債務不履行損害賠償等
臺灣花蓮地方法院民事判決
112年度重訴字第43號
原 告
即反訴被告 張照元
訴訟代理人 張照茹
彭鈞律師
被 告
即反訴原告 駿良建設有限公司
法定代理人 黃呂良
訴訟代理人 籃健銘律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件,本院於民國113
年11月20日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣191,162元,及自民國112年3月15日起至
清償日止,按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之22,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣191,162元為原告預
供擔保,得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張:兩造於民國110年10月16日簽署預售屋買賣契約
(下稱系爭契約),由原告買受被告施作坐落花蓮縣○○市○○
段○○○段0000地號土地上興建之房屋(門牌號碼花蓮縣○○市○
○街000號,下稱系爭房屋),約定總價新臺幣(下同)1,78
8萬元,系爭契約第11條約定被告應於111年4月27日前完成
主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,如逾期未取
得使用執照,每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算
遲延利息予原告,屬於兩造對於違約金之約定,而被告於11
1年11月4日始取得使用執照,原告前已於110年10月19日給
付200萬元、111年7月20日給付100萬元,故被告應給付違約
金245,000元(計算式:200萬元×83日×5‱+300萬元×108日×5
‱)。系爭房屋之車庫與外部地面高低落差達11至15公分,
致使車輛無法進出車庫,顯可歸責於被告施工瑕疵,另被告
於112年2月1日通知交屋,原告依照系爭契約第13條請驗屋
公司於112年2月5日至系爭房屋進行驗屋,並經驗屋公司確
認系爭房屋存有瑕疵,原告遂通知被告改善,被告雖於112
年4月26日表示已修繕瑕疵,但實際上並未修復,經估價車
庫及系爭房屋瑕疵修復費用為521,378元。又原告因修繕期
間2個月無法使用系爭房屋,參酌系爭房屋位於美崙文教區
、69坪之透天厝全新屋,租金行情為每月5萬元,受有不能
使用房屋之租金損害10萬元。爰依系爭契約第11條第2項、
民法第227條第1項之規定,提起本件訴訟等語,並聲明:被
告應給付原告866,378元,及自起訴狀繕本送達被告翌日起
至清償日止,按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以:系爭房屋興建期間適逢新冠肺炎疫情之高峰期,
以致影響工程進度,花蓮縣政府均有延長建築期限之公告,
符合系爭契約第11條第1項但書關於順延取得使用執照期間
之約定,原告主張被告逾期取得使用執照應給付遲延利息為
無理由。兩造於112年1月9日已就車庫高低落差之瑕疵部分
和解,被告僅負責將覆蓋水溝蓋的部分切平,剩下由原告自
行處理,原告不應事後反悔再向被告請求瑕疵擔保。原告其
餘主張之瑕疵不影響房屋應具備居住安全之功能,且被告基
於服務理念,依原告之要求就缺失部分已改善完成,其提出
之估價單並非廠商進入系爭房屋實際勘查,難信為真實。又
系爭房屋既已無瑕疵,原告請求受有不能使用房屋之租金損
害10萬元即屬無據,如認為原告之訴有理由,被告以反訴事
由對原告之債權主張抵銷等語,資為抗辯。並聲明:原告之
訴駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張:兩造於112年1月9日就車庫瑕疵部分達成和
解時並約定系爭房屋移轉所有權登記至原告名下時,反訴被
告應無條件配合將款項撥付給反訴原告,但反訴被告有權保
留驗屋款894,000元,待驗屋完成後再將其保留款項繳付予
反訴原告,反訴被告所指之瑕疵並非民法上之瑕疵,不影響
系爭房屋居住安全或效能減損,反訴原告交付之系爭房屋已
符合債之本旨,且反訴原告亦已依照原告要求改善其所指的
瑕疵,反訴被告亦於112年10月17日言詞辯論期日表示「除
