Know99判決書

搜尋結果：土地法第100條

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遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第2962號原告陳素亦訴訟代理人陳惠玲律師被告黃敏芝上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺中市○區○○街000號4樓401室房屋騰空遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由壹、程序事項本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項　　一、原告主張：兩造於民國113年1月18日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租門牌號碼臺中市○區○○街0 00號4樓401室房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自113年1月 18日起至114年1月17日止，每月租金新臺幣（下同）4,500 元，被告應於每月18日前繳付。詎被告自113年2月18日起即未繳納租金，至113年5月18日已積欠4個月之租金，扣除押租金4,500元，已逾兩個月以上租額。原告於113年5月20日寄發存證信函催告被告繳納租金，並張貼於系爭房屋門口，被告仍未繳納租金，原告遂於113年6月4日委請訴外人吳采軒、葉昇龍將終止租約之通知張貼於系爭房屋門口，並交付予被告。原告於113年6月4日已合法終止系爭租約，被告即應返還系爭房屋予原告，爰依民法第455條前段之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡願供擔保，請宣告准為假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：　㈠原告主張之上揭事實，業據其提出與其所述相符之租賃契約書、存證信函、照片截圖、錄影截圖（見本院卷第25頁至第 57頁）等件為憑，被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依本院證據調查之結果，堪認原告之主張為真實。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 、2項、第455條前段定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。查，被告確實有積欠租金達 2個月以上租額之情形，且經原告催告後，被告仍未繳付租金，原告亦已通知被告終止租約，依前揭規定，被告即應將系爭房屋遷讓返還原告。是原告依民法第455條前段之規定，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。四、從而，原告依民法第455條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。五、本判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法　官　林秀菊以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日書記官陳靖騰

2024-10-29

TCEV-113-中簡-2962-20241029-1

訴

臺灣桃園地方法院

遷讓房屋等

臺灣桃園地方法院民事判決 112年度訴字第2565號原告卓玠峯卓芯誼卓育安共同訴訟代理人沈明欣律師被告哥倫國際股份有限公司法定代理人詹月桂上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年10月9日辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明第3項原請求被告自民國112年10月6日起至遷讓返還門牌號碼桃園市○○區○○ 街000號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）21萬元，嗣於本院審理中，變更請求起始日為11 3年6月1日（見本院卷第83頁），核屬減縮應受判決之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠系爭房屋為原告3人共有，兩造於112年2月 20日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年3月16日起至117年月1 5日止，每月租金21萬元，且應於每月16日前繳納。詎料，被告自112年5月16日起即未依約繳納租金，原告於被告積欠租金達2期（即112年5月16日至112年7月15日之租金）後，於112年7月6日以蘆竹光明郵局第189號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到3日內付清積欠之租金，並請被告如期繳納112年7月16日至112年8月15日之租金，如屆期未付清或準時繳納上開租金，租約即行終止，不另通知，惟被告於112年7月7日收受上開存證信函後，並未在所定期限內付清租金，系爭租約於112年7月10日即告終止。若認上開終止租約之意思表示不合法，原告亦以本起訴狀繕本之送達對被告為終止租約之意思表示，終止後被告已無占有系爭房屋之合法權源，爰依民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。㈡系爭租約第11條約定，被告如於租約終止後未交還房屋，應自終止租約之翌日起至遷讓房屋完畢之日止，給付按月租金計算之每日租金金額1倍之違約金。又被告於系爭租約終止後無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之不當得利，因被告已付清至113年5月31日相當於租金之不當得利，爰依上開約定及民法第179條之法律關係，請求被告自112年7月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告7,000元之違約金，另自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利21萬元。㈢並聲明：⒈被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街000號之房屋遷讓返還予原告。⒉被告應自112年7月11日起至遷讓返還上開第1項房屋之日止，按日給付原告7,000元。⒊被告應自1 13年6月1日起至遷讓返還上開第1項房屋之日止，按月給付原告21萬元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、經查，原告主張系爭房屋為其等共有，兩造於112年2月20日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期限自112年3月16日起至117年3月15日止，每月租金21萬元等情，業據其提出與其所述相符之租賃契約書及桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書為證（見本院卷第11至15頁），堪信為真正。四、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。按土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，應依土地法第1 00條第3款所定以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件。且關於擔保抵償，該條款規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。又土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第 71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除(最高法院95 年度台簡上字第2號民事判決、111年度台簡上字第44號民事判決意旨參照)。是以，於租賃房屋之際，出租人如欲以遲延給付租金為由終止租約，應於扣除擔保金後，承租人遲延租金總額達二個月租額，且租金約定於每期開始時支付者，承租人遲延給付逾二個月，承租人於出租人所定相當催告期限內仍未支付者，始得終止契約。五、原告主張被告未遵期繳納112年5、6月租金共42萬元，經原告於112年7月6日寄發系爭存證信函催告被告於文到3日內繳納積欠租金，並為逾期即終止租約之意思表示，該存證信函於112年7月7日送達被告，被告並未遵期給付租金，系爭租約於112年7月10日即告終止等語，並提出系爭存證信函為證（見本院卷第19至22頁）。然查，被告於簽訂系爭租約時，曾交付押租保證金42萬元予原告，為原告所自承，並有系爭租約可佐（見本院卷第11、84頁），是原告於112年7月7日以系爭存證信函催告被告時，被告遲付之租金總額於扣除上開押租保證金後，並無積欠達2個月租額之情形，依上開說明，原告不得以被告遲付租金為由終止系爭租約，則原告以系爭存證信函對被告表示終止兩造間租賃契約，自不生終止租約之效力。六、原告雖主張如認系爭存證信函所為之終止意思表示不合法，其另以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示云云。然承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號民事判決意旨參照）。查原告以系爭存證信函催告被告給付租金時，被告積欠之租金額未達土地法第100條第3款所定要件，不生合法催告之效力，已如前述，又被告積欠之112年5、6月租金業經被告於112年 7月20日、7月21日、7月27日、7月31日各匯款10萬5,000元而清償完畢，為原告所自承（見本院卷第8頁），是於112年 12月4日原告提起本件訴訟時，被告業已付清112年5、6月之租金，起訴狀所載之遲付租金事由已不復存在，則原告縱以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，亦不生合法終止租約之效力，兩造間之租賃關係仍繼續有效存在。至被告嗣後如有發生積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上之情形，原告應再次踐行定期催告程序，被告於其期限內不為支付時，始得終止租賃契約，自不待言。七、綜上，系爭租約之租賃期限至117年3月15日，且未經原告合法終止，被告自得依系爭租約占有、使用系爭房屋，無不當得利之可言。從而，原告依民法第455條、第767條之規定，請求被告遷讓返還房屋，並依系爭租約第11條請求被告按日給付違約金7,000元，暨依民法第179條之規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利21萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日民事第一庭法　官　劉佩宜以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　23　　日書記官　黃忠文

