損害賠償
臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第460號
上 訴 人 陳雅琪
訴訟代理人 黃義偉律師
被 上訴 人 家新建設股份有限公司
法定代理人 葉宸恩
訴訟代理人 江進國
楊美玲
上列當事人間請求損害賠償事件,上訴人對於中華民國112年1月
17日臺灣桃園地方法院111年度訴字第197號第一審判決提起上訴
,本院於113年9月18日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分,及訴訟費用之裁判
均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人應給付上訴人新臺幣六十萬元,及自民
國一一一年四月二十二日起至清償日止,按週年利率百分之五計
算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用,由被上訴人負擔二分之一,餘由上訴人負
擔。
事實及理由
壹、程序方面:
查上訴人在原審主張原因事實,為其加價新臺幣(下同)60
萬元向被上訴人購買之車位與約定不符,依民法第354條、
第359條、第179條、第227條、第226條規定,請求被上訴人
給付60萬元,及依消費者保護法(下稱消保法)第7條、第5
1條規定、兩造間簽立之預售房屋買賣契約書(下稱房屋契
約書)第19條第3項約定,請求另行賠償60萬元(見原審卷
第108頁)。嗣上訴人上訴後,關於被上訴人未依約交付車
位,補稱被上訴人就該不符契約約定之給付部分,陷於給付
不能,被上訴人明知仍締約,致上訴人因此受有溢領價金損
害60萬元,改先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法
第354條、第359條、第226條、第227條(依其所主張之原因
事實,兩者所引條文均指第1項)、第184條第1項前段規定
,擇一請求給付60萬元;增列備位依民法第363條規定為契
約之一部解除,依第179條規定,請求返還60萬元,雖其就
法律關係性質之陳述有所調整,但與原審主張原因事實部分
之基礎事實仍屬相同(即均為車位未依約交付),並依其程
序處分權,另定法院審理之順序,核應僅屬民事訴訟法第25
6條規定之補充或更正或明確其關於事實上或法律上之陳述
;又關於依消保法第51條規定請求懲罰性賠償金部分,則補
充依消保法第22條第2項為請求(見本院卷一第158至164頁
、第408至409頁),乃依前述被上訴人未依約交付車位提起
本件訴訟之相同事實,亦屬更正或補充其法律上之陳述,並
未變更訴訟標的,先予說明。
貳、實體方面:
一、上訴人主張:伊於民國108年12月間以自己及訴外人郭奇峯
名義分別向被上訴人購買其興建之紐約幸運星社區C2棟第9
樓房屋及地下2層第2號停車位、同社區C3棟第9樓房屋及地
下2層第1號停車位(下分稱編號2車位、編號1車位),由當
時被上訴人法定代理人江進國接洽事宜,並告知該2車位均
為子母車位,各加價30萬元即可停放2台車,被上訴人於各
該車位後方依序劃設編號2-1、1-1號車位(下分稱編號2-1
、1-1車位,下合稱系爭車位),並與伊及郭奇峯簽立分管
同意書(下稱系爭同意書),保證取得分管之專用權。伊因
此陷於錯誤,依兩造簽立之預售土地買賣契約書(下稱土地
契約書)及房屋契約書支付包含系爭車位在內之買賣價金。
詎社區其他住戶於109年8月29日以系爭車位並無專用權,向
桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符,被上
訴人因此塗銷系爭車位標線。被上訴人給付之系爭車位未能
取得區分所有權人分管約定專用,具有瑕疵,且一部給付不
能,伊併受讓郭奇峯編號1-1車位所生對被上訴人之請求權
,先位依房屋契約書第19條第1、3項約定、民法第354條、
第359條、第226條第1項、第227條第1項、第184條第1項前
段規定,擇一請求給付60萬元,備位依民法第363條為契約
之一部解除,依民法第179條規定,擇一請求返還60萬元;
