遷讓房屋等
臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度重訴字第73號
原 告 張宜庭
張思婷
上二人共同
訴訟代理人 林芳榮律師
被 告 戴豐義
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於中華民國113年12月2
4日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:
㈠、坐落嘉義縣○○市○○段000地號土地(下稱系爭土地)及其上門
牌號碼為嘉義縣朴子市新寮91號附2房屋(下稱系爭房屋,
合稱系爭房地)原為訴外人林采璇所有,林采璇與被告於民
國107年1月26日就系爭房地簽立租賃契約(下稱第一份租約
),租賃期間自107年2月1日起至113年7月30日止。嗣林采
璇於112年1月11日將系爭房地辦理贈與登記給原告張宜庭、
張思婷應有部分各2分之1,因原告自取得系爭房地後,即不
想再將系爭房地出租,但基於買賣不破租賃之法理,原告遲
至第一份租約將屆期時委請律師通知被告,其租約於113年7
月30日屆至後,請儘速搬遷,將系爭房地返還原告,然被告
迄今未搬離,原告爰依民法第767條規定,請求被告遷讓系
爭房屋,並返還系爭房地。又被告自原告所有權登記日起無
權占用系爭土地,依民法第179條規定請求被告賠償原告租
金之損失,因系爭土地公告現值為每平方公尺新臺幣(下同
)3,700元,被告占用3,131.82平方公尺,則請求被告給付
租金損害每月96,564元(計算式:〈3,131.82平方公尺×3,70
0元×年租金百分之10〉÷12個月=96,564元)。
㈡、林采璇雖於110年2月22日就系爭房地另與被告簽立新的租賃
契約(下稱第二份租約),租賃期間自110年3月1日至120年
4月1日止,惟系爭房地現為原告所有,其第二份租約之租賃
期間超過5年,未經公證,無買賣不破租賃之適用,故第二
份租約對原告無拘束力,林采璇自112年1月11日起已非系爭
房地之所有權人,其與被告所訂之第二份租約依法無效。
㈢、原告之系爭房地位於五叉路口,交通便捷,往東為光復新路
(朴子市公所、消防局在約100公尺處),往西為文化南路
(路北面係商店),往北為南通路(商業區),往南一為台
79線中央公路,一為新寮路(系爭房地路口),故原告請求
租金不當得利以年租金百分之10計算,並無不當。另被告如
有增加設施,於解除契約後,依法應恢復原狀,被告請求賠
償增加設施之支出,依法不符。
㈣、並聲明:1、被告應於起訴狀繕本送達後7日內,自原告所共
有系爭房屋遷出,並將系爭房地返還原告。2、被告應自112
年1月12日起至返還系爭房地止,按月給付租金96,564元。3
、願供擔保,請准宣告假執行。4、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則答辯以:
㈠、林采璇與原告為母女關係,林采璇於107年1月26日與被告簽
立第一份租約,租金每月3萬元,租期至113年7月30日,嗣
被告與林采璇重新協商,由被告負責做消防設備,而於110
年2月22日簽立第二份租約,租金每月3萬元,租期至120年4
月1日,租金繳納除匯款至林采璇帳戶外,於110年7月至111
年2月間之租金乃匯款至原告張宜庭帳戶,可知林采璇與原
告為共同出租人。因林采璇要漲租金至5萬元,被告不同意
,林采璇想趕走被告,而於112年1月11日將系爭土地移轉至
原告名下,並於113年7月5日、7月30日委託律師發函通知被
告於第一份租約113年7月30日屆期後搬遷,惟依民法第425
條規定,第二份租約對原告仍繼續存在,第二份租約之租期
尚未屆至,原告不得請求被告返還系爭房地。
㈡、又系爭房屋為未辦保存登記建物,原告主張112年1月11日受
贈系爭房屋時,被告乃承租占用中,林采璇自無法實際移轉
占用給原告,原告無法取得系爭房屋事實上處分權,故系爭
房屋所有權無法移轉予原告,林采璇仍為系爭房屋之所有權
