減少價金等
臺灣臺北地方法院簡易民事判決
113年度店簡字第701號
原 告 吳勁霆
邱于庭
共 同
訴訟代理人 朱正聲律師
被 告 潘雪英
潘雪美
共 同
訴訟代理人 林宇文律師
上列當事人間請求減少價金等事件,本院於民國113年10月30日
言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告潘雪英應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元,
及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止,按週年利
率百分之五計算之利息。
二、被告潘雪英應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元,
及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止,按週年利
率百分之五計算之利息。
三、被告潘雪美應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元,
及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止,按週年利
率百分之五計算之利息。
四、被告潘雪美應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元,
及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止,按週年利
率百分之五計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元,由被告潘雪英負擔新臺幣
捌佰伍拾捌元、被告潘雪美負擔新臺幣捌佰伍拾捌元,並均
加計自本判決確定之翌日起至清償日止給按週年利率百分之
五計算之利息,餘由原告負擔。
七、本判決原告勝訴部分得假執行。但就主文第一項部分被告潘
雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保
;就主文第二項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾
伍元為原告邱于庭預供擔保;就主文第三項部分被告潘雪美
如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保;就
主文第四項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元
為原告邱于庭預供擔保,各得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按簡易訴訟訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。
但請求之基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第436條
第2項、第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明「㈠被
告應連帶給付原告新臺幣(下同)341,386元,及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息、㈡願意供擔
保請准宣告假執行。」嗣於訴訟過程中變更為「㈠被告潘雪
英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元,及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈡告潘雪英、潘
雪美應各給付原告邱于庭83,942元,及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告
假執行。」(見本院卷第151頁),原告前述訴之變更,其
請求之事實理由與起訴主張應屬基礎事實同一,與前揭規定
並無不合,應予准許。
二、原告主張:原告2人於民國112年6月14日以1,560萬元向被告
2人購得門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓房屋(
下稱系爭房屋)及坐落土地應有部分,並簽訂不動產買賣契
約書(下稱系爭買賣契約書),被告於房屋現況說明書「本
標的物水、電管線於產權持有期間有無更新」勾選無、「本
標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形」勾選無,兩造於112
年7月13日完成移轉登記,但後於113年1月間,因樓下1樓房
屋(下稱1樓房屋)屋主整理未使用之浴室,發現天花板漏
水而告知原告,原告即僱請水電師傅於113年1月26日、2月1
6日前往勘查,確認1樓水泥天花板有滴水、環境潮濕並產生
白華,故於113年2月19日開挖系爭房屋浴室洗手台牆壁,發
現水管為塑膠管且為密封致漏水,另以壓力計測試馬桶進水
管壓力亦呈現不穩定現象,師傅告知此情形可能管線有其他
漏水處,故決定僱請水電師傅李正全將水管以明管方式直接
從屋頂走牆壁充新拉管線,施工完成後,1樓已未再反應漏
水,原告進行測試及漏水修復共花費295,000元,漏水修復
期間屋內有大量粉塵及髒汙,故需僱請專業人員於113年3月
21日清理室內環境,共花費18,660元,又訴外人邱繼興與原
告共同居住於系爭房屋,並會支付房屋給原告,但邱繼興自
113年2月19日至3月20日施工期間無法居住,只能承租月租
套房,費用實際由原告支付,共支付22,110元,原告吳勁霆
為修復漏水事宜,於113年2月19日、23日、3月21日請假,
受有薪資損失5,616元,原告乃行使民法第359條價金減少之
形成權,依民法第179條關係請求被告返還上開款項,此外
並依民法第360條請求損害賠償,請法院擇一為有利原告之
判決等語,聲明:㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁
霆86,750元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息
%計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,9
42元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算
之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯:系爭房屋於112年7月20日交屋前,樓下住戶從未
反應有漏水,原告稱於113年1月經樓下屋主告知漏水,但原
告購買系爭房屋後曾裝修地板,漏水原因不無可能係整修地
板施工過程中震動,造成管線疏動,且證人李正全證稱樓下
天花板之沉積屋要半年以上才能形成,則本件漏水情形不可
能係買賣前即存在之瑕疵。另爭買賣契約書第17條第19款亦
約定「建屋若屋齡超過30年,則不屬漏水保固範圍」;系爭
房屋係75年4月30日興建完成,故漏水部分兩造已同意免除
瑕疵擔保責任;又爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後
,如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理
:由賣方委請專業廠商評估修繕之費用,費用由賣方負擔..
