損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第5248號
原 告 西湖大廈管理委員會
法定代理人 王仁賢
原 告 王玥羚
潘建龍
林雲美
上四人共同
訴訟代理人 吳俊昇律師
被 告 吳飛鴻
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年11月26日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告西湖大廈管理委員會新台幣272,375元，及自民
國112年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔40%，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告西湖大廈管理委員會供擔保新台幣100,000
元後，得假執行；但被告如以新台幣272,375元為原告西湖大廈
管理委員會預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告吳飛鴻為居住○○市○○路00號8樓之1西湖大廈住戶，以音
響修理與買賣為業，而臺北市○○路00號9樓之2房屋(下稱9樓
之2房屋)為其向訴外人趙曉瑩承租，作為堆放測試音響以及
打包裝箱之倉庫，西湖大廈取得使用執照已40年，而被告承
租9樓之2房屋亦有20年，其對於9樓之2房屋屋況自然知之甚
稔。
㈡被告於民國111年12月23日早上9時許告知管理員胡振龍，其
承租使用的9樓之2房屋跳電，要去地下室察看，但卻並未前
往察看，而至當晚約7時許，經住戶在LINE群組反應聞到燒
東西的味道，但找不到味道的來源。約30分鐘後，住戶發現
被告承租的9樓之2房屋飄出黑煙，並飄出著火的紙張。而住
9樓之2旁的住戶侯幸利開門後，發現9樓之2房屋有煙冒出，
便趕緊通知住8樓之1的被告。被告聞言立即跑到9樓之2開門
，開門後發現屋內已經起火燃燒，吳飛鴻妻從居住的8樓之1
攜帶滅火器要去滅火，無奈火勢已經過大，最終由侯幸利與
其他住戶報警後才撲滅火勢。
㈢此次火警造成西湖大廈大樓外牆、管道間與部分住戶專有部
分之損害，包含：9樓之2以上的住戶因火災高溫與火勢而燒
毀物品或遭濃煙燻黑；9樓之2以下的住戶，則因大樓進水管
燒毀破損，導致天花板、地板漏水及管道間牆面滲水、漏水
，連接管道間牆面之櫃子、電器等毀損。管路因高溫變質或
破損，於是更換9樓至12樓之管路。自火災發生日起至管路
更換完成，一共9天(111年12月24日至112年1月1日)，西湖
大廈部分住戶(C2棟)處於停水狀態，住戶必須各自尋找臨時
居住處，或者請求其他住戶協助提供生活所需用水。
㈣而部分住戶包含侯幸利乃對吳飛鴻提出告訴，案經檢察官認
為西湖大廈房屋結構安全並未完全受影響、房屋未達燒毀程
度，而失火罪構成要件必須房屋已達燒毀程度，因而為不起
訴處分，並以火災原因調查鑑定書記載：「房屋之起火處是
在中正區西藏路37號9樓之2，客廳西面木櫃一帶，經消防人
員現場勘查後發現，客廳西面木櫃嚴重燒失、碳化，且木櫃
內之電燈亦嚴重燒毀，清理木櫃時也發現木櫃內電燈嚴重燒
毀僅殘存底座。電燈之電源線被覆受燒失、芯線受燒熔斷並
有短路之熔痕，經檢視電燈之電源線係延伸牆面插座之電源
配線使用，確認木櫃內之層架應均有安裝電燈，且電燈之電
源線係直接延伸牆面插座之電源配線(按即插座延長線)使用
，又消防人員現場採集客廳西面木櫃之木櫃燈電源線及室內
配線(按即插座延長線)攜回送內政部消防署鑑驗結果：熔痕
巨觀及微觀特徵與導線受電弧燒熔所造成之通電痕相同，且
檢視配電盤之無熔絲開關有跳脫情形，顯示火災發生時木櫃
內電燈為通電狀態，佐以現場排除遭人侵入縱火、遺留火種
(包含未熄之煙蒂)、爐火烹調等引起火災之可能性，而起火
處除了電的熱源存在，並無其他可能引起燃燒之火源，本件
起火源因應係電器因素引燃周邊可燃物致起火燃燒之可能性
較大」等語，有前揭火災原因調查鑑定書1份在卷可參，因
而對被告為不起訴處分。由此可見，火災發生原因係被告管
理的9樓之2房屋之木櫃內電燈接插座延長線使用，引燃周邊
可燃物致起火燃燒，被告離開無人居住的9樓之2，未將電燈
關閉所致。
㈤被告雖抗辯右邊木櫃之開關與插座從不使用也不需要使用等
語，惟依照原證19「火災現場勘察紀錄及原因研判」記載「
火係由9樓之2窗台往8樓之2、10樓之2窗台延燒」、「本案
研判起火處位於客廳西面木櫃一帶」、「現場採集客廳西面
木櫃之木櫃燈電源線及室內配線攜回送內政部消防署鑑驗結
果：熔痕巨觀及微觀特徵與導線受電弧燒熔所造成之通電痕
相同，另檢視配電盤之無熔絲開關有跳脫情形，顯示火災發
生時木櫃內電燈為通電狀態」、「起火原因以電器因素(通
電中電燈電源線短路)引起周邊可燃物致起火燃燒之可能性
較大」等語，應可確定，而被告在調查時供稱：「電燈的電
源是由牆面插座的配線直接接電，控制開關是由木櫃側版上
的電源開關啟動，要打開開關才會亮，我平常沒有用在使用
