聲明異議
臺灣高等法院臺南分院民事裁定
113年度抗字第185號
抗 告 人 楊焴欽
楊東隆
上列抗告人與相對人台北富邦商業銀行股份有限公司等間聲請債
務執行之聲明異議事件,抗告人對於中華民國113年9月19日臺灣
嘉義地方法院113年度執事聲字第18號裁定,提起抗告,本院裁
定如下:
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告及原聲明異議意旨略以:
㈠抗告人楊東隆(下稱其名)主張:原法院112年度司執字第55
017號相對人等債權人對伊聲請強制執行事件(下稱系爭執
行事件或執行法院)而執行拍賣程序,執行標的為伊所有嘉
義市○區○○段○○○段000○0地號土地(下稱系爭土地)及其上
門牌號碼嘉義市○○○街00號之同段1822建號(含增建之5142
棟次)建物(下稱系爭建物,與土地合稱系爭標的)。系爭
標的業經伊出租予楊焴欽(下稱系爭租賃關係),楊焴欽再
無償出借予第三人林燦堂(下稱系爭使用借貸關係)。又伊
就系爭標的前為華南商業銀行股份有限公司(下稱華南銀行
)設有第一順位之最高限額新臺幣(下同)1,500萬元之抵
押權(下稱系爭第一順位抵押權)及為抗告人楊焴欽(下稱
其名)設有第二順位之800萬元抵押權(下稱系爭第二順位
抵押權,合稱系爭抵押權),執行法院就系爭標的所定第一
次拍賣底價15,657,000元,已不足清償系爭抵押權之債權金
額。再依系爭標的隔壁門牌號碼嘉義市○○○街00號房地(下
稱52號房地)近年買賣價金為1,600萬元,即每坪26萬元,
而系爭標的面積較上開房地少15坪,則其合理市場價格僅有
1,210萬元,系爭標的係因第一次拍賣底價高於市場價格,
致無人應買,並非因其上之租賃或使用借貸關係而影響抵押
權,執行法院以民國113年7月30日執行命令(下稱系爭執行
命令)終止系爭標的之系爭租賃關係及系爭使用借貸關係,
應無必要,僅須減價進行第二次拍賣,以維護承租人及使用
人之權益。又系爭標的之建物2樓側牆牆內前因地震導致水
管破裂、有漏水問題;復因凱米颱風豪雨影響,致2樓天花
板滲水漏水嚴重,目前不堪使用,已嚴重貶低建物價值,後
者為新發生之建物狀況,執行法院應註記於拍賣公告之建物
狀況內,以利競拍人取得較完整資訊,執行法院未審酌前後
兩次漏水地點及程度均有不同,而未登載於執行法院113年7
月2日第一次拍賣公告(下稱系爭拍賣公告)中,亦有疑慮
。故執行法院113年8月19日112年度司執字第55017號裁定(
下稱原處分)及原裁定均駁回伊之異議,均有違誤,爰提起
抗告,請求廢棄原裁定等語。
㈡抗告人楊焴欽主張:系爭標的經楊東隆出租予伊,伊再無償
出借予林燦堂,林燦堂現仍持續居住於系爭標的,依強制執
行法第98條第2項之規定,執行法院僅能除去租賃關係,不
能除去使用借貸關係,本件應維持林燦堂對系爭標的之使用
借貸關係,拍賣後不點交,後續由拍定人另與林燦堂商議,
較符合林燦堂之權益。且系爭標的無人應買之原因是第一次
拍賣底價過高,與其上之租賃或使用借貸關係無關,若減價
進行第二次拍賣,伊有意願出價應買系爭標的,故系爭執行
命令無須終止系爭標的之租賃或使用借貸關係。系爭建物於
前次凱米颱風侵台後,2樓漏水問題日趨嚴重,如不再立即
處理,將造成牆面及室內潮濕而產生更多問題。且系爭建物
之增建部分為伊所建,並非債務人楊東隆興建,執行法院將
該增建部分以債務人之財產執行,對伊甚為不公,伊就該增
建部分亦可自行拆除,另行使用於他處。原裁定維持原處分
而駁回伊之異議,自有違誤,爰提起抗告,請求廢棄原裁定
等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地
上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係,但
其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押權人實行抵押權
受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之
。不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,成立第1
項以外之權利者,準用前項之規定;前開規定於最高限額抵
押權準用之,此觀民法第866條第1至3項規定及第881條之17
規定反面解釋即明。觀諸民法第866條第3項增訂意旨揭示:
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,成立第1
項以外之關係,如使用借貸關係者,事所恆有。該等關係為
債之關係,在理論上當然不得對抗抵押權,但請求點交時,
反須於取得強制執行名義後,始得為之(強制執行法第99條
第2項規定參照),與前2項情形觀之,有輕重倒置之嫌,且
將影響拍賣時應買者之意願,為除去前述弊端,爰增訂第3
