Know99判決書

搜尋結果：終止租約

共找到 250 筆結果（第 81-90 筆）

給付違約金

臺灣新北地方法院民事判決 113年度勞簡字第137號原告兆基管理顧問股份有限公司法定代理人李建成訴訟代理人韓智宇律師被告蔡姿瑩訴訟代理人謝坤峻律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國114年3月4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　事實及理由一、原告起訴主張：原告為經營社會住宅之包租代管業者，被告於民國（下同）108年2月11日起至112年5月2日止受雇於原告，擔任業務專員，負責媒合有租屋需求之房客，月薪新台幣（下同）2萬6000元，並簽立員工聘僱契約(下稱系爭契約 )。於110年6月11日訴外人吳蓮將其所有坐落於新北市○○區○ ○路000號3樓房屋(以下簡稱系爭房屋)，交由原告包租代管，與原告簽訂包租代管契約(以下簡稱代管契約)，租期自11 0年6月18日起至113年6月17日止，每月租金1萬2000元，有原告提出原證2之社會住宅包租契約書（以下簡稱代管契約）。嗣被告於任職期間取得吳蓮之個人資訊，且被告於112 年5月2日離職當日，兩造進行業務交接時，要求被告依系爭契約第11條第2項之約定，將前開重要資訊歸還原告，被告並不得留有複本及電子紀錄，然被告竟違反前開約定，更傳達不實資訊，使吳蓮誤認原告服務不佳，而使吳蓮與原告終止本件租約，並將吳蓮其房屋轉至其後續任職之五泰房仲仲介有限公司之公司包租代管，致使原告受有損害。準此，被告前揭行為已違反系爭契約，爰依系爭契約第11條第3項之規定，提起本訴，並聲明：被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以： (一)經查，112年5月2日被告離職當日已辦妥物品歸還及公司文件、資料移交程序，並已退出公司LINE群組，將相關電子紀錄刪除，未有保留任何原告資料。退步言之，被告於離職後，因手機突發故障，無從修復，來不及備份，相關電子紀錄亦不復存在，故未有利用吳蓮之個人資料，主動與之聯繫。嗣於113年2月至3月許，吳蓮得知其委託包租代管之房屋(門牌號碼:新北市○○區○○路000號三樓)，次承租人高郁潔小姐( 原名高淑婷)欲退租，吳蓮對此感到震驚及擔憂，因其未經原告告知此情，且承辦人員並非積極熱絡之服務態度，吳蓮逐主動與被告聯繫，斯時被告已離職，被告便告知應與原告之承辦人員聯絡，然吳蓮表示，未見承辦人員與伊聯絡甚或是到府說明，甚且曾致電被告仍未獲反應等語。嗣，吳蓮邀請被告參加伊之兒子婚禮，閒聊時再次提及上開退租一事已於3月19日辦理退租點交，伊與原告之合約租期不到三個月，承辦人員未有積極處裡，恐難短期內再找到新房客，再三請託被告代為處裡，盛情難卻，被告遂於3月20日協同吳蓮與原告提前終止代管契約。 (二)參照最高法院70年度台上字第4782號判決意旨，系爭契約第 11條第3項之約定，未見有懲罰性字樣，且對比系爭契約第1 4條條款中約明懲罰性違約金字樣，足見二者已然有所區分，參以上開判決意旨，本件系爭契約第11條第3項之約定應屬損害賠償總額預定性質之違約金。原告起訴主張此條款約定係屬懲罰性違約金之性質，實屬有誤，應不足採信。再查，本件被告未有實際損害產生，參照最高法院83年度台上字第2879號判決意旨，本件原告與吳蓮約定之租期為110年6月 18日至113年6月17日止，原告應每月給付1萬2000元予吳蓮，而原告轉租予高郁潔，其於113年3月19日提前終止租約並點交，被告始協助吳蓮於同年3月20日中止與原告知系爭租約，而於不到三個月之租約，原告實難找到合適之承租人，且原告亦未能證明業已找妥次承租人，則吳蓮提前終止系爭租約，反而使原告免去剩餘不足三個月應給付之每月租金1 萬2000元，足見原告未受有損害，依前開判決意旨，原告無損害時，不得請求被告給付違約金。 (三)參最高法院109年台上字第1013號及105年台上字第2289號判決意旨，本件被告每月薪資約為2萬6000元，實屬經濟上之弱勢者，約定50萬元之違約金，顯屬過高；且吳蓮尚有三件物件仍與原告有包租代管契約存在，顯見被告非屬惡意欲損及原告利益，請求鈞院酌減違約金。 (四)聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見113年12月24日筆錄，本院卷第17至1 8頁）： (一)原告為顧客提供包租代管之服務，被告於108年2月11日起至 112年5月2日止受雇於原告，擔任業務專員，負責媒合有租屋需求之房客，月薪2萬6000元，並簽訂系爭契約（見本院卷第19-22頁） (二)吳蓮將其所有系爭房屋，交由原告包租代管，與原告簽訂代管契約，租期自110年6月18日起至113年6月17日止，每月租金1萬2000元，有原告提出原證2之代管契約可按（見本院卷第23-42頁）。 (三)原告包租代管之次承租人高郁絜郁提前終止租約，於112年3 月19日提前終止租約點交退租，被告於112年3月20日協助吳蓮辦理退租程序，吳蓮提前於113年3月20日終止與原告間之代管契約。四、本件爭點應為：原告依據系爭契約第11條第3項之規定，請求被告給付懲罰性違約金50萬元，是否有理由?(被告是否有離職後仍保有並利用吳蓮之資料?原告是否受有實際損害?被告請求酌減違約金是否有理由?)，茲分述如下: (一)按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院112年度台上字第681號判決參照）。　　　 (二)系爭契約第11條第1項約定「乙方（即被告，以下同）因執行工作而知悉、接觸、取得甲方（即原告，以下同）之任何業務相關資料，應採取必要之之保密措施，以善盡保密義務，除依法令規定或取得要派單位書面同意外，不得擅自對外公佈、告知或移轉予任何第三人，或協助第三人獲悉該資料與機密之內容，或對外發表，乙方亦不得為自己或第三人之利益而使用該業務相關資料。」；第2項約定「乙方自甲方提出請求時，應立即歸還所有屬於甲方之供應品、設備、或業務文件資料，且不得留有任何形式之副本及電子紀錄」；第3項約定「乙方因本契約所負之保密義務，不因本契約終止、撤銷、無效或不成立而失其效力，如有無違反者，乙方應給付甲方新台幣50萬元並另負相關民、刑事責任」等語（見重簡卷第20頁），系爭契約所稱【業務相關資料】，綜觀系爭契約全文，並無明確之定義。又系爭契約第1項之要件係指被告不得擅自對外公佈、告知或移轉予任何第三人，或協助第三人獲悉該資料與機密之內容，或對外發表，乙方亦不得為自己或第三人之利益而使用該業務相關資料，始應負系同條第3項之違約金，合先敘明。 (四)原告主張被告於職務上知悉吳蓮之個人資訊，被告於離職後持續吳蓮聯絡，並傳達原告服務不佳，導致吳蓮將其系爭房屋之代管契約轉至其之後任職之包租代管公司云云，已為被告所否認，並以前詞置辯，原告主張之前開事實，不符合於前開所述系爭契約第1項之要件即「被告不得擅自對外公佈、告知或移轉予任何第三人，或協助第三人獲悉該資料與機密之內容，或對外發表，乙方亦不得為自己或第三人之利益而使用該業務相關資料」之情形，原告依據同條第3項之規定，請求被告給付違約金，並無理由。 (五)參以被告提出由吳蓮提出之字條即被證2記載「蔡小姐沒打擾我...我曾打電話給你們，你們未曾來過我家服務事實」等語，（見調卷第49頁），準此，原告與吳蓮間之代管契約之次承租人提前終止，歸因於原告對於吳蓮是否善盡代管契約之相關義務，吳蓮因不滿意原告之服務，主動邀約被告為其服務，並滿意被告服務之方式，始將其代管契約轉至其他公司，顯與系爭契約第11條第1項之約定不符，則原告主張被告違反系爭契約所定之保密義務，並據以主張依系爭契約第11條第3項之約定，請求被告給付懲罰性違約金50萬元及遲延利息，自屬無據。　　　　五、綜上述，原告依系爭契約第11條第3項之規定，請求被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘爭點，核與判決結果無涉，爰不一一論述。八、結論：原告之訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　18　　日　　　　　　　　　勞動法庭　　法　官　徐玉玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　 18 　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　林昱嘉