因此不知道電燈有沒有異常」等語，與調查結果不符，顯係
被告畏罪情虛而為不實陳述，並不可採。被告在失火當天使
電燈通電，離開房屋時未將電源關閉，自須對因電燈短路之
結果負責。且被告承租房屋已經20幾年，一般來說，室內電
線之使用年限為20年，超過年限之電線極容易發生短路走火
情形，為被告所明知，此觀太平洋電線電纜股份有限公司在
其公司網頁上表示「一般家用電線設計年限為20年，通常購
屋多久即表示電線已使用多久，超過20年以上的老房，以前
沒評估到現在甚至未來的用電量，而無預留用電空間，這會
導致電阻過大導體發燙，長久下來絕緣體因高溫超出絕緣所
能承受之溫度，而產生老化脆化現象擊穿，以至於引起短路
走火。」即明。
㈥再者，吳飛鴻承租9樓之2房屋使用已有20年，並以修理音響
為業，依其經歷及智識經驗，對於電器產品與電氣顯有相當
知識，對於所承租房屋室內電線早已過通常使用年限事實，
其明知該房屋之建造年份距離火災事故發生時已屬老舊，就
該房屋及附屬設備之使用及維護，自應注意其用電線路是否
已不符使用需要之負荷，或有老化裂損跡象，而避免超荷使
用或應定期檢視、維修及更換線路，以確保用電安全、避免
火災意外之發生，更應能知悉木櫃內電燈連接插座延長線於
通電情況下，應注意室內配線之絕緣材質是否線路老舊、防
止遭動物囓咬或其他因素導致線路絕緣破壞，以避免發生短
路或漏電等電氣因素引燃之危險，應更換室內電線或請出租
人更換室內電線，或定期檢查，或於離開9樓之2房屋後，關
閉屋內總電源，以防阻於屋內無人在場時，電線線路仍處於
通電狀態，產生短路、冒出火花致引燃附近物品之風險，以
免危害他人，更降低或避免火災危險發生之可能性，始可謂
其對於9樓之2房屋之管理維護已盡相當之注意義務。其疏未
注意該房屋之維護管理，致室內配線於通電狀態中短路引燃
周邊可燃物，更延燒至10樓，自屬依其情節應注意而不注意
之過失且違反建築法第77條第1條保護他人之法律，是原告
自得依民法第184條第1項前段、第2項規定請求損害賠償。
被告辯稱其使用房屋按照一般人的使用方法，故不負損害賠
償責任等語，顯不可採。
㈦被告辯稱本件與臺灣高等法院110年上字第910號判決情形不
同；但究竟有何不同？被告使用房屋為何不須負建築法第77
條第1項「使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安
全」之義務？被告對於建築法規定使用人之義務及前述高等
法院判決內容含糊其詞、相應不理，空言本件與該件事實不
同，顯見理屈詞窮。
㈧被告又提出附件12火災發生後勘察現場照片，並標註消防局
泉州分隊搶救時紀錄狀況：總電源已關閉，無漏電現象抗辯
電燈並未通電云云；惟一般火災發生，可使用水、飲料或以
濕布覆蓋直接撲滅火勢；但電器火災則不能以水滅火，而應
先關掉總開關或拔掉電源線，此觀依嘉義政府消防局網站之
記載自明。為了救災人員安全，避免因救災觸電以及防止更
大的損害，火災發生時關掉總電源乃係基本常識，因此勘察
火災現場時，總電源呈關閉狀態毋寧是通常情形，自不能以
附件12勘察火災之照片上，被告自行在照片上加工標註「總
電源已關閉」或「進屋內只用這開關打開客廳的照明燈，外
出就會關掉這開關」等顯與鑑定報告不符之虛偽記載，認定
火災發生時木櫃內電燈並非通電狀態或起火原因並非以電器
因素(通電中電燈電源線短路)引起周邊可燃物致起火燃燒之
可能性較大。
㈨至於附件13「臺北市政府消防局泉州分隊火災出動觀察紀錄
表」其上記載到達時狀況欄「各戶(起火戶、延燒戶)之門窗
及電源閉開情形：門窗開、電源關閉」以及搶救時狀況欄記
載「電源之閉開及漏電狀況：電源關、無漏電」依照前述說
明，只能證明西湖大廈延燒戶住戶具有火災發生應有常識，
不但打開自己戶別的窗戶，也關閉自己戶別的電源，而非火
災發生時客廳西面木櫃內電燈並未通電。從被告之抗辯可知
，如非被告故意變造、加工證據欺騙法院，應可認被告欠缺
一般人應有之電器常識，對使用建築物、電器之常識有欠缺
，應對失火結果負賠償責任。
㈩原告所受損害情形如下：
⑴管委會：火災後因大樓部分樓層受損，因而支付下列費用：
①火災善後之管理員、清潔人員加班費新台幣(下同)9,200元，
此部分支出有管理員胡振龍製作之支出證明單。
②因火災使9樓滅火器必須重新置換藥劑等消防器材、設備，支
付11,445元。
③因火災使9樓監視器燒毀，必須更換監視器，支付6,720元。
④因火災燒毀9樓內側與外側之外牆，因而支付修繕費65,000元
。
⑤因火災燒毀給水管等共有部分，支付9樓至12樓水電工程修繕
費205,275元。
⑥因火災致給水管破裂、管道間漏水，為修繕9樓12樓管道間，
必須打開10、11樓住戶天花板修繕，而後將之復原，支出修
繕費32,000元。
⑦又西湖大廈112年度第一次臨時區分所有權人會議決議，增訂
規約第24條，內容略以「因住戶違反公寓大廈管理條例、規
約、區分所有權人會議決議、區分所有權人會議決議授權管
理委員會制訂之事項或其他損害全體區分所有權人利益之行
為，管理委員會決議委託律師處理所支付之費用(例如律師