2024-10-23

TYDV-112-訴-2565-20241023-1

訴

臺灣臺中地方法院

遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第196號原告巫清勳訴訟代理人曾信嘉律師複代理人陳敬如律師被告和儀國際股份有限公司法定代理人巫清祥訴訟代理人吳亞澂律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000號，坐落位置如臺中市○里地○○○○○○○○○號113年2月22日里土測字第035200號複丈成果圖所示囑託範圍白色鐵皮面積73.94平方公尺、綠色鐵皮面積573 .93平方公尺、灰色鐵皮面積331.9平方公尺之建物騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣210,000元，及自民國112年10月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應自民國112年10月11日起至返還第1項房屋予原告之日止，按月於每月10日給付原告新臺幣35,000元。訴訟費用由被告負擔。本判決第1、2項於原告分別以新臺幣446,900元、新臺幣70,000 元供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣1,340,700元、新臺幣210,000元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第3項，於原告就各到期部分以新臺幣11,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以新臺幣35,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項第 3 款定有明文。再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第25 6條亦有明定。經查，本件原告原起訴聲明第一項、第三項請求：「㈠被告應將坐落於臺中市○○區○○○段0000○0000地號土地上、門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000號之房屋（包含同段236建號建物及未辦保存登記廠房，範圍待測量後特定）。㈢被告應自民國112年10月11日起至返還第1項房屋予原告之日止，按月於每月10日給付原告新臺幣35,000元，並自各期遲延之日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見中補卷第13頁），嗣原告再於民國113年9月30日以民事更正暨減縮訴之聲明狀變更第一項、第三項聲明如後述原告主張所示（見本院卷第183至184頁），其中訴之聲明第一項部分係配合地政機關勘測後測量成果而更正聲明，屬於不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，第三項部分為減縮聲明，依前揭民事訴訟法規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告起訴主張：原告為坐落臺中市○○區○○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）所有權人。而在1180地號土地上於民國81年10月16日建築完成之同段236建號、面積180.83平方公尺之鋼架構1層建物（下稱236建號建物，門牌號碼臺中市 ○○區○○里○○路000號），原為訴外人即兩造母親巫林水淑所有，後236建號建物陸續增建擴大，但增建部分並未辦理保存登記，仍使用原本之門牌。嗣於96年1月23日巫林水淑將2 36建號建物贈與原告，故原告為236建號建物所有權人。而2 36建號建物上增建未辦保存登記之廠房，因與236建號建物相通為一體，各部分各自缺乏構造上及使用上之獨立性，依民法811條之規定，附合於236建號建物，則原告為系爭土地上之廠房（含236建號建物及未辦保存登記建物），即坐落於系爭土地上如臺中市○里地○○○○○○○○○號113年2月22日里土測字第035200號複丈成果圖所示囑託範圍白色鐵皮面積73.9 4平方公尺（以下簡稱白建物）、綠色鐵皮面積573.93平方公尺（以下簡稱綠建物）、灰色鐵皮面積331.9平方公尺（以下簡稱灰建物）之建物（下合稱系爭廠房）之事實上處分權人。被告自數年前開始向原告承租使用系爭廠房，因被告法定代理人巫清祥與原告係兄弟，並未約定押租金、租期及另訂字據，僅約定租金每月新臺幣（下同）35,000元，每月 10日前應交付前月租金(例如112年3月10日前應交付112年2 月份租金），依法應視為不定期限租賃（下稱系爭租約）。兩造向以原告待被告通知後，前往收取現金以支付租金，惟原告於112年5月9日經訴外人即被告員工李官儫通知於翌日收取112年4月份房租，該日李官儫卻僅交付原告20,000元，經原告詢問後，始知被告單方面調降租金為每月20,000元，原告當下表示不同意，並將該20,000元退還在場之訴外人即巫清祥之子巫致逸，此後被告即未再交付任何租金，已積欠 112年4至9月份租金210,000元。又因原告經營之訴外人緯碩精密有限公司有廠房需求，本欲收回系爭廠房自用，乃於11 2年8月21日以律師函催告被告給付積欠租金，並通知將於11 2年9月30日終止系爭租約。被告於同月22日僅回函不否認每月支付原告租金35,000元，卻稱曾於112年4月電話通知租金暫降為20,000元云云，且未主動繳清積欠租金，原告遂於11 2年10月6日再次函催被告給付租金，及合法終止系爭租約。則系爭租約因被告遲延給付租金及原告收回自用，原告依土地法第100條第1款及民法第440條第1項之規定，已終止兩造間租賃關係。爰依民法第455條前段及第767條第1項之規定，請求被告騰空系爭廠房，遷讓返還予原告，並依民法第43 9條規定，請求被告給付積欠之租金，暨依民法第179條規定，按月給付無權占有之相當於租金之不當得利。並聲明：如主文所示。二、被告則以：巫清祥為被告法定代理人，於81至87年在當時為兩造父親所有之系爭土地上分次出資興建系爭廠房，並將其中同段236建號建物登記為訴外人即兩造母親巫林水淑名下。兩造父母死亡後，系爭土地及236建號建物（未包含未辦保存登記之廠房）由原告繼承，然巫清祥為其餘未辦保存登記廠房之出資興建人，系爭廠房亦由被告使用處分，被告為未辦保存登記廠房之真正事實上處分權人，原告並非未辨保存登記之廠房所有權人或事實上處分權人。又被告向原告承租系爭土地及236建號建物，原告應保持合於工廠使用、收益之狀態，惟系爭廠房依特定工廠登記相關規定，尚須每年繳交納管輔導金自109年至112年計4期180,000元，如未繳納將致系爭廠房斷水斷電，即不合於系爭租約約定租賃廠房使用、收益之狀態，被告本得依民法第264條規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。經兩造協商後，原告同意由被告先為代繳後，逕由租金中扣除，故被告至多僅積欠原告30,000元租金，被告亦將至113年1月31日前租含上開積欠30,000元租金以112年度存字第2210號提存在本院，故原告終止系爭租約之意思表示於法不合，兩造間租賃契約仍有效存在等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張其兩造就系爭廠房成立系爭租約，約定每月租金35, 000元，未約定押租金，為不定期租賃乙節，業據提出被告於112年8月22日112年和租第01號函在卷可按（見中補卷第5 1頁），被告雖不爭執兩造間有租賃契約，然抗辯原告所有者僅236建號建物，其餘增建部分均為其法定代理人巫清祥出資興建並取得事實上處分權，不在兩造租賃契約範圍內云云。故本件首應審究者，即為兩造租賃契約之範圍。　㈡經查：　⒈系爭土地中1180地號土地上之236建號即門牌號碼臺中市○○區 ○○路000號建物為1層鋼架造農舍，總面積180.83平方公尺以原因發生日期81年10月16日、登記原因為第一次登記，於11 0年5月11日登記為原告所有。該建物於81年10月23日以第39 330號申報房屋稅籍，登記於81年10月16日完工，其範圍包含層次01卡號A面積185.3平方公尺（起課年月81年12月）、層次1卡序B0面積122平方公尺、層次1卡序C0面積211.55平方公尺、層次1卡序D0面積126平方公尺、層次1卡序E0面積6 7.26平方公尺為營業用，層次2卡序A0面積126平方公尺、層次2卡序B0面積67.26平方公尺、層次3卡序A0面積8.97平方公尺為非住家非營業用（以上起課年月87年9月），及層次1 卡序F0面積58.8平方公尺、層次1卡序G0面積93.5平方公尺、層次1卡序H0面積31.88平方公尺為非住家非營業用（以上起課年月104年7月），計面積為1,098.52平方公尺，原納稅義務人為巫林水淑，後巫林水淑於96年1月23日贈與原告，改由原告為納稅義務人等情，有建物登記第一類謄本，及臺中市政府地方稅務局大屯分局113年4月18日中市稅屯分字第 1133309121號函檢送之臺中市政府方稅務局房屋稅籍證明書、臺中縣稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表、臺中市房屋稅籍紀錄表及房屋平面圖在卷可按（見中補卷第31頁、本院卷第69至 78頁）。　⒉且系爭廠房坐落於系爭土地上，在中投西路路邊，從外觀可看到右側是灰色鐵皮2層建物，左側是白色鐵皮2層建物，灰色鐵皮建物有1大門，門邊有掛門牌（四德路647號），左側白色建物有1鐵門。從大門進入灰色鐵皮建物，內部堆放機械等物。往左看是白色鐵皮建物的牆壁，也有開1門，門上寫辦公室。再往前走，有1內部鋁門，通過門後，室內空間向左側延伸到白色鐵皮建物後方，目前是全部連通的狀態，左轉後左側有1大門可以出入，走出去可以看到白色鐵皮建物，跟這塊建物沒有相連，從門外回頭看，延伸部份廠房鐵皮是綠色。原告表示原始建物是延伸空間內部從鋼樑往南方向部份，鋼樑往北部份及白色鐵皮建物是後來蓋的，看屋頂隔熱板顏色明顯不同。經勘驗後方空間確實有巨大鋼樑，南側屋頂顏色確實較深，北側屋頂較淺。被告表示原建物開始只有鋼樑南側1小部份，申請水電後才慢慢增建其他空間。從灰色建物進入右側有用圍牆隔間部份，出入口以木板擋住後方連通1相連小鐵皮建物，從該建物有小門可出入建物後方。鋼樑為灰色建物灰色鐵皮跟南側各有鋼柱，只是建築時靠在一起，經地政以南側建物鋼樑南側測量，如臺中市大里地政事務所113年5月1日複丈成果圖所示白色鐵皮面積73.94 平方公尺、綠色鐵皮面積573.93平方公尺、灰色鐵皮面積33 1.9平方公尺，建物總面積為979.77平方公尺，分別占用118 0地號土地面積677.27平方公尺、1178地號土地面積111.51 平方公尺，及其餘1177、1165、1176地號土地等情，有本院會同兩造於113年3月27日經現場履勘之勘驗筆錄、現場照片，及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷61至64-11、81頁）。　⒊由稅捐資料、本院履勘所見及複丈成果圖，可見236建號建物業已擴建為綠建物，並有獨立出入口，而灰建物由大門進出，白建物另有獨立出入口及另有門通往灰建物，是系爭廠房 3個建物均有獨立出入口，綠建物及灰建物雖內部相通，但其柱子顏色不同亦各自獨立，構造上有獨立性，只需簡單隔間即可分別使用，故此3建物應各有獨立所有權，原告主張增建部分均附合至236建號建物成為單一所有權云云，尚難採取。但依稅籍資料，除層次1卡序F0面積58.8平方公尺、層次1卡序G0面積93.5平方公尺、層次1卡序H0面積31.88平方公尺之起課年月為104年7月外，其餘部分均係在巫林水淑將建物贈與原告之前即已起課房屋稅，依上開比對結果包含綠建物、白建物之全部及灰建物中心長方形之主要部分，均屬巫林水淑贈與原告範圍，應屬原告所有。至於層次1卡序F 0面積58.8平方公尺、層次1卡序G0面積93.5平方公尺、層次 1卡序H0面積31.88平方公尺部分，依稅捐機關之房屋平面圖（見本院卷第77頁），應係由灰建物中心長方形之北側、西側往外擴建及東側大門口往外擴建，依本院履勘所見並無獨立隔間及出入口，故此部分雖起課年月較晚，但業已附合於灰建物中。是原告主張系爭廠房均為其所有，即屬有據。　⒋被告辯稱系爭廠房為其法定代理人巫清祥出資興建，固提出工程承攬契約書、帳冊及估價單等件為據（見本院卷第19至 39、117至133、145至155頁）云云，惟該等單據未見有被告或巫清祥之署名，該工程承攬契約書上記載之業主及簽約者均非被告或巫清祥，被告復未能提出其他有利於己之證據以實其說，誠難認係被告所出資，其上開所辯，自無從採認。　⒌由上所述，系爭廠房既然全為原告所有或至少有事實上處分權，現在也全部打通由被告使用，則原告主張租賃範圍包含系爭廠房全部，合於常情，應可採信。被告抗辯租賃範圍僅有系爭236建號建物部分，其餘增建為其所有不在租賃範圍內云云，就增建部分之主張已與本院前開認定不符，且236 建號建物早已擴建為綠建物，就236建號建物原有範圍已無獨立區隔，且綠建物面積573.93平方公尺，為原236建號建物面積3倍以上，衡情亦無可能僅就236建號建物成立租賃契約。況依被告於112年8月22日112年和租第01號函，被告表示要空出半數空間讓原告使用並將租金由35,000元降低為2 萬元，但系爭廠房經測量建物總面積為979.77平方公尺，倘若被告所謂空出半數空間是指236建號建物，則其面積之半數僅約90平方公尺，又在綠建物中間，原告要如何使用？又如何能因此降租15,000元？則被告上開函文之意思應該是將系爭廠房的半數空間讓出，可見被告當時也認為租賃範圍包含系爭廠房全部，其於本件審理時始抗辯租賃範圍僅有236 建號建物部分，不足採取。　　㈢按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第440條第1、2項，第450條第2項定有明文。次按出租人非因收回自住或重新建築時，或承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第1、3款定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條前段、第767條第1項亦有明文。經查：　⒈兩造租賃之範圍為系爭廠房全部，已如前述。而原告主張被告於112年4月份房租僅交付20,000元予原告，經原告退還該 20,000元並表示不同意降租後，被告即未再交付任何款項予原告，經原告分別以112年8月21日112年度典字第24號、112 年10月6日112年度典字第33號律師函通知被告，依土地法第 100條第1、3款及民法第440條規定終止租賃關係。且原告為緯碩公司之法定代理人，即有將系爭廠房收回自用需求（見本院卷第39至49、53至55頁）。被告固遲於112年11月30日以本院112年度存字第2210號提存書清償提存170,000元（見本院卷第45頁），惟被告未能舉證證明兩造合意更易系爭租約租金數額，則原告主張被告於112年8月21日已積欠112年4 至7月租金計4期140,000元，於112年10月6日確實積欠112年 4至9月計6期210,000元，均已逾2期租金未繳納即合乎土地法第100條第3款及民法440條之規定，是原告主張依上揭規定，系爭租約於112年9月30日合法終止，即屬有據。被告於系爭租約終止後，已無繼續占有系爭廠房之合法權源，屬無權占有。從而，原告依民法第455條前段及第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭廠房，為有理由，應予准許。　⒉又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。被告另辯稱原告負有應保持系爭廠房合於工廠使用、收益之狀態，須負擔依特定工廠登記辦法所規定之納管輔導金，對原告行使同時履行抗辯云云。惟查特定工廠登記辦法係於109年3月20日所制定公布，於11 2年10月30日修正公布，均晚於系爭廠房所申報81年10月16 日完工日期及96年1月23日異動登記日期，自難期兩造於租賃系爭廠房之初能預見、預知而預定負擔義務。被告復未能舉證證明兩造曾就納管輔導金之負擔另有約定，該繳交納管輔導金之義務亦與交付系爭廠房所約定使用收益狀態並無關連，被告上開同時履行抗辯，要非可採。　㈣本件被告積欠原告系爭廠房之租金總額迄至112年9月30日止為210,000元，兩造並不爭執系爭租約未約定押租金，已如前述，被告固辯稱將其中租金170,000元辦理清償提存云云，惟其既未能舉證證明原告有何受領租金遲延之有利事實，其提存自不生消滅租金債務之效力，原告請求被告給付欠繳之租金總額210,000元，自屬有據。　㈤另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。查被告於系爭租約終止後，就系爭廠房即無占有使用之合法權源，而被告無權占用使用系爭廠房，獲有使用收益系爭廠房之利益，致原告無法就系爭廠房為使用收益，受有損害，且被告未給付任何對價之占用，依前揭規定，自應負返還此一利益即相當於被告占用期間內租金額之責，而依系爭租約約定每月租金35,000元，已如前述，是依上揭說明，原告請求被告應自112年10月1日起至返還系爭廠房之日止，按月於每月10日給付原告以系爭廠房租金35,000元計算之不當得利，為有理由，應予准許。　㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第233條第1項、第203 條亦有明定。查原告對被告所請求給付已屆清償期之租金計 210,000元，核屬有確定期限之給付，於各月屆期未給付時即應負遲延責任，則其請求被告給付積欠租金210,000元及自112年10月11日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，要無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依民法第455條前段及第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭廠房；依租賃關係請求被告給付欠繳之租金總額210,000元及遲延利息及自112年10月1日起至返還系爭廠房之日止，按月於每月10日給付原告以系爭廠房租金 35,000元計算之不當得利，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核皆無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日民事第五庭法官王奕勛正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　21　　日書記官張祐誠

