給付租金
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度簡上字第78號
上 訴 人 啟貞建設有限公司
法定代理人 郭啓貞
訴訟代理人 邱振宗律師
被 上訴人 啟辰工業有限公司
法定代理人 蔡承諭
上列當事人間請求給付租金事件,上訴人對於民國113年4月11日
本院岡山簡易庭112年度岡簡字第542號第一審判決,提起上訴,
本院於民國113年12月18日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張:被上訴人前向上訴人承租坐落高雄市○○區
○○段00○0地號土地上之未辦理保存登記建物(下稱系爭建物
),並簽立房屋租賃契約書,約定租賃期間自民國112年2月
16日起至114年2月15日止,每月租金為新臺幣(下同)30,0
00元(下稱系爭租約)。詎被上訴人於112年2月16日給付第
一期租金後,即未再依約給付,則被上訴人自112年3月16日
起至同年7月15日止,已積欠租金共120,000元。又被上訴人
積欠租金,復未與上訴人聯繫告知,而有預為請求之必要,
故上訴人自得請求被上訴人自112年7月16日起至114年2月15
日止,按月給付上訴人30,000元,為此,爰依租賃契約之法
律關係提起本件訴訟等語。並於原審聲明:㈠被上訴人應給
付上訴人120,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止,按周年利率5%計算之利息;㈡被上訴人應自112年7月16
日起至114年2月15日止,按月給付上訴人30,000元。
二、被上訴人則以:兩造前於112年1月間商討廠房租賃事宜,因
系爭建物面積恐無法作為被上訴人廠房起重機具配置需求,
故兩造協議,倘簽約後系爭建物不符被上訴人需求者,被上
訴人得逕行解約,上訴人同意並訂立系爭租約第16條之約定
,賦予被上訴人得期前解約惟需扣取押金做為系爭租約違約
金之約定。是系爭租約之始期方自112年2月16日起,給予被
上訴人1個月時間詢問及安裝機械配置之時間,被上訴人並
先給付1個月租金及2個月押金共90,000元予上訴人,上訴人
並表示倘期前解約,將會退還1個月租金予被上訴人。嗣被
上訴人確認系爭建物無法符合被上訴人所需配置,故自112
年1月30日起,即不斷以電話聯繫上訴人,表示欲解除系爭
租約,並交還廠房鑰匙,然上訴人卻推託不理。被上訴人迫
於無奈,乃於112年3月9日寄發存證信函予上訴人,再為解
除契約之意思表示,上訴人仍置之不理。被上訴人遂向岡山
區調解委員會申請調解,上訴人未加理會,亦未到場。兩造
既曾就系爭建物面積是否符合被上訴人需求而為協議,則經
被上訴人確認後發現不符需求後,自得依系爭租約第16條約
定解除契約,上訴人不得再向被上訴人請求給付租金。再依
系爭租約第18條約定,被上訴人已於112年1月30日以通訊軟
體LINE通知上訴人終止系爭租約,則上訴人至多可自112年2
月16日起收取3個月租金,現上訴人既已收取1個月租金、2
個月押金,經抵充後,上訴人已不得向被上訴人再請求給付
租金等語,資為抗辯。並於原審聲明:㈠上訴人之訴駁回;㈡
如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審審理結果,認兩造就系爭建物有成立系爭租約,被上訴
人並已於112年1月30日通知上訴人終止系爭租約,依系爭租
約第18條約定,系爭契約應於3個月後之112年4月29日終止
,而被上訴人於簽立系爭契約時已給付1個月租金30,000元
及押租金60,000元共90,000元,扣除被上訴人應給付自112
年2月16日起至同年4月29日共2個月又14日之租金74,000元
【計算式:30,000元×2個月+30,000元×14/30=74,000元】,
尚剩餘16,000元,故被上訴人已無需再給付上訴人租金,而
為上訴人敗訴之判決。
㈠上訴人不服提起上訴,除援用原審主張及陳述外,另補陳:
兩造於112年1月30日雖有LINE之通話紀錄,然僅能表示兩造
有通話4分鐘,並無法證明兩造之通話內容,且證人即被上
訴人之同居人蔡綺甄雖於原審證稱被上訴人於112年1月30日
有向上訴人表示欲終止系爭租約,然蔡綺甄並未親自聽聞上
開通話,自難率認被上訴人於112年1月30日確有向上訴人為
終止系爭租約之意思表示。被上訴人於112年3月9日雖有寄
發存證信函予上訴人,姑不論實際上有無送達上訴人,觀其
內容,僅係表明曾於112年1月30日致電欲終止系爭租約,亦
無再次為終止租約之意思表示,是系爭租約並未經被上訴人
合法終止。縱鈞院認系爭租約業經合法終止,依民法第250
條第1項規定,及系爭租約第16條、第18條約定,被上訴人
提前終止時,除應於3個月前通知上訴人外,應再支付上訴
人2個月租金作為違約金,從而,上訴人自得逕自被上訴人
給付之押租金中扣除2個月租金作為「違約金」,則本件押
租金60,000元經扣除違約金後,已無剩餘金額可供抵充被上
訴人所欠繳之「租金」,原判決未察,逕以本件押租金抵充
被上訴人所欠繳之「租金」,自有未洽等語。並於本院聲明
