給付違約金
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第704號
原 告 劉文琪
訴訟代理人 戴雅韻律師
被 告 柯明達
訴訟代理人 李季錦律師
上列當事人間請求給付違約金事件,本院於民國113年10月22日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:兩造於民國112年12月15日就臺南市○○區○○段000
○000○000地號土地及其上同段158建號即門牌號碼臺南市○○
區○○○街000巷00弄0號建物(下稱系爭房地)簽訂不動產買
賣契約書(下稱系爭契約),約定買賣價金新臺幣(下同)
21,000,000元。兩造簽約時,因原告欲儘早裝潢,被告承諾
會依系爭契約第3條第2項第四期(尾款)㈡之約定,於產權
移轉登記完成,原告將尾款存入專戶時,同時辦理點交。系
爭房地於113年1月18日移轉登記予原告,原告亦於同年月19
日向金融機構貸款、設定最高限額抵押權並將尾款存入專戶
,被告依約應於產權移轉登記完竣後3個工作日內即113年1
月23日前將系爭房地點交予原告,原告卻於113年2月23日始
辦理點交,故原告依系爭契約第8條約定,請求被告給付自1
13年1月24日起至113年2月23日止之違約金130,200元。並聲
明:被告應給付原告130,200元,及自113年6月25日民事準
備書㈠狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息;請准依職權宣告假執行。
二、被告則以:兩造簽署系爭契約時,被告因考量搬家時程,特
與原告磋商點交系爭房地之時間,經原告同意後於系爭契約
第1條第5項約定至遲113年2月23日前交屋。基於契約自由原
則,且系爭契約第1條第2項為兩造個別磋商之結果,應優先
於系爭契約第3條第2項第四期㈡之適用。被告依約於113年2
月23日點交完成,並無遲延給付。並聲明:如主文第1項所
示;如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由:
㈠兩造於112年12月15日就系爭房地簽訂系爭契約,約定買賣價
金21,000,000元,系爭房地於113年1月18日所有權移轉登記
予原告,原告於113年1月19日向金融機構貸款並設定最高限
額抵押權登記,原告於113年2月23日將系爭房地點交予原告
;系爭房地無原抵押貸款須清償等情,有系爭契約、系爭房
地土地建物查詢資料在卷可佐(見調字卷第13頁至第36頁、
本院卷第13頁至第18頁),復為兩造所不爭執(見本院卷第
71頁、第104頁、第117頁),堪認為真實。
㈡原告主張依系爭契約第3條第2項第四期㈡約定,被告應於000
年0月00日產權移轉登記後3個工作日內辦理點交,然被告遲
至113年2月23日始點交,依系爭契約第8條約定,應給付違
約金等語,惟為被告所否認,並以前詞置辯。經查:
⒈原告起訴時主張依系爭契約第3條第2項第四期㈡約定,於000
年0月00日產權移轉登記後3個工作日內,原告將尾款存入專
戶時,被告應辦理點交(見調字卷第10頁);嗣於民事準備
㈡狀主張兩造約定原告之貸款審核通過時,被告即應點交(
見本院卷第131頁至第132頁),原告前後主張尚有不符。
⒉系爭契約係住商不動產所印刷提供之制式契約,其上另有手
寫部分及特別條款之約定等情,有系爭契約在卷可佐(見調
字卷第13頁至第36頁)。系爭契約第1條第5項約定:「本買
賣標的點交日期:至遲民國113年2月23日前交屋」,其中日
期部分為手寫;系爭契約第3條第2項付款方式之第四期(尾
款)㈡約定:「買方須以買賣標的向金融機構理貸款以支付
尾款者,⒈若買賣標的無原抵押貸款須清償者,於產權移轉
登記完竣後三個工作日內,由買方申貸之金融機構將尾款金
額存入專戶,雙方辦理點交手續」,上開第3條第2項付款方
式之第四期(尾款)㈡之約定除第四期款之金額為手寫外,
其餘文字均為印刷制式約定。衡諸一般社會常情,於制式印
刷契約中之手寫約定屬契約當事人即兩造個別磋商之約定,
兩造既已於系爭契約針對交屋時點特別約定,該條約定已表
示當事人之真意,自應優先於系爭契約第3條第2項付款方式
之第四期(尾款)㈡之約定。
⒊證人陳瑜萍於本院113年10月22日言詞辯論期日具結證稱:其
為代書,系爭契約之手寫文字為其書寫,系爭契約第1條第5
項之113年2月23日時間點係由其提出並經兩造同意,系爭契
約有上開時間點與第3條第2項第四期㈡條文時間點,若契約
未押時間,以條文為準,若有押時間,以押的時間為準,本
件點交時間應以113年2月23日為準,本件尾款14,700,000元
於113年1月25日匯入履保專戶;本件有押貸款的條款,正常
簽約第一期是成交總價格之一成,但因原告無法確認貸款可
核准其所需之金額,故簽約款只有1,000,000元,第二期款
是貸款核准的5日內給付,原告有提到第二期款入專戶,希
望被告可以提前交屋,但兩造未合意一個時間,因為貸款也
還未確定,被告提到貸款核准後,再來談提前交屋的時間,
後來仲介協助雙方溝通,但被告尚未淨空,所以原告款項入
帳,也是未能點交,其有告知原告最後之交屋日為113年2月
23日等語(見本院卷第122頁至第127頁),審酌證人陳瑜萍
與兩造無特殊利害關係,衡情其無甘冒偽證罪責虛偽陳述之
必要,故其所為上開證言應堪採信。足認系爭契約第1條第5
項約定之交屋時間確為兩造磋商同意之約定,原告固有提及
被告可否提早交屋之事,然被告並未應允,兩造亦未另合意
早於系爭契約第1條第5項約定之交屋時間,故系爭契約之交
屋時間應以第1條第5項約定為據。
⒋證人陳青弘於本院於113年9月11日言詞辯論期日證稱:兩造
簽立系爭契約時,其以原告仲介身分在場,原告有拜託被告
,如果原告貸款審核通過,被告是否可提前搬空交屋,被告
就說OK,但無法確定原告之貸款何時會審核通過等語(見本
院卷第105頁至第110頁),審酌證人陳青弘為原告之仲介,
且其於兩造簽約時並非處理契約條文之人,再者,其所陳貸
款審核通過就交屋一節,核與系爭契約第3條第2項第四期之
制式約定不符,且若此為真,形同原告尚未給付第二期款(
第二期款為貸款核准之5日內給付),關於買賣總價21,000,
000元之標的,僅給付不到總價一成之第一期簽約款1,000,0
00元,即可取得系爭房地之占有,實於常情有違,其證言難
以採信。
⒌基上,兩造於系爭契約既約定最遲113年2月23日交屋,被告
已於該日交屋,被告自無違約。系爭契約第8條前段固約定
:「賣方若未依本約履行各項義務,每逾一日賣方應按買賣
總價款萬分之二計算違約金予買方(自逾期日起至完成給付
日止)」。被告既未遲延點交,則原告主張被告於113年2月
23日點交,乃未依約履行義務,自不可採。從而,原告依系
爭契約第8條約定,請求被告給付違約金,於法無據。
四、綜上所述,原告依系爭契約第8條約定,請求被告給付130,2
00元,及自113年6月25日民事準備書㈠狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息,為無理由,應予駁回
。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經
核與判決之結果不生影響,爰不逐一論述,併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 11 月 5 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 楊亞臻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應判決送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明
上訴理由(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 5 日
書記官 陳雅婷
TNEV-113-南簡-704-20241105-1