Know99判決書

搜尋結果：返還房屋

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返還房屋事件

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度雄簡字第2536號原告傅尹志訴訟代理人王伊忱律師吳欣叡律師被告黃曾綉琴（現在法務部○○○○○○○○○執行中）上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00弄0號騰空遷讓返還原告。二、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。三、本判決第一項得假執行。　　事實及理由一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，並於民國110年11月1日將系爭房屋出租予被告，約定每月租金為新臺幣（下同）8,00 0元，租期至111年12月31日止（下稱系爭租約）。詎系爭租約租期屆至後，被告迄未返還系爭房屋，迭經催討，均未獲置理。為此，爰依民法第767條第1項、第455條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：我對原告之請求為認諾等語。三、得心證之理由　按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，該條規定於簡易訴訟程序亦有適用，民事訴訟法第436條第2項、第384條分別定有明文。查，本件原告之請求，被告於言詞辯論期日已為認諾之表示（見本院卷第138、143頁），是依前開法律規定，本院應本於被告認諾而為被告敗訴之判決。是原告此部分請求，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。五、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序，並本於被告認諾所為之判決，爰依同法第389條第1項第1、3款規定，職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　 7　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官游芯瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　7 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林勁丞

2025-02-07

KSEV-113-雄簡-2536-20250207-1

店司補

新店簡易庭

返還房屋

臺灣臺北地方法院民事裁定 114年度店司補字第145號聲請人林沐鳳上列聲請人與相對人陳韋成、陳苡安間返還房屋調解事件，聲請人聲請調解未據繳納聲請費，復未於聲請狀表明調解標的價額，致本院無從核定調解聲請費，茲以裁定命聲請人於本裁定送達七日內，查報調解標的價額，逕依民事訴訟法第七十七條之二十第一項規定所定費率(因財產權事件聲請調解，其標的之金額或價額未滿新臺幣十萬元者，免徵聲請費；十萬元以上，未滿一百萬元者，徵收一千元；一百萬元以上，未滿五百萬元者，徵收二千元；五百萬元以上，未滿一千萬元者，徵收三千元；一千萬元以上，徵收五千元)，按調解標的價額繳納聲請費，逾期未補正即駁回聲請人之聲請，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 7 日新店簡易庭司法事務官黃菀茹

2025-02-07

STEV-114-店司補-145-20250207-1

補

臺灣士林地方法院

返還房屋等

臺灣士林地方法院民事裁定 113年度補字第883號原告錢葆玲訴訟代理人許恒輔律師被告錢泊錞上列當事人間請求返還房屋等事件，原告起訴未據繳納裁判費。按民國112年11月14日修正之民事訴訟法第77條之2第2項施行前已繫屬之事件，仍適用修正前之規定，民事訴訟法施行法第19條定有明文。又以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，修正前民事訴訟法第77條之2第2項亦有明文。次按房屋及土地為各別之不動產，各得單獨為交易標的，故房屋所有權人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內（最高法院99年度台抗字第275號裁定意旨參照）。經查：原告訴之聲明第1項係請求被告騰空返還門牌號碼臺北市○○區○○路000巷0○0號3樓房屋（下稱系爭房屋），揆諸上開說明，此部分訴訟標的價額應以系爭房屋起訴時之交易價額定之。而系爭房屋經鑑定價值為新臺幣（下同）1,980萬元，則此部分訴訟標的價額核定為1,980萬元。又其訴之聲明第3項係附帶請求相當於租金之不當得利，依修正前民事訴訟法第77條之2第2 項規定，則不併計其價額。至訴之聲明第2項係請求被告應給付原告25萬4,032元，此部分訴訟標的金額為25萬4,032元。是本件訴訟標的價額核定為2,005萬4,032元【計算式：1,980萬元+25萬 4,032元】，應徵第一審裁判費18萬8,528元。茲依民事訴訟法第 249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 114 年 2 月 6 日民事第三庭法官楊忠霖以上正本係照原本作成。核定訴訟標的價額部分，如不服裁定得於收受送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（若經合法抗告，命補繳裁判費之裁定，並受抗告法院之裁判）。中華民國 114 年 2 月 6 日書記官李宜羚

2025-02-06

SLDV-113-補-883-20250206-1

審裁

憲法法庭

聲請人因請求返還房屋事件，聲請裁判憲法審查。

憲法法庭裁定 114 年審裁字第 90 號聲請人張淑晶上列聲請人因請求返還房屋事件，聲請裁判憲法審查，本庭裁定如下：主文本件不受理。理由一、本件聲請意旨略以：聲請人為受刑人，無法對外聯繫，最高法院 113 年度台上字第 129 號民事裁定（下稱系爭裁定）仍以其未預納裁判費及委任律師，上訴不合法為由駁回其上訴，系爭裁定及其第二審臺灣高等法院 109 年度重上字第 195 號民事判決均牴觸憲法，應予廢棄，爰聲請裁判憲法審查。二、按人民於其憲法上所保障之權利遭受不法侵害，經依法定程序用盡審級救濟程序，對於所受不利確定終局裁判，或該裁判及其所適用之法規範，認有牴觸憲法者，得聲請憲法法庭為宣告違憲之判決，其聲請應自用盡審級救濟之最終裁判送達後翌日起之 6 個月不變期間內為之；次按聲請逾越法定期限者，審查庭得以一致決裁定不受理，憲法訴訟法（下稱憲訴法）第 59 條及第 15 條第 2 項第 4 款定有明文。三、經查，系爭裁定於民國 113 年 3 月 1 日送達聲請人，依聲請書所蓋之法務部矯正署○○○○監獄收受收容人訴狀章，可知聲請人係於 113 年 10 月 28 日向監所長官提出本件聲請書，而憲法法庭則係於同年月 30 日始收受本件聲請書，是本件聲請已逾越憲訴法第 59 條第 2 項所規定之 6 個月不變期間，依前揭規定，本庭爰以一致決裁定不受理。中華民國 114 年 2 月 5 日憲法法庭第一審查庭審判長大法官謝銘洋大法官蔡彩貞大法官尤伯祥以上正本證明與原本無異。書記官謝屏雲中華民國 114 年 2 月 5 日