2024-10-21

TCDV-113-訴-196-20241021-2

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1172號原告陳敏樹被告許永騰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○號十二樓之十一之房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣壹萬壹仟肆佰伍拾肆元。被告應自民國一百一十三年九月十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決第一項於被告以新臺幣壹拾肆萬肆仟元、第二項於被告以新臺幣壹萬壹仟肆佰伍拾肆元、第三項於被告每月以新臺幣伍仟元為原告預供擔保後，各得免為假執行。事實及理由一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠兩造前於民國108年4月2日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租門牌號碼臺南市○區○○路0號12樓之11 之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自108年4月5日起至109年4月4日止，租金為每月新臺幣（下同）5,000元，於每月5日前繳納，管理費另計。依系爭租約第6條約定，承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應將房屋遷讓交還。雙方於系爭租約屆滿後未以書面續訂契約，視為以不定期限繼續契約。詎被告自112年12月起即未再依約繳納租金，經原告於112年12月6日寄發台南西華郵局存證號碼47 3號存證信函（下稱系爭112年12月6日存證信函）限被告於收受送達翌日起3日內給付積欠租金，並要求被告騰空遷離系爭房屋，迄今仍未獲置理，嗣原告於000年0月間提起本件訴訟，並以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭租約之意思表示。系爭租約終止後，被告應將系爭房屋返還原告，且無再使用系爭房屋之權源，就該屋即屬無權占有，其無法律上原因受有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金5,00 0元計算之利益。為此，依系爭租約、不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，給付計至起訴日（本院按：於113年2月17日繫屬本院，見調字卷第 9頁）為止之欠租及管理費合計21,454元，及自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算相當租金之不當得利等語。　㈡並聲明：　⒈如主文第1項所示。　⒉被告應給付原告21,454元，及自系爭租約終止之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,461元【計算式：租金5,000元＋管理費461元＝5,461元】。三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、得心證之理由：　㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。且祇須出租人於租期屆滿後，消極的任由承租人為租賃物之使用收益，而不即進而積極的表示反對續租，即生視為不定期限繼續契約之效果；該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院70年度台上字第4636號、93年度台上字第2158號判決意旨參照）。再按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第 440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。另按債權人依民法第254條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除（最高法院90年度台上字第64號判決意旨參照）。第按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。　㈡原告主張兩造簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自108年4月5日起至109年4月4日止，租金為每月5,000元，租期屆滿後仍繼續繳租使用系爭房屋，惟被告自112年12月起即未再依約繳納租金，至起訴時尚欠原告租金及管理費合計21,454元【計算式：租金每月5,000元×3月＋管理費每月461元×14月＝21,454元】等情，業據其提出系爭租約、113年8月19日台南西華郵局存證號碼241號存證信函（下稱系爭113年8月19日存證信函）暨回執影本各1份為證（見調字卷第15頁至第19頁，本院卷第25頁至第27頁）。且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第436條第2項準用第280條第3項再準用同條第1項之規定，視同自認。被告既於租期屆滿後繼續使用系爭房屋，原告亦有繼續收取租金（見調字卷第57頁），自難謂有反對之意思，應依民法第451 條規定默示更新，視為以不定期限繼續契約，就租賃期限外之其餘租賃條件則仍依原租約約定定之。而原告於簽立系爭租約時收取押金10,000元（見調字卷第15頁），可抵租金2 個月，依土地法第100條第3款之規定，至少須4個月未繳租金，積欠租金達2個月以上始得催告【計算式：5,000元×4月－10,000元＝10,000元；5,000元×2月＝10,000元】。原告主張被告自112年12月起未再依約繳納租金，惟系爭112年12月6 日存證信函記載被告斯時欠租2個月（見調字卷第27頁），與民法及土地法前開自有未合，催告並不合法，原告並未因此取得契約終止權，縱其於本件民事起訴狀繕本為終止租約之意思表示，亦不生合法終止之效力。嗣原告於000年0月間寄發系爭113年8月19日存證信函催告被告，本院於催告期滿再次寄送起訴狀繕本予被告，於113年8月30日寄存於被告住所之警察機關，於113年9月9日午後12時生效，有送達證書1 紙附卷可憑（見本院卷第33頁），始生合法終止之效力，系爭租約依民法第440條第1項規定消滅。系爭租約經原告於11 3年9月9日午後12時合法終止，依民法第455條前段規定，被告自應將系爭房屋返還原告，至被告交付之押金10,000元，依前開說明，無須當事人另為意思表示，在租賃關係消滅後自其欠租當然抵充，從而，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及請求被告給付自112年12月起至起訴日止扣除押租金後之欠租及管理費11,454元【計算式：21,454元－10,00 0元＝11,454元】，應屬有據。逾此部分之請求，則無足採。　㈢再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於113年9月 9日午後12時終止，已如前述，被告於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，惟被告繼續占有系爭房屋，未返還予出租人即原告，即屬無權占有。被告無權占有原告所有之系爭房屋，為無法律上原因，受有相當租金之利益，致原告受有相當租金之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告返還原告於終止系爭租約翌日即113年9月10 日起無權占有系爭房屋所受利益。查系爭租約約定之每月租金為5,000元，業如前述，應可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告所受之損害，準此，原告請求被告自113 年9月10日起，至將系爭房屋遷讓返還之日止，按月給付原告5,000元，應屬有據。至原告請求管理費每月461元，其性質為被告依系爭租約應負擔之費用，並非被告使用系爭房屋之對價，且管理費給付關係實則存在於區分所有權人與管理委員會間，應於原告繳交而被告未依約給付時，始可認受有債務不履行之損害，並非被告無權占有系爭房屋所受之利益，原告亦自陳並未墊付（見本院卷第38頁），尚難認有何損害，此部分請求，則難認有據。五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院審酌原告敗訴部分係因駁回部分租金及不當得利請求所致，請求被告將系爭房屋遷讓返還部分全部勝訴，故認訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第5項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款之規定職權宣告假執行，併依職權命被告為原告預供一定之擔保金後，各得免為假執行如主文第6項所示。八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第 389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日臺南簡易庭法官徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日書記官顏珊姍

