遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事簡易判決
113年度店原簡字第22號
原 告 臺北市政府都市發展局
法定代理人 簡瑟芳
訴訟代理人 程嘉蓮
被 告 黃鴻辰
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於民國114年3月4日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓之房屋
遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣82,587元,及違約金新臺幣13,735元
。
三、被告應給付原告新臺幣19,777元,及自民國113年10月1日起
至遷讓返還第一項所示房屋之日止,按月給付原告新臺幣21
,190元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣34,957元,其中新臺幣34,624元及自本判決
確定之翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,由被
告負擔,餘由原告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,259,666元為
原告預供擔保,得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣96,322元為原告
預供擔保,得免為假執行。
八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣19,777元,並就
各期到期部分分別以新臺幣21,190元為原告預供擔保,得免
為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知,未於言詞辯論期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告之聲請,由其一造辯論而為判決,合先敘明。
二、原告主張:被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00
號1樓之房屋(下稱系爭房屋),租賃期間為民國113年2月1
日起至115年1月31日止,每月租金新臺幣(下同)16,300元
,約定按月於每月20日前給付,並簽訂臺北市國民住宅租賃
契約書(下稱系爭租約)。詎被告未按期繳納租金及違約金
,經原告於113年7月29日以北市都服字第1133057533號函(
下稱系爭催繳函)催告被告繳納欠費未果,原告復於113年8
月29日以北市都服字第1133066576號函(下稱系爭終止函)
通知被告終止系爭租約。系爭租約已於系爭終止函第一次投
遞日即113年9月2日終止,原告得依系爭租約第17條之約定
,請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告;次查,系爭房屋
每月租金16,300元,而被告已積欠如附表所示之租金115,18
7元及違約金13,735元,原告自得依系爭租約請求被告給付
;復依系爭租約第14條第2項、第17條第2項之約定,被告於
租賃關係終止後,應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之
日止,按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費,系爭租
約業已於113年9月2日合法終止,是被告應自租約終止翌日
起即113年9月3日起至113年9月30日止,給付原告使用費19,
777元,並自113年10月1日起至系爭房屋騰空返還予原告之
日止,按月給付原告21,190元,爰依系爭租約之法律關係提
起本件訴訟等語,並聲明:㈠被告應將系爭房屋騰空返還予
原告。㈡被告應給付原告115,187元,及依附表計算之違約金
。㈢被告應給付原告19,777元,及自113年10月1日起至返還
第一項房屋之日止,按月給付原告21,190元。
三、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出書狀作何答辯。
四、本院之判斷:
㈠原告以系爭終止函為終止系爭租約之意思表示,乃為適法。
1.按「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告
承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得
終止契約」、「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二
個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於
每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止
契約」,民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「
出租人非因承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月
以上時,不得收回房屋」,土地法第100條第3款亦有明定。
前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設,然在定有期限之租
賃實具有同一之法律理由,自應類推適用(最高法院44年台
上字第516號判決參照)。次按「乙方(即被告)或其同居
人或其允許為國宅使用之第三人有下列情形之一者,甲方(
即原告)得隨時終止契約收回國宅,回復原狀所需費用概由
乙方負擔,乙方絕無異議:二、積欠租金達二個月,經催告
仍不清償者」、「甲方依國宅地址所為之送達,即發生送達
之效力」、「甲方依國宅地址所為之送達,乙方拒收或無人
收受而致退回時,乙方同意以郵局或甲方人員第一次投遞日
為送達生效日」,系爭租約第14條第1項第2款、第19條第2
項前段及第3項亦有明文。
2.經查,原告主張兩造訂有系爭租約,租賃期間為113年2月1
日起至115年1月31日止之事實,業據提出臺北市國民住宅租
賃契約書(即系爭租約)、113年度北院民公華字第000200
號公證書為憑(見本院卷第15頁至第22頁);而原告主張被
告自113年2月起即積欠租金,積欠租金已超過2個月,經原
告發函催繳仍未繳納,原告復發函通知終止租約等情,則有
系爭催繳函、系爭終止函可憑(見本院卷第23頁、第27頁)
。而系爭催繳函、系爭終止函雖因招領逾期退回,惟依系爭
租約第19條第3項之約定,兩造依約定以首次投遞日即分別1
13年7月31日(見本院卷第25頁)、113年9月2日(見本院卷
第29頁)為送達生效日,是系爭終止函之送達生效日即為11
3年9月2日,是原告主張系爭租約已於113年9月2日生終止之
效力,即屬可採。
㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋,應有理由。