.,依本項約定後,雙方同意按約定方式辦理,不得藉故拒
絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」,
但原告卻未依上開約定處理,反而在未知會被告知情況下即
僱工施作,其主張瑕疵擔保之權利已產生失權效,而不得主
張。再原告親戚所找的潤意工程行檢測後提出之報價單,就
修復漏水僅需47,250元,依證人李正全所證,漏水點在臉盆
下方之三通管,原告卻除此之外將整個房屋(包含廚房、主
臥浴廁)管線均更換,已超過必要程度,依證人李正全所證
只更換漏水點,並鋪上不同顏色磁磚緊需15,000元,原告係
將額外支出轉嫁被告,又修繕漏水起有可能施工長達1個月
,此工期已非修繕漏水而是室內裝修,邱繼興並非買賣契約
當事人,原告亦未舉證證明與邱繼興有何租賃關係,修繕漏
水實原告亦未另外尋找他處居住,足證邱繼興無另租房屋需
要;又清潔費係原告更換整間房屋之水管敲打磁磚造成,且
證人李正全證稱已清潔而未收費,可知原告支出清潔費與被
告無關,至於原告吳勁霆請求之薪資損失,與本欠漏水缺關
聯等語,聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回、如受不利
判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由:
㈠原告2人於112年6月14日以1,560萬元向被告2人購得系爭房屋
及坐落土地應有部分,並簽訂系爭買賣契約書,且已完成移
轉登記並交屋,有爭買賣契約書(潘雪英部分係由翻雪美代
理)、建物第一類謄本在卷可查,且為兩造所不爭。
㈡按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354條第1項前
段定有明文,是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保
責任,以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。所謂物之瑕
疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事
人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,
即為物有瑕疵。本院認系爭房屋於危險移轉時(即112年7月
20日交屋)存在漏水之瑕疵,理由如下:
1.1樓房屋天花板確有漏水情形,業經原告提出之系爭房屋下
方之1樓房屋天花板漏水、產生白華結晶之照片為證(見本
院卷第31-33頁),證人即房屋仲介人員洪健元亦於本院證
稱:我是系爭房屋賣方仲介的店長,系爭房屋於112年月14
日成交、112年7月20日交屋,後來我們於113年1月26日經原
告告知有漏水等語(見本院卷第148-149頁),被告則於本
院稱對於樓下房屋漏水一事不爭執(見本院卷第142頁),
上情應堪認定。
2.證人李正全於本院證稱:(問:有無受原告處理系爭房屋、
1樓房屋漏水問題?)有。原告吳勁霆的媽媽之前是我的客
戶,另外因處理其他房子,所以我也認識吳勁霆也是客戶,
但就是一般客戶,沒有很熟,我是聖心電工科畢業,處理漏
水約30年以上的經歷,處理件數好幾百件以上,我有自來水
承裝技師的證照,1樓房屋漏水處正上方就是系爭房屋的廁
所,系爭房屋廁所冷熱水供管均有漏水,我打開牆壁後,發
現臉盆下方的三通接頭在漏水等語(見本院卷第141-145頁
)。證人李正全雖係原告委請之水電師傅,而非本院指派鑑
定之鑑定人,然本件漏水處業經修繕完成,相關管線均經證
人李正全拆除,維修前狀況僅剩寥寥照片數張,若委託專業
機構鑑定,因跡證不足無法鑑定之機會甚高,衡以證人李正
全於本院具結證稱與原告並非熟識,且又具相當水電專業,
本院認以證人李正全所述,證明本件漏水之原因及所需合理
修繕費用,應屬可行,依證人李正全上開證述,1樓房屋天
花板漏水確為系爭房屋之廁所管線漏水造成,應堪認定。
3.依被告提出系爭房屋出售前照片(見本院卷第115-117、121
-123頁,含客廳、餐廳、主浴、客浴照片【按:本件漏水處
應為客浴】),對照原告提出處理漏水之照片(見本院卷第
35、39頁),可知原告購得系爭房屋後,就客浴部分雖未裝
修,但確有在他處(如客廳)安裝木質地板,然證人李正全
證稱證稱:我去施工時,沒有其他廠商在裝潢,(問:如果
在客廳、臥室鋪設木質地板,施作震動有可能造成本件漏水
嗎?)不可能,因為客廳、臥室的地板是卡扣式的地板,不
用釘釘子直接鋪上去就可以,所以不會有震動等語(見本院
