Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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返還不當得利

臺灣花蓮地方法院民事判決 113年度訴字第300號原告王彤洲被告曾鈞蔚訴訟代理人林怡君律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國114年3月20日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告曾鈞蔚應給付原告新臺幣100萬元，及自民國113年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。訴訟費用由被告曾鈞蔚負擔。本判決於原告以新臺幣33萬3,000元供擔保後，得假執行；但被告曾鈞蔚如以新臺幣100萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。　　事　實壹、程序部分：　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項前段、第255條第1項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告曾鈞蔚與其父親曾火旺連帶給付新臺幣（下同）100萬元及利息；嗣於本院審理時以言詞變更聲明為被告曾鈞蔚應給付原告100萬元及利息（本院卷234頁），核屬撤回對曾火旺之訴訟，並減縮應受判決事項之聲明，復未經被告為反對之表示，合於前揭規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：被告曾鈞蔚為被告曾火旺之子，伊於民國113年1 月間受邀前往曾鈞蔚父、母親所有門牌號碼花蓮縣○○鄉○○街 000號、000號民宿（以下合稱系爭民宿）參訪，因曾鈞蔚知悉伊擁有豐富經營飯店的經驗，便多方請教，伊亦不遺餘力大方分享，當時曾鈞蔚表示有申請民宿使用執照，約同年2 月就會下來，因伊當時有意經營民宿，曾鈞蔚便同意待民宿執照下來，由伊承租系爭民宿2棟。又為求能順利整頓經營，在等待民宿執照前，曾鈞蔚同意伊先派遣人員進駐整理，伊乃於113年1月12日匯款新臺幣（下同）100萬元至被告曾火旺帳户內（下稱系爭匯款），作為取得執照後，雙方得以簽訂租賃契約而做為承租押金，伊基於與曾鈞蔚交情友好緣故，除先預付上開款項外，更調派各路員工到該系爭民宿進行整修清理，並運入多項生財器具及房務相關用品及裝飾大廳用之黃金樟木等，花費將近百萬元。惟至2月份即過年後，曾鈞蔚稱執照尚未下來，伊本於初衷完全信任不疑有他，繼續讓員工整頓民宿內外，嗣於同年3月許，伊再度詢問營業執照乙事，曾鈞蔚答以尚在等候執照下來，直至同年4月3 日花蓮發生大地震，伊派駐之員工個個驚嚇不已，無人願意繼續留駐等候，況當時花蓮對外交通蹂腸寸斷、難以通行，伊於同年月5日前往現場，向曾鈞蔚表示既然營業執照遲未下來，如今又發生大地震，就不向被告承租了，伊先前給付之100萬元理當返還，伊在這段期間所投入之人力施作及各項設備等，就先不計較了等語，被告曾鈞蔚當場並無表示任何意見，僅問要帶走什麼，伊說只要帶走黄金樟木雕，而在同年月20日伊全員撤走時，伊向曾鈞蔚表示要離開了，是否查看伊還需要做什麼，當時曾鈞蔚表示不用，不料此後伊向曾鈞蔚請求返還100萬元，均未獲置理。爰依民法第179條之規定，向被告請求。並聲明：被告曾鈞蔚應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：　㈠本件僅係單純租賃房地事件，伊有多年經營民宿經驗，系爭民宿本可作為民宿，伊本計劃於113年過年前開幕營業，惟1 12年12月間，伊經友人介紹認識原告，原告自稱係多家旅館的負責人，旅館分布在台北、台南、高雄，原告稱其快要退休，對經營民宿甚有興趣，希望承租系爭民宿，並與伊約定每月租金為18萬元，租期為5年。原告又稱欲大幅更動民宿內外部，願先支付租金100萬元，又說自己認識知名建築師、室內設計師及園藝景觀師，須待其規劃好民宿設備、園藝後再申請執照，此有群組LINE對話紀錄可稽，伊想既然原告願付租金、又認識這麼多專家，便同意原告的要求，雙方契約自113年1月1日起算，伊並未同意待民宿執照下來才起算租金，此見原告於112年12月14日即至花蓮、並到上揭房地確認後表示欲承租，當月20即轉知台○立○飯店總監劉○春資訊、26日指派劉○春到花蓮勘查系爭房地，並找命理老師算系爭房地作民宿的名稱，於113年1月4日即傳送予被告稱選定『嵐○蜓』民宿名稱，非如原告所稱1月才到上揭房地，且亦非參訪行程。　㈡原告承租系爭民宿後，便經常往來花蓮，或帶原告家人、友人到系爭民宿房地居住，原告亦時常拍攝照片予伊，此有兩造間LINE對話紀錄，時間證明原告確有於112年12月至113年 5月間使用系爭房地之事實。又原告於113年4月3日地震後，隔日亦在系爭房地內抽雪茄、飲酒、傳照片予伊，並非到4 月5日才趕到現場，也沒有向伊稱不願承租(況且若如原告稱係待執照下來後始承租，4月根本尚未承租下，豈可能會稱不願承租)，原告4、5月間仍有持續聯絡到花蓮、餐敘事宜，期間都是原告展示自己愜意生活，且自稱立○文旅台南店副理李○叡於113年1月間即到系爭房地，至113年4月18日仍有對話，此有證人李○叡與被告間對話紀錄可稽，其中包含管線漏水、熱水器不熱、要李○叡記得澆水、記得要去繳網路費等情，在在證明並非如原告稱4月3日地震後無員工派駐，亦證明原告自113年1月1日起即承租系爭房地，否則何以係李○叡要維護房地內樹木、或繳網路費，而非當時仍要辦理執照之被告負責，顯認原告所述，並非實在。　㈢伊並未同意原告稱等民宿執照下來，原告再承租，原告亦未曾於113年2、3月詢問被告執照申請情形等情，此屬有利原告事項，當由原告負舉證之責。實則，原告既有承租系爭房地之事實，亦未於113年4月5日向被告表示不要承租之意思，且原告個人物品、設備現仍置於系爭房地內，難謂無法律上之關係之情，認兩造間尚存有租賃關係存在，被告取得該 100萬元，當有法律上原因；縱鈞院認原告曾於113年4月間向伊表示不願承租意思(假設語，被告否認之)，認係原告提前終止租約，按住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載事項），「…壹、十四、…依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。…」，亦認原告需賠償伊除一個月租金外，及相當一個月租金之違約金，合計32萬元，加計前租賃期間每月租金，認被告取得上該100萬元，並非無法律上原因，難認原告起訴主張有理由等語，資為抗辯。　㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，　　他方支付租金之契約；又不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項、第422條分別定有明文。次按契約本有預約與本約之分。預約云者，謂約定締結本約之契約，惟使當事人負擔須為訂立本約之意思表示之債務。反之，因履行預約而訂立之契約即為本約。而當事人訂立之契約，為本約或係預約，應就當事人意思定之。當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之，不得謂凡有定金之授受者，概視為已成立本約（最高法院111 年度台上字第1442號判決意旨參照）。復按買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年度台上字第964號判決意旨參照）。另所謂立約定金乃指契約成立前簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立者。　㈡原告主張系爭匯款係作為取得民宿執照後，雙方得以簽訂租賃契約做為承租押金之用，因民宿執照遲未請領成功，且有地震發生，經伊向曾鈞蔚表示不再進行後續簽訂租約之行為，曾鈞蔚當場未為任何表示，經伊請求卻未返還系爭匯款等情，業據證人李○叡到庭結證在案（卷211至217頁），自堪信為真實。被告雖以前詞置辯。經查：　⒈原告於113年1月12日始匯款100萬元至被告曾火旺銀行帳戶，然被告曾鈞蔚當庭自陳於同年月10日前即交付系爭民宿鑰匙予原告(卷218頁)，要與一般租賃契約常情不同，則被告辯稱兩造已成立租賃契約云云，已非無疑；證人許○豪雖證稱兩造在聊天的時候有聽到說原告有跟被告曾鈞蔚租系爭民宿，好像是租期5年，租金每月18萬元，有聽到他們說預付租金100萬元等語（卷208頁），但就細節則未能詳述，泛稱只是把聽到的說出來等語（卷209頁），然依前開說明，預約本得就標的物及價金之範圍先為確定，尚不能以此推認本約業已成立；又兩造就租約之租賃標的物詳細範圍（如房間數等）、租賃期間、稅捐及水電負擔、違約責任等重要事項，全未加以約定，原告尚無法據以請求被告履行租賃契約而獲致訂約之目的，揆諸上開說明，應認兩造間僅成立租賃契約之預約而非本約；況若被告主張可採，兩造間之租賃契約租期長達5年（卷171），卻未以字據訂立，依民法第422條規定將視為不定期限之租賃，依同法第450條規定，出租人須於一定時間前通知承租人始得終止租約，且或有土地法第10 0條規定之適用，對出租人之權益影響甚鉅，而被告自承有多年經營民宿之經驗（卷171頁），卻未以字據訂立本件租約，任令其權益有受損之虞，亦難想像；另被告主張依記載事項，原告需賠償其1個月之租金及相當1個月租金之違約金，合計32萬元等語（卷85頁），然被告主張與原告約定之月租金為18萬元（卷80頁），2個月之合應為36萬元，此部分落差亦未見被告說明，本院綜合卷內證據資料，實難認被告之主張為可採。　⒉綜上，應認兩造間就承租系爭民宿訂有預約，系爭匯款係於本約成立前簽立預約時所交付之定金，用以擔保本約之成立，而具立約定金之性質。　㈢被告曾鈞蔚收取系爭匯款有無不當得利情事？原告請求被告曾鈞蔚返還，有無理由？　　本件原告與被告曾鈞蔚並未成立租賃契約本約，業經本院認定如前，則被告曾鈞蔚收受該筆款項，即為無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係，請求被告曾鈞蔚返還所受利益100萬元及法定遲延利息，核屬有據。四、綜上所述，原告依不當得利法律關係請求被告曾鈞蔚返還所受利益100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即113年10月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與未經援用之證據，　　核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　李可文上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊鈞安