2025-03-18

PCDV-113-勞簡-137-20250318-1

訴

臺灣南投地方法院

損害賠償

臺灣南投地方法院民事判決 113年度訴字第3號原告即反訴被告陳東杰訴訟代理人方文献律師被告即反訴原告賴正祥訴訟代理人陳薇律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月17日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應給付原告新臺幣44萬元，及自民國112年11月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。三、本訴訴訟費用由被告負擔10分之6，餘由原告負擔。四、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。五、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。六、本判決第1項得假執行；但被告以新臺幣44萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面：　　按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查：原告即反訴被告陳東杰（下稱陳東杰）主張兩造於民國112年5月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由陳東杰以新臺幣（下同）380萬元向被告即反訴原告賴正祥（下稱賴正祥）購買其所有坐落於南投縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段201建號建物即門牌號碼南投縣○○鄉○○○村00巷0弄00號房屋（下稱系爭不動產），陳東杰於112年5月10給付第1期款（簽約款）38萬元後，賴正祥未依約於112年8月10日前交付系爭不動產，經陳東杰催告賴正祥履行後，賴正祥仍未履行，陳東杰逕行解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條第1項中段約定，請求已付同額價款作為違約金，並返還已付價款，即賴正祥應給付陳東杰76萬元；而賴正祥提起反訴，主張陳東杰未依約分別於 112年7月3日、同年8月10日交付第3期款（完稅款）76萬元及第4期款（尾款）266萬元，賴正祥分別依系爭買賣契約第 10條第2項前段、中段，請求陳東杰應給付賴正祥22萬5,340 元、38萬元之違約金，經核與陳東杰於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，亦即當事人所主張之權利由同一法律關係發生，故賴正祥提起反訴合於前揭法條規定，應予准許。貳、實體方面：一、本訴部分：　㈠陳東杰主張略以：　⒈兩造於112年5月10日簽訂系爭買賣契約，約定由陳東杰以380 萬元向賴正祥購買其所有系爭不動產。陳東杰於112年5月10 日簽約時將第1期款38萬元匯至臺灣中小企業銀行建成分行、戶名：臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶、履保專戶帳號：0000-0000000000號內（下稱系爭履保帳戶）。詎料，賴正祥因系爭不動產尚有租客問題，未依約於112年8月10日前將系爭不動產點交予陳東杰，陳東杰於112年11月2日以大里草湖郵局存證號碼000192號存證信函（下稱系爭存證信函）催告賴正祥履行並解除契約，縱系爭存證信函未合法，陳東杰以113年2月19日民事準備書狀再次為解除契約之意思表示，並請求賴正祥賠償陳東杰已付同額價款之違約金及返還已付第1期款，共計76萬元，爰依系爭買賣契約第10條第1項中段約定提起本件訴訟。　　⒉並聲明：被告應給付原告76萬元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。　㈡賴正祥抗辯略以：　⒈陳東杰未交付全部買賣價金之前，賴正祥並無點交系爭不動產之義務，故賴正祥未於112年8月10日前點交系爭不動產予陳東杰，係因陳東杰未依約分別於112年7月3日、同年8月10 日匯入第3期款76萬元、第4期款266萬元至系爭履保帳戶。且被告否認於112年8月10日有無法點交系爭不動產之情形，縱認租客無法於112年8月10日搬遷，依系爭買賣契約仍得就系爭不動產出租部分為現況點交，賴正祥亦無違約。再者，系爭存證信函及113年2月19日民事準備書狀均只有解除契約之意思表示，未有催告之意思表示，陳東杰解除契約不合法，故其請求違約金亦無理由。縱使認為陳東杰解除契約為有理由，亦應酌減違約金。　⒉並聲明：陳東杰之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、反訴部分：　　　　㈠賴正祥主張略以：　⒈陳東杰未依約分別於112年7月3日、同年8月10日匯入第3期款 76萬元、第4期款266萬元至系爭履保帳戶，已違反買方應履行之義務，賴正祥於113年4月11日以民事反訴暨爭點整理狀對陳東杰催告履行給付買賣價金之義務，惟陳東杰並未於催告後將款項匯入系爭履保帳戶，遂賴正祥於113年6月12日以民事變更訴之聲明狀，對陳東杰為解除系爭買賣契約之意思表示，故系爭買賣契約已於113年6月12日解除。故賴正祥依系爭買賣契約第10條第2項前段約定，請求自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依該期價款萬分之2計算懲罰性違約金，即第3期款112年7月4日至113年6月12日之懲罰性違約金5萬2,440元、第4期款112年8月11日至113年6月12日之懲罰性違約金17萬2,900元，共計22萬5,340元。另依系爭買賣契約第10條第2項中段約定，賴正祥定7日以上期限催告陳東杰改善，其仍不履行，賣方即賴正祥得逕行解除系爭買賣契約並沒收買方即陳東杰已付之金額價款作為違約金，故陳東杰應給付賴正祥38萬元。爰依系爭買賣契約第10條第2項前段、中段約定，訴請陳東杰給付賴正祥合計60萬5,340元。　⒉並聲明：陳東杰應給付賴正祥60萬5,340元，及其中38萬元自 113年6月12日起、其餘22萬5,340元自民事變更訴之聲明狀送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。　　　㈡陳東杰抗辯略以：　⒈其未依約匯入第3期款、第4期款至系爭履保帳戶，係因賴正祥遲未能處理租客問題，且賴正祥於112年8月10日屆期仍無法點交系爭不動產予陳東杰，係可歸責於賴正祥之事由所致，造成陳東杰無法依約辦理第3、4期款買賣流程，且陳東杰已合法解除系爭買賣契約，賴正祥自不得就已解除之契約再為解除。是以，賴正祥依系爭買賣契約第10條第2項前段、中段向陳東杰請求22萬5,340元、38萬元之違約金，即無理由。　⒉並聲明：如主文第4項所示；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第168、221至222頁）：　㈠兩造於112年5月10日簽訂系爭買賣契約，約定由陳東杰以380 萬元向賴正祥購買其所有系爭不動產。　㈡陳東杰於112年5月10日簽約時將第1期款38萬元匯至系爭履保帳戶；陳東杰尚未給付第3期款76萬元、第4期款266萬元。　㈢陳東杰於112年11月2日以系爭存證信函通知賴正祥解除契約，賴正祥於112年11月3日收受，陳東杰並以113年2月19日民事準備書狀再次為解除契約之意思表示。　㈣賴正祥以113年4月11日民事反訴暨爭點整理狀為催告陳東杰給付第3期、第4期款之意思表示，另以113年6月12日民事變更訴之聲明狀向陳東杰為解除系爭買賣契約之意思表示。四、兩造爭執事項（見本院卷第222頁）：　㈠陳東杰是否已合法解除系爭買賣契約？　㈡陳東杰依據系爭買賣契約第10條第1項中段約定，請求賴正祥給付76萬元，有無理由？　㈢賴正祥是否已合法解除系爭買賣契約？　㈣賴正祥依據系爭買賣契約第10條第2項前段約定，請求陳東杰給付22萬5,340元，有無理由？　㈤賴正祥依據系爭買賣契約第10條第2項中段約定，請求陳東杰給付38萬元，有無理由？五、本院之判斷：　㈠兩造於112年5月10日簽訂系爭買賣契約，約定由陳東杰以380 萬元向賴正祥購買其所有系爭不動產，陳東杰於112年5月10 日簽約時將第1期款38萬元匯至系爭履保帳戶；陳東杰尚未給付第3期款76萬元、第4期款266萬元。陳東杰以系爭存證信函通知賴正祥解除契約，賴正祥於112年11月3日收受，陳東杰並以113年2月19日民事準備書狀再次為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有原告提出系爭買賣契約書、系爭存證信函、民事準備書狀等件在卷可佐（見本院卷第 139至147頁、第159頁、第133至161頁），堪認為真實。　㈡按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項定有明文。民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，固自不得依上開法條規定解除契約，惟如債權人定有過短期限催告後，經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，仍可發生該條所定之契約解除權。經查：　⒈系爭買賣契約第9條第8項約明「買賣標的雙方同意，至遲應於112年8月10日前，點交完畢，違者即視同違約。」，賴正祥即應依該約定於112年8月10日前將系爭不動產點交與陳東杰，賴正祥未於斯時點交，依法即應負遲延責任。　⒉系爭買賣契約第10條第1項約定，「賣方（即賴正祥）若違反本契約應履行之義務時，自違約之翌日起至改善完成之日止，應按日依買方（即陳東杰）已付價款萬分之2計算懲罰性違約金與買方，倘經買方定7日以上期限催告改善仍不履行時，買方除得逕行解除本契約，且請求返還已付價款外，並得請求賣方賠償按買方已付之同額價款作為違約金。至於已付或應付之稅款、地政士已辦理案件之撤件費用及其他必要費用均由賣方負擔之」。　⒊而陳東杰於112年11月2日以系爭存證信函通知賴正祥，其上記載「買賣合約載明需於112年8月10號完成交屋結案，惟賣方因故一再延後，本人依賣方因無法履（誤繕為『屢』）約之實，要求解除契約，請於函到5日內，交付本人2倍之訂金（ 76萬元）之賠償以維護個人權益」等語，佐以證人即買方仲介曾國華於本院具結證述：兩造於112年5月10日簽立系爭買賣契約時有約定3個月後即112年8月11日前要交屋，因當初有租客問題，直到112年8月11日仍無法交屋，當中一直協調請屋主何時可以交屋，直至同年11月11日兩造及地政士均有到詠家不動產股份有限公司（即買賣雙方仲介公司）協調，賴正祥不溝通，一坐下來就說要按照其意思，最後仍無結果，因為同年11月租客仍未搬走，據賣方仲介稱同年11月底有到房屋現場，事情鬧很大，警察也有來，租客還是不願意搬走。陳東杰有一直持續問其終止租約之情形，幾乎每個月都有詢問，陳東杰及其均有一直催交屋，但等到112年11月30 日才叫警察去做強制動作。據地政士稱，因還有租客問題，租客問題沒有解決，地政士辦也沒用，且陳東杰有說，錢都準備好，銀行對保也下來，隨時可以匯入系爭履保帳戶，是因為賴正祥沒有辦法交付房屋，所以陳東杰才未依約給付第 3期款及第4期款，賴正祥亦無對陳東杰催告給付第3期款及第4期款等語（見本院卷第270至275頁）；另證人即賣方仲介張凱筑於本院具結證稱：簽約時賴正祥有向陳東杰陳述裡面有租客，成交後沒辦法馬上交屋，需要3個月時間，有提到8月份才可交屋。而本件買賣沒辦法於112年8月10日前交屋是因為賣方租客的問題等語（見本院卷第276至279頁）；復證人即地政士宋美惠亦於本院具結證述：最後無法交屋之原因，其是透過仲介知道，仲介說買方不要買了，說過程談交屋談得不愉快，後來有一次到仲介公司協調，但大家沒有共識。簽立系爭買賣契約時，因系爭不動產有出租，所以簽約時寫112年8月10日前交屋，兩造為慎重起見，於簽約後有至系爭不動產跟租客確認何時可以交屋，據張凱筑稱，租客同意同年11月交屋。我於同年6月28日有告知陳東杰貸款核准，並跟其說系爭不動產可以交屋前1個月再來辦理所有權移轉及設定，同年7月15日陳東杰又以LINE通訊軟體詢問其進度，表示距離同年8月10日不到1個月，是否會延誤。其未回答係因會不會延誤要向仲介確認，其有將此事轉達仲介，詢問同年8月10日可否交屋，後來由仲介雙方去處理，之後就沒有再聯繫。而本件賴正祥未於112年8月10日交屋，係因租客問題，而非陳東杰未依約匯入第3期款、第4期款至系爭履保帳戶，賴正祥亦無對陳東杰催告給付第3期款及第4期款等語（見本院卷第294頁），足見賴正祥於簽約後，即知其因租客問題恐未能於112年8月10日前點交系爭不動產，且最終未能如期點交系爭不動產亦是因租客問題所致，並非陳東杰未給付第3期款、第4期款而造成，賴正祥因故一再延後，自知理虧，至本案訴訟前，亦未對陳東杰催告給付第3期款、第4期款。是以，依民法第98條規定探求陳東杰對賴正祥寄發系爭存證信函之真意，乃是賴正祥在違約近2個月之後，陳東杰發函催告賴正祥於5日內履約之意，方會發函之後，再與賴正祥進行協調，雖該函只有定期5日，與系爭買賣契約第10條第1項所約定7日以上不合，惟賴正祥於112年11 月3日收受該函，兩造於112年11月11日協調後，仍未見賴正祥依約履行，基於誠信原則，應認已發生自陳東杰催告後經過7日以上相當期間而賴正祥仍不履行，而發生系爭買賣契約第10條第1項約定及民法第254條所定之契約解除權。　⒋陳東杰復以113年2月19日民事準備書狀為解除契約之意思表示通知賴正祥，賴正祥並於113年2月22日收受，此有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第163頁），益徵系爭買賣契約業經陳東杰於113年2月22日合法解除，洵堪認定。　⒌至賴正祥抗辯陳東杰未交付全部買賣價金之前，賴正祥並無點交系爭不動產之義務，縱認租客無法於112年8月10日搬遷，依系爭買賣契約仍得就系爭不動產出租部分為現況點交，且系爭存證信函未有定期催告賴正祥履行之意思表示，而逕行解除契約不合法等語，然陳東杰未給付第3期款、第4期款係因賴正祥遲未能解決租客問題，已如前述，賴正祥以此抗辯無點交系爭不動產之義務，尚非有據。況系爭買賣契約建物現況確認書賴正祥就建物現況是否有出租情形係勾選是，並在說明處勾選終止租約，另在其他約定事項約定，賴正祥同意清空屋內所有東西，益證兩造所約定真意是賴正祥應於 112年8月10日前交付已終止租約之系爭不動產與陳東杰，並應清空屋內所有物品，且陳東杰為解除契約之意思表示前，業已給予賴正祥相當期間解決租客問題，而賴正祥因故一再延期，陳東杰亦已定7日以上相當期限催告期賴正祥履行，經本院認定如前所述，故賴正祥上開所辯，均不足採。　㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分有明文。又違約金之種類，可分為懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金二者，當事人間約定之違約金究屬何者，應綜合契約之內容及一切事實定之，不應拘泥於契約所使用之文字，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為損害賠償額預定性違約金。而違約金之約定是否過高，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。經查：　⒈觀其系爭買賣契約第10條第1項中段約定「買方除得逕行解除本契約，且請求返還已付價款外，並得請求賣方賠償按買方已付之同額價款作為違約金」文字，並未有「懲罰性」之描述，則依民法第250條第2項規定，應視為損害賠償額預定性違約金。再者，陳東杰給付第1期款38萬元乙節，已如前述，如按上開約定賴正祥應賠償陳東杰已付同額價款38萬元作為違約金，惟買方所交付簽約款所受損害通常為利息損失，而陳東杰於112年5月10日交付至113年2月22日解除系爭買賣契約，共計288日，則將高達年息127％（計算式：38萬×365÷ 288÷38萬×100≒127），揆諸首揭說明，核屬過高，本院審酌陳東杰因未能於解除契約後取回簽約款38萬元之利息損失，以及經訴訟歷程而取回簽約款之情節與履約陳東杰可享利益，違約金應酌減至6萬元為適當。　⒉從而，陳東杰依系爭買賣契約第10條第1項中段，訴請賴正祥返還38萬元第1期款及給付6萬元違約金，共44萬元（計算式：38萬＋6萬＝44萬），自屬可採。　　　㈣系爭買賣契約既已於113年2月22日經陳東杰合法解除，業如前述，陳東杰已無履行系爭買賣契約之義務，賴正祥無從再行對陳東杰催告要求其給付第3期款及第4期款，亦無從再解除之，故其主張解除契約並依系爭買賣契約第10條第2項前段、中段約定，訴請陳東杰給付賴正祥60萬5,340元之違約金，亦屬無據。六、綜上所述，本訴部分陳東杰依系爭買賣契約第10條第1項中段約定請求賴正祥給付自支付命令繕本送達翌日即112年11 月24日起（見本院卷第49頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。反訴部分賴正祥依系爭買賣契約第10條第2 項前段、中段約定，請求陳東杰給付60萬5,340元本息，為無理由，應予駁回。　七、本訴勝訴部分，係所命被告給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。陳東杰陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無必要。賴正祥聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至反訴部分及陳東杰其餘假執行之聲請，均因訴之駁回而失所依附，不予准許，併駁回之。八、本件判決之基礎事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦及證據，核與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　蔡仲威以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅雯

2025-03-17

NTDV-113-訴-3-20250317-1

小上

臺灣基隆地方法院

返還押租金

臺灣基隆地方法院民事判決 114年度小上字第5號上訴人陳德碩（即陳秀林之繼承人）訴訟代理人石樺蓁被上訴人張凱鈞訴訟代理人賴其均律師上列當事人間返還押租金事件，上訴人對於民國113年11月26日本院基隆簡易庭113年度基小字第1220號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。　　理　由一、上訴意旨略以：原判決未詳閱兩造於本件住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約）第13條勾選「不得」提前終止租約，竟被誤導而認定本件係依第16條出租人提前终止租約，嚴重與事實不符，對上訴人不公正；且被上訴人以虛擬人物憑空捏造、嫁禍恐嚇敲詐上訴人於原審之訴訟代理人石樺蓁（下稱石樺蓁），又以精算裝潢期免支付房租等各種不當得利方式，致上訴人財物損失，未盡承租人義務責任，竟推諉責任給上訴人及石樺蓁；雙方已於民國113年4月16日終止系爭租賃契約，並作廢雙方簽立之系爭租賃契約，原判決未辨事實，未還原歷史真相，不當判決雖小額，祈請還上訴人公道，就原判決之全部提起上訴等語。二、按對於小額程序之第一審裁判上訴，非以其違背法令為理由，不得為之；小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之2 4第2項、第436條之29第2款分別定有明文。又所謂違背法令，依民事訴訟法第436條之32準用同法第468條、第469條第1 款至第5款規定，係指判決不適用法規或適用不當者，以及㈠判決法院之組織不合法、㈡依法律或裁判應迴避之法官參與裁判、㈢法院於權限之有無辨別不當或違背專屬管轄之規定、㈣當事人於訴訟未經合法代理、㈤違背言詞辯論公開之規定而言，並不包含認定事實錯誤、取捨證據不當，或就當事人提出之事實或證據未予調查或斟酌之判決不備理由等情形。三、經查，原判決依據兩造陳述、台灣自來水過戶證明、台灣電力公司收到登記單回條、過戶申請案件進度查詢資料等證據，認定兩造間之系爭租賃契約業已終止，且被上訴人已完成點交、返還系爭房屋等事實，復認定上訴人於原審所辯「原告（即被上訴人）違反系爭租賃契約第3、11條之租金約定及支付條款與承租人之義務及責任，不適用系爭租賃契約第 4條返還押租金之約定」等部分，因未提出證據而均不足採，遂判命上訴人於繼承遺產範圍內負擔半數之押租金返還義務。從而，上訴意旨所指謫兩造不得提前終止租約、被上訴人未盡承租人義務責任等語，均屬原審取捨證據、認定事實之職權行使範圍，原審亦已於判決中論明其認事用法及形成心證之理由，揆諸首揭法條規定及說明，難謂有何判決違背法令之情事，應認上訴人提起上訴顯無理由，爰依民事訴訟法第436條之29第2款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回之。四、小額事件第一審法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，此項規定並為小額事件之上訴程序所準用，民事訴訟法第 436條之19第1項、第436條之32第1項分別定有明文，爰確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。五、依民事訴訟法第436條之29第2款、第436條之32第1項、第2 項、第436條之19第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　　官　陳湘琳　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　王慧惠　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　　官　姜晴文以上正本係照原本作成。本件裁定不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林煜庭

2025-03-17

KLDV-114-小上-5-20250317-1

訴

臺灣士林地方法院

返還不當得利

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1912號原告中租汽車租賃股份有限公司法定代理人楊子汀訴訟代理人歐陽方奕被告吳定宸上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬伍仟參佰伍拾元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時，本於向被告追回其為擔保訴外人易達貿易有限公司（下稱易達公司）履行與原告簽訂之汽車租賃契約（契約編號：B215VVA19152，下稱系爭契約）等事實，依民法第179條規定，請求被告給付新臺幣（下同）59萬5,350元本息，嗣於本院審理時，仍本於前開同一基礎事實，而變更依被告出具之切結書約定為請求依據，並僅請求被告給付前開本金，所為經核合於前開規定，爰予准許。二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告前於民國110年5月間，就伊與易達公司簽訂之系爭契約，為易達公司提供履約保證金69萬元。嗣易達公司自112年9月起（即第28期）發生遲延繳款之情事，伊遂依系爭契約第9條第1項約定，寄發存證信函通知易達公司，並終止系爭契約，另請求易達公司清償積欠之所有債務，未獲易達公司置理。依系爭契約第9條第3項第3款之約定，承租人違約時，出租人得終止契約，承租人並應給付出租人違約金，於第25至36個月內終止租約者，以未到期租金總和之50 %及相當於3.6個月租金之補償金為標準計算之，且得以承租人繳付之保證金充抵，是易達公司與伊往來租賃期間自110 年5月17日至113年5月16日止共36個月，易達公司於第28期發生遲繳租金情事而違約，應給付伊違約金59萬5,350元（計算式：73,500x9x50%+73,500x3.6=595,350）。被告於113 年6月5日出具切結書（下稱系爭切結書），承諾對於系爭契約及前開履約保證金返還事宜產生之糾紛所致伊之損害，負無條件賠償之責任，而向伊請求返還履約保證金，並經伊於 113年6月6日匯款69萬元至被告之銀行帳戶，返還履約保證金全額。然易達公司迄仍未給付上揭59萬5,350元違約金予伊，爰依伊與被告間系爭切結書約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告59萬5,350元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、查原告主張易達公司仍對其負有59萬5,350元之違約金債務，原告已於113年6月6日以匯款之方式返還前開履約保證金6 9萬元至被告之銀行帳戶，以及被告曾於113年6月5日出具系爭切結書，承諾對於前開履約保證金返還事宜產生之糾紛所致原告之損害，願負無條件賠償之責任等情，業提出與其主張相符之系爭契約、系爭切結書及存證信函等件可按（見本院卷第18至30頁），堪信為真實。從而，原告依其與被告間系爭切結書之約定，請求被告給付59萬5,350元，洵屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依其與被告間系爭切結書之約定，請求被告給付59萬5,350元，為有理由，應予准許。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　劉瓊雯　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉淑慧