2025-02-05

JCCC-114-審裁-90-20250205

上易

臺灣高等法院臺中分院

返還房屋等

臺灣高等法院臺中分院民事判決 112年度上易字第149號變更之訴原告張玄學張盈琦張盈智張儒雅張玄穎共同訴訟代理人張德寬律師變更之訴原告張珉綸法定代理人張玄叡李碧慧變更之訴被告張信良訴訟代理人周家年律師上列當事人間請求返還房屋等事件，兩造對於中華民國112年1月 17日臺灣彰化地方法院110年度訴字第1156號第一審判決各自提起一部上訴及上訴，張玄學並為訴之追加及變更，本院於114年1 月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文張信良應給付新臺幣12萬4,200元，及自民國114年1月16日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息予張玄學、張盈琦、張盈智、張儒雅、張玄穎、張珉綸公同共有。張信良應自民國114年1月16日起至騰空遷讓門牌號碼彰化縣○○鎮 ○○路000號房屋之日止，按月給付新臺幣2,070元予張玄學、張盈琦、張盈智、張儒雅、張玄穎、張珉綸公同共有。張玄學、張盈琦、張盈智、張儒雅、張玄穎、張珉綸其餘變更之訴駁回。變更之訴訴訟費用由張信良負擔百分之24，餘由張玄學、張盈琦、張盈智、張儒雅、張玄穎、張珉綸連帶負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2、3、5款所明定。再按當事人、訴訟標的及應受判決事項之聲明，為訴之三要素；其一有變更、追加情形，即屬訴之變更、追加。原告將原請求法院裁判之訴訟標的變更時，倘法院以其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結者，應專就新訴為裁判（最高法院111年度台上字第1586號判決參照）。查張玄學於原審主張其為門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之單獨事實上處分權人，請求張信良騰空遷讓返還系爭房屋並變更納稅義務人為張玄學，暨請求張信良給付起訴前5年相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付不當得利；於本院審理時主張其父張信雄為系爭房屋之所有權人，張信雄死亡後，由張玄學、張盈琦、張盈智、張儒雅、張玄穎及張玄叡之子張珉綸（下合稱張玄學等6人，不含張玄學合稱張盈琦等5人）繼承（見本院卷二第179至198頁），乃追加張盈琦等5人為原告，並變更請求張信良騰空遷讓返還系爭房屋予張玄學等6人，及請求張信良給付張玄學等6人相當於租金之不當得利。張信良雖不同意張玄學等6人為訴之追加及變更，惟經核上開追加及變更與原請求之原因事實，均係基於系爭房屋所有權歸屬所生之糾紛，二者間請求之基礎事實相同，證據資料共通，依訴訟經濟原則，宜利用同一訴訟程序審理，俾一次解決紛爭，且符合上開准予訴之追加之規定，應予准許。張玄學等6人為訴之追加後再為訴之變更合法，原訴已視為撤回，本院應專就新訴為裁判，無須更就原訴判決之上訴（包括張玄學、張信良之上訴）為裁判。二、張珉綸未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依張信良之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：　　　　一、張玄學等6人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為伊祖父即訴外人張獅所有，其上原有之竹筒石板屋因年代久遠而不堪使用，伊父親張信雄乃於80年11月間單獨出資新臺幣（下同）200萬元，委託訴外人蕭添鴻在系爭土地興建系爭房屋，雖因蕭添鴻過世而未完成全部建築，惟於81年5月29日已完成系爭房屋之結構，可遮蔽風雨，由張信雄原始取得系爭房屋所有權。嗣張信雄於107年11月2 5日死亡，系爭房屋所有權由伊等取得，詎張信良未經伊等同意而無權占用系爭房屋，致伊等受有無法使用收益之損害。爰依民法第828條第3項、第179條；第828條第2項準用第8 21條、第767條第1項前段規定，擇一求為命張信良騰空遷讓返還系爭房屋予伊等及其他全體共有人；並依民法第828條第3項、第179條規定，請求張信良給付自114年1月15日回溯 5年，依系爭房屋課稅現值年息10%計算相當於租金之不當得利，及自同年月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊等相當於租金之不當得利8,280元。並變更聲明：㈠張信良應將系爭房屋騰空遷讓返還予張玄學等6人及其他全體共有人。㈡張信良應給付張玄學等6人51萬3,325元，及自114年1月1 6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由其等公同共有。㈢張信良應自114年1月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月再給付張玄學等6人8,280元，由其等公同共有。二、張信良則以：系爭房屋係張信雄與伊共同出資興建，張獅於 81年間以系爭土地向臺灣土地銀行員林分行（下稱土地銀行）辦理抵押貸款，將貸得200萬元（下稱系爭貸款）分予張信雄及伊各100萬元，作為興建系爭房屋之用，並約定張信雄與伊各負擔一半還款金額，伊便將出資款100萬元陸續交付張信雄，由張信雄出面委託蕭添鴻興建系爭房屋及支付工程款，惟興建至結構體1樓粗胚完成後，部分屋頂仍未完工，因蕭添鴻過世及上開之出資仍不足而停工，至82年間始由伊另獨自出資委由訴外人蕭位翰續建完成。系爭貸款嗣於10 0年8月4日改以伊為債務人，向土地銀行辦理新貸款清償舊貸款餘額，新貸款並由伊負責清償，於105年始清償完畢，系爭房屋歷年之地價稅、房屋稅亦由伊繳納。又伊與張信雄於張獅死亡後，曾以抽籤方式決定系爭房屋之使用範圍而成立分管協議，伊並非無權占有；縱認無明示分管契約，因張信雄對於伊居住系爭房屋從未有反對之表示，可見張信雄與伊間亦成立默示分管契約，張信雄死亡後，其繼承人應受分管契約之拘束，不得請求伊返還房屋及給付不當得利。況伊自82年起占用系爭房屋已逾30年，張玄學等6人依民法第767 條第1項前段、第179條之返還房屋及不當得利返還請求權，均已罹於消滅時效；即便伊應返還相當於租金之不當得利，惟系爭房屋坐落位置並非繁榮，應以原判決之認定為準等語，資為抗辯。並答辯聲明：變更之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第387至388頁）：　㈠張玄學為張信雄之子，張信雄與張信良均為張獅之子，張獅於96年5月18日死亡，張信雄於107年11月25日死亡。　㈡系爭房屋坐落系爭土地，系爭土地現由張信良與張玄學共有，應有部分各10000分之6541、10000分之3459。　㈢系爭房屋係由張信雄出面委由蕭添鴻興建，現由張信良居住使用，張信良並為該屋之納稅義務人，該屋之用水戶名、用電戶名分別於106年7月3日、110年8月16日由張獅變更為張信良。　㈣張獅於81年間以系爭土地為擔保，由張信雄為連帶債務人，向土地銀行借款200萬元，土地銀行於81年6月15日撥款200 萬元至張獅土地銀行帳戶，並於100年8月9日結清銷戶。　㈤張信良於100年8月4日以系爭土地為擔保品，由張信雄、蕭張桂春、張星斌為擔保提供人兼保證人，向土地銀行借款85萬元，嗣於同年月9日張信良自其帳戶提取2萬7,737元加計上開借款，代償張獅之貸款本息共87萬7,737元。　㈥張信雄於99年5月25日書立原證4之文書，表示「玄叡：…你為人之子違逆不孝，遺棄父母及兄弟姊妹情義於不顧…所以我之動產與不動產你無格可得，強要者不得好果…」、「遺贈：張信雄名下動產與不動產以及厝內所有物品用具全部贈與張玄學、張玄穎二位子兒…」等語。　㈦張信雄之子女張玄穎、張盈琦、張盈智、張儒雅於110年11月 7日書立讓與契約書，表示其等與張玄學均為張信雄之繼承人，願將系爭房屋之事實上處分權無條件讓與張玄學。四、得心證之理由：　㈠系爭房屋係由張信雄、張信良共同出資興建：　⒈查證人即張信良妹妹、張玄學姑姑張齊洹於原審證稱：有住系爭房屋好幾年，剛住進去時二樓沒有門窗、往屋頂的樓梯間也尚未完成，只能與父母勉強住一樓；系爭房屋剛開始由張信雄興建，後來資金不足，由父親張獅提供其土地貸款20 0萬元興建系爭房屋，再由張信雄與張信良各負責清償100萬元，建商需要款項的時候，張信雄會找張信良拿該負責的部分去付錢，張信良住進去系爭房屋後，張信雄並沒有反對等語（見原審卷一第325至328頁、第330頁）；證人即張信良妹妹、張玄學姑姑張韻姿亦證稱：張獅曾提及張信雄與張信良拿其土地去貸款200萬元，2人各負擔清償100萬元，這部分也聽張信雄與張信良提過；蓋房子的錢，因為建商是張信雄找的，所以是以張信雄為窗口付錢給建商，但張信雄及張信良都有出錢，之後因資金不足沒有完全蓋好，過了1年多張信良才找建商來全部完工等語（見原審卷二第48至52頁）。而張獅於81年間以系爭土地為擔保，由張信雄為連帶債務人，向土地銀行借款200萬元，土地銀行於81年6月15日撥款 200萬元至張獅土地銀行帳戶，並於100年8月9日結清銷戶等情，有土地銀行111年8月19日員林字第1110003189號函暨檢附之張獅借據、收據、已銷戶整檔客戶帳號明細查詢可參（見原審卷一第539至545頁）。上開證人與兩造均有親屬關係，其等查無偏頗某造之特殊事由，當不致甘冒偽證之風險為虛偽陳述，另就有關張獅以系爭土地為擔保向土地銀行借款 200萬元乙情，亦與土地銀行上開函文相符，堪認證人張齊洹、張韻姿之證述應屬可採。　⒉又證人蕭位翰於原審證述：80幾年時張信良有找伊去系爭房屋施工，系爭房屋當時混凝土結構部分已經完成，一、二樓四周都已經有牆壁，但沒有油漆、沒有門窗，二樓要去屋頂處有無蓋起來已經忘記，此部分如果是砌磚就是伊負責、若為混凝土則不是；伊負責粉刷、裝玻璃與鋁門窗、廚房磁磚，但紗門及外牆油漆則非伊負責等語（見原審卷一第321至3 24頁）；證人即蕭添鴻胞弟蕭界男於原審證稱：伊有去北斗鎮大新路系爭房屋工作2、3天，做拔釘及收板模，是蕭添鴻叫伊去的，當時只是蓋到一樓的初胚，已有一樓天花板及四面牆壁，薪資是蕭添鴻給伊的，蕭添鴻說是張信雄請他去蓋房屋的，不知道張信雄給蕭添鴻的工程款如何而來等語（見原審卷一第316至318頁），及於本院證稱：伊有去系爭房屋做2、3天零工，別人拆下板模後，伊去撬一樓板模鐵釘後再搬走板模，二樓伊不知道，是蕭添鴻叫伊去的，伊只是打零工的等語（見本院卷第267至268頁、第272頁）。另張玄學提出其與證人蕭界男之錄音譯文，主張系爭房屋係由張信雄單獨出資興建（見本院卷第287至301頁），然證人蕭界男已證述該錄音非其聲音，錄影光碟中之影像不清楚是否為其本人（見本院卷第266頁），已難確認該譯文是否為證人蕭界男與張學玄之對話，況證人蕭界男僅至系爭房屋做零工2、3 天，敲一樓的板模鐵釘和搬一樓的板模，則該譯文內容亦無法為有利張玄學之認定。上開證人蕭位翰、蕭界男均僅能證述其等至系爭房屋施作時之情形，不能證明系爭房屋係由何人出資興建，故關於出資之部分，仍應以前揭證人張齊洹、張韻姿之證述較為可採。　