2024-10-18

TNEV-113-南簡-1172-20241018-1

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臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第1132號原告陳佑甄訴訟代理人王軍被告黃依婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路00號9樓之2房屋全部遷讓交付予原告。被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國113年9月21日起至遷讓交付前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第1、2項均得假執行。事實及理由壹、程序方面一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原為：請求判令被告等將坐落臺南市○○區○○路00號9樓之2房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付原告；並自民國113年6月14日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）10萬元整。嗣於本院113年9月 10日言詞辯論期日，變更其訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交付原告。㈡被告應給付原告10萬元，及自113年 9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。經核原告上開之變更，係本於同一租賃契約基礎事實所為，與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年3月 1日起至114年2月28日止，每月租金2萬元，水電費由被告自行負擔，押租金則為4萬元（下稱系爭租約）。但被告僅交付113年3月之租金及押租金4萬元後，即未依約給付租金，原告於113年5月31日以存證信函催告被告於函到3日內繳納租金，並作為逾期未繳納即終止系爭租約之意思表示，並再以113年9月10日言詞辯論筆錄送達作為催告及終止系爭租約之意思表示。兩造間之系爭租約終止後，被告即應遷讓交付系爭房屋，且被告尚積欠原告10萬元（113年4月至8月）租金，亦應依系爭租約給付。又被告迄今拒不遷讓交付系爭房屋，繼續使用系爭房屋，自應按每月租金2萬元計算不當得利。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交付原告。㈡被告應給付原告10萬元，及自113年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠原告主張被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年3月1日起至114年2月28日止，每月租金2萬元，應於每月5日前支付，押租金則為4萬元，被告僅交付113年3月份租金及押租金4 萬元後即未再繳納等情，業據提出系爭租約1份為證（調卷第21至49頁），而被告對原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為何爭執，依民事訴訟法第436條第2項適用同法第280條第3項準用同條第1項規定視同自認，是堪信原告之主張為真實。　㈡承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。㈢經查，被告迄本院113年9月10日言詞辯論止，業已積欠租金6 個月，扣除押租金4萬元後，仍積欠租金達2個月以上，而原告於113年9月10日言詞辯論時主張被告應於言詞辯論筆錄送達後7日內繳納租金12萬元，若逾期未繳納系爭租約即為終止，而上開筆錄於113年9月13日送達被告等情，有本院送達證書在卷可參（本院卷第41頁），而被告未於期限內繳納，故系爭租約已於113年9月21日終止，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓交付系爭房屋；又系爭租約約定每月租金為2萬元，而被告尚積欠原告113年4月至8月之租金共10萬元，故原告依系爭租約，請求被告給付租金10萬元，自屬有據。㈣無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。經查，系爭租約既於113年9月21日終止，則被告自113年9月21日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。又原告得請求之不當得利返還範圍應自系爭租約終止之日即113年9月21日起算，是原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年9月21日起至遷讓交付系爭房屋予原告之日止，按月給付2萬元，應屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審酌原告有提起本件訴訟之必要，衡以原告請求經本院判決准許及駁回數額，認本件訴訟費用仍應由被告全部負擔。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭　　　　　　　　　法官丁婉容以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日書記官鄭梅君

2024-10-18

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訴

臺灣新北地方法院

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臺灣新北地方法院民事判決 113年度訴字第1264號原告林金線訴訟代理人詹連財律師被告楊秀娟上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年9月24日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號八樓房屋及其共同使用部分地下一樓編號六二號停車位、地下二樓編號三九號停車位全部騰空返還原告。被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬貳仟壹佰參拾參元及自民國一一三年六月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及自一一三年六月二十二日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元，並自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣陸拾伍萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾柒萬參仟陸佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。　　事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 號8樓房屋及其共同使用部分地下1樓編號62號停車位、地下 2樓編號39號停車位（下合稱系爭房屋）全部遷讓騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2萬6,370元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給付原告13萬5,763元，及自民國113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於113 年9月24日言詞辯論期日將聲明㈡部分撤回，並將聲明㈢變更為：被告應給付原告11萬2,133元，及自113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第 99頁），核乃減縮其應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告起訴主張：　㈠被告承租原告所有之系爭房屋，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年4月25日起至115年4月25 日止，系爭租約第3條約定每月租金3萬8,000元，乙方即被告不得藉任何理由拖延或拒納，並於系爭租約第4條約定應於每月25日前繳納，被告不得藉詞拖延。然被告自承租之第 1個月起即拖延給付租金，且自112年10月18日起即未給付租金，因此原告以113年l月2日存證信函通知被告終止系爭租約，且被告應於函到後立即付清113年1月l日前所欠租金共8 萬6,133元，並於113年1月12日前遷讓系爭房屋。嗣被告於1 13年1月25日欠滿3個月，僅給付原告7萬6,000元後即未再給付，原告遂分別以113年3月6日、113年3月29日（起訴狀誤載為113年3月「25」日）存證信函要求被告應於函到5日內立即付清所欠租金，並立即遷讓返還房屋，惟被告均置之不理，原告復以113年4月25日存證信函再次通知被告終止系爭租約，並要求函到10日內自行遷出。　㈡被告自承租之第1個月起即拖延給付租金，且自112年10月18 日繳納112年9月份（即112年8月25日起至112年9月24日）租金後即未再繼續給付租金，迄今積欠4期以上，違反系爭租約第3、4條規定甚明。原告已於113年l月2日以存證信函向被告表達終止系爭租約，且被告應於函到後立即付清計至11 3年1月l日止所欠租金共8萬6,133元，並於113年1月12日前遷讓系爭房屋，故兩造間之租賃關係已依系爭租約第14條、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款規定自113 年1月2日起終止。然被告迄今仍繼續占有系爭房屋而不願遷讓騰空返還原告，自屬無權占有，亦屬妨害原告系爭房屋所有權，原告爰依系爭租約第14條、民法第455條前段及第767 條規定請求被告遷出將系爭房屋返還原告。若被告爭執未合法收受終止租約之通知，則以起訴狀繕本送達之日起，做為合約終止之日。　㈢被告自112年10月18日起即未給付租金，經原告以113年1月25 日存證信函終止租約並要求給付112年10月19日起至1l3年1 月1日止所欠租金8萬6,133元（38,000元÷30天×75天＝86,133 元），被告於113年1月25日給付7萬6,0O0元，扣除113年l月 13日至1l3年1月25日間無權占有之不當得利數額l萬6,237元，被告僅給付所欠租金共5萬9,763元，剩餘2萬6,370元尚未給付，故原告自得依系爭租約第3條請求被告自112年10月18 日起至113年l月1日所積欠之租金共計2萬6,370元。又系爭租約已於113年l月l日終止而租賃關係消滅，被告未於113年 1月12日前騰空遷讓系爭房屋予原告，故被告自l13年l月13 日起應屬無權占有原告所有之系爭房屋，則被告於112年1月 13日無權占有至113年4月30日，共無權占有4個月，故被告應依民法第179條規定給付原告相當於租金之不當得利15萬2 ,000元（38,000元×4個月＝152,000元），而被告於113年l月 25日給付7萬6,000元，扣除113年l月13日至113年l月25日間無權占有之不當得利數額1萬6,237元（38,000元×12個月×13 /365年＝16,237元），則被告應給付13萬5,763元。嗣原告訴訟中發現被告於113年4月24日匯款5萬元予原告，此5萬元先抵扣上開2萬6,370元請求，剩餘部分再抵扣上開13萬5,763 元請求，扣抵後剩餘11萬2,133元。另原告爰依將來給付之訴規定，請求被告自113年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬8,000元等語。　㈣並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉被告應給付原告11萬2,133元，及自113年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3萬8,000元，並自各應給付時起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為聲明、陳述。三、本院之判斷：　㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，租期自112年4月25日起至115年 4月25日止，每月租金3萬8,000元，被告應於每月25日前繳納，嗣後因被告未按期繳納租金，經原告寄發存證信函催告等情，業據其提出新北市政府稅捐稽徵處112年房屋稅繳款書、系爭租約、租金收據、113年1月2日、113年3月6日、11 3年3月29日、113年4月25日存證信函暨其雙掛號郵件收件回執、快捷郵件候投通知單等件為佐（見本院卷第19至42頁、第59至71頁），經核無訛，堪認原告主張屬實。　㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第440條第1項、第2項前段、第4 55條前段、第767條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。經查：　⒈原告雖主張被告於112年10月18日給付計至同年9月24日止租金後，即未給付租金，經其寄發113年1月2日存證信函向被告終止系爭租約云云，然該存證信函因招領逾期而退回，有該退件信封在卷可稽（見本院卷第59頁），難認原告終止系爭租約之意思表示已合法送達被告。又原告復主張其寄發11 3年4月25日存證信函時，扣除被告於訂約時交付原告7萬6,0 00元之押租保證金，被告已積欠租金達2期以上，原告自得終止租約云云，惟該存證信函於113年4月26日送達被告，有郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第71頁），而被告自112 年9月25日起至113年4月26日期間，積欠租金為7個月又2日共計26萬6,000元（38,000元×7又2/30＝266,000元），扣除被告分別於113年1月25日給付7萬6,000元、113年4月24日給付5萬元以及押租保證金後，共積欠原告租金6萬4,000元（2 66,000-76,000-50,000-76,000＝64,000元），未達2個月租金額7萬6,000元，是原告以113年4月25日存證信函向被告為終止兩造間系爭租約之意思表示，不生合法終止之效力。　⒉惟原告主張亦以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示等語，經核本件起訴狀繕本係於113年6月21日送達被告，此有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第81頁），而被告自11 2年9月25日起至113年6月21日止（計8個月又28日），扣除被告繳納押租金7萬6,000元、113年1月25日給付7萬6,000元、113年4月24日給付5萬元，積欠租金數額為13萬6,323元【 38,000元×（8+28/31）月-76,000元-76,000-50,000元＝136, 322.581元，小數點以下四捨五入】，已逾2個月租金數額，依前開規定，原告主張以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，為屬有據，則系爭租約已經原告於113年6月21日合法終止，原告自得依民法第455條前段規定請求被告遷讓騰空返還系爭房屋。又原告依系爭租約第3條約定請求被告給付積欠租金11萬2,133元，未逾得請求之數額範圍，亦屬有據。　⒊另系爭租約於113年6月21日終止，而被告迄今仍未將系爭房屋遷讓騰空返還原告，自受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179條規定請求被告自113年6月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3 萬8,000元。至於原告請求自113年5月1日起至113年6月21日止之不當得利部分，此期間系爭租約既仍屬有效，被告占有系爭房屋自非無法律上之原因，原告此部分請求，即非有據。四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。原告之起訴狀繕本係於113年6月21日送達被告，是原告請求被告給付11萬2,133元自113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，暨自113年6月 22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付3萬8,000元之自各期應給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，亦堪認有據。五、綜上所述，系爭租約已於113年6月21日終止，被告應將系爭房屋騰空返還原告，且原告得請求被告給付積欠租金11萬2, 133元，及自113年6月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自113年6月22日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3萬8,000元，並自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。從而，原告依民法第455條前段、第179條規定及系爭租約第3條約定，請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，為無理由，應予駁回。至原告併依民法第767 條規定、系爭租約第14條約定請求遷讓系爭房屋部分，則無再予論究之必要。另原告陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額後准許之。被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定被告免為假執行應供擔保金額。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文，判決如主文。　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　民事第四庭法　官　莊佩頴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　17　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　李瑞芝

