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確認房屋租賃契約書無效

臺灣臺北地方法院民事判決 113年度簡上字第244號上訴人游美環被上訴人劉邱正桂訴訟代理人陳佳函律師徐立晟律師上列當事人間請求確認房屋租賃契約書無效事件，上訴人對於民國112年10月31日本院臺北簡易庭111年度北簡字第9062號第一審判決提起上訴，本院於114年2月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國108年1月6日簽立一式兩份之房屋租賃契約（下稱系爭租約，以下稱上訴人持有之租約為系爭 A租約、被上訴人持有之租約為系爭B租約），約定由伊向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），然系爭A租約係由被上訴人先行塗改並蓋章後，始交予伊簽章，且因兩造已事先約定租賃期間由1年改為8年，但系爭A租約卻未修改此部分，故兩造於簽約後又重新就伊所持有之系爭A租約中之租賃日期修改為至117年，並將系爭A租約末頁以手寫記載之特約事項第4點即「屋主如要處理房子，房客無條件搬出」刪除，然被上訴人卻未將其持有之系爭B租約一同修改。又被上訴人因系爭B租約所載租期屆滿後，要求伊返還系爭房屋未果，遂持未經修改之系爭 B租約對伊提起返還房屋之民事訴訟，經法院判決伊應將系爭房屋遷讓返還，然因伊當時搬家之故，未於期間內提起上訴故而確定，故系爭房屋經被上訴人聲請強制執行後，伊已提起債務人異議之訴在案，爰訴請確認兩造間之系爭租約租期權利義務關係之租期為8年等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間租賃契約租期權利義務關係（租賃標的：系爭房屋），租期為8年。二、被上訴人則以：伊並未於兩造簽立系爭租約後，再次塗改系爭租約，有關租期部分僅係因伊於簽約時有誤繕，故更正蓋章確認從108年2月6日至109年2月5日，而系爭租約末頁甲方欄位原本為劉有義，但因劉有義已去世，故伊始更正甲方欄位之名字，而有關年份寫法部分，原本寫法應為「一」，係上訴人變造系爭A租約，始造成寫法不同。又伊自出租系爭房屋予上訴人起，歷年均會與上訴人簽立租賃期限為1年之定期租賃契約，並於期滿後另行訂立租賃期限為1年之新約，故上訴人稱兩造間租約為連續契約，顯與事實不符，且兩造自始並未合意變更租賃期限為8年，故上訴人之主張，顯不可信。另伊前曾因系爭租約之租賃期間屆滿後，遭上訴人拒絕返還系爭房屋，而向上訴人提起返還房屋之訴，並經本院以109年度訴字第2499號（下稱前案）民事判決上訴人敗訴確定（下稱前案確定判決），上訴人於前案中提出其變造之系爭A租約，抗辯租賃期間應為8年，業經前案確定判決認為不可採信，而系爭租約之年限為1年或8年，為前案爭點，業經兩造於前案訴訟中為充分舉證及適當完全之辯論，則前案確定判決就該爭點之判斷於兩造已生爭點效之效力，上訴人不得再為相反之主張；又上訴人係於前案訴訟進行中，為求勝訴而出於偽造、變造之犯意，塗改系爭租約並盜刻伊之印文蓋於其上，上訴人前開行為，業經臺灣臺北地方檢察署檢察官提起公訴，並經本院以110年度訴字第979號刑事判決上訴人犯行使變造私文書罪，上訴人提起上訴後，亦經臺灣高等法院以112年度上訴字第3714號、最高法院以113年度台上字第1269號刑事判決（下合稱另案刑事判決）駁回上訴人之上訴確定，足認系爭租約之期限為1年。再者，系爭租約已於109年2月5日因租賃期限屆滿而消滅，故上訴人起訴請求確認之標的並非現在之法律關係，亦無過去之法律關係遞延或持續至現在尚存續之情形，是上訴人提起本件確認之訴，並無確認利益等語置辯，聲明：上訴駁回。三、本院之判斷：　㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。查上訴人提起本件確認之訴有確認利益；本件重要爭點「系爭租約之租期為1年或8 年」，即為前案爭點，業經前案確定判決本於兩造當事人完足舉證及辯論之結果，而為實質之判斷，應生爭點效，系爭租約之租期應為1年等情，業經原判決論述甚詳，本院意見與原判決相同，爰依上開規定予以援用，不再贅述。　㈡本院另補充如下：上訴人固聲請傳被上訴人劉邱正桂為證人，並對其測謊，以證明上訴人並未偽造系爭A租約。惟上訴人將系爭租約之租賃期間，由「自中華民國108年2月6日至中華民國109年2月5日」變造為「自中華民國108年2月6日至中華民國117年2月5日」之犯罪行為，業經另案刑事判決認定明確且歷經三審定讞，上訴人上開證據調查聲請無足影響本件裁判之結果，無調查必要。　四、綜上所述，上訴人訴請確認兩造間租賃契約（即系爭租約）租期權利義務關係（租賃標的：系爭房屋），租期為8年，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴人指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　方祥鴻　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃鈺純　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳筠諼以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王曉雁

2025-02-26

TPDV-113-簡上-244-20250226-1

橋簡

橋頭簡易庭

遷讓房屋等

臺灣橋頭地方法院民事判決 113年度橋簡字第1373號原告鐘英綸訴訟代理人黃裕仁律師被告林天水上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年2月5日言詞辯論終結，本院判決如下：　　主　　文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○街00號房屋騰空遷讓返還予原告。被告應自民國113年9月1日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,000元。訴訟費用新臺幣1,220元由被告負擔，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率5％計算之利息。本判決得假執行。　　事實及理由一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：被告前向訴外人李怡慧承租門牌號碼高雄市○○區 ○○○街00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自民國110年3 月16日起至112年3月16日為止，每月租金新臺幣（下同）5, 000元，未收取押租金。因被告在作資源回收而將系爭房屋內、外均堆滿回收物，致系爭房屋內、外環境衛生不佳，故租期屆滿後，李怡慧不再出租，惟被告遲遲不肯搬走，李怡慧乃與被告於112年10月7日簽訂書面協議，約定112年11月、12份免向被告收取租金，被告需在112年12月31日前全屋清空搬離，但112年12月31日期限屆至，被告仍以各種理由推託不搬，李怡慧再度口頭寬限至113年4月6日，寬限期間亦不收取房租，被告屆期仍拒不搬遷。嗣原告於113年5月22 日向李怡慧、訴外人曾子宸（2人就系爭房屋及其坐落土地各持分2分之1）購得系爭房屋及其坐落土地，於113年5月31 日以存證信函表示113年6月、7月、8月免收租金，請被告於同年8月31日前清空遷還系爭房屋，被告卻至今尚未遷離，爰依民法第455條、第767條第1項前段之規定，請　　求被告遷讓房屋等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自113年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書　　狀供本院審酌。四、本院得心證之理由：　㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段、中段分別定有明文。經查：原告主張之上開事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約書、建物登記謄本、被告使用系爭房屋之屋況照片、李怡慧與被告於112年10 月7日簽訂之書面協議、高雄左營福山郵局存證號碼第155號存證信函暨回執聯、被告仍占用系爭房屋照片為證（本院卷第13至37頁），被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開事證，堪信原告上開主張為真。原告既為系爭房屋所有權人，自得對占有系爭房屋之被告行使物上請求權，原告依民法第767條第1 項前段規定請求被告等騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。　㈡無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第2350號裁定意旨參照）。經查，被告於租約屆期後，無權占有系爭房屋，已如前述，則被告無法律上之原因受有使用系爭房屋之不當得利。審酌被告與李怡慧之租約約定每月租金5,000元，已如前述，而租金約定之數額為兩造於自由意識所為之決定，又系爭房屋為加強磚造之2層樓建物，有建物登記謄本、現場照片在卷可佐，故原告主張被告占有系爭房屋每月受有5,000元相當於租金之不當得利，尚屬可採。從而，原告依民法第179條規定，請求被告自113年9 月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5,000元，洵屬有據。五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自113 年9月1日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項所定訴訟適用簡易程序所　　為被告敗訴之判決，依同法第390條第1項規定宣告假執行。七、本件訴訟費用額確定為1,220元，依民事訴訟法第78條、第9 1條第3項，由被告負擔。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　橋頭簡易庭　法　　　官郭育秀以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　 1　　日　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　林國龍

2025-02-26

CDEV-113-橋簡-1373-20250226-1

台上

最高法院

請求確認優先購買權存在等

最高法院民事判決 113年度台上字第2310號上訴人林佳霖訴訟代理人蔡將葳律師上訴人張錦綿被上訴人梁牧養訴訟代理人顏子涵律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年9月11日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（112 年度重上更一字第22號），提起上訴，本院判決如下：主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。理由一、本件被上訴人以上訴人林佳霖與原審共同被上訴人張錦綿為被告，以先位之訴，請求確認其就如原判決附表（下稱附表）編號4、5所示坐落屏東縣○○鄉○○段（下稱同段）262、265 地號土地（下稱系爭土地）各應有部分378,234分之346,344 （下稱系爭應有部分）有優先購買權存在，及林佳霖塗銷登記暨張錦綿與被上訴人補訂契約、移轉土地，其訴訟標的對於林佳霖與張錦綿應合一確定。林佳霖提起第三審上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於未提起上訴之張錦綿，爰將之併列為上訴人，先予敘明。二、被上訴人主張：伊自民國93年間起先後與張錦綿之配偶及張錦綿約定由伊承租系爭土地及同段223地號土地全部，及同段225、259地號土地內之一條6米道路（下合稱223地號等土地），並為飼養、銷售馬匹所需，於系爭土地上興建馬房、員工宿舍等建物；嗣於102年5月16日與張錦綿再續訂租約，約定租期至107年12月31日止（下稱系爭租約），該租約兼有耕地租用及基地租賃性質。嗣張錦綿於105年1月6日將系爭應有部分出賣予林佳霖，並於同年3月30日完成所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），伊得主張優先購買。又林佳霖於買受系爭土地後，已承受系爭租約之出租人地位，系爭租約屆期後，伊仍持續使用土地、繳交租金，應視為以不定期限繼續租約等情，先位之訴，依土地法第104條、第107條規定，求為確認伊就系爭應有部分有優先購買權存在，及命林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及價金與伊補訂書面買賣契約，並於伊給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予伊；備位之訴，求為確認伊就系爭土地與林佳霖間存有不定期租賃關係之判決（被上訴人逾上開請求部分，經第一審判決駁回，未據聲明不服，不予贅敘）。三、上訴人則以：被上訴人承租223地號等土地經營馬術渡假村，僅屬一般土地租賃性質，無從依土地法第104條、第107條規定主張優先購買。張錦綿出賣系爭應有部分時曾詢問被上訴人是否購買，被上訴人僅願以低於市價之價格買受，且仍持續向林佳霖繳交租金，迄林佳霖於106年12月17日向被上訴人通知屆期不續租後，始主張優先購買，有違誠信。林佳霖與被上訴人間亦無不定期租賃關係存在等語，資為抗辯。四、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其先位聲明，係以：張錦綿於102年5月16日與被上訴人就包括系爭應有部分在內之223地號等土地訂有系爭租約，約定租期自102年1月1日至107年12月31日；嗣於105年1月6日就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289地號土地應有部分依序1,134,7 02分之325,086、3分之1、1,134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約，約定價金共計新臺幣（下同）5,454萬9,0 00元，並於105年3月30日將上開土地移轉登記予林佳霖，為兩造所不爭執。次查被上訴人於223地號等土地上經營馬術渡假村，且於93年間即在系爭土地及同段260地號土地上興建咖啡餐飲、客房、馬房、宿舍各1棟，現況265地號土地上仍有馬廄3間，262地號土地上有木造屋、餐廳、接待中心、廁所等建物。足認被上訴人係以系爭租約租用基地建築房屋，屬土地法第104條第1項規定之基地租賃契約。被上訴人使用系爭土地縱違反土地使用分區之管制規定，該租約亦非無效。被上訴人得依土地法第104條第1項規定，於張錦綿出賣系爭應有部分時，主張依同樣條件優先購買。張錦綿於105 年1月6日出售系爭應有部分予林佳霖時，並未通知被上訴人行使優先購買權，亦從未將買賣條件通知被上訴人，被上訴人雖知悉出賣事實而未表示購買，不能認已放棄優先購買權。被上訴人於林佳霖購買系爭土地後，雖繼續繳納租金，惟仍與林佳霖持續協商於租期屆滿後繼續使用系爭土地，其行使優先購買權未違誠信，無權利失效可言。故被上訴人依土地法第104條規定，以先位之訴，請求確認對於系爭應有部分有優先購買權存在，及林佳霖將系爭應有部分之系爭移轉登記塗銷，暨張錦綿就系爭應有部分與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許；其另依土地法第107條主張優先承買及其備位之訴，均毋庸審究等詞，為其判斷之基礎。五、本院廢棄發回之理由：　　　㈠按認定事實、適用法律，係法院之職權。又審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第199條第2項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。查張錦綿於105年3月30日以買賣為原因將系爭應有部分移轉登記予林佳霖後，其中應有部分各378,234分之100已於108年7月24 日以贈與為原因移轉登記予訴外人施定遠，林佳霖所餘應有部分僅各378,234分之346,244，有系爭土地謄本及異動索引附卷可稽（見第一審卷㈠第367頁、第373頁、第467頁、第49 1頁），攸關被上訴人得主張優先購買權之範圍及買賣條件。原審未闡明令被上訴人就該登記資料為事實上及法律上之陳述，逕命林佳霖塗銷該應有部分移轉登記暨張錦綿補訂契約及移轉土地，於法已有未合。　㈡次按租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣基地時行使優先購買權，對於出賣之出租人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均須接受，倘有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先購買權。原審係認張錦綿於105年1月 6日以總價5,454萬9,000元，就系爭應有部分，及其所有如附表編號1至3所示土地應有部分，以及同段269、273、289 地號土地應有部分依序1,134,702分之325,086、3分之1、1, 134,702分之306,838，與林佳霖訂立買賣契約時，被上訴人得依土地法第104條第1項規定，就系爭應有部分主張優先購買權。果爾，被上訴人於主張優先購買時，僅表示應由其與張錦綿就如附表編號4、5所示系爭應有部分、面積及買賣價金訂立書面契約並據以履行，能否謂已按張錦綿與林佳霖所簽訂買賣契約內容買受，得符合土地法第104條第1項以同樣條件優先購買之規範意旨而生優先購買之效力，即滋疑義。原審未詳查審究，遽認被上訴人已合法行使優先購買權，進而為上訴人敗訴之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查被上訴人先位之訴業經廢棄，其備位之訴尚未審理，案經發回，宜注意及之。又本件所涉法律爭議不具原則上重要性，無行法律審言詞辯論之必要，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日最高法院民事第三庭　　　　審判長法官魏大喨法官林玉珮法官胡宏文法官周群翔法官李瑜娟本件正本證明與原本無異書　記　官　李佳芬中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　4 　　日

