損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第849號
原 告 周韻華
周逸民
兼上二人共同
訴訟代理人 周韶華
被 告 何文忠
訴訟代理人 何曼嘉
陳妙真律師
上列當事人間請求損害賠償等事件,本院於民國114年2月12日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:被告於民國97年1月17日起至109年6月30日向伊
之母親黃○○(107年6月15日歿)承租高雄市○○區○○○路000號
房屋(下稱系爭房屋),期間按期續約,並簽訂房屋租賃契
約書及辦理公證,起初約定每月租金為新臺幣(下同)22,0
00元,押租金為44,000元,歷次續約之租約均沿用押租金,
後續租金調整為每月28,000元,被告亦依約補足押租金到56
,000元。因黃○○於107年6月15日去世,伊做為黃○○之繼承人
遂與被告在107年8月27日續就系爭房屋簽訂以伊為出租人之
租賃契約,租賃期間自107年9月1日起至112年8月31日止,
其餘契約內容均援用過往之租約內容。兩造於租約期滿之翌
日即112年9月1日就系爭房屋進行點交,伊驟然發現被告竟
為了將系爭房屋作為課後托育中心之用,未依房屋租賃契約
書第4條約定得出租人書面同意,即擅自改動系爭房屋之裝
潢,是被告應依房屋租賃契約書第13條約定將系爭房屋以97
年之原狀返還予伊,此情於兩造點交時亦為被告所承諾,回
復原狀之項目、金額如附表,因被告迄今遲未將系爭房屋回
復原狀,伊自得依房屋租賃契約書第13條約定請求被告給付
自112年9月1日至113年2月23日止,每逾限1日1,800元之違
約金,共315,000元。爰依兩造間之房屋租賃契約之法律關
係提起本件訴訟,並聲明:被告應給付原告888,500元,及
自113年7月19日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以:伊與原告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書期間係
自107年9月1日起至112年8月31日止,應認為依約回復原狀
為107年間之原狀,而非97年伊向黃○○承租系爭房屋之原狀
,而107年之系爭房屋之原狀與112年9月1日退租時之狀態一
致,伊已依約清空系爭房屋並交還鑰匙予原告,自無原告所
指違約情事。退步言之,縱使認為伊應回復之原狀為系爭房
屋97年時之原狀,然伊已告知當時出租人黃○○承租系爭房屋
係作為課後托育中心之用,並取得其書面同意變更系爭房屋
之裝潢、設計,黃○○並以其名義就系爭房屋向高雄市政工務
局申請建築物變更使用執照,依房屋租賃契約書第4條約定
,於徵得出租人書面同意之情況下,出租人即同意可保留裝
潢不須回復租賃物之原狀,是伊並不負回復原狀之義務,伊
於點交時亦未承諾原告要回復系爭房屋97年之原狀,至於系
爭房屋磁磚、牆壁之部分汙損均係使用系爭房屋之自然損耗
,承租人本無需負擔此部分費用,是原告請求自無理由等語
置辯。並聲明:原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項(本院卷二第309頁):
㈠被告自97年1月17日起至109年6月30日間向黃○○承租系爭房屋
,期間按期簽約,租約內容各如本院卷一第165、166 、189
、190、193、194、197、198頁。107年6月15日黃○○去世,
兩造於107年8月27日就系爭房屋簽訂租賃契約,租約內容如
本院卷一第41、43頁。
㈡被告於97年1月17日向黃○○承租系爭房屋時交付44,000元押租