費…)，由該住戶負擔；法院判決住戶全部或部分勝訴者，依
判決決定訴訟費用之負擔比例由住戶負擔，但每一審級以新
臺幣15萬元為限」等語，而被告失火造成住戶專有部分、共
用部分損害，原告申請調解請求賠償，被告置之不理，拒不
參加調解，管委會不得以委請律師起訴請求賠償，因此支付
律師費10萬元，有律師費收據與匯款紀錄可稽，故依規約第
24條規定請求被告賠償。
⑵王玥羚、潘建龍：
①兩人係西湖大廈6樓之2住戶，因火災燒毀給水管、消防隊滅
火時灑水破壞室內裝修，因而必須支付修繕費157,551元。
另因裝修均屬木作，受潮後無法回復原狀，故依民法第215
條請求金錢賠償。原告並以起訴狀繕本之送達催告被告在一
個月內回復原狀，逾期即依民法第214條請求金錢賠償。
②裝修工期約20個日曆天，裝修期間無法居住在內，必須另覓
地方居住，每人每日費用2,000元，另需住宿費用8萬元(2,0
00x2x20=80,000)。
⑶林雲美：係7樓之2住戶，採光罩因火災破裂無法回復原狀，
更換費用需15,000元，故依民法第215條請求金錢賠償。並
以起訴狀繕本之送達催告被告在一個月內回復原狀，逾期即
依民法第214條請求金錢賠償。
並聲明：被告應給付原告西湖大廈管理委員會429,640元、原
告王玥羚197,551元、原告潘建龍40,000元，原告林雲美15,
000元及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5
%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以：
㈠被告的公司在西湖大樓9樓之1經營進口音響器材，從業已接
近40年，出貨和打包、售後服務都是在9樓之1的辦公室，20
幾年前向出租人趙富年承租系爭9樓之2房屋用於存放音響展
的喇叭擴大機展覽品和放置公司文書文具等用途，並沒有使
用任何電器，並未有任何其他用途，有台電用電收費紀錄可
以證明，每個月都是基本費用65元。且起火點在客廳西面木
櫃，木櫃內配電線封存於木板夾板裡面，已經30多年，被告
承租9樓之2單純存放音響設備，木櫃隔間原始設計有暇庛，
承租人即被告完全不清楚出租人木櫃內的配線，被告也無權
重新拉線配電。木櫃的深度很淺面積不大，只能放置麥克，
耳機等小物品，木櫃背板的另一面是一個儲物櫃，是作為與
房間隔間使用，而被告於111年12月23日6點下班前已關閉左
邊牆壁照明器，也從未打開啟動客廳西面右邊木櫃裡面的燈
泡開關，且火災發生原因是出租人房屋電線老舊因素引起電
線走火，造成被告許多音響器材紙箱被水淋濕燒毀。
㈡大樓屋齡將近40年，所有公共設施未見有更新，維護是管委
會責任，40年來器材根本沒有維護測試，發生火災時警報器
也沒響，救火用水龍頭開了無法緊閉，警報系統短路無法復
歸，卻要求被告負擔警報系統修復費用11,445元？不能因被
告租屋處發生火災，將所有公共消防設備都要被告承擔。被
告只用6支滅火器，如有必要支付添加乾粉的費用也只需負
擔2,100元。且被告於111年12月22日上午假藉公司9樓之1跳
電為由要去地下室查看，經由管理員通知王仁文，才開門讓
我進入地下室.當天被告用手機有錄影為證，王仁文堆放很
多物品佔用公共空間。
㈢引用台灣台北地方檢察署不起分處份書(112年度偵字第7954
號)，第三條第一項和第二項起火原因為電器因素並非出於
被告所致。
㈣引用本院113年度北簡字第511號民事判決所載「系爭房屋失
火後，經臺北市政府消防局火災調查科人員勘查現場，發現
現場僅內部裝潢、物品受不等程度燒損，火勢只波及臺北市
○○區○○路00號8樓之2、9樓之2及10樓之2等址房屋外牆、內
部裝潢及屋內物品等，並未再波及至其他建築物，有臺北市
政府消防局112年1月27日檔編號：A22L23T2火災原因調查鑑
定書暨所附相關現場照片1份在卷可稽，顯見上揭火災發生
後，本案房屋建築物之結構並未完全受影響，本案房屋建築
物仍係部分完整而未喪失主要效用，且未達燒毁之程度」、
「依前揭火災原因調查結果：本案房屋之起火處是在客廳西
面木櫃一帶，經消防人員現場勘查後發現客廳西面木櫃嚴重
燒失、碳化，且木櫃內之電燈亦嚴重燒毀，清理木櫃時也發
現木櫃內電燈嚴重燒毀僅殘存底座，電燈之電源線被覆受燒
失、芯線受燒熔斷並有短路之熔痕，經檢視電燈之電源線係
延伸牆面插座之電源配線使用，確認木櫃內之層架應均有安
裝電燈，且電燈之電源線係直接延伸牆面插座之電源配線使
用，又消防人員現場採集客廳西面木櫃之木櫃燈電源線及室
內配線攜回送內政部消防署鑑驗結果：熔痕巨觀及微觀特徵
與導線受電弧燒熔所造成之通電痕相同，且檢視配電盤之無
熔絲開關有跳脫情形，顯示火災發生時木櫃內電燈為通電狀
態，佐以現場排除遭人侵入縱火、遺留火種(包括未熄之煙
蒂)、爐火烹調等引起火災之可能性，而起火處附近除了電
的熱源存在，並無其他可能引起燃燒之火源，本件起火原因
應係電氣因素引燃周邊可燃物致起火燃燒之可能性較大，本
院之前揭認定復有前揭火災原因調查鑑定書1份在卷可參，
然造成電器短路、漏電之因素很多，如原始設計之瑕疵、材