2024-10-17

PCDV-113-訴-1264-20241017-1

南簡

臺南簡易庭

遷讓房屋等

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 113年度南簡字第643號　原告陳敏樹被告許永騰上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月24日辯論終結，判決如下：主　　文被告應給付原告新臺幣壹萬零伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由壹、程序事項　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：其於民國108年1月1日將門牌號碼臺南市○區○○路 0號8樓之19房屋（下稱系爭房屋）租與被告，約定租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止，租金為每月新臺幣（下同）3,500元（下稱系爭租約）；詎被告自112年12月份起未起付租金，至起訴時止已積欠3個月租金及大樓管理費共1 8,888元；茲以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，再依民法第455條規定請求被告遷讓房屋，另依系爭租約第3條及第4條約定、民法第439條規定請求被告給付租金、大樓管理費等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告18,888元，及自系爭租約終止日即113年2月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3, 966元。二、被告未於言詞辯論期日到場或提出書狀作何陳述。三、本院得心證理由　㈠租金每個月3,500元，不得藉任何理由拖延或拒納；租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份，不得藉詞拖延；系爭租約第3條及第4條定有明文。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；如租賃物收益有季節者，於收益季節終了時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；民法第439條、第440條第1項及第2項、第451條、第455條復有明定。出租人非因收回自住或重新建築時、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時、承租人積欠租金額（除擔保金抵償外）達2個月以上時、承租人以房屋供違反法令之使用時、承租人違反租賃契約時或承租人損壞出租人房屋或附著財物而不為相當賠償時，不得收回房屋；土地法第100條亦有明文。前開擔保金抵償租金規定，為民法租賃條款特別法，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限租賃實具有同一之法律理由，應類推適用( 參照最高法院102年度台上字第833號民事判決)。　㈡兩造於107年12月25日簽訂系爭租約，約定原告將系爭房屋租與被告，被告應於每月1日以前按月繳納租約3,500元，被告於訂約時已將7,000元交給原告作為押租保證金，租賃期間自108年1月1日起至110年12月31日止；原告前於112年12月7 日以存證信函催告被告於相當期限內支付租金，然被告未依催告於相當期限內起付租金，112年12月份(含)以後租金均未給付等事實，業據原告提出房屋租賃契約書及存證信函影本為證（見調解卷第15頁至第18頁、第25頁至第29頁），復未經被告具狀或到庭爭執，應堪認定。系爭租約於110年12 月31日即已租期屆滿，依原告所主張前揭事實判斷，應屬被告仍為租賃物使用收益，原告不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約情形。除定期租賃變為不定期租賃外，契約內容仍延續原租約內容。　㈢原告雖主張被告積欠112年12月至113年2月份租金，已達2個月租額，其以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，故系爭租約於起訴狀繕本送達時即113年2月22日已終止（見調解卷第49頁至第51頁、本院卷第47頁至第48頁），然依據土地法第100條第3款規定，被告積欠租金額應於擔保金抵償後仍達2個月以上時，原告始得收回房屋。原告以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示時，扣除上開押租金，被告積欠租金額尚未逾前揭規定金額，故其所為終止系爭租約之意思表示未合法生效。亦即，系爭租約變更為不定期租賃繼續後迄未因其終止而消滅。原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自非有據。　㈣關於原告請求被告給付18,888元部分，其中10,500元係112年 12月至000年0月間共3個月份租金，其餘8,388元則係18個月份大樓管理費（見調解卷第11頁）。依據系爭租約第4條約定，被告應於112年12月1日、113年1月1日、113年2月1日分別給付112年12月至113年2月份租金，卻迄未給付。茲原告請求被告給付該3個月份租約，核與系爭租約第3條及第4條約定、民法第439條規定相符，洵屬有據。至於原告請求給付大樓管理費部分，依據系爭租約第3條約定：「……管理費由出租人負責」（見調解卷第15頁），應由原告負責繳納，自不得據以向被告請求給付。原告雖稱：「（原告請求大樓管理費的依據為何？）系爭租約第3條約定含管理費由出租人負責。該出租人是誤繕，應該是承租人」（見本院卷第48 頁）等語，惟原告就此未能提出相關證據為佐（見本院卷第 48頁、第55頁），本院當難率信為真。從而，原告請求被告給付大樓管理費，為無理由。　㈤關於原告請求「自租約終約日起至遷讓返還房屋日止，按月給付……3,966元」部分，因為系爭租約變更為不定期租賃繼續後迄未因其終止而消滅，請求給付期間無從起算，被告目前亦尚無義務遷讓返還系爭房屋，本院無從審酌其請求有無依據，亦無從命被告按月給付其所請求金額，故原告此部分請求為無理由。四、綜上，原告依爭租約第3條及第4條約定與民法第439條規定，請求被告給付10,500元，為有理由，應予准許。原告依民法第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，依系爭租約之法律關係請求被告給付8,388元及「自租約終約日起至遷讓返還房屋日止，按月給付……3,966元」，則非有據，應予駁回。五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日臺南簡易庭法官　陳谷鴻以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　15　　日書記官曾盈靜