2025-03-31

HLDV-113-訴-300-20250331-1

雄簡

高雄簡易庭

返還房屋等

臺灣高雄地方法院民事判決 114年度雄簡字第551號原告董郁芳訴訟代理人周村來律師周元培律師洪郁婷律師被告陳雅玲上列當事人間返還房屋等事件，本院於114年3月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○街00號13樓之1房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣4萬3,321元，及自民國114年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應自民國113年12月1日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬2,000元。四、訴訟費用新臺幣1萬2,810元由被告負擔，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之5計算之利息。五、本判決第一、二項，及第三項到期部分得假執行。　　事實及理由壹、程序方面　一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項準用第255條第1項但書第2款、第3款規定甚明。本件原告起訴時，原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）4萬3,321元（本院卷第9 頁），嗣於民國114年2月10日變更訴之聲明為㈠被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○街00號13樓之1房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告4萬3,321元，及自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自113年12月1日起至騰空遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告1萬2,000 元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第89至91頁），再於本院114年3月3日言詞辯論期日就變更訴之聲明第2 項部分，減縮利息為「自114年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（本院卷第121頁）。審酌變更前、後均係基於同一基礎事實，請求金額之變更亦屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，故其所為訴之變更與前揭規定並無不合，應予准許。　二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分　一、原告主張：　　㈠原告於113年3月1日起將其所有之系爭房屋出租被告，約定租期至115年2月28日止，每月租金1萬2,000元，應於每月 1日前給付，管理費、水電瓦斯等費用均由被告自行負擔，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自113年8月起即未繳付租金，原告遂於113年11月12日以存證信函通知被告系爭租約於113年11月20日終止，而被告於系爭租約終止後仍佔用系爭房屋，計自112年8月起至113年月11 日止，積欠之租金3萬8,000元（113年8月：2,000元、113 年9月至11月：各1萬2,000元）及電費2,132元、水費2,05 5元、瓦斯費1,134元均由原告代墊，總計金額共4萬3,321 元。再者，被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得按兩造原約定之租金數額每月1萬2,000元計算，另請求被告自113年12月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元等語。　　㈡為此，爰依民法第455條、第767條第1項前段、系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：　　　⒈被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○街00號13樓之1房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。　　　⒉被告應給付原告4萬3,321元，及自114年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。　　　⒊被告應自113年12月1日起至騰空遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告1萬2,000元。　　　⒋願供擔保，請准宣告假執行。　二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　三、得心證之理由：　　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。又按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定，該擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年度台上字第516號判決意旨參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦定有明文。　　㈡原告主張兩造簽訂系爭租約，被告自113年8月即未再給付租金及水電瓦斯費用，原告於113年11月12日以存證信函終止系爭租約等情，業據其提出與所述相符之水電瓦斯繳費憑證、系爭租約、系爭房屋登記第一類謄本、高雄西甲 1587號、1635號存證信函暨回執等件為證（本院卷第17至 29頁、第101頁、第109至117頁），又被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項規定，應視同自認，自堪信原告之主張為真實。準此，系爭租約於113年11月20日經原告合法終止，被告已無繼續占用系爭房屋正當權源，原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。又被告於113年8月起未再依約繳付租金及水電瓦斯費用，是原告爰依系爭租約第3、5條約定及民法第17 9條規定，請求被告給付積欠租金3萬8,000元及償還其墊付之電費2,132元、水費2,055元、瓦斯費1,134元，合計　　　4萬3,321元【計算式：2,000元＋（12,000×3）＋2,132＋2,0 55＋1,134＝43,321】，亦屬有據，應予准許。　　㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。承前所述，被告自113年11月20日起即失其占有系爭房屋權源，而系爭租約已約定每月租金為1萬2,000元（本院卷第24頁），復無證據顯示該租約數額有低於或超逾租賃市場行情之情，則以該數額作為計算不當利益基準，自屬允當。從而，原告請求被告自113年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬2,000元，當屬有據。　四、綜上所述，原告依民法第455條、系爭租約第3條、第5條約定，及民法第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金及水電瓦斯費4萬3,321元及自民國114 年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（民法第229條第2項、第233條第1項及第203條規定參照），暨自113年12月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告1萬2,000元，為有理由，應予准許。　五、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第 3款規定，依職權宣告假執行。　六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第91條第3項。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　高雄簡易庭　法　　　官張浩銘以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林家瑜