⒊張玄學雖主張依林務局農林航空站測量所之航照圖可知，系爭房屋於81年5月29日已完成主要結構體，且可足避風雨，故系爭房屋係由張信雄單獨出資興建等語，並提出航照圖6 張為證（原審卷一第241至251頁、卷二第179頁）。惟航照圖僅能證明於81年5月29日已可自高空拍攝看到系爭房屋，無從以此證明系爭房屋當時已興建完成主要結構體；況參酌民法第490條第1項規定之承攬契約報酬後付原則，張玄學所提出張信雄書寫之建築帳目簿、筆記本（見原審卷一第253 至261頁、第519至521頁），均不能證明在系爭房屋主要結構完成之前或同時，張信雄已給付全部承攬報酬；甚者，依張玄學所提蕭世雄於83年1月15日書立之受款證明書，其上係記載「收款後，原雙方承建關係終止，付款人（即張信雄）可另行尋人進行後續工程（餘款11萬元）」等語（見原審卷一第25頁），尚難認張信雄已支付系爭房屋興建之全部資金。至證人即張信雄之友人詹麗花雖於原審證稱：張信雄曾向其借款，但其亦證稱對於借款用途，及張信良有無出資興建系爭房屋並不清楚等語（見原審卷二第44至46頁），是其證述，並無從為有利張玄學之認定。　⒋再查張獅曾於81年間，以系爭土地為擔保向土地銀行借款200 萬元，嗣於還款期間，確有款項是由張信良出面清償，且最後張獅之貸款本息87萬7,737元，係由張信良於100年8月4日以系爭土地為擔保品，由系爭土地當時共有人即張信雄、蕭張桂春、張星斌為擔保提供人兼保證人，再由張信良向土地銀行貸得85萬元，加上張信良自其帳戶提取2萬7,737元，於 100年8月9日匯款87萬7,737元至張獅貸款帳戶後始清償完畢之事實，有張信良提出之土地銀行利息收據、收據、收入傳票、借據、放款繳納單等可憑（見原審卷一第389至405頁、原審卷二第153至155頁），亦有土地銀行111年11月11日員林字第1110004307號函及檢附之放款戶張獅歷史交易明細查詢、111年12月21日員林字第1110004578號函及存款單等件可佐（見原審卷二第133至137頁、第219至239頁）。足見張獅以系爭土地向土地銀行借得200萬元，張信良確有參與後續清償，且於100年8月9日以張信良另向土地銀行借得之85 萬元，加上其金融機構帳戶內金額，清償並結清張獅剩餘之借款本息87萬7,737元。而張獅貸款之名義上借款人是張獅，張信良僅為繼承人之一，若其無清償該筆借款之義務，實無必要為上述之清償行為，佐以張玄學亦提出部分張信雄清償張獅借款帳戶之收據（見原審卷二第103至129頁），核與前揭證人張齊洹、張韻姿之證述張獅向土地銀行之借款200 萬元，係由張信雄及張信良各負擔100萬元還款乙情相符，堪認張信良所辯張獅借款之200萬元，係用以興建系爭房屋，由張信良與張信雄各清償100萬元之事實，堪以採認。故系爭房屋係由張信雄與張信良共同出資興建，其2人因而原始取得系爭房屋之所有權而共有系爭房屋。　⒌至張玄學於本院主張張信良向張信雄借款數10萬元，張信良承諾之還款方式，係依張信雄之指示，將返還借款本息交付予土地銀行，而張信良於100年8月4日以系爭土地為擔保品向土地銀行借款85萬元，係清償向張信雄之借款等語（本院卷第126、278頁），惟此部分未據張玄學舉證證明張信良與張信雄間有借貸合意及借款交付，則張玄學此部分主張，即難認可採。　㈡張玄學等6人請求張信良遷讓返還系爭房屋部分，已罹於時效消滅：　⒈查張信雄於107年11月25日死亡，其子女為張玄叡、張玄學、張玄穎、張盈琦、張盈智、張儒雅6人，有繼承系統表及戶籍謄本可參（見原審卷一第75、79至89頁）。而按對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者，喪失其繼承權；第1138條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分，為民法第1145條第1項第5款及第1140條所明揭。張玄學主張張玄叡對張信雄喪失繼承權，業據提出張信雄99年5月25日書立載有「玄叡：…你為人之子違逆不孝，遺棄父母及兄弟姐妹情義於不顧…所以我之動產與不動產你無格可得，強要者不得好果…」之文件，且為張信良所不爭（見本院卷第387頁），堪認張玄叡對張信雄喪失繼承權，其應繼分應由張玄叡之子張珉綸（見原審卷一第81頁）代位繼承，故張信雄就系爭房屋所有權應有部分2分之1應由其繼承人，即張玄學、張玄穎、張盈琦、張盈智、張儒雅及張玄叡之子張珉綸繼承，且應繼分各為6分之1。　⒉復按請求權，因15年間不行使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條前段、第144條第1項分別定有明文。已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用，經司法院釋字第107號、第164號解釋在案。其反面解釋，未登記不動產所有人之除去妨害請求權，即有民法第125條消滅時效規定之適用，有司法院院字第1833號解釋及最高法院70年台上字第311號裁判意旨可參。足見未經登記之不動產所有權人，其民法第 767條物上請求權、第179條不當得利返還請求權之時效為15 年。　⒊張玄學等6人依民法第828條第3項、第179條，或第828條第2 項準用第821條、第767條第1項前段規定，擇一請求張信良遷讓返還系爭房屋，經張信良為時效抗辯（見本院卷二第25 1頁）。查兩造不爭執系爭房屋為未辦保存登記之建物，而張信良於82年間即入住系爭房屋（見原審卷一第9、144頁、本院卷二第251頁），斯時張信雄已知悉系爭房屋遭張信良占有，此情業據證人張齊洹、張韻姿證述明確（見原審卷一第330頁、卷二第49頁），惟張玄學迄於110年11月26日，始類推適用民法第767條規定起訴請求張信良返還系爭房屋，嗣於本院審理時由張玄學等6人依上開規定為返還系爭房屋之請求（見本院卷一第112頁），其請求權均已因15年之時效經過而消滅。張玄學等6人遷讓返還系爭房屋之請求權消滅時效既已完成，則張信良以時效抗辯為由拒絕其請求，自屬有據。從而，張玄學等6人依上開規定，請求張信良遷讓返還系爭房屋，即無理由。　⒋張信良另抗辯其與系爭土地共有人張信雄、張星斌3人於張獅過世後之96年11月間，就系爭土地及系爭房屋達成明示或默示分管協議，張玄學等6人因繼承而成為系爭房屋共有人，應受分管契約拘束，不得請求其返還系爭房屋及不當得利等語，並提出附圖為證（見原審卷一第344至347頁），此為張玄學所否認。按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。查系爭土地當時之共有人除張信雄、張信良、張星斌外，尚有蕭張桂春，有彰化縣地籍異動索引可參（見原審卷一第67至71頁），惟上開附圖僅將系爭土地分為3份，尚難認有經全體共有人共同訂定分管協議。至依證人張齊洹所述（見原審卷一第330頁），縱可認張信雄對張信良居住系爭房屋未表示反對之意，然此可能係礙於兄弟情誼、避免麻煩或未實際居住在系爭房屋等原因，致未予干涉而沈默，尚不足以推論原共有人間，就系爭房屋有默示分管契約存在。是張信良抗辯其基於明示或默示分管契約而有權占用系爭房屋，並不足採。　　㈢張玄學等6人請求張信良給付占有系爭房屋相當於租金之不當得利部分：　⒈張信良雖因占有系爭房屋已逾15年，並為時效抗辯，故張玄學等6人對張信良之遷讓返還系爭房屋請求權，已因罹於時效而消滅，惟時效消滅僅賦予張信良拒絕返還系爭房屋之抗辯權，其占有系爭房屋逾其應有部分2分之1者，仍屬無權占有，並不因而變動成為有權占有，或取得具有法律上之原因，而屬無法律上之原因受有相當於租金之利益，致為系爭房屋應有部分2分之1之張玄學等6人受有損害，應負返還不當得利之責任。張信良抗辯相當於租金之不當得利亦罹於時效，洵屬無據。　⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。張信良不爭執系爭房屋為其居住使用（見原審卷一第161頁），張玄學等6人主張張信良無權占有系爭房屋，依上開說明，張信良就占有系爭房屋逾越其應有部分之範圍，獲有相當於租金之不當利益，即應返還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭房屋位於彰化縣北斗鎮，張信良將之作為住家使用，非屬工商繁榮地區等情，認依系爭房屋課稅現值年息5%計算，尚屬適當，張玄學等6人主張應以課稅現值年息10%計算（見本院卷二第202頁），並非可取。查系爭房屋111年度課稅現值為99萬3,600元，有彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書可稽（見原審卷一第55、35 9頁），依此計算，因張信雄就系爭房屋所有權應有部分2分之1由其繼承人公同共有，則張玄學等6人依民法第828條第3 項、第179條規定，請求張信良給付自114年1月15日起回溯5 年內之不當得利12萬4,200元（計算式：993,600×1/2×5%×5＝ 124,200），另自114年1月16日起按月給付相當於租金之不當得利2,070元（計算式：993,600×1/2×5%÷12＝2,070），由張玄學等6人公同共有，即屬有據。　⒊末查張玄學等6人依民法第828條第3項、第179條規定請求張信良返還相當於租金之不當得利12萬4,200元，為無確定期限且無約定利率之債務，茲張玄學等6人以114年1月15日言詞辯論期日請求張信良返還上開款項（見本院卷二第248頁），並請求張信良自該日之翌日即114年1月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，合於民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，亦應准許。　五、綜上所述，張玄學等6人依民法第828條第3項、第179條規定，請求張信良給付12萬4,200元及自114年1月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及請求張信良自114年1月 16日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,070元，均由張玄學等6人公同共有，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1、2項所示；逾此部分之請求，則無理由，應駁回其餘變更之訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件變更之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　5 　　日　　　　　　　　　民事第七庭　　審判長法　官　陳得利　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃玉清　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　廖欣儀正本係照原本作成。不得上訴。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳慈傳中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　5 　　日