金,其後押租金未曾退還,在期間曾因租金調漲補1,2000元
,目前押租金56,000元。
㈢系爭房屋於112年9月1日退租時現況為:①1樓至2樓為塑膠地
板②1至4樓窗戶部份均無鐵窗③2至4樓廚房位置地板為塑膠地
板、該處磁磚上有汙垢④1樓廚房位置地板為塑膠地板、2至4
樓廁所前地板為塑膠地板⑤1樓大門如原證14照片⑥1至5樓樓
梯台階為塑膠地板⑦2至4樓每層樓均無隔間。
四、得心證之理由:
原告主張兩造間就系爭房屋之租賃契約已於112年8月31日期
滿,因兩造107年簽約時之意思均係延續過往黃○○與被告間
就系爭房屋租賃之契約內容,被告應回復之原狀為系爭房屋
97年之原狀,且被告未得出租人黃○○之書面同意即擅自改動
系爭房屋之裝潢,自應回復原狀,為被告所否認,並以前詞
置辯。是本件即應審究:㈠系爭房屋回復原狀之基準時點為9
7年抑或是107年。㈡被告改動系爭房屋之裝潢設計是否得出
租人之書面同意。㈢原告請求被告回復原狀之項目、金額是
否有理由。㈣原告請求被告賠償違約金315,000元是否有理由
。
㈠系爭房屋回復原狀之基準時點為97年:
按解釋意思表示,應探求當事人真意,不得拘泥於所用之辭
句,民法第98條定有明文,此乃因解釋意思表示,重在探求
表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性,故解釋契
約時,應斟酌交易習慣、當事人所欲達成之經濟效果、合理
預期之契約利益,斟酌當事人訂約時客觀存在之一切情事,
依誠信原則為之。經查,系爭房屋自97年1月17日起即由被
告向黃○○承租,期間均交由被告占有使用,而歷次租約之內
容,期間除曾調高每月租金、並調升押租金、刪除承租人提
前終止租約須賠償違約金之約定,以及在黃○○死後由原告與
被告續約而由原告作為出租人外,其餘租約內容條款均未變
更,且押租金自97年1月17日起交付之44,000元均延續作為
歷次續約之押租金,有系爭房屋之歷次房屋租賃契約書在卷
可查(本院卷一第41、43、165、166、189、190、193、194
、197、198頁),再參酌原告與被告就系爭房屋所簽定之房
屋租賃契約書第18條約定「本件之押租金新台幣伍萬陸仟元
整,因原出租人黃○○已過世,由其子女共三人依法繼承,逕
延續至本租約承受。」等語(本院卷一第43頁),應認兩造
間就系爭房屋之租賃事宜均以最初97年被告向黃○○承租時之
約定為本,而租賃予被告作為兒童課後照顧服務中心之用,
且自97年1月17日起至112年8月31日止,系爭房屋均係由被
告承租並占有使用,押租金亦均接續沿用,足認兩造間已有
將97年出租人地位轉由原告承受之意,兩造間房屋租賃契約
書所載承租人應回復之原狀為97年之原狀,被告所辯,並無
可採。
㈡被告改動系爭房屋之裝潢設計已得黃○○之書面同意:
1.被告抗辯其已依房屋租賃契約書第4條取得黃○○書面同意改
動系爭房屋之裝潢設計,黃○○並以書面向高雄市政府工務局
申請變更系爭房屋之使用執照。經查,房屋租賃契約書第4
條有「乙方就租賃物為使用之便利或美觀而增設,改造或裝
飾,應先得甲方書面同意,其費用由乙方自理,租期屆滿或
中途終止租約時,乙方應將租賃物內之家具雜物清空;甲方
同意可保留裝潢,不須回復租賃物之原狀,但不得要求甲方
賠償。」之約定,而系爭房屋原本1樓用途為店舖、2至4樓
用途為住家,經黃○○於96年12月間以自己為申請人,委託謝
中原建築師事務所為設計人,向高雄市政府工務局申請變更
系爭房屋之使用執照,將系爭房屋1至4樓均變更用途為課後
托育中心,並提交建築物室內裝修申請書及相關圖說、照片