2025-03-14

SLDV-113-訴-1912-20250314-1

竹簡

臺灣新竹地方法院

返還押租金

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 112年度竹簡字第627號原告巨揚汽車材料有限公司法定代理人張裕棋被告朱志煌訴訟代理人王彩又律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國114年2月14日辯論終結，判決如下：　　主　文被告應給付原告新臺幣（下同）105,000元，及自民國112年9月2 0日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之75，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以105,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、原告主張：原告前向被告承租新竹市○道○路0段00○0號（新竹市○○段000地號）之部分370坪土地（下稱系爭土地），簽有租約（下稱系爭租約），租賃期間自民國108年11月8日起至110年11月7日止，租金每月新臺幣（下同）70,000元，訂約時原告並交付被告140,000元之押租金（下稱系爭押租金）。然於系爭租約到期屆滿後，原告已將系爭土地返還被告，但被告拒絕返還系爭押租金予原告，爰依系爭租約第5條約定，請求被告返還系爭押租金，並聲明：㈠被告應給付原告140,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭租約是由被告擔任負責人之恆隆物流有限公司（下稱恆隆公司）與原告所簽訂，原告向被告提起本件訴訟，顯屬無據。復系爭租約之其他約定事項記載「本租約雙方同意因公私政府民間主辦、重劃等事項，無條件解約，就現況點交無償返還出租人」等語，嗣前開約定事項發生，恆隆公司即寄送存證信函（下稱系爭存證信函）予原告，表示自110年7月17日起終止租約。惟原告於租約終止後仍占有系爭土地，顯然受有相當於租金之不當得利，恆隆公司自得請求原告返還所受利益，並據此主張抵銷。而若系爭租約係於期滿到期，然原告自110年7月起即未支付租金，至110年11 月17日原約定租賃期限屆滿時，原告亦積欠4個月租金，恆隆公司亦以此主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠系爭租約之當事人為原告與被告，出租人並非恆隆公司：　1.查本件兩造所提出之系爭租約，在出租人欄位之記載並不一致。觀之原告提出之系爭租約，出租人欄位僅有被告之簽名（見本院卷第17頁、第20頁），全無恆隆公司之任何記載，而雖被告提出之系爭租約上，出租人欄位有恆隆公司之記載，惟在「出租人」欄位下所緊鄰記載的卻是被告朱志煌（見本院卷第50頁、第53頁），恆隆公司係以偏寫之方式加計上去，自整體形式觀之，明顯被告租約上之恆隆公司是於朱志煌簽名後，事後才在旁邊加註，且在原告保有之系爭租約上亦未有恆隆公司名義之任何簽名或用印，如兩造對出租人為恆隆公司乙節有所認識，斷無可能在原告租約上不為修改。據此判斷，於簽約時兩造之真意就是以被告為出租人，尤有甚者，被告個人亦曾免除原告於110年7月後繳付租金之義務（見本院卷第40頁），更可認出租人為被告，而非恆隆公司。　2.縱恆隆公司有開立租金之發票予原告（見本院卷第153頁），然此係原告有申報營業成本所需，被告應原告要求所開立，並不能憑此即認系爭土地之出租人為恆隆公司，系爭租約之當事人為何人仍必須依據系爭租約之記載判斷。故本件系爭租約簽立之當事人，即為兩造，如原告之請求有理由，被告當有返還系爭押租金之義務。　㈡系爭租約已於110年8月3日終止，且被告有免除原告於110年7 月至110年9月30日間之租金債務：　1.觀之系爭租約，在其他約定事項中記載「本租約雙方同意因公私政府民間主辦、重劃等事項，無條件解約，就現況點交無償返還被告」等語（見本院卷第20頁），是可認雖系爭租約約定之租賃期間係108年11月18日至110年11月17日（見本院卷第15頁），然因上開其他約定，如有重劃情事發生時，被告即得期前解約（應為終止之意），原告應返還系爭土地予被告。　2.而觀之系爭存證信函，被告雖表示於110年7月17日根據系爭租約約定事項，終止系爭租約等語（見本院卷第55頁），惟原告係於110年8月3日才收到該存證信函（見本院卷第82頁），被告既以該存證信函為終止系爭租約之意思表示，依民法第95條第1項前段規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力」，自以原告收受該存證信函時發生終止系爭租約之效力，即應認系爭租約係於110年8月3日終止（被告於113年5月20日言詞辯論時亦主張系爭租約於110年8月3日終止，見本院卷第100頁）。　3.另原告主張：110年7月中旬時，施工單位已經把大門進出口封掉，沒辦法做生意，被告就有答應其從7月開始不收租金了，其並於110年8月3日收到被告寄的存證信函（其上記載原告要於110年9月30日前完成搬遷，見本院卷第55頁）；因為沒辦法做生意，再繳租金也不對等語（見本院卷第39頁至第40頁、第82頁），被告經本院訊問當時有無同意原告從7 月開始不收租金時，被告亦自認「有同意」等語（見本院卷第40頁），則依原告主張及被告之自認，佐以系爭存證信函之記載，堪認係因兩造在系爭租約上之其他約定事項情事發生，故被告行使期前終止系爭租約之權利，又為兼顧原告之利益，故兩造並同意於110年9月30日原告完成搬遷之前，停止收取租金，如此方合乎公平。　4.至於被告嗣後又否認說有答應自110年7月開始不收租金一事，然並未證明其前之自認與事實不符，不合於民事訴訟法第 279條第3項撤銷自認之法律要件，自不足採。　㈢被告得主張抵銷之數額為35,000元，故原告之訴於105,000元之範圍內有理由：　1.查被告雖有免除原告於110年9月30日前繳付租金之義務，惟依系爭存證信函，被告予原告之搬遷期限係110年9月30日之前（見本院卷第55頁），原告卻遲於110年10月15日方完成搬遷，為原告自陳在卷（見本院卷第126頁），並有原告寄出之存證信函附卷可參（其上記載原告已於110年10月搬遷完畢等語，見本院卷第95頁）。則自110年10月1日起至110 年10月15日止半個月之期間，原告於系爭租約已經終止後仍無權占有系爭土地，自受有相當於租金之不當得利，並應返還所受利益予被告。　2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。查兩造約定租金為每月70,000元（見本院卷第17頁），是被告受有相當於租金之不當得利即為35,000 元【計算式：70,000×0.5＝35,000】。　3.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項前段定有明文。查系爭租約第5條約定租賃關係消滅時被告應返還系爭押租金（見本院卷第17頁），而系爭租約已於 110年8月3日終止，被告並免除原告於110年9月30日前繳付租金之義務，業經審認如前。惟原告本件請求被告返還系爭押租金，因原告亦受有相當於租金之不當得利35,000元應予返還，被告主張抵銷，亦屬有據，故於抵銷後，原告得請求之金額即為105,000元【計算式：140,000-35,000＝105,000 】，原告逾此範圍之請求，則無理由。　㈣末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條定有明文。是本件原告請求被告自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年9月20日起（見本院卷第33頁至第35頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬可採。　㈤另被告主張原告有違法轉租，違反系爭租約第8條之約定等語，惟系爭租約第8條，係市面上發售租約範本之制式條文，且客體限於「房屋」，本件租賃之標的則為「土地」，自不適用於兩造之情形，原告縱使有轉租，亦與該條文無涉，附此敘明。四、綜上所述，原告依系爭租約第5條約定請求被告返還押租金1 05,000元，及自112年9月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，則屬無據，應予駁回，併駁回此部分假執行之聲請。　五、就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並由本院依民事訴訟法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋

2025-03-14

SCDV-112-竹簡-627-20250314-1

雄小

高雄簡易庭

返還押租金

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄小字第2900號原告即反訴被告林穎瑞訴訟代理人張月泙被告即反訴原告胡淑菁上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、原告之訴駁回。二、本訴訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。三、反訴原告之訴駁回。四、反訴訴訟費用新臺幣1,500元由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起、反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條及第260條第1、2項定有明文。查林穎瑞以胡淑菁為高雄市○○區○○○○路000號對面停車場車位（下稱系爭車位）出租人，起訴請求返還預付之停車位租金及押金新臺幣（下同）5,000元（下稱本訴）；胡淑菁則抗辯林穎瑞損害其所租賃之車位地面，並於本訴言詞辯論終結前，提起反訴請求林穎瑞賠償維修費35,000元（下稱反訴，本院卷第71至83頁），經核林穎瑞、胡淑菁分別提起本、反訴，均本於系爭車位租賃之基本事實衍生而來，且本、反訴依法均適用小額程序、證據共通，合併本反訴程序得節省訴訟勞費，並防止裁判歧異，胡淑菁提起反訴於法並無不合，應予准許。　貳、實體部分一、本訴部分　　　　　㈠林穎瑞主張：伊於民國111年10月15日起向胡淑菁租賃系爭車位，兩造並簽訂停車場停車位租賃契約書（下稱車位契約書），租期則約定每3個月1期，到期前再續租，並於車位契約書第18條約定原告得架設車棚，當時並交付1,000元押金予胡淑菁。在113年9月間伊仍欲繼續向胡淑菁承租系爭車位，因胡淑菁有統一收款要求，兩造就系爭車位約定接續之續租期間為113年10月15日至113年12月15日，1個月租金2,000元（下稱系爭契約），伊於113年9月27日匯款上開租期之租金 4,000元至胡淑菁指定帳戶，惟胡淑菁收受款項後，於113年 10月3日突然告知伊往後不能再架設車棚，已違反車位契約書第18條之約定，屬違反出租人應提供承租人符合約定使用收益目的租賃物之義務，伊遂於113年10月13日以LINE訊息告知胡淑菁不再續租，是系爭契約已經其於該日合法終止，依車位契約書第15條第4項約定胡淑菁自應將預收之租金4,0 00元返還，且系爭契約既已終止，胡淑菁亦應依約返還1,00 0元押金，並聲明：被告應給付原告5,000元。　　㈡胡淑菁則以：伊在113年10月8日即告知林穎瑞車棚很危險，不願意再讓林穎瑞搭車棚，是林穎瑞仍堅持要續租，且林穎瑞始終未實際歸還遙控器，租賃關係自然尚未結束等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。　二、反訴部分　㈠胡淑菁主張：林穎瑞擅自在系爭車位打洞架設車棚，造成地面有凹洞，依車位契約書第9條第2項約定承租人故意或過失破壞停車場內停車設備應負損害賠償責任，是林穎瑞自應賠償地面損害修復之金額35,000元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告35,000元。　㈡林穎瑞則以：從111年10月15日起向胡淑菁租賃系爭車位時，胡淑菁即允許伊架設車棚，胡淑菁亦知悉伊在系爭車位地面打洞之事，依系爭契約伊自無須負擔損害賠償責任等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。三、法院之判斷：　㈠本訴部分　　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第450條第1項、第453條定有明文。由此可知，定期租賃之法律關係原則上係於約定之租期屆滿時消滅，但在此之外，當事人仍得依約授予一方或雙方經遵期通知後，提前終止租約之權利。此終止權之性質屬於約定之形成權，一經權利人行使且合於要件者，即可發生終止之效力，無待他方同意與否。另前項終止契約，應依習慣先期通知，為民法第450條第3項所規定。　　⒉林穎瑞雖主張依車位契約書第15條第2項有約定得終止租約，然為胡淑菁所否認，並以前詞置辯。經查，兩造所提出車位契約書之影本有關第15條第2項之約定，林穎瑞提出之車位契約書第15條第2項並未在☐得☐不得終止租約之方框內打勾（本院卷第19頁），胡淑菁提出之車位契約書第15條第2項則在☑不得終止租約方框內打勾（本院卷第55頁），經本院當庭勘驗兩造所提出之原本確認無誤，且觀諸車位契約書第 15條第4項關於未先期通知逕行終止租約之約定，兩造所提出之系爭契約亦均未填寫應賠償他方幾個月之押租金，難認兩造間在簽訂車位契約書時曾有就是否得期前終止租約、如何終止租約、租約終止後之權利義務為約定，是依據林穎瑞所提出之證據並無法證明兩造曾有約定兩造得於到期前終止系爭契約，林穎瑞既無從依車位契約書第15條第2項終止租約，其主張依車位契約書第15條第4項「租期屆滿前，依本條第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。」請求胡淑菁返還預收之租金，自屬無據。況且，林穎瑞雖主張胡淑菁突然告知不能架設車棚違反車位契約書第18條之約定，然依據林穎瑞書狀內所述，其自承胡淑菁確實在11 3年10月8日告知不能架設車棚並表示可以不再續租，但林穎瑞因其考慮車棚未有歸處，無法說退租，仍表示要續租，在 113年10月13日才告知胡淑菁不再續租等語（本院卷第9頁），足見胡淑菁已明確向林穎瑞表示租賃條件要變更為不能在系爭車位架設車棚，林穎瑞自行考量後仍表示要續租，應認兩造此時既已對113年10月15日至113年12月15日續租租期之租賃條件合意變更，林穎瑞在兩造合意變更租賃條件後仍執胡淑菁禁止架設車棚一事違反出租人應提供承租人符合約定使用收益目的租賃物之義務為由終止系爭契約，自無足取。　⒊按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1項、451條分別定有明文。林穎瑞雖主張因系爭契約關係已經結束，被告依約應返還押金1,000元，仍為被告所否認，並以林穎瑞未實際交還系爭車位遙控器，林穎瑞仍可適用系爭車位，租約仍存續等語置辯。經查，林穎瑞並未合法終止系爭契約，已如前述，是兩造間系爭契約之期限應於11 3年12月15日屆至，而依據胡淑菁之陳述兩造就系爭車位租賃之模式係「每月租金1500元，租期是三個月一期，我們當初有說好如果是三個月給租金，我會算便宜3500元，我在去年9月跟原告說要收一個月2000元，三個月6000元，因為我習慣統一跟所有跟我租停車場的人收費，所以這次租期2個月，我都是提前收，因為如果要續租下三個月的話，要先提前半個月給我下三個月的租金，收到後就表示雙方同意這個月租期續租三個月」，此為被告所不爭執（本院卷第94頁），足見兩造間係採取口頭續約制度，再參酌車位契約書第11 條約定「退租日以實際歸還日起算。將遙控器借用他人而導致甲方損失，則乙方應負賠償責任」之內容，以及林穎瑞自承並未實際交還遙控器，僅於113年10月13日告知胡淑菁可隨時交還，因當時林穎瑞終止系爭租約並不合法，其當時通知胡淑菁可隨時交還遙控器之給付，並不合於債務之本旨，胡淑菁亦無受領之義務，依民法第235條第1項本文規定，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，林穎瑞亦未提出其他證據證明其有在系爭租約到期後再次對胡淑菁提出交還遙控器之給付，且胡淑菁亦容任穎瑞持續持有系爭車位遙控器而得隨時使用系爭車位，是被告抗辯兩造間仍舊系爭車位有租賃關係存在，並非無據。　　⒋從而，林穎瑞主張系爭租約已於113年10月13日合法終止，請求胡淑菁返還押金及預收之租金，均無理由，應予駁回。　㈡反訴部分　　胡淑菁主張林穎瑞違反車位契約書第9條第2項約定，故意破壞停車場內系爭車位之地面，應負損害賠償責任，為林穎瑞所否認，並以前詞置辯。經查，依據車位契約書第9條第2項約定「乙方如有該裝設施之比要，應取得甲方之同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全」、第18條約定「①同意乙方自行放車棚，因車棚導致任何公文，乙方配合處理，當發生罰金，乙方須全面處理②車棚導致其他車需修，費用乙方全面自行處理③退租時乙方須自行處理車棚」，足見胡淑菁於最初111年10月15日予林穎瑞簽訂車位契約書時，確實有同意林穎瑞架設車棚，且依據林穎瑞所提出兩造間之對話紀錄顯示胡淑菁有再113年10月3日向林穎瑞表示「你車子的棚子不見了對嗎?」、「你棚子不要再裝了」（本院卷第31頁），以及兩造係爭系爭車位之租期存續期間已持續2年左右，可認胡淑菁確有同意林穎瑞裝設車棚，且觀之胡淑菁所提出地面打洞之照片（本院卷第103至1 07頁），該洞口直徑不大，難認有損害原有建築之結構安全，是胡淑菁依車位契約書第9條第2項約定請求林穎瑞賠償35 ,000元，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。另依同法第436 條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2、4項所示。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官　周子宸以上正本係照原本作成。民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　羅崔萍