2025-02-05

TCHV-112-上易-149-20250205-6

訴

臺灣臺中地方法院

返還房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第3140號原告張世昌被告劉聖威上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國114年1月9日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告應給付原告新臺幣27萬3,400元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第 1項分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：「被告應自坐落臺中市○○區○○段000○00000地號如附圖所示位置、面積24. 96平方公尺土地及附圖一綠色斜線部分所示面積23平方公尺土地全部，及門牌臺中市○○區○○路0000號房屋西南側如附圖二所示紅色斜線部分面積107.8平方公尺之房屋（下稱系爭房地）遷出，並騰空土地及房屋交還原告。被告應給付原告新臺幣（下同）27萬0,800元及自民國113年11月4日起至其遷讓第一項土地房屋之日止，按月給付原告6萬7,700元」。嗣經原告確認被告已給付之租金數額，又因被告已於113 年12月14日遷讓返還系爭房地，原告於114年1月9日本院言詞辯論期日當庭撤回被告應遷出返還系爭房地之請求，並變更原聲明第二項為：被告應給付原告27萬3,400元（見本院卷第99頁）。經核原告撤回原聲明第一項部分，屬撤回訴之一部，而經被告同意，又原告變更原聲明第二項請求被告給付之金額，則為減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：兩造於112年4月10日簽訂土地及房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房地，約定租期自 112年4月15日至114年4月14日止，租金每月6萬7,700元，另應補貼原告水費300元，保證金為30萬元，並約定保證金不得用以抵繳租金，系爭租約業經公證。詎被告自113年7月15 日起未給付租金，原告於113年9月18日以郵局存證信函催告被告給付，被告仍不給付，原告乃於113年9月24日以郵局存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示。被告於113年12 月14日方搬離系爭房地，被告於系爭租約終止後無法律上原因而占有系爭房地，受有占有使用系爭房地之利益，致原告受有損害，原告並得請求相當於租金之不當得利。被告積欠之租金及相當於租金之不當得利計算至113年12月14日止，共計積欠原告27萬3,400元。爰依系爭租約約定及民法第179 條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告27萬3,400元。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊有時會遲繳租金，伊於113年9月30日匯款後未再繳納租金，伊對原告所製作之租金收入明細表沒有意見，金額正確，伊願意給付欠繳之租金。伊已於113年12月14日搬離系爭房地。伊有跟原告商量每個月還款最少3萬，伊現在無法一次清償等語。並聲明：同意原告之請求。三、法院之判斷：　　按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384條定有明文。又被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之請求，於法院行言詞辯論時為承認者，即生訴訟法上認諾之效力，法院應不待調查原告請求之訴訟標的之法律關係果否存在，逕以認諾為該被告敗訴判決之基礎（最高法院85年度台上字第153號判決意旨參照）。經查，本件原告上開請求，業據被告於114年1月9言詞辯論期日到庭表示同意原告之請求，就原告製作之租金收入明細表沒有意見，金額正確等語（見本院卷第99至100頁），揆諸前開說明，本院自應本於被告之認諾，為其敗訴之判決。四、綜上所述，原告依系爭租約約定及不當得利之法律關係，請求被告給付27萬3,400元，為有理由，應予准許。五、本件係本於被告認諾所為之判決，且命被告給付之金額未逾 50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第1款、第5款職權宣告假執行。至原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院職權發動假執行宣告，毋庸另為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　李宜娟正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李噯靜

2025-02-03

TCDV-113-訴-3140-20250203-1

補

臺灣臺中地方法院

返還房屋等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度補字第2766號抗告人黃建勝相對人劉近庸即雅美姬時尚診所魅綺生技有限公司上一人法定代理人趙怡雯上列當事人間請求返還房屋等事件，抗告人對於本院民國113年1 2月4日所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：　　主　　文原裁定關於本件訴訟標的價額核定變更為新臺幣21,458,198元，應徵第一審裁判費變更為新臺幣200,848元，應補繳金額變更為新臺幣168,366元。抗告費用由相對人連帶負擔。　　理　　由一、抗告意旨略以：原裁定關於系爭建物（如起訴狀附表所示： 1.門牌號碼臺中市西屯區市○○○路000號8樓之6房屋；2.平面車位2個，號碼B4：382、383；3.機車位4個，號碼B1：748 、749、750、751）交易價值之認定，不符市場行情，為查明系爭建物實際價值為何，聲請鑑價等語。二、按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，為民事訴訟法第77條之1第2項所明定。本件訴訟標的關於返還房屋部分之價額，自應以標的物即系爭建物之交易價額為準。經本院依抗告人聲請囑託鑑定結果，本件訴訟標的之價額重新核定為新臺幣（下同）21,458,198元（計算方式如附表），應徵第一審裁判費200,848元。扣抵原告已繳納32,482元，應補繳168,366元。三、綜上所述，本件抗告為有理由，爰由本院變更原裁定如主文第一項所示。四、依民事訴訟法第490條第1項、第95條第1項、第78條、第85 條第2項，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官蔡嘉裕正本係照原本作成。如不服本裁定關於核定訴訟標的價額部分，得於送達後10日內，向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新臺幣1,500元；其餘部分，不得抗告。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　童秉三附表：一、就訴之聲明第一項請求返還房屋之訴訟標的價額，依標的物即系爭建物之鑑定價值，核定為21,020,000元。二、就訴之聲明第二項請求金錢之訴訟標的金額為438,198元。以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。三、前二項合計為21,458,198元。

