），為其論據。然查，原告提出之照片、影片僅能證明地下室、梯間因年久失修呈現剝落、老舊之狀態，及地下室偶因大雨造成積水之事實，不能證明其原因為系爭房地所在公寓之建築物有何通常使用以外之瑕疵，亦不能排除僅係因一時大雨無法順利排水才發生之偶發情形。反觀系爭房地依前述鑑定意見，1樓內部公共走道並無滲漏水情事，房間內浴室亦僅有淋浴水氣形成結霧潮濕、僅有豪大雨或颱風天時才有微滲水，微量不大，尚屬可接受範圍之情形等語，有鑑定結果表格可考（見重訴卷一第266至267頁），是難認有何會滲漏水而屬瑕疵之情形。又系爭房地為40年之老舊建築，其頂樓及梯間縱有鋼筋外露、混凝土剝落或壁癌等現象，仍為數十年使用之正常現象，且鑑定意見認為系爭房地至今已超過建材保固期限理論值，及該等公共區域與系爭房地內部係間接或無直接結構連結等語（見重訴卷一第263頁），亦無其他鑑定意見或其他事證可認屬於瑕疵或與應有之價值、效用及品質不相當之情事，是此等部分均難認為瑕疵。原告舉結構安全、漏水、海砂屋等非肉眼感官可立即查知之瑕疵比擬云云（見重訴卷一第214頁），難以憑採。　㈡被告林淑娟、被告徐翊峰並無故意隱瞞瑕疵，原告不得撤銷買賣契約：　　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思　　表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，雖不以積極之欺罔行為為限，然應就負告知義務事項隱匿事實，始足當之（最高法院110年度台上字第1591號判決意旨參照）。除行為人主觀上有使人於陷於錯誤之故意外，且詐欺行為與表意人陷於錯誤並進而為意思表示，須有　　相當因果關係以為斷（最高法院108年度台上字第1241號判　決意旨參照）。又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院97年度台上字第2084號判決意旨參照）。　　　⒉原告主張受詐欺而買受系爭房地，應就被告故意告知不實事項，致原告陷於錯誤而買受之因果關係之事實，負舉證責任。然查，由原告知悉現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄及項次17：「是否有增建、違建」欄明確勾選「是」乙情，不僅可見被告林淑娟、徐翊峰未故意隱瞞漏水、違建情事，亦足見原告並未因此等瑕疵而不願意購買，自難認有何陷於錯誤或其間之因果關係。　⒊原告雖舉5號房房客表示房間潮濕、浴室發霉之通訊軟體LINE 對話記錄、證人即3號房承租人陳麗卿之友人即同為房客之莊岳融及其於112年1月11日拍攝浴室滲水之照片、影片為證據（見審重訴卷第51至54頁、重訴卷一第51頁），主張被告林淑娟隱瞞漏水瑕疵等語。惟查，系爭房地房間浴室內滲漏水實係淋浴水氣形成結霧潮濕，及漏水應屬輕微，均經鑑定如前，被告林淑娟並在標的物現況說明書上如實告知漏水情事，故應無隱瞞情事。且證人莊岳融結稱：伊從事安裝地板工作，承租房間數年，本來住3號房，伊住進去不到一年，浴室牆壁漏水，有水滴在天花板跟牆壁上面，也有從磁磚流下來，浴室都發霉，被告林淑娟不知道伊有錄影，伊有跟被告林淑娟多次反應很潮濕、牆壁漏水，衣服一兩個月就發霉，她沒有處理，問伊要怎麼處理，伊說要找專業人員來處理；房間沒有漏水，浴室會漏水，不會天天漏水，有時候會，有時候早上伊上廁所，就看到地板濕濕的，有時候沒有下雨也久久一次會這樣，被告林淑娟說要賣屋，要帶人來看屋，所以要求找一天清洗，被告林淑娟之配偶有來看，還沒買賣前房仲來1次，只有在外面稍微看過，沒有進去浴室，她來的前一天幾乎每天都會打電話，伊拖到前一天晚上讓她清洗，她進來看嚇一跳，伊說妳看有多嚴重，隔天新屋主要來看房子，她前一天晚上就把這個清洗完了，算洗得滿乾淨的，好像是112年初或111年11、12月；牆壁本來也要貼，因為污垢很難清洗，伊說幫她做地板，那邊5間只有做2間，她認為地板很髒，以後很難清洗，乾脆做新的，她叫材料要伊幫忙做；被告林淑娟知道有漏水，伊也知道，就在車庫前商量，叫伊不要把漏水的事說出去，讓她好賣房子，她之前就知道伊要搬走，只是還沒找好，她就說買賣有半年到一年保固期，叫伊住下來，幫伊付一半房租，幫她擋下來，等時間過後就過關了，伊說伊說目前還沒找到房子，但可能下個月就找到，一樣會住幾個月就付幾個月的錢，伊沒有跟她收錢，伊之前有聽說是違建，買賣完之後，因為伊看不慣才會跟原告說房子有違建；伊還沒住3號房之前，某個阿姨在3號房用LI