確認優先購買權不存在
臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第84號
原 告 葉青郎 住○○市○○區○○○街00號
訴訟代理人 蘇明道律師
蘇敬宇律師
王廉鈞律師
被 告 莊士弘
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
鄭硯萍律師
陳妍蓁律師
陳思紐律師
蕭人豪律師
上列當事人間113年度訴字第84號確認優先購買權不存在事件,
於中華民國113年10月16日言詞辯論終結,本院判決如下:
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項:
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者,專屬不動產所在
地之法院管轄,其他因不動產涉訟者,得由不動產所在地之
法院管轄,民事訴訟法第10條定有明文。所謂其他因不動產
涉訟,係指因不動產之物權或其分割或經界以外,與不動產
有關之一切事項涉訟者而言(最高法院98年度臺抗字155號
裁判意旨參照)。查,本件被告主張其對坐落「臺南市○○區
○○段00地號土地,面積1,211平方公尺,登記為莊鞭所有之
應有部分二分之一」之土地(下稱系爭土地)有優先承買權
存在,而原告遂起訴請求確認原告之優先承買權不存在,乃
確認優先承買權存在或不存在之訴訟,核屬不動產之物權或
其分割或經界以外與不動產有關之事項而涉訟,依上開規定
及說明,本院有管轄權,先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利
益者,不得提起之,民事訴訟法第247條第1項前段定有明文
。而所謂即受確認判決之法律上利益,係指因法律關係之存
否不明確,致原告在私法上之地位有受侵害之危險,而此項
危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。經查,原告
主張被告對系爭土地優先購買權不存在,經被告否認。是被
告就系爭標售案有無具有優先購買權,致原告私法上之應買
權利有受侵害之危險,而此項危險得以判決除去之,原告提
起本件訴訟,即有確認利益。
貳、實體事項:
一、原告主張略以:緣被繼承人莊鞭所有「臺南市○○區○○段00地
號土地,面積1,211平方公尺,應有部分二分之一」之系爭
土地,因逾期無人辦理繼承登記,經台灣金融資產服務股份
有公司南部分公司(下稱台灣金服公司)辦理國有財產署南
區分署公告標售111年度第26批逾期未辦理繼承登記土地或
建物改良物第24標案標售(下稱系爭標案),原告則於112
年3月21日以新臺幣(下同)880,000元標得系爭土地,被告
於同年月22日向臺灣金服公司提出優先購買權申請書,以其
為系爭土地共有人,且有實際使用系爭土地,主張依土地法
第73條之1第3項規定就系爭標售案具有優先購買權。惟被告
就系爭土地並無實際使用事實,依法不得主張土地法第73條
之1之優先購買權等語。並聲明:確認被告就系爭標售案之
優先購買權不存在。
二、被告抗辯略以:被告以其從小就住在那裏長大成人,被告雖
非三合院事實上所有權人、事實上處分權人,但那就是被告
的老家,有被告自己的房間,至少每兩個禮拜就會回去一次
,被告在老家種植蔬果要定期回去澆水、採收,是被告對系
爭土地確有實際使用之事實,是其對系爭土地有土地法第73
條之1第3項規定之優先購買權無訛,並聲明:原告之訴駁回
。
三、得心證之理由
㈠按土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承