項準用之規定,意即,不動產所有人設定抵押權後,於同一
不動產上,成立租賃關係以外之得使用收益之債權,法院仍
得除去該權利後拍賣之。又所謂抵押權受影響,係指抵押權
人屆期未受清償,實行抵押權時,因抵押物上有成立於抵押
權設定後之負擔,影響抵押物之交換價值,致無人應買或出
價不足以清償擔保債權之情形而言。是在抵押權人聲請拍賣
抵押物時,發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形,
即須除去該項權利而為拍賣,並於拍定後解除被除去權利者
之占有而點交於拍定人,乃為使抵押權人得依抵押權設定時
之權利狀態而受清償所必要(司法院釋字第304號解釋理由
書參照)。
三、經查:
㈠系爭執行事件之相對人等債權人21人前持執行名義,聲請執
行或併案執行債務人楊東隆所有之系爭標的;又系爭標的上
設有系爭抵押權,即華南銀行於83年8月5日設定之系爭第一
順位抵押權及楊焴欽於102年6月18日設定之系爭第二順位抵
押權;嗣經楊東隆向執行法院陳報其前已於102年6月15日起
將系爭標的出租予楊焴欽(即系爭租賃關係),再由楊焴欽
無償出借予林燦堂(即系爭使用借貸關係),並提出房屋租
賃契約書為證,嗣系爭標的經執行法院於113年7月30日以底
價15,657,000元進行第一次拍賣,惟無人應買,經執行法院
認系爭租賃關係及系爭使用借貸關係已影響系爭第一順位抵
押權,而以系爭執行命令終止抗告人2人間就系爭標的之系
爭租賃關係,及楊焴欽與林燦堂間就系爭標的之系爭使用借
貸關係,抗告人2人不服聲明異議,經執行法院以原處分駁
回其等之異議,抗告人2人不服聲明異議,再經原裁定駁回
其等之異議等情,業經本院調取系爭執行事件卷宗核閱無誤
,並有原處分及原裁定在卷可查。
㈡楊東隆主張執行法院就系爭標的所定第一次拍賣底價已不足
清償系爭抵押權之債權金額云云,惟系爭第一順位抵押權人
華南銀行已向執行法院聲請113年度司執字第25785號併案執
行,而併入系爭執行事件執行,有系爭執行事件卷宗可查,
因此,縱使執行法院所定第一次拍賣底價不足清償系爭抵押
權之債權金額,本件仍有執行實益。又依華南銀行聲請併案
執行之聲請狀載明其對系爭標的之抵押債權,包含原法院11
2年度司拍字第138號裁定之債權共計7,551,315元,及臺灣
臺中地方法院103年度司執字第12226號、原法院102年度司
執字第39313號債權憑證所載債權(其中本金分別為美金197
,209.88元、126,843.7元,共計美金324,053.58元),則華
南銀行上開3筆債權顯已逾系爭第一順位抵押權登記之最高
限額,即應以登記額即1,500萬元認定其抵押債權。
㈢抗告人主張本件係因執行法院就系爭標的所定第一定拍賣底
價過高,以致無人應買乙節。惟系爭標的前經執行法院委託
王鏡偉建築師鑑價,經該建築師綜合考量系爭標的產權及權
利關係、建物及土地關聯性、所有權範圍、鄰近市場供需、
區域狀況等因素後,就系爭土地估價為12,230,400元、就系
爭建物之1822建號及增建部分分別估價為2,407,896元及601
,141元(374,327元+226,814元),有王鏡偉建築師事務所
不動產估價報告書附於系爭執行卷宗可查,嗣因上開估價報
告書中建物價值分析表就上開增建部分之面積有所誤載,即
原記載面積共計67.99平方公尺(計算式:39.04+9.93+13.0
9+5.93),應更正為面積共計114.99平方公尺(計算式:39
.04+9.93+13.09+52.93),執行法院乃依更正後面積按比例
調整其價格,並定合併拍賣之系爭土地、系爭建物之1822建
號及增建部分第一次拍賣之最低拍賣底價分別為12,231,000
元、2,408,000元及1,018,000元,合計15,657,000元。則執
行法院參酌前揭鑑價結果所定上開第一次拍賣底價,應屬有
據。楊東隆雖主張系爭標的隔壁之52號房地近年買賣價金為
1,600萬元,即每坪26萬元,而系爭標的面積較上開房地少1
5坪,其合理市場價格僅有1,210萬元云云,並提出成交明細
為證(本院卷第27頁),惟上開成交明細所載交易時間為10
8年3月,距離執行法院於113年7月30日就系爭標的以底價15
,657,000元進行第一次拍賣之時間相差5年之久,市場價格
已有變動,自不具參考性,何況,該交易明細所載每坪26萬
元,係以買賣總價1,600萬元,除以建物坪數61.48坪(並4
捨5入後)得出,本件倘僅依系爭建物中1822建號之面積190
.64平方公尺,換算為57.66坪,以每坪26萬元計算後,其價
值已達1499.16萬元,再加計系爭建物尚有增建部分面積共
計114.99平方公尺之價值,實難認執行法院所定系爭標的第
一次拍賣底價有抗告人所主張高於市場價格,致無人應買之
情形。至於抗告人主張系爭標的因建物2樓漏水嚴重,建物
價值已嚴重貶低乙節,並提出2樓現場照片佐證(本院卷第2