NE打電話給住5號2樓在當兵之林慧燈先生，一打過去就口氣不好，給人家施壓，被告林淑娟跟阿姨要電話過來，雙方槓上，好像在講漏水問題，生氣大聲完後，林慧燈不客氣地乾脆把房子賣掉跟妳槓上說房子是違建，後來被告林淑娟就哭，請伊幫忙拉和，講說大家都是鄰居不要這樣；被告林淑娟還沒買賣之前，仲介有來一次，但沒有仔細看，在門口看而已，買賣那時候有好幾個進去看，其中一個先生是趙宏軼，也是賣房子的仲介，他也是問伊房子有無問題，有提到漏水，因為伊不曉得事情，伊當下說沒有，後來伊跟被告林淑娟講；驗屋看房子那天伊有在場，伊幾乎都在外面；伊跟另一名租客即被告徐翊峰很少聊天，遇到就打招呼，訴訟中跟被告徐翊峰聊天才講到房子又有漏水，因為被告林淑娟是前屋主，伊住進來有花錢，有問題還是找她；繼續住半年，她要給伊24,000元是她算的，因為有半年或一年保固，她說要幫伊出一半，但伊說不用，不收這個錢；房屋過戶後，伊搬到 1號房間，伊住過3號、1號兩邊都是浴室磁磚都會漏水，兩邊浴室沒有連在一起等語（見重訴卷一第108至118頁）。細繹其證詞，被告林淑娟要求隱瞞時間係111年11、12月或112 年初要由被告徐翊峰等仲介帶看屋之際，然系爭房地不動產買賣契約書及標的物現況說明書係於112年1月3日簽立，並告知有漏水情事而無隱瞞，可見被告林淑娟最終仍係誠實告知漏水情事。況證人莊岳融於112年1月11日拍攝浴室之照片為原告購買當時之狀況，並非被告林淑娟有何隱瞞之前滲水之情況。又證人莊岳融就其自己經證人趙宏軼問起有無漏水時，反而告知沒有漏水，此為證人莊岳融自承在卷（見重訴卷一第113頁），而證人趙宏軼或被告徐翊峰均僅係仲介，被告徐翊峰雖同為租客，然已就其房間會漏水事實如實告知，自無從得知證人莊岳融所住3號房間浴室有無漏水情事，是難認被告徐翊峰或其任職之被告貴族地產公司有何對原告隱瞞漏水或未盡調查義務之情事。原告主張渠等未盡調查義務云云（見重訴卷一第158、159頁），委無可採。　⒋且依證人翁春月結稱：伊住隔壁7號2樓，認識原來5號1樓之屋主即被告林淑娟，出入的門是共同的，一個門8戶，樓梯上去對門，她家住3號2樓，她們搬來11、12年，她改建隔成 5間出租，被告林淑娟把他們的門封掉，他們不用透過那個樓梯就可以進去房屋內，地下室放工具，可以停機車，但不能停汽車，所以被告林淑娟配偶生前做土水有放一些工具；被告林淑娟曾給伊1,200元幫忙倒垃圾，但租客們常都沒有做垃圾分類，後來就沒有幫她，被告徐翊峰係租客，也是仲介，3樓是在榮總做打掃之弱勢姊弟，3樓外牆有做防水、油漆，林慧燈住2樓，現在不能住了，因為4樓沒有人住，登革熱噴藥時警察來開門，伊有進去看，4樓舊水管會漏水，從5 樓女兒牆就開始滲下來，4樓住一個伯伯，潮濕的話會很多混凝土掉下來，伊有叫人修理，大家都有出錢，被告林淑娟也有出錢，一個人2,800多元；樓梯因伊整理過了沒有漏水；樓上漏水到下面，下大雨或連續下幾天的話，牆壁會滲水進來，伊就要去鏟水，像冬奧那時，伊房間都是水，澡盆都拿去接水，被告林淑娟看到了，說漏水就告誰，然後叫伊打電話給林慧燈，因為他是職業軍人，有副鑰匙在伊這邊；被告林淑娟要賣房子之前，有次租客莊岳融的房間漏水，他自己做，就打電話叫伊下來，叫伊打電話給林慧燈，伊說幹嘛打給林慧燈，不能隨便給電話，但因為他很兇，伊就打過去讓他們自己對話，後來林慧燈、被告林淑娟吵架，林慧燈說系爭房地後面增建係違建，被告林淑娟說「你是在恐嚇我嗎」，林慧燈說要叫技師來鑑定，看誰對誰錯，後來就他們跟莊岳融講，伊有在場，但不清楚他們在講什麼，最後莊岳融自己把浴室打掉重做，是被告林淑娟付錢請他做的；對話在講吸水是吸林慧燈住處的水，林慧燈也知道漏水，所以伊錄影給他看，他弄個貼圖；這個大樓公共區域包含前面停車地方，以前是花園，這屬於公設，後面一塊地，以前是逃生地方，地下室是上下層各一半，等於要爬五個階梯才能到一樓，下大雨時，地下室水會慢慢一直滿出來，因為本來就有裝馬達抽水，但是水到一個程度，水龜就關起來，如果沒有把水弄出來，垃圾就沒辦法分類，所以下雨時每天都要抽水，現在沒有下雨就乾的，外牆滲水是頂樓滲下來的，漏水情形大概這幾年疫情期間，牆壁會潮濕，還不會淹到裡面，　　