登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼
承人於三個月內聲請登記,並以書面通知繼承人;逾期仍未
聲請者,得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請
人之事由,其期間應予扣除;前項列冊管理期間為十五年,
逾期仍未聲請登記者,由地政機關書面通知繼承人及將該土
地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承
人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有
之權利;土地或建築改良物租賃期間超過五年者,於標售後
以五年為限;依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告
三個月,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依
序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後三十日內表示
優先購買者,其優先購買權視為放棄,土地法第73條之1第1
項至3項分別定有明文。次按財政部國有財產署為執行土地
法第73絛之1第2項至第5項規定之標售等作業,於行為時適
用之111年9月30日公布修正逾期未辦繼承登記土地及建築改
良物標售作業要點第8點第1項規定:「標售不動產經繼承人
、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買,
按其檢附之證明文件無法認定,或使用範圍依第十一
點規定無法認定或有爭議者,主張優先購買權人應
於執行機關通知之期限內,以得標人為被告向法院提
起確認之訴;得標人對於優先購買權之存否或使用範圍有
爭執者,應以主張優先購買權人為被告循民事訴訟
程序訴請法院審理;主張優先購買權人為二人以上
,對於使用範圍有爭議者,應於執行機關通知期限內自行協
議或向法院提起確認之訴。」。經查,本件金服公
司就系爭土地之拍賣案係於112年3月21日拍定由原告得標,
被告於拍定後30日內之112年3月22日即向金服公司主張優先
購買權而向金服公司申請優先購買,惟得標人即對於被告之
優先購買權之存否有所爭執,遂向本院提起本件訴訟,程序
上堪認適法,合先敘明。
㈡原告主張其於系爭標案標得系爭土地,而被告以其為其他共
有人就其使用範圍而向金服公司申請優先承買之事實,被告
提出系爭土地之土地謄本及異動索引,且本院復依職權向金
服公司調取系爭標案之原告投標單影本及被告主張優先購買
權申請書影本等件到卷為證(本院卷第125至152頁),是本
件被告為系爭土地之共有人,且其於原告拍得系爭土地後,
依土地法第73條之1第3項之規定向金服公司主張其為共有人
,而有購買權之事實,堪已認定。
㈢又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任
,民事訴訟法第277條前段規定。經查,被告係依土地法第7
3條之1第3項規定,主張其為共有人,而對系爭土地有優先
承買權,是被告對其有使用系爭土地之事實,並對其使用範
圍負舉證責任。是以,本件就上開爭點分論如次:
⒈被告確有使用系爭土地之事實:
⑴被告對於其使用系爭土地之事實,除提出系爭三合院112年5
月至113年3月轉帳代繳水費繳費憑證、種植區112年5月至11
3年3月轉帳代繳水費繳費憑證、系爭三合院112年6月至113
年4月電子帳單截圖及種植區112年6月至113年4月電子帳單