2025-03-31

KSEV-114-雄簡-551-20250331-1

簡

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 114年度簡字第4號原告林尚駒訴訟代理人周仲鼎律師複代理人劉慧如律師被告翁銘材上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月3日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應給付原告新臺幣參拾陸萬肆仟貳佰伍拾參元，及自民國一一四年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬肆仟貳佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面：一、按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。查原告起訴時之訴訟標的價額逾新臺幣（下同）50萬元，本應適用通常訴訟程序，嗣原告於民國113年11月18日具狀撤回訴之一部即原訴之聲明第1項、第3項（見本院卷第76 頁），致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項所定應適用簡易訴訟程序之範圍，依據前揭規定，自應由本院改依簡易訴訟程序繼續審理，先予敘明。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項但書第3款定有明文。查原告起訴時聲明第2項原為：被告應給付原告11萬6,674元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於113年2月19 日變更聲明為：被告應給付原告39萬1,533元，及自民事聲請訴之聲明變更暨準備二狀（下稱準備二狀）繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第174 頁）。核屬擴張應受判決事項之聲明，依據前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：訴外人即原告母親吳美玉為門牌號碼臺中市○○區 ○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人為，兩造於111年4月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自111年5月16日起至116年5月15日止，每月租金 3萬6,000元，押租金7萬2,000元，且應於每月15日前繳納租金，自111年11月16日起每月租金則調高為3萬7,200元。詎被告自112年10月15日起即未依約給付租金，迭經原告定期催討，被告僅陸續給付共16萬3,326元。而以押租金7萬2,00 0元抵充後，被告於113年7月15日遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給付逾2個月，經原告定期催告被告給付後，其仍未給付，爰以台中法院郵局第1561號存證信函（下稱15 61號存證信函）送達被告，作為終止系爭租約之意思表示，該函並於113年7月18日送達被告。惟被告迄至113年9月25日始返還系爭房屋予原告，被告尚積欠原告自112年10月16日起至113年7月15日止之租金7萬9,474元。又吳美玉已將其對被告之不當得利債權讓與原告，被告應返還自113年7月19日起至同年9月25日止，相當於租金之不當得利8萬5,560元予原告。另兩造約定被告承租系爭房屋期間之水電費由被告負擔，被告應給付原告替被告墊付自113年6月起至8月止之水電費共3萬2,139元。而被告迄至113年9月25日始將系爭房屋返還予原告，且未清空系爭房屋，應給付原告違約金8萬5,5 60元及清理費用8萬4,000元予原告。又系爭房屋自113年9月 25日起至113年10月15日止，因清理原告遺留之廢棄物而無法出租他人，被告應賠償原告無法出租系爭房屋之租金損失 2萬4,800元。爰依系爭租約第3條、第12條、第16條第2款後段約定及民法第439條、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告39萬1,533元，及自準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於113年9月25日將系爭房屋返還予原告，系爭租約係於113年9月25日終止，然因原告委託之租賃代管人員給予被告之搬遷期間太短，被告僅能清除大型垃圾，尚有部分廢棄物遺留在系爭房屋內，但原告支出之清理費用8萬4 ,000元過高，且大約2、3日即可將上開廢棄物清除完畢，不須清理至113年10月15日。又被告不爭執原告替被告墊付自1 13年6月起至8月止之水電費共3萬2,139元，但原告請求之違約金金額過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3 款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（最高法院105年度台上字第1841號判決意旨參照）。查被告自112年10月15日起即遲付租金，且原告已於113年7 月5日以台中法院郵局第1460號存證信函催告被告應於函到3日內清償積欠之租金，該函並於113年7月10日送達被告等節，有上開存證信函在卷可查（見本院卷第23至25頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第174至175頁），堪認原告已合法定期催告被告給付積欠之租金。又被告既自11 2年10月15日起即遲付租金，自該日起僅陸續給付租金16 萬3,326元，經依土地法第100條第3款規定先以押租金7萬 2,000元抵償被告積欠之租金額後，被告於113年7月15日遲付租金之總額，已達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，是原告主張以1561號存證信函送達被告作為終止系爭租約之意思表示，應屬有據。而1561號存證信函於113年7 月18日送達被告，足認原告於113年7月18日已合法終止系爭租約。被告辯稱系爭租約係於113年9月25日終止乙節，並不可採。（二）再依系爭租約第3條約定：系爭租約租金為每月3萬6,000 元，應於每月15日前繳納；被告應於訂約時，交付押租金 7萬2,000元予原告等語（見本院卷第107頁）。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。查系爭租約第3條雖約定每月租金為3萬6,000元，然自111年11月16日起兩造同意調高為每月3萬7,200元，但自112年12月16日起至113年2月15 日止之2個月租金，兩造另協議以每月2萬7,200元計算等節，為兩造所不爭執（見本院卷第175至176頁），而被告自112年10月15日起至113年7月18日原告終止系爭租約之日止，僅陸續給付租金共16萬3,326元，除自112年12月16 日起至113年2月15日止，兩造另協議以每月租金2萬元7,2 00元計算外，其餘期間均以每月租金3萬7,200元計算，被告尚積欠原告租金15萬5,074元（計算式：3萬7,200元×7＋ 2萬7,200元×2＋3萬7,200元×3／31－16萬3,326元）。然被告已於簽訂系爭租約時交付原告押租金7萬2,000元，故於系爭租約終止後，上開押租金應發生當然抵充之效力，經抵充後，被告尚積欠原告租金8萬3,074元（計算式：15萬5, 074元－7萬2,000元）。是原告依系爭租約第3條約定及民法第439條規定，請求被告給付其中自112年10月16日起至 113年7月15日止之租金7萬9,474元，為有理由。（三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字第326號判決意旨參照）。經查：　　1.系爭租約已於113年7月18日終止，業如前述，被告占有使用系爭房屋之原因，其後已不存在，卻自113年7月19日起仍繼續占有使用系爭房屋至113年9月25日，核係無權占有，並因而受有相當於租金之不當得利，致系爭房屋所有權人吳美玉受有損害。參以兩造同意自111年11月16日起，將系爭房屋租金調高為每月3萬7,200元，是被告自113年7 月19日起至113年9月25日止，共受有相當於租金之不當得利8萬3,080元（計算式：3萬7,200元×2個月＋3萬7,200元× 7／30）。又吳美玉已於113年10月30日將其對被告上開不當得利債權讓與原告，有債權讓與證明書在卷可憑（見本院卷第115頁），是原告依債權讓與之法律關係及民法第1 79條規定，請求被告給付自113年7月19日起至113年9月25 日止，相當於租金之不當得利8萬3,080元，即屬有據；逾此範圍之請求，難認有據。　　2.又原告主張其替被告墊付自113年6月起至8月止之水電費共3萬2,139元乙節，為被告所不爭執（見本院卷第135頁），是原告依民法第179條規定，請求被告給付3萬2,139 元，亦屬有據。（四）又依系爭租約第12條約定：租賃契約終止後，被告之遺留物於返還房屋時，任由原告處理；前項遺留物處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足，原告得向被告請求給付不足之費用等語（見本院卷第108頁）。查被告於113年 9月25日將系爭房屋返還予原告後，在系爭房屋遺留大量廢棄物，有原告所提系爭房屋內部照片為證（見本院卷第 91至98頁），且為被告所不爭執（見本院卷第136頁），依前揭約定，原告自得向被告請求清除上開廢棄物之費用。而原告已支付清除上開廢棄物之費用8萬4,000元，有凱登企業社統一發票附卷可憑（見本院卷第99頁），是原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付8萬4,000元，應屬有據。（五）另按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定有明文。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬消極損害，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非僅指有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院112年度台上字第2728號判決意旨參照）。查原告主張其自113年9 月25日起至同年10月15日止，因清理系爭房屋內之廢棄物，受有不能出租系爭房屋之租金損失2萬4,800元乙節，固提出凱登企業社統一發票為證（見本院卷第99頁），然該統一發票並未記載凱登企業社將系爭房屋清理完成之日期，僅記載開立發票之日期，尚難認原告迄至113年10月15 日始將系爭房屋清理完畢。又吳美玉始為系爭房屋之所有權人，業如前述，原告未能舉證證明吳美玉是否同意由原告再次出租系爭房屋收取租金，亦未能舉證證明其自113 年9月25日起，是否已定有出租系爭房屋之計劃，且出租與否另涉租金高低、市場需求等不定因素，依通常情形能否認得以順利出租，非無疑問，尚欠缺客觀之確定性，是依前揭說明，原告請求自113年9月25日起至同年10月15日止，不能將系爭房屋出租之租金損失2萬4,800元，應屬無據。（六）末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高情事，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。另契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院 111年度台上字第319號判決意旨參照）。經查：　　1.依系爭租約第11條第3款約定記載：被告未於租期屆滿或系爭租約終止時返還房屋，原告得向被告請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月，以日租金折算）之違約金至返還為止；第16條第2款後段約定記載：被告於系爭租約終止後未交還房屋，自終止系爭租約之翌日起至遷讓完畢之日止，被告應按月租金計算之每日租金金額之1倍作為違約金給付等語（見本院卷第109頁），足見兩造係約定被告若未於113年7 月18日系爭租約終止日將系爭房屋返還予原告，即須支付違約金，兩造既未特別約定此為懲罰性違約金，依民法第 250條第2項規定，視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，而屬賠償額預定性違約金。原告主張該違約金之性質係懲罰性違約金乙節，尚乏所憑。　　2.被告本應於113年7月18日將系爭房屋返還予原告，卻遲至 113年9月25日始將系爭房屋返還予原告，業如前述，堪認被告確有違反系爭租約第11條第3款及第16條第2款後段約定之情形，並影響原告將來對於系爭房屋可能之使用收益，且原告為請求被告返還系爭房屋，已耗費相當之勞力、時間及費用，是原告系爭租約第11條第3款及第16條第2款後段約定，請求被告給付違約金，核屬有據。　　3.本院審酌被告自系爭租約終止之翌日即113年7月19日起至 113年9月25日止，共違約69日，而以月租金3萬7,200元計算每日租金為1,240元（計算式：3萬7,200元／30日），是原告依系爭租約第11條第3款及第16條第2款後段約定，請求被告給付違約金8萬5,560元（計算式：1,240元×69日），應屬有據。被告雖辯稱原告請求之違約金數額過高等語，然其未舉證證明有何過高或不公平之情形，難認可採。四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第12條、第11條第3款及第16條第2款後段約定及民法第439條、第179條規定，請求被告給付36萬4,253元（計算式：7萬9,474元＋8萬3,080元＋3 萬2,139元＋8萬4,000元＋8萬5,560元），及自準備二狀繕本送達翌日即114年2月25日（準備二狀繕本於114年2月24日送達被告，見本院卷第174頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依民事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第四庭　法　官　董庭誌正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王政偉

2025-03-28

TCDV-114-簡-4-20250328-1

訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 114年度訴字第97號原告吳克謙被告黃世隆上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月15日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將坐落於新北市○○區○○街○○○巷○○○號四樓房屋內後室套房房間一間騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣參萬肆仟元，及自民國一一三年九月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告訴之聲明：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○街000巷00號4樓之房屋全部遷讓返還原告，及給付租金新臺幣(下同)34,000元並自民國113 年5月1日起至遷讓之日止按月賠償8,000元。㈡屋內若有設備損壞由被告負擔。嗣於言詞辯論期日變更聲明：被告應將坐落於新北市○○區○○街000巷00號4樓房屋內後室套房房間1間( 下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告，及給付租金34,000元並自民國113年9月1日起至遷讓之日止按月賠償8,000元（見本院卷第39頁至第41頁），經核原告上開所為屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，尚無不合，應予准許。二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：被告於112年12月20日向原告承租系爭房屋，雙方約定租期1年，即自112年12月20日起至113年12月19日止，每月租金8,000元，押金1個月，於每月20日給付（下稱系爭租約）。詎被告於113年2月即未按約繳付租金，原告以LI NE通訊軟體通知被告3天內匯款，否則押租金直接扣掉，只住到113年2月19日等情，嗣被告仍未繳付，兩造另約定於11 3年3月20日至4月之租金為1萬元，之後每期租金8,000元，改為每月5日給付當月租金，惟被告於113年6月2日給付1期租金8,000元後，迄至113年8月底，尚積欠租金共計34,000 元，經原告以存證信函催告被告支付並告知將終止系爭租約，且租期亦已屆至，迭經催討，被告均不予置理。又系爭租約自113年8月31日起已終止，被告對系爭房屋即屬無權占有，自應按月賠償原告8,000元之損害迄交屋之日止。爰依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段及土地法第100條第3款提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及給付租金34,000元並自113年9月1日起至遷讓之日止按月賠償8,000元。三、被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。四、本院之判斷：　㈠原告主張之事實，業據其提出系爭租約、存證信函、LINE通訊軟體紀錄及土地建物第一類謄本等件為據(見重簡卷第13 頁至第49頁、第87頁至第93頁)，被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，堪認原告之主張為真。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。查被告積欠租金總額既已達2個月之租額，又經原告催告仍未繳納前揭欠租，系爭租賃契約即已於113年8月31日終止，則原告本於前述法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付積欠租金34,000元【計算式：2月房租8,000元－押租金8,000元＋113年3月20日至4月之房租於113年3月9日合意為10,000元＋（113年5月起至113年8月止共4個月×8,000元）－被告前於113年6月2日繳付之房租8,000元＝34,000元】，自屬有理。又被告自113 年9 月1日起無權占有原告之系爭房屋，享有相當於租金之利益，而致原告受損害，則原告依民法第179 條規定，請求被告應自113年9 月1日起，按月給付相當於原約定之租金額8,000元之不當得利予原告，應為可採。五、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段及土地法第100條第3款規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空遷讓並返還原告，並自113年9 月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,0 00元，為有理由，應予准許。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　顏妃琇以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐安妘