2025-02-26

TPSV-113-台上-2310-20250226-1

易

臺灣桃園地方法院

恐嚇

臺灣桃園地方法院刑事判決 113年度易字第782號公訴人臺灣桃園地方檢察署檢察官被告高兆鼎上列被告因恐嚇案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第2727 號），本院判決如下：　　主　文高兆鼎犯恐嚇危害安全罪，處罰金新臺幣肆仟元，如易服勞役，以新臺幣壹仟元折算壹日。　　　事　實一、高兆鼎自民國112年1月1日起，向劉嚴春月租用位在桃園市○ ○區○○路00○00號1樓之房屋（下稱本案房屋），租期至同年7 月31日止，劉嚴春月於112年5月9日起，即透過通訊軟體LIN E告知高兆鼎租期屆滿後即不再續約，詎高兆鼎獲悉後一時情緒失控，竟基於恐嚇危害安全之犯意，接續於附表所示時間，在本案房屋透過通訊軟體LINE傳送附表所示言論之語音及附有槍械、球棒之照片（下稱本案言論）恫嚇劉嚴春月，使劉嚴春月因此心生畏懼，足生危害於安全。二、案經劉嚴春月訴由桃園市政府警察局中壢分局報告臺灣桃園地方檢察署檢察官偵查起訴。　　　理　由壹、證據能力之認定：　　按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。查本判決所引用被告以外之人於審判外作成之供述證據，雖屬傳聞證據，惟被告高兆鼎於準備程序時表示同意有證據能力（本院易卷139頁），且公訴人、被告於言詞辯論終結前，亦均未就證據能力聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，故認前揭證據資料均有證據能力。又本判決其餘所引用之非供述證據，查無違反法定程序取得之情形，亦均認具證據能力。　　　貳、認定犯罪事實所憑之證據及理由：一、訊據被告固坦承有於前揭時地以LINE對告訴人傳送本案言論，惟矢口否認有何本件恐嚇危害安全犯行，辯稱：我當時係酒醉胡言亂語，並無主觀犯意云云。二、被告有接續於附表所示時間，在本案房屋以LINE傳送本案言論予告訴人劉嚴春月等情，為被告於本院準備及審理時所不爭執（本院易卷138-139、291-292頁）；並據證人即告訴人劉嚴春月於警詢、偵詢及本院審理證述明確（偵19-22、133 -136頁；本院易卷第281-285頁），且有房屋租賃契約書及公證書影本（偵卷25-36頁）、告訴人提供之語音檔錄音譯文（偵卷37-101、165-173頁）、告訴人提供之被告持有槍械、球棒之照片（偵卷103、163頁）、告訴人提供與被告高兆鼎之LINE對話紀錄截圖（偵卷139-161頁）等證據在卷可稽，此部分事實，先予認定。　三、本案言論係屬恐嚇危害安全之行為：（一）按刑法第305條之恐嚇危害安全罪，所稱以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人者，係指以使人生畏怖心為目的，而將加惡害之旨通知於被害人而言。又所謂恐嚇，祇須行為人以足以使人心生畏怖之情事告知他人即為已足，其通知危害之方法並無限制，凡一切以直接之言語、舉動，或其他足使被害人理解其意義之方法或暗示其如不從將加危害，而使被害人心生畏怖者，均應包括在內。而該言語或舉動是否足以使他人生畏怖心，應依社會一般觀念衡量之，且僅以受惡害之通知者心生畏懼而有不安全之感覺為已足，不以發生客觀上之危害為要件。如行為人之言語、舉動，依社會一般觀念，均認係惡害之通知，而足以使人生畏怖心時，即可認屬恐嚇（最高法院22年上字第1310號、73年度台上字第1933號、84年度台上字第 813號判決意旨參照）。（二）依證人即告訴人劉嚴春月於本院審理證稱：被告以LINE傳送本案言論即如附表所示言論、被告持槍械及球棒的照片，我感到很害怕等語（本院易卷281-283頁）。參以被告以本案言論表示「我高兆鼎活在世間，就是專門對付你們這種人」，我現在開始買東西進來，我就死在你店裡，讓本案房屋變成凶宅，造成本案房屋賠5佰萬、2仟萬，讓你賠1仟至2仟萬，讓4千萬的本案房屋賣不到2仟萬，「做鬼也不放過你」、「恁爸現在馬上開車去你們石門找你算帳」、「恁爸絕對馬上找到你們家，找到你們家絕對找你算帳」，算完帳，你娘老雞掰，「恁爸還要死在你們店裡」，公證時你們家住址都有打出來，恁爸要死之前，「恁爸也不會放過你，你家住在石門嘛」、「我還會送你們一個大禮物啦，恁爸命不要，恁爸最大啦」等內容，有LINE對話紀錄截圖、語音檔及錄音譯文、被告持槍械及球棒照片附卷可憑（偵卷37-103頁），足見被告係以「恁爸也不會放過你，你家住在石門嘛」等言論恐嚇危害告訴人之生命、身體、自由，並以購買物品放置於本案房屋、死在本案房屋內，造成本案房屋價值貶損等言論，恐嚇危害告訴人所有本案房屋財產之價值，衡酌社會一般觀念，當係足使人心生畏怖之惡害通知，且告訴人並因而心生害怕乙節，亦經告訴人上開證述明確。堪認被告接續以LINE傳送本案言論予告訴人，應係以對生命、身體、自由、財產之惡害通知告訴人，且足使人因而心生畏怖，自屬恐嚇危害安全之行為。四、被告雖辯稱其為本案言論時係酒醉胡言亂語，並無主觀犯意云云，然觀諸被告所為本案言論內容包括「你要我賠嘛，恁爸要給你們賠多一點」、「要死之前我會把這些書狀，把我跟你的對話紀錄跟發生的這些事情，我這些股東，我如果死，他們就會去跟媒體講」、「現在合約還沒到，合約到的前 5天，『恁爸就死在這邊』」、「如果7月30日之前你不來找我我就照我的模式，『我前5天絕對死在你店裡』」等內容，可知被告所表達言論內容，係因其與告訴人就本案房屋租約發生爭議，而以如附表所示找你算帳、找到你們家絕對找你算帳、你們家石門，恁爸絕對去找你們，並以死在本案房屋及在其內堆置物品，造成本案房屋價值貶損等本案言論恐嚇告訴人，而衡酌此等言論內容所表示之意思及方法甚為明確，且條理清晰，顯然被告於本案言論時，當能瞭解其行為之意義，並依其所理解而為之，可見其行為時應係意識狀態清楚，而未達於心神喪失或精神耗弱之程度，顯非心神喪失或精神耗弱之人可相比擬。況被告所為本案言論分別係在112年5 月9日、同年6月14日、同年7月4日、同年7月14日、同年7月 15日、同年7月16日、同年7月18日所為，而被告之本案言論均係基於本案房屋租約爭議，所為相同意旨言論，業經認定如前，則被告既可分別在上開日期為相同意旨之本案言論，益徵被告確係在理解其行為意義後，而對告訴人為本案言論甚明。是被告以上詞置辯，要屬卸責之詞，不足採信。五、綜上所述，被告之犯行堪以認定，應依法論科。　　參、論罪科刑：一、核被告所為，係犯刑法第305條之恐嚇危害安全罪。被告於密接之時間，接續傳送本案言論恐嚇告訴人，各行為之獨立性極為薄弱，依一般社會健全概念，在時間差距上，難以強行分開，在刑法評價上，以視為數個舉動之接續施行，合為包括之一行為予以評價，較為合理，應論以數個舉動接續施行之接續犯包括一罪。　　　二、以行為人之責任為基礎，審酌被告僅因本案房屋租約與告訴人發生爭執，竟不思理性處理糾紛，而以本案言論恐嚇危害告訴人之安全，致其心生畏懼，所為實屬不該，並考量被告否認犯行之犯後態度，惟已與告訴人達成和解，告訴人並於偵訊時表示願意撤回告訴（偵卷136、175頁），兼衡被告自陳國小肄業之智識程度，父母均已去世，未婚沒有小孩，目前沒有工作，獨自一人在山上從事農作等家庭經濟狀況，及其為本案犯行之動機、目的、手段、所生危害、素行等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易服勞役之折算標準。據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項本文，判決如主文。本案經檢察官盧奕勲提起公訴，檢察官黃于庭到庭執行職務。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2　　月　 26　　日　　　　　　　　　刑事第三庭　法　官　林其玄以上正本證明與原本無異。如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳昀附錄本案論罪科刑依據之法條：中華民國刑法第305條以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事恐嚇他人，致生危害於安全者，處 2 年以下有期徒刑、拘役或 9 千元以下罰金。附表編號傳送時間傳送言論檔案名稱 1 民國112年5月9日下午1時36分起我高兆鼎活在世間，就是專門對付你們這種人，對不對，你要跟我凹，「我馬上死在你店裡」，你要給我賠嘛，恁爸要給你們賠多一點。 0-00000000-0000-0000-voice_47852 2 112年5月9日下午2時33分起你要讓我賠150萬，恁爸絕對讓你賠500萬沒有讓你賠500萬，我是婊子，我現在開始買，買東西進來，沒關係，「時間一到，我就死在你店裡」，別說那麼多啦。 00-00000000-0000-0000-voice_47863 3 112年5月9日下午2時37分起到時候「我死在你店裡」，要死之前我會把這些書狀，把我跟你的對話紀錄跟發生的這些事情，我這些股東，我如果死，他們就會去跟媒體講，「我要讓你這邊變兇宅」。 00-00000000-0000-0000-voice_47869 4 112年5月9日下午2時41分起現在合約還沒到，合約到的前5天，「恁爸就死在這邊」，做鬼也不放過你。 00-00000000-0000-0000-voice_47871 5 112年5月9日下午3時21分起你無代無誌，要讓我賠在這裡200多萬，「我馬上死在你的店裡」，你這間價值4,000萬嘛，「我馬上死在你的店裡」，可能你2,000萬也賣不出去啦。 00-00000000-0000-0000-voice_47872 6 112年6月14日下午5時4分起我告訴你，如果7月30日之前你不來找我我就照我的模式，「我前5天絕對死在你店裡」，你要我賠200萬，恁爸絕對讓你賠2000萬。 00-00000000-0000-0000-voice_47878 7 112年7月4日上午7時45分起你們如不照我的意思，我就照我的意思下去做，我沒有照大自然的規律，「我死在你們店裡」，我絕對會變成最壞的鬼。 00-00000000-0000-0000-voice_474838 8 112年7月14日晚間7時12分起你們如果要賭穩贏的，「恁爸就死在你的店裡」，給你賠1、2000萬。 00-00000000-0000-0000-voice_479414 9 112年7月15日下午4時13分起你不是要賭穩贏的？「我現在如果死在你店裡」，你這間價值4,000萬，你2,000萬都賣不出去、「我在死之前，你們家石門，恁爸絕對去找你們」。 00-00000000-0000-0000-voice_479845 10 112年7月16日凌晨1時59分起你如果惹到恁爸生氣，「恁爸現在馬上開車去你們石門找你算帳」、你如果要去報警，拜託你去報警，你去報警，「恁爸絕對馬上找到你們家，找到你們家絕對找你算帳」，算完帳，你娘老雞掰，「恁爸還要死在你們店裡」。 00-00000000-0000-0000-voice_480054 11 112年7月16日凌晨4時27分起你如果要報警，「恁爸現在馬上死在你的店裡」，你不是要讓你恁爸賠200萬，恁爸讓你賠1,000至2,000萬，恁爸要死之前，「恁爸也不會放過你，你家住在石門嘛」，公證的時候，你們家住址都有打出來。 00-00000000-0000-0000-voice_480093 12 112年7月18日上午9時21分起 7月25號，「我還會送你們一個大禮物啦，恁爸命不要，恁爸最大啦」。 00-00000000-0000-0000-voice_480887

