返還價金等
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第488號
原 告 陳家嘉
陳簡美皇
陳品璋
陳昱廷
共 同
訴訟代理人 曹涵鈞律師
吳珮芳律師
田勝侑律師
被 告 鍾享權
鍾協成
共 同
訴訟代理人 張俊文律師
複 代理人 張哲軒律師
上列當事人間請求返還價金等事件,本院民國114年1月21日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠訴外人陳進添於民國112年10月15日死亡,原告陳家嘉等四人
為陳進添之子女及配偶繼承人,陳進添生前與被告鍾享權相
識,鍾享權於112年8月間得知陳進添甫出售不動產,有充裕
現金欲購買可供興建房屋之土地,乃向陳進添表示其信託登
記在其子被告鍾協成名下坐落高雄市○○區○○段000地號土地
(下稱系爭土地)正待出售,並委託其配偶訴外人賴紳紳出
面與陳進添接洽商議土地買賣事宜。商議過程中,賴紳紳向
陳進添陳稱:系爭土地現出租予第三人搭建鐵皮屋經營小吃
店,每月可收取地租新臺幣(下同)12,000元,且系爭土地
亦可供建築3層樓之房屋,如有意願購買,可協助向承租人
價購取得鐵皮屋,並與承租人簽定租賃契約,使陳進添可持
續收取地租。賴紳紳復向陳進添聲稱:含承租人在內已有多
人向其接洽欲購買系爭土地,其原本開價500萬元,但基於
雙方多年朋友交情,願以330萬元出售予陳進添,並要求保
密此交易價格等語,陳進添見系爭土地前方臨路,地上確有
搭建鐵皮屋經營小吃店,本於對鍾享權及賴紳紳夫妻之信賴
關係,而於112年8月12日以自己並代理陳家嘉為買受人,與
被告二人(均由賴紳紳代理)簽訂不動產買賣契約書,向被
告購買系爭土地,及其上未保存登記鐵皮建物所有權全部(
下稱地上鐵皮屋)、水電等相關設施(下稱系爭買賣契約)
。約定總價金為330萬元(含向承租人價購地上鐵皮屋之價
金30萬元),並於簽約日支付20萬元,再分別於同年月13日
、14日及28日各支付30萬元、80萬元及100萬元,共計230萬
元,被告於112年9月6日移轉系爭土地所有權予陳進添及陳
家嘉。
㈡嗣陳進添及陳家嘉於112年9月8日至系爭土地鑑界,並瞭解租
賃狀況,經承租人告知:原地主曾向伊開價240萬元出售系
爭土地,且系爭土地無法申請水電設施,需另外付費與他人
共用,依其地目也無法變更為營業使用,因此認為地主出價
過高而作罷等語,並表示:伊之每月租金僅為9,000元,之
後如要簽約續租,僅願以每月3,000元承租,且地主從未與
其商談購買鐵皮屋之事等語。陳進添及陳家嘉始知悉賴紳紳
為提高系爭土地售價,不僅未告知系爭土地業經主管機關編
定為特定目的事業用地,不得作為一般住宅或農舍使用之事
實,反向其等表示可合法興建3層樓高之房屋等不實資訊,
致使陳進添誤認系爭土地之性質,進而為錯誤之意思表示。
又賴紳紳亦明知陳進添購買系爭土地,乃期望可獲取每月12
,000元之租金收益,然實際租金收益並未達此金額,且因使
用上之限制,因而影響承租人之續租意願,且鍾享權或賴紳
紳亦未向承租人商談購價鐵皮屋之事,卻要求陳進添對交易
價格保密,以致陳進添未於締約前向承租人查證上情,致陷
於錯誤而為意思表示。是被告之代理人以不實資訊,致陳進
添誤認交易之重要事項而為錯誤之意思表示,或陷於錯誤而
為意思表示,原告等人以陳進添之繼承人地位,依民法第88
條或第92條規定,以本件起訴狀繕本之送達,向被告撤銷因
錯誤及被詐欺而購買系爭土地之意思表示,並依民法179條
規定,請求被告返還已支付價金230萬元。
㈢再系爭土地面積93.13平方公尺(約28.17坪),買賣總價金3
30萬元扣除鐵皮屋之價金30萬元,系爭土地之交易價格每坪
約10萬6,496元,然依内政部不動產交易實價登錄資訊,相
鄰之同段583號土地(同為特定目的事業用地)於109年3月1
日之交易價格每坪僅約8,000元,同段593號土地(甲種建築
用地)於111年11月22日之交易價格每坪約4萬8,000元
,系爭買賣契約之交易價格高於其他相同鄰地之交易價格數
倍,顯然不符合市場之正常價格。另原告自行委託不動產估