卷第144-145頁),是原告雖有裝設木質地板,然裝設過程
尚不足使系爭房屋產生漏水;證人李正全又證稱:(問:提
示本院卷第31至33頁照片【即1樓房屋天花板照片】照片上
有沈積物,這要多久才會形成?)半年以上等語,參以證人
李正全係於113年1月底、2月初前往勘查,倒算半年約為112
年7、8月,則倘上述白華沉積物僅累積半年,似可謂上述白
華沉積物係112年7月20日交屋後使開始累積,惟漏水產生之
白華沉積物,係地板牆面長期漏水致含水量增加,進而分解
水泥内之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉,此等
氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後,形成白色膨
脹之碳酸鹽結晶體,其演變過程緩慢,如112年7、8月間開
始累績白華,則造成該等現象之漏水應更早於此時點,足徵
112年7月20日系爭房屋交屋,即已存在前揭漏水瑕疵,被告
辯稱可能係裝潢震動或其他原因於交屋後造成云云,並非可
採。
㈢被告雖抗辯爭買賣契約書第17條第19款約定「建屋若屋齡超
過30年,則不屬漏水保固範圍」,故被告毋庸就漏水瑕疵負
本件擔保責任,查爭買賣契約書確有上開約款,有爭買賣契
約書在卷可查(見本院卷第22頁),然此「保固」與「保證
無瑕疵」支用與並非相同,而所謂保固責任,係由交易習慣
逐漸發展出之約定責任規範,為現今交易上供貨者常提供之
擔保責任型態,主要在於擔保於一定期間內,對於正常使用
下所生之瑕疵,提供保固者均應負責修補,此與民法第359
條規定物之瑕疵擔保責任尚難等同視之,而難認兩造有特約
排除被告毋庸負擔民法第359條規定之瑕疵擔保責任,是非
被告以此抗辯就上開漏水瑕疵毋庸負物之擔保責任,應非有
據。
㈣另爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後,如發現本標的物
有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理:由賣方委請專業
廠商評估修繕之費用,費用由賣方負擔...,依本項約定後
,雙方同意按約定方式辦理,不得藉故拒絕付款或點交。前
述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」,有爭買賣契約書在
卷可查(見本院卷第21頁),惟此係明定賣方就相關瑕疵有
委託廠商修繕之義務,以督促賣方履行瑕疵擔保責任,使相
關糾紛得迅速解決,並未限制買方不得自行尋得廠商維修,
更無使自覓廠商之買方喪失下瑕疵擔保相關權利之意,則原
告自行委請證人李正全修繕,應無失權可言。
㈤按買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除
契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償,民法第36
0條前段定有明文。查被告出具現況說明書系爭房屋第29點
「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形?(含他戶漏至本
戶或本戶漏至他戶」,業經被告」勾選「否」(見本院卷第
28頁),被告既在上開欄位勾選「否」,確認系爭房屋係屬
無滲漏水之狀態,實已就系爭房屋品質為保證,而系爭房屋
有上述漏水瑕疵,原告得依民法第360條請求被告損害賠償
,至於原告依民法第359條、第179條請求部分,因原告請求
本院擇一判決,固不另為判決之諭知。又按當事人主張有利
於己之事實者,就其事實有舉證之責任,民法第277條前段
定有明文,則原告請求損害賠償,自應就各項請求之數額負
舉證之責,分述如下:
1.修繕費295,000元部分:證人李正全證稱:原告買這個房屋
是要裝潢住的,我建議改作明管,但原告不接受,所以後來
沒有做明管改作暗管,是將所有的冷熱水管線換新的。(問
:所謂的是將所有的冷熱水管線換新的,是將整個房屋的冷
熱水管線,還是只換廁所的冷熱水管?)整個房屋包含連廚
房的都更換,因為原來的管線原告怕老舊也漏水。(問:維
修照片顯示廁所四周牆壁磁磚也被拆掉,為何要拆四周牆面
的磁磚?)因為屋主要求全部管線都要換掉,我提出本院卷
第43至44頁估價單,並報價295,000元。(問:如果只換有
漏水的管線要多少錢?)如果只針對上述漏水三通接頭換掉
,並把該點磁磚換掉只要15,000元,但是這樣會造成磁磚顏
色不一,如果要讓磁磚顏色一致,一個廁所磁磚要換掉大約