1.按「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;租賃物有生
產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人」,民法第455
條定有明文;次按「本租約終止或期滿時,乙方(即被告)
應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金等欠款繳清,並於
即日(租期屆至日或租約終止日)將國宅騰空點交甲方(即
原告)接管並遷出戶籍」,系爭租約第17條第1項前段定有
明文。
2.系爭租約已於000年0月0日生終止效力乙節,業經認定如前
,而被告戶籍現仍設於系爭房屋,有戶籍資料在卷可查(見
本院個資卷)。被告經合法通知,無正當理由未於言詞辯論
期日到庭,亦未提出書狀爭執,依民事訴訟法第280條第3項
準用第1項之規定,視同自認,故堪認原告主張被告自系爭
租約終止日起即無權占用系爭房屋,應可採憑,則原告依上
開規定請求被告遷讓返還系爭房屋,自屬有據。
㈢原告請求被告給付82,587元及違約金13,735元,為有理由;
逾此範圍之請求,為無理由。
1.按「租金每月16,300元(含管理維護費1,200元);乙方(
即被告)應於每月二十日前依前條規定繳納一個月租金,逾
期不繳者,應依下列規定加收懲罰性違約金,絕無異議:一
、逾期繳納未滿1個月者,照該期欠額加收2%;二、逾期繳
納在1個月以上(含)未滿2個月者,照該期欠額加收4%;三、
逾期繳納在2個月以上(含)未滿3個月者,照該期欠額加收6%
;四、逾期繳納在3個月以上(含)未滿4個月者,照該期欠額
加收8%,餘此類推,最高以追繳20%之為限。」,系爭租約
第5條第1項定有明文。
2.經查,被告自113年2月至同年9月2日即系爭租約終止日止積
欠租金未繳,則原告請求被告給付如附表所示之積欠租金11
5,187元及違約金13,735元(計算式如附表所示),自屬有
據。
3.惟「乙方(即被告)應於甲方(即原告)指定之簽訂契約日
至甲方所指定之金融機構繳交保證金(二個月之租金)」、
「保證金於乙方交還房屋後無息返還,但乙方有欠繳租金、
…(略)…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…
(略)…,應由保證金扣除,其不足金額,乙方仍應給付」
,為系爭租約第6條第1項、第4項所明定,且押租金之主要
目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承
租人如有欠租或其他債務不履行時,其所交付之押租金,發
生當然抵充之效力(最高法院104年度台上字第1569號判決
意旨參照)。本件原告有收受相當於2個月租金之保證金32,
600元(計算式:每月租金16,300元×2個月=32,600元),為
原告所自陳(見本院卷第62頁),故於租賃關係消滅後,即
生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金115,18
7元部分,以上開保證金抵充後,尚餘82,587元(計算式:1
15,187元-32,600元=82,587元)。從而,原告僅得請求被告
給付82,587元及違約金13,735元,堪以認定。
㈣原告請求被告給付19,777元,及自民國113年10月1日起至遷
讓之日止,按月給付21,190元,為有理由。
1.按「乙方(即被告)未依約將國宅騰空返還甲方(即原告)
,應負損害賠償責任,並按月依租金之1.3倍給付占用期間
之使用費(損害賠償金)」,系爭租約第17條第2項定有明
文。
2.查系爭租約於113年9月2日終止,已如前述,被告自已失去
使用收益系爭房屋之權利,卻仍消極不將系爭房屋返還並繼
續使用系爭房屋,即屬無法律上之原因而受利益,則原告依
上開約定,請求自租約終止日翌日即113年9月3日起至113年
9月30日止之使用費19,777元(計算式:16,300×1.3×28÷30≒
19,777元,小數點以下四捨五入),及自113年10月1日起至
騰空返還系爭房屋之日止,按月依約定租金之1.3倍計算使
用費21,190元,亦洵屬有據。
五、綜上所述,原告依系爭租約之法律關係,請求被告將系爭房
屋騰空返還予原告、給付原告82,587元及違約金13,735元,
並給付使用費19,777元,及自113年10月1日起至騰空返還第
一項之房屋予原告之日止,按月給付原告21,190元,為有理
由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由,應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決,依民
事訴訟法第389條第1項第3款規定,應依職權宣告假執行;
依同法第392條第2項規定,依職權就該部分為被告供擔保後
得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。並依職權確定本
件訴訟費用額為34,957元(即第一審裁判費)如主文第5項
所示。
中 華 民 國 114 年 3 月 24 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 許容慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服,應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀,上訴於本院合議庭,並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 24 日
書記官 黃亮瑄
附表:(金額單位均為新臺幣)
期別 欠扣繳比例 租金 違約金 使用費 計算式(小數點以下四捨五入) 備註 逾期月數 比例 113年10月 逾期未滿1個月 2% 21,190 使用費16,300×1.3=21,190 每月約定租金16,300元,租約已於113年9月2日終止。 113年9月 逾期未滿2個月 4% 1,087 43 19,777 租金(113年9月1日至9月2日):16,300×2÷30≒1,087 違約金:1,087×0.04≒43 使用費(113年9月3日至9月30日):16,300×1.3×28÷30≒19,777 113年8月 逾期未滿3個月 6% 16,300 978 16,300×0.06=978 113年7月 逾期未滿4個月 8% 16,300 1,304 16,300×0.08=1,304 113年6月 逾期未滿5個月 10% 16,300 1,630 16,300×0.1=1,630 113年5月 逾期未滿6個月 12% 16,300 1,956 16,300×0.12=1,956 113年4月 逾期未滿7個月 14% 16,300 2,282 16,300×0.14=2,282 113年3月 逾期未滿8個月 16% 16,300 2,608 16,300×0.16=2,608 113年2月 逾期未滿9個月 18% 16,300 2,934 16,300×0.18=2,934 合計 115,187 13,735
STEV-113-店原簡-22-20250324-2