價師估價結果,亦認系爭土地於112年8月12日之合理價格為
175萬4,991元,與系爭買賣契約之價格相差達154萬5,009元
。是被告顯有趁陳進添不知系爭土地之價值,而輕率買受,
因而獲取暴利之行為,依當時情形顯失公平。是原告另依民
法第74條規定,備位請求撤銷系爭買賣契約,或請求減少價
金154萬5,009元,並依民法第179規定,請求被告返還已支
出價金230萬元,或返還減少之價金54萬5,009元。
㈣並先位聲明:1.被告應給付原告230萬元,及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。2.請
准原告供擔保得為假執行。另備位聲明:1.系爭買賣契約應
予撤銷,或應減少價金154萬5,009元。2.被告應給付原告23
0萬元,或54萬5,009元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止,按週年利率5%計算之利息。3.請准原告供擔保得為假
執行。
二、被告答辯:
㈠否認原告主張賴紳紳有向陳進添陳稱系爭土地可供建築3層樓
房屋之情事,陳進添知悉系爭土地為農地,此由系爭買賣契
約第5條第2項記載,買賣雙方同意由賣方申請「農地農用證
明書」辦理不課徵土地增值稅,可資證明被告並無隱瞞系爭
土地為農地之情。又系爭土地於20年前即申請設立電桿供電
,並規劃出4個攤位出租,訴外人蔡瑰芬及呂太山夫妻長年
租用2個攤位,並搭建系爭建物營業,系爭買賣契約簽立時
每月租金9,000元,另1個攤位出租予訴外人潘輝宗及邱愉芳
夫妻,每月租金原為4,500元,之後改為按日計算,系爭土
地位於高雄市六龜農會對面,鄰近全家便利超商、六龜農會
超市、7-11便利超商,交通便利等精華地段,以每個攤位月
租金4,500元計算,每月租金收益可達18,000元,是被告陳
稱每月可收取租金12,000元之情詞,並非虛偽誇大。
㈡又以系爭土地位於高雄市六龜區之精華地段,被告出售系爭
土地之價額並無獲取暴利之情形,陳進添簽約時明確知悉土
地之價值,並無輕率、陷於錯誤或受詐欺之情事,原告主張
依民法第74條、第88條、第92條、第179條規定,撤銷系爭
買賣契約之意思表示,或訴請撤銷系爭買賣契約,或請求減
少價金,並請求被告返還價金,均無理由。
㈢並聲明:1.原告之訴駁回。2.如受不利判決,請准被告供擔
保得免為假執行。
三、兩造不爭執事項:(見訴卷第61-62頁)
㈠陳進添於112年10月15日死亡,其之繼承人為原告四人。
㈡陳進添生前以自己並代理陳家嘉為買受人,與被告二人(均
由賴紳紳代理)於112年8月12日簽訂不動產買賣契約書,共
同向被告購買系爭土地及地上鐵皮屋、水電等相關設施。約
定總價金為330萬元,買方於簽約日支付20萬元,於112年8
月13日及14日各支付30萬元及80萬元,於同年月28日再支付
100萬元,共計230萬元予賣方,賣方於112年9月6日移轉系
爭土地所有權予買方。
㈢系爭買賣契約約定賣方應協助買方取得地上鐵皮屋之所有權
,及與現承租人簽訂租賃契約書。
㈣系爭買賣契約簽立時,系爭土地部分出租予蔡瑰芬及呂太山
夫妻經營小吃店,每月租金為9,000元,租期至112年8月31
日止,部分出租予潘輝宗夫妻擺設攤位,租金按日計算,每
日150元。
㈤系爭土地之登記謄本記載使用分區為特定農業區,使用類別
為特定目的事業用地。
㈥地上鐵皮屋為蔡瑰芬及呂太山夫妻所搭建。
四、兩造爭執事項:
㈠原告陳稱:賴紳紳向陳進添陳稱系爭土地每月可收取租金12,
000元,並可供建築3層樓房屋等語,是否為真?如是,則是
否為不實資訊?
㈡承前如為不實資訊,原告主張:陳進添因上開不實資訊,致
陷於錯誤,或受詐欺而買受,先位依民法第88條或第92條規
定,撤銷系爭買賣契約之意思表示,並依民法第179規定,
請求被告返還價金,有無理由?
㈢原告另主張:賴紳紳趁陳進添不知系爭土地之價值,而輕率
買受,且依當時之情形顯失公平,備位依民法第74條規定,
請求撤銷系爭買賣契約,或減少價金,並依民法第179規定
,請求被告返還已支出價金,或減少之價金,有無理由?