2025-02-26

TYDM-113-易-782-20250226-1

訴

臺灣彰化地方法院

遷讓房屋等

臺灣彰化地方法院民事判決 114年度訴字第30號原告許維修訴訟代理人許聰敏被告賽樂有限公司法定代理人鄒伊忠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新台幣22,000元及自民國113年6月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告應自民國113年7月5日起至遷讓第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣22,000元，及其中新台幣110,000元自民國114年1 月24日起，其餘部分則自各期應給付之日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之73，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣108,767元供擔保後得假執行。但如被告以新台幣326,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣7,333元供擔保後得假執行。但如被告以新台幣22,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項各到期部分，於原告各以新台幣7,333元供擔保後得假執行。但如被告就各到期部分以新台幣22,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由一、被告未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所定情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告起訴主張：（一）聲明求為判決：⑴被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；⑵被告應給付原告新台幣（下同）88,000元，並自民國（下同）113年4 月4日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,000元，及迄清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶原告願供擔保，請准宣告假執行；⑷訴訟費用由被告負擔。（二）系爭房屋為原告所有，兩造前於112年7月5日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告出租系爭房屋予被告，租期自112 年7月5日至113年7月4日止，租金每月22,000元，於每月5 日前繳納，詎料被告僅繳納租金至113年3月及押租金44,0 00元，其餘房租均未付，直至113年7月29日被告已遲付租金達4月（4至7月），扣除押租金44,000元，仍逾期2個月，原告前已以存證信函催告被告繳清租金及搬遷，並終止租約，被告於租賃契約終止後，未遷讓返還房屋，屬無權占有，侵害原告之所有權，爰依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還房屋；又被告自113年4至113年10月7日止，未繳納租金達6月，如扣除押租金，尚欠租金88,000元，依租約應負清償責任；另租約終止後，被告仍繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係請求被告返還等語。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀表示意見。四、得心證之理由：（一）本件原告主張系爭房屋為原告所有，兩造前於112年7月5 日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告出租系爭房屋予被告，租期自112年7月5日至113年7月4日止，租金每月22,000 元，於每月5日前繳納，押租金44,000元，被告僅繳納租金至113年3月，自113年4月起之房租均未付，原告前曾寄發存證信函予被告，系爭房屋現仍為被告占有使用中等情，業據其提出建物登記第一類謄本、房屋租賃契約書、存摺內頁交易明細影本、存證信函及回執影本及系爭建物現況照片等件為證，被告於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀表示意見，依民事訴訟法第28 0條第1項、第3項之規定，視同自認，則原告前開主張，堪信為真實。（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 767條第1項前段、第421條第1項、第439條、第450條第1 項、第179條分別定有明文。押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。（三）經查：　　⑴原告請求被告遷讓返還系爭房屋等語。如前述，原告為系爭建物之所有權人；另原告主張兩造間之租約因被告遲付租金達2月，由其寄發存證信函終止租約云云，惟觀其所提出之存證信函，其上係記載「台端於民國112年與本人簽訂房屋租賃契約，由台端承租本人所有門牌號碼為彰化市○○路000號之房屋，雙方約定租賃期限自112年7月5日至 113年7月4日止，由台端承租壹年。今租賃期限即將屆滿，本人因擬自用，致無法與台端續約，甚感抱歉，為此特以本函通知台端，盼於租賃期滿依約遷讓返還房屋予本人 ……」等語（見本院彰補字卷第27頁），足見兩造間之租賃契約非如原告所主張因被告欠租而由其終止，而係因租期屆滿而於113年7月4日消滅，但既兩造間之租賃關係已消滅，被告仍占用系爭房屋即屬無權占有，則原告依民法第 767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。　　⑵原告復請求被告給付113年4月起至113年10月7日積欠之租金88,000元。查被告自113年4月起即未給付租金，又如前述，兩造間之租賃契約係因租期屆滿而於113年7月4日消滅，復依原告所提收租之存摺內頁交易明細，本件租約是於112年7月5日第一次收取租金，可知最後一期租金，被告應於113年6月5日前給付，則至本件租賃契約消滅時，被告僅積欠113年4至6月應給付共3個月之租金；又本件租約有押租金44,000元，依前開說明，該押租金於租賃關係消滅後，發生當然抵充之效力，故本件被告尚應給付原告之租金為22,000元（計算式：22,000元×3-44,000元=22,0 00元），原告逾此部分之主張即屬無據。　　⑶原告又請求被告自113年4月4日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告22,000元相當於租金之不當得利。如前述，兩造間之租賃契約係於113年7月4日因租期屆滿消滅，則兩造自113年7月5日起始無租賃關係，而被告自斯時起迄今未搬離系爭房屋，屬無權占有，而無法律上原因受有相當於租金之利益，同時致使原告因不能使用系爭房屋受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還此部分之利益；本院復審酌兩造間就系爭房屋約定之租金為按月22,000元，以此作為被告無權占用系爭房屋所受之利益，應屬合理。是以，原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年7月 5日起至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，按月給付22,000 元之相當於租金之不當得利，乃屬有據，原告逾此部分之主張，則無理由。（四）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2 項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告就本件支付金錢之請求併主張遲延利息。經查，本件原告請求租金之部分，經抵充後，被告尚應給付一個月之租金，被告本應於113年6月5日給付最後一期之租金，則依前開規定，被告自期限屆滿時即113年6月6日起負遲延責任；又原告主張不當得利部分，給付並無確定期限，被告經送達書狀後，迄未給付，則就本件訴狀送達前已到期（ 113年8月至114年1月共5月，即110,000元）之部分，應自起訴狀繕本送達翌日（114年1月24日，見本院訴字卷第23 至25頁送達證書）起，其餘金額則自各到期日起，負遲延責任。則原告就租金請求22,000元部分，並請求自113年6 月6日起至清償日止，就相當於不當得利之請求，其中110 ,000元自114年1月24日起算，其餘不當得利則自各到期日起，均至清償日止，按年息百分之5之法定利息，為有理由。原告逾此部分之主張，亦屬無據。五、從而，原告依民法第767條之規定請求被告遷讓返還系爭房屋；依租賃契約之法律關係，請求被告給付22,000元及自11 3年6月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；依不當得利之法律關係，請求被告自113年7月5日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告22,000元，及其中154,000元自民國114年1月24日起，其餘部分則自各期應給付之日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核其勝訴部分合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，併依職權宣告被告免為假執行預供擔保之金額。原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，此部分假執行之聲請，應予以駁回。七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　民事第四庭法　官　謝仁棠以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　余思瑩