2024-10-15

TNEV-113-南簡-643-20241015-1

訴

臺灣臺南地方法院

遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決 112年度訴字第2042號原告鮑力田訴訟代理人吳依蓉律師被告黃季祥訴訟代理人鄭世賢律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告向原告承租臺南市○○區○○000○0號房屋之租金，應自本判決確定日起，調整為每月新臺幣7,700元。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由兩造各負擔2分之1。四、原告假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠先位部分：坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段170建號即門牌號碼臺南市○○區○○000○0號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），原為訴外人即原告母親張秋涼所有，張秋涼於民國000年0月間死亡，由原告單獨繼承取得系爭房地。被告於00年0月間向張秋涼承租系爭房屋，未訂有書面契約，約定每月租金5,000元，未定租賃期限（下稱系爭租約），張秋涼過世後原告繼受系爭租約為出租人。又被告於99年至109年間，短繳租金共計127,500元【依原告所列算式計算為108,500元，原告應計算錯誤】，其中1 02年更是整年度租金均未給付，則被告積欠租金已達2個月以上，原告自得依土地法第100條第3款、民法第450條第2項規定終止系爭租約，爰先位依民法第455條或第767條規定請求被告遷讓房屋等語。並先位聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還與原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位部分：縱認被告未積欠租金，原告先位聲明無理由，然因系爭房屋位於巷弄內，對外接由主幹道台19線及南73縣道僅500公尺之距離，附近有圖書館、護理之家、學校等，生活機能優良，交通極為便利；而系爭租約之租金為5,000元係10年前所約定，顯然偏低，乃訴請調整，且依宏宇不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可知系爭房屋每月合理租金為7,700元，爰備位依民法第442條規定，請求調整租金等語。並備位聲明：⒈如主文第1項所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠先位部分：被告與張秋涼合意自103年度起均以年繳租金60,0 00元之方式給付租金。又被告匯款繳納租金之情形固如兩造不爭執之事項㈢所示，雖金流上看似有短繳，惟此係因被告繳納租金除以匯款方式外，或有張秋涼親自收租而未立據之情形，或有張秋涼同意應付之租金得扣除被告支付系爭房屋修繕費用之情形，系爭房屋多年來均有漏水、壁癌等瑕疵，被告與張秋涼約定由被告自行修繕後再於應繳之租金扣抵，此已行之有年。如被告於110年7月自行僱工施作頂樓防水工程以避免產生壁癌，其連工帶料由被告代墊共支出20,000元，俟於下年度即111年租金到期時再從租金扣抵，故被告於1 11年始給付租金40,000元（5,000元×12個月－20,000元），若被告有積欠近100,000元租金未付，張秋涼於111年度豈會同意被告抵扣防水工程20,000元；被告頻繁修繕系爭房屋之水電、壁癌、防水等工程，修繕費用約佔租金1/3，應屬合理；被告於系爭房屋基地另搭建車庫乙棟，亦經張秋涼同意自租金扣除，被告若未續租後即由張秋涼取得該車庫所有權，實屬合理；況若真如原告所述，被告積欠租金高達100,00 0元，張秋涼為何還能善意和諧的與被告溝通，且自始均未向被告催討租金。足見原告自99年6月起向張秋涼承租系爭房屋迄今，並未積欠任何租金，尚不得僅憑匯款紀錄認定被告有欠繳租金之情事。　㈡備位部分：系爭房屋於當地月租金行情均不超過5,000元，被告接受調整的範圍為6,000元，漲幅已達20％，系爭估價報告認系爭房屋每月合理租金為7,700元，顯然過高，恐造成鄰近承租戶之困擾等語，資為抗辯。　㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地原為張秋涼所有，張秋涼於000年0月間死亡，由原告單獨繼承取得系爭房地（112年2月3日以分割繼承為由，移轉所有權登記為原告）。　㈡被告於00年0月間向張秋涼承租系爭房屋，未訂有書面契約，約定每月租金5,000元，未定租賃期限，張秋涼過世後原告為系爭租約之出租人。　　㈢被告歷年來繳納租金之紀錄：　⒈自99年6月至100年10月止，按月匯款5,000元，100年11月、1 2月未匯。　⒉第101年度：1月、4月各匯入15,000元，12月匯入20,000元。　⒊第102年度：未匯入任何租金。　⒋第103年度：4月、5月各匯入30,000元。　⒌第104年度：5月匯入30,000元、27,500元。　⒍第105年度：5月匯入30,000元、30,000元。　⒎第106年度：5月匯入9,000元、5,000元、30,000元。　⒏第107年度：5月匯入30,000元、20,000元。　⒐第108年度：5月匯入30,000元、30,000元。　⒑第109年度：5月匯入30,000元、30,000元。　⒒第110年度：5月匯入30,000元、30,000元。　⒓第111年度：於5月匯入20,000元、20000元。　㈣原告於112年8月1日以高雄建工郵局第74號存證信函通知被告於112年11月30日終止系爭租約。　㈤被告於112年9月1日以新營民治郵局第78號存證信函給付一年期租金60,000元（自112年5月15日起至113年5月14日），表示願於103年5月15日起調整每月租金6,000元，並請原告將匯款帳戶提供予被告，否則被告不同意提高租金，且系爭租約係屬不定期租賃契約，已歷經14年餘，依土地法第100條、第103條規定，並無重新訂立書面租賃契約之必要等語。　　　㈥系爭房屋位於巷弄內，對外接由主幹道台19線及南73縣道僅5 00公尺之距離，附近有圖書館、護理之家、學校等。四、得心證之理由：㈠先位遷讓房屋部分，原告以被告積欠租金達2個月以上為由終止系爭租約，並依民法第455條或第767條規定，請求被告遷讓房屋，為無理由：　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約；但有利於承租人之習慣者，從其習慣。民法第767條第1項前段、第450條第2項分別定有明文。次按房屋出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，土地法第100條定有明文。又土地法第100條為特別規定，應優先於民法第450條第2項適用，是不定期限之房屋租約自須有土地法第100條各款所定之情形方得終止，事屬當然。　⒉查被告抗辯其與張秋涼合意自103年度起均以年繳租金60,000 元之方式給付租金，有被告與張秋涼之Line對話紀錄為證，從該對話紀錄可看出109、110年被告以年繳租金（分兩天匯款）的方式，均未遭張秋涼反對，而習以為常，並與兩造不爭執之事項㈢所示，被告於103年度後之匯款紀錄相符，足見被告此部分抗辯為真。另被告歷年來匯款繳納租金之紀錄，如兩造不爭執之事項㈢所示，可知被告於100、101年度匯款租金短少各10,000元、102年度短少60,000元、104年度短少 2,500元、106年度短少16,000元、107年度短少10,000元，以上共計短少108,500元，合先敘明。　⒊依上開金流顯示，被告確有積欠租金之可能，惟被告抗辯短少部分係因張秋涼同意由其先代墊系爭房屋之修繕費，再從其應繳納之租金中予以扣除，被告並未積欠租金等語。查：　⑴系爭房屋之建築完成日為81年12月，於張秋涼00年0月出租予被告時，屋齡近18年，被告使用迄今屋齡達31年，此段期間系爭房屋確可能有漏水、壁癌等瑕疵，而有修繕之必要，且宏宇不動產估價師事務所（下稱宏宇事務所）113年6月3日至系爭房屋勘察時亦發現系爭房屋第2層後側房間牆壁有壁癌與漏水痕跡，第3層房間牆壁與屋頂、2～3樓梯間牆壁有多處壁癌與明顯漏水痕跡（系爭估價報告第21頁），足見被告抗辯系爭房屋多年來均有漏水、壁癌等瑕疵，應可採信。　⑵又從被告與張秋涼之Line對話紀錄，被告於110年5月15日向張秋涼表示：「大約7月頂樓防水工程要再做一次，不然會長壁癌。費用大約20,000元，我會付，明年再扣。本來3年要做一次現在已經5年了不做不行，希望你能理解，房子壁癌已經很嚴重了」等語；經張秋涼於同日回覆：「好啦！」（本院卷第47頁）。被告於隔年（即111年）5月16日，將該年度60,000元租金扣除上述防水工程費20,000元，分2日各匯款20,000元，共計匯款40,000元予張秋涼，張秋涼回覆「謝謝大老闆喔！有你真好喔！」等語（本院卷第53、55頁）可知，系爭房屋之防水修繕並非首次，且修繕費用習慣由被告先行代墊，再從租金扣除，是被告抗辯其與張秋涼約定系爭房屋由被告自行修繕後再於應繳之租金扣抵，已行之有年等語，洵屬有據。　⑶另關於99年至109年間被告確有支出之修繕費用乙節，有106 年8月系爭房屋自來水管線維修工程費用10,000元之收據在卷可佐（本院卷第213頁）。又證人即水電師傅洪慶堂證稱：「我是做水電的，4、5年前（即108、109年）退休，我第一次幫被告施工是因為系爭房屋一開始沒有電、水壓不夠，我有請電、裝加壓機，距今已經10幾年了，之後系爭房屋水電壞了都是我修理，水塔、馬達、水龍頭也都是我修理，大約1、2年大修一次比如換馬達、電線，金額大約10,000-15, 000元，有時候零件壞掉也會叫我去修，最少維修費也有幾百元，最後一次是廚房修理，費用大約4、5,000元，時間我忘了，維修費被告都是給現金；之前系爭房屋因地震，水管有斷裂，繳了很多水費，我介紹被告請專門抓漏水的去談修繕費用，價格我不清楚；系爭房屋有壁癌，一開始去做的時候就有看到，但比較少，後來越久越多，3樓也是有壁癌因水壓比較少，所以裝了加壓機後來裝了電熱水器」等語（本院卷第151-158頁）。由上開證詞可知洪慶堂於99年至109年間，不定期至系爭房屋修繕水電，例如一開始的接水電、大約1、2年的大修繕以及更換零件的小修繕等，且修繕費用皆是由被告以現金支付；可知系爭房屋亦有抓漏之修繕工程。本院審酌系爭房屋之屋齡、屋況及證人證詞，認系爭房屋大約1、2年進行一次水電大修繕，尚屬合理，則以每2年一次大修繕、每次修繕費用10,000-15,000元計算，99年至109年間（約10年間），被告光支出水電修繕費用已達50,000-75, 000元，再加計上開自來水管線維修工程費用10,000元，可認被告可能已支出60,000-85,000元之維修費，另尚有抓漏、防水工程修繕費未計算，足見被告稱99年至109年間匯款短少之租金，係用於扣抵系爭房屋修繕費用等語，並非顯然無稽。再者，若被告有近100,000元租金未給付，張秋涼豈會於111年度還同意被告抵扣防水工程20,000元；況從被告與張秋涼之LINE對話紀錄觀之，張秋涼自始均未向被告催討過租金，且於被告匯款109年至111年租金後回覆「謝謝你，無限感恩，永遠祝福你」、「無限感恩您喔」、「好喔！謝謝你喔」、「謝謝你喔！感恩喔！現在疫情嚴重，請保護好自己身體喔！」等語（本院卷第43-55頁），足見是時出租人張秋涼與承租人被告之關係融洽，以張秋涼109年至111年收租時的態度和語氣，衡情難認被告是一個積欠近100,000 元租金之租客。綜合上情，本院認被告抗辯其自99年6月起向張秋涼承租系爭房屋迄今，並未積欠任何租金等語，堪以採信。原告僅憑匯款紀錄主張被告有欠繳租金之情事，未考量被告與原承租人張秋涼間是否有其他租金扣抵之約定或合意，稍嫌武斷。　⑷至原告主張張秋涼僅係一年邁之婦人，不喜多問滋事，故只要被告偶爾將租金匯入帳戶內，張秋涼就收下，是緃對話紀錄中張秋涼均以謝謝回覆，亦不能證明被告未積欠租金等語。惟查，出租人於租賃契約中最重要的權利就是收取租金，衡情承租人是否按時、完全給付租金，應是每個出租人於租賃契約中最重視、關心的事情，且依原告之主張被告積欠租金之金額不低，張秋涼對於此事竟無任何質疑、催討之舉，已有違常情。且從被告與張秋涼之對話紀錄，被告於110年5 月19日向張秋涼表示：「大姊本來今天去入，我看等幾天，鹽水新營有確診，消毒真是頭痛，過幾天匯入告知你，不好意思」等語；張秋涼則回覆：「先保護自己的身體才最重要喔！但一定記得要去匯喔！」等語（本院卷第49頁），可見張秋涼對於被告是否匯入租金乙事十分關心、在意，殊無僅因不喜多問滋事而不催討租金之理，原告此部分之主張，洵不足採。　⒋綜上，本件被告並無積欠租金之情事，原告主張依土地法第1 00條第3款終止系爭租約，應無理由。此外，原告復未提出被告有何該當土地法第100條其他款終止租約之事由，是原告主張兩造間系爭租約已終止，當屬無據。系爭租約既未合法終止，兩造間關於系爭房屋之不定期限租賃契約仍繼續存在，被告自非無權占有系爭房屋，則原告依民法第455條或第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。㈡備位調整租金部分，原告依民法第442條規定，請求調整租金為每月7,700元，為有理由：　　　　⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又聲請法院增減其租金，因屬形成之訴，原告祇須聲明請求調整即可，無須主張特定之數額，法院亦不受兩造主張之拘束。至於租金是否需要調整，應以契約成立時及訴請調整時之價值相互比較，參考租賃物之交易價值、所在地域繁榮程度、鄰近租金、稅額增加、承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益等情形，決定增減之標準。　⒉查系爭租約為不定期限之租賃契約（兩造不爭執之事項㈡）；且本院囑託宏宇事務所鑑定系爭房屋之價值，自99年6月至今，有無昇降及其幅度？宏宇事務所鑑定結果：系爭房屋之價值，自99年6月至113年6月昇值1,224,000元，昇值幅度達 78.01％（系爭估價報告第2頁、第22-39頁），足認系爭房屋之價值，確有上昇。從而，原告依民法第442條前段規定，聲請本院增加其租金，自屬有據。　⒊又本院囑託宏宇事務所鑑定如系爭房屋之價值有昇降，依當地繁榮程度及鄰地租金之比較，如系爭房屋於99年6月租金為每月5,000元，現應增減至若干元為合理？宏宇事務所鑑定結果：若依當地繁榮程度及鄰地租金之比較，如系爭房屋於99年6月起月租金為5,000元，按租賃實例比較法與積算法評估之月租金，各擷取權重百分比50％，現每個月合理租金應調整為7,700元（系爭估價報告第3頁、第40-50頁）。　⒋本院審酌系爭房屋位於巷弄內，對外接由主幹道台19線及南7 3縣道僅500公尺之距離，附近有圖書館、護理之家、學校（兩造不爭執之事項㈥），交通便利、生活機能尚可；系爭房屋於81年12月建築完成，屋齡31年6月，屋況老舊，有壁癌、漏水痕跡，影響居住使用等情。兼衡系爭房屋之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形、與鄰地租金為比較，及被告利用系爭房屋之經濟價值及可得之利益等一切情事；並參酌系爭估價報告，認系爭房屋之租金應調整為每月7,700元為合理、適當。　⒌至被告抗辯當地月租金行情均不超過5,000元，系爭估價報告認系爭房屋每月合理租金為7,700元，顯然過高，恐造成鄰近承租戶之困擾等語。惟查系爭估價報告評估系爭房屋合理租金兼採租賃實例比較法及積算法，其中租賃實例比較法係收集鄰近地區租賃案例與系爭房屋租金作比較，實已考量到鄰近租金行情，被告空言指摘系爭估價報告評估之合理租金過高，不足為採；又是否造成鄰近承租戶之困擾並非判斷合理租金所應審酌之因素，是被告上開抗辯均難憑採。五、綜上所述，原告依先位聲明依民法第455條或第767條規定，請求被告遷讓系爭房屋，為無理由，應予駁回；該部分假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原告備位聲明依民法第44 2條規定，請求將系爭房屋之租金，自本判決確定日起，調整為每月7,700元，為有理由，應予准許；惟此勝訴部分，原告雖陳明願供擔保，請求宣告假執行，然調整租金為形成之訴，並非給付之訴，無從宣告假執行，是原告聲請本件宣告假執行，於法不合，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日民事第四庭審判長法　官羅郁棣　　　　　　　法官洪碧雀　　　　　　　　法官陳永佳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　9 　　日書記官陳玉芬