了車庫爭議外,系爭房屋無其他無法交屋之原因」,足認系
爭房屋於112年2月5日驗屋時給付條件已成就,反訴被告應
給付保留款予反訴原告。另兩造於112年1月9日亦協議反訴
被告同意補貼一個乾濕分離拉門之費用予反訴原告,並補貼
全棟磁磚差額之費用,更換全棟磁磚材料費用35,433元,且
因更換磁磚後亦須更改施作工法,施作費用增加48,825元,
乾溼分離拉門費用依廠商出貨單記載為10,100元。反訴被告
雖於113年8月23日請求反訴原告再次驗屋,但並非法律上請
求,反訴原告自無配合之義務。爰依系爭契約第7、18條及
兩造112年1月9日協議書之約定,提起本件訴訟等語。並聲
明:㈠反訴被告應給付反訴原告988,358元,及其中894,000
元之部分,自112年2月6日起至清償日止,按年息百分之5計
算利息;及其中94,358元之部分,自112年12月27日民事反
訴起訴狀送達反訴被告翌日起至清償日止,按年息百分之5
計算之利息;㈡願供擔保,請准宣告假執行。
二、反訴被告則以:系爭房屋於112年2月5日驗屋發現瑕疵,反
訴原告雖稱已改善,卻不讓反訴被告再次驗屋確認,違反系
爭契約第13條「於完成修繕並經雙方複驗合格後交付交屋保
留款」之約定,且系爭房屋雖已過戶給反訴被告,然所有權
狀、交屋保留款894,000元的本票仍為反訴原告委任之代書
即證人李○娟持有,並未交付反訴被告,難認反訴原告完成
交屋程序,且反訴原告拒絕反訴被告再次驗屋,反訴被告給
付交屋保留款之條件尚未成就。反訴被告變更磁磚致費用增
加部分,依照兩造112年1月9日協議書,係反訴被告補貼全
棟「磁磚差額」,應僅限於材料部分,且僅有系爭房屋3樓
及陽台更換為需要改變施作工法之磁磚,反訴原告卻以全棟
樓地板面積計算施工工資,難認合理等語,資為抗辯。並聲
明:反訴原告之訴駁回。
參、本院之判斷
一、原告即反訴被告(下稱張照元)與被告即反訴原告駿良建設
有限公司(下稱駿良公司)於110年10月16日簽立系爭契約
,約定由張照元以1,788萬元買受系爭房屋,並於110年10月
19日、111年7月20日、111年11月16日分別給付200萬元、10
0萬元、88萬元予駿良公司,系爭房屋於112年1月9日辦理過
戶(同日簽立如附件之協議書)、112年1月16日辦理貸款,
張照元將貸款總額扣除交屋保留款89.4萬元後,匯款1,310.
6萬元予駿良公司,另依系爭契約第11條第1項規定,駿良公
司應於111年4月27日前取得使用執照,實際上於111年11月4
日取得使用執照等情,有系爭契約書、匯款回條聯、協議書
、建物所有權狀等在卷可參,兩造亦未爭執,堪信為真實。
二、本訴部分
㈠張照元請求違約金245,000元,部分有理由
⒈依系爭契約之約定,駿良公司於111年4月27日前取得使用
執照,惟駿良公司遲至111年11月4日始取得系爭房屋之使
用執照,此經本院前述認定為真,是駿良公司顯有逾期取
得使用執照之情事。
⒉系爭契約第11條約定:「一、本預售屋之建築工程應在109
年4月16日之前開工,111年4月27日之前完成主建物、附
屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但
有下列情事之一者,得順延其期間:㈠因天災地變等不可
抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。㈡因政府
法令變更或其他非可歸責於賣方事由者,其影響期間。二
、賣方如逾前項期間未開工或未取得使用執照者,每逾1
日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方
。若逾期3個月未開工或未取得使用執照,視為賣方違約
,雙方同意依違約之處罰規定處理。」經查,本件系爭房
屋取得使用執照既已逾期,則除非駿良公司舉證證明有前
開約定所謂得順延期間之情事發生,否則駿良公司取得使
用執照即屬逾期無訛。
⒊駿良雖抗辯系爭房屋於施工期間,因遇有新冠肺炎疫情,
花蓮縣政府公告自動延長建築期限2年,且疫情嚴峻影響
工程進度,應屬不可歸責於被告事由等語,惟為張照元所
否認,則駿良公司自應就此有利於己之事實負舉證之責。
然因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進度延宕一節