2025-02-25

CHDV-114-訴-30-20250225-1

上易

臺灣高等法院

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臺灣高等法院民事判決 113年度上易字第1091號上訴人何雪珠訴訟代理人蔡宜蓁律師複代理人黃偉雄律師被上訴人魏啟豪上列當事人間請求給付款項事件，上訴人對於中華民國113年6月 7日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4199號第一審判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴及追加之訴均駁回。第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第3款定有明文。查上訴人在原審就違約金部分，係請求被上訴人給付自民國11 0年8月20日即兩造租約（下稱系爭租約）屆滿翌日起至同年 11月19日即返還租賃物之日止未回復原狀之違約金新臺幣（下同）60萬元（見原審支付命令卷第15頁）；嗣於本院審理時，追加請求被上訴人另給付自110年6月9日即返還租賃物翌日起至同年8月19日止之違約金21萬7,133元，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上說明，應予准許，先予敘明。　　貳、實體部分：　　一、上訴人主張：被上訴人於106年間向伊承租臺北市○○區○○○路 00巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋），雙方於106年7月5日簽訂系爭租約，約定起租日為同年8月20日，自簽約日至起租日則由被上訴人借屋裝修，因其要求展期，雙方另簽訂借屋裝修協議、展期同意書，租賃期限自106年8月20日起至110 年8月19日止。然被上訴人逕於110年6月8日搬離系爭房屋，尚積欠伊如附表A欄所示之租金、管理費、水費、電費、瓦斯費，且未回復原狀，應給付伊違約金，共計83萬3,115元，原審僅判命被上訴人給付1萬9,588元，爰依系爭租約第6 條第2項、第7條第5項約定，請求被上訴人再給付如附表C欄所示81萬3,527元本息等語（未繫屬本院者，不予贅述）。二、被上訴人則以：伊自110年1月20日起即向上訴人表示欲提前終止系爭租約，上訴人知悉後亦開始積極安排進屋看房，雙方並於110年6月8日完成點交，系爭租約已於該日終止，上訴人請求伊再給付110年6月9日至同年8月19日之系爭費用，及另給付於110年6月8日未回復原狀之違約金21萬7,133元，均無理由等語，資為抗辯。三、原審就附表所示項目判命被上訴人給付上訴人如附表B欄所示1萬9,588元本息，上訴人不服，提起上訴（被上訴人就敗訴部分，未聲明不服），並於本院提起追加之訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄，㈡被上訴人應再給付上訴人81萬3,527元，及自111年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息；追加之訴聲明：被上訴人應另給付上訴人21萬7,133元，及自114年2月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。　四、兩造不爭執事項（見本院卷第94頁）：　㈠兩造於106年7月5日就系爭房屋分別簽訂借屋裝修協議、系爭租約，約定起租日為同年8月20日，自簽約日至起租日前由被上訴人借屋裝修。被上訴人於106年7月5日繳付自106年8 月20日至107年8月19日1年份租金100萬元及20萬元押租金。　㈡兩造另於109年7月15日簽訂展期同意書，約定將租期屆至日由110年2月19日延長至同年8月19日。被上訴人於109年7月1 5日繳付自109年8月20日至110年8月19日1年份之租金100萬元。　㈢被上訴人曾於110年1月20日以Line通訊軟體向上訴人之女　　Linda傳送終止系爭租約之訊息。　㈣被上訴人與上訴人代理人邱淑惠於110年6月8日進行點交系爭房屋，被上訴人並歸還大門外門鑰匙予上訴人。五、本件爭執要點為：上訴人得否請求被上訴人再給付如附表C 欄所示81萬3,527元，及另給付如附表D欄所示違約金21萬7, 133元?茲就本件爭點及本院得心證理由分述如下：　㈠系爭租約是否已於110年6月8日終止? 　⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資料。　⒉上訴人主張：系爭租約依兩造簽訂之展期同意書，係於110年 8月19日終止等語；被上訴人則抗辯：系爭租約已於110年6 月8日經兩造合意提前終止等語。經查：　⑴觀之兩造簽訂之展期同意書，固約定租賃期限為110年8月19 日（見原審支付命令卷第27頁），然被上訴人於110年1月20 日以Line通訊軟體向上訴人之女兒Linda表示：「因為我們開始為孩子學區的原因…要提早找房，請問如果過年後有找到，提早搬遷，請問可解約嗎」、「因為我們也只加簽一年，當初有提早跟妳說，孩子上課會有搬遷的變動」等語，Li nda於同日回覆：「下午我來看一下合約，跟您說」，復於同年2月4日表示：「主管房東說目前依合約（上註明不能提前解約）」、「我再盡力爭取看看」等語，被上訴人則回覆表示：「要麻煩妳了，因為我有在簽約前告知，因為我們一年付現金為主，我合約簽了，沒附註是我忘了，但有口頭跟妳們告知，因為我也不知道找房子的日程，所以多幫我爭取，畢竟我們也沒拖欠過，我也盡可能請仲介幫忙，謝謝」等語（見原審卷一第93、94、96、97頁），可知被上訴人已於 110年1月20日向上訴人之代理人Linda通知將提前解約，Lin da亦表會代向上訴人爭取看看等語。嗣被上訴人於110年2月 19日向Linda表示：「我們大概4月底會搬，因為3月新的地方要裝修，到時再跟妳們確認，謝謝」（見原審卷一第99頁），Linda未為任何表示，然自110年2月19日起至同年5月間止，則陸續詢問被上訴人是否可以安排新房客至系爭房屋看房（見原審卷一第98-106頁）。若上訴人並無提前終止系爭租約之意，應無於系爭租約原訂租期屆滿前，即陸續密集安排新房客看房之理。足見被上訴人抗辯上訴人已同意其提前終止系爭租約，應值採信。　⑵又參以被上訴人與上訴人代理人邱淑惠之Line對話紀錄，被上訴人於110年6月3日上午9時45分向邱淑惠表示：「大約下周可交」，邱淑惠於同日上午10時03分回覆：「請你提前跟我確認交屋日期時間」，被上訴人於同日上午10時29分至30 分表示於110年6月8日下午2點交屋，邱淑惠於同日上午10時 30分確認後回覆，再於同日上午10時44分表示同意，並於同日上午11時16分回覆還要點交確認結清系爭房屋水電瓦斯度數等語（見原審卷一第117-118頁）；嗣被上訴人與邱淑惠於110年6月8日點交系爭房屋，由被上訴人歸還大門外門鑰匙，雙方並簽立點交單，有點交單在卷可參（見原審卷一第 107頁）。是上訴人同意被上訴人提前終止系爭租約，被上訴人於110年6月8日交還系爭房屋，同時結清水電瓦斯度數及交還系爭房屋大門外門鑰匙，已無居住使用系爭房屋之事實。則據此足證系爭租約業經兩造於110年6月3日默示合意於同年月8日終止。　⒊上訴人雖主張：依系爭租約第7條第1項約定，兩造不得提前終止系爭契約云云。惟系爭租約第7條第1項固約定：「租賃期限未滿前雙方不得提前解約，任何一方擬提前解約時，須賠償守約方2個月之租金作為違約金，雙方不得異議」等語（見原審支付命令卷第23-24頁），兩造展期同意書亦有上開約定（見原審支付命令卷第27頁），然系爭租約業經兩造另達成於110年6月8日終止之默示合意，被上訴人並已結清水電瓦斯度數及交還系爭房屋大門外門鑰匙，有如前述，本件既非被上訴人單方提前解約，自無系爭租約第7條第1項約定之適用。故上訴人前開主張，並不可採。　　㈡上訴人得否請求被上訴人再給付如附表C欄所示81萬3,527元，及另給付如附表D欄所示違約金21萬7,133元? 　⒈上訴人主張：系爭租約係於110年8月19日終止，請求被上訴人再給付自110年6月9日至同年8月19日之系爭費用81萬3,52 7元；又若認系爭契約於110年6月8日終止，請求被上訴人另給付於該日未回復原狀如附表D欄所示之違約金21萬7,133元等語。惟被上訴人則予否認，並以前詞置辯。　⒉經查：　⑴關於如附表C欄所示編號1-4、6之大樓管理費、水費、電費、瓦斯費、租金部分，上訴人主張為自110年6月9日至同年8月 19日之費用、租金（見本院卷第94頁）；然系爭契約業經兩造合意於110年6月8日終止，有如前述，是上訴人請求被上訴人再給付其如附表C欄編號1-4、6所示，自110年6月9日至同年8月19日之上開費用及租金，即屬無據。　⑵關於違約金部分：　①系爭租約第7條第5項約定：「乙方（被上訴人）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物騰空遷讓恢復原狀交還甲方（上訴人），不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時騰空遷讓恢復原狀交還房屋時，甲方得向乙方請求按照原房租加1倍之違約金至遷讓之日止（未滿1個月以比例計算之，超過1個月則按月計算）」等語（見原審支付命令卷第23-24頁），並未具體載明屬於懲罰性違約金之意旨，是依民法第250條第2項規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。經查兩造業於110年6月3日默示合意於同年月8日終止系爭租約，已如前述，則被上訴人依約即應於110年6月 8日將系爭房屋騰空遷讓回復原狀交還上訴人。次查，被上訴人與上訴人代理人邱淑惠於110年6月8日點交時，備註欄記載「承租戶自行裝修部分待屋主確認是否須復原，並將現場照片帶回由屋主確認後回覆」等語（見原審卷一第107頁），嗣上訴人傳送110年6月8日今日尊苑交屋各項缺失說明、110年6月9日回覆魏啟豪夫人公若家LINE，請被上訴人於1 10年6月15日前回復原狀（見原審卷一第109-112頁），被上訴人並同意依上訴人上開缺失說明進行動工（見原審卷一第 145頁），足見被上訴人雖於110年6月8日將系爭房屋遷讓返還上訴人，但並無騰空回復原狀，上訴人為此始另行雇工施作回復原狀，於110年11月19日完工驗收並付款完畢，有工程預算書、收據、存款憑條影本可稽（見原審支付命令卷第 43-50頁），是據此足證系爭房屋於110年11月19日始告回復原狀。則上訴人主張：被上訴人應自110年6月9日起至同年1 1月19日止，依上開約定計算並給付違約金予上訴人等語，固屬有據。　　　②按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。次按違約金之約定是否過高，應依違約金屬於懲罰之性質或損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損害為標準，酌予核減。經查系爭租約第7條第5項約定屬於損害賠償總額約定性質之違約金，已如前述，則依上說明，應依上訴人實際所受損害為準，審酌該項違約金是否過高。次查兩造因被上訴人違約而發生爭執，上訴人主張被上訴人未依約於110年6月8日返還系爭房屋之日回復原狀，致上訴人尚須另行僱工施作以回復原狀，因此受有損害，尚與常情相符。惟被上訴人違約未回復原狀，自110年6月9 日即返還系爭房屋翌日起至同年11月19日回復原狀驗收日止共164日，違約金合計89萬8,630元（計算式：[年租金100萬元÷12月]×[164日÷365日]×2倍違約金＝89萬8,630元，元以下四捨五入）。惟上訴人僱工回復原狀所給付第一期工程款為 53萬4,050元（見原審支付命令卷第43-44、47-50頁），第二期工程款為12萬7,800元（見原審支付命令卷第45頁），合計僅為66萬1,850元，則上開違約金89萬8,630元實屬過高，應予酌減。爰審酌上訴人已另行僱工就系爭房屋施作完畢回復原狀，所受損害非鉅等一切情狀，認應酌減被上訴人給付上訴人之違約金為66萬1,850元，始為適當。　⒊從而上訴人請求被上訴人給付違約金如附表編號5所示，僅就其中66萬1,850元部分為有理由；其餘請求被上訴人增加給付大樓管理費、水費、電費、瓦斯費，並給付自110年6月9 日起至110年8月19日止之租金（如附表編號1至4、6所示），為無理由。原審就66萬1,850元請求部分雖為上訴人勝訴之判決，並以系爭租約第7條第5項關於違約金之約定為其依據，但其理由則稱之為「回復原狀之費用」，顯有誤會。此外原審駁回上訴人關於違約金60萬元之請求，其理由則為：被上訴人業於110年6月8日返還系爭房屋，並無違約；至於系爭租約第7條第5項僅就未遵期返還系爭房屋之違約責任加以約定，並無就未回復原狀之違約責任加以約定等情，亦有誤會。惟原判決既已准許上訴人關於違約金66萬1,850元部分之請求，其理由雖有不當，結論並無二致，仍應予維持，併予敘明。　六、綜上，上訴人依系爭租約第6條第2項、第7條第5項約定，請求被上訴人再給付其81萬3,527元，及自111年6月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人追加之訴，請求被上訴人另給付違約金21萬7,13 3元，亦非正當，併予駁回。七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第十庭　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官　邱　琦　　　　　　　　　　　　　　　法　官　張文毓　　　　　　　　　　　　　　　法　官　邱靜琪正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張淨卿　附表：　　編號請求項目　 A 起訴金額　 B 原審判准　C 上訴金額　　D 追加金額 1 大樓管理費 21,677 　7,600 14,077 2 水費　1,987 　1,648 　　339 3 電費　9,829 　9,554 　　275 4 瓦斯費　2,362 　　786 　1,576 5 違約金 600,000 　　　0 600,000 217,133 6 租金（110年6月9日至同年8月19日） 197,260 　　　0 197,260 合計　 833,115 19,588 813,527 217,133