這幾年氣候轉變，即時雨來的時候，連伊之電視櫃、書櫃都脫皮；伊曾叫被告林淑娟之配偶來估價，估一邊32萬多元，伊說要兩邊都做，她老公說這樣就是2倍，但伊去找別人估4 0幾萬，最後沒有修理，她老公打電話去給人家恐嚇，後來被告林淑娟自己說溜嘴，她說就師父來抓漏，伊問找哪個師父，她說就伊以前找的那個，伊說被抓包了吧；被告林淑娟曾說莊岳融知道被告林淑娟要賣房子，要跟她揩油，半年要給他24,000元，但伊覺得應該是做浴室的錢，而且是因為做浴室，所以才會叫伊下樓，他們半夜沒水也會叫伊，有些住一個女生的，伊也要幫忙叫師父來修理等語（見重訴卷一第 99至107頁），並有證人翁春月帶原告前往5號2樓察看天花板油漆剝落，並口述曾幫林慧燈清除地板積水之錄影檔案可憑（見重訴卷一第51至53頁），及原告與林慧燈電話通話之錄音暨譯文可考（見重訴卷一第51、55至58頁），可見被告林淑娟曾質疑2樓林慧燈之房屋有發生積水、漏水問題，林慧燈則質疑系爭房地有違建問題，導致被告林淑娟與林慧燈在電話中發生爭執，並非被告林淑娟之系爭房地發生積水問題。　⒌原告雖又執與林慧燈之對話內容、翁春月之證詞（見重訴卷一第55、102頁），主張2樓林慧燈之房屋積水下方即為系爭房地由證人莊岳融居住使用之3號房，故3號房確實有漏水問題云云（見重訴卷一第44、154、158頁）。然3號房之問題經鑑定結果，認為應係淋浴水氣形成結霧潮濕，因通風不佳，導致水氣排散效率差造成牆壁水垢與發霉，滲漏水情形也屬輕微等語（見重訴卷一第265頁），已如前述，自無法單憑翁春月之證詞判斷責任歸屬。再者，林慧燈已許久未住在 2樓房屋，核與證人翁春月證述內容相符（見重訴卷一第102 至103頁），林慧燈亦對原告否認其2樓房屋有漏水情事（見重訴卷一第55頁），經鑑定意見分析研判2樓地板漏水不至於滲漏至下方等語（見重訴卷一第264頁）。況被告林淑娟與林慧燈就是否為2樓漏水導致系爭房地之房間浴室漏水或系爭房地違建導致漏水之問題發生爭執時，又係更早之事，而被告林淑娟既然已在現況說明書項次12：「建物是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」欄勾選「是」，衡情買受人即原告即可知悉系爭房地有滲漏水之問題，且系爭房地係位在一樓，並無與樓下發生漏水爭執之可能，則被告林淑娟另在現況說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」勾選「否」，縱有錯誤，亦不會使原告陷於資訊上更不利之地位，是難認致使原告陷於錯誤或與原告因而購買系爭房地間有何相當因果關係。原告主張2樓會滲漏水到1 樓之系爭房地及被告林淑娟隱瞞樓上2樓漏水、整棟公寓漏水云云（見審重訴卷第8頁、重訴卷一第44、155、157頁），委無可採。　⒍又本件買賣之標的為系爭房地，依前述鑑定意見可知地下避難室、樓梯間等公共區域，與系爭房地內部係間接或無直接結構連結。且系爭房地位在一樓，有獨立出入門口，並無使用梯間、頂樓或地下室出入往來、起居之需求，且被告林淑娟長年將系爭房地出租他人居住使用，並非由自己使用，亦無積極可認定被告林淑娟受詢問、調查而隱瞞上開公共區域概況之事證。復由證人翁春月證稱，可知系爭房地所在大樓實未有決議或實際修繕公共區域之情事，僅係曾經簡典奮估價等語（見重訴卷一第104頁）。原告執被告林淑娟已於109 年4月23日過世之前配偶簡典奮於106年12月間至107年10月間書立之估價單，有估價單、死亡證明書可考（見審重訴卷第57至67頁、重訴卷一第183頁），主張大樓8戶住戶曾於10 6年12月間決議平均分攤整修費用，後因報價問題導致工程未進行云云（見審重訴卷第9頁），難以憑採。查上開估價單時間僅係簡典奮出具，未見實際修繕或支付款項之事證，證人翁春月亦證稱實際並無修繕等語（見重訴卷一第104頁）。且估價單記載之時間點係106年至107年間，距離原告於 112年1月間買受系爭房地已有4年多，又上開鑑定報告並未鑑定公共區域部分，為原告所知悉（見重訴卷一第354頁），本件復無其他證據可認公共區域有滲漏水情事，自不能因大樓住戶曾欲委託修繕公共區域而謂被告林淑娟隱瞞漏水情事。