予高雄市政府工務局審核,有高雄市政府工務局113年12月2
6日高市公務建字第11342723600號函文及所附資料在卷可稽
(本院卷三第17、125頁),再佐以被告與黃○○97年所簽訂
之房屋租賃契約書第1條載明「乙方就租賃物,限於供課後
托育中心之用。非經甲方書面同意,不得變更用途。」,且
其後每次續約均未變動此約定,包含原告與被告續約之約定
內容亦如是,足見被告向黃○○承租時確實向其表明系爭房屋
要做為課後托育中心之用,並經黃○○同意,而作為申請人,
以書面提供資料向高雄市政府工務局申請變更系爭房屋之使
用執照及提交建築物室內裝修申請書,讓系爭房屋能夠依據
課後托育中心之需求做不同之裝潢改動,且亦提供建物、土
地所有權狀供被告作租賃相關事宜使用(本院卷一第179、1
81頁),應認此已足作為黃○○書面同意被告就系爭房屋為裝
潢改動之書面同意,始符雙方之真意,被告上開所辯,並非
無據。
2.原告雖以高雄市工務局回函所附申請資料中黃○○之印文與黃
○○向銀行申請開戶所留存之印鑑章不同、簽名亦非黃○○親簽
,而均係偽造,否認上開資料為黃○○之書面同意。
惟按當事人主張有利於己之事實,就其事實有舉證責任,若
一方就其主張之事實已提出適當之證明,他造欲否認其主張
者,即不得不提出相當之反證,以盡其證明之責。經查,系
爭房屋曾經黃○○提供建物、土地所有權狀協助辦理變更使用
執照,復經高雄市政府工務局審核通過,足證上開申請書內
所載之黃○○簽名、蓋章係為黃○○本人授權謝中原建築師事務
所所為,且依據卷內事證,黃○○之印章有數顆,97年起至10
6年間黃○○與被告續約時所蓋用之印文均不相同(本院卷一
第165、189、193、197頁),難認因黃○○申請書上之印文與
原告所提開戶印鑑卡上之印文不同,即為偽造。況且,依據
本件系爭房屋租賃之事實脈絡,當初被告已徵得黃○○同意將
系爭房屋作為課後托育中心之用,有歷次房屋租賃契約書在
卷可憑。而因課後托育中心有相關消防法規之限制而須進行
裝潢改動,若黃○○當初未先於106年12月間同意協助出面申
請變更使用執照,被告並無法達成其租賃系爭房屋之目的(
作為課後托育中心之用),如此,黃○○與被告自無可能就系
爭房屋之租賃達成合意,更無可能在97年1月17日仍至公證
人處簽定系爭房屋之房屋租賃契約書,原告上開主張並無實
據,且與一般經驗法則有違,均無足採。
3.至於原告雖主張依據112年9月1日兩造點交系爭房屋之錄音
譯文,可知被告已有承諾會回復原狀,惟依據該譯文顯示,
被告對於原告請求回復原狀之要求雖曾回復「恩」、「你把
原來的門的樣子拍給我,我找人來做做看」,但其後亦表示
「我想協調阿,你們有聽進去嗎」、「我們已經把房子清得
很乾淨了」、最後在原告表示「你就照我列表的那些幫我做
恢復」時,被告係回復「10天我給你們答覆」,有兩造點交
錄音譯文在卷可稽(本院卷二第23至31頁),則綜觀兩造上
開對話脈絡,可知被告並未承認或承諾其有將系爭房屋回復
原狀之義務,是原告上開主張,亦不足採。
㈢被告既已徵得當時出租人黃○○之書面同意,而改動系爭房屋
之裝潢,依房屋租賃契約書第4條被告即不須回復租賃物之
原狀,原告請求被告依附表所示編號1至3、5至8、10、11,
以及編號4所請求2、3、4樓廚房位置地板磁磚鋪設部分回復
原狀,即非有據。至於附表編號4所指2、3、4樓廚房位置牆
壁磁磚更新部分原告自陳為陳年汙垢無法清除,然此係承租
人使用房屋之自然損耗,兩造所簽訂之房屋租賃契約中亦未
約定由承租人負擔租賃物之維護,是承租人自不負維護之責
;附表編號9項目原告主張牆壁、窗框均有破損,其中牆壁
破損係原告要求被告拆除隔間後所遺留之斑駁、破損,此部