2025-03-14

KSEV-113-雄小-2900-20250314-1

訴

臺灣桃園地方法院

減少買賣價金等

臺灣桃園地方法院民事判決 113年度訴字第675號原告楊沛穎訴訟代理人張藝騰律師被告劉明輝上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國114年2月14日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明請求：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）1,585,000元，並自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7、140 頁）。嗣於民國114年2月14日具狀變更聲明為：（一）被告應給付原告365,464元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。（本院卷第369、373頁），經核原告請求被告給付之金額變更為365,464元及變更遲延利息起算日為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：原告於112年6月27日經由訴外人新堯企業社（即中信房屋中壢新生加盟店）仲介向被告購買坐落桃園市○○區 ○○段0000地號土地及其上同段1240建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○街00巷0號房屋（下稱系爭房屋），總價金為182 0萬元，原告已如數給付被告，並於112年9月15日為所有權移轉登記，因被告表示於移轉登記後尚須暫時居住在系爭房屋內，而與原告成立租賃契約，兩造嗣於同年11月間終止租約，被告並將系爭房屋交付原告，然原告於整修、裝潢過程中發現系爭房屋有如附表所示之滲漏水瑕疵，並與被告協商，被告允諾倘若驗屋結果有滲漏水瑕疵，被告願支付驗屋費用，原告自行花費24,000元委請驗屋公司做成報告，發現有 14處滲漏水瑕疵存在，後續整修時，亦發現系爭房屋4樓廁所亦有滲漏水瑕疵，系爭房屋經鑑定結果，滲漏水之瑕疵如附表所示，爰依民法第359條規定，請求被告減少價金即滲漏水修復費用341,464元、驗屋費用24,000元，並依民法第1 79條規定請求返還；退步言，縱原告未依民法關於物之瑕疵擔保規定請求減少價金，然被告本住在系爭房屋內直至點交為止，本即知悉該屋何處漏水，卻未在系爭房屋現況調查表誠實揭露告知，有除「3F前面牆壁少許壁癌」外之瑕疵存在，堪認被告有可歸責於己之事由，所為給付內容不符合債之本旨，應負不完全給付之債務不履行責任，爰依民法第227 條第1項規定，請求被告給付修繕費用341464元、起訴前鑑定費用24,000元。為此，依物之瑕疵擔保及不完全給付之規定，請求被告給付365,464元，擇一為有利之判決。並聲明：如上開變更後之聲明。二、被告則以：兩造於112年6月27日確實成立系爭房屋買賣契約，由伊將系爭房屋以1820萬元售予原告，價金全數給付完畢，並完成移轉登記及點交，伊對於系爭房屋有滲漏水之情況不爭執，但兩造於買賣契約書之協議書已載明買賣標的有滲漏水、壁癌，由買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保責任，該約定係指系爭房屋之全部滲漏水、壁癌，而非僅指現況調查表上所載「3F前面牆壁少許壁癌」，且伊與原告間並無原告驗屋後如有滲漏水情形，驗屋費用由伊支付之約定存在等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：（一）兩造於112年6月27日簽立不動產買賣契約書、協議書，並由被告出具不動產說明書現況調查表，約定由原告以1820 萬元向被告購得系爭房地，買賣價金均已交付完畢，系爭房地於112年11月間點交予原告。（二）系爭房屋有不動產說明書現況調查表所載三樓前面牆少許壁癌之瑕疵。四、本院得心證之理由（一）原告主張系爭房屋存有如附表所示之滲漏水瑕疵一情，業據本院囑託國立中央大學智慧營建研究中心鑑定在案，有鑑定報告書在卷可稽（本院卷第293至353頁），應堪認屬實。（二）物之瑕疵擔保部分：　 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354條第1項、第359條所明定。惟民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院104年度台上第550號、71年度台上字第208號、83 年度台上字第2372號民事裁判意旨參照）。　 2、本件被告主張兩造已以系爭房屋買賣契約之協議書就系爭房屋全部滲漏水、壁癌，免除被告之瑕疵擔保責任一節，為原告所否認，並主張該約定僅免除被告就系爭房屋3樓前面牆少許壁癌部分之瑕疵，則應審究者為兩造特約免除滲漏水、壁癌之物之瑕疵擔保責任之範圍為何？經查，系爭房屋買賣契約協議書（下稱系爭協議書）載有：「買賣標的物現有滲漏水、壁癌之情事，賣買雙方協議由買方自行修繕，賣方不負瑕疵擔保之責」等語（本院卷第41頁）。而對照系爭房屋不動產說明書現況調查表關於「是否有滲漏水情形」欄所載（本院卷第39至40頁）勾選「是」，並載：「若有，位置：3F前面牆少許壁癌」等語，可見系爭協議書之前開約定，並未指明所稱「滲漏水、壁癌」限於現況調查表所載部分，且現況調查表僅載「少許壁癌」，系爭協議書卻載「買賣標的物現有滲漏水、壁癌」，若僅免除「3F前面牆少許壁癌」之瑕疵擔保責任，則載明如現況調查表所載之壁癌即可，當不至於載「滲漏水」，可推認兩造所認知之滲漏水、壁癌瑕疵，非僅現況調查表所載，免除物之瑕疵擔保之範圍，亦非僅限「3F前面牆少許壁癌」而已。　 3、次查，證人即系爭房屋買賣之賣方仲介姜冠廷於本院審理中證稱：系爭協議書所載「現有滲漏水、壁癌」係指系爭房屋全部滲漏水及壁癌之情況，非僅指3樓前面牆少許壁癌，被告於簽約前向原告表示系爭房屋如有其他瑕疵需要修繕，被告不會再負責修繕，需由原告自行負擔，原告表示同意，此部分價金折在交易價金內，大約折了50萬元，讓原告自行修繕等語（本院卷第174至178頁），足見兩造所免除滲漏水、壁癌之物之瑕疵擔保範圍，係指買賣交易當時全部滲漏水、壁癌，且從兩造同意減價50萬元之情形可推知，倘若僅免除「3樓前面牆少許壁癌」，當無減價如此金額之必要，可見一斑。　 4、至證人即系爭房屋買賣之買方仲介林竹君於本院審理中雖證稱：就伊的認知來講，系爭協議書所約定免除物之瑕疵擔保範圍僅限於「3樓前面牆少許壁癌」等語，惟其又稱：但買賣雙方怎麼認知我不清楚，兩造寫系爭協議書時，我不確定我有沒有在場，當下會跑來跑去等語（見本院卷第233至240頁），則證人林竹君是否確知兩造關於免除物之瑕疵擔保責任範圍為何實非無疑，其證詞難以作為對原告有利之認定。　 5、綜上，被告既與原告約定免除系爭房屋滲漏水及壁癌之物之瑕疵擔保責任，則原告嗣再依民法第359條與第179條規定，主張減少價金，並請求返還不當得利341,464元，於法亦非有據，不應准許。　（二）按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨可資參照）。原告主張被告交付系爭房屋有前揭漏水瑕疵，被告故意或過失未告知，屬未依債之本旨而為給付，其居住安寧權益因而受損，其得請求財產上損害賠償云云，為被告所否認。經查，系爭房屋經鑑定結果縱認有如附表所示之處有滲漏水情事，然考量兩造已同意免除系爭房屋之所有滲漏水及壁癌之瑕疵擔保責任，足見被告已告知原告系爭房屋有滲漏水、壁癌之情事存在，業經認定如前，自難認被告有何故意或過失未告知買受人即原告該等瑕疵，本件即無從逕認被告有何可歸責事由甚明。原告既未舉出任何事證可證被告確有可歸責事由，原告逕依不完全給付之規定，請求被告負損害賠償之債務不履行責任，同屬無據，不應准許。　　　（三）至原告主張原告委請驗屋公司驗屋之費用24,000元應由被告支付一節，為被告所否認。而原告未能提出任何積極證據證明被告曾承諾原告於驗屋結果為有滲漏水一事後，即願意支付驗屋費用之意思表示存在，況兩造既已免除系爭房屋滲漏水、壁癌之物之瑕疵擔保責任，被告亦無可歸責之不完全給付損害賠償責任，均認定如前，原告主張被告應依物之瑕疵擔保責任、不完全給付之規定，給付驗屋費用24,000元，均屬無據。　　　　　（四）另原告前曾以民法第360條為請求權基礎，主張被告應給付損害賠償等語（見本院卷第140頁），惟本件兩造業已合意免除被告就系爭房屋所有滲漏水及壁癌之瑕疵擔保責任，業經認定如前，本件原告自無從再依民法第360條之規定，請求被告給付損害賠償，應併予指明。五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、不當得利及不完全給付之法律關係，請求被告給付365,464元本息，為無理由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　陳昭仁正本係照原本作成。　　　　　　　　　如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　14　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李思儀附表：編號原告主張位置鑑定報告所載位置 1A 1樓廚房後門旁牆面 1樓廚房西向牆 2A 2樓往3樓梯間 2-3樓梯間平臺西向牆 3A 3樓前側房左側壁面 3樓前臥室北向牆 3B 3樓後側房左側壁面 3樓後臥室南向牆 3C 3樓後側房浴室外牆 3樓後臥浴室牆外側 4A 4樓前側房左側壁面1 4樓前臥室北向牆1 4B 4樓前側房左側壁面2 4樓前臥室北向牆2 4C 4樓後側房左側壁面 4樓後臥室南向牆 4E 4樓前側房右側壁面 4樓前臥室南向牆 5A 5樓屋突頂部屋突墩座 5B 5樓屋突熱水管出水屋突室內熱水管及牆面 5C 5樓屋突外牆屋突外牆