2025-03-28

PCDV-114-訴-97-20250328-1

重小

三重簡易庭

給付租金等

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事小額判決 114年度重小字第46號原告即反訴被告湯文光被告方冠又兼反訴原告邱浚嘉上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年3月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　文被告邱浚嘉應給付原告新臺幣伍萬參仟參佰伍拾柒元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告邱浚嘉負擔新臺幣陸佰捌拾元，及自本案確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告邱浚嘉如以新臺幣伍萬參仟參佰伍拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告邱浚嘉之訴駁回。反訴訴訟費用新臺幣參仟肆佰伍拾元由反訴原告邱浚嘉負擔。　　理由要領壹、程序方面　　本訴適用訴訟標的金額新臺幣（下同）10萬元以下之小額訴訟程序，被告邱浚嘉聲明提起25萬元之反訴，已逾小額訴訟程序之標的金額範圍，違反民事訴訟法第436條之15規定，並非合法，應予駁回。貳、實體方面　　一、兩造事實主張：　　原告主張於民國100年4月15日將門牌新北市○○區○○路00號5 樓房屋（下稱系爭房屋）出租被告方冠又，雙方簽立房屋租賃契約書，租賃期間100年4月15日至101年4月15日，每月租金1萬2000元。嗣上開租約於101年4月15日屆期，雙方未再簽約而變更為不定期租賃關係。被告方冠又復將系爭房屋轉租被告邱浚嘉，原告於112年12月間告知被告邱浚嘉不再續組，被告邱浚嘉則請求搬遷期間至113年6月30日止。詎被告邱浚嘉於113年4月起未按時繳納租金，並積欠水電費，被告方冠又亦無法聯繫，爰依系爭房屋租賃契約請求被告給付11 3年4至9月租金共7萬2000元、電費4740元、水費1728元，合計7萬8468元。並聲明：被告應給付原告7萬8468元等語。惟為被告所否認，被告方冠又辯稱：我只向原告承租系爭房屋至101年4月15日止，其後的承租人即被告邱浚嘉是我介紹給原告的，故被告邱浚嘉所積欠房屋、水電費與我無關等語；被告邱浚嘉辯稱：我於101年起向原告承租系爭房屋，原告按月收取租金均無異議，雙方成立系爭房屋不定期租賃契約，原告主張單方終止不定期租賃契約不合法，惟我已於113 年7月31日搬離系爭房屋，同意支付113年4月至7月期間之租金、水電費等語。並均聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。　　二、本院之判斷：　㈠原告主張其與被告均存在系爭房屋租賃契約關係一節，固據提出房屋租賃契約書為憑，惟細繹該租賃契約書，承租人僅有被告方冠又，租賃期間於101年4月15日屆期，再參以原告不否認於該租賃期間屆滿後，持續另向被告邱浚嘉收取租金，並同意由被告邱浚嘉占有使用系爭房屋等情，足見系爭房屋租賃契約於101年4月16日起，應存在於原告與被告邱浚嘉之間，已與被告方冠又無涉，是原告向被告方冠又請求給付租金、水電費，難認有據，不應准許。　㈡原告與被告邱浚嘉就系爭房屋租賃並未簽立書面契約及約定租賃期間，原告仍持續向被告邱浚嘉收取租金，並同意其繼續占有使用系爭房屋，堪認雙方成立不定期租賃契約關係。原告雖主張於112年12月單方聲明終止租賃契約，惟並未敘明是否合於土地法第100條各款事由，且經被告邱浚嘉抗辯係原告拒收租金，實難逕認原告單方終止不定期租賃契約為合法。然由被告邱浚嘉於113年7月31日搬離系爭房屋可知，其於該日同意原告聲明終止系爭房屋租賃契約之意思表示，雙方契約關係於113年7月31日合意終止消滅，其後期間之租金、水電費，原告自不得請求被告邱浚嘉負擔。　㈢從而，原告主張依系爭房屋租賃契約，請求被告邱浚嘉給付1 13年4至7月租金、水電費合計5萬3357元（計算式：1萬2000 元×4月+4740元+617元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。　三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　三重簡易庭　法　官　王凱平以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　書記官楊家蓉

2025-03-28

SJEV-114-重小-46-20250328-1

中簡

臺中簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院簡易民事判決 114年度中簡字第476號原告許謙信被告阮氏香上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月14日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號15樓之1房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣214,000元，並自民國114年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣23,000元。三、訴訟費用由被告負擔。四、本判決得假執行。　　事實及理由壹、程序方面　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：被告應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號15樓之1房屋騰空返還予原告，並給付民國113年所欠租金新臺幣（下同）138,000，及自114年8月1日起至遷讓房屋日止，按月賠償原告23,000元。被告應將110年積欠之2個月房租，112年積欠之兩個月房租，共84,000元償還原告。嗣於114年3月14日本院言詞辯論時將聲明更正為：如主文第1項、第2項所示（見本院卷第93 頁），核屬擴張減縮應受判決事項之聲明，要無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：原告於113年1月1日將門牌號碼臺中市○區○○○路0 00號15樓之1房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租賃期間自1 13年1月1日至113年12月31日，每月租金2萬3千元，水電瓦斯費網路費均由被告負擔，所有費用應於下個月11日前給付（下稱系爭租約）。詎被告自113年2月起至113年12月共11 個月房租未給付，積欠租金額達二個月以上，經原告催告被告給付租約，如未付清，租約即行終止，仍置之不理，經兩造協商後，被告尚積欠原告113年系爭房屋租金214,000元。又原告於113年5月14日以存證信函合法終止系爭租約，被告於租約終止後仍繼續使用系爭房屋即屬無權占有，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，爰依民法第179條、第4 39條之規定、系爭租約之法律關係起訴請求等語。並聲明：如主文第1項、第2項所示。二、被告則以：我有積欠租金，年底時有找原告處理，但我有困難，除工作不穩定外又要帶小孩，我有與原告協商簽立借據，有繳納10萬元，我現在欠原告的總租金為214,000元，我有盡量在處理，114年1月份的租金及押金都有另外繳等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文；又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。　㈡原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之臺中市政府地方稅務局113年房屋稅繳款書、系爭房屋租賃契約書存證信函、掛號郵件回執、兩造LINE對話紀錄截圖為據（本院卷第27-54頁、第95頁、第99頁），被告對於積欠原告租金為2 14,000元亦不爭執，堪信原告上開主張為真。　㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，是無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，兩造間就系爭房屋之租賃關係，既經原告於113年5月14日終止，則就兩造系爭租約存續期間，被告仍應給付租金79,7 34元【計算式：23,000×(3＋14/30)=79,734，元以下四捨五入】為有理由。又兩造已於113年5月14終止租約，從而原告本於不當得利之法律關係，請求被告自113年5月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金之2萬3 千元，亦有理由。又兩造於本院言詞辯論期間就至114年3月 14日止，被告積欠之租金及相當於租金之不當得利共計為21 4,000元，此有兩造借據在卷可稽(見本院卷第95頁)，且被告對於前開借據之金額亦不爭執，是原告請求被告給付214, 000元，洵屬有據。五、綜上所述，原告依系爭租賃契約關係及民法不當得利之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及被告應給付原告214,000元，並自114年3月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　雷鈞崴以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　31　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　錢　燕