,因關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠之人力施工,
乃出賣人於經營上所需具備之資材,除受政府機關管制而
無法取得外(例如經主管機關於疫情期間徵用之衛生資材
,列為管制品之類),其因市場上價格上漲或供應缺乏而
導致之缺料、缺工情事,乃屬籌資興建建物之企業於經營
上所需承擔之風險,不能轉嫁予買方承擔,故縱使被告因
缺乏資材或人工而使興建工程延宕,亦不得作為不計算遲
延日數之事由,是駿良公司此部分抗辯並無可採。而就建
造執照有效期限經建築主管機關准予展延部分,因行政機
關之處分並無變更私法上權利義務之效力,亦不影響一般
私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務,故系
爭房屋之建造執照縱使經建管機關准予展延期限,對於本
件兩造於契約內約定之履行期並無影響。
⒋駿良公司既已逾期取得系爭房屋之使用執照,則張照元主
張依系爭契約第11條第2項約定,請求駿良公司按111年11
月4日前已繳房地價依5‱計算遲延利息即違約金,尚非無
據,而張照元分別於110年10月19日、111年7月20日給付2
00萬元、100萬元予駿良公司,駿良公司自111年4月28日
起至111年11月4日止負遲延責任,自上述繳款日分別逾期
190日、107日,應負擔243,500元(=200萬×5‱×190+100萬
×5‱×107)之違約金,為有理由。逾此範圍之請求為無理
由。
⒌前開約定雖使用「遲延利息」,然應係被告不於適當時期
履行債務(即給付遲延)所為之約定,性質上屬違約金,
且上開契約文字並無為懲罰性質之特別約定,依民法第25
0條第2項規定自應屬損害賠償總額預定之性質。本院審酌
前開約定以「每逾1日應按已繳房地價款之萬分之5單利計
算遲延利息」予買方,與「預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項」第12條第2項之規定:「賣方如逾前款
期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地
價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月
仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依
違約之處罰規定處理。」之計算方式相同,自無過高情事
,且駿良公司亦未舉證證明該違約金之約定有顯失公平之
情事,是駿良公司主張此部分之違約金亦應予酌減云云,
尚難憑採。
㈡張照元請求系爭房屋與車庫瑕疵修復費用521,378元,為無理
由
⒈按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。主張對其有利事實
之當事人,須就此項利己事實負舉證責任,如其對於自己
主張之事實已盡證明之責後,對造對其主張,如抗辯其不
實並提出反對之主張者,亦應負證明之責,此為舉證責任
分擔之原則。各當事人就其所主張有利於己之事實,均應
負舉證之責,故一方已有適當之證明者,相對人欲否認其
主張,即不得不更舉反證。
⒉張照元主張系爭房屋具有112年2月5日經訴外人瑪○科技驗
屋檢測發現53項缺失及車庫高低落差未處置,如大門刮傷
髒污、門把鏽蝕、矽立康破損等(詳如本院卷一第453至4
57頁,張照元提出之瑕疵表格),並提出瑪○科技驗屋報
告在卷可參(本院卷一第43至137頁,僅黑白照片),駿
良公司否認系爭房屋具有瑕疵,亦提出對於張照元所指瑕
疵之現場彩色照片(本院卷二第93至140頁)作為回應。
⒊經查,張照元固提出瑪○科技驗屋報告作為系爭房屋具有瑕
疵之舉證,然該驗屋公司係原告私人委託,依照原告委託
內容作成之報告,並非由本院囑託鑑定,且經駿良公司否
認真實性,則該驗屋報告形式上僅屬於張照元陳述之補充
證據,再張照元僅提出系爭房屋內部黑白照片,本院從形
式上觀之,實無法認定系爭房屋有何該驗屋報告所指之瑕
疵,而由被告提出之彩色照片觀之,亦無任何顯而易見之
瑕疵,是張照元就系爭房屋具有瑕疵等情,舉證尚有不足
。
⒋另就系爭房屋車庫地面高地落差之部分,經核兩造於112年
1月9日簽立如附件之協議書,第一項已明確記載「因車庫
與道路間有高低落差而建商將其鋪設斜坡道,經雙方協議
後應由建商將其覆蓋水溝蓋之部分切平。」堪信系爭車庫
車道處雖有高低落差瑕疵,然兩造已協議由駿良公司將車