2025-03-14

TYDV-113-訴-675-20250314-1

訴

臺灣嘉義地方法院

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第782號原告林妙瀅被告黃莉婷陳建凱上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於114年2月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告黃莉婷應給付原告新臺幣165,854元，及自民國113年10月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告如對其財產強制執行無效果時，由被告陳建凱給付之。原告其餘之訴或假扣押聲請均駁回。本判決第1項得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣55,285元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟費用由被告負擔35%，餘由原告負擔。　　事　實壹、原告主張：一、原告於民國112年5月28日與被告簽定房屋租賃契約書（原證 1，住宅租賃契約書，本院卷第23至51頁），約定由原告將所有門牌號碼嘉義市○○路000巷00號房屋1至3樓透天房屋出租被告黃莉婷，並由被告黃莉婷之配偶即被告陳建凱擔任保證人，租期自112年6月1日起至113年6月1日止共1年，每月租金新臺幣（下同）33,000元，水、電、瓦斯、管理等費用均由被告自行負擔。二、詎被告僅交付5個月租金及押租金66,000元即未再給付房租　　，112年11、12月與1113年1至5月共7個月租金合計231,000 元迄未給付，扣除前開押租金66,000元後仍積欠5個月租金1 65,000元，另被告給付112年9月之租金則不足854元，共積欠原告租金165,854元。嗣經原告於113年7月5日函催被告終止租約並點交房(原證2，臺中樹仔腳郵局190號存證信函，本院卷第53頁)，然未獲被告置理。且被告黃莉婷前向原告另案提起請求返還押金事件，經臺灣臺中地方法院臺中簡易庭（下稱臺中地院）113年度中小字第2012號民事判決本件被告黃莉婷敗訴，該判決已確認系爭租賃合約至113年6月1 日終止（原證3，臺中地院113年度中小字第2012號小額民事判決，本院卷第93至99頁）。被告於系爭租約終止後未依約遷讓返還房屋，自屬無權占有，原告屢請求被告配合點交房屋並歸還鑰匙，被告陳建凱均以各種理由推遲，爰依民法第 767條第1項規定，請求被告遷讓返還前開房屋。原告出租房屋同時附帶家電等物品（原證1，租賃契約書附件一：租賃標的現況確認書第12項，本院卷第43頁），前開物品為原告所有，爰依民法第767條、第442條規定，請求被告返還附帶家電等物品。三、被告就前開拖欠之房租165,854元應依約負清償責任。且系爭租賃契約已於113年6月1日終止，自該日起被告因不給付租金而繼續使用房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利法律關係，請求被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告33,000元。四、原告之配偶為義大利籍，其為陪伴體弱多病年邁父親，夫妻決定搬遷至義大利，並計劃藉由房屋租金來補貼在義大利生活開銷及照護費用，然被告無故於112年9月28日單方宣佈提前解約並拒絕給付租金（原證6，手機簡訊及LINE對話截圖節影本，本院卷第101至105頁與第113至115頁），打亂原告計劃，致原告無法依預期租金支付前開費用，對原告及家庭造成極大困擾與經濟負擔，並迫使原告夫妻於112年10月3日提前返臺，產生額外費用(原證7，臨時回程機票影本、繳費明細，本院卷第117至121頁)，依民法第227條規定，被告未盡履行義務應賠償原告因信賴損害所生之損失及利息，原告爰依民法第216條、第242條、第184條、第195條規定，請求被告賠償因侵權行為及契約不履行所造成之必要合理支出，請求賠償項目如下：（一）機票費用111,806元：原告因被告違約，於112年6月6日訂　　　購2張往返義大利機票（原證5，旅行業代收轉付收據、機　　　票影本，本院卷第107至111頁）。（二）律師費60,000元：因被告違約致原告支出60,000元律師費　　　。（三）精神賠償80,000元：原告與配偶失去陪伴體弱多病年邁父親之相處時光，該情感損失極為重大，爰依民法第195條　　　、第184條規定請求損害賠償80,000元。五、被告陳建凱為系爭租賃契約之保證人，應與被告黃莉婷同負連帶賠償責任。六、對被告抗辯之陳述與各項證據之意見：對被告所提通訊軟體對話內容截圖節影本、臺灣自來水股份有限公司112年10月水費通知單、繳費憑證、台灣電力公司繳費憑證、社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表、通訊軟體對話內容截圖節影本、房屋租賃契約書終止協議書、網路租屋資訊、臺灣臺中地方法院臺中簡易庭113年度中小字第2012號小額民事判決等文書(本院卷第143至186頁)之製作名義人及內容真正不爭執。七、並聲明：（一）被告應將門牌號碼嘉義市○○里○○路000巷00 號房屋遷讓返還原告，並將屋內屬原告所有家具、傢飾、電器等財物返還原告。（二）被告應給付原告165,854元，及自112年11月1日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。（三）被告應自113年6月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告33,000元。（四）請准供擔保宣告假執行。（五）訴訟費用由被告負擔。（六）被告應連帶賠償原告機票費用111,80 6元、律師費60,000元、慰撫金80,000元，及均按年利率5% 計算之利息。貳、被告則以：一、被告已於112年9月28日、29日主動通知原告及兆基屋管業務提前解約事宜(被證1，兩造LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第143至151頁)，被告嗣於同年10月3日、5日分別將當月租金33,000元匯予原告(被證3，兩造LINE對話紀錄截圖節影本，本院卷第153至155頁)，被告業於同年10月15日完全搬離系爭房屋未再有居住事實，被告於10月30日亦將水電費結清(被證4，自來水及台灣電力公司繳費通知單及繳費憑證，本院卷第157至161頁)，兩造並約定於112年10月31日上午10 時進行點交，然原告臨時約定更改時間至當日15時點交。二、系爭房屋未依內政部社會住宅包租代管屋況及租屋安全檢核表內記載具備消防滅火器，而原告在租賃開始後4個月均未改善，亦未作好防患未然之積極作為，嚴重影響被告及同居人之居住安全，則依系爭租賃合約第17條、第20條規定，被告得提出終止合約之主張。然兩造在112年10月31日點交當日，被告已將水電結算費用單及鑰匙2副皆擺放於桌上，原告竟當場提出房屋租賃契約書終止協議書(被證5，協議書，本院卷第169至171頁)作為點交條件，因原告反悔行為致兩造點交作業破局，則原告應承擔其阻擾點交程序後續衍生之責任及費用。再參原告於12年10月17日已授權兆基在591租屋網刊登租賃資訊(被證6，租屋網頁，本院卷第173至181頁　　)，足證被告無侵占系爭房屋之情況。三、原告委任律師之自行選擇，應由原告自行承擔。四、對原告所提嘉義市政府財政稅務局113年全期房屋稅繳納證明書、租賃契約書暨附件租賃標的現況確認書等、房屋付收款明細欄、臺中樹仔腳郵局190號存證信函等文書(本院卷第 21至53頁)，其中本院卷第53頁之存證信函內容不實，對其餘文書之製作名義人及內容真正均不爭執。對原告所提臺灣臺中地方法院臺中簡易庭113年度中小字第2012號小額民事判決、通訊軟體對話內容截圖節影本、旅行業代收轉付收據　　、機票、繳費明細、本院113年度補字第437號民事裁定等文書(本院卷第93至124頁)，對前開臺中地院小額民事判決僅就提前解約部分做認定，其餘部分未認定；對其餘前開文書之製作名義人及內容真正則不爭執，然與本件無涉，係原告本身之選擇。對原告所提刑事陳報狀(本院卷第205至207頁) 之製作名義人真正不爭執，但內容不實在，且臺中地檢並未開庭。五、並聲明：原告之訴駁回。參、得心證之理由一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項固有規定。然請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權對之請求返還所有物（最高法院29年度渝上字第1061號、94年度台上字第499號裁判要旨均同此見解）。查：（一）原告所主張其於112年5月28日與被告簽定房屋租賃契約書　　　，約定由原告將系爭房屋出租被告黃莉婷，並由被告陳建凱擔任保證人，租期自112年6月1日起至113年6月1日止共 1年，每月租金33,000元，水、電、瓦斯、管理等費用均由被告自行負擔等事實，有原告所提住宅租賃契約書在卷可證（見本院卷第23至51頁），固堪信為真實。（二）然依原告所提民事陳報狀與刑事陳報狀之記載，原告亦主　　　張本件被告於刑事案件偵查中之庭期即113年12月24日已　　　返還原告系爭房屋鑰匙等語，有原告所提民事陳報狀、刑　　　事陳報狀在卷可憑（見本院卷第201、205頁）。且系爭住宅租賃契約書第14條約定，承租人未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交；第18條約定，完成點交或視為點交手續後，承租人有遺留物者，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄所有權，有前開住宅租賃契約書可憑。而原告於113年7月 5日通知被告點交並返還房屋鑰匙，若被告置之不理將視為完成點交，亦有原告所提前開臺中樹仔腳郵局190號存證信函在卷可憑。是自前開事證相互參酌以觀，被告至少於系爭租約期限即113年6月1日屆期後，即未占有系爭房屋與原告所有屋內屋品均可認定，則依前開說明，被告已非前開不動產或動產之占有人，是原告依民法第767條第1 項規定，請求被告應將門牌號碼嘉義市○○里○○路000巷00 號房屋遷讓返還原告，並將屋內屬原告所有家具、傢飾、電器等財物返還原告，均屬無據。又原告就此部分請求所援引之民法第442條規定，則非前開請求之請求權基礎，附此敘明。二、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條著有規　　定。第按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返　　還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，　　民法第179條亦有規定。而依不當得利法律關係請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查：（一）學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號裁判要旨同此見解）。而本件兩造因請求返還系爭押租金事件經兩造攻防後，臺中地院113年度中小字第2012號民事判決本件被告黃莉婷敗訴，且前開確定判決理由中已認定系爭租賃合約至113年6月1日屆滿終止，有前開臺中地院113年度中小字第2012號小額民事判決在卷可證（見本院卷第93至99頁），亦堪信為真實。是系爭租賃合約至113年6月1日屆滿終止之事實，依前開說明，本院自應受前開臺中地院確定判決爭點效之拘束，而不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。則被告於租期屆滿前仍有給付系爭租金之義務，應可認定。而　　　原告主張被告僅交付5個月租金及押租金66,000元即未再給付房租，112年11、12月與113年1至5月共7個月租金合計231,000元迄未給付，扣除前開押租金66,000元後仍積欠5個月租金165,000元，另被告給付112年9月之租金則不足854元，共積欠原告租金165,854元等事實，被告既未積極提出爭執（除前開租約是否提前終止之抗辯外），依法視為自認，則原告請求被告給付租金165,854元，自屬有據。至原告請求前開租金之法定遲延利息部分，因原告於前開存證信函並未催告給付系爭租金，自應以被告於113 年9月26日經寄存送達收受民事起訴狀繕本生效後之113年年10月6日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；逾此部分之其餘法定利息則屬無據。（二）被告於系爭租約期限即113年6月1日屆期後，即未占有系爭房屋與原告所有屋內屋品，業如前述；則依前開說明，被告自未獲有相當租金之利益，亦可認定。是不論原告是否受有損害，原告依不當得利返還請求權，請求被告應自 113年6月1日起至遷讓房屋日止，按月給付原告33,000元　　　，亦屬無據。三、因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依　　關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付　　而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 　　條著有規定。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損　　害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者　　亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責　　任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條亦　　有規定。至依民法第195條規定請求賠償者，須加害人不法　　侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，　　或不法侵害其他人格法益而情節重大者；或於不法侵害他人　　基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，　　始有其適用。查：（一）兩造本於法律規定之程序而為系爭訴訟或其他訴訟，均無不法之可言。此外，原告所提證據亦不足證明被告因故意或過失不法侵害原告之權利或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告或被告違反保護原告之法律致生損害於原告等事實，原告依民法第184條規定請求被告損害賠償，自無依據。（二）民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。原告既主張被告不為給付　　　，顯非所提出給付不符合債務本旨，是原告依前開規定請求被告賠償亦屬無據。（三）況原告所提前開證據亦不足證明加害人不法侵害其身體、　　　健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他　　　人格法益而情節重大；或不法侵害原告基於父、母、子、　　　女或配偶關係之身分法益而情節重大等事實，其請求被告　　　賠償系爭非財產上損害部分更屬無據。四、再按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行　　債務時，由其代負履行責任之契約。保證人於債權人未就主　　債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償　　，民法第739條、第745條分別著有規定。查被告陳建凱為系爭租賃契約之保證人，與原告得請求被告黃莉婷給付系爭租金165,854元，及自113年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均如前述。是依前開說明，被告陳建凱自應依前開規定負保證責任。五、原告所主張聲請假扣押部分，原告所主張被告拒付租金為假扣押之原因事實，然尚難據此即認日後有不能強制執行之虞或甚難強制執行之虞；且前開本訴部分為無理由，有理由部分亦經本院為前開假執行宣告，原告前開假扣押聲請自不應准許，而應併予駁回。六、綜上所述，被告黃莉婷應給付原告租金165,854元，及自113 年10月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；原告如對其財產強制執行無效果時，由被告陳建凱給付之。原告其餘請求或聲請則均無理由，應予駁回。七、復按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第389 條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開命被告給付原告之判決，所命給付之金額未逾50萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假執行；而被告聲請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔保金額宣告之　　。至原告前開敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、95條、第85條第 1項。九、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第三庭法　官　陳卿和　以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慶昀