2025-02-25

TPHV-113-上易-1091-20250225-1

上

臺灣高等法院

返還房屋等

臺灣高等法院民事判決 113年度上字第734號上訴人即附帶被上訴人暨反訴原告謝城集上訴人即附帶被上訴人馮菊英謝秀金譚延辛兼上四人共同訴訟代理人謝秀萍被上訴人即附帶上訴人暨反訴被告農業部農田水利署（即改制前行政院農業委員會農田水利署）法定代理人蔡昇甫訴訟代理人張玲綺律師黃捷琳律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1 2月29日臺灣臺北地方法院112年度訴字第2617號第一審判決提起上訴，被上訴人則為附帶上訴，上訴人謝城集並於本院提起反訴，本院於114年2月11日言詞辯論終結，判決如下：　　主　　　文上訴、附帶上訴及反訴均駁回。第二審上訴訴訟費用，由上訴人負擔；附帶上訴訴訟費用，由被上訴人負擔；反訴訴訟費用，由上訴人謝城集負擔。　　事實及理由壹、程序部分：一、按民法第275條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力，故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第56條第1項之規定（最高法院33年上字第4810號判例要旨參照）。查被上訴人在原審起訴請求上訴人謝城集與原審共同被告譚延辛連帶給付損害金及懲罰性違約金，經原審判決謝城集與譚延辛連帶給付，謝城集就其敗訴部分上訴，主張無須給付損害金及懲罰性違約金，核屬非基於個人關係之抗辯事由，依上開說明，其上訴效力應及於未提起上訴之譚延辛，爰將譚延辛視同上訴，併列為上訴人。二、次按提起反訴，非經他造同意，不得為之。但於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第1 款定有明文。查謝城集主張依奠基紀念文約定，其向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○○路0段00巷0弄00○0號1樓、4樓房屋（下分稱1樓、4樓房屋，合稱系爭房屋）之租賃契約（下稱系爭租約）關係應繼續存在至民國122年12月31日屆滿，於第二審提起反訴，請求被上訴人繼續出租系爭房屋至122 年12月31日止，因被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，係以謝城集反訴主張之續約有無理由為前提，是謝城集所提之反訴，核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體部分：　　一、被上訴人主張：系爭房屋為國家所有，由伊管理。謝城集於 111年1月11日與伊簽訂系爭租約，承租系爭房屋，租賃期間為111年1月1日起至同年12月31日止，1樓、4樓房屋之年租金各為新臺幣（下同）23萬7,600元，並邀上訴人謝秀萍、譚延辛分別擔任1樓、4樓房屋之連帶保證人。詎系爭租約租期屆至後，謝城集並未依約交還系爭房屋，謝秀萍、譚延辛應負連帶責任，上訴人馮菊英、謝秀金則分別無權占有1樓、4樓房屋，爰依民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8 條、第11條約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋。又依系爭租約第8條約定，請求謝城集自系爭租約租期屆至起至交還系爭房屋之日止，依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金，並請求謝秀萍、譚延辛應負連帶責任等語。聲明：㈠謝城集、謝秀萍、馮菊英應將1樓房屋騰空返還被上訴人。㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人1,302元。㈢謝城集、譚延辛、謝秀金應將4樓房屋騰空返還被上訴人。㈣謝城集、譚延辛應自11 2年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人1,302元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。對於謝城集之反訴，則以：系爭房屋之原管理者台北市瑠公農田水利會（下稱瑠公水利會）並未承諾出租50年，且瑠公水利會、伊與謝城集就系爭房屋之租約均為一年一簽，伊並無義務出租系爭房屋予謝城集至122年12月31日止等語，資為抗辯。二、上訴人則以：謝城集自76年起承租系爭房屋，至今共繳納達千萬元，並已繳納112年度租金23萬7,600元，依民法第451 條規定，系爭租約應視為不定期限租賃契約，被上訴人未依系爭租約第5條第1項第1款約定提前3個月通知收回自用或重新建築，系爭租約仍有效存在，被上訴人不得請求伊騰空返還系爭房屋。又謝城集為70年間SOGO百貨興建前承租地上建物之承租戶，為配合SOGO百貨興建而遷址至系爭房屋，系爭租約並非一般商業租約，國家應遵守出租50年之承諾，不應使謝城集無家可歸，系爭房屋是公共利益和社會發展產生的，系爭房屋改建應分享給謝城集，被上訴人應比照之前作法繼續為謝城集覓得承租標的，或補償謝城集所承租之每戶10 0萬元作為搬遷補償金，以維謝城集權益等語，資為抗辯。三、謝城集反訴主張：依奠基紀念文第三段第四行「本大樓房屋土地係歸本會所有營業」之約定，被上訴人應依承諾繼續出租系爭房屋予伊至122年12月31日止等語。聲明：被上訴人應繼續將系爭房屋出租予謝城集至122年12月31日止。四、原審判決：㈠謝城集、謝秀萍、馮菊英應將1樓房屋騰空返還被上訴人，㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還 1樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人976元，㈢謝城集、譚延辛、謝秀金應將4樓房屋騰空返還被上訴人，㈣謝城集、譚延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日連帶給付被上訴人976元，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人除聲明求為判決駁回上訴人之上訴外，並為附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回其後開之訴部分廢棄，㈡謝城集、謝秀萍應自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，按日再連帶給付326元，㈢謝城集、譚延辛應自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日再連帶給付326元。另謝城集反訴聲明：如上所述。被上訴人就反訴則答辯聲明：反訴駁回。五、經查，系爭房屋為國家所有，原為瑠公水利會管理，於109 年10月1日農田水利法施行後，瑠公水利會改制納入公務機關，隸屬於被上訴人，系爭房屋即由被上訴人管理，謝城集於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約，租賃期間為111 年1月1日起至同年12月31日止，1樓、4樓房屋之年租金各為 23萬7,600元，1樓房屋租約之連帶保證人為謝秀萍，馮菊英為謝城集之配偶，謝城集、謝秀萍、馮菊英均設籍於1樓房屋，4樓房屋租約之連帶保證人為譚延辛，謝秀金為謝城集之女，設籍於4樓房屋，被上訴人於111年3月1日發函通知民生新村之承租人（包含謝城集），於111年12月31日租期屆滿後，將不再辦理續約，以利被上訴人作搬遷準備，並促請盡速搬遷，謝城集於111年12月28日存入23萬7,600元、於11 2年2月4日透過譚延辛存入11萬8,800元、於112年6月21日透過訴外人許曉霞存入11萬8,800元至被上訴人所轄支票存款帳戶等情，有系爭房屋建物登記謄本、系爭租約、戶籍謄本、農水瑠公字第1116953101號函、匯款申請書可證（見原審卷第19-33、45-46、97頁），且為兩造所不爭（見本院卷第 396-397頁），堪信為真。六、被上訴人主張上訴人應騰空返還系爭房屋，謝城集、謝秀萍、譚延辛並應給付損害金及懲罰性違約金等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯；謝城集另反訴主張被上訴人應繼續出租系爭房屋至122年12月31日止等語，亦為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：　㈠謝城集反訴主張依奠基紀念文第三段第四行「本大樓房屋土地係歸本會所有營業」之約定，被上訴人應依承諾繼續出租系爭房屋予伊至122年12月31日止云云。惟查，奠基紀念文記載：「本大樓基地為本會（即瑠公水利會）所有，出租與太平洋建設股份有限公司興建商業中心，…，大樓基地面積一千五百二十五坪，原為紀念瑠公圳所有之田地，後因都市發展，變更為建地，地上原有二樓建築物三十六棟，因年久失修已陳舊不堪，本會為配合台北市都市更新計畫及東區經濟繁榮，經委託學者專家多年研議，洽請承租人搬遷，收回陳舊房屋拆除，以公開標租之方式辦理投標，經由太平洋建設股份有限公司得標，設定地上權租用五十年（自西元一九八三年至二零三三年）租期屆滿，本大樓房屋，土地悉歸本會所有營業…」（見本院卷第313-315頁），被上訴人亦表示奠基紀念文中「本大樓基地」是指臺北市忠孝東路太平洋百貨所在的大樓，與系爭房屋無關等語（見同上卷第432頁），是奠基紀念文乃瑠公水利會與太平洋建設股份有限公司就臺北市大安區忠孝東路遠東SOGO百貨所在土地設定地上權經過、地上權期限50年之紀錄，其等間設定地上權之私法上權利義務自與謝城集無涉，是謝城集主張依奠基紀念文約定，被上訴人應繼續出租系爭房屋至122年12月31日止云云，尚無可採。　㈡被上訴人得請求上訴人騰空返還系爭房屋：　　⒈按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即謝城集）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即被上訴人）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方。」、第11條約定：「乙方保證人（即謝秀萍）就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見原審卷第25、29頁）。查謝城集於111年1月11日與被上訴人簽訂系爭租約，租賃期間為111年1月1日起至同年12月31日止，1樓房屋租約之連帶保證人為謝秀萍，馮菊英為謝城集之配偶，謝城集、謝秀萍、馮菊英均設籍於1樓房屋，4樓房屋租約之連帶保證人為譚延辛，謝秀金為謝城集之女，設籍於4樓房屋等情，為兩造所不爭執，又被上訴人分別於111年3月1日、同年4 月18日、同年7月28日、同年12月12日發函謝城集，表明因建築物耐震能力不足，考量生命財產公共安全需拆除，於系爭租約租期屆滿後將不再辦理續約，並於系爭租約屆滿後之112年5月1日委請律師發函謝城集騰空返還系爭房屋（見原審卷第45-62頁之歷次函文、律師函），是系爭租約已於111年12月31日租期屆滿，並經被上訴人催告騰空返還，上訴人仍未騰空返還系爭房屋，自屬無權占有，是被上訴人依系爭租約第8條、第11條約定，請求謝城集騰空返還系爭房屋，謝秀萍、譚延辛分別就謝城集騰空返還1樓、4樓房屋部分負連帶責任，及依民法第767條第1項前段規定，請求馮菊英、謝秀金分別騰空返還1樓、4樓房屋，均屬有據。　　⒉上訴人固辯稱謝城集已繳納112年度租金23萬7,600元，依民法第451條規定，系爭租約應視為不定期限租賃契約，被上訴人未依系爭租約第5條第1項第1款約定提前3個月通知收回自用或重新建築，系爭租約仍有效存在；又謝城集為70年間SOGO百貨興建前承租地上建物之承租戶，為配合 SOGO百貨興建而遷址至系爭房屋，系爭租約並非一般商業租約，國家應遵守出租50年之承諾，不應使謝城集無家可歸，系爭房屋是公共利益和社會發展產生的，系爭房屋改建應分享給謝城集，被上訴人應比照之前作法繼續為謝城集覓得承租標的，或補償謝城集所承租之每戶100萬元作為搬遷補償金，以維謝城集權益云云。惟查，系爭租約第 2條第1項後段約定：「…租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思」（見原審卷第23、27頁），謝城集既未再與被上訴人就租約簽立書面，難認被上訴人有繼續租賃契約之意思，又被上訴人分別於111年3月1 日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日發函謝城集表明因建築物耐震能力不足，考量生命財產公共安全需拆除而不再辦理續約之意（見同上卷第45-60頁之歷次函文），是被上訴人確實無繼續租賃契約之意思，被上訴人復於112年5月1日委請律師發函謝城集以同上理由請求騰空返還系爭房屋（見同上卷第61-62頁之律師函），被上訴人已於租賃期限屆至後明示反對謝城集為系爭房屋之使用，是本件無民法第451條視為不定期限繼續租賃契約規定之適用；又本件非不定期限租賃契約，則謝城集、譚延辛、許曉霞縱交付金錢予被上訴人，亦難認係繳納租金，更不因其等交付金錢即使系爭租約視為不定期限租賃契約；另系爭租約第5條第1項第1款約定：「有下列各款情形之一者，甲方（即被上訴人）得隨時提前終止租約，收回租賃房屋…⒈甲方收回自用或重新建築時，惟應提前3個月前通知。」（見同上卷第24、28頁），本件乃租期屆至後被上訴人請求騰空返還系爭房屋，並非被上訴人於租賃期間提前終止租約，自無系爭租約第5條第1項第1款約定之適用，從而，上訴人主張系爭租約仍存在，並無理由。再者，謝城集與被上訴人間之租賃契約乃私法上之契約關係，基於私法自治原則，被上訴人自得於系爭租約租期屆滿後不再續租予謝城集，是上訴人辯稱被上訴人應出租50年，或分享系爭房屋改建之利益予謝城集，或為謝城集另覓承租標的，或補償謝城集所承租之每戶100萬元云云，均無契約或法律上依據，所辯並非可採。　㈢按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。查上訴人於111年12月3 1日系爭租約租期屆滿後，未將系爭房屋騰空返還被上訴人，謝秀萍、譚延辛分別為1樓、4樓房屋租約之連帶保證人，被上訴人依系爭租約第8條、第11約定，請求謝城集、謝秀萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4 樓房屋之日止，均按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金，為有理由；另審酌謝城集違約情形，被上訴人無法占有使用系爭房屋所受之損害，及社會經濟狀況等一切情狀，認被上訴人請求依原租金1倍計算之懲罰性違約金尚屬過高，應以0.5倍為適當，與上開1倍計付之相當於租金之損害金合計，被上訴人得請求之損害金與懲罰性違約金即原租金之1.5倍，是被上訴人自得請求謝城集、謝秀萍連帶給付自1 12年7月1日起至騰空返還1樓房屋之日止，及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，均按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金共計97 6元等情，業經原判決論述甚詳（見原判決第12-14頁），本院此部分意見與原判決相同，爰依上開規定予以援用，不再贅述。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定、系爭租約第8條、第11條約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並請求謝城集、謝秀萍連帶給付自112年7月1日起至騰空返還1 樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金976元，及請求謝城集、譚延辛連帶給付自112年7月1日起至騰空返還4樓房屋之日止，按日計算之相當於租金之損害金及懲罰性違約金976元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命上訴人騰空返還房屋及如數給付，就超過上開應准許部分，為被上訴人敗訴判決，均無違誤。上訴及附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，均無理由，應予駁回。謝城集另於本院提起反訴，依奠基紀念文約定，請求被上訴人繼續出租系爭房屋至122年12月31日止，亦屬無據，應併駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴人之上訴、被上訴人之附帶上訴、謝城集之反訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78 條、第85條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二十五庭　　　　　　　　　　　審判長法　官　潘進柳　　　　　　　　　　　　　　法　官　林祐宸　　　　　　　　　　　　　　法　官　楊惠如正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張永中