料不良，電線老舊、絕緣破壞、環境影響、蟲吃鼠咬、保管
或使用不當均有可能，故引起本案火災電氣因素之原因眾多
，無法逕自論斷被告確有疏於管理維修之情事。再者，被告
並不具維修相關電器設備之專業，亦難認被告得事先發現電
線有何應檢修之狀況，自不得遽認本案火災係因被告疏未注
意維護所致，而令其擔負失火責任。從而，本院認被告非因
過失而致系爭房屋失火」等語。
㈤且依台北市政府消防局泉州分隊之火災觀察紀錄表內紀載：
「到達時狀況：…㈢各戶(起火戶、延燒戶)之門窗及起火之情
形：門窗開，電源關閉。」、「搶救時狀況：…㈣電源之避開
及漏電狀況：電源關，無漏電。」等語。
㈥就管委會求償部分：
⑴管委會求償被告加班費9,200元，管理員和清潔人員原本就是
大樓的清潔與工作員工。火災延燒只在9樓之2的房間內，消
防員灑水滅火只在9樓的範圍內，管委會申請加班費自12月2
3日陸續申請到1月5日？被告也住在大樓裡未見有特別加班
行為。
⑵管委會求償被告消防修繕11,445元，被告只有使用6支滅火器
滅火，大樓的消防修繕及其他費用都計算給被告?被告查詢
滅火器價錢一支市場行情800元-1,000元，6支=4,800元-6,0
00元，滅火器有一定的有效期限，請舉證我用掉的這6支滅
火器購入的日期是何時？
⑶管委會求償監視器6,720元，這支監視器掛在9樓之1房屋門口
，火災並未波及到9樓之1房屋，監視器並沒有損壞，原告無
理由請求被告支付監視器費用6,720元，大樓所裝的監視器
市場的行情價格一支800元加上拆換工資500元，管委會提出
的價錢又高於市價五倍以上，被告不予以接受，否認原告原
證5之形式真正。
⑷9樓之2外牆燻黑，被告請人擦拭外牆，也已清除乾淨，瓷磚
有部份脫落，當時管理員有告知只要將脫落的磁磚補上一樣
顏色的就可以，被告已完成修復。其他5樓也有磁磚脫落情
況都可以看出來。因為這棟大廈有違建，正面外牆有更嚴重
污損破爛，違建情況，這些都是原告王文賢家族違建和用防
水油漆造成的，他們把外牆漆的亂七八糟，也不用復原。現
在竟然雞蛋裡挑骨頭，提告被告求償65000元，顯然是沒有
公理。原告亦未舉證磁磚掉落是否火災引起，否認原證6形
式真正。
⑸管委會求償被告給水管205,275元，這棟大廈已有40年了，據
知有其他住戶也常漏水。火災地點在9樓之2廁所管道間延燒
面積在9樓和10中間，火災沒有燒到11樓，因此換水管頂多
只需要換到10樓，況當時10樓住戶已沒人住，11樓住戶人在
美國，根本不存在急需供水問題，被告當時更早告訴管理員
若須修繕估價要經被告認可。管委會在沒有告知被告水管更
新的報價，就動工擅自請人修理9樓到12樓的水管換新，並
請求10樓和11樓的廁所天花板修繕費32,000元，請原告舉證
求償明細,而是否有修繕必要，及已催告被告而未修繕。
⑹且依據公寓大廈管理條例，管理費之用途包含：①委任或僱傭
管理服務人之報酬。②共用部分約定共用部分之管理、維護
費用或使用償金。③有關共用部分之火災 保險費、責任保險
費及其他財產保險費。④管理組織之辦公費、電話費及其他
事務費。以上並不包括律師費用，管委會將管理費用於私人
訴訟聘請律師費用，公器私用不合法。
㈤就王玥羚與潘建龍求償部分：
⑴當時消防隊針對9樓之2起火點滅火噴水，8樓之2與7樓之2都
沒被水波及到，而隔了兩層樓的6樓之2的天花板會被波及到
滲水？非常不合常理。原告請求住宿費8萬元部分，火災後
被告未見6樓之2有任何裝修房屋的跡象，為何要求住宿費？
夫妻二人竟以每人一天2000元住飯店20天，兩人向被告求償
各40,000元住宿費，總共8萬元，以不實的理由向被告求償
，顯然是趁火打劫。
⑵當時消防隊有製作筆錄後移送地檢署，移送筆錄中並未見6樓
之2有提出損害賠償要求，為何到了112年6月30日才向區公
所請求調解?事發於111年12月23日晚上，王玥羚與潘建龍兩
人為何事隔半年才提告？不合常理？
㈥就林雲美求償部分：西湖大樓有40年之久，採光罩也使用40
年,長期太陽西曬照射採光罩也會龜裂，原告求償無理由。
㈦並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出台灣台北地方檢察署
檢察官不起訴處分書(112年度偵字第7954號)、管理及清潔
人員加班單、修繕工程請款單、工程報價單、監視器報價單
、估價單、照片、工程估價總表單、西湖大廈112年度第一
次臨時區分所有權人會議紀錄、西湖大廈管理委員會公告、
匯款回條函、收據、LINE群組對話紀錄、調查筆錄、火災原
因調查鑑定書摘要、火災現場勘查紀錄及原因研判等文件為
證(112年度北司補字第4538號卷第21-59頁，本院卷第85-10
1、179-186、249-258頁)；被告則否認原告之主張，而以前
詞茲為抗辯，並提出系爭大樓外牆照片、另案民事判決確定
證明書、監視器線路照片、監視器價格截圖畫面、清掃工具
照片、管道間水管照片、租賃契約、台灣台北地方檢察署檢
察官不起訴處分書(112年度偵字第7954號)、台灣台北地方
法院113年度北簡字第511號民事判決、、111年12月23日地