五、本院之判斷:
㈠原告先位依民法第88條或第92條規定,撤銷系爭買賣契約之
意思表示,並依民法第179規定,請求被告返還價金,應無
理由:
1.按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任,
民事訴訟法第277條前段定有明文;民事訴訟如係由原告主
張權利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以
證實自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能
舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求(最高
法院17年上字第917號判例要旨參照)。又當事人主張其意
思表示係因被詐欺而為之者,應就其被詐欺之事實,負舉證
之責任(最高法院44年台上字第75號判例參照)。另意思表
示之內容有錯誤,或表意人若知其事情即不為意思表示者,
表意人得將其意思表示撤銷之,但以其錯誤或不知情事,非
由表意人自己之過失者為限,民法第88條第1項定有明文,
土地使用種別或其變更,經該管直轄市或縣(市)地政機關
編定,由直轄市或縣(市)政府公布之(土地法第84條參照
) ,人民不能諉為不知,如有不知,亦屬自己之過失,不容
主張民法第88條之撤銷權(最高法院60年台上字第1108號裁
判要旨參照)。
2.查原告主張被告之代理人賴紳紳與陳進添商議系爭土地買賣
過程中,向陳進添陳稱系爭土地每月可收取租金12,000元,
並可供建築3層樓房屋等不實資訊,致陳進添陷於錯誤,或
被詐欺而買受系爭土地等情,被告就賴紳紳有表示系爭土地
如全部出租,每月至少可收取租金12,000元之情不爭執,但
否認有向陳進添陳稱系爭土地可供建築3層樓房屋之情,則
原告應就賴紳紳告知系爭土地可供建築3層樓房屋之情,負
舉證責任。而原告就此部分主張,聲請傳訊鑑界當日在場證
人王金堂到場證述:「(問:鑑界當天是否有聽到賴紳紳宣
稱系爭土地可以變更為建築用地,可以在系爭土地上蓋3層
樓高的房屋?)當時我有看到賴紳紳跟陳進添在那邊談事情
,後來陳進添馬上就告訴我賴紳紳說可以改成建地之類的,
或是可以蓋房子。」等語(見訴卷第107頁),顯示證人所
述乃係聽聞陳進添單方所述,無從證明原告主張賴紳紳向陳
進添陳稱系爭土地可建築3層樓房屋之情為真,是其此部分
主張,尚無可採。
3.又依兩造不爭執事項㈤所示,系爭土地之登記謄本記載使用
分區為特定農業區,使用類別為特定目的事業用地,顯示系
爭土地之使用分區及使用類別,乃為公開之資訊,買受人當
可查知系爭土地之使用上應受特定目的事業用地之限制,洵
甚明確。是陳進添自不能諉為不知,如有不知,亦屬自己之
過失,不容主張民法第88條之撤銷權。故原告主張賴紳紳未
告知系爭土地之使用限制,致陳進添陷於錯誤,或被詐欺而
買受系爭土地,依民法第88條或第92條規定,撤銷系爭買賣
契約之意思表示,亦屬無據。
4.再依兩造不爭執事項㈣所示,系爭買賣契約簽立時,系爭土
地部分出租予蔡瑰芬及呂太山夫妻經營小吃店,每月租金為
9,000元,租期至112年8月31日止,部分出租予潘輝宗夫妻
擺設攤位,租金按日計算,每日150元等情,足認被告出售
系爭土地時確實每月有租金收益至少9,000元以上,應堪認
定。又被告出售時實際租金收益雖未達12,000元,然此僅為
部分土地之租金收入,被告係將系爭土地規劃4個攤位出租
,如以蔡瑰芬及呂太山夫妻承租2個攤位,每月租金9,000元
計算,則全部土地出租之租金即為12,500元,是賴紳紳向陳
進添陳稱系爭土地如全部出租,每月可收取租金12,000元之
情,尚難謂為不實。原告陳稱賴紳紳向陳進添陳述不實之租
金資訊云云,亦無可採。
5.至原告另陳稱系爭土地無法申設水電乙節,系爭土地部分出
租予蔡瑰芬及呂太山夫妻搭建鐵皮屋經營小吃店,此據兩造
不爭執事項㈣、㈥可明,而據證人呂宇桀具結證述:「(問:
小吃店的水電何人提供?)水是借用隔壁早餐店,電是原先
借隔壁土地設電線桿供電,後來鍾先生他媽媽有申請電桿及
電錶給我們使用。」、「(問:他媽媽是用你承租的土地來
申請供電?)是。」、「(問:小吃店營業所需用的水、電
如何取得?)我們的小吃店是分電錶,原先每個攤位有各自
的電錶,電錶是設立在店裡。」、「(問:剛剛有說原先地
主後來有設電線桿和電錶,這是從隔壁分電過來的嗎?)是
用我們這塊土地去申請的,不是用隔壁的土地。」等語(見
訴卷第101、102頁);並有被告提出台灣電力公司繳費通知
單(見訴卷第69頁),記載系爭土地之用電地址,可資證明
系爭土地申設水電並無窒礙。另由證人呂宇桀陳稱:伊跟原
地主之租約到期後,目前還有在營業,買方說可以繼續做,
買賣雙方簽約的協議書有一筆30萬元是要付給我的補貼,我
同意將鐵皮屋留下給新地主的補貼,鐵皮屋就全部完整留給
新地主等語(見訴卷第101-103頁),可資證明原告陳稱系
爭土地無法申設水電,承租人無續租意願,被告未向承租人