2025-03-13

CYDV-113-訴-782-20250313-2

台上

最高法院

請求損害賠償等

最高法院民事判決 114年度台上字第72號上訴人尚鼎興業有限公司法定代理人朱志豪訴訟代理人陳又新律師林怡婷律師王律筑律師被上訴人美麗新實業股份有限公司法定代理人孫世雄訴訟代理人方文萱律師周志潔律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國113年8 月13日臺灣高等法院第二審判決（111年度重上字第46號），提起一部上訴，本院判決如下：主文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人給付新臺幣二百十八萬二千八百零九元本息之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。理由一、本件上訴人主張：伊於民國105年2月18日與被上訴人簽訂專櫃廠商契約書（下稱105年專櫃契約），向被上訴人承租美麗新廣場大直館商場（下稱系爭商場）4樓櫃位經營義式餐廳（下稱系爭專櫃），期間3年，並自108年3月12日起續約3 年至111年3月11日止。詎被上訴人以系爭商場配合業主即長虹建設股份有限公司（下稱長虹公司）部分樓層變更使用執照及改裝事宜為由，於110年1月4日停止營業，違法終止契約及商場營運，致伊受有營業設備、無法營業、食材損失、資遣員工等之損害，合計新臺幣（下同）218萬2,809元等情。爰依民法第226條規定，求為命被上訴人應給付伊218萬2, 809元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：兩造自108年初就105年專櫃契約進行續約協商，然至108年3月11日原租約租期屆滿前仍未達成續約合意，亦未簽訂新約。嗣因商場業主長虹公司變更使用執照及建築物使用類別，伊於109年9月29日發函通知上訴人不再續約，並定110年1月4日為專櫃契約終止日，請上訴人完成拆除自費改裝固定設施，將櫃位回復至原點交時之原狀，符合　　專櫃廠商約定條款（下稱系爭約定條款）第2條第3項第2款、第11條第5項約定，自無庸負損害賠償責任等語，資為抗辯。三、原審維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：㈠105年專櫃契約自105年3月12日起至108年3月11日屆滿，兩造自108年初起進行續約協商，因上訴人要求被上訴人降低營業額抽成比例及降低年度保證營業額，被上訴人不同意上訴人要求，兩造至108年3月11日租期屆滿前，並未達成續約之合意，亦未簽訂新專櫃契約。惟被上訴人於108年5月間寄送新版專櫃廠商契約書（下稱108年專櫃契約）及系爭約定條款予上訴人，上訴人則在108年專櫃契約立契約書人欄用印後寄回被上訴人。又上訴人自108年3月12日起至109年3月11 日止之營業額為1,135萬3,495元，未達108年專櫃契約約定之保證營業額1,560萬元，不足營業額424萬6,505元，上訴人已依108年專櫃契約第3條第1項、第2項約定，給付被上訴人不足抽成款；再參被上訴人提出之代扣費用明細，其中包含108年專櫃契約增加「AE手續費」，且上訴人自108年3月1 2日起至110年1月4日止，依108年專櫃契約第3條「付租方式」、「費用計算」之約定給付租金及費用等情，為兩造所不爭執，足證兩造已就108年專櫃契約達成合意，兩造方依108 年專櫃契約履行權利義務，租賃期間依108年專櫃契約自108 年3月12日起至111年3月11日止。㈡被上訴人向長虹公司承租系爭商場，雙方於110年1月8日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定於同年月31日提前終止租賃契約，系爭協議書第1條約定：「租賃標的之二至四樓乙方（即被上訴人）於提前終止日（110年1月31日）前依原租賃契約相關約定返還予甲方（即長虹公司）」，系爭專櫃位在商場4樓，為被上訴人應返還長虹公司範圍，依108年專櫃契約附件即系爭約定條款第11條第5項約定：「因……甲方（即被上訴人，下同）喪失本商場（即系爭商場）所在之建築物之使用權利時，雙方專櫃契約自動終止……」。108年專櫃契約於110年1月31日自動終止。又系爭商場於110年1月4日已停止營業，並進行拆除工程，被上訴人已無從再自消費者獲取營業收入，並喪失商場使用權，尚不得以長虹公司與被上訴人係110年1月31日終止租約，反推被上訴人非於110年1 月4日喪失商場所在建築物之使用權利。此外復無證據足資證明被上訴人於108年間即預見長虹公司將於110年提前終止系爭商場之租約，尚難認被上訴人係以損害上訴人為目的，而與上訴人簽訂108年專櫃契約，並違反誠實信用原則。㈢兩造所訂108年專櫃契約既因被上訴人喪失系爭商場所在建築物之使用權利而自動終止，系爭約定條款第11條第5項復約定雙方互不為任何損害賠償之請求，則上訴人依民法第226 條規定，請求被上訴人賠償裝潢、營業設備、食材、資遣費及營業損失共計218萬2,809元本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。四、按解釋契約、認定事實固屬事實審法院之職權，惟其解釋、認定如違背法令或有悖於論理法則或經驗法則，自非不得以其解釋、認定為不當，援為上訴第三審之理由。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能任意推解致失其真意。查被上訴人向長虹公司承租系爭商場，雙方於110年1月8日簽訂系爭協議書，約定於同年月31日提前終止租賃契約，系爭商場則自110年1月4 日即停止營業，被上訴人業已喪失系爭商場所在建築物之使用權利，為原審確定之事實。惟系爭約定條款第11條第5項載明：「因天災、地變不可抗力或因法令變更、政府機關之行政行為等不可歸責於雙方之事由，致無法繼續營業時，或甲方喪失本商場所在之建築物之使用權利時，雙方專櫃契約自動終止，雙方互不為任何損害賠償之請求」（見一審卷第 35頁）。似約定被上訴人須因不可歸責於雙方之事由，而喪失系爭商場所在建築物之使用權利時，108年專櫃契約始自動終止，如解釋為其縱有可歸責之事由，108年專櫃契約仍一律自動終止，除與契約之文字相左外，似亦不符系爭約定條款係為公平規範兩造權利義務之契約主要目的及一般交易習慣。果爾，被上訴人因與長虹公司合意提前終止租賃契約而喪失系爭商場所在建築物之使用權利，能否認屬不可歸責被上訴人之事由？而使108年專櫃契約自動終止？顯滋疑義，此與被上訴人得否依系爭約定條款第11條第5項主張108年專櫃契約已自動終止，其不負賠償責任所關頗切，自有進一步調查研求之必要。且被上訴人與長虹公司係110年1月8日始簽訂系爭協議書，約定於同年月31日提前終止租賃契約，則被上訴人何以得自110年1月4日即停止系爭商場營業？原審未遑詳加調查審認，遽為上訴人不利之認定，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。　五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日最高法院民事第四庭　　　　審判長法官盧彥如法官周舒雁法官吳美蒼法官蔡和憲法官陳容正本件正本證明與原本無異書　記　官　賴立旻中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　17　　日