下室錄影畫面截圖、電源開關說明圖、台北市政府消防局泉
州分隊火災觀察紀錄表等文件為證(本院卷第29-31、113-12
3、132-147頁)；是本件所應審究者為：系爭9樓之2火災事
故之起火原因為何？原告管委會請求管理員、清潔人員加班
費9,200元、滅火器重新置換藥劑費用11,445元、更換監視
器費用6,720元、9樓內側與外側之外牆修繕費65,000元、9
樓至12樓給水管水電工程修繕費205,275元、10、11樓住戶
天花板修繕費32,000元、律師費10萬元等(合計429,640元)
，有無理由？原告王玥羚請求室內裝修修繕費157,551元、
住宿費4萬元(合計197,551元)，有無理由？原告潘建龍請求
住宿費4萬元，有無理由？原告林雲美採光罩修復費用15,00
0元，有無理由？以下分別論述之。
㈡就系爭房屋火災事故之起火原因部分：
⑴系爭房屋經臺北市政府消防局火災調查科勘查後，於勘查紀
錄及原因研判文件就「燃燒後之狀況」記載「㈠火災現場共
造成台北市○○區○○路00號8樓之2、9樓之2及10樓之2等址外
牆、內部裝潢及物品受不等程度燒損，火勢未再波及其他建
築物。㈡台北市○○區○○路00號8樓之2窗台僅雨遮輕微燒熔、
碳化，9樓之2窗台雨遮燒失，窗台以上半部受燒變色較嚴重
，10樓之2窗台以南側靠下方受燒變色較嚴重，8樓之2、9樓
之2及10樓之2外牆以靠9樓之2窗台上方受煙燻燒黑較嚴重，
且9樓之2至10樓之2外牆間有下往上之燃燒痕跡。㈢台北市○○
區○○路00號8樓之2大門住戶自行開啟未遭破壞，浴廁未受火
煙波及，臥室僅西面之窗台輕微受燻燒，內部物品未受火煙
波及，窗台雨遮以表面受燒熔、碳化較嚴重，窗台之物品僅
表層受燒碳化。㈣台北市○○區○○路00號10樓之2大門由住戶自
行開啟未遭破壞，臥室未受火煙波及，浴廁、廚房之窗戶、
門口上方僅輕微受煙燻黑，客廳以西面靠窗戶上方受煙燻黑
較嚴重，且窗戶又以靠西側窗台受燻燒較嚴重，窗台以南側
靠下方受燒變色較嚴重，窗台上物品亦以靠南側掛曬之衣服
燒失、碳化，衣架變形、變色較嚴重。㈤台北市○○區○○路00
號9樓公共區域以上半部靠南側(9樓之2)受煙燻黑較嚴重，
台北市○○區○○路00號9樓之2大門由住戶自行開啟未遭破壞，
大門以上半部受燒變色較嚴重，儲藏室7天花板以靠東南側
門口受燻燒較嚴重，儲藏室6僅西南側門口上方輕微受煙燻
黑，內部未受火煙波及，儲藏室5以上半部靠西南側門口受
煙燻黑較嚴重，儲藏室4以上半部靠西北側門口受煙燻黑較
嚴重，門又以上半部紹西側受煙燻黑較嚴重，儲藏室3以上
半部靠西北側門口受煙燻黑較嚴重，通往儲藏室3~5走到以
上半部靠西側(客廳)受燒變色較嚴重，儲藏室2以上半部靠
東側門口上方受煙燻黑較嚴重，儲藏室2門楣又以靠東側(客
廳)受煙燻黑較嚴重…」等語，有臺北市政府消防局火災原因
調查鑑定書摘要、火災現場勘查紀錄及原因研判在卷可按(
本院卷第183-184、249-258頁)。因此，足見系爭火災事故
火勢只波及臺北市○○區○○路00號8樓之2窗戶窗台、外牆，及
9樓之2內部客廳、儲藏室、廁所、窗戶窗台，以及10樓之2
窗戶窗台、外牆等部分，並未再波及至其他建築物，可以確
定。
⑵其次，就起火原因部分，上開火災現場勘查紀錄及原因研判
及摘要分別記載：「起火原因研判：⒈本案研判起火處位於
客廳西面木櫃一帶，經勘查台北市○○區○○路00號9樓之2大門
由住戶自行開啟未遭破壞，現場清理後，地面未發現易燃性
物品之劇烈燃燒痕跡，另採集客廳西面木櫃燒燬物，經本局
鑑定結果：未檢出常見易燃性液體。又據9樓之2使用人吳飛
鴻所述：『我上樓查看時沒有發現可疑的人事物，9樓之2大
門是我上樓用鑰匙打開的，我6點半左右進去拿東西之後門
有關』，顯示火災發生前9樓之2大門上鎖且無異常人員進出
，因此研判現場遭人侵入縱火致起火燃燒之可能性較小。⒉
本案研判起火處位於客廳西面木櫃一帶，經清理起火處時並
未發現菸蒂殘跡、菸蒂裝置物(垃圾桶、菸灰缸等)、其他線
香、蚊香集未有可供蓄熱之著火物等物品，起火處附近亦未
發現局部深層碳化之微小火源燃燒痕跡，又據9樓之2使用人
吳飛鴻所述：『我沒有抽菸家裡也沒有人抽菸，9樓之2沒有
燒香拜拜也沒有煮東西，都沒有使用線香、薰香或蚊香』，
因此研判現場以遺留火種(包括未熄之菸蒂)致起火燃燒之可
能性較小。⒊本案研判起火處位於客廳西面木櫃一帶，經勘
查台北市○○區○○路00號9樓之2居室均堆放大量貨物做儲藏室
用途，清理起火處附近亦未發現烹處器具或食物。又據9樓
之2使用人吳飛鴻所述：『9樓之2平常我使用的倉庫有冒煙的
狀況』及9樓住戶侯幸利所述：『我就去走廊查看發現9樓之2(
吳飛鴻倉庫)門口上方門縫處有白煙冒出，我就趕快去37號8
樓之1(吳飛鴻住處)敲門通知他』，顯示9樓之2作為倉庫堆放
物品，平時無人居住亦無烹煮器具，研判現場以爐火烹調致
起火燃燒之可能性較小。⒋本案研判起火處位於客廳西面木
櫃一帶，現場勘查客廳西面木櫃嚴重燒失、碳化，且木櫃內
之電燈亦嚴重燒燬，清理被覆受燒失、芯線受燒熔斷並有短