道處切平即可,並未再約定駿良公司應再做其他處置,張
照元亦不否認駿良公司已完成切平之處置,是駿良公司既
已完成兩造協議之內容,系爭房屋車庫就高低落差縱然尚
存瑕疵,亦不應由駿良公司再負擔瑕疵擔保責任。
⒌至張照元雖主張駿良公司拒絕讓張照元再次驗屋,為證明
妨礙等語,駿良公司否認此情,並抗辯張照元應聲請法院
囑託鑑定等語,然張照元私下委託之驗屋公司經駿良公司
否認為公正第三方之鑑定單位,且張照元自起訴至言詞辯
論終結時,均「未曾聲請」本院囑託鑑定系爭房屋是否尚
存瑕疵或為相關調查,駿良公司並無私下配合張照元取證
之義務,即無任何張照元所指證明妨礙可言,此舉證之不
利益應由張照元負擔,附此敘明。
㈢張照元請求受有不能使用房屋之損害100,000元,為無理由
⒈按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利,民法第
227條第1項定有明文。
⒉經查,張照元固主張系爭房屋具有瑕疵,修復期間無法使
用受有損失等語,然張照元無法舉證瑕疵存在已如前述,
自不得請求駿良公司負擔債務不履行之責任,其請求駿良
公司給付不能使用房屋之損害,難認有據。
㈣駿良公司主張抵銷,部份有理由
⒈按二人互負債務,而其給付種類相同,並均屆清償期者,
各得以其債務,與他方之債務,互為抵銷。但依債之性質
不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者,不在此限。民法
第334條第1項定有明文。又按解釋契約,固須探求當事人
立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已
表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字
而更為曲解;解釋契約,如契約文字已表示當事人之真意
,無須別事探求者,即無須反捨契約文字而更為曲解。是
以,倘契約約定明確,其內容又無違反公序良俗、強制規
定,或顯然違反誠信原則之情形,當事人即應受契約約定
之拘束,而無「常情」適用之餘地。
⒉系爭契約第7條約定「付款,除簽約款及開工款外,應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後撥款,其每次付款間隔日數應在20日以上。」第18條約定「...買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續,並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。..」第13條第2項約定「雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後交付。」兩造112年1月9日如附件之協議書第2條約定「雙方約定系爭房屋產權移轉至張照元名下時,張照元應無條件配合將其款項撥款給駿良公司,但張照元有權保留驗屋款89.4萬元,待驗屋完成後再將其保留款向繳付給駿良公司。」由以上約定可知,系爭房屋雖已移轉所有權登記至張照元名下,形式上已交屋,然張照元仍得保留房地總價5%即89.4萬元作為交屋保留款,且依照兩造當事人簽訂系爭契約與協議書之真意,應係張照元驗屋後,經其指出瑕疵部分,駿良公司有配合再次驗屋之義務,於再次驗屋經雙方確認複驗合格後,張照元始有交付交屋保留款予駿良公司之義務,而張照元於113年8月23日請求駿良公司複驗,經駿良公司以非經法院調查程序為由拒絕,為兩造所不爭執,張照元雖非聲請本院調查證據,惟其在訴訟外請求駿良公司複驗係基於系爭契約第13條,駿良公司既未配合張照元之複驗請求,難認駿良公司請求張照元給付交屋保留款之條件已成就,駿良公司自未取得此部分對張照元之債權,其以此主張抵銷,即非有據。
⒊磁磚價差部分,駿良公司主張系爭契約使用材料為139,190
元(本院卷一第379、380頁),張照元請求變更使用材料
為204,623元(本院卷一第381、384頁),價差為65,433
元,張照元未能提出反證,僅表示須扣除已給付之30,000
元等語,且依照兩造簽立如附件所示協議書,堪信駿良公
司請求張照元給付磁磚價差尚未給付部分35,433元為有理
由,既駿良公司就此部分對於張照元有債權存在,其抵銷
抗辯亦屬有據。
⒋磁磚變更工法增加施作費用部分,駿良公司主張變更使用