:⒈原判決廢棄;⒉被上訴人應給付上訴人120,000元,及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利
息;⒊被上訴人應自112年7月16日起,按月給付上訴人租金3
0,000元至114年2月15日租約期滿之日止。
㈡被上訴人則援引原審答辯,另補充:被上訴人於112年1月30
日以LINE與上訴人語音通話,表示希望可以終止系爭租約,
並請求上訴人不要扣那麼多租金,惟上訴人未同意,並表示
兩造已經簽訂系爭租約,不想理會被上訴人等語。並於本院
聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項
㈠被上訴人前向上訴人承租系爭建物,並簽立系爭租約,約定
租賃期間自112年2月16日起至114年2月15日止,每月租金30
,000元。
㈡被上訴人已給付第1個月租金30,000元及2個月押租金60,000
元共90,000元。
㈢被上訴人於112年3月9日依系爭租約所載上訴人之地址(即高
雄市○○區○○路00巷00弄000號)寄發燕巢義大醫院郵局存證
號碼2號存證信函(下稱系爭存證信函,岡簡卷第59頁)通
知上訴人解除系爭租約,該存證信函後因招領逾期而退回。
㈣兩造於112年1月30日有以LINE語音通話4分1秒。
五、本件之爭點
㈠系爭租約是否已終止?若是,何時終止?
㈡被上訴人繳納給上訴人的押租金60,000元,是否為系爭租約
之違約金?
㈢上訴人請求被上訴人給付自112年3月16日起至同年7月15日止
之租金共120,000元,及自112年7月16日起至114年2月15日
止,按月給付上訴人30,000元,有無理由?
六、本院得心證之理由
㈠被上訴人已於112年1月30日通知上訴人終止系爭租約:
⒈按定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前
,得終止契約者,其終止契約,應依民法第450條第3項之規
定,先期通知;終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之
租金,以星期、半個月或1個月定其支付之期限者,出租人
應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應
至少於1星期、半個月或1個月前通知之,民法第453條、第4
50條第3項定有明文。而民法第450條第3項但書之規定,立
法理由主要在於保護承租人,課出租人應預留契約終止之期
間,以免承租人措手不及,在由承租人終止契約之情形,並
無是項限制,仍以按本文規定,依習慣先期通知為已足(最
高法院87年度台上字第580號判決意旨參照)。又乙方(即
被上訴人)於租賃期間未屆滿前提前解約,甲乙雙方合意若
租期未滿,甲方(即上訴人)得逕自押金中自行扣除2個月
租金作為違約金;乙方欲提前終止租約時,應3個月前通知
甲方,系爭租約第16條、第18條約定甚明。
⒉經查,被上訴人辯稱其於112年1月30日已通知上訴人終止系
爭租約,而兩造於該日確有以LINE語音通話4分1秒等情,為
兩造所不爭執(如不爭執事項㈣所示);佐以被上訴人於112
年3月9日寄送之系爭存證信函,雖因招領逾期而退回,然其
於系爭存證信函中亦稱:被上訴人於112年1月30日致電表示
欲終止系爭租約等語(岡簡卷第59頁),被上訴人其後並積
極聲請調解,惟因上訴人未到場而調解不成立乙節,有高雄
市岡山區調解委員會112年4月27日調解不成立證明書可佐(
岡簡卷第65頁);參以證人蔡綺甄於原審時證稱:被上訴人
承租系爭建物時,有跟我說要做水電配置、天車,因為被上
訴人公司工作需要用到天車,但後來發現天車不能裝,被上
訴人在112年1月底有積極聯絡上訴人,好像有通過一次電話
,之後就連絡不上,兩造112年1月30日通話時我不在場,被
上訴人表示對話內容大概是他跟對方說要終止合約,是不是
這個錢不要扣這麼多,因為沒有搬進去,可以拿一點回來,
上訴人表示不肯等語(岡簡卷第89頁至第90頁);又上訴人
於系爭租約租賃期限未屆至前之112年11月16日,即已再次
上網刊登系爭建物之招租廣告等情,有591房屋交易網會員
資料及物件刊登資料可稽(簡上卷第49頁)。由上可知,被
上訴人稱其承租系爭建物係為了經營公司,故有放置相關設
備之需求,且其發現系爭建物不符合需求後,隨即積極聯絡
上訴人欲終止系爭租約乙情,並非子虛。且被上訴人於訴訟
前所寄送之系爭存證信函,及訴訟進行中所為之陳述,均稱
其向上訴人終止系爭租約之時點為112年1月30日,所言始終
一致,亦與證人蔡綺甄之證述相符,衡以被上訴人承租系爭
建物既係為了公司營運所需,倘不符合營運需求,繼續承租
無異耗費金錢,是其急於盡早終止租約之行為,要與常情相
符,堪信為真。上訴人雖主張其自始至終均未接到被上訴人
終止系爭租約之通知,然其於系爭租約租賃期限未屆至前,
即上網刊登系爭建物之招租廣告,可見其主張全然不知悉被
上訴人終止租約云云,要屬可疑,故被上訴人應係於112年1
月30日以LINE通話通知上訴人欲終止系爭租約之意思表示無
訛。
⒊被上訴人雖辯稱兩造簽立系爭租約時,有約定倘系爭建物不
符合被上訴人廠房機具配置需求,被上訴人得逕行解約等情
,然此情已為上訴人所否認,自應由被上訴人就該部分負舉