路之熔痕，檢視電燈之電源線係延伸牆面插座之電源配線使
用。又據9樓之2使用人吳飛鴻所述：『客廳的木櫃是層架式
的，有4-5層每層約30-40公分，而且沒有門，平時我有擺放
一些麥克風、音訊線、電路板等雜物在層架上，且都有用紙
箱裝。木櫃裡的層架約4-5層，每一層都有裝一盞電燈，電
燈的電源是由牆面插座的配線直接接電，控制開關是由木櫃
側板上的電源開關啟動，要打開開關才會亮，我平常沒有在
使用，因此不知道電燈有沒有異常。』，顯示木櫃內之層架
均有安裝電燈，且電燈之電源線係直接延伸牆面插座之電源
配線使用。現場採集客廳西面木櫃之木櫃燈電源線及室內配
線攜回送內政部消防署鑑驗結果：熔痕巨觀及微觀特徵與導
線受電弧燒熔所造成之通電痕相同，另檢視配電盤之無熔絲
開關有跳脫情形，顯示火災發生時木櫃內電燈為通電之狀態
」、「⒌綜上所述，現場經排除遭人侵入縱火、遺留火種(包
括未熄之菸蒂)、爐火烹調等引起火災之可能性，起火處附
近除電的熱源存在，並無其他可能引起燃燒之火源，故現場
燃燒後狀況、關係人所述及證物鑑定結果研判，起火原因以
電氣因素(通電中電燈電源線短路)引燃周邊可燃物致起火燃
燒之可能性較大」等語，是故，本件系爭9樓之2房屋火災事
故之起火原因乃係為「電氣因素(通電中電燈電源線短路)引
燃周邊可燃物致起火燃燒之可能性較大」所發生，可以確定
。
⑶再者，被告雖以：火災發生原因是出租人的房屋電線老舊因
素引起電線走火，並非被告有疏於管理維修情事等語作為其
非因過失而致系爭房屋失火之主張，並提出本院113年度北
簡字第511號民事判決以為佐證；但是，被告既然向出租人
趙富年承租系爭房屋作為存放音響設備使用，依約自應就其
使用系爭房屋負擔善良管理人之注意義務，況被告係以音響
電器設備出售及維修為業，依其經歷及智識經驗，對於電器
產品與電氣顯有相當知識，其亦自承其於111年12月22日因
其使用之房屋有跳電情況，並向系爭大樓管理員要求前往地
下室查看電源狀況，即應就電氣設備更為注意，尤其，本件
被告已經承租20年餘，於此期間出租人並無從在就系爭房屋
為管理，而僅有被告能為管理，則就系爭系爭房屋之狀況及
維護， 乃應由被告負擔其責，應可確定，則遇有線路老化
裂損之跡象，或有超荷使用之情形，自應應定期檢視或要求
出租人進行維修及更換線路，以確保用電安全、避免火災意
外之發生，更必須於離開系爭房屋後關閉屋內總電源，以防
阻於屋內無人在場時，電線線路仍處於通電狀態，產生短路
、冒出火花致引燃附近物品之風險，如此始可謂其對於系爭
房屋之管理維護已盡善良管理人之注意義務，惟被告僅陳述
其於111年12月23日6點下班前關閉牆壁照明燈，但其離開系
爭房屋時是否確實關閉系爭房屋內總電源，自非無疑，且被
告復未提出其他證據證明其於111年12月23日離開系爭房屋
時確實已關閉總電源，自應就系爭房屋之失火負擔過失責任
，則原告主張：被告應就系爭房屋之失火負擔過失責任等語
，即非無據，可以確定。
⑷另外，被告雖另提出台北市政府消防局泉州分隊之火災觀察
紀錄表內記載：「到達時狀況：…㈢各戶(起火戶、延燒戶)之
門窗及起火之情形：門窗開，電源關閉。」、「搶救時狀況
：…㈣電源之避開及漏電狀況：電源關，無漏電。」等語作為
其離開時業已將電源關閉之佐證，但是，本件係肇因「電氣
因素(通電中電燈電源線短路)引燃周邊可燃物致起火燃燒之
可能性較大」所致，已如前述，是於發生火災之前乃屬通電
之狀況，應可確定，而所記載電源關閉之狀態，乃係「到達
時、搶救時」狀況之記載，則與發生火災之當下，有時間差
異，則究竟系因火災燃燒導致斷電、因其他人斷電、電源管
理人員斷電，並無從確定，但均並無從作為火災發生前為斷
電狀態之論據；其次，消防人員進入火場時，應先確認並關
掉總電源乃為火場救災之基本常識，因此，消防人員進入火
災現場時，總電源呈關閉狀態應為一般通常情形，自無從以
台北市政府消防局泉州分隊火災觀察紀錄表記載「電源關閉
」、「電源關、無漏電」等語，逕認被告離開系爭房屋時業
已確實關閉屋內總電源，因此，原告主張：被告自行在附件
12勘察火災之照片上加工標註「總電源已關閉」或「進屋內
只用這開關打開客廳的照明燈，外出就會關掉這開關」等文
字，作為火災發生時木櫃內電燈並非通電狀態之主張，與火
災鑑定報告不符等語，自非無據，亦可確定。
⑸準此，系爭房屋火災事故之起火原因為係為「電氣因素(通電
中電燈電源線短路)引燃周邊可燃物致起火燃燒之可能性較
大」，而被告承租系爭房屋作為存放音響設備之倉庫使用，
惟其並未提出證據證明離開系爭房屋時業已確實關閉系爭房
屋內總電源，以致木櫃內電燈電源線因短路引燃周邊可燃物
致起火燃燒，被告自應就失火負擔過失侵權行為責任，自可
確定。
㈢茲就原告請求損害賠償之金額，分別逐項審酌如下：
⑴原告管委會所請求之部分：
①就火災善後之管理員、清潔人員加班費9,200元：
A.此部分固據原告管委會提出支出證明單以為佐證(調解卷第2
7頁)。
B.然本件系爭房屋失火之火災事故，依火災現場勘查紀錄及原
因研判關於「燃燒後狀況」記載，僅有臺北市○○路00號8樓