再者，原告所提地下室牆面有滲漏水痕跡、樓梯間有壁癌、油漆或表層水泥剝落之照片（見重訴卷一第231至236頁），尚非鋼筋外露、水泥塊剝落之程度。是以，被告林淑娟雖在標的物現況說明書項次20「本社區地下室、頂樓、樓梯間、公共設施是否有鋼筋外露、水泥塊剝落情形」勾選「否」（見審重訴卷第40頁），亦未說明公共區域之情形，難認有何客觀上不實或主觀上故意隱瞞瑕疵之情事。原告主張受詐欺致陷於錯誤云云（見審重訴卷第8至9頁），難以憑採。　⒎再者，新增隔間、前庭搭建遮雨功能之透空頂蓋尚非「樑、柱、承重牆拆除或鑽孔」之情形，原告執鑑定報告第6頁第1 0點末四行有說明違反現行建築技術規則（重訴卷一第266頁），主張被告林淑娟說明不實云云（見重訴卷一第161頁、重訴卷二第12頁），亦無可採。　⒏從而，原告主張依民法第92條第1項規定，撤銷買賣契約，及依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告林淑娟返還9 ,011,140元云云，洵屬無據。　㈢原告不得解除買賣契約，請求返還、減少價金：　⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第359條、第259條第2款固有明文。惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。倘瑕疵於訂約時即已存在，且為原告知悉，則原告依民法第359條規定，以該屋有瑕疵為由，解除買賣契約，即屬無據，其以解除契約回復原狀之法律關係，所為之請求，亦不應准許（最高法院86年度台上字第3194號判決參照）。且民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決參照）。又按依不當得利之法則請求返還不當利益，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，或雖有法律上之原因，而其後已不存在者為其要件，此觀民法第179條之規定甚明（最高法院8 3年度台上字第3034號判決參照）。　　　⒉原告於訂立系爭契約時，知悉系爭房地之漏水瑕疵、違建，已如前述，揆諸民法第355條第1項規定，被告林淑娟不負瑕疵擔保責任。就公共區域部分，則係長年通常使用下，老化未修之結果，尚難認屬瑕疵，亦無從認被告林淑娟故意隱瞞瑕疵，是難認被告林淑娟有何應負瑕疵擔保責任之問題。原告主張解除契約或備位請求減少價金，均屬無據。被告林淑娟受領價金，自無受有何不當得利而應返還之問題。　⒊此外，鑑定意見建議措施所指屋頂與舊結構體交接處L型擋水板換舊改新、更換防水填縫膠（柏油膠），須進行之安全維護、舊擋水板（水切）鑿除、清運、牆面整平、重新釘設L 型板、防水工程（包含塗抹柏油膠及試水）等工程項目，預估所需費用92,500元，均係改善工程所需費用，並非系爭房地價值減損之金額認定，是亦不得以此金額認作原告得請求減少價金之金額。至於回復如建照、使用執照之合法狀態預估所需費用481,200元，更與價值是否減損之金額無涉，附此敘明。　⒋從而，原告依民法第354條、第359條、第259條、第179條規定，請求被告林淑娟返還價金9,011,140元，或依原告於113 年12月23日委請富邦銀行鑑價預估總價5,783,793元，經富邦銀行核貸4,320,000元並於114年2月26日設定擔保該債權總金額之最高限額抵押權，原告據此計算減少價值3,116,20 7元（8,900,000元－5,783,793元＝3,116,207元），而備位主張被告林淑娟應減少價金3,000,000元云云（見重訴卷二第2 7頁），均屬無據。　㈣原告不得請求損害賠償：　⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第22 6條、第227條、第260條固有明文。按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1811號判決參照）。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀民法第359條、第360條之規定自明（最高法院109年度台上字第512號判決參照）。　