並依消保法第22條第2項、第51條之規定,請求給付懲罰性
賠償金60萬元,爰求為命被上訴人給付120萬元本息之判決
。
二、被上訴人則以:伊出售編號1、2車位價款分別為130萬元、1
07萬元,上訴人並未各加價30萬元購買包括編號1-1、2-1車
位子母車位。上訴人於簽約時要求伊協助施工規劃系爭車位
,並取得分管專用協議,伊認為施工成本不高,且所劃設位
置在編號1、2車位後方,事實上僅上訴人得進入使用,增加
車位復可使社區增加管理費收入,故同意簽具系爭同意書。
系爭同意書已載明系爭車位與原申請建築執照所載不同,且
上訴人實際上亦於系爭車位停放車輛使用,並無不能專用之
情形,上訴人就系爭車位使用並無減損價值,非屬瑕疵,上
訴人亦無因此受有損害等語,資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴,上訴人全部不服,提起上訴,其
上訴聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬元
,及其中100萬元自起訴狀繕本送達翌日起,其餘20萬元自1
11年6月15日起,均至清償日止,按週年利率5%計算之利息
。被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執,堪信為真正(見本院卷二第30至
31頁):
㈠上訴人以自己及郭奇峯名義,於108年12月分別與被上訴人簽
立買賣契約,依序購買被上訴人興建之紐約幸運星社區C2棟
第9樓房屋及地下2層編號2車位、同社區C3棟第9號房屋及地
下2層編號1車位,上訴人並已依約支付價金,被上訴人並將
房地所有權移轉登記予上訴人、郭奇峯,並交付占有。
㈡被上訴人於編號1、2車位後方劃設系爭車位,並與上訴人及
郭奇峯於108年12月21日簽立系爭同意書,其上記載「茲因
買方訂購賣方所興建…雙方同意就本建案二次施作及用途變
更,簽立本同意書,以茲共同遵守:一、為增加本社區『紐
約幸運星』汽車停車編號:地下二層2-1壹位(郭奇峯為1-1
壹位),下列工程經買方之同意,賣方需於取得使用執照後
施工,並於使用執照核發後6個月內完成。二、此規劃用途
與原申請建築執照所載不同,不符現行相關法令,已明確告
知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設停車位,以分管專
用部分處理,本汽車停車位無獨立權狀。四、本社區移交管
委後有此汽車車位問題,由本公司全權處理…」。
㈢社區其他住戶嗣以上訴人並無系爭車位專用權,向桃園市政
府建築管理處舉報系爭車位與使用執照不符,被上訴人因此
塗銷系爭車位標線。
㈣被上訴人公用部分移交紐約幸運星管理委員會(下稱管委會
)後,迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線之系爭車位
所在位置之專用權。
五、本院就本件之爭點判斷如下:
㈠土地及房屋契約書約定買賣總價金包含系爭車位,且係以加
價各30萬元出售上訴人:
⒈查土地、房屋契約書第3條第1項、第6條第2項固分別記載買
賣車位之土地持分價款及車位價款,上訴人、郭奇峯購買之
車位總價合計各為107萬元(321,000+749,000)、130萬元
(390,000+910,000)等情(見原審卷第138、167、238、26
7頁),惟房屋契約書第2條第2項約定:「…購買之汽車停車
位依建造執照圖說編號為地下第2層第2號(1號),車位規
格為長550公分,寬250公分…之平面汽車停車空間共1位,其
詳細位置詳如附件㈢之汽機車位置編轄圖」,並未標明係子
母車位;又附件㈢之汽機車位置編轄圖則於編號2、1車位後
方,另單獨標示編號2-1、1-1車位(見原審卷第164、198、
264、298頁),再依系爭同意書約以:系爭車位與原申請建
築執照不同,系爭車位需經分管等情(見不爭執事項㈡),
可知系爭車位所在位置為公用部分,出售時並無獨立建號、
持分,被上訴人自無可能於該契約條文中記載其出售予上訴