2025-03-28

TCEV-114-中簡-476-20250328-1

重訴

臺灣新北地方法院

遷讓房屋等

臺灣新北地方法院民事判決 114年度重訴字第46號原告袁接盛被告劉宇琇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年3月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓之9房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應自民國一一三年十二月一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。五、本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。倘被告以新臺幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序方面　　本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：　㈠原告與被告於民國105年12月10日簽訂房屋租賃契約書，就門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓之9房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租期1年，自105年12月10日起至106年12月9日止，每月租金新臺幣(下同)16,000元，水電瓦斯及管理費用由被告負擔。嗣因原告急需收回自用，於112年11月1日使用通訊軟體LINE傳訊息通知被告不再續租，爾後又陸續以電話通知被告，被告均虛與委蛇、敷衍以對。原告嗣又於113年10 月12日以郵局存證信函通知被告限期搬遷並終止租賃契約，我主要是以收回自住以及被告積欠兩個月租金未繳該兩種情形主張依土地法終止租賃契約，被告仍未返還系爭房屋，屬於無權占有，原告依民法第767條、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋。　㈡被告就系爭房屋之租金僅繳到113 年11月，之後就沒有再給付租金，我要從113 年12月開始請求被告按月給付原告16,0 00元，此部分的法律依據在終止前就依租賃契約關係，終止後就依不當得利。　㈢訴之聲明第三項的請求依據是因為民間說可以沒收被告的押金，按照市場的規則我可以請求被告給付該筆款項；聲明第四項是因為被告從105 年11月月底就過來談租房子的事情，但一直拖到12月10日才繳租金，在12月10日前就有把東西搬進來我家，但這幾天都沒給我錢，當時他說要租，我就給他鑰匙，他不能把我家當作免費倉庫使用，我之前覺得這樣沒關係，沒計較那10天，事後我覺得他是個惡房客，所以我決定把他那10天的部分一併請求；聲明第五項是因為系爭房屋本來是我們自己要住的，因為有壓力，我們才忍痛出租給被告，系爭房屋所購買之4台冷氣免費給承租人即被告使用，基於使用者付費，而且我出租給被告的租金也比較便宜，被告應該要幫忙分擔一些費用等語。　㈣並聲明：　　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。　　⒉被告應自113年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。(聲明於114年3月18日言詞辯論變更如上，見本院卷第57頁) 　　⒊被告應給付違約金32,000元。　　⒋被告應給付5,500元。(延遲入住之遲延金) 　　⒌被告應給付120,000元。(攤提4台全新冷氣之家電費用) 　　⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或答辯。三、原告主張前開事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、存證信函、通訊軟體LINE對話紀錄、電話通聯記錄等件為證（見本院卷第19至47頁及另置於卷外之完整租約影本），而被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪認原告前開主張之事實為真。四、本件應審酌之點為：㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？㈡原告得否請求被告給付自113年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元？㈢原告得否請求被告給付違約金32,000元？㈣原告得否請求被告給付延遲10日入住之遲延金5,500元？㈤原告得否請求被告攤提4台全新冷氣之家電費用，亦即應給付原告120,000元？茲分述如下：　㈠原告得否請求被告騰空返還系爭房屋？　⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，第455 條定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2 項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第100條第1款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號裁判意旨參照）。另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。　⒉經查，系爭房屋租約期限屆滿(106年12月9日)後，兩造並未續訂書面租約，然原告並未於屆滿斯時即請求被告搬遷返還系爭房屋，仍持續收取租金，迄至112年11月始通知被告應遷讓返還系爭房屋，可知依民法第451條規定，系爭房屋之租約於屆期後視為以不定期限繼續租賃契約關係。再查，原告既於112年11月1日起陸續以LINE通知承租人欲依土地法第 100條第1款規定以出租人要收回自住為由，通知被告預告將於112年12月9日終止系爭房屋租約，請被告於112年12月9日前遷離並返還系爭房屋，被告於LINE對話訊息紀錄稱「你從 (112年)12月28日跟我說…過年後才會搬家…袁房東你好，我3 月會搬家的」，又原告尚有再以訊息通知「由於房子我要收回來自住，已經陸續跟你通知不少次，麻煩你在113年9月15 日以前搬離…」，足認原告已依民法第450條第3項規定於相當期限前通知被告，系爭租約應於被告訊息中所自陳其知悉原告終止租約時點為112年12月28日，則認系爭房屋租賃契約於斯時經原告合法終止。則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，是以原告依照租賃關係終止後租賃物返還請求權以及民法第767條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，應為可採。　㈡原告得否請求被告給付自113年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元？　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484號判決參照）。另按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。考其立法意旨在於「將來給付之訴，原條文僅規定履行期未到而有不履行之虞者，得予提起。為擴大將來給付之訴之適用範圍，爰參照日本、德國之立法例，修正為有預為請求之必要者，均得提起將來給付之訴」（該條立法理由參照）。足見立法原意在放寬提起將來給付之訴之範圍，凡有預為請求之必要，即得提起將來給付之訴。　⒉經查，本件兩造間系爭房屋租賃契約既已於112年12月28日終止，則被告即無繼續占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明應認被告屬無權占有，被告迄今仍無遷讓返還之意，顯有繼續占用之虞，足見原告自有預為請求之必要。故原告就被告繼續占用系爭房屋所獲之不當得利，提起將來給付之訴，預為請求被告應予返還，核無不合，又兩造原既已約定系爭房屋之租金為每月16,000元，揆諸前揭裁判意旨，原告得請求返還之範圍，應以被告所受之利益為限，且此項相當租金利益之認定，自宜參酌原先出租時之租金數額，故被告使用系爭房屋之利益與原告所受損害應堪認相當於系爭房屋原有租金即每月16,000元為妥，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金16,000元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，堪予認定，而因被告仍有持續按月給付原告16,000元至113年11月，自113年 12月開始則未給付該相當於租金之不當得利，是原告自得依不當得利規定請求被告自113年12月1日起至返還遷讓系爭房屋之日止，每月以16,000元計算之相當租金之不當得利。　㈢原告得否請求被告給付違約金32,000元？　　原告所提出之系爭房屋租賃契約書之租賃期間為105年12月1 0日起至106年12月9日，租賃期限屆至後，兩造並未另外訂立合約，已轉為不定期租賃契約，自無原本兩造締結租賃契約條款之適用，則原告未能舉證說明尚有何其他法律依據或契約約定得以請求2倍租金作為違約金，則此部分之請求難認有據。　　　㈣原告得否請求被告給付延遲10日入住之遲延金5,500元？　　承前，原告未能舉證說明有何法律依據或契約約定得以請求被告給付延遲10日入住之遲延金5,500元，且依原告自陳：當初被告說要承租，我就給他鑰匙，我之前覺得這樣沒關係，沒計較那10天，事後我覺得他是個惡房客，所以我決定把他那10天的部分一併請求等語(見本院卷第58頁)，可知原告自行同意被告入住搬遷物品及放置，並於105年12月10日才給付租金(且審諸系爭房屋租賃契約之租期亦約定從105年12 月10日開始)，被告自無給付延遲10日入住之遲延金5,500元之依據，原告此部分之請求，亦屬無據。　㈤原告得否請求被告攤提4台全新冷氣之家電費用，亦即應給付原告120,000元？　　原告就此部分亦未能舉證證明有何法律依據或契約約定得以請求被告攤提其所購置之4台全新冷氣費用，此部分之請求，亦難認有據。五、綜上所述，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權以及不當得利規定，得請求被告應將系爭房屋遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利，從而，原告請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。以及被告應自113年12月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。至原告聲明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告如預供相當之擔保得免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　張惠閔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏浚庭