之2窗戶窗台、外牆，及9樓之2內部客廳、儲藏室、廁所、
窗戶窗台，以及10樓之2窗戶窗台、外牆等部分受火煙、燻
燒波及，並未再波及至其他建築物等語，有火災現場勘查紀
錄及原因研判之文件在卷可按(本院卷第249-250頁)，已如
前述。
C.因此，本件火災於大樓公共區域僅有「台北市○○路00號9樓
公共區域以上半部靠南側(9樓之2)受煙燻黑較嚴重」之文字
，且系爭火災事故係於111年11月23日發生，然依原告提出
之支出證明單卻係分別記載「12/23-4小時」、「12/24-全
班」、「12/25-全班」、「12/31-全班」、「1/4-4小時」
、「1/4-晚上5小時」、「1/5-5小時」等語，縱使管委會之
管理員、清潔人員有上開加班之情事，然系爭火災事故既未
造成大樓其餘公共區域之損害，除火災事故發生當日之外之
日期加班與系爭火災事故之關聯性，亦未見其提出其他證據
以為佐證，則其請求被告支付管理員、清潔人員加班費9,20
0元等語，即非有據，應予以駁回。
②就9樓滅火器重新置換藥劑等消防器材設備，請求11,445元部
分：
A.此部分固據原告管委會提出大宇消防安全設備有限公司修繕
工程請款單、工程報價單、照片、統一發票等文件以為佐證
(調解卷第28-32頁)。
B.就該工程報價單中「20型手提乾粉滅火器重新充填藥劑」項
次之金額2,100元(數量6，單價350元，共2,100元)部分，應
屬與本件火災具有因果關係，應予准許，且此亦據被告主張
火災時其使用6隻滅火器滅火，為願意負擔之部分等語(本院
卷第25、109頁)，則此部分費用2,100元自應由被告負擔，
可以確定。
C.就該工程報價單記載之「9樓2.5吋太平龍頭滲水無法緊閉更
新」、「火警系統短路無法復歸查修」、「4、9樓火警標示
燈故障更新」等項次部分，系爭火災事故既未造成西湖大樓
上開公共區域物品之損害，而此部分損害與火災之間，具有
如何之因果關連關係，並未據原告提出證據以為證明，即無
從准許；況被告主張該部分係年久失修所致，與火災無關等
語，經核與常情並無相為之情，亦足為佐；則原告管委會請
求此部分金額，即非有據，亦可確定。
③就9樓監視器6,720元部分：此部分固據原告管委會提出匠軒
音響報價單以為佐證(調解卷第33頁)，但是，依火災現場勘
查紀錄及原因研判之記載，關於西湖大樓公共區域除「台北
市○○路00號9樓公共區域以上半部靠南側(9樓之2)受煙燻黑
較嚴重」之損害外，其餘公共區域並未見受損之記載，則原
告管委會請求9樓監視器6,720元等語之部分，自非有據，亦
可確定。
④就9樓內側與外側之外牆修繕費65,000元部分，業據原告管委
會依照所提出估價單(調解卷第35-36頁)為據；經查，本件
火災事故既造成「8樓之2、9樓之2及10樓之2外牆以靠9樓之
2窗台上方受煙燻燒黑較嚴重，且9樓之2至10樓之2外牆間有
下往上之燃燒痕跡」等損失，即應由被告負擔此部分損害賠
償責任，應可確定；而被告雖稱：已請人擦拭外牆清除乾淨
，磁磚脫落部分被告亦已完成修復等語，但是被告並未提出
證據以為佐證，自無從為其有利之認定；是就請求被告支付
外牆修繕費65,000元等語，即非無據，亦可確定。
⑤就9樓至12樓公共給水管修繕費205,275元部分：此部分業據
原告管委會提出成皓工程行之估價單、統一發票、照片以為
佐證(調解卷第37-40頁)；經查，依火災現場勘查紀錄及原
因研判之記載略以：「儲藏室1之廁所以上半部受燻燒較嚴
重，廁所門板上半部燒熔，殘存之門框以上半部靠南側(儲
藏室1)受燒變色、變形較嚴重」等語，足見9樓之2屋內廁所
因火災受災情況嚴重，則其公共給水管線因此受損，亦為常
理相符，並有水管遭熔之照片可據，應可確定；又系爭火災
之延燒面積係及於大樓之「8樓之2、9樓之2及10樓之2」等
房屋，則原告管委會因而修繕公共給水管線，自亦非無理由
，則原告管委會請求此部分修繕費用205,275元等語，自屬
有據，亦可確定。
⑥就10及11樓廁所天花板修繕費用32,000元部分：此部分固據
原告管委會提出估價單、支出證明單以為佐證(調解卷第41-
42頁)，但是，系爭火災事故延燒面積範圍既僅及於大樓之
「8樓之2、9樓之2及10樓之2」等房屋，且修繕公共給水管
線究有何必要將10及11樓廁所天花板拆除及復歸，亦未見原
告管委會提出證據為證，自無從為其有利之認定，則原告管
委會請求被告給付10及11樓廁所天花板修繕費用32,000元等
語，自非有據，自亦堪予確定。
⑦就律師費10萬元部分：此部分固據原告管委會提出西湖大廈1
12年度第一次臨時區分所有權人會議紀錄、公告、律師費收
據及匯款紀錄以為佐證(調解卷第55-59頁)，而依上開區分
所有權人會議紀錄記載係於112年4月23日召開，並增訂規約
第24條「因住戶違反公寓大廈管理條例、規約、區分所有權
人會議決議、區分所有權人會議決議授權管理委員會制定之
事項或有其他損害全體區分所有權人利益之行為，管理委員
會決議委託律師處理所支付之費用(例如律師費、撰狀費、
諮詢費、發律師函、存證信函等相關費用，以下簡稱律師費