人系爭車位土地持分及建物所有權之面積。且依證人即銷售
人員劉大瑜證述:上訴人簽立契約金額部分原來是空白的,
金額是後來建設公司之拆款等語(見原審卷第449頁),及
證人即製作該契約書之行政專員張嘉萍證述:上訴人購買車
位時,被上訴人認為可以用子母車位賣給上訴人,就用補「
-1」的方式賣給上訴人,要製作契約書,要作增價動作,當
時因為內部要製作拆款表,不能將增價30萬元放進去契約中
,銀行會問這個車位價值為何會增高,所以當時就按照其他
車位來做拆款動作,契約書製作時原來沒有增設車位,後來
才在圖上補;拆款表是內部留底的行政作業,上訴人不會看
到等語(見本院卷一第125、126頁),兩造復不否認於本件
訴訟前被上訴人未將其所提出各出售房地價金之拆款表交上
訴人閱覽(見原審卷第115、117頁、本院卷一第119頁),
足見兩造約定土地、房屋契約書總價雖包括系爭車位在內,
然契約中條文約定記載車位之面積、位置之價款並不包括系
爭車位在內,且非兩造約定子母車位之實際價格,被上訴人
抗辯其出售上訴人編號2、2-1子母車位價格為107萬元、編
號1、1-1子母車位價格130萬元云云,並非可採。
⒉又上訴人主張締約當時係由被上訴人法定代理人江進國接洽
,告知該2車位均為子母車位,各加價30萬元即可停放2台車
,並簽立系爭同意書,伊因而就系爭車位各加付30萬元等情
,業據證人劉大瑜證述:原來車位分大、小車位,大車位牌
價110萬、底價100萬,小車位牌價100萬、底價90萬,牌價
沒有子母車位名稱,後來上訴人選了房子,子母車位出來時
,建設公司告訴伊是130萬元;證人即參與建案銷售人員曾
文健證述:公司跟伊說有另外銷售系爭車位,1個車位30萬
元,伊也是這樣跟上訴人說;及證人張嘉萍證述:有聽老闆
江進國說1個車位30萬元(見原審卷第448、449頁、本院卷
一第122、123、125頁)各等語,堪信上訴人主張係各加價3
0萬元購買系爭車位,應屬可採。被上訴人抗辯其於銷售總
價中已折讓價金予上訴人,上訴人並未各加價30萬元購買系
爭車位云云,並未具體說明折讓金額並舉證以實,尚難採憑
。
㈡被上訴人無法履行使上訴人取得系爭車位之使用權,上訴人
主張被上訴人給付不能,並受讓自郭奇峯契約上對被上訴人
請求損害賠償之權利,而依民法第226條第1項、第227條第1
項規定,請求被上訴人為給付,應屬有理:
⒈按因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求
賠償損害;因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,
債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利,此
觀民法第226條第1項、第227條第1項規定即明。
⒉系爭同意書約定:「茲因買方訂購賣方所興建…雙方同意就本
建案二次施作及用途變更,簽立本同意書,…地下二層2-1壹
位(郭奇峯為1-1壹位),下列工程經買方之同意,賣方需
於取得使用執照後施工,並於使用執照核發後6個月內完成
。二、此規劃用途與原申請建築執照所載不同,不符現行相
關法令,已明確告知買方知悉並同意。三、本停車位屬增設
停車位,以分管專用部分處理…四、本社區移交管委後有此
汽車車位問題,由本公司全權處理…」(見不爭執事項㈡),
足見上訴人雖知系爭車位與建築執照不同而不符現行法令,
被上訴人仍負有於使用執照核發後6個月內二次施工取得使
用執照,並由上訴人取得分管專用權利之義務。
⒊經查,本件被上訴人依約已將房地及車位交付上訴人(見不
爭執事項㈠),惟業經社區其他住戶以上訴人並無系爭車位
專用權,向桃園市政府建築管理處舉報系爭車位與使用執照
不符,被上訴人因此塗銷系爭車位標線,及被上訴人公用部
分移交管委會後,迄未由社區分管同意上訴人有原劃設標線
之系爭車位所在位置之專用權(見不爭執事項㈢、㈣),已確
定無法履行,上訴人主張其購買之車位僅能作單一車位使用
,無法為子母車位使用,被上訴人為不完全給付,未依系爭
同意書約定於6個月內進行二次施工並變更使用執照、全權