2025-03-28

PCDV-114-重訴-46-20250328-1

訴

臺灣嘉義地方法院

遷讓房屋等

臺灣嘉義地方法院民事判決 113年度訴字第790號原告鍾松銧訴訟代理人梁樹綸律師被告葉玉女訴訟代理人楊漢東律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○路00○0號房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。被告應給付原告新臺幣78,500元，及自民國113年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告應自民國113年11月14日起至騰空遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1項於原告以新臺幣180,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣513,800元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第2項於原告以新臺幣27,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣78,500元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第3項命被告按月給付原告新臺幣15,000元部分，於原告每月以新臺幣5,000元為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。但被告如每月以新臺幣15,000元為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。　　事實及理由壹、程序方面　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於訴訟進行中具狀更正其訴之聲明第2項前段之請求金額（見本院卷第63至67頁），核屬補充其法律上之陳述，依前揭規定，並無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：　㈠門牌號碼嘉義市○區○○○路00○0號建物（下稱系爭房屋）為兩造所共有，應有部分各係2分之1。於民國112年9月1日，被告以口頭方式向原告承租系爭房屋1至3樓全部，作為其經營沐璿草本護髮工作坊（下稱系爭護髮店）使用，未定期限，約定每月租金15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告所有竹東郵局0000000-0000000號帳戶（下稱原告郵局帳戶）內（下稱系爭租賃契約）。嗣於113年6月1日，被告僅匯款3,000元，原告於113年6月7日以嘉義埤子頭郵局 45、46、47號存證信函通知被告於函到7日內補繳積欠租金，並於113年6月11日以LINE通訊軟體（下稱LINE）通知被告；然被告既未補繳積欠租金，亦未繳納113年7月份租金，原告復於113年7月9日以嘉義林森郵局29號存證信函通知被告於函到7日內補繳積欠租金，並於同日以LINE通知被告；然被告依舊不理睬，原告再於113年8月2日以嘉義林森郵局33 號存證信函通知被告已積欠租金達2個月以上，應於函到7日內補繳積欠租金，屆時如未付清，租約即行終止，並於113 年8月6日以LINE通知被告；然被告仍未給付，原告遂於113 年8月13日以嘉義彌陀郵局101號存證信函通知被告終止租約，應於函到立即付清租金，並於10日內遷讓房屋，被告於11 3年8月14日收受該信函，又原告於同日以LINE通知被告，被告於同日回應，但仍置之不理。從而，被告積欠租金額達2 個月以上，原告得終止系爭租賃契約，依土地法第100條第3 款規定，原告得收回系爭房屋，爰依民法第455條前段、第7 67條第1項前段、第821條、第179條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。　㈡系爭租賃契約已於113年8月14日終止，被告積欠之租金分別為113年6月份12,000元、113年7月份15,000元、113年8月1 至14日6,774元（計算式：15,000×14/31＝6,774），合計33, 774元。被告自113年8月15日起就系爭房屋已無合法正當權源，其占用系爭房屋因此獲致相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還之，因被告將系爭房屋作為營業使用，本件應不受土地法第97條規定之限制，於被告遷讓系爭房屋前應按月給付15,000元給原告；於本件起訴書送達前已發生相當於租金之不當得利分別為113年8月15 日至31日8,226元（計算式：15,000×17/31＝8,226）、113年 9月份15,000元、113年10月份15,000元、113年11月1至13日（13日為起訴狀繕本送達之日）6,500元（計算式：15,000× 13/30＝6,500），合計44,726元。以上合計78,500元（計算式：33,774＋44,726＝78,500）。　㈢對於被告答辯所為之陳述：原告於108年1月20日向母親宋惠美借款500萬元，並簽立借款契約書與本票，宋惠美則於108 年1月22日分別匯款450萬元、50萬元至原告郵局帳戶，原告又於108年2月間向胞兄鍾松貴借款75萬元，鍾松貴於108年2 月13日匯款75萬元至原告郵局帳戶，均係用以支付購屋款，故原告確實有購買系爭房屋及坐落土地，並非借名登記之人頭，至於原告與配偶葉春燕間互相運用金錢本屬正常，並不能因原告有匯款給葉春燕，即認定原告係人頭。其次，兩造於訴訟外即113年11月23日書立備忘錄（下稱系爭備忘錄），被告並親自簽名，其中第1點記載「積欠租金及不當得利」，下方更記載「相當於租金＄15000」，可認被告明白有積欠租金。再者，被告於113年11月14日以LINE傳送「松銧：收到法院出庭租金的通知，我希望大家出來談一談，租金我再補給你」等語給原告，兩造於同日有至嘉義市東區調解委員會，被告於調解聲請書之事件概要記載「二、申請人願意付租金6月～10月期間費用」等語，均可認該15,000元之性質就是租金。　㈣並聲明：　　⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人。　　⒉被告應給付原告78,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自113年 11月14日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告15,000元。　　⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。　　⒋訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯略以：　㈠兩造間並無租賃契約存在，系爭房屋實為被告與胞妹葉春燕（即原告之配偶）所共有，原告僅係借名登記之出名人，被告與葉春燕原在系爭房屋合夥經營系爭護髮店，葉春燕於11 3年8月底退出合夥後，系爭房屋1、2樓係由被告作為營業使用，系爭房屋3樓則係由葉春燕使用。葉春燕退出合夥並讓與經營權之一半給被告，被告則向葉春燕支付500萬元作為對價，因葉春燕向被告表明不再從事相同事業之工作，被告身為家中大姊，為了體恤葉春燕，主動表示在葉春燕找到其他工作前，每月給予15,000元做為補貼，且依葉春燕之指示匯入原告郵局帳戶，再由原告轉匯至葉春燕帳戶，故該15,0 00元並非向葉春燕或原告承租之租金，而係經營權讓與之附帶條件，雙方並未就系爭房屋訂立租約，即便有訂租約，被告亦不會跟一個沒有決定權之登記名義人成立租賃契約。詎料，約過半年左右，葉春燕在嘉義市新開1家護髮店，且以不正常方式刻意拉走系爭護髮店大部分客源，更早於105年即將「沐璿」2字申請註冊商標專用權，被告因認為受詐欺，故拒絕每月支付15,000元給葉春燕。又前述500萬元與每月15,000元，葉春燕均指示被告匯入原告帳戶，故15,000元之性質與500萬元一樣，均係被告給付給葉春燕的錢，並非原告主張之租金云云。再者，被告確實有收受系爭備忘錄，但被告係不清楚法律才簽的，原告不應將和解過程之和解條件作為被告承認之證據，蓋兩造最後並未達成和解共識。又被告在系爭備忘錄上簽名，是希望能與葉春燕就經營權讓與一事一起調解，但實際上被告並沒有與原告或葉春燕訂立租約。　㈡並聲明：　　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。　　⒉訴訟費用由原告負擔。　　⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。　三、本院之判斷：　㈠系爭房屋為兩造所共有，應有部分各係2分之1，有建物所有權狀附卷可稽（見113年度嘉簡調字第824號卷第23、25頁）。　㈡原告主張：於112年9月1日，被告以口頭方式向原告承租系爭房屋1至3樓全部，作為其經營系爭護髮店使用，未定期限，約定每月租金15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶等語，然為被告所否認，辯稱：兩造間並無租賃契約存在，系爭房屋實為被告與原告之配偶葉春燕所共有，原告僅係借名登記之出名人，被告與葉春燕原在系爭房屋合夥經營系爭護髮店，葉春燕於113年8月底退出合夥後，系爭房屋1、2樓係由被告作為營業使用，系爭房屋3樓則係由葉春燕使用。葉春燕退出合夥並讓與經營權之一半給被告，被告則向葉春燕支付500萬元作為對價，因葉春燕向被告表明不再從事相同事業之工作，被告身為家中大姊，為了體恤葉春燕，主動表示在葉春燕找到其他工作前，每月給予 15,000元做為補貼云云。惟查：　　⒈原告為系爭房屋之共有人，已如上述，被告辯稱：原告僅係原告之配偶葉春燕借名登記之出名人云云，然未舉證證明，被告所辯，是否可信，已堪置疑。況縱令原告係葉春燕借名登記之出名人，然原告既登記為系爭房屋之共有人，而登記有絕對效力，原告係系爭房屋之共有人無疑，自得為系爭房屋之出租人。　　⒉關於被告每月匯款15,000元給原告，依兩造於訴訟外即113 年11月23日書立之系爭備忘錄，被告親自簽名，其中第1 點記載「積欠租金及不當得利」，下方更記載「相當於租金＄15000」等語（見本院卷第29至31頁），可認被告明白有積欠租金。又被告於113年11月14日以LINE傳送「松銧：收到法院出庭租金的通知，我希望大家出來談一談，租金我再補給你」等語給原告（見本院卷第69頁）。再者，被告於113年11月14日向嘉義市東區區公所調解委員會聲請調解，於聲請調解書之事件概要記載「二、申請人願意付租金6月～10月期間費用」等語（見本院卷第72頁）。綜參上情，均可認該15,000元之性質就是租金，且被告係對原告為意思表示，則原告主張：兩造間於112年9月1日就系爭房屋成立未定期限之租賃契約，租金每月15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶內等語，應可認為真實，被告辯稱：兩造間就系爭房屋並無租賃關係，被告每月給予葉春燕15,000元係作為補貼云云，並無可採。　㈢按承租人應依約定日期支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除擔保金抵償外，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第 455條前段、第767條第1項前段、第821條、土地法第100條第3款分別定有明文。查原告為系爭房屋之共有人，原告將系爭房屋出租給被告，未定期限，租金每月15,000元，租金給付方式為被告於每月1日匯款至原告郵局帳戶內，已如上述，然被告於113年6月1日，僅匯款3,000元，於113年7月1 日、同年8月1日均未繳納各該月之租金，累積已積欠租金達 2個月以上，原告於113年8月2日以嘉義林森郵局33號存證信函通知被告已積欠租金達2個月以上，應於函到7日內補繳積欠租金，屆時如未付清，租約即行終止，被告分別於113年8 月5日、6日收受該信函，原告並於113年8月6日以LINE通知被告，然被告仍未給付，原告遂於113年8月13日以嘉義彌陀郵局101號存證信函通知被告終止租約，應於函到立即付清租金，並於10日內遷讓房屋，被告於113年8月14日收受該信函，又原告於同日以LINE通知被告之事實，有LINE對話紀錄、郵局存證信函、掛號郵件收件回執附卷可稽（見113年度嘉簡調字第824號卷第53至55頁、第61至68頁），則兩造間之系爭租賃契約於113年8月14日經原告合法終止。又系爭租賃契約既經終止，被告並無權居住於系爭房屋，此外，被告未舉證證明其有居住系爭房屋之正當權源，依上開規定，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，並給付 113年6月至系爭租賃契約終止日即113年8月14日止之租金，其中113年6月份12,000元、113年7月份15,000元、113年8月 1日至14日6,774元（計算式：15,000×14/31＝6,774，元以下四捨五入，下同），合計33,774元。　㈣又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查系爭租賃租約於113年8月14日終止後，被告自113年8月15日起就系爭房屋已無合法正當權源，其占用系爭房屋因此獲致相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定請求被告返還之，則被告於遷讓系爭房屋前應按月給付15,000元給原告。其中自113年8月15日起至本件起訴狀繕本送達日即113年11月1 3日（見本院卷第13、15頁）已發生相當於租金之不當得利分別為113年8月15日至31日8,226元（計算式：15,000×17/3 1＝8,226）、113年9月份15,000元、113年10月份15,000元、 113年11月1日至13日6,500元（計算式：15,000×13/30＝6,50 0），合計44,726元。　㈤以上自113年6月至系爭租賃契約終止日即113年8月14日止積欠之租金，及自113年8月15日起至本件起訴狀繕本送達日即 113年11月13日止相當於租金之不當得利，合計78,500元（計算式：33,774＋44,726＝78,500）。另被告應自本件起訴狀繕本送達翌日即113年11月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。四、綜上所述，系爭租賃契約終止後，被告占有系爭房屋，又不能證明其有居住系爭房屋之正當權源。從而，原告依據系爭租賃契約、民法第179條、第455條前段、第767條第1項前段、第821條等規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人；被告應給付原告78,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年11月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告自113年11月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，均為有理由，應予准許。五、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及被告聲請傳訊證人葉侯錦孟，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述、傳訊，均附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　民二庭法　官　黃茂宏以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　　　　　　　如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王嘉祺