)，由該住戶負擔；法院判決住戶全部或部分勝訴者，依判
決定訴訟費用之負擔比例由住戶負擔，但每一審級以新台幣
15萬元為限」、 「住戶對管理委員會起訴或為法律上之主
張，管理委員會決議委託律師處理支付之律師費，經法院判
決住戶全部敗訴者，由該住戶負擔管理委員會我支付之律師
費；法院判決該住戶全部或部分勝訴者，依判決定訴訟費用
之負擔比例，由該住戶負擔管理委員會支付之律師費，但每
一審級以新台幣15萬元為限」、「前二項規定對於本條制訂
前，因住戶違反公寓大廈管理條例、規約、區分所有權人會
議決議、區分所有權人會議決議授權管理委員會制定之事項
或有其他損害全體區分所有權人利益之行為，經管理委員會
決議委託律師辦理而支付費用者，亦適用之」等語，但是，
本件系爭火災事故係於111年11月23日發生，且被告係因過
失造成火災事故，而應負擔過失侵權行為責任，已如前述，
其並無違反公寓大廈管理條例、規約、區分所有權人會議決
議、區分所有權人會議決議授權管理委員會制定之事項或有
其他損害全體區分所有權人利益行為等情形，原告管委會亦
未提出其他證據證明被告確有違反上開情事之事實，則原告
管委會依規約第24條主張被告負擔律師費用10萬元等語，亦
屬無據，自可確定。
⑵就原告王玥羚、潘建龍請求部分：
①此部分固據王玥羚提出祥鈺創意空間設計工程估價總表單以
為佐證(調解卷第42-51頁)，但是，系爭火災事故依臺北市
政府消防局火災調查科出具之火災現場勘查紀錄及原因研判
之記載，火勢僅波及臺北市○○區○○路00號8樓之2窗戶窗台、
外牆，及9樓之2內部客廳、儲藏室、廁所、窗戶窗台、外牆
，以及10樓之2窗戶窗台、外牆等部分，並未再波及至其他
建築物，則王玥羚、潘建龍所居住之6樓之2房屋，縱係其等
有漏水之損害發生，然此部分與系爭火災事故之關聯性為何
，亦未見其等提出證據以為佐證，自無從為其有利之認定，
則王玥羚請求6樓之2修繕費157,551元等語，自非有據，堪
予確定。
②另主張裝修期間無法居住之住宿費合計8萬元部分，因其既未
提出證據證明其房屋確有因系爭火災事故而受損，則其請求
支付住宿費用8萬元等語，亦屬無據，亦可確定。
⑶就原告林雲美請求部分：此部分固據林雲美提出照片、估價
單以為佐證(調解卷第53-54頁)，但是，系爭火災事故之火
勢僅波及臺北市○○區○○路00號8樓之2窗戶窗台、外牆，及9
樓之2內部客廳、儲藏室、廁所、窗戶窗台、外牆，以及10
樓之2窗戶窗台、外牆等部分，並未再波及至其他建築物，
業前述，則林雲美所居住之7樓之2房屋採光罩破裂受損，與
系爭火災事故之關聯性為何，亦未見其提出證據以為佐證，
則林雲美請求被告給付採光罩修繕費用15,000元等語，自亦
屬無據，堪予確定。
⑷準此，原告管委會請求被告給付滅火器藥劑重置費用2,100元
、9樓內側與外側之外牆修繕費65,000元、公共給水管修繕
費205,275元(合計272,375元)等部分，為有理由，應予准許
，逾此範圍以及原告王玥羚、潘建龍、林雲美請求等部分均
無理由，應予以駁回。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，
民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查本件原告管
委會依侵權行為規定請求被告給付272,375元，為有理由，
已如前述，而本見起訴狀繕本係於112年10月12日合法送達
予被告，有本院送達證書在卷可憑(調解卷第75頁)，則原告
管委會請求自起訴狀繕本送達翌日(即112年10月13日)起至
清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告管委會請求被告給付272,375元，及自112年
10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，
為有理由，應予准許，逾此範圍以及原告王玥羚、潘建龍、
林雲美請求等部分均無理由，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院
斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，
附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行
，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保
金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗
，應併予駁回，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 15 日
民事第二庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 15 日
書記官 陳亭諭
TPDV-112-訴-5248-20250115-1