2025-03-13

TPSV-114-台上-72-20250313-1

訴

臺灣臺中地方法院

損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1360號原告劉伊梳陳芃伊余進富共同訴訟代理人莊慶洲律師複代理人林恆碩律師被告美術達觀公寓大廈管理委員會法定代理人鐘俊宏訴訟代理人陳呈雲律師被告順楓企業社即李正雄訴訟代理人陳盈壽律師複代理人廖珮羽律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張：　㈠原告劉伊梳、余進富分別為門牌號碼臺中市○區○○街000○0號建物（下稱系爭266之3建物）、臺中市○區○○街000○0號建物（下稱系爭266之6建物）之所有人，而原告陳芃伊為門牌號碼臺中市○區○○街000○0號建物（下稱系爭266之5建物）之承租人。被告美術達觀公寓大廈管理委員會（下稱美術達觀管委會）委託被告順楓企業社即李正雄（下稱順楓企業社）於民國111年5月19日進行社區水塔清潔作業，卻未告知被告順楓企業社該社區排水管線以往有發生地面排水回冒，並指示被告順楓企業社將水塔積水以地面排水方式排出，致因其施工不慎造成原告等之建物之地面排水回滲，使原告等之建物天花板、牆壁、室内裝潢及室内存放之物品有多處損壞，上開事實亦為被告美術達觀管委會於同年8月10日管委會會議中承認。　㈡原告等因被告之過失致受有損害，原告等爰依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第189條及公寓大廈管理條例第 6條第1項第3款、第2項規定，得向被告請求全部損害之連帶賠償責任，茲就原告等得請求經濟上損害賠償之範圍分別陳述如下：　⒈原告劉伊梳部分為新臺幣（下同）342,170元：　原告劉伊梳所有系爭266之3建物因被告施工不慎造成漏水，使其1樓天花板油漆剝落、木製窗簾盒發霉、實木地板泡水發脹翹起、崁燈（投射燈）毀損、沙發發霉等損失，皆須拆除並重新裝潢，是原告劉伊梳向被告請求此部分回復原狀費用約184,170元及沙發回復原狀費用18,000元，應屬有據。以上回復原狀費用合計202,170元【計算式：184,170＋18,000＝202,170】。又系爭266之3建物2樓於110年8月1日出租予訴外人劉晉源，雙方並簽訂房屋租賃契約書，約定出租期間自110年8月1日至112年7月31日，租金每月10,000元。而原告依上開房屋租賃契約書，本可預期至112年7月31日止可獲得租金收益，惟因被告之過失使系爭266之3房屋2樓租約於111年5月19日提前終止，致原告受有租金上損失，故原告得請求共14個月之租金損失合計140,000元【計算式：10,000×14＝140,000】。　⒉原告陳芃伊部分為60,000元：　　系爭266之5建物1、2、3樓因被告施工不慎造成漏水，使其天花板及牆面油漆泡水剝落，是原告請求損害賠償，應屬有據。而原告陳芃伊於111年7月28日已先支付3樓主臥室回復原狀必要費用共7,000元，至於剩餘尚未回復原狀部分，原告須將天花板原滲水部分清理完畢後再重新粉刷天花板所花費用約53,000元，故原告陳芃伊得請求回復原狀費用合計60 ,000元【計算式：7,000＋53,000＝60,000】。　⒊原告余進富部分為253,700元：　　系爭266之6建物因被告施工不慎造成漏水，使其1樓置物櫃踢腳板泡水膨脹、2樓天花板結構受損、樓梯實木地板及平台隆起、3樓房門泡水膨脹、3樓藏書泡水損壞，原告將上開損毁物件更換及清理之費用約115,100元。另系爭266之6建物2、3樓地板亦因泡水而毀損，拆除後回復原狀費用約138, 600元。以上回復原狀費用合計253,700元【計算式：115,10 0＋138,600＝253,700】。　㈢又原告等居住之系爭266之3、之6、之5建物（下合稱系爭建物），因被告施工不慎造成漏水，導致上開建物之天花板產生壁癌、沙發與地板因泡水而發霉，故對於原告等之身體健康產生損害，故原告等爰依民法第195條第1項規定，請求精神慰撫金各30,000元，應屬有據。是以，原告劉伊梳得請求之損害賠償金額合計為372,170元【計算式：342,170＋30,00 0＝372,170】；原告陳芃伊得請求之損害賠償金額合計90,00 0元【計算式:60,000＋30,000＝90,000】；原告余進富得請求之損害賠償金額合計283,700元【計算式：253,700＋30,000＝ 283,700】。　㈣並聲明：　⒈被告等應連帶賠償原告劉伊梳372,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒉被告等應連帶賠償原告陳芃伊90,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒊被告等應連帶賠償原告余進富283,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。　⒋願供擔保，請准宣告假執行。　　二、被告方面：　㈠被告美術達觀管委會則以：　⒈原告等迄今均無法提出直接證據證實被告美術達觀管委會於1 11年5月19日委託被告順楓企業社派員進行社區清洗水塔作業導致原告等之系爭建物遭受淹水、室內裝設之設備受損，而係以臆測之方式提起本件訴訟，顯然於法無據。況當時係由被告順楓企業社所承攬社區清洗水塔作業，係以全部清洗完畢後給付酬金，並非雇傭被告順楓企業社員工清洗水塔，因此於承攬工作過程中所造成他人之損害，定作人依法是否需負損害賠償責任，除非能證明被告美術達觀管委會有相當之過失。故原告等對被告美術達觀管委會之請求，顯然有所誤解，應顯無理由。且公寓大廈管理委員會未具有石塔法上權利能力，亦不具有侵權行為之責任能力，自非可為侵權行為損害賠償之義務人。　⒉另原告陳芃伊、劉伊梳分別前於110年3月2日即已反應系爭26 6之3建物和系爭266之5建物室內3樓房間牆壁滲水，其曾經防漏廠商評估係因系爭建物4樓住戶陽台可能積水，防水破壞所導致，需管委會出面做協調及告知，嗣經被告美術達觀管委會於110年12月16日以存證信函函覆在案，顯見非如原告陳芃伊、劉伊梳所稱之情節，是原告等之主張，顯無理由。再者，原告等僅提出被告美術達觀管委會111年8月份會議紀錄為請求損害賠償之依據，該會議紀錄上僅係記錄社區住戶所反應之意見，並不足以證實原告等之系爭建物確實因被告美術達觀管委會於上揭時、地委請被告順楓企業社派員清洗水塔所造成。綜上所述，原告等之請求既均有所可議之處，應予以判決駁回等語，茲為抗辯。　⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　　　㈡被告順楓企業社則以：　⒈被告順楓企業社並無施工不慎之情形。由原告等所提被告美術達觀管委會111年8月份會議紀錄內容可知，被告順楓企業社施工時，均依一般水塔清洗作業應注意事項確定遵守並完全注意、且於本次清洗水塔施工前未曾收到該社區以往有發生清洗水塔造成地面排水回冒之警示或通知，且於清洗作業中發生排水回冒，隨即停止清洗。且同參上開會議紀錄，造成本次排水回冒情事，應是被告美術達觀社區之排水管線有堵塞所致，而被告順楓企業社本次係第一次受被告美術達觀社區委託清洗水塔，前亦有向被告美術達觀社區確認是否有阻塞之狀況，然被告美術達觀社區並未事先告知。故本次排水回冒事件並非被告順楓企業社有任何故意、過失之不法侵害行為，原告等之請求，於法無據。　⒉就原告等請求損害賠償，分別表示意見如下：　　⑴原告劉伊疏部分：　　請求其所有系爭266之3建物内稱因漏水導致1樓天花板油漆剝落、木製窗簾盒發霉、實木地板泡水發脹翹起、崁燈（投射燈）毀損、沙發發霉等損失，回復原狀費用約184,170元，並提出估價單為證，另又提出全新沙發之估價單18,000元，合計202,170元，然上開費用皆未提出已使用年限，並計算折舊，損害賠償之計算恐有過高之虞。　⑵原告陳芃伊部分：　　其為系爭266之5建物之承租人，稱因漏水導致系爭266之5建物天花板及牆面油漆泡水剝落，其於111年7月28日已先支付 3樓主卧室回復原狀必要費用7,000元，剩餘回復原狀費用需 53,000元。然系爭266之5建物非原告陳芃伊所有，原告陳芃伊僅為承租人，其為何得本於所有權受侵害而為請求，其租賃物受有損害，其所需請求對象為出租人，故原告陳芃伊如係本於侵權行為為本件之請求權基礎，恐有當事人不適格之情形。退步言，上開修繕費用亦皆未提出已使用年限，並計算折舊，損害賠償之計算恐有過高之虞。　⑶原告余進富部分：　　請求其所有系爭266之6建物内，稱因漏水導致1樓置物櫃踢腳板泡水膨脹、2樓天花板結構受損、樓梯實木地板及平台隆起、3樓房門泡水膨脹、3樓藏書泡水損壞，回復原狀費用約115,100元，並提出估價單為證，另又提出2、3樓地板因泡水毀損，拆除後回復原狀費用約138,600元，合計253,700 元，然上開費用亦皆未提出已使用年限，並計算折舊，損害賠償之計算恐有過高之虞。　⑷另原告劉伊疏稱其所有系爭266之3建物，出租予劉晉源，每月租金10,000元，因本事故與劉晉源租約已於111年5月19日提前終止，然參書狀內並無終止租約之相關證據，且原告劉伊疏與劉晉源是否係因本事故終止租約，堪非無疑。退萬步言，原告劉伊疏請求租金收益之損害，其所侵害之權利為何，尚須待原告劉伊疏指明。　⑸又原告等稱因本事故致其身體健康產生損害，各請求慰撫金3 0,000元，原告應舉證明其何來因本事故致其何處之身體健康受侵害或產生損害，本件僅是物品受損害之情形，竟可請求精神慰撫金，此部分亦待原告等指名等語，茲為抗辯。　⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。　三、得心證之理由　㈠原告主張被告順楓企業社承攬被告美術達觀管委會之水塔清潔作業，於111年5月19日進行水塔清潔等情，為被告所不爭執，堪信為真。　㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。承攬人因執行承攬事項，不法侵害他人之權利者，定作人不負損害賠償責任。但定作人於定作或指示有過失者，不在此限。民法第184條第1 項前段、第189條定有明文。原告主張被告順楓企業社於清洗水塔時未先確認水管是否阻塞，具有過失，且被告美術達觀管委會未告知被告順楓企業社此情形，指示亦有過失，為被告所否認，原告自應就此事實負舉證之責，經查：　⒈按非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言。是非法人之團體因上開相同情事侵害他人權利時，除法律明文排除外，自應認其有侵權行為能力，庶免權利義務失衡（最高法院103年度台上字第115 號判決意旨照）。再按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第 40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意（最高法院98年度台上字第2248號判決意旨參照）。原告主張被告美術達觀管委會於指示被告順楓企業社進行清洗水塔工作時有過失，因而致原告所有權受侵害，被告美術達觀管委會雖為非法人團體，然其係為美術達觀社區全體住戶執行任務，原告主張此行為致渠等受有損害，依前揭最高法院判決意旨，應認被告美術達觀管委會具有侵權行為能力，被告美術達觀管委會此部分答辯並無足採。　⒉次查，依原告提出美術達觀社區111年8月份管理委員會會議紀錄（見本院卷第45-47頁），其中議題五記載：「清洗水塔導致一樓住戶地面排水回冒造成水損事件處理案。說明： ⑴本社區於111年5月19日進行頂樓水塔及地下室蓄水池清洗作業。⑵本項清洗作業委由順楓企業社承攬施工。⑶順楓施工時，均依一般水塔清洗作業應注意事項確定遵守並完全注意。⑷順楓企業社施工前未曾收到社區以往有發生清洗水塔造成地面排水回冒之警示或通知。⑸清洗作業中發生排水回冒情事，隨即停止清洗，並造成266-2號、266-3號、266-5號、266-6號等四戶室內物品因淹水造成損失。⑹管理委員會為避免再次發生淹水缺失，業已發包委由黃金甲公司承攬每3 個月進行排水管線之疏通作業1次。」等語，固然可見於111 年5月19日被告順楓企業社進行水塔清洗作業時，發生排水回冒之情事至原告屋內之情形，然會議記錄上記載被告順楓企業社係按照一般清洗水塔應注意事項進行，並未曾收到以往有發生清洗水塔致地面排水回冒之通知，且於發生排水回冒情形後，隨即停止清洗，憑此自難認定被告順楓企業社於水塔清洗時有何過失，亦無從憑此認定被告美術達觀管委會於指示或定作時有何過失，原告復未提出其他證據證明此情，殊難採信。原告另聲請函詢臺灣自來水公司台中服務所確認清洗水塔之一般作業流程（見本院卷第341頁），然此與被告順楓企業社於進行清洗水塔時有時過失並無直接關聯，認無調查必要。　⒊原告另稱被告美術達觀管委會未盡維護公有管線之義務，美術達觀社區於109年8月間即發生汙水管倒灌事件，於110年8 月又發生公管漏水事件，同年9月、11月又發生因公管堵塞導致住家漏水或積水逆溢等情形，致本件淹水事件造成原告所有權受侵害等語。然原告所稱上開事件，距其本件主張於 111年5月19日之清洗水塔時排水回冒事件，均已有相當時間，尚難憑此認定與本件有何關聯，原告復未提出其他證據證明，無從憑此認定被告美術達觀管委會有何指示或定作上之過失。四、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付原告劉伊梳372,170元、原告陳芃伊90,000元、原告余進富2 83,700元及遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、原告聲請調查證人即監委陳鵬宇，欲證明清洗水塔時原告屋中同時發生漏水等情（見本院卷第329頁），然自前揭美術達觀管委會會議記錄，已足認確有於清洗作業中發生排水回冒之情形，此部分調查並無必要。原告另聲請履勘現場（見本院卷第300頁），然原告主張之清洗水塔事件發生於000年 0月00日，迄今已距相當時間，亦無從自現場還原當時被告順楓企業社進行水塔清洗之情形，亦無調查必要。末原告聲請鑑定損害數額部分（見本院卷第321-323頁），因原告不能證明被告有何過失，被告不負損害賠償責任，自無必要鑑定原告所受損害之金額。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　民事第五庭　法　官　陳昱翔以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　13　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　許瑞萍

2025-03-13

TCDV-113-訴-1360-20250313-1