2025-03-27

CYDV-113-訴-790-20250327-1

員簡

員林簡易庭

返還租賃物等

臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　　114年度員簡字第16號原告林美子訴訟代理人陳志隆律師被告陳玉慧上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文一、被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○村巷00弄00號房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣2萬7200元，及自民國113年11月28日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣1萬2 000元。三、原告其餘之訴駁回。　　四、訴訟費用由被告負擔百分之75，餘由原告負擔。五、本判決第一項、第二項前段得假執行；第二項後段各期清償期屆至部分得假執行。　　事實及理由壹、程序事項：　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：一、原告主張：原告前委託訴外人大發不動產經紀有限公司（下稱大發公司）於民國112年12月9日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租原告所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○村巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋），租期3年即自112年12月15日起至115年12月14日止，每月租金新臺幣（下同）1萬2000元，於每月10日前給付。詎被告於113年5月起即陸續拖欠租金，遲付租金總額已達2個月租額，原告前透過大發公司向被告限期催繳，被告仍藉故推拖，原告已在 113年10月17日透過大發公司通知被告終止系爭租約，倘被告否認原告有終止租約之事實，則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，而系爭租約既經終止，被告迄未遷出即屬對系爭房屋無權占有，理應騰空返還系爭房屋予原告，且就拖欠之租金3萬5200元及後續繼續使用系爭房屋之相當於租金之利益，亦應依法給付原告，爰依系爭租約之約定、民法第767條第1項、第455條、第439條、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3萬5200元，及自113年10月18 日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告1萬2000元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張前開事實，業據提出房屋租賃契約書、原告金融帳戶封面及內頁交易明細、催繳租金告示照片、催繳租金電話錄音光碟及譯文、終止租約告示照片、積欠租金明細表等件為證（見本院卷第19至55頁），而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文準用同條第 1項本文之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真實。　㈡返還租賃物部分：　　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1 、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第44 0條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。　⒉查系爭租約約定租金每月為1萬2000元，被告應於每月10日前給付，且被告於訂約時曾交付押租金2萬4000元，有系爭租約第3條、第4條可佐。原告固以113年9月30日催繳租金告示為催告及以113年10月17日終止租約告示作為終止系爭租約之意思表示，惟斯時被告積欠113年5月15日起至113年10月1 7日止之租金共計3萬5200元【計算式：113年6月10日欠繳1 萬2000元＋113年7月10日欠繳7000元＋113年8月10日欠繳1萬2 000元＋113年9月10日欠繳3000元＋113年10月17日欠繳1200元＝3萬5200元】，抵扣上述押租金2萬4000元後，被告仍積欠1 萬1200元，尚未達已遲延給付逾2個月租金之要件，則原告主張以113年10月17日終止租約告示張貼終止系爭租約，委無可採。惟被告遲交租金，原告復以起訴狀繕本送達再為終止系爭租約之意思表示，並於113年11月28日送達被告（見本院卷第63頁），而斯時被告抵扣已支付之押租金，已欠租金逾2個月，堪認系爭租約於113年11月28日即合法終止。系爭租約既已終止，則原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。　㈢積欠租金部分：　　　　按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。繼按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。依兩造所定系爭租約第3條約定，租金每月1萬2000元，被告應於每月10日前繳納租金，有租約影本可稽，系爭租約既於113年11月28日終止，被告在契約終止前，未依約給付租金，已積欠租金5萬1200元【計算式：113年6月10日欠繳1萬2000元＋113年7月10日欠繳7000 元＋113年8月10日欠繳1萬2000元＋113年9月10日欠繳3000元＋ 113年11月10日欠繳1萬2000元＋113年11月27日欠繳5200元】，又被告於訂約時交付2萬4000元押租金予原告，經以該押租金抵充租金結果，被告尚積欠原告之租金金額為2萬7200 元【計算式：5萬1200元－2萬4000＝2萬7200元】，是原告請求被告給付2萬7200元，自屬有據；逾此範圍之部分，則屬無憑。　㈣相當於租金之不當得利部分：　　　按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查原告已於113年11月28日終止系爭租約，業如上述，則被告於租賃關係終止後，仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為1萬2000元，堪認此金額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。是原告請求被告自113年11月28日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益1萬2000元予原告，亦屬有據；逾此範圍之部分，即屬無據。四、綜上，本件既經原告於113年11月28日合法終止系爭租約，則原告依系爭租約、民法第455條前段、第439條前段、第17 9條等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金2萬7200元，及自113年11月28日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬2000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決主文第1項、第2項前段部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，由本院依職權宣告假執行。另本判決主文第2項後段部分，係有關財產權將來給付訴訟之判決，爰宣告於清償期屆至時得假執行。六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　員林簡易庭　法　官吳怡嫺以上正本係照原本作成。如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昌哲