材料後,施作工法較為繁複,施作費用每坪增加700元,
以全棟面積69.75坪計算為48,825元等語,張照元對於增
加費用無意見,惟表示僅有3樓及陽台地磚採用此種工法
,不應以全棟坪數計算增加費用等語(本院卷二第238頁
),而依照駿良公司聲請訴外人即施作廠商建○工程行之
說明「磁磚客變以致改變原本的磁磚尺寸且木紋磚部分需
要交丁貼,造成無法採用軟底施工,故採用較費時費工費
料的硬式施工」(本院卷二第41頁),堪信應僅有採用交
丁貼的磁磚需要變更使用工法而致增加施作費用,參以駿
良公司提出之系爭房屋材料單(本院卷一第381頁),僅
有3樓、陽台地磚採用交丁貼,故應僅有此二處始有增加
施作費用,駿良公司主張應以全棟坪數計算尚屬無據,又
3樓、陽台之面積分別為61.21、18.61平方公尺,有系爭
房屋建物所有權狀在卷可參(本院卷一第387頁),上述
面積經換算後共約為24.15坪,是駿良公司僅於16,905元
(=24.15×700)之範圍內請求張照元給付為有理由,亦僅
於此範圍內對於張照元有債權存在,其抵銷抗辯則屬有據
。
⒌綜上,駿良公司則主張抵銷之金額為52,338(=35,433+16,
905)元。
㈤依前所述,張照元得請求駿良公司給付243,500元,駿良公司
得抗辯以52,338元為抵銷,故張照元仍得請求駿良公司給付
191,162元。
㈥末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他
相類之行為者,與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應
付利息之債務,其利率未經約定者,亦無法律可據者,週年
利率為5%,民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有
明文。本件張照元對駿良公司之債權,核屬無確定期限之給
付,自應經張照元之催告而未為給付,駿良公司始負遲延責
任。準此,張照元請求駿良公司給付部分自起訴狀繕本送達
之翌日即112年3月15日起(本院卷一第169頁)至清償日止
,按週年利率5%計算之利息,洵屬可採,應予准許。
三、反訴部分因駿良公司得主張之金額均已由本訴抵銷完畢,已
無金額得再向張照元請求,故反訴為無理由,應予駁回。
肆、綜上所述,原告依系爭契約第11條約定,請求駿良公司給付
如主文第1項所示,為有理由應予准許,逾此範圍為無理由
,不應准許。反訴原告請求為無理由,應予駁回。
伍、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
審酌均於判決結果無影響,爰不予逐一論駁,併此敘明。
陸、主文第1項所命被告給付金額未逾50萬元,依民事訴訟法第3
89條第1項第5款規定,應依職權宣告假執行。併諭知被告得
供相當擔保金額後免為假執行。至反訴原告敗訴部分,其假
執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗,應予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 邱韻如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上
訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後
20日內補提上訴理由書(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納
上訴裁判費)。
如委任律師提起上訴者,亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日
書記官 蔡承芳
【附件】112年1月9日協議書(本院卷一第159頁)
一、張照元向駿良公司購買系爭房屋,因車庫與道路間有高低落差而建商將其鋪設斜坡道,經雙方協議後應由建商將其覆蓋水溝蓋之部分切平。 二、雙方約定系爭房屋產權移轉至張照元名下時,張照元應無條件配合將其款項撥款給駿良公司,但張照元有權保留驗屋款89.4萬元,待驗屋完成後再將其保留款向繳付給駿良公司。 三、張照元同意應補貼一個乾濕分離拉門之費用予駿良公司,另應補貼全棟磁磚差額之費用。 四、張照元同意取消建商所附贈之電視機及密碼鎖。
HLDV-112-重訴-43-20241231-1