2025-02-03

TCDV-113-補-2766-20250203-2

重訴

臺灣高雄地方法院

返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 113年度重訴字第198號原告藍旭男訴訟代理人藍百司曾至楷律師王仁聰律師上一人複代理人阮紹銨律師被告韓八餐飲股份有限公司法定代理人李淑芬訴訟代理人陳俊雄上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114 年1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○號、三號全棟房屋暨如附件所示停車空間回復至如附件所示原狀並遷讓返還予原告。被告應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區 ○○○路○號、三號辦理遷出登記。被告應給付原告新臺幣陸佰貳拾參萬貳仟玖佰肆拾壹元，及自民國一百一十三年四月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十三年十月二十六日起至回復原狀遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌拾萬元。被告應自民國一百一十三年十月二十九日起至回復原狀遷讓返還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹仟肆佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾萬柒仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾貳萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳佰零柒萬柒仟陸佰肆拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰貳拾參萬貳仟玖佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告就各到期部分以新臺幣貳拾陸萬陸仟陸佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項於原告就各到期部分以新臺幣肆佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文　　。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用　　，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟。經查　　，本件原告變更聲明如下述：　㈠原告原以韓八餐飲股份有限公司（下稱韓八公司）、陳俊雄為被告，起訴時訴之聲明為：⒈被告應連帶將門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號全棟房屋（即高雄市○○區○○段0000○000 0○號建物，下稱系爭房屋）暨停車空間（即系爭房屋之車位）回復原狀並遷讓返還予原告；⒉被告應連帶將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記； ⒊被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1,832,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋被告應自民國113 年3 月1 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告120 萬元；⒌被告應自113 年3 月4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院審重訴卷第8 至9 頁）。　㈡嗣原告於113 年10月24日提出民事準備㈡暨訴之變更狀，撤回對陳俊雄之起訴，並變更訴之聲明為：⒈韓八公司應將系爭房屋暨停車空間回復原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告1,832,941 元　　，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自租約終止之日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應自租約終止後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第81至82頁）。　㈢原告再於113 年10月24日言詞辯論期日追加備位聲明，備位聲明為：⒈韓八公司應將系爭房屋暨停車空間回復原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自租約終止之日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應租約終止後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第77頁）。　㈢原告末於114 年1 月8 日言詞辯論期日，將訴之聲明變更為　　：⒈韓八公司應將系爭房屋暨如兩造於109 年9 月29日簽訂並經公證之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）附圖（即本院審重訴卷第74、75頁，即如附件所示）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元；⒌韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告後第 4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告 5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（見本院重訴卷第127 頁）。　㈣原告所為上開訴之聲明變更、請求金額增加，與原訴之原因事實有社會事實上之共通性及關聯性，證據資料共同而得加以利用，符合請求之基礎事實同一、擴張及減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定及說明，均應予准許。二、韓八公司經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場　　，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請　　，由其一造辯論而為判決。　　　貳、實體部分　一、原告主張：　㈠原告與韓八公司籌備處發起人李淑芬於109 年9 月29日簽立並經公證之系爭租約，由韓八公司籌備處向原告承租原告所有之系爭房屋暨停車空間，嗣韓八公司於109 年11月19日完成設立登記，其代表人亦為李淑芬，依「法人同一體說」之見解，系爭租約既係韓八公司於籌備期間由發起人簽訂，韓八公司完成設立登記後，系爭租約之租賃法律關係即當然歸屬於韓八公司。　㈡系爭租約約定之租期係自109 年10月1 日至119 年12月31日　　，其中109 年10月1 日至109 年12月31日為租金全免之裝潢期，110 年1 月1 日至114 年12月31日之月租金為80萬元， 115 年1 月1 日至119 年12月31日之月租金為100 萬元，韓八公司並應於每年1 月1 日前交付當年度每月1 日兌現之租金支票12張予原告。又依上開約定，韓八公司本應於113 年 1 月1 日以前交付113 年度每月1 日兌現之租金支票12張予原告，惟韓八公司之法定代理人李淑芬迄至原告提起本件訴訟時，仍未給付113 年任何一期租金，顯已遲付租金逾3 個月以上，原告分別於113 年1 月17日、同年2 月2 日、同年 2 月20日寄發存證信函予韓八公司，催告韓八公司依約交付 113 年度12張租金支票、欠繳113 年度1 、2 月份租金，並提前通知原告得於積欠租金逾2 個月終止系爭租約等事宜，惟韓八公司收受上開存證信函後均無任何回應；原告於起訴後再以民事準備㈡暨訴之變更狀之送達，主張系爭租約第21 條約定不得以押租金抵扣租金，縱使可以抵扣，斯時韓八公司亦已積欠逾2 個月租金，以此為由終止系爭租約（見本院重訴卷第127 頁，原告表示逕以此主張終止系爭租約，其餘不再主張，故先前提出之其他理由即不再贅列），並以民事準備㈡暨訴之變更狀送達韓八公司之日為租約終止日，原告自得在系爭租約終止後請求韓八公司將系爭房屋暨系爭租約附圖所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告。　㈢另系爭租約既經合法提前終止，韓八公司占有系爭房屋即無正當權源，依系爭租約第13條約定，其應於終止後3 日內將增設、改造或裝飾物品，室內外修繕及外觀等裝潢、設備、傢俱雜物、器物等全數清空、回復至出租前竣工圖之原狀，否則原告即得依系爭租約第14條約定，將韓八公司所有遺留物、增設、改造或裝飾物品等視為廢棄物自行清空、回復原狀；又原告簽立系爭租約時，考量雙方租期達10年，為便利韓八公司經營餐廳、管理營業，同意韓八公司以系爭房屋門牌號碼作為登記地址辦理公司設立登記，此係原告為使租賃法律關係便於遂行而容許為公司登記，因系爭租約終止後回復原狀之範圍，本即包含韓八公司應將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，復因公司登記涉及向主管機關申請，遷出登記勢必需要韓八公司協力為一定行為，原告乃依系爭租約第4 條、第13條、第19條約定，請求韓八公司將公司登記地址自系爭房屋辦理遷出登記。　㈣韓八公司迄未給付113 年1 月、2 月之月租金各80萬元，且韓八公司依系爭租約第8 條約定應自行繳納其營業所生之水電費、瓦斯費，卻積欠系爭房屋103 年1 月份電費232,941 元未為繳納；另系爭租約於民事準備㈡暨訴之變更狀送達韓八公司之日終止，原告自得就113 年5 月9 日至同年10月24 日之租金440 萬元（計算式：80萬元×5.5月＝440 萬元）請求韓八公司給付，故依民法第439 條、系爭租約第8 條約定請求韓八公司給付6,232,941 元（計算式：80萬元＋80萬元＋ 232,941元＋440 萬元＝6,232,941 元）。　㈤又系爭租約已提前終止，韓八公司自無正當法律權源繼續占有系爭房屋，因而獲有相當於租金行情之利益，而韓八公司實際經營者陳俊雄多次以韓八公司負責人名義公告盤讓、轉租系爭房屋予第三人，對外公開主張系爭房屋目前月租金行情為120 萬元至150 萬元，乃以陳俊雄自陳最低月租金120 萬元計算無權占有系爭房屋獲得相當於租金之不當得利數額，是韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告即系爭租約終止之日翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告120 萬元。此外，系爭租約第13條約定「　　租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即韓八公司）應三日内搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方新臺幣伍萬元之違約金」，其約定內容係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性質，應屬懲罰性違約金，即原告除得請求給付相當於租金之不當得利，以填補損害外　　，尚得按日請求賠償懲罰性違約金；從而，系爭租約既於民事準備㈡暨訴之變更狀送達後提前終止，韓八公司本應於3日內搬遷卻未為之，原告自得請求韓八公司自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告（即契約終止之日）後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付懲罰性違約金5 萬元，迄至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止。　㈥為此，爰依民法第179 條、第439 條、第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段等規定，暨系爭租約第4 條、第8 條　　、第11條、第13條、第16條及第19條等約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈ 韓八公司應將系爭房屋暨如系爭租約附圖（即本院審重訴卷第74、75頁）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告；⒉韓八公司應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記；⒊韓八公司應給付原告6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；⒋韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告翌日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12 0 萬元；⒌韓八公司應自民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告後第4 日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止　　，按日給付原告5 萬元；⒍願供擔保，請准宣告假執行（假執行僅針對辦理遷出登記以外之請求，見本院重訴卷第103 　　頁）。