⒉查被告林淑娟出賣系爭房地予原告，係約定現況交屋之事實，有系爭契約第17條特別約定事項可憑（見審重訴卷第25頁），自無何契約成立後始發生之瑕疵可言，亦無何特別保證品質之約定。原告主張被告林淑娟未依債之本旨給付，依民法第226條、第227條、第259條、第260條規定，主張解除契約，請求被告林淑娟賠償價金8,922,140元云云（見審重訴第15頁），洵屬無據。　㈤被告林淑娟、被告徐翊峰並無不法侵害原告權利，原告不得依侵權行為之法律關係請求賠償：　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同；造意人及幫助人，視為共同行為人；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第184條第1項、第185 條、第188條第1項固有明文。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；物受損害，不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償之，民法第213條、第215條固有明文。及按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。　⒉惟查，被告林淑娟並無詐欺原告，已如前述，且被告徐翊峰已將其居住之6號房有漏水情事如實告知，此外難認瑕疵均如前述，是亦難認被告徐翊峰有何故意或過失致原告受有損害。從而，原告依民法第184條、第185條、第188條第1項、第213條及第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告連帶給付9,011,140元云云，亦屬無據。六、綜上所述，原告透過被告貴族地產股份有限公司之業務即被告徐翊峰仲介居間，向被告林淑娟購買其所有坐落高雄市○○ 區○○段○○段000地號土地及其上作為出租使用之同段126建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷0弄0號），原告雖主張於112年2月4日辦畢所有權移轉登記、同年月16日交屋後，始發現該房屋及共有部分有滲漏水、違建等瑕疵，然本院依原告與被告林淑娟簽訂之不動產買賣契約書及被告林淑娟提出之標的物現況說明書，並審酌證人、證物及高雄市建築師公會鑑定報告之意見，認定該房地僅有輕微滲漏水之瑕疵及違建，且均為原告於112年1月3日簽約買受時知悉。從而，原告依民法第92條第1項、第179條、第182條第2項規定；與依民法第354條、第359條、第259條規定；民法第227條準用第226條、第259條、第260條規定；民法第184條、第185 條、第188條第1項、第213條、第216條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，主張撤銷契約、解除契約、請求返還或減少價金或賠償，而聲明請求被告應連帶給付9,011,14 0元【房地總價8,900,000元＋（房屋契稅8,532元＋代書費8,0 00元＋土地印花稅2,478元＋建物印花稅142元＋謄本費300元＋地政登記規費725元＋履保費與地價稅及房屋稅補貼1,963元＋仲介費89,000元，共111,140元）＝9,011,140元】或備位請求3,000,000元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及相關舉證，經核與判決之結果不生影響，爰不再逐一論述。且原告表示本件無須再行鑑定（見重訴卷二第27頁），故亦無再行調查必要。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 3 　　月　20　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　李俊霖以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　20　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳儀庭

2025-03-20

CTDV-112-重訴-138-20250320-1