負責使上訴人取得分管專用,乃屬可歸責;上訴人代理郭奇
峯與被上訴人簽立契約,上訴人與郭奇峯就該購買之房地部
分存有借名登記關係,上訴人並於111年6月14日受讓郭奇峯
因此部分契約糾紛所衍生對被上訴人之損害賠償請求權,有
借名登記契約及債權讓與契約在卷可按(見原審卷第113、3
35頁),是上訴人就郭奇峯部分一併行使權利,主張依民法
第227條第1項、第226條第1項規定,請求被上訴人賠償全部
損害,即屬有據。至被上訴人於原審雖提出有於編號1、2車
位及系爭車位上同時停放2台車之照片(見原審卷第435至43
9頁),惟上訴人已否認為其所停放或使用;而被上訴人於
本院所提出之照片,縱有部分車輛停放時超過編號2、1車位
,而跨至系爭車位上,然均僅各停放1台車,並無以子母車
位停放2台車之情形(見本院卷一第427至429頁、第439至50
9頁),未有依約定方式可停放2台車輛之情形,被上訴人抗
辯上訴人事實上仍使用系爭車位,而未受有損害云云,洵無
足取。
⒋上訴人加價購買系爭車位共60萬元等情,業如前述,參諸市
場上子母車位之子車位與一般車位價差比例約為30.35%,本
案同一社區地下二層一般停車位價格為110萬元,則就系爭
車位所在之公共空間,如未能取得使用執照施工、未能取得
區分所有權人分管約定專用,則貶損市價為66萬8,000元等
情,有外放廣福不動產估價師事務所估價報告書可按(估價
報告書第34頁),上訴人復自承其購買車位100萬元,被上
訴人向其表示子母車位130萬元(見原審卷第111頁),是認
上訴人與被上訴人約定子母車位價格並未高於130萬元,如
依上開鑑定報告子車位與一般車位價差比例計算,所貶損市
價至少約39萬4,550元(計算式:1,300,000×30.35%=394,55
0),上訴人主張扣除上訴人加價購買系爭車位溢付價金各3
0萬元,未超過其依貶損市價比例計算之金額,且因此所回
復車位價值約為100萬元,仍於前述證人劉大瑜證述:建設
公司告知大車位牌價110萬元、底價100萬元等車位銷售價格
合理範圍內,而屬相當。是認上訴人主張因被上訴人違反系
爭同意書前開約定債務不履行,致子母車位僅能按社區其他
一般車位使用,致伊受有溢付價金之損害60萬元,請求被上
訴人賠償等情,應屬可採。至被上訴人所提出同社區其他住
戶拆款表及110年5月間實價登錄該社區車位為140萬元等情
(見本院卷二第35、37頁),乃被上訴人與其他住戶間之約
定,及事後該社區車位之市場行情,並不足作為本件兩造間
約定該子母車位之價格,而為有利於被上訴人之認定。
⒌又上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項規定,請
求被上訴人為給付,既有理由,其另依房屋契約書第19條第
1、3項約定、民法第354條、第359條、第184條第1項規定為
選擇合併,及備位主張依民法第363條規定為契約一部解除
,並依民法第179條規定為同一請求,即均無審認必要。
㈢被上訴人未履行使上訴人取得系爭車位使用權之義務,並非
被上訴人提供廣告之內容,上訴人主張依消保法第22條第2
項規定、第51條規定,請求被上訴人給付懲罰性賠償金,並
無理由:
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容;企業經營者之商品或服務廣告內容
,於契約成立後,應確實履行,消費者保護法第22條第1項
、第2項分別定有明文。第2項修正理由:「一、由於國內眾
多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、汽車及房地
產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生,讓消費大眾
對業者的誠信產生質疑,且我國法院有不少判決,認為『廣
告內容』僅屬於『要約的引誘』,而非『要約』,也就是業者無
須對其宣傳廣告負責,法院如此的見解,是對消費者權益的
一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子或平面媒體,為