二、韓八公司未於最終言詞辯論期日到庭，惟其前以：韓八公司當初用7 千多萬元去裝修並承租10年，後因新冠肺炎而無法經營下去，且虧錢股東並無意願增資，故欲終止系爭租約，餐廳約於112 年12月底左右結束，有透過仲介聯絡原告要終止租約並讓別人盤讓，談了好幾次，原告也答應我們盤讓，於113 年5 月份亦有跟律師表示如果不讓韓八公司盤讓，可以馬上還，這期間亦不斷有仲介表示其已和原告談好讓別人盤讓後繼續經營，另兩造之前談和解時亦已講好相關條件，即韓八公司可以搬走即搬走，不能搬走由原告處理，以現況交屋，原告不再請求租金及其餘費用；而韓八公司為股份有限公司，公司資產沒有就沒有了，請依法判決，並希望與原告和解，可盡快使原告出租等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院得心證之理由：　㈠按公司於籌備設立或變更組織期間，與成立或變更組織後之公司屬於同一體，該籌備設立或變更組織期間公司之法律關係即係成立或變更組織後公司之法律關係。是於設立或變更組織登記前，由發起人或主要股東或其授權之人，為籌備設立或變更組織中公司所為之行為，因而發生之權利義務，於公司設立或變更組織登記以後，自應歸由公司行使及負擔，此乃基於「法人同一體說」之當然解釋（最高法院106 年度台上字第1720號判決意旨參照）。查原告主張其與韓八公司籌備處發起人李淑芬於109 年9 月29日簽立系爭租約並經公證，由韓八公司籌備處向原告承租原告所有之系爭房屋暨停車空間，嗣韓八公司於109 年11月19日完成設立登記，其代表人亦為李淑芬，揆諸前揭說明，系爭租約之權利義務自應歸由韓八公司行使及負擔，租賃之法律關係亦當然歸屬於韓八公司，是原告主張洵屬有據。　㈡次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439 條前段、第 440 條第1 項及第2 項分別定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。經查：　⒈原告主張韓八公司自113 年1 月起至今迄未給付租金，亦未給付113 年1 月份之電費，韓八公司就此事實亦不爭執（僅抗辯業已與原告達成和解，約定現狀交屋，原告不再請求租金及其餘費用云云），而系爭租約固於第21條約定「本契約之押租金係做租賃物設備、結構安全等之保證用，如積欠租金乙方不得主張以押租金抵扣租金。」（見本院審重訴卷第 73頁），惟上開約定僅在限制韓八公司不得主張以押租金抵扣租金，並非表示原告不得在韓八公司積欠租金及費用時以押租金抵扣租金，此由系爭租約第1 頁「押租金或擔保金」欄位右方載明「乙方交付甲方之上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息退還。但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之」（見本院審重訴卷第71頁），足見原告仍得以韓八公司交付之押租金抵充韓八公司積欠之租金及費用。又原告係以民事準備㈡暨訴之變更狀送達被告終止系爭租約，而上開書狀係於113 年10月25日送達韓八公司法定代理人（見本院重訴卷第95頁送達證書），則迄至113 年 10月24日止，共計9 月又24日，每月租金以80萬元計算，共積欠之租金為7,819,355 元（計算式：80萬元×9 月＋80萬元 ÷31日×24日＝7,819,355 元，元以下四捨五入），加計原告主張韓八公司積欠之113 年1 月份電費232,941 元（此部分業據原告提出原證九之暫停供電通知單為憑，見本院審重訴卷第111 至112 頁），總計8,052,296 元，而韓八公司所交付之押租金為180 萬元（見本院審重訴卷第71頁系爭租約第 1 頁「押租金或擔保金」右方欄位），抵充後韓八公司仍積欠原告6,252,296 元，業已遠逾2 個月之租金數額，原告據此以民事準備㈡暨訴之變更狀終止系爭租約，應屬有據，系爭租約即於113 年10月25日終止。　⒉至韓八公司雖以前詞置辯，然經本院通知韓八公司聲請之證人即仲介人員鄭介文到庭證稱：我是本件兩造租賃事宜之仲介，當時我負責租賃條件的協議溝通，後續韓八公司積欠租金已經有一段時間了才提出經營上的需求，但沒有提到終止租約，僅有提到盤讓，沒有講到盤讓的條件，我有向原告的兒子藍百司轉達，他說先把積欠的租金補進來，給一個月的盤讓時間到113 年2 月29日，租金條件沒有提到，但有說到　　一個月盤讓期間積欠的租金要照常給付，且如果有盤讓人出現也要經過原告同意，後來我有轉告陳俊雄，也有告知如果 113 年2 月29日沒有盤讓也沒有給付租金，原告會發存證信函做終止租約或請求返還房屋的動作，接下來就由陳俊雄自己去進行，我就沒有參與，不過韓八公司或陳俊雄在113 年 2 月29日並沒有提出願意承接的盤讓人，另外當初應該是沒有提到韓八公司將可以搬走的東西搬走，不能搬走的東西就由原告處理，現況交屋，原告不再請求租金及其餘費用等內容，即便有這樣的內容，也應該是我建議韓八公司釋出善意的條件，讓我可以和原告協調，這是我自己的好意，但不是原告也同意的條件與內容，至於我到底有沒有這樣建議或跟原告講，我忘記了，只是確定原告並沒有同意讓韓八公司這樣處理等語在卷（見本院重訴卷第124 至126 頁），足徵兩造並未就終止系爭租約、積欠租金及費用等節達成和解；除此之外，韓八公司即未再提出其他證據以實其說，自難為其有利之認定。　⒊又承前所述，系爭租約終止前，韓八公司積欠原告租金暨電費，在抵充押租金後仍積欠原告共計6,252,296 元，則原告請求被告給付6,232,941 元，及自起訴狀繕本送達翌日即11 3 年4 月13日（見本院審重訴卷第133 頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。　㈢再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段及第767 條第1 項前段亦有明文。另系爭租約第4 、13 　　、19條約定「甲方同意乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，由其費用由乙方自理，租期屆滿或中途終止租約時，應將租賃物予以清空，不得要求甲方補償，並租賃物如有毀損，乙方應於租賃到期時負責賠償之。」、「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應三日內搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方新台幣伍萬元之違約金。」、「乙方得依法申請修繕租賃物之室內及外觀；租期屆滿或中途終止租約時，須將租賃物回復至竣工圖狀態（如附件），若屆時甲方同意乙方得不回復至竣工圖之狀態。」（見本院審重訴卷第72至73頁）。查系爭租約既經原告合法終止，韓八公司即無合法占有使用系爭房屋暨停車空間之權源，自屬無權占有　　，則原告依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段等規定　　及系爭租約第4 、13、19條約定，請求韓八公司將系爭房屋　　暨如系爭租約附圖（即附件）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告，自屬有據。又韓八公司之公司登記地址即係在系爭房屋，有股份有限公司變更登記表、經濟部商業司商工登記公示資料附卷可稽（見本院重訴卷第53、107 頁），而系爭租約業經終止，韓八公司復無占用系爭房屋之正當權源，其仍將上開公司登記地址登記於系爭房屋，自屬妨害原告就系爭房屋所有權行使，揆諸前揭規定，原告自得本於所有權請求韓八公司將韓八公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記。　㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條規定甚明，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第 1695號裁判意旨可資參照），故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，亦應為相同解釋，為相當於租金之利益。經查，系爭租約既已經原告合法終止在案，韓八公司仍繼續無權占有使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害，復審酌韓八公司於110 年1 月1 日至114 年12月31日期間，係以每月80萬元之代價向原告承租系爭房屋，雙方並已預計租金漲跌而約定自115 年1 月1 日起至119 年12月31日止之租金為每月100 萬元，則以每月80萬元評價原告所受損害之價額，應屬妥適。而原告雖主張韓八公司實際經營者陳俊雄多次以韓八公司負責人名義公告盤讓、轉租系爭房屋予第三人，對外公開主張系爭房屋目前月租金行情為120 萬元至150 萬元　　，故請求以每月120 萬元計算相當於租金之不當得利數額云云，惟每月120 萬元僅為陳俊雄自己在臉書貼文所宣稱之租金價格（見本院審重訴卷第99至106 頁），並非租賃市場上之實際客觀行情，尚難僅以此宣稱內容逕為認定；除此之外　　，原告即未能再行提出其他證據佐證系爭房屋目前在租賃市場上之租金行情資料，自難為原告有利之認定，故原告請求僅在每月80萬元範圍內應予准許。　㈤另按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250 條之規定及其修正理由自明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第252 條亦有規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌之標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院110 年度台上字第1582號判決意旨參照）。經查　　，原告雖主張系爭租約第13條約定「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（即韓八公司）應三日内搬遷，應將租賃物予以清空交還甲方（即本件原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方新臺幣伍萬元之違約金」，其內容係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性質，應屬懲罰性違約金云云，然違約金約定之目的　　本即在確保債務之履行，尚無從以強制履行為目的即認係屬　　懲罰性違約金，而兩造既未於系爭租約載明此係屬懲罰性違　　約金，揆諸上開說明，性質上概屬賠償總額預定性之違約金　　；又考量本件如韓八公司能依約履行，原告得如期取回系爭房屋予以利用，現因韓八公司未能按時搬遷，原告即無法享受得再利用系爭房屋之利益，並斟酌客觀經濟環境、投資報酬率、交易市場價格變化等一切情況，認系爭租約第13條約定韓八公司未能於3 日內搬遷並將系爭房屋清空交還之違約金每日5 萬元，一個月之違約金即高達約150 萬元，逾韓八公司承租價格每月80萬元將近2 倍，尚嫌過高，考量每月租金價格、物價波動、使用預期利益之損失、法定利率標準暨原告尚給予3 日緩衝等因素，應酌減為按每日1,400 元計算，較為適當。從而，原告請求韓八公司應自系爭租約終止日後第4 日即113 年10月29日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,400 元範圍內，為有理由，逾此範圍則應予駁回。四、綜上所述，原告依民法第179 條、第439 條、第455 條前段　　、第767 條第1 項前段、中段等規定，暨系爭租約第4 條、第8 條、第11條、第13條、第16條及第19條等約定，請求韓八公司應將系爭房屋暨如系爭租約附圖（即本院審重訴卷第 74、75頁）所示停車空間回復至如系爭租約附圖所示原狀並遷讓返還予原告，並應將韓八餐飲股份有限公司登記地址自門牌號碼高雄市○○區○○○路0 ○0 號辦理遷出登記，及　　應給付原告6,232,941 元及自113 年4 月13日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；另應自113 年10月26日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告80萬元　　暨應自113 年10月29日起至回復原狀遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1,400 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，職權宣告韓八公司預供擔保後亦得免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後　　認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　王宗羿以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳仙宜