2024-10-09

TNDV-112-訴-2042-20241009-1

訴

臺灣屏東地方法院

遷讓房屋等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度訴字第642號原告顏銘助訴訟代理人鄭明達律師被告愛霈特有限公司法定代理人龔昱謙上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○○段000地號土地如附圖所示編號839⑴ 部分面積596.51平方公尺上之鐵皮倉庫遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣69萬2,474元，及自民國113年7月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第256條定有明文。本件關於遷讓房屋部分，原告起訴請求被告遷讓返還門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋，訴狀送達後，改為請求如主文第1項所示，核屬更正事實上之陳述；關於金錢給付部分，原告起訴請求被告給付其新臺幣（下同）29萬2,074元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，訴狀送達後，改為請求如主文第2項所示，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上揭法條規定，於法均無不合，應予准許。二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠被告於民國103年11月14日與伊簽訂房屋租賃契約書，向伊承租伊所有坐落屏東縣○○鄉○○○段000地號土地如附圖所示編號 839⑴部分面積596.51平方公尺上之鐵皮倉庫（下稱系爭鐵皮倉庫），約定租期自103年12月1日起至104年11月30日止，每月租金2萬1,000元（下稱系爭租約），並由被告一次簽發 12張支票，逐月分期兌現。租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭鐵皮倉庫，伊亦未為反對之意思表示，兩造間就系爭鐵皮倉庫視為以不定期限繼續契約，惟被告於110年5月3日最後一次繳納租金16萬元後，自110年6月1日起即未再繳納任何租金。110年5月31日以前，被告所積欠之租金共34萬5,400 元，自110年6月1日起至111年7月31日止，被告所積欠之租金則為29萬4,000元，合計63萬9,400元。此外，兩造間約定系爭鐵皮倉庫之電費由伊先墊繳，再由被告償還予伊，自10 4年7月16日起至111年3月16日止，伊為被告墊繳之電費共5 萬3,074元。㈡被告積欠租金已逾2個月之租額，兩造間之租約業經伊以民事準備㈡狀（下稱系爭書狀）定7日期間催告被告繳納，並因催告期滿未據被告繳納，而以系爭書狀對被告為終止租約之意思表示，系爭書狀於113年8月25日送達被告，所定7日期間於113年9月1日屆滿，兩造間之租約亦於當日合法終止，被告占有使用系爭鐵皮倉庫不復有合法權源，依民法第455條前段、第767條第1項規定（二者請擇一為有利於伊之判決），伊得請求被告遷讓返還系爭鐵皮倉庫。又被告於111年7月 31日以前積欠伊之租金63萬9,400元及伊為被告墊繳之電費5 萬3,074元，伊得分別依租賃關係及民法第546條第1項規定，請求被告加計法定遲延利息如數給付等語，並聲明：如主文所示。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠經查，兩造於103年11月14日簽訂系爭租約，由被告承租原告所有系爭鐵皮倉庫，約定租期自103年12月1日起至104年11 月30日止，每月租金2萬1,000元，租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭鐵皮倉庫，原告亦未為反對之意思表示，依民法第 451條規定，視為以不定期限繼續契約。惟被告於110年5月3 日繳納16萬元租金後，自110年6月1日起即未再繳納任何租金，計至111年7月31日止，已積欠租金共63萬9,400元，經原告以系爭書狀定7日期間催告被告繳納，催告期滿未據被告繳納，復經原告以系爭書狀對被告為終止租約之意思表示，系爭書狀於113年8月25日送達被告，所定7日期間於113年 9月1日屆滿，系爭租約已於113年9月1日合法終止，而被告迄今仍占有使用系爭鐵皮倉庫，尚未交還原告之事實，有房屋租賃契約書、房屋照片、土地登記謄本、房屋稅課稅明細表、系爭書狀及公示送達公告等件附卷可稽，並經本院會同屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖足憑，原告主張之事實，堪信為實在。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1 項、第2項及第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦設有明文。經查，本件被告於104年11月30日租期屆滿後，仍繼續使用系爭鐵皮倉庫，且原告未為反對之意思表示，兩造間就系爭鐵皮倉庫視為以不定期限繼續契約，惟被告自110年6月1日後即未給付租金，連同110年5月31日以前部分，所積欠租金數額已達2個月以上。又原告已以系爭書狀之送達，定相當期限催告被告支付租金，並因被告未如期支付，而以系爭書狀為終止租約之意思表示，堪認系爭租約業經原告合法終止。則原告依民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。至原告另依民法第767條第1項規定為請求，核屬選擇的訴之合併，已無再加審究之必要，併予敘明。㈢按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段設有明文。查系爭租約第3條約定，租金每月2萬1,000元。惟被告自103年12月1日承租起至110年5月3日（最後繳租日）止，共支付租金129萬2,600元，且自110年6月1日起即未再繳納任何租金，被告於110年5月31日以前所積欠之租金共34萬5, 400元（21000×00－0000000＝345400），自110年6月1日起至1 11年7月31日止，所積欠之租金則為29萬4,000元（21000×14 ＝294000），合計63萬9,400元。則原告依租賃法律關係，請求被告給付其租金63萬9,400元，洵屬有據。㈣按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項定有明文。查系爭租約第3條約定，電費由被告負責支付，惟兩造簽訂系爭租約以後，均係由電力公司自原告帳戶扣繳電費，有原告提出之扣款帳戶存摺內頁影本存卷足參（見本院卷第81至 167頁），則原告主張被告委任其代為繳納電費，堪認屬實。又被告自104年7月16日起，即未依原告代墊之數額返還款項，計至111年3月16日止，共積欠電費5萬3,074元，上開電費依系爭租約約定，應由被告支付，則原告依民法第546條第1項規定，原告請求被告償還其所墊繳之電費5萬3,074元，亦屬有據。四、綜上所述，本件原告依民法第455條、第546條第1項及租賃之法律關係，請求被告將系爭鐵皮倉庫遷讓返還原告，並請求被告給付其69萬2,474元，及自113年7月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日民事第二庭審判長法　官　凃春生法官薛全晉法官彭聖芳正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日書記官潘豐益