2025-02-25

TPHV-113-上-734-20250225-3

訴

臺灣南投地方法院

拆除地上物返還土地等

臺灣南投地方法院民事判決 112年度訴字第297號原告農業部林業及自然保育署南投分署（即改制前行政院農業委員會林務局南投林區管理處）法定代理人李政賢訴訟代理人蔡育銘律師被告蔡宗昌蔡瑞雯蔡政宏蔡思瑜蔡瑞晃蔡思芸蔡捷凱蔡惠玉兼共同訴訟代理人蔡宗裕上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國114 年1月21日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告主張略以：　㈠坐落南投縣○○鄉○○段00○00○00地號土地（下分別稱74、89、9 2地號土地）為中華民國所有，並以原告為實際管領機關。訴外人蔡林月香即被告之被繼承人前與原告前身臺灣省政府農林廳林務局巒大林區管理處簽訂國有森林用地出租造林契約書（下稱系爭租約），向原告承租坐落前開土地内南投縣水里鄉車埕村巒大事業區第4林班如南投縣水里地政事務所（下稱水里地政事務所）鑑測日期民國113年4月29日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示綠色框線範圍內，面積1.86公頃即18,600平方公尺之土地（下稱系爭土地），約定租賃期間自75年8月12日起至84年8月11日止，系爭租約已因租期屆滿而消滅，被告迄今尚未返還系爭土地，且於89地號土地上有如附圖所示編號A，面積67.03平方公尺之未辦保存登記，門牌號碼南投縣○○鄉○○巷00○0號之水泥磚造工寮（下稱系爭工寮）；於74地號土地上有如附圖所示編號B，面積9.88平方公尺之磚造蓄水池（下稱系爭蓄水池，與系爭工寮合稱系爭地上物），而屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段、中段及第455條前段規定，訴請被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還原告，請求擇一為原告有利之判決。　㈡又被告無權占有系爭土地獲有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告按占有系爭土地面積，以申報地價額年息5％計算被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日起回溯5年之相當於租金之不當得利，合計新臺幣（下同）14萬6,475元及法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,713元。　㈢並聲明：⒈被告應將分別坐落74、89地號土地上之系爭工寮、系爭蓄水池拆除，並將系爭土地返還原告。⒉被告應給付原告14萬6,475元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,713元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯略以：　㈠系爭地上物均未辦理保存登記，應以起造人為事實上處分權人，蔡林月香雖曾於70年代間設籍於系爭工寮，但非系爭地上物之起造人，而非事實上處分權人，蔡林月香及被告均無拆除系爭地上物之權限。又系爭工寮為訴外人蔡榮樹即蔡林月香之配偶所搭建，蔡榮樹死亡後，原告曾先後將系爭土地出租與訴外人蔡宗信、蔡林月香，並交付系爭工寮與承租人使用，蔡林月香經原告同意才使用系爭工寮，況蔡林月香依系爭切結書於租期屆滿時已拋棄系爭工寮事實上處分權，任由原告處置，蔡林月香及被告已無系爭工寮之事實上處分權，自無拆除之權限。　㈡又依系爭租約第10條約定，被告於租賃期間屆滿後未再續約，已視同放棄，原告即得收回系爭土地，事實上蔡林月香於系爭租約期間屆滿前就已搬離系爭土地，蔡林月香自斯時起便無占有系爭土地之事實，被告亦無占有系爭土地之情事，自無須負返還系爭土地暨給付相當於租金之不當得利之義務。縱認被告有此義務，原告之請求權亦已罹於15年時效。另原告於系爭租約屆滿後逾20餘年均怠於行使權利，遲至今日始提起本件訴訟，亦有權利失效、權利濫用之虞。　㈢並聲明：如主文第1項所示；願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（本院卷第476、477頁）：　㈠74、89、92地號土地之所有權人為中華民國，並以原告為實際管領機關。　㈡蔡林月香於77年3月間，與原告前身臺灣省政府農林廳林務局巒大林區管理處簽訂系爭租約，由蔡林月香向原告承租系爭土地，約定租賃期間自75年8月12日起至84年8月11日。　㈢坐落89地號土地，如附圖所示編號A之系爭工寮為蔡林月香之配偶蔡榮樹所搭建；74地號土地上則有如附圖所示編號B之系爭蓄水池。　㈣蔡榮樹於74年2月間因看管及經營林地需要向巒大林區管理處水里工作站、巒大林區管理處申請搭建系爭工寮，並出具切結書（下稱系爭切結書）記載：「如蒙核准搭建工寮絕不作他項使用承租契約屆滿或政府收回林地自用時須自動撤除恢復原狀否則由貴處處理」等語。　㈤蔡榮樹於68年8月31日申請於系爭工寮舊址編釘門牌，蔡榮樹與蔡林月香於69年12月12日設籍該址，蔡榮樹於74年8月12 日死亡後由其子即蔡宗信以繼承為原因繼續承租巒大事業區第4林班地。依水里戶政事務所112年12月19日水戶字第1120 002276號函所示，蔡宗信於77年8月3日係依其母蔡林月香簽署之屋主同意書辦理遷入系爭工寮址登記並擔任戶長。後蔡林月香於86年1月5日死亡，被告為蔡林月香之全體繼承人。　㈥蔡林月香於系爭租約屆滿前3個月，並未向原告聲請續租，且於系爭租約屆滿後，未拆除系爭地上物。　㈦原告前於111年6月16日以投水字第1114550873號函通知被告，應於同年7月20日前向原告辦理承併續約，否則原告將依規定終止系爭租約，收回系爭土地。原告嗣於111年12月22 日以草屯大觀郵局存證號碼445號存證信函，催告被告應於1 12年3月30日前改正造林後，向原告申辦繼承續約及補辦工寮、列管蓄水池等事宜，若逾期未申辦，則不再續租並收回系爭土地。前開函文，被告均已收受。四、本院之判斷：　㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。惟請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，所有人要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。　㈡經查：　⒈原告主張被告應返還系爭地上物坐落範圍外之系爭土地，尚屬無據：　⑴依本院囑託水里地政事務所會同兩造至現場履勘測量結果，系爭土地除系爭地上物外，其餘均種植檳榔及其他樹木，有勘驗筆錄、內政部國土測繪中心圖資服務雲資料、原告陳報履勘當日照片及附圖等件在卷可稽（本院卷第357至367、37 1至382、397頁）；參照系爭租約第10條約定：「契約期滿林木採伐後，承租人如需繼續租用，應依臺灣省國有林事業區出租造林地管理辦法第九條規定於租約屆滿前三個月聲請林區管理處續租，逾期視為放棄，期滿由林區管理處收回林地，承租人不得異議。」等語（本院卷第42頁），可知系爭租約如未經申請續租，期滿由原告收回系爭土地，又遍觀系爭租約並無租期屆滿後，承租人應將系爭土地上林木予以砍除回復原狀之義務，原告復未舉證證明被告於系爭租約租期屆滿後有繼續占有系爭地上物坐落範圍外之系爭土地，是原告本於物上請求權，訴請被告返還系爭地上物坐落範圍外之系爭土地，難認有據。　⑵原告雖主張依民法第455條前段規定，亦可請求被告返還系爭土地等語，惟被告於系爭租約終止後既無繼續占有系爭地上物坐落範圍外之系爭土地，原告亦無因被告阻撓而無法使用系爭土地之情，被告復一再陳明蔡林月香及被告無繼續占有系爭土地之意思，應認蔡林月香於系爭租約屆滿時已將系爭地上物坐落範圍外之系爭土地返還原告，是原告本於租賃物返還請求權，訴請被告返還系爭地上物坐落範圍外之系爭土地，亦屬無據。　⒉原告主張被告應拆除系爭工寮，難認可採：　⑴系爭工寮為蔡榮樹於74年2月間所搭建（不爭執事項㈣），其有系爭工寮之事實上處分權無疑，惟觀諸其申請搭建時所出具之系爭切結書載明：「承租契約屆滿或政府收回林地自用時須自動撤除恢復原狀否則由貴處處理」等語（本院卷第26 0頁），可知蔡榮樹已承諾於租期屆滿或原告收回林地時，如未拆除系爭工寮恢復原狀，則讓與事實上處分權予原告，以利原告遂行管理、利用林地之目的。而系爭切結書之法律關係及系爭工寮之事實上處分權於蔡榮樹死亡後，已由蔡宗信等續租系爭土地之繼承人繼承，後經蔡林月香再辦理換約續租，並簽訂系爭租約，佐以系爭工寮乃為看管、經營林地需要而獲准搭建，亦有林務局巒大林區管理處74年間之公文簽辦單可參（本院卷第258頁），足認於蔡榮樹之繼承人續租系爭土地造林期間，因有看管、經營林地而繼續使用系爭工寮需求，尚未發生應拆除系爭工寮或將事實上處分權讓與原告之情形，此參照林務局巒大林區管理處辦理續租轉讓換約所進行之造林成績調查文件載明：「七、調查結果：5.無越界擴墾、破壞水土保持等不法情事」、「八、審核情形： 2.無欠繳副產物菓樹政府價金或其他違約情事」等語（本院卷第303頁），全未提及系爭土地有違法設置工寮或其他待釐清事項等情，亦可佐證；再衡諸原告於84年8月11日系爭租約終止後，至111年6月16日始發函通知被告辦理繼承並續約之函文（本院卷第103、104頁），亦無隻字片語提及應拆除系爭工寮等情，堪認於系爭租約租期屆滿，被告放棄續租而由原告收回系爭土地時，原告已依系爭切結書取得系爭工寮之事實上處分權，是被告抗辯其已拋棄系爭工寮之事實上處分權，任由原告處置，尚非無據。從而，原告以被告就系爭工寮有事實上處分權，請求被告拆除系爭工寮，難認可採。　⑵原告雖主張被告拋棄事實上處分權，任由原告處置系爭工寮為權利濫用等語，惟被告此部分所辯係依據系爭切結書之意旨，且由原告依系爭切結書取得系爭工寮事實上處分權，難認有違反公共利益或損害他人利益之情事，而與權利濫用無涉。是原告其此部分主張，自不可採。　⒊原告主張被告應拆除系爭蓄水池，亦屬無據：　　原告雖主張系爭蓄水池係為造林使用，而系爭土地一直以來都由蔡榮樹家族所承租，故認被告就系爭蓄水池有事實上處分權等語。惟系爭土地由何人承租造林，與系爭蓄水池之事實上處分權屬何人，係屬二事，原告上開主張僅為臆測，並無證據可佐，其主張自不足採。　㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。本件原告主張被告無權占有系爭土地並請求拆除系爭地上物，均不可採，已如前述，則原告請求被告給付占有系爭土地所獲相當於租金之不當得利，亦與民法第179條規定不符，自屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第455條前段規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還原告，及給付原告14萬6,475元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,713元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。　　　六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據，核與本案之　　判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　曾瓊瑤以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳彥汶