150,000元(系爭房屋有兩個廁所)。(問:潤意工程行報價4
7,250元可以處理本件漏水,有何意見?)如果簡單修理把
漏水點的管路換掉,在舖上磁磚,這樣的錢是可以處理,但
會造成磁磚顏色不一等語(見本院卷第145-146頁),並有
證人李正全出具之估價單在卷可查(見本院卷第43-44頁)
,被告雖爭執該估價單形式上真正,然業經證人李正全證述
為其所製作,依證人李正全所證,其係以暗管方式施作,起
訴狀稱以明管施作云云,與事實不符,顯有錯誤。再本件漏
水點在客浴臉盆下方之三通接管處,然實際施作確係將整個
房屋(包含主浴、客浴、廚房部分)之水管管線均更換,此
外又將浴室之牆面地板均敲除重新鋪設,本院考量①除客浴
外,其餘管線均無漏水現象,原告雖以「原來的管線怕老舊
也漏水」要求一併更換,然房屋老舊應為原告所明知,尚未
漏水之管線,應不得僅以老舊為由主張瑕疵擔保責任,則原
告委託證人李正全施作之範圍顯過大,已超過其得主張瑕疵
擔保之範圍。②被告雖主張潤意工程行出具之報價單僅需47,
250元云云,然該保價單上已清楚記載「鑑測結果為公用浴
室面盆下方冷水管路破裂」、「需開挖維修磁磚回貼,但磁
磚顏色無法與原來一致」等詞,有該報價單存卷可參(見本
院卷第101頁),是潤意工程行之報價,係開挖磁磚後以不
同樣式顏色之磁磚抵充,將造成外觀之破壞,衡以原告所購
買之客浴原先磁磚顏色統一、美觀,有出售前客浴照片在卷
可考(見本院卷第123頁),以潤意工程行報價之修復方式
雖較為低廉,惟難謂已回復原狀,本院考量上述①、②之因素
,認就漏水修繕費必要費用,應以證人李正全證稱所稱只針
對客浴漏水三通接頭更換並將、單一廁所(即客浴)磁磚要
換掉所需費用150,000元為適當,則就原告修繕系爭房屋之
損失,應以150,000元為認定,於此範圍應予准許,逾此範
圍為無理由,應予駁回。
2.清潔費18,660元部分:原告固已提出預約清潔付款之網路資
料為證(見本院卷第45頁),然經本院認有必要修繕部分,
僅客浴之管線及磁磚更換,已如前述,則其清潔費並非全數
為客浴漏水瑕疵造成,原告是否能請求全額,已非無疑。另
證人李正全證稱:(問:施工完造成的粉塵清潔,你有處理
嗎?)有,整個房屋都有幫原告清潔,包含客廳,因為切割
會造成粉塵,我有做簡單清潔但沒有收費。(問:你清潔完
你認為還需要再找人清潔嗎?)我就是擦一擦牆壁地板,經
過的地方擦乾淨,垃圾收走,要不要再清理要看屋主。(問
:以嚴格標準你覺得還有哪些該清理的?)可能有些屋主覺
得粉塵要再清理,我記得原告有說邱于庭對粉塵過敏。(問
:如果只修理浴室三通管線漏水部分,是否造成房屋其他的
髒亂?)會,因為粉塵會打出來等語(見本院卷第146-148
頁),依證人李正全所述,其雖有進行簡易清理,然仍存在
粉塵未清理,實不能謂原告無委請他人清潔之需要。按當事
人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者
,法院應審酌一切情況,依所得心證定其數,民事訴訟法第
222條第2項定有明文。原告確有支出清潔費之損害,業如前
述,而其基於自身考量(或擔憂將來其餘舊管線漏水,或主
觀上或認可全數向被告求償),而將主浴、客浴、廚房部分
管線均更換,又將浴室之牆面地面均刨除更新,雖部分超出
瑕疵擔保得主張之範圍,然移轉登記後原告已為系爭房屋之
屋主,本有權確定如何進行工程,而施作產生之粉塵四處飄
散,無法區分為何房間造成,委請清潔人員估價、施做,本
無法僅單就客浴工程之粉塵評估,現清潔完成更無從再請廠
商估價,是本院認就客浴修復漏水工程之清潔費,有民事訴
訟法第222條第2項所稱證明顯有重大困難之情形,本院乃將
廚房、主浴、客浴作為3區域,而就客浴清潔費部分估算為6
,220元(計算式:18,660÷3=6,220),於此範圍原告請求為
有理由,應予准許,逾此範圍為無理由,應予駁回。
3.邱繼興支出租賃費用22,110元部分:依原告提出之付款資料
,乃邱繼興承租月租套房而支付31,155元(含押金,月租金
為22,110元)予出租人,有租賃單據、匯款資料在卷可按(
見本院卷第47-48頁),原告則於本院稱:邱繼興是邱于庭
的弟弟,之前也是住在系爭房屋,並且會支付房租給吳勁霆
、邱于庭,並由吳勁霆代表收受,是因為本件系爭房屋有漏
水去外面住,由邱繼興出面承租,原先應該邱繼興應該給付
給吳勁霆的房租,就直接拿做旅宿的費用等詞(見本院卷第
141頁),然成年親人一同租賃房屋、共同負擔租金,或非
無可能,然原告邱于庭乃系爭房屋所有權人之一,其弟邱繼