2024-10-08

PTDV-111-訴-642-20241008-3

聲自

臺灣士林地方法院

聲請准許提起自訴

臺灣士林地方法院刑事裁定 113年度聲自字第36號聲請人即告訴人方素英（住居所詳卷）代理人王瀚興律師被告吳百宜上列聲請人即告訴人因被告妨害自由等案件，不服臺灣高等檢察署檢察長113年度上聲議字第2794號駁回再議之處分（原不起訴處分案號：臺灣士林地方檢察署112年度偵字第26480、30281、3 0426號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：　　主　文聲請駁回。　　理　由一、告訴人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由之駁回處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴，法院認為准許提起自訴之聲請為不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第 258條之1、第258條之3第2項前段分別定有明文。經查，本案聲請人即告訴人方素英（下稱聲請人）以被告吳百宜涉有刑法第305條之恐嚇罪、同法第304條第1項之強制罪及同法第323條、第320條第1項竊盜等罪嫌，提出告訴，經臺灣士林地方檢察署（下稱士林地檢署）檢察官認被告犯罪嫌疑不足，於民國113年1月17日以112年度偵字第26480、30281、3 0426號為不起訴處分（下稱原不起訴處分），聲請人不服，對該不起訴處分聲請再議，經臺灣高等檢察署（下稱高檢署）檢察長於113年4月3日以113年度上聲議字第2794號處分書（下稱駁回再議處分），以聲請人再議之聲請為無理由而駁回再議，並於113年4月11日將駁回再議處分書送達予聲請人收受，聲請人於同年4月20日委任律師具狀向本院聲請准許提起自訴等情，有聲請人所提刑事聲請准許自訴狀上所蓋本院收狀戳日期及送達證書在卷可稽（見本院卷第3頁，112年偵30426卷第157頁），並經本院調取上開偵查卷宗全卷審閱無訛，是聲請人提起本件聲請合於首揭法條規定，先予敘明。二、聲請人原告訴意旨略以：聲請人自104年5月15日起，將臺北市○○區○○路0段000巷00號5樓頂樓出租給被告，雙方因故發生租屋糾紛，被告拒絕搬離上址租屋處，聲請人於112年10 月1日起陸續以斷水、斷電、搬走瓦斯桶及終止有線電視訊號使用權等方式，妨害被告使用上址承租房屋及自由支配使用屋內物品之權利。然被告竟基於恐嚇之故意，於112年10 月1日8時18分許，以LINE通訊軟體傳送違章建築等資訊給聲請人，及傳送「1個8年以上、2個10年以上、1個1年以上，一個都跑不掉」、「你等著接招吧」等文字訊息恫嚇聲請人，致聲請人心生畏怖，致生危害於安全。隨後被告竟意圖為自己不法之所有，基於強制及竊盜之故意，於112年10月27 日、29日、30日、11月8日、23日、26日、12月19日至113年 1月14日陸續私自使用樓梯間公用插座及將水管重新接回供水，並曾於112年11月1日在上址阻擋自來水公司工作人員拆除水表，藉此竊取水電，以此方法妨害聲請人之權利。因認被告涉犯刑法第305條恐嚇罪、同法第304條第1項強制罪及同法第323條、第320條第1項竊盜等罪嫌。三、聲請准許提起自訴意旨如附件刑事聲請准許自訴狀所載。四、按立法者為維持對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制，並賦予聲請人提起自訴之選擇權，爰在我國公訴與自訴雙軌併行之基礎上，將交付審判制度適度轉型為「准許提起自訴」之換軌模式，而於112年5月30日將刑事訴訟法第25 8條之1第1項原規定之「聲請交付審判」修正通過為「聲請准許提起自訴」。又關於准許提起自訴之審查，刑事訴訟法第258條之3修正理由指出：「法院裁定准許提起自訴之心證門檻、審查標準，或其理由記載之繁簡，則委諸實務發展」，未於法條內明確規定，然觀諸同法第258條之1、第258條之3修正理由可知，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，其重點仍在於審查檢察官之不起訴處分是否正確，以防止檢察官濫權。而刑事訴訟法第251條第1項規定：「檢察官依偵查所得之證據，足認被告有犯罪嫌疑者，應提起公訴。」此所謂「足認被告有犯罪嫌疑者」，乃檢察官之起訴門檻需有「足夠之犯罪嫌疑」，並非所謂「有合理可疑」而已，詳言之，乃依偵查所得事證，被告之犯行很可能獲致有罪判決，具有罪判決之高度可能，始足當之。基於體系解釋，法院於審查應否裁定准許提起自訴時，亦應如檢察官決定應否起訴時一般，採取相同之心證門檻，以「足認被告有犯罪嫌疑」為審查標準，並審酌聲請人所指摘不利被告之事證是否未經檢察機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由有無違背經驗法則、論理法則及證據法則，決定應否裁定准許提起自訴。再刑事訴訟法第258條之3第4項雖規定法院審查是否准許提起自訴案件時「得為必要之調查」，揆諸前開說明，裁定准許提起自訴制度仍屬「對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制」，調查證據之範圍，自應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就聲請人所新提出之證據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，應依偵查卷內所存證據判斷是否已符合刑事訴訟法第251條第1項規定「足認被告有犯罪嫌疑」，否則將使法院身兼檢察官之角色，而有回復糾問制度之疑慮，已與本次修法所闡明之立法精神不符，違背刑事訴訟制度最核心之控訴原則。五、又按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文。而認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。又聲請人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。再事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；認定犯罪事實，所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定。六、經查，原不起訴處分及駁回再議處分之意旨，均已敘明認定被告未構成告訴、再議意旨所指罪嫌之證據及理由，並經本院調取全案偵查及再議卷宗核閱無誤後，認本件確實未達刑事訴訟法第251條第1項所定之起訴門檻，檢察官之調查證據及採認事實均有所據，認事及用法並無違反經驗或論理法則之情事。本院爰另就聲請意旨所指摘之處補充理由如下： (一)聲請准許提起自訴意旨固稱：本件並非強制締約之類型，不可能有屆期不續約，還能主張強制締約，而繼續強行居住之可能，原不起訴處分書稱被告認為租賃關係仍存續就不生竊盜問題，已侵害聲請人之契約自由。況本件聲請人業經多次透過2任律師以存證信函終止租約，且在發存證信函前，聲請人亦已告知被告絕不續約，故被告係無權占用本件房屋云云。然查：綜觀偵查卷宗，被告並未曾主張本件雙方租約關係自112年9月後應為「強制締約」關係，被告之所以認為雙方租賃關係仍在存續中，除雙方自105年5月15日後，依民法第451條規定轉為不定期限租賃契約以外，其主觀上係認為聲請人雖有終止租約之表示，然其認為聲請人欲收回房屋並不符土地法第100條規定之要件，相關論據業由被告於112年 11月16日警詢時詳述在卷（見112偵30426卷第16至17頁）。從而，雙方之租賃關係究否仍在存續中，聲請人與被告之認知既有歧異，就此應循民事途徑解決，原不起訴處分與駁回再議處分遽認被告欠缺竊盜之主觀犯意及不法所有意圖，並無不當之處。 (二)聲請准許提起自訴意旨雖舉臺灣桃園地方法院101年度易字第1231號確定判決為據，主張聲請人明確表示不續租後，被告即使以不定期租賃為由抗辯，仍不能解免其罪責。實則，細繹上開判決內容，該案被告與該案告訴人原締結1年租賃契約，到期前該案告訴人即曾詢問該案被告是否續租，經該案被告表示不再續租，但仍持續佔用，事後該案被告亦無法提出雙方重新簽約或繼續給付租金之事證，始認該案被告在訴訟中所持不定期租賃之辯解不足採納。是上述案件與本件之原因事實並不相同，難以在本件中比附援引。 (三)聲請准許提起自訴意旨又稱：本件聲請人告訴之事實係認被告以舉報違建及稅捐檢舉，欲換取繼續租約，係對聲請人「財產法益」造成危害，然原不起訴處分理由卻稱聲請人害怕被告前來按電鈴，擔心被告真的會對其如何等等，所論及者為「身體法益」，不無割裂事實及混淆法益之違誤，且被告係以檢舉方式脅迫聲請人重新簽訂租約，被告之手段與目的間欠缺內在關聯性云云。惟查：觀諸原不起訴處分理由記載，檢察官認為卷內事證不足以證明被告有聲請人所指之恐嚇罪嫌，除以聲請人於偵查時就事發經過所述（見112偵26480 卷第65頁），認被告傳送予聲請人之訊息，未有對聲請人為任何具體明確之惡害通知外，亦於偵查時當庭勘驗雙方LINE 對話紀錄，顯示被告並無傳送倘如聲請人不續約即會提出檢舉之訊息內容（見本院卷第20頁，112偵26480卷第39至41頁），因而認定被告此部分被訴罪嫌不足。可見，原不起訴處分並未僅將聲請人可能受侵害之法益侷限於「身體法益」，聲請意旨此部分所指容有誤會。至聲請意旨所稱被告以檢舉方式脅迫聲請人得繼續雙方租約一節，參諸聲請人於偵查時已明白陳述：被告說要拿錢給我，按電鈴，但我希望收回自住，被告說不可能搬遷，要我支付搬遷費。被告沒有說要怎麼對付我，只是一直想要跟我重新簽約，被告沒有說如果不重新簽約就要對付我，但被告跟我說要兩年一簽，還去找里長打電話給我等語（見112偵26480卷第65頁），顯徵不論係以傳送訊息方式，或面對面直接口頭告知，被告並未將舉報違建或稅捐檢舉等事宜，作為聲請人必須與其重新簽訂租約之手段，本件實無再予探究被告手段與目的間是否具備內在關聯性之必要。七、綜上所述，本件依卷內現有積極證據資料所示，尚難認定聲請人指訴被告涉犯刑法第305條恐嚇罪、同法第346條恐嚇取財罪、同法第304條第1項強制罪及同法第323條、第320條第 1項竊盜等罪嫌，已達「足認被告有犯罪嫌疑」之程度，原偵查、再議機關依調查所得結果，認被告之犯罪嫌疑不足，先後為原不起訴處分及駁回再議處分，已敘明認定之理由，洵無違背經驗法則、論理法則或其他證據法則之情形，認事用法亦未見有何違法或不當之處。從而，聲請人猶認原不起訴處分及駁回再議處分為違法不當，聲請准許提起自訴，為無理由，應予駁回。八、依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日　　　　　　　　　刑事第九庭　審判長法　官　林正忠　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林琬軒　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官李東益以上正本證明與原本無異。本件不得抗告。　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林瀚章中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　8 　　日

2024-10-08

SLDM-113-聲自-36-20241008-1