2025-01-24

KSDV-113-重訴-198-20250124-1

訴

臺灣士林地方法院

返還房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 112年度訴字第2015號原告即反訴被告胡莉麗訴訟代理人賴柏豪律師被告胡經琳訴訟代理人胡經泰被告即反訴原告徐榮櫻上二人共同訴訟代理人兼送達代收人孫瑞蓮律師複代理人顏詒軒律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年12月27日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。　　事實及理由壹、程序事項：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第2項原為：被告徐榮櫻、胡經琳(下單指其一逕稱其名，合稱被告)應自民國10 9年10月21日起至將臺北市○○區○○○路00巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）8萬700元（見本院112年度士司補字第79號卷【下稱司補卷】第10頁）。嗣變更為：被告應給付原告各19萬7,98 5元，及自113年1月1日起至將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告各4,803元(見本院訴字卷二第14頁)，核係縮減應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。二、次按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判參照）。本件反訴被告所提本訴係請求被告騰空返還系爭房屋，並給付占有系爭房屋與所坐落之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）相當於租金之不當得利，反訴原告則以其為系爭土地共有人，未同意反訴被告所有之系爭房屋使用系爭土地，請求反訴被告給付系爭房屋占有系爭土地之不當得利，核均與使用系爭土地有關，反訴原告於本訴作為防禦方法所主張之法律關係與反訴標的之法律關係發生原因之主要部分相同，可認為兩者間有牽連關係，依上開說明，反訴原告提起反訴，應予准許。貳、實體事項：一、本訴部分：　㈠原告主張：伊於109年10月21日取得系爭房屋所有權，被告未經伊同意，以在系爭房屋屋內放置其等個人物品之方式，無權占有系爭房屋，胡經琳擅自將其戶籍設在系爭房屋地址，亦妨害伊之系爭房屋所有權，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予伊，及依同條項中段規定，請求胡經琳遷出戶籍。又被告自109年10月21日起無權占有使用系爭房屋受有利益，致伊受有損害，應以系爭土地申報地價及臺北市政府地政局建築物價額試算所得現值總和，按週年利率5%計算相當於租金之不當得利返還予伊，爰依民法第179條規定，請求被告給付原告各19萬7,985元，及自 113年1月1日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告各4,803元，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還原告。⒉被告應給付原告各19萬7,985元，及自113年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告各4,803元。⒊胡經琳應將戶籍遷出系爭房屋。⒋第1、2項聲明，願供擔保請准宣告假執行。　㈡被告答辯：系爭房屋原登記在徐榮櫻婆婆胡楊裕華名下，該房屋坐落之系爭土地應有部分528/80,000則為胡楊裕華之子胡繼華所有，依民法第425條之1第1項規定，系爭房屋與系爭土地成立租賃關係，且徐榮櫻與胡繼華結婚後居住系爭房屋30餘年，伊等與胡經業係以永久共同生活為目的之親屬，胡經琳因此設籍在系爭房屋地址，伊等自有權使用系爭房屋。又胡楊裕華於85年4月16日將系爭房屋移轉登記在胡繼華與其前妻所生之子胡經業名下，惟胡繼華於107年1月22日死亡後，徐榮櫻因繼承取得胡繼華所有之系爭土地應有部分7/ 8，為系爭土地共有人而得任意使用土地，而伊等使用系爭土地當然會使用系爭房屋，非無權占有。另伊等僅使用屋內 2間房間，縱伊等需給付租金，亦得以原告應給付伊等之地租與應給付2間房間之租金予以全部抵銷，並聲明：原告之訴駁回。二、反訴部分：　㈠反訴原告主張：系爭房地原為胡楊裕華所有，嗣分別登記在胡經業、胡繼華名下。胡繼華於107年1月22日死亡，其繼承人即胡經業、伊分別取得系爭土地應有部分66/80,000、462 /80,000。伊因旅居海外，較少返臺，不知胡經業於109年10 月21日將系爭房屋贈與反訴被告，惟伊未同意系爭房屋可使用系爭土地，反訴被告於109年10月21日起以系爭房屋無權占有系爭土地而受有利益，致伊受有損害，爰依民法第179 條規定，請求反訴被告返還相當於土地租金之不當得利194 萬6,401元及法定遲延利息，暨自113年4月22日起至反訴被告喪失系爭房屋所有權止，按月給付4萬5,265元。縱系爭房地得類推適用民法第425條之1第1項規定成立租賃關係，伊亦得依同法第439條規定請求反訴被告給付如上數額之租金，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告194萬6,401元，及自民事答辯㈠狀暨反訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息。⒉反訴被告應自113年4月22日起至喪失系爭房屋所有權止，按月給付反訴原告4萬5,265元。　㈡反訴被告答辯：系爭房屋係胡楊裕華於75年12月26日因買賣登記為所有權人，系爭土地為胡繼華於76年6月12日因買賣登記為所有權人，胡繼華買受系爭土地時，系爭房屋已存於其上，應已默許系爭房屋得使用系爭土地而非無權占有。又縱伊應給付反訴原告租金，因系爭房地原非同屬一人所有，應類推適用民法第425條之1規定，推定在系爭房屋得使用期限內與反訴原告所有之系爭土地應有部分有租賃關係，並以系爭土地申報地價之週年利率5%計算租金，惟伊應給付之租金得以伊於本訴請求反訴原告給付之不當得利予以抵銷，反訴被告無從對伊有所請求，並聲明：反訴原告之訴駁回。三、本院之判斷：　㈠原告主張系爭房屋原為胡楊裕華於75年12月26日因買賣移轉登記為所有權人，並於85年4月16日以贈與移轉登記胡經業為所有權人，胡經業於109年10月21日以贈與移轉登記原告為所有權人。又胡繼華於76年6月12日因買賣移轉登記系爭土地應有部分528/80,000而為該土地共有人，胡繼華死亡後，胡經業、徐榮櫻因繼承分別取得系爭土地應有部分66/80, 000、462/80,000，胡經業於109年10月21日將其系爭土地應有部分以贈與移轉登記原告為所有權人。另被告現使用系爭房屋屋內2間房間，且在該等房間外之屋內玄關等處擺放物品，徐經琳則將戶籍登記在系爭房屋地址等情，有戶口名簿（見司補卷第22頁）、建物所有權狀（見司補卷第24頁）、系爭房屋屋內擺放物品照片與清單、被告確認物品所有權示意圖（見本院訴字卷一第240至255、268至283頁）、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料（見本院土地登記謄本卷）可稽，且為被告所不爭執（見本院訴字卷一第145至146、22 2頁），堪信為真實。　㈡原告請求被告將系爭房屋騰空返還原告及胡經琳遷出戶籍，並無理由：　⒈被告係對系爭房屋整體為占有：　　原告主張被告將系爭房屋內2間房間上鎖，並在屋內其餘空間放置物品，係占有系爭房屋整體空間，為被告所否認，並以前詞置辯。查：　⑴按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。又所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。　⑵系爭房屋屋內共3間房間，其中2間上鎖之房間由被告使用，剩餘1間房間及屋內入口玄關、客廳、浴廁、陽台、廚房等處，散放被告之鞋櫃等物，此經兩造陳明在卷(見本院訴卷一第223頁、卷二第44、57頁)，並有原告提出之系爭房屋屋內擺放物品照片與清單（見本院訴字卷一第240頁至第255頁），及被告提出確認上開物品所有權示意圖（見本院訴字卷一第268頁至283頁）可稽。參酌被告陳稱其等居住系爭房屋逾30餘年，近年自國外返臺時仍會使用房屋等語（見本院訴字卷一第202頁至第206頁），可認被告係長期使用系爭房屋，並得在屋內隨意放置物品，核係對該房屋有確定及繼續之支配關係而有事實上管理之力，依前開規定及說明，其等係對房屋之整體為占有，此與胡經業是否同時占有系爭房屋尚屬二事，被告否認上情，委無足採。　⒉被告就系爭房屋應有占有權源：　⑴按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第7 67條第1項前段定有明文。又民法第767條所謂無權占有，係指於所有人行使請求權時，無正當之權利而占有其物，或雖有占有之權利而其權利已歸消滅而言。至其取得占有之原因如何，在所不問。次按債權契約具相對性，除法律另有規定，或其他特別情形（例如具債權物權化效力之契約）外，僅於當事人間有其效力。買受不動產者並不當然繼受其前手與坐落該土地房屋所有人間之債權關係，該房屋所有人原則上不得執該關係主張其有使用土地之權利。債權物權化效力契約對買受土地者影響甚鉅，應衡量使用借貸契約原先所欲達成之目的；法律秩序之安定；社區發展、社會經濟及公共利益之實現；買受土地者是否明知或可得而知該債權契約之存在及不動產之占有實況；是否符合公平正義及誠信原則等諸多因素，以兼顧原債權人與買受土地者之權益，不能僅以買受土地者知悉占有之外觀，即謂其應受原使用借貸契約之拘束(最高法院111年度台上字第721號判決參照)。　⑵查胡楊裕華為原告、胡繼華之母；胡經業為胡繼華之子；徐榮櫻於96年4月1日與胡繼華結婚而為胡經業繼母；胡經琳為胡繼華與徐榮櫻之女；胡繼華於107年1月22日死亡，此經兩造陳明在卷，並有個人戶籍資料可佐(見限制閱覽卷)。又胡楊裕華係於75年12月26日買受系爭房屋，並於85年4月16日將之贈與胡經業，胡經業則於109年10月21日將系爭房屋轉贈與原告，惟被告居住使用系爭房屋已30餘年，現仍占有使用系爭房屋等情，均如前述，核依上情，可認被告係於徐榮櫻與胡繼華結婚後入住使用系爭房屋，其等占有使用房屋及胡經琳設定戶籍，均係經系爭房屋所有權人胡經業同意，原告為胡經業姑姑，彼等間親等密切，就被告經胡經業同意而有權使用系爭房屋及該房屋之占有、設籍狀況，自無不知之道理。再衡酌被告長期占有使用系爭房屋或設定戶籍，應係本於與胡經業間親屬關係而共同生活之目的，而原告於109 年10月21日已取得系爭房屋所有權，惟於112年4月始寄發存證信函請求被告騰空遷讓返還系爭房屋(見司補卷第30至48 頁)，並陳明係因胡經業罹患疾病無力負擔長照中心及看護等鉅額費用，欲處置系爭房屋或將該屋供為胡經業安置處所，始訴請被告遷讓房屋等語(見司補卷第12頁)，及胡經業現仍居住使用系爭房屋之情(見本院卷二第57頁)，可知肯認原告繼受其前手即胡經業與被告間就系爭房屋占有使用之債權關係，僅影響原告與被告間就系爭房屋占有關係之認定，對胡經業使用系爭房屋及原告處分權益未有妨礙，是依前揭說明，應認原告應受原占有使用系爭房屋約定拘束。　⒊從而，原告應受被告與胡經業就系爭房屋占有使用或設定戶籍約定之拘束，其依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告騰空返還系爭房屋及胡經琳遷出戶籍，均無理由。　㈢原告無從請求被告給付不當得利：　　本件被告占有系爭房屋非無占有權源，已如前述，原告以被告自109年10月21日起無權占有系爭房屋受有利益，致其受有損害，依民法第179條規定，請求被告給付原告各19萬7,9 85元，及自113年1月1日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告各4,803元，於法均有未合。　㈣反訴原告無從請求反訴被告給付不當得利或租金：　⒈系爭房屋就系爭土地應有占有權源：　　反訴原告主張其為系爭土地共有人，未同意反訴被告所有之系爭房屋使用系爭土地，為反訴被告否認，並以上開情詞置辯。查：　⑴胡楊裕華係於75年12月26日因買賣而登記為系爭房屋所有權人；胡繼華係於76年6月12日因買賣取得系爭土地應有部分5 28/80,000，且依系爭土地異動索引查詢資料，未有胡楊裕華取得系爭土地應有部分之紀錄，為兩造所不爭執，並有土地建物查詢資料及異動索引查詢資料可佐(見土地登記謄本卷)，可認胡繼華非自胡楊裕華買受上開土地應有部分。又胡繼華為胡楊裕華之子，胡經業為胡繼華之子，反訴原告為胡繼華配偶，彼此親等密切。佐以反訴原告陳稱系爭房屋為胡繼華家族祖厝，其與胡繼華結婚後即居住在系爭房屋，迄今已逾30年(見本院訴字卷一第202至204頁、卷二第42頁)；反訴被告陳稱胡經業、胡楊裕華始終在系爭房屋居住（見卷二第57頁），及胡經業之戶口名簿中「戶長變更及全戶動態記事」欄記載：「原戶長胡繼華死亡民國107年1月26日由胡經業繼為戶長」等語（見司補卷第22頁），足見胡繼華生前與反訴原告均在系爭房屋同住，胡繼華自當知曉胡楊裕華購得之系爭房屋坐落在其購得之系爭土地上，衡以胡楊裕華、胡繼華、反訴原告、胡經業均在系爭房屋居住，本件復無胡繼華向系爭房屋所有權人胡楊裕華或胡經業索討土地使用租金之證據，堪認胡繼華取得系爭土地應有部分後，當有同意胡楊裕華或胡經業所有之系爭房屋得無償使用系爭土地。　⑵胡繼華死亡時，系爭房屋為胡經業所有，反訴原告因係胡繼華之繼承人而繼承取得系爭土地應有部分462/80,000，同時亦負擔胡繼華同意胡經業所有之系爭房屋使用系爭土地之義務(民法第1153條第1項參照)。　⑶胡經業雖於109年10月21日將系爭房屋移轉登記予反訴被告，惟考量反訴原告長期居住系爭房屋，並係因繼承取得系爭土地應有部分，當知悉胡繼華同意胡經業所有之系爭房屋使用系爭土地，而系爭房屋係供胡楊裕華、胡繼華、反訴原告、胡經業等人共同生活使用，反訴被告自胡經業處受贈系爭房屋後，陳明該房屋可供為胡經業之安置處所(見司補卷第12 頁)，且胡經業現仍居住使用系爭房屋(見本院卷二第57頁) ，反訴原告亦持續占有該房屋等情，及肯認反訴原告繼受其前手即胡繼華與胡經業間就系爭房屋占有系爭土地之債之關係，僅影響反訴原告與反訴被告間就系爭房屋占有系爭土地權源之認定，對系爭房屋使用及反訴原告處分系爭土地應有部分之權益均未妨礙，是依上開說明，應認反訴原告應受原系爭土地使用約定拘束。　⑷從而，反訴原告應受胡繼華同意胡經業無償使用系爭土地約定之拘束，系爭房屋即有占有使用系爭土地之權源。　⒉反訴原告請求反訴被告給付不當得利或租金，為無理由：　　本件反訴原告應繼受胡繼華同意胡經業無償使用系爭土地約定之拘束，系爭房屋使用系爭土地非無占有權源，且無需給付費用，則反訴原告以反訴被告自109年10月21日起無權占有系爭土地受有利益，致其受有損害，依民法第179條或類推適用民法第425條之1，並依同法第439規定，請求反訴被告給付194萬6,401元及法定遲延利息，暨自113年4月22日起至反訴被告喪失系爭房屋所有權止，按月給付4萬5,265元，於法均有未合。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，及胡經琳遷出戶籍；依民法第179條規定，請求被告給付原告各19萬7,985元，及自11 3年1月1日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告各4,803元；反訴原告依民法第179條、類推適用第425條之1、第439條規定，請求反訴被告給付194萬6,401元，及自民事答辯㈠狀暨反訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5%計算之利息，暨自113年4月22日起至反訴被告喪失系爭房屋所有權止，按月給付4萬5,265元，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　林昌義以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周苡彤