2025-02-25

NTDV-112-訴-297-20250225-1

訴

高雄高等行政法院

國有林地濫墾地續辦清理訂約

高雄高等行政法院判決高等行政訴訟庭第二庭 113年度訴字第307號 114年2月4日辯論終結原告黃宜宥被告農業部林業及自然保育署嘉義分署代表人張岱訴訟代理人黃厚誠律師上列當事人間國有林地濫墾地續辦清理訂約事件，原告不服農業部中華民國113年6月11日農訴字第1120732005、1120731986號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰　　主文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、事實概要：緣原告於民國112年10月23日提出國有林地濫墾地續辦清理申請書（案號：112P530099、112P530100，下稱申請書1、2 ），向被告所屬觸口工作站（下稱觸口工作站）申請就編號第1904號區外保安林（地籍：嘉義縣竹崎鄉金獅寮段567地號，下稱系爭土地）占用建物（座標為X：212460、Y：2602 078之房舍，下稱建物E；座標為X：212371、Y：2602065之3 筆地上物，為星光森林民宿，下稱建物G、H、I，全部建物下合稱為系爭建物），續辦清理訂約。案經觸口工作站派員確認其申請範圍、地點，建物E坐落嘉義縣竹崎鄉金獅寮段假地號編號160地號之租地造林地（下稱160號租地）內，由原告配偶劉嘉彬之父親劉寧鈺所承租；建物G、H、I坐落嘉義縣竹崎鄉金獅寮段假地號編號162地號之租地造林地（下稱162號租地）內，由訴外人劉寧煌等4人所承租，租賃期間均為91年12月1日至100年11月30日，因該等租約逾期且違約使用，無法辦理續約，屬依國有林地濫墾地續辦清理作業要點（下稱作業要點）第2點第1項但書第3款所定「原訂租約業經終止、解除或不再續租」不予辦理清理之情事，被告爰以112年11月29日嘉觸字第1125552075號函（下稱原處分1）、第1125552076號函（下稱原處分2）駁回原告之申請。原告不服，提起訴願，遭農業部以113年6月11日農訴字第1120 732005、1120731986號訴願決定書（下分別稱訴願決定1、2 ）駁回，遂提起本件行政訴訟（原告前將農業部列為被告部分，嗣已撤回起訴，又另一原告劉小彤，亦已撤回起訴，均非本件審理範圍）。二、原告起訴主張及聲明︰㈠主張要旨︰ 1.系爭土地由原告公公劉寧鈺向被告所承租，坐落160、162號租地造林地範圍內，其租賃期間為91年12月1日至100年11月 30日，劉寧鈺於95年5月23日死亡，該租約由原告等4人繼承，渠等未於租期屆滿前2個月辦理續租。系爭建物係作為民宿營業使用，雖經民事法院判決原告拆除地上物返還土地確定，惟系爭建物尚未經強制執行拆除，原告仍得依作業要點之規定辦理續租，被告應准予原告申請續辦租約。 2.原告夫家祖先於乾隆5年起一直定居於系爭土地，有52年航照圖可證明，系爭建物坐落於私有地上，並非國有地，被告無從將該地收回，應以日據時期原始地籍圖予以核對。土地鑑定有可能受地震偏移、土方偏移、歷史變化等影響，民事法院囑託嘉義縣竹崎地政事務所（下稱竹崎地政事務所）至系爭土地現場執行鑑界結果，與被告之測量結果誤差相當大（如編號Z1之水池，被告主張坐落於國有地，惟鑑界結果為私有地），顯然被告強制執行標的物有誤差，且民事判決測量亦不準確，應發回重審。㈡聲明︰　1.訴願決定1、2及原處分1、2均撤銷。　2.被告應就原告112年10月23日之申請書1、2，作成准予就申請地點坐落系爭土地之國有林地濫墾地上建物續辦清理訂約之行政處分。　三、被告答辯及聲明︰㈠答辯要旨︰ 1.原告申請續約標的之系爭土地，乃為臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）112年度司執字第55339號拆屋還地強制執行事件應拆除之範圍，亦為該執行名義即嘉義地院106年度重訴字第96號民事判決、臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）109年度上易字第233號民事確定判決應返還予被告之土地，故原告提起本件訴訟，係為干擾延滯上開強制執行程序，顯無理由。　2.依作業要點第2點第1項但書第3款所定「原訂租約業經終止、解除或不再續租」，系爭土地屬原造林契約之租地範圍，於100年11月30日租期屆滿，且有租約逾期、違約使用之情形，故系爭土地不再辦理續租。另原告提出52年航照圖，無法證明原告有占用及持續使用系爭土地之事實。況依劉寧鈺繼承系統表，原告配偶劉嘉彬乃後於其父劉寧鈺死亡，劉嘉彬為劉寧鈺之繼承人，而原告及其子女均對劉嘉彬拋棄繼承，是原告不符合占用人資格，亦不具申請資格。㈡聲明︰原告之訴駁回。四、爭點︰原告本件申請是否有作業要點第2點第1項但書第3款不得申請清理放租之事由？被告以原處分否准原告所請，有無理由？五、本院之判斷︰㈠前提事實︰如事實概要欄所示之事實，有原告申請書1、2（處分卷一第 3至4頁、處分卷二第3至4頁）、竹崎地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第293頁）、160及162號租地造林契約暨位置圖及現場照片（處分卷一第33至37頁、處分卷二第31至36頁）、原處分1、2（本院卷第39至40、55至56頁）及訴願決定 1、2（本院卷第45至53、59至67頁）等附卷可稽，應堪認定。㈡應適用法令-作業要點　1.第1點：「行政院農業委員會（以下簡稱本會）為辦理本會林務局（以下簡稱林務局）經管國有林地內，未依臺灣省政府58年5月23日農秘字第35876號令公告『臺灣省國有林事業區內濫墾地清理計畫』完成清理之舊有濫墾地，特訂定本要點。」　2.第2點第1項但書第3款：「在國有林地內，於中華民國58年5 月27日以前，已占用墾植竹木、果樹、茶樹、蔬菜或其他農作物，或興設建物、水池、水田等，能提出相關證明文件，並以第一版航空照片判釋確認於早年即已使用，並輔以歷年航空照片認定有持續使用迄今之事實，且無使用糾紛，亦無法令規定禁止為上開使用或不得出租者，得依本要點辦理清理，訂定租約。但有下列情形之一者，不適用本要點：……（三）原訂租約業經終止、解除或不再續租。……」　3.第4點：「工作站受理申請文件無誤後，依下列原則辦理檢核：（二）興設建物、水池、闢為水田等者：1.查核申請人提出占用事實之證明文件，並確認第一版及歷年航空照片有持續使用之事實，且無第2點第1項但書各款不予辦理清理之情形。……」　4.第8點第1項第1款：「依本要點申請清理放租之案件，有下列情形之一者，應由林區管理處予以駁回，並退還原申請所附證件：（一）屬第2點不予辦理清理之情事。……」　㈢得心證理由：　　1.按森林之管理經營，應以國土保安長遠利益為主要目標，為森林法第5條所明文揭示。同法第3條第2項規定：「森林以國有為原則。」第6條第2項規定：「經編為林業用地之土地，不得供其他用途之使用。」，且依森林法施行細則第2條規定：「森林所有權及所有權以外之森林權利，除依法登記為公有或私有者外，概屬國有」，是國有林地係以國有為原則，而林業之管理經營，應以國土保安長遠利益為主要目標。我國林區甚廣，管理不易，濫墾時起，為清理國有林事業區內現有濫墾地以防止再被濫墾起見，臺灣省政府58年5月2 3日農祕字第35876號令公告臺灣省清理計畫，農委會（現已改制為農業部）為解決國有林地內無權占用林地之問題，針對占用人陳情已使用林地數十年，希取得合法使用權以維生計之訴求，特以58年5月27日為基準日，擬具「國有林地濫墾地補辦清理作業要點」，以97年4月23日農林務字第09717 20492號令發布。次按在國有林地內，於58年5月27日以前，已占用墾植竹木、果樹、茶樹、蔬菜或其他農作物，或興設建物、水池、水田等，能提出相關證明文件，並以第一版航空照片判釋確認於早年即已使用，並輔以歷年航空照片認定有持續使用迄今之事實，且無使用糾紛，亦無法令規定禁止為上開使用或不得出租者，得依同要點辦理清理，訂定租約，但原訂租約業經終止、解除或不再續租者，不適用作業要點。依作業要點申請放租之案件有屬第2點不予辦理清理之情事者，應由林區管理處予以駁回，作業要點第2點第1項第 3款及第8點第1項第1款分別定有明文。準此，國有林地之原訂租約業經終止、解除或不再續租者，自不得再予出租該林地。 2.查原告申請續租之系爭土地位於國有林區域範圍，經被告確認其申請範圍、地點並套疊國有林地租地圖資，發現系爭土地上之建物E坐落於160號租地內由原告配偶劉嘉彬之父親劉寧鈺所承租，而建物G、H、I坐落於162號租地內由訴外人劉寧煌等4人所承租，租賃期間均為91年12月1日至100年11月3 0日，有竹崎地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第293頁）、座標經緯度及套疊租地圖資位置圖（本院卷第295頁）、1 60及162號租地造林契約暨位置圖、現場照片（處分卷一第3 3至37頁、處分卷二第31至36頁）在卷可稽，應堪信實。依上開租地造林契約第4點約定：「本租約承租林地限於造林使用。」第12點約定：「承租人如需繼續租用該林地，應於租約租期屆滿前2個月檢具相關書件向出租機關申請續租，並另訂契約，逾期視為放棄。」可知，承租人如欲辦理租地續租，除無違規使用情形外，應於期限內提出續租申請，否則視為放棄續約權。惟上開租約屆滿前2個月均無人辦理續租而致租約逾期，且被告查得原告於系爭土地上興建系爭建物，作為民宿使用，有違約使用之情形，嗣被告向嘉義地院提起民事訴訟請求原告拆屋還地，經嘉義地院106年度重訴字第96號民事判決原告應除去系爭土地之地上物並返還土地予被告，原告提起上訴，復經臺南高分院109年度上易字第2 33號民事判決駁回其上訴而告確定，其後原告2次提起再審之訴，分別經臺南高分院111年度再易字第15號、第27號民事判決駁回，現以嘉義地院112年度司執字第55339號拆屋還地強制執行事件執行中等情，有上開民事判決（本院卷第14 7至169、171至186、187至210、211至215頁）及執行命令（本院卷第111至113頁）在卷可稽，原告亦自承劉寧鈺於95年 5月23日死亡後，所有繼承人均未依約於租期屆滿前2個月辦理續租等情（本院卷第19頁），足證系爭土地上已無租賃關係存在，原告核無占用系爭土地之權源，應返還土地予被告。從而，系爭土地曾訂有租約，因租約逾期且違規使用而有未續租之事實，依作業要點第2點第1項但書第3款規定，系爭土地有不適用作業要點之情形，是依作業要點第8點第1項第1款規定，原告本件申請應予駁回，被告以原處分駁回原告所請，於法並無不合。　3.原告雖主張系爭建物坐落於私有地上，並非國有地範圍內云云。惟原告於申請書1、2檢附航照圖上，標示申請承租土地座標位置（座標為X：212460、Y：2602078；座標為X：2123 71、Y：2602065），並於該座標處簽名蓋章（處分卷一第9 頁、處分卷二第11頁），經被告查詢該座標經緯度並套疊11 1年國有林地租地圖資（處分卷一第35頁、處分卷二第33頁），發現該座標位置坐落於國有林區域之系爭土地上，且屬 160、162號租地範圍內，又該座標土地上有系爭建物存在，前經嘉義地院於106年12月12日囑託竹崎地政事務所測量系爭建物之所在位置，依其土地複丈成果圖（本院卷第293頁）所示，系爭建物均位於系爭土地上，且依系爭土地之土地登記謄本（本院卷第75頁），該地為國土保安用地，使用分區為森林區，所有權人為中華民國，管理人為被告，足見系爭建物坐落於國有林區域之系爭土地上，並屬160、162號租地範圍內無訛。原告上開主張，與事實不符，委無足採。原告另稱土地鑑定可能受地震偏移、土方偏移、歷史變化等影響，並不準確云云，惟被告於本件訴訟期間再次查詢該座標經緯度並套疊113年國有林地租地圖資（本院卷第295頁），仍有相同之結論，且原告對於上開嘉義地院委託竹崎地政事務所之鑑界結果提起上訴及再審，均經前揭臺南高分院民事判決分別駁回其上訴及再審之訴確定在案，已如前述，故原告並未提出相當證據證明前揭查詢及鑑界結果有如何之違法情事，僅憑空質疑，則其執此主張，顯不足採。　4.至原告舉52年航照圖為憑，主張原告夫家祖先自乾隆5年起一直定居於系爭土地，被告應准予原告申請續辦租約云云。然查，依作業要點第2點第1項第3款及第8點第1項第1款規定，原訂租約業經終止、解除或不再續租者，不適用作業要點之規定，且依作業要點第4點規定，被告除查核申請人提出占用事實之證明文件（確認第一版、歷年航空照片）外，應調查有無第2點第1項但書各款不予辦理清理之情形，如屬第 2點第1項但書各款不予辦理清理之情事，對於申請清理放租之案件，應予駁回。系爭土地位於160、162號租地範圍內，該租地之租賃契約至100年11月30日即已屆期，且原告於系爭土地上經營民宿，非作為造林使用，屬違約使用之情形，均經本院詳述如上，而系爭建物既在租約之160、162號租地範圍內，則此部分土地，依前揭法規說明，亦屬不得再為放租之範圍，核無作業要點之適用。原告上開主張，亦與事實不符，委無足取。六、綜上所述，原告主張均無可採，原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定1、2及原處分 1、2，並請求判命被告應依原告112年10月23日之申請，作成准予就申請地點坐落系爭土地上之系爭建物續辦清理訂約之行政處分，為無理由，應予駁回。又本件為判決基礎之事證已臻明確，原告另聲請重新鑑界及調閱日據時期原始地籍圖，核無調查之必要，應予駁回；兩造其餘攻擊防禦方法及所提訴訟資料，經斟酌後均與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、結論︰原告之訴無理由。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日審判長法官孫　國　禎法官曾　宏　揚法官林　韋　岑以上正本係照原本作成。一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第49條之1第1項）三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第3項、第4項）得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。 1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。 2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。 3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。 (二)非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。 1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人。 4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務。是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日書記官　鄭　郁　萱