截圖、電單、現場照片,系爭土地所屬莊禮里前任里長陳玉
華之證明書、里長名冊、系爭房屋上之臺南市○○區○○里00號
房屋稅籍證明書等件為證外,並聲請傳喚第三人陳玉華到院
為證。
⑵又第三人陳玉華於113年5月15日到院為證,其證述之內容:
「(提示本院卷第139頁,陳王華提出之證明書後,問:螢幕
上這份證明書是你親自簽名蓋章嗎?內容是否屬實?)答:
是我簽名蓋章。內容屬實。」、「(問:你擔任里長到何時
?哪一里的里長?)答:我做過四任莊禮里里長,到這任才
沒有擔任里長。」「(問:你沒有擔任莊禮里里長後,還是
住在莊禮里嗎?)答:是。」、「(問:螢幕上的麻豆區莊
禮段61地號你會常經過那個地方嗎?)答:會,在我們里活
動中心旁邊。所以我常經過。」、「(問:你本身目前在擔
任什麼工作?)答:我在搭喜宴廟會的帳篷。」、「(問:
你跟在地里民關係如何?)答:都很好。」、「(問:你知
道莊士弘的父親是何人嗎?)答:我知道,他叫莊財來,我
本來不是當地人,我是民國70幾年搬到這裡的,我常看到他
在那邊種植作物。」、「(問:以你的觀察,上述土地的使
用情況為何?)答:還是莊財來他們在使用,如果不是莊財
來就是莊士弘兄弟,或是堂兄弟回來在整理、割草、種植水
果蔬菜。」、「(問:你知道三合院是誰在居住使用?)答
:裡面有住兩戶人家,一戶是莊士弘的伯母,一戶是財來,
莊士弘的祖父母以前都居住在那裏。」、「(問:莊士弘有
在三合院出入嗎?)答:有,莊士弘的父親身體變差了,他
要回來照顧父親。」「(問:請看你出具的證明書,你剛有
說簽名印章你是簽的,這些電腦打字是誰打的?)答:這不
是我打的,我不會打字。」、「(問:這張證明書是誰提供
給你的?)答:是莊士弘給我的,所以我才知道有這件事情
。確實有這些事實所以我才會簽阿。」「(問:你剛有說跟
兩造都沒有親屬關係,那你知道這塊土地上有其他共有人嗎
?)答:我都不知道,我從民國70幾年居住在這裡就都看到
莊士弘他們一家在整理這塊土地。」、「(問:你認識莊士
弘多久了?)答:從他小時候就認識了。」、「(問:就你
了解你知道他現在居住在哪裡嗎?)答:我知道在永康,但
詳細地方不清楚。」、「(問:你剛有說莊士弘會回來三合
院照顧他父親,頻率為何??)答:這我就不清楚,因為我
不是一直在那裏,我要工作,我知道他父親在吃標靶藥物。
」、「(問:除了莊士弘還有其他人在照顧他父親嗎?)答
:莊財來的太太。」、「「(提示本院卷第51、53頁之民事
準備狀原證一、原證二後,問:你剛在證明書上有說你有看
到莊士弘一家在系爭三合院居住或耕種,你有親眼看過莊士
弘居住在三合院裡?)答:他小時候都住在三合院,直到長
大念書結婚,後來好像有買房子,現在的居住情形我不清楚
,因為晚上三合院也看不清楚,莊士弘周末都會回去三合院
內。」、「(問:你最近一兩年有看到莊士弘在三合院附近
種植什麼作物或除草嗎?)答:有看過。莊士弘有在這邊種
植芭樂。」、「(問:除了有看過莊士弘外,有看過螢幕上
這個區域有其他人種作物?)答:除了莊士弘外,還有他們
家族的堂兄弟會在那邊種植作物、除草。」、「(問:你剛
說莊士弘有在這邊種植芭樂,你有親眼看到他種嗎?)答:
我看到他在澆水。」、「(問:你在哪邊看到莊士弘在澆水
?)答:我有時候要去海埔里會從活動中心的前面,就是那
塊地的後面開車經過。」、「(提示本院卷第53頁之原證二
後,問:請看螢幕上三合院,旁邊馬路旁有一間民房跟空地
,你知道這是誰的嗎?)答:民房是莊國南的。空地是莊茂
次他們家的。」、「(問:民房對面紅色屋瓦是誰的?)答
:是莊財來的大嫂在住的。」、「(問:種植芭樂的區域在
哪裡?你可以確認全部都種植芭樂嗎?還是有其他作物?)