2025-01-24

SLDV-112-訴-2015-20250124-1

訴

臺灣臺北地方法院

返還房屋等

臺灣臺北地方法院民事判決 112年度訴字第3045號原告張家豪訴訟代理人凌見臣律師複代理人高啓航律師被告李昕穎訴訟代理人楊永芳律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國113年12月2 4日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號15樓之1之頂樓加蓋房屋騰空遷讓返還予原告。被告自民國113年4月6日起至騰空遷讓返還本判決第一項所示房屋之日止，應按月給付原告新臺幣50,000元。原告其餘之訴駁回。本判決第1項如原告以1,000,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣3,000,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項各到期部分，如原告以每期新臺幣16,667元為被告供擔保後，得假執行；但被告就各到期部分如以每期新臺幣55,0 00元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　訴訟費用由被告負擔十分之九，其餘部分由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：　㈠緣兩造前於民國111年11月24日簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有坐落門牌號碼臺北市○○區○○○ 路0段000號15樓之1之頂樓加蓋房屋（下稱系爭房屋　　）使用，租賃期間約定為自111年12月5日起至118年3月4日止，租金則約定為每月25,000元。　㈡詎被告自112年5月起，即有於Airbnb網站上將系爭房屋出租予不特定他人之情事，應已違反系爭租約之相關約定，是以，原告應已於112年5月23日，以臺北法院郵局000202號存證信函終止兩造間之系爭租約。因被告於系爭租約終止後，仍拒絕返還系爭房屋予原告，從而，原告爰依民法第455條之規定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約之約定，請求被告自112年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利及違約金予原告，金額合計為每月50,000元等語。　㈢並聲明：　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　⒉被告自112年6月24日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，應按月給付原告50,000元。　⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠原告就被告應有以違反系爭租約之方式轉租系爭房屋之主張　　，並未舉證以實其說，自不足據以為有利原告之認定。　㈡又縱使本院認定被告有違反兩造間之約定而以日租之方式轉租系爭房屋之情事，惟系爭租約第8條有關被告不得以日租之方式轉租系爭房屋之約定，並未經兩造約定為提前終止租約之事由，是以，原告據以終止兩造間之系爭租約，並無理由。　㈢另兩造於原告終止系爭租約後之112年6月間，曾經由仲介協商本件爭議，並就原告巡視系爭房屋之頻率達成共識，是兩造間就系爭租約之繼續履行應已達成合意等語，資為抗辯。　㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。三、本院得心證之理由：　㈠按承租人應經出租人同意使得將本租賃住宅之全部或一部份轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人；租賃期間承租人違反第7條第3項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人者，出租人得提前終止租約。系爭租約第7條第3項、第16條第1巷第6款分別定有明文。次按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範，此有最高法院 110年度台上字第3187號判決意旨可資參照。　㈡查被告於系爭房屋之租賃期間，應確轉租系爭房屋之情事，此為被告所不爭執，應無疑義。被告雖抗辯原告並未舉證證明伊係以日租之方式轉租系爭房屋等語，惟查，依據系爭租約附件二出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書之約定（見本院卷第43頁），原告雖有同意被告得將系爭房屋進行轉租，惟被告應有於轉租契約簽立後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告之義務。因被告並未依前開約定履行於轉租契約簽立後 30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告之義務，已致使原告無從查驗承租人之身分、轉租範圍、租賃期間等必要資訊，自難認原告同意被告轉租系爭房屋之條件業已成就，是以，被告有關伊並未以日租之方式轉租系爭房屋之主張，縱為真實，仍無從據以認定被告係合法轉租系爭房屋予他人，從而，原告於112年5月23日，以被告違反系爭租約第7條第3項之約定為由，依系爭租約第16條第1巷第6款之約定終止兩造間之系爭租約，應認定係有理由。惟查，兩造於原告以存證信函終止系爭租約後之11 2年6月間，曾有經仲介協調後，就系爭房屋之日後使用方法達成協議之情事，此有被告所提出之LINE對話紀錄在卷可證（見本院卷第191頁），應無疑義，應足認兩造間仍有繼續履行系爭租約之意思，是以，系爭租約於112年6月後仍有效存立於兩造之間，從而，原告以兩造間之系爭租約已於112 年6月24日終止為由，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告應自112年5月23 日按月給付相當租金之不當得利及違約金，金額為每月50,0 00元，並無理由。　㈢次查，系爭租約於112年6月後雖仍有效存立於兩造之間，惟被告於兩造達成繼續履行系爭租約之協議後，仍有陸續轉租系爭房屋予他人之情事，此有原告所提出之監視器照片在卷可證（見本院卷第253頁至第336頁），堪信為真實；又被告就前開轉租行為，仍未依爭租約附件二出租人同意轉租範圍　　、租賃期間及終止租約事由確認書之約定，於轉租契約簽立後30日內將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊地址等相關資料告知原告，自難認被告所為之前開轉租行為係原告所同意轉租之範疇，從而，原告以被告違反系爭租約第7條第3項之約定為由，於113年3月6日，以民事準備書㈡狀之送達終止兩造間之系爭租約（見本院卷第241頁至第252頁），於法自屬有據。因兩造間之系爭租約已於113年4月5日合法終止，是以，原告依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自113年4月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付相當租金之不當得利及違約金予原告，金額為每月50 ,000元，為有理由，應予准許。四、原告依民法第455條之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋　　，並依系爭租約第14條第3項之約定，請求被告自113年4月6 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告50,0 00元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。另原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳雅瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳薇晴

2025-01-23

TPDV-112-訴-3045-20250123-1