9至33頁),惟執行法院於系爭拍賣公告之附表之使用情形
欄業已記載「本件建物有牆內水管破裂、漏水、致木質地板
腐朽及牆壁龜裂之情形」等語,有系爭執行卷宗可參,顯見
抗告人所主張之系爭建物漏水問題已為執行法院於核定拍賣
底價時一併考量,並將此屋況載明於拍賣公告中,至於上開
漏水問題是否確為抗告人所稱凱米颱風所致,尚不影響本件
拍賣底價之核定。是抗告人執前揭理由主張執行法院不應以
系爭執行命令除去系爭租賃關係及系爭使用借貸關係,均無
理由。
㈣楊焴欽另主張系爭建物之增建部分為其所建,並非債務人楊
東隆興建,執行法院將該增建部分以債務人之財產執行,對
伊甚為不公,伊就該增建部分亦可自行拆除,另行使用於他
處云云。惟系爭建物之增建部分為一層不鏽鋼涼棚及鋁架涼
棚及二、三層之加強磚造建物,有上開不動產估價報告書(
含勘估標的現況照片)附於系爭執行卷宗可查,足認上開增
建部分在構造上及使用上均不具獨立性,而無獨立之所有權
,與系爭建物之中1822建號部分在法律上即屬同一建物,依
民法第862條第3項本文規定,為系爭抵押權效力所及,因此
,縱使楊焴欽主張上開增建部分為其所建乙節屬實,上開增
建部分在法律上已屬債務人楊東隆所有之1822建號建物之一
部分,執行法院以系爭標的(含上開增建部分)為執行標的
進行拍賣程序,並無違誤。楊焴欽以上開抗告理由主張執行
法院不應以系爭執行命令除去系爭租賃關係及系爭使用借貸
關係,亦無理由。
㈤抗告人均主張系爭標的現有系爭租賃關係及系爭使用借貸關
係存在,並經執行法院於系爭拍賣公告附表之備註欄記載「
本件拍賣標的現由第三人楊焴欽自102年6月15日起承租使
用中,楊焴欽再無償出借予林燦堂,拍定後不點交」等語,
有系爭執行卷宗可參,足見系爭標的現為楊焴欽、林燦堂分
別以成立於系爭第一順位抵押權之後之系爭租賃關係及系爭
使用借貸關係而占有中,又本件如未除去系爭租賃關係及系
爭使用借貸關係,於拍定後無法點交,拍定人須另對占有人
楊焴欽、林燦堂興訟,並受有敗訴後無法取得直接占有之風
險,衡諸常情,自會影響拍賣時應買者之意願。而系爭標的
經執行法院於113年7月30日以底價15,657,000元進行第一次
拍賣,惟無人應買;復經華南銀行於113年8月2日向執行法
院具狀聲請除去系爭租賃關係及系爭使用借貸關係,以利拍
賣,有聲請狀附於系爭執行卷宗可查,堪認系爭租賃關係及
系爭使用借貸關係,確已致併案執行之抵押權人華南銀行之
系爭第一順位抵押債權之清償受有影響,則執行法院以系爭
執行命令終止系爭租賃關係及系爭使用借貸關係,揆諸前揭
規定及說明,係使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而
受清償所必要,自屬有據。楊焴欽主張執行法院不能除去系
爭使用借貸關係,及抗告人2人主張本件無除去系爭租賃關
係及系爭使用借貸關係之必要,均無可採。
四、綜上所述,原處分駁回抗告人對系爭執行命令之聲明異議,
及原裁定駁回抗告人對原處分之聲明異議,均無違誤。抗告
人仍執前詞指摘原裁定不當而求予廢棄,為無理由,應予駁
回。
五、據上論結,本件抗告為無理由,爰裁定如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 14 日
民事第五庭 審判長法 官 張季芬
法 官 劉秀君
法 官 王雅苑
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外,不得再抗告。如提再抗
告,應於收受送達後十日內向本院提出再抗告狀(須附繕本),
並繳納再抗告費新臺幣一千五百元。
提起再抗告應委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律
師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 114 年 3 月 14 日
書記官 翁心欣
【附註】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定
:
⑴對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上
訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人
為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並
經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項:
上訴人無資力委任訴訟代理人者,得依訴訟救助之規定,聲請第
三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
TNHV-113-抗-185-20250314-1