2025-03-25

OLEV-114-員簡-16-20250325-1

上

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第1089號上訴人李光輝被上訴人許瀞云訴訟代理人陳淑真律師戴宇欣律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年8 月3日臺灣士林地方法院111年度訴字第1596號判決提起上訴，經本院於114年2月25日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文原判決主文第二項關於命上訴人按日給付被上訴人逾新臺幣柒佰陸拾貳元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，餘由上訴人負擔。　　事實及理由一、被上訴人主張：上訴人於民國102年9月1日承租伊所有臺北市○○區○○段0 ○段00000○號（門牌號碼：同區新民路2 巷2 號2 樓之1，下稱系爭房屋）及同段22367號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路0巷0號共同使用部分）地下二層編號5號之停車位（下稱車位），雙方訂立書面契約，惟上訴人逾租賃期仍繼續租用系爭房屋及車位，而成為未定租賃期限之租約（下稱系爭租約）。因伊在上訴人租賃期間，均在外租屋居住，有意收回系爭房屋及車位自住，並已將終止之意思表示通知上訴人，上訴人自應遷讓返還伊系爭房屋及車位。因上訴人遲不遷出，無權占用系爭房屋及車位，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致伊受有損害。爰依民法第45 5條前段、第767條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人將系爭房屋及車位遷讓返還予被上訴人，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按日給付被上訴人新臺幣(下同)1,033元之判決。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊因於102年間購買訴外人即被上訴人之叔許正忠所有位於系爭房屋隔壁之房屋，擬將兩戶打通，故欲一併購買系爭房屋。惟系爭房屋有壁癌、多處鋼筋裸露及疑是海砂屋，乃與訴外人即被上訴人之父許雲鵬約定，由伊暫承租系爭房屋，並先行整修，其後再從買賣價金中扣除修繕費用。伊自102年9月起至103年3、4月止，陸續花費約350萬元進行整修，自得於被上訴人支付350萬元後，始須返還系爭房屋及車位。再者，被上訴人於伊已耗費鉅資整修系爭房屋後，方主張終止系爭租約，顯不利於伊，有權利濫用之情形，已違反民法第450條第2項但書之規定等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、被上訴人主張其為系爭房屋及車位之所有權人，許雲鵬於10 2年9月1日代理其與上訴人簽訂系爭租約，雙方約定由上訴人承租系爭房屋及車位，租期自102年9月1日起至107年8月3 1日止，每月租金為3萬1,000元。嗣因租賃期限屆滿後，仍由上訴人繼續為系爭房屋之使用收益，且其並未表示反對，依法視為不定期限租賃契約。上訴人依約繳付租金至111年9 月止，因許雲鵬退回同年10月之租金額，即未再續行給付租金，且迄今仍占有使用系爭房屋及車位。有系爭租約、建物所有權狀、建物登記謄本、車位照片等件可資參佐（見原審卷第22至42、44、164、166頁），上訴人亦不爭執（見本院卷第171頁），堪認為真實。四、被上訴人主張其已合法終止系爭租約，上訴人應返還系爭房屋及車位，並應返還不當得利等節，為上訴人否認，是本件之爭點在於：㈠被上訴人以系爭租約已為其合法終止為由，請求上訴人遷讓系爭房屋及車位，是否有理由？㈡被上訴人以上訴人占有系爭房屋及車位期間，享有相當於租金之不當得利，請求上訴人自111年11月21日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按日給付被上訴人1,033元，是否有理由？㈢上訴人是否得以其已支出修繕費用350萬元為由，在被上訴人給付該金額前，拒絕返還系爭房屋及車位？經查：（一）被上訴人是否合法終止系爭租約，並得請求上訴人返還系　　　爭房屋及車位？　 1、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又同法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但土地法為民法之特別法，未定期限房屋租賃之出租人倘有收回自住之事由，得收回出租之房屋，為民法第450條第2項、土地法第 100條第1款所明定。再者，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段亦有明文。本件系爭租約因租賃期限屆滿後，仍由上訴人繼續為系爭房屋之使用收益，且被上訴人並未反對，依法視為不定期限租賃契約，已如上述。被上訴人因在外租屋居住之租期於112年6月26日屆至，欲收回系爭房屋自住，有房屋租賃契約書在卷（見原審卷第46至48頁），其將終止系爭租約之意思載於郵局存證信函，製成圖片檔，並於111 年8月30日在通訊軟體LINE對話紀錄（下稱對話紀錄）傳發該圖片檔訊息予上訴人，為上訴人當日「已讀」，該終止之意思表示自已到達上訴人，發生終止系爭租約之效力，有對話紀錄附卷（見原審卷第70頁）。因上訴人迄今仍為系爭房屋及車位之使用收益，被上訴人主張上訴人為無權占有，應返還其系爭房屋及車位，尚無不合。　 2、上訴人固以兩造間曾成立買賣契約，其使用收益系爭房屋及車位，並非無權占有云云為辯，並提出其先於110年9月 26日傳發：「你賣我的房子：1680//每坪36萬（含車位）哈哈…車位比較貴一些，我接受」之訊息（下稱甲訊息）；許雲鵬於111年1月8日傳發內容為：「李醫師（即上訴人）：…，關於房屋買賣之件，我想在農曆春節過後來做買賣的簽約，…，總價1680萬（含車位）現況交屋。不知您的意見如何？…」之訊息（下稱乙訊息）對話紀錄為據（見原審卷第214、210頁）。惟查，甲訊息發生在前，其內容僅見上訴人逕為承諾之表示，卻未見被上訴人或其父代為出賣系爭房屋及車位之要約。乙訊息雖為許雲鵬所發要約，但上訴人回覆：「再討論喔」，「當初有另一個條件」等訊息，顯見上訴人不願對該要約為承諾，有對話紀錄足參（見原審卷第210頁）。按要約，係以訂立契約為目的之須受領的意思表示，且其內容需確定或可得確定而包括契約必要之點，得因相對人之承諾，始成立契約（最高法院109年度台上字第2957號判決意旨參照），上開對話紀錄並未能確認兩造間就系爭房屋及車位之買賣達成契約合意。雖上訴人復稱其早於102年間因已與許正忠談妥買受系爭房屋隔壁許正忠所有房屋，欲買系爭房屋打通使用，而與許雲鵬洽談云云，資為說明。惟證人許正忠略證稱：上訴人係承租系爭房屋很久後，其曾向許雲鵬詢問倘上訴人欲購買系爭房屋，有無意願出售？許雲鵬起初有意願，但上訴人其後表示許雲鵬獅子大開口所以未談成，其問許雲鵬，許雲鵬稱上訴人要求簽訂兩份契約，一份用比較低的價格簽約以供實價登錄使用，另一份為實際付款之契約，許雲鵬認為不合法，故拒絕出售等語（見原審卷第 144至145頁）。證人許雲鵬略證述：上訴人曾於租賃期間以電話詢問其有無出售系爭房屋之意願，當時因被上訴人尚在日本就學，待被上訴人回國再予考慮為由回絕，直至被上訴人於110年8月回國，希望於工作處附近找屋居住，其始有出售系爭房屋意願，因此向上訴人表示倘上訴人仍要購買系爭房屋，願優先與上訴人洽談，上訴人於同年9 月26日傳發訊息表示要購買系爭房屋，惟以電話與其聯絡，想要在買賣上製作兩份合約，一份是以其開價1,680萬元含車位，另一份係以上訴人母親名義購買，價金為2,30 0萬元之合約，其詢問代書後，因認恐有違法之虞，於同年10月傳發訊息予上訴人表示只能簽1 份合約。上訴人在讀完訊息後，隨即以電話要其收回訊息，雙方即未再續談系爭房屋之買賣等語（見原審卷第188至189頁）。可見上訴人即使在110年前後曾有與許雲鵬洽談系爭房屋及車位買賣事宜，亦無達成合意可言。上訴人上開所辯，應為無據。雖上訴人復辯以許雲鵬虛構兩份合約不同價格之事實，以作為反悔出售其系爭房屋及車位之藉口云云。惟按證人既為不可代替之證據方法，倘證人確係在場見聞待證事實，其證言又非虛偽，縱令其與當事人間有其他利害關係，其證言亦非不可採（最高法院108年度台上字第346號判決意旨參照）。本院審酌許雲鵬之證詞核與許正忠所述情節相符，且提議出售價格1,680萬元部分，亦有前揭對話紀錄佐據，其證言尚非虛偽，上訴人指稱許雲鵬證詞為謊言不可採云云，自不足取。　 3、上訴人辯稱被上訴人在其耗費鉅資整修系爭房屋後，始終止租約，顯然不利於其，應有權利濫用之情云云。上訴人自陳其與被上訴人於102年9月簽訂房屋租契約書後，訴外中暐公司於同年月4日報價238萬8,000元，於同年12月13 日完工，不含結構補強工程，倘含結構補強工程，總價為 350萬元等語（見原審卷第202頁）。可見上訴人修繕系爭房屋時間約在102年至103年間。又被上訴人迄111年10月1 8日始終止系爭租約起訴請求上訴人返還系爭房屋及車位，距離上訴人修繕時間已約8至9年，有起訴狀法院收文狀足按（見原審卷第12頁）。因上訴人在被上訴人未起訴前，隨時得尋法律途徑請求救濟而未為，是被上訴人終止系爭租約請求返還系爭房屋及車位，應非以損害上訴人為主要目的，刻意所為。上訴人僅以其尚對被上訴人有修繕費用債權為由，即謂被上訴人終止系爭租約為權利濫用云云，自未可採。　 4、綜上，被上訴人合法終止系爭租約，得請求上訴人返還其系爭房屋及車位。（二）被上訴人以上訴人占有系爭房屋及車位期間，享有相當於租金之不當得利，請求上訴人自111年11月21日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按日給付被上訴人1,033元　　　，是否有理由？　　　按無權占用他人不動產者，通常可享有相當於租金之不當得利，不動產所有權人得請求占用人返還。又依土地法第 97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。該基地租金之數額，除以基地及其建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。本件系爭房屋坐落在臺北市○○區○○ 段0 ○段000地號土地，土地總面積404平方公尺，上訴人所占基地比例為1137/10000，於111年1月之申報地價為每平方公尺3萬4,500元，有土地登記謄本、地價查詢資料足按（見本院卷第271、323頁）。同年房屋課稅現值為22萬 600元，有房屋稅繳款書可參（見本院卷第313頁）。又本件系爭房屋位於臺北市北投區，周圍有便利超商門市、咖啡門市、家樂福超市、全聯福利中心，鄰近有捷運新北投站、公車，景點有新北投車站、北投溫泉博物館、北投文物館、地熱谷、溫泉等旅店及公園設施，附近還有台北市北投區逸仙國民小學、台北市立新民國民中學、台北市北投社區大學、台北市私立薇閣高級中學，亦有三軍總醫院北投分院，交通便利，文教、購物等生活機能良好，有系爭房屋附近街景地圖可參（見本院卷第253至261頁)。倘僅以系爭房屋相當於租金之利益以基地申報地價年息10% 做為不當得利計算基準，應較符合當地市況。是被上訴人就系爭房屋，每日得請求上訴人給付之不當得利金額應為 495元【（34500每平方公尺申報地價404土地總面積113 7/10000＋220600元房屋課稅現值）10%年利率365換算為日利率=495，元以下四捨五入】。復參以被上訴人提出屋齡43年、47年比系爭房屋更為老舊，未含停車位之房屋，租金達2萬1,500元至2萬5,000元，因此車位之月租金額每月約1萬至6,000元不等，有不動產交易實價查詢服務網可按（見本院卷第319、321頁）。倘以平均數每月8,000元【（10000＋6000）2=8000】計，每日租金應為267元（80 0030=267，元以下四捨五入）。因此，被上訴人請求上訴人自111年11月21日起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按日給付被上訴人762元（495＋267=762），尚屬合理，逾此部分之請求，則為無據。（三）上訴人是否得以其已支出修繕費用350萬元為由，在被上訴人給付該金額前，拒絕返還系爭房屋及車位？　　　按承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例意旨參照）。上訴人之修繕費用請求即使具有有益費用性質，因與被上訴人之租賃物返還請求間，不具有對價關係，其持此為同時履行抗辯，於法不合。五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及車位，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月21日（送達證書見原審卷第76頁）起至遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按日給付被上訴人762元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第六庭　　　　　　　　　　　　　審判長法　官周美雲　　　　　　　　　　　　　　法　官汪曉君　　　　　　　　　　　　　　法　官　古振暉正本係照原本作成。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官廖逸柔

2025-03-25

TPHV-113-上-1089-20250325-1