證之責,且證人蔡綺甄於原審時證稱:可否裝設天車是否為
系爭租約之條件我不知道等語(岡簡卷第89頁),是系爭租
約是否有以系爭建物有無符合被上訴人之需求為解除契約之
條件,已難認定。再者,兩造若對於系爭租約有前述特別約
定,本得於系爭租約中加以描述或附記,以使雙方責任明確
,然觀諸系爭租約內容,並無相類約定,是被上訴人前揭所
辯,應非可採。
⒋從而,依系爭租約第18條約定,被上訴人於系爭契約租賃期
間開始前之112年1月30日即對上訴人為解除系爭租約之意思
表示,系爭租約自該日起算3個月即至112年4月29日止即告
終止。則上訴人得向被上訴人請求之租金,自以112年2月16
日起至112年4月29日(2個月又14日)所生之74,000元為度
【計算式:30,000×2個月+30,000×14/30=74,000】,已可認
定。
㈡次按當事人得約定債務人不履行債務時,應支付違約金,為
民法第250條第1項所明定。雙方約定之違約金債權,於有違
約情事時,其請求權即已發生。違約金有損害賠償性質及懲
罰性質,當事人約定之違約金究屬何者,應依當事人之意思
定之。前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預
定;後者則以強制債務履行為目的,確保債權效力之強制罰
,具有懲罰性,債務人於違約時除應支付違約金外,仍應依
契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。而約定之違約
金額是否過高?前者以債權人所受損害為主要準據,後者則
非以債權人所受損害為唯一審定標準,尚應參酌債務人違約
時之一切情狀(最高法院110年度台上字第732號判決意旨參
照)。又當事人約定之違約金過高者,法院得依民法第252
條以職權減至相當之數額,而是否相當,須依一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定標準(最
高法院113年度台上字第981號判決意旨參照)。經查,系爭
租約第16條約定:乙方(即被上訴人)於租賃期間未屆滿前
提前解約,甲乙雙方合意若租期未滿,甲方(即上訴人)得
逕自押金中自行扣除2個月租金作為違約金等語(岡簡卷第1
7頁),固可認兩造就被上訴人若於租賃期間未屆滿前提前
解約,有被上訴人應給付2個月租金作為懲罰性違約金之約
定。惟被上訴人於系爭租約租賃期間開始「前」之112年1月
30日即及早通知上訴人終止系爭租約,業經本院認定如前,
且被上訴人告知終止租約後,於系爭租約至112年4月29日終
止效力發生前,雖未實際利用系爭建物,仍需持續給付期間
2個月又14日之租金,而上訴人亦無法具體說明其因被上訴
人終止租約所受之損失究竟為何(簡上卷第102頁),堪認
被上訴人違約之情狀並非重大,且已適當填補上訴人之損害
,並使上訴人至少有3個月之充分準備期間尋覓其他承租人
,如仍使被上訴人依系爭租約第16約定再給付60,000元之懲
罰性違約金,顯有失情理之平,而應予酌減至零,始為適當
。
㈢末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租
賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不履行時,其所
交付之押租金,發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上
字第1631號判決意旨參照)。被上訴人於簽立系爭租約時,
已給付1個月租金30,000元及押租金60,000元,且系爭租約
已於112年4月29日終止,前均敘及,則以上開被上訴人已給
付金額扣除被上訴人所應給付之租金後,尚有剩餘16,000元
【計算式:90,000-74,000=16,000】,是上訴人提起本件訴
訟,請求被上訴人給付積欠之112年3月16日起至同年7月15
日租金120,000元,及請求被上訴人自112年7月16日起至114
年2月15日止,按月給付租金30,000元,均屬無據,應予駁
回。
七、綜上所述,上訴人依租賃契約法律關係請求被上訴人應給付
上訴人120,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
,按週年利率5%計算之利息;被上訴人應自112年7月16日起
,按月給付上訴人租金30,000元至114年2月15日租約期滿之
日止,均無理由,原審為上訴人敗訴之判決,核無不合,上
訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁
回。
八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,核
與判決結果不生影響,故不一一論述,附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 張琬如
法 官 陳芸葶
法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 1 月 15 日
書記官 楊芷心
CTDV-113-簡上-78-20250115-1