2025-02-25

KSBA-113-訴-307-20250225-1

重訴

臺灣新北地方法院

損害賠償等

臺灣新北地方法院民事判決 113年度重訴字第527號原告蔡玉真訴訟代理人陳冠睿律師陳鏡文被告王張水仙王宣婷共同訴訟代理人陳柏翰律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年12月31日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由壹、程序方面：　　按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。查，原告起訴時聲明原聲明為：先位聲明：被告王張水仙、王宣婷應連帶給付原告新臺幣(下同)3, 146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：被告王張水仙應給付原告3 ,146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷一第11頁)。嗣於民國113年 10月29日具狀撤回備位聲明部分，並為被告於當日言詞辯論期日收受該書狀後表示同意其撤回（見本院卷第307、309頁），則備位之訴部分訴訟繫屬溯及消滅，本院僅就先位之訴部分為裁判，先予敘明。貳、實體方面：　一、原告主張：㈠原告與被告王張水仙同為仁愛好樣社區之住戶。於112年12月底，原告及其配偶陳鏡文向被告王張水仙表示欲購買其所有同社區三房格局房屋之意願，被告王張水仙遂表示其所有同社區50號13樓房屋之租約最先到期，然須待其女兒即被告王宣婷於113年2月底返國後始可進行買賣房屋洽談。嗣被告王張水仙突改口稱係門牌號碼新北市○○區○○路 0段00巷00號17樓之房屋(下稱系爭房屋，與其所在基地合稱系爭不動產)最先到期，其後於113年3月8日至113年3月10日間即與被告王宣婷（與被告王張水仙合稱被告）不斷向原告及原告配偶以系爭房屋屋況良好、現承租人已承租4年多，未曾表示系爭房屋需修繕、系爭不動產有多數潛在買家等事由，勸誘購買系爭不動產，其間原告詢問可否先參觀系爭房屋之屋況時，被告即諉稱承租人婉拒原告進入系爭房屋內確認屋況。嗣經原告與原告配偶反覆思考討論後，於113年3月 11日向被告王宣婷提出購買系爭不動產之意願，而於113年3 月12日洽談過程中，原告及其配偶仍不斷詢問系爭房屋屋況及擔心屋頂有無漏水問題，被告王宣婷遂提出系爭房屋租賃契約中之屋況照片並再次強調系爭房屋屋況良好，無待修繕之處，致原告誤信被告王宣婷所述為真，於113年3月15日以總價3,110萬元與被告王張水仙簽立系爭不動產買賣契約書。㈡系爭不動產完成所有權移轉登記後，於113年5月22日，系爭房屋承租人通知原告配偶系爭房屋之熱水器須修繕，原告配偶遂於隔日進入系爭房屋屋內，始知系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵，且經原告詢間承租人，才知道於113 年3月15日簽立系爭不動產買賣契約書約前，承租人完全沒有收到被告告知賣屋資訊，更沒有收到原告提出看屋需求訊息，顯見被告故意隱匿系爭房屋真實屋況甚明。㈢依承租人於113年5月26日提供之資料可知，承租人就系爭房屋浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡部分，於111年3月即向被告提出相關照片，被告當時表示是承租人使用不當造成，需由承租人自行除霉後重新粉刷，顯見被告於2年前即已知悉此瑕疵存在。另就牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整等瑕疵部分，經承租人告知其於5年前即將該此情通知被告王張水仙之仲介代理人，且牆壁裂縫部分有許多尚有7年前與建商驗屋時標記貼紙。由上，足徵被告乃刻意隱瞞上開瑕疵之買賣重要交易事項，並積極以承租人不願原告入內觀看系爭房屋屋況，及「房屋狀況良好，沒有待修繕之處」之承諾詐欺原告甚明。㈣原告業已於113年6月21日委請律師發函與被告王張水仙，表明其以受被告詐欺為由，依民法第92條之規定，撤銷113年3月15日之系爭不動產買賣之意思表示。又被告施用詐術之行為，顯已侵害原告之意思自由權，亦屬民法第184條第1項之侵權行為，原告並得依民法第184條第1項、第185條規定請求被告連帶損害賠償責任。而原告因被告共同詐欺行為，計受有以下損害：①系爭不動產買賣價金3,110 萬元；②代書費及交易過程應納稅捐：18萬7,612元；③交屋支出之有益費用：即水電設備整修費用2萬4,000元；④申請貸款費用及已支出貸款利息：15萬889元，以上共3,146萬2, 501元等語。其聲明為：被告連帶給付原告3,146萬2,501元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被告辯稱：㈠被告從未積極勸誘原告購買系爭不動產，實則乃原告及其配偶主動聯絡被告王張水仙表達希望購買被告王張水仙所有於仁愛好樣社區之不動產，其後原告及其配偶向被告表示欲購買系爭不動產，而在溝通過程中，因系爭房屋尚有第三人承租，因被告一開始即向原告及其配偶表示系爭不動產上有租約，無法帶渠等至系爭房屋內觀看屋況，並建議原告待113年8月31日租約到期時再來看房，且為使渠等能簡單了解房型、格局，因此曾帶渠等至同社區46號8樓以了解系爭房屋之房型、格局。而原告及其配偶觀看同房型、格局之房屋後，於113年3月11日即向被告表示決定要購買系爭不動產，嗣於113年3月15日簽署系爭不動產買賣契約時，被告有再詢問原告及其配偶是否要等到9月再來看房並下決定，惟原告及其配偶仍堅持即刻購買系爭不動產。而依雙方通訊軟體對話紀錄顯示，從一開始的接觸至最後交易完成，都是原告及其配偶不斷催促。而於簽約當日，因系爭不動產買賣契約書附件三建物現況確認書項次4記載：「不知道有無滲漏水之情形，因為目前租客使用中，未反應屋內有滲水。若有滲漏水處，買賣雙方同意以現況交屋，買方自行修繕」，故承辦系爭不動產所有權買賣移轉事宜之代書即再次向原告確認是否在未確認系爭房屋屋況之情形下，仍要進行簽約購買？原告及其配偶均告明確表示購買意願，原告配偶並強調自己從事不動產產業，裝潢修繕等不成問題云云。綜上，被告於系爭不動產交易洽談過程，已有告知原告尚未確認系爭房屋屋況，請原告是否待承租人租期屆滿進入確認屋況後再行決定，且被告未曾給予任何保證，顯與詐欺行為有別。㈢原告所稱之瑕疵，其中浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡部分，承租人曾於111年3月間透過仲介向被告王張水仙反應上開問題，被告王張水仙於知悉後亦立刻委請房仲偕同水電師傅進行修繕，此後承租人即未曾再有反應，被告當然認已無問題；就牆壁裂縫、壁磚裂損部分，原告並未舉證上開裂痕於出售時即已存在，且該等裂痕均得透過油漆方式修補，要與物之瑕疵無涉；就平頂天花板凹凸不平整瑕疵部分，乃建商交屋時之原樣，自不屬房屋之瑕疵。原告以其所稱之上開瑕疵指責被告有消極隱匿之詐欺行為，亦非有理等語。其聲明為：原告之訴駁回。並陳明如受不利決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：　㈠按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號、87年度台上字第1195號判決意旨參照）。又詐欺行為不以積極之欺罔行為為限，如法律上、契約上或交易上之習慣上就某事項負有告知之義務，仍有消極的隱匿、掩飾事實之行為，故意不為告知，得構成所稱之消極詐欺行為（最高法院 80年度台上字第2713號判決意旨參照）。復按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。　㈡原告於113年3月15日以總價3,110萬元向被告王張水仙買受系爭不動產，其已付清買賣價金，被告王張水仙即將系爭不動產所有權移轉完畢，並將系爭不動產交付原告等事實，有原告所提系爭不動產買賣契約書其附件、交屋協議書暨收據等影本(見本院卷一第61至79頁、第281頁)在卷可稽，兩造亦不爭執，是此部分事實堪以認定。惟原告主張被告刻意隱匿系爭房屋屋況有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵情形，並以系爭房屋屋況良好，現承租人已承租4年多，未曾表示系爭房屋需修繕，但承租人婉拒原告參觀屋況、系爭不動產有多數潛在買家等說詞，積極勸誘購買系爭不動產，使原告陷於錯誤，於未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產乙節，則為被告所否認，依上開說明，原告自應就受有詐欺之事實負舉證證明之責任。　⒈查，原告主張被告以系爭房屋屋況良好，現承租人已承租4年多，未曾表示系爭房屋需修繕，但承租人婉拒原告參觀屋況、系爭不動產有多數潛在買家等說詞向原告積極詐欺勸誘，使原告陷於錯誤，於未確認系爭房屋屋況下而購買系爭不動產乙情，固以系爭不動產買賣契約書第9條記載：「本買賣標的物目前沒有待修繕之處，房屋狀況良好」為據。惟觀諸該條另記載：「建物現況確認書如附件三，甲方（即買方）知悉此狀況，並願意受上開租賃契約及房屋的現況」，而附件三項次4欄係記載：「不知道有無滲漏水之情形，因為目前租客承租使用中，未反應屋內有滲水。若有滲漏水處，買賣雙方同意：以現況交屋，買方自行修繕」（見本院卷一第 65、77頁），可知系爭不動產買賣契約書第9條之記載，僅係雙方合意在無法確認系爭房屋屋況下，以現況交屋，如系爭房屋有滲漏水情形，由原告自行負責，是上開條款內容尚不足證明被告有以原告所稱之上開說詞詐欺勸誘原告得在未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產。再依原告所提雙方間之通訊軟體對話紀錄（見本院卷一第99至113頁），亦未見被告於113年3月9日至14日之期間有積極向原告及其配偶勸誘買受系爭不動產之情，復參酌被告所提該期間雙方間之通訊軟體對話紀錄（見本院卷二第231至233頁），可知被告王宣婷於113年3月9日告知原告配偶關於系爭房屋之承租人還是要續約一事後，原告配偶仍要求與被告見面洽談，並於11 3年3月11日表示:「我們反覆思考討論，衡量利害關係，還是想要跟您們買房，請問方便再跟您碰個面或通話嗎」，復於同月13日主動要求被告提供系爭房屋租賃合約的照片，以利其提供給銀行鑑價用，其後更主動羅列簽約時間，並表示：「或任何您方便的時間都可以配合」，足徵原告應係自行衡量後，認為可以在未確認系爭房屋屋況下購買系爭不動產。　⒉再原告主張被告刻意隱瞞系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整、浴室天花板有嚴重潮濕發霉痕跡等瑕疵之消極詐欺行為乙情，按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。經查，原告所指浴室天花板嚴重潮濕發霉痕跡部分，原告並未舉證係系爭房屋滲漏水造成，是系爭房屋之浴室天花板縱有所謂潮濕發霉痕跡，顯難認係系爭房屋之瑕疵。另原告所指系爭房屋牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整部分，原告未能舉證上開情形之存在，已致系爭房屋之價值、效用、品質有所減損而構成瑕疵，自難以被告未主動告知系爭房屋有牆壁裂縫、壁磚裂損、平頂天花板凹凸不平整之情形，遽認被告有隱瞞交易重要事項之消極詐欺行為。　㈢綜上，原告主張被告積極施用詐術勸誘原告，並刻意隱瞞系爭房屋瑕疵狀況，使原告陷於錯誤而購買系爭不動產，顯已侵害原告之意思自由權，並致原告因此受有損害，依民法第 184條第1項、第185條規定請求被告連帶負損害賠償責任，洵非有據。四、從而，原告依民法第184條第1項前段、後段、第185條，請求被告連帶賠償3,146萬2,501元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核於判決之結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　25　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　劉馥瑄

2025-02-25

PCDV-113-重訴-527-20250225-1