興前來系爭房屋同住,原告邱于庭、吳勁霆是否會「親兄弟
明算帳」(按:原告為夫妻,是吳勁霆與邱繼興亦為姻親關
係)要求邱繼興與其等訂立租賃合約(包含口頭),並給付
租金,並非無疑,此應待原告提出證據證明,然原告除此之
外,並未提出證據以實其說,應任此部分之請求為無理由,
應予駁回。
4.原告吳勁霆之薪資損失5,616元部分:原告因蒐集證據、調
解、出庭以向被告請求損害賠償之行為,乃其公民訴訟權利
之行使,縱因此而支出一定之勞費,亦難認與前述下瑕疵有
直接因果關係存在,是原告此部分請求,尚難准許。
㈥依爭買賣契約書,可知被告2人係將系爭房屋各應有部分2分
之1出售予原告,而原告2人亦係取得系爭房屋應有部分2分
之1,雖就移轉房屋所有權為不可分之債,然原告依民法第3
60條請求金錢損害賠償,則屬可分之債,應無命被告連帶給
付之理,是前述本院認有理由之156,220元(計算式:150,0
00+6,220=156,220),應由被告2人平均分擔,並由原告2人
平均請求,是被告潘雪英應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數
額,以及被告潘雪美應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額,
應各為39,055元(計算式:156,220÷4=39,055,為求明確,
本件判決就各被告應各給付原告之數額分列之),逾此範圍
為無理由,應予駁回。
㈦按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其
催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;其經債權人
起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相
類之行為者,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金
錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應
付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利
率為5%,民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條
分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償,屬於未定期限
債務,併請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月17
日(見本院卷第55頁)起至清償日止,按週年利率5%計算之
利息,亦屬有據。
五、綜上所述,原告依民法第360條規定,請求被告應各給付原
告之數額應為39,055元,及自113年5月17日起至清償日止,
按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許,逾此部分,為
無理由,應予駁回。本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第42
7條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決,依民事訴訟法
第389條第1項第3款規定,應依職權就原告勝訴部分宣告假
執行,原告假執行之聲請不另准駁,並依同法第392條第2項
規定,依職權宣告被告預供擔保後,得免為假執行。至原告
敗訴部分,其假執行之聲請即失所附麗,應併予駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不
生影響,爰不一一贅論,併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第91條第3項。
依職權確定訴訟費用額為3,750元(第一審裁判費3,640元,
證人均未聲請日旅費),由被告潘雪英負擔858元;被告潘
雪美負擔858元,餘由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 陳紹瑜
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
按他造當事人之人數附繕本)。
中 華 民 國 113 年 11 月 13 日
書記官 凃寰宇
STEV-113-店簡-701-20241113-1