商談購價鐵皮屋等情事,均非事實,亦無可採。
6.從而,原告主張賴紳紳向陳進添陳述系爭土地之不實資訊,
,致向陳進添陷於錯誤,或受詐欺而買受,先位依民法第88
條或第92條規定,撤銷系爭買賣契約之意思表示,並依民法
第179規定,請求被告返還價金,應無理由。
㈡原告備位依民法第74條規定,請求撤銷系爭買賣契約,或減
少價金,並依民法第179規定,請求被告返還已支出價金,
或減少之價金,亦無理由:
1.原告另以:系爭土地之交易價格每坪約10萬6,496元,對照
相鄰同段583號土地(同為特定目的事業用地)於109年3月1
日交易價格每坪僅約8,000元,及同段593號土地(甲種建築
用地)於111年11月22日交易價格每坪約4萬8,000元,暨其
自行委託不動產估價師估價,認系爭土地於112年8月12日合
理價格為175萬4,991元,與系爭土地交易價格300萬元,相
差154萬5,009元等情,主張被告係趁陳進添不知系爭土地之
價值,而輕率以高價買受,依當時情形顯失公平,備位依民
法第74條規定,請求撤銷系爭買賣契約,或減少價金,並依
民法第179規定,請求被告返還已支出價金,或減少之價金
。
2.按法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產
上之給付或為給付之約定,依當時情形顯失公平者,法院得
因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為或減輕其給付,民法
第74條第1項固定有明文。然所謂輕率,係指行為人對於其
行為之結果,因不注意或未熟慮,不知其對於自己之意義而
言。所謂「無經驗」,指欠缺生活或交易經驗,且無相關資
訊足以判斷交易之妥當性者而言。又民法第74條第1項規定
意旨,係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態,因行為人違
反公平交易原則,其法律行為的內容欠缺社會妥當性,法律
允許不利益當事人事後減輕其給付,避免暴利行為之相對人
獲取暴利,而有不公平情事發生(最高法院96年度台上字第
2470號判決意旨參照)。故法院依民法第74條第1項之規定
撤銷法律行為,不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或
無經驗,而為法律行為之主觀情事,並須該法律行為,有使
他人為財產上之給付或為給付之約定,依當時情形顯失公平
之客觀事實,始得因利害關係人之聲請為之(最高法院28年
上字第107號判例要旨)。
3.原告自稱:陳進添於112年8月間甫出售不動產,有充裕現金
欲購買可供興建房屋之土地之情(見審訴卷第9頁起訴狀「
原因事實」第一段第5、6行記載),可見陳進添有不動產買
賣之交易經驗及資力,並非無經驗之人。又系爭土地臨路,
位於高雄市六龜區農會對面,鄰近有全家便利超商、六龜農
會超市及7-11便利超商等現況,亦有土地現況照片可稽(見
審訴卷第143頁)。是以系爭土地所在位置、使用分區、施
用類別及出租現況,暨鄰近土地之實價交易資訊等公開資訊
,足供陳進添審慎評估是否接受被告所出之價格。參酌證人
王金堂證稱:陳進添說他購買系爭土地要做生意,賣農業二
手用品等語(見訴卷第106頁),亦可徵知陳進添乃係有使
用規劃而買受系爭土地,要非輕率所為。是其自112年8月12
日簽約後,旋即支付價金230萬元,並於同年9月6日受讓系
爭土地所有權,乃至於同年10月15日死亡前,均未對買賣價
格有何意見。嗣陳進添死亡後,原告等繼承人始主張陳進添
不知系爭土地之價值,而輕率以高價買受,依當時情形顯失
公平等情詞,自無可採。是原告依民法第74條規定,請求撤
銷系爭買賣契約,或減少價金,並依民法第179規定,請求
被告返還已支出價金,或減少之價金,亦無理由。
六、綜上所述,原告先位依民法第88條或第92條規定,撤銷系爭
買賣契約之意思表示,並依民法第179規定,請求被告給付
原告230萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週
年利率5%計算之利息;備位另依民法第74條第1項規定,請
求撤銷系爭買賣契約,或減少價金,並依民法第179規定,
請求被告給付230萬元,或54萬5,009元,及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,均無理由
,應予駁回。又原告之訴既經駁回,其假執行之聲請,亦失
所附麗,應併予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
八、結論:原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條,判決如主
文。
中 華 民 國 114 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 3 日
書記官 蔣禪嬣
CTDV-113-訴-488-20250227-1