答:就我所知都是種植芭樂,種芭樂種很久了,不是最近才
種的,有沒有種植其他東西我不清楚,因為我沒做里長後就
比較少去附近出沒了。」,上開證述內容有本院113年5月15
日言詞辯論筆錄(本院卷第93至100頁)在卷可稽。是依上
開證人陳玉華之證述內容,系爭土地為被告成長之地,且被
告之父、母則仍居住於系爭土地上之三合院內,被告仍時常
居住於系爭土地之三合院內,以便省親及照顧其父親,而系
爭土地之菜、果園,被告持續有種植農作物之事實,是依證
人陳玉華證述之內容,被告確有持續使用系爭土地,且使用
部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分之事實無訛。
⑶又本院復於113年9月5日偕兩造與臺南市麻豆地政事務所(下
稱麻豆地政)人員至系爭土地施行勘驗測量(勘驗結果如附
圖之麻豆地政113年8月8日法囑土地字第9000號複丈成果圖
,下稱複丈成果圖)。經本院法官現場勘察結果為「系爭土
地上之三合院後方菜、果園皆是常年種植樣貌,應非臨訟搭
建種植。且三合院內的祠堂有祭祀祖先,廚房、臥室皆有人
使用的狀態。」,此有本院勘驗測量筆錄(本院卷第213、2
14頁)內容可憑,亦可認定被告有持續使用系爭土地,且使
用部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分之事實。
⑷至於原告以被告並非設籍系爭土地上之三合院,系爭土地上
之三合院實際使用人為被告之父、母,且系爭土地尚有被告
伯母居住,而系爭土地上之農作亦有被告之堂兄弟種植,並
非被告所種植云云,藉此推翻被告之實際使用系爭土地事實
。惟依前開證人陳玉華之證述內容,被告現仍頻繁居住使用
系爭土地之事實已如前述,且被告之親屬非不得作為占有使
用系爭土地之占有輔助人而繼續使用系爭土地,原告上開所
辯,本院自難所採。是以,本件被告使用系爭土地,且使用
部分至少已達菜、果園及三合院之全部部分之事實,已甚灼
然。
⒉原告使用系爭土地之範圍,已達系爭拍賣標的之應有部分全
部部分:
⑴按數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人;各
共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之
全部,有使用收益之權,民法第817條第1項、第818條定有
明文。又本件拍賣之標的為系爭土地之應有部分,而依民法
第818條之規定,除契約另有約定外,共有人得按其應有部
分對於共有物之全部進行使用收益,是以本件使用範圍之認
定,並非以實際使用土地之區塊認定,而係以應有部分之比
例加以計算。是以,本件被告主張對系爭標案中之應有部分
有優先購買權,其實際使用範圍之計算,應先扣除其應有部
分之比例外,其餘使用系爭土地之比例,方得主張優先購買
權。
⑵又系爭標案所標售者為被繼承人莊鞭就系爭土地之應有部分2
分之1,而系爭土地之總面積為1,211平方公尺,換算面積則
為605.5平方公尺(計算式:1,211×1/2=605.5)。另被告使
所有之應有部分為48之2,即50.458平方公尺外(計算式:1
,211×2/48=50.458,四捨五入至小數點後三位),被告使用
範圍於扣除其所有之50.458平方公尺後,需達605.5平方公
尺方得對本件拍賣標的之全部主張優先承買權。又本件被告
實際使用系爭土地部分至少已達菜、果園及三合院之全部部
分,而依附圖之複丈成果圖之「編號A:菜園及果園,面積6
21平方公尺」、「編號C:三合院,面積217平方公尺」之面
積,扣除被告所有部分之50.458平方公尺後,已逾本件標案
之莊鞭之應有部分2分之1即605.5平方公尺,依前開說明,
被告就系爭標案之全部均有土地法第73條之1第3項規定之優
先購買權。至於原告主張被告僅就其實際使用系爭土地之區
域方有優先承買權云云,惟本件拍賣之標的為系爭土地之持
分,僅係系爭土地所有權之應有部分之權利,並非具體劃定
之區域,原告上開主張,實無理由;且倘依原告之主張割裂
拍賣,此情形將致土地極度零碎化,此情顯與前開民法共有
及土地法極力維持土地完整性之立法意旨相悖,本院礙難採
納。
㈣從而,被告就系爭標案中莊鞭所有之全部土地應有部分,均
有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權存在,故原告訴
請確認被告就系爭標售案優先承買權不存在,即屬無據。
四、綜上所述,原告請求確認被告就系爭標售案之優先購買權不
存在,為無理由,應予駁回。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦及證據,核與本案之
判斷不生影響,爰毋庸一一審酌論列,併此敘明。
六、末按訴訟費用,由敗訴之當事人負擔;法院為終局判決時,
應依職權為訴訟費用之裁判,民事訴訟法第78條、第87條第
1項分別定有明文。本件為原告敗訴之判決,是本件訴訟費
用應原告負擔。
七、據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第87條第
1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 侯明正
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應判決送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明
上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日
書記官 陳惠萍