保護民眾的消費權利,實現公平、正義的消費社會,爰修正
原條文,增列第2項,明定企業經營者之商品或服務廣告內
容於契約成立後,應確實履行,以落實企業經營者之法律責
任,並杜絕不實與誇大的廣告」。足見消保法第22條規定係
以企業經營者就商品或服務有提供廣告為前提,該廣告內容
應屬契約一部分切實履行;如原非廣告之一部分,僅係單純
之契約不履行,自無消保法第22條第2項規定之適用。
⒉上訴人主張伊向被上訴人購買房屋而簽立土地及房屋契約書
,被上訴人告知其購買之2車位均為子母車位,各加價30萬
元即可停放2台車,被上訴人於各該車位後方劃設系爭車位
,並簽立系爭同意書,被上訴人迄未依約使上訴人取得系爭
車位分管之專用權等情,衡情僅被上訴人有債務不履行之行
為。上訴人復自承買賣當時並未提到系爭車位,後來表示可
以增設系爭車位以約定分管專用方式處理,簽立系爭同意書
等語(見本院卷二第29頁),且依證人曾文健證述:在銷售
前並沒有規劃系爭車位,是公司後來另請行政專員張嘉萍單
獨製作的協議文書等情(見本院卷一第122頁),堪認系爭
同意書係上訴人向被上訴人購買房地時另行與被上訴人個別
磋商締約,非用以對不特定人傳播行銷之用,足見系爭同意
書並非消保法所稱之廣告,上訴人復未舉證證明係被上訴人
提供不實之廣告內容,使之成為契約之一部分而未能履行,
依上說明,本件並無消保法第22條第2項規定之適用,上訴
人主張伊因被上訴人違反消保法第22條第2項規定,提起本
件訴訟,被上訴人應依同法第51條規定給付懲罰性賠償金60
萬元云云,即於法無據。
㈣末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經
其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權
人起訴而送達訴狀,或為其他相類之行為,與催告有同一之
效力。遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約
定,亦無法律可據者,週年利率為5%,民法第229條第2項、
第233條第1項前段、第203條分別規定即明。本件上訴人請
求被上訴人前述60萬元損害賠償有理由部分,屬不確定期限
之債權,且以支付金錢為標的,並為起訴時即為請求(見原
審卷第7頁),上訴人請求加付自起訴狀繕本送達翌日為111
年4月22日(見原審卷第89頁、本院卷一第72頁)起至清償
日止,按週年利率5%計算之利息,亦屬有理。
六、綜上所述,上訴人先位依民法第226條第1項、第227條第1項
之規定,請求被上訴人給付60萬元,及111年4月22日起至清
償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許,
逾此範圍之請求,即無理由,應予駁回。原審就上開應准許
部分,為上訴人敗訴之判決,尚有未洽,上訴論旨指摘原判
決此部分不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院廢棄改
判如主文第二項所示。又本院所命給付未逾150萬元,被上
訴人不得上訴第三審,本院判決後即告確定,無宣告假執行
必要,原審駁回上訴人此部分假執行之聲請,理由雖有不同
,惟結論並無二致,仍應予維持。至於上訴人之請求不應准
許部分,原審為上訴人敗訴之判決,並駁回其假執行之聲請
,經核並無不合,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢
棄改判,為無理由,應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為一部有理由,一部無理由,爰判決如
主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 陳 瑜
法 官 陳筱蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
書記官 陳珮茹
TPHV-112-上易-460-20241009-1