分為得出租人同意之裝修行為所遺留之損耗,被告不負修復
之責,而窗框破裂及其他原告主張應修復之部分,依據原告
所提出證明該部分破損之照片(本院卷二第281頁原告所提
及各項照片),其損壞情況係油漆剝落,以及部分缺損,然
該等照片是否為112年9月1日點交時所拍攝,並非無疑,況
且,依據上開照片無從認定該等破損為被告所刻意破壞,原
告亦未舉證以實其說,則究竟係被告徵得原告同意改裝後自
然使用所造成之耗損,或者是112年9月1日後被告已經系爭
房屋交還原告後才產生,均非無疑,原告此部分主張,自非
可採。另附表編號10之項目,線路清除項目被告已提出照片
證明其將所使用之線路拔除,有現場照片在卷可參(本院卷
一第329頁),至於洞口部分,原告並未證明97年間該洞口
即不存在,此部分請求,亦非可採。
㈣又被告主張已於112年9月1日從系爭房屋搬離,於112年9月5
日交還系爭房屋之鑰匙之事實,為原告所不爭執(本院卷一
第232頁),則被告既已依約將系爭房屋返還原告,且被告
並無須負擔回復97年原狀之義務,原告請求被告賠償因未回
復原狀所生之違約金,自非有據。
五、綜上所述,原告依兩造間就系爭房屋之租賃契約關係請求被
告給付回復原狀之費用、未回復原狀之違約金,均為無理由
,應予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
高雄簡易庭 法 官 周子宸
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 114 年 3 月 21 日
書 記 官 羅崔萍
附表 編號 原告請求回復原狀項目 數額(新台幣/元) 備註 1 1樓至2樓塑膠地板回復成大理石地板 50,000 原告主張97年時原為大理石地板。(本院卷二第131頁) 2 3、4樓回復成舒美地毯 42,000 原告於113年11月5日言詞辯論期日捨棄,聲明未減縮。(本院卷二第131頁) 3 1-4樓窗戶部份回復成11座鐵窗 110,000 原告主張97年時原均有裝設鐵窗。(本院卷二第133頁) 4 2、3、4樓廚房位置地板磁磚、牆壁磁磚更新 90,000 原告主張97年時2至4樓廚房位置地板為磁磚地板,需剔除被告裝設之塑膠地板。(本院卷二第137頁) 原告主張97年時2至4樓牆壁有陳年汙垢無法清除應更新磁磚。(本院卷二第137頁) 5 1樓廚房地板位置鋪設磁磚、2-4樓廁所前地板鋪設磁磚 45,000 原告主張97年時原為磁磚地板,需剔除被告裝設之塑膠地板並鋪設磁磚。(本院卷二第139、141頁) 6 1樓大門改回四片鋁門 50,000 原告主張97年時原有四片鋁門。(本院卷二第141頁) 7 1至5樓台階改回洗石子 35,000 原告主張97年時原為洗石子地板。(本院卷二第143頁) 8 2-4樓每層樓原有2個房間之輕隔間 85,000 原告主張97年時原有2個房間之輕隔間。(本院卷二第143、145頁) 9 油漆前粉平(牆壁破損處、窗戶週邊破損處、教室隔間拆除後破損處修繕平整) 60,000 此係原告原請求被告將全屋油漆成97年玫瑰白色之回復原狀的前置作業,原告已改請求45,000元,聲明未減縮。(本院卷二第145至155頁) 10 線路整理、牆壁洞口復原所有線路拆除 1,500 原告主張被告租賃期間使用線路未清除,且擅自打洞方便路線裝設。(本院二第155、157頁) 11 將隔間拉屏拆除、牆壁復原 5,000 被告擅自裝設之拉屏隔間應拆除(本院卷二第頁157) 小計 573,500 加計 違約金112年9月1日至113年2月23日 315,000 合計 888,500
KSEV-113-雄簡-849-20250321-1