人,難認被告有侵奪原告之占有權,原告依民法第767條規
定請求被告遷讓系爭房屋為無理由。
㈢、系爭土地係原告與林采璇合資購買,借名登記為林采璇,實
際上應為原告與林采璇共有,被告自110年7月至111年2月間
曾將每月租金3萬元匯款給原告張宜庭,因林采璇於111年2
月10日以LINE傳訊要求被告將租金匯至林采璇帳戶,被告才
又轉匯至林采璇帳戶,可知原告與林采璇乃共同出租人,且
原告與林采璇乃同居共財之至親關係,被告於系爭房屋四周
均有懸掛招牌,原告於112年1月11日登記為所有權人時已知
悉被告與林采璇有租約關係,縱第二份租約未經公證無買賣
不破租賃之適用,依最高法院100年度台上字第463號判決意
旨,原告應受被告與林采璇租約之拘束,不可請求遷讓,其
本件起訴已違反民法第148條規定誠實信用原則,而有權利
濫用之情形。
㈣、退萬步言,被告倘無權占用,原告之租金應以被告與林采璇
間之租約每月租金3萬元為合理,且原告僅將系爭土地面積3
0%給被告使用,被告並沒有使用到3,131.82平方公尺,原告
請求以系爭土地公告現值、年租金百分之10計算,並不合理
。另第二份租約應至120年屆期,若原告要被告提早遷出,
應補償被告搬遷費用、消防設備、裝潢費用。
㈤、並答辯聲明:1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3
、若受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。
三、原告依民法第767 條第1 項、第179條規定,請求被告自系
爭房屋遷出,且將系爭房地返還原告,並給付相當於租金之
不當得利,被告就系爭土地屬原告所有而為被告占有之事實
不爭執,而僅以原告未取得系爭房屋事實上處分權及被告非
無權占有系爭土地等語為之抗辯。是本件應審究之爭點即為
:㈠原告是否取得系爭房屋事實上處分權?㈡被告有無占有使
用系爭土地之合法權源?原告請求被告自系爭房屋遷出,且
將系爭房地返還原告,是否有據?㈢原告請求被告給付相當
於租金之不當得利,是否有理由?如得為請求,被告應給付
之數額為何?茲分述如下:
㈠、原告是否取得系爭房屋事實上處分權?
⑴按違章建築之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所
有權之讓與,但受讓人與讓與人間,如無相反之約定,應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人(最高
法院67年度第2次民庭庭推總會議決定㈠、74年度台上字第13
17號、108年度台上字第2161號判決意旨參照)。又物之出賣
人負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務,民
法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人,即移轉
其物之占有於買受人之謂。另依民法第946條規定,占有之
移轉,因占有物之交付而生效力;前項移轉準用民法第761
條現實交付、簡易交付、占有改定及指示交付之規定,無論
占有物為動產或不動產,均有其適用(最高法院45年台上字
第406號、46年台上字第64號、47年台上字第511號、48年台
上字第611號判決先例參照)。是違章建築之讓與占有應非僅
限於現實交付。
⑵惟查被告抗辯系爭房屋為未辦保存登記建物,原告主張112年
1月11日受贈系爭房屋時,乃被告承租占用中,林采璇無法
實際移轉占用給原告,原告無法取得系爭房屋事實上處分權
等語,本院於審理時請原告就其如何受讓取得系爭房屋之事
實上處分權即該違章建築之交付方式一節表示意見(見本院
卷第116頁),然原告迄至本院言詞辯論終結前,均未為任
何陳述,是原告主張其已合法取得系爭房屋之事實上處分權
一節,已屬有疑。
㈡、被告有無占有使用系爭土地之合法權源?
按民法上之法律行為,有債權行為與物權行為,除法律有特
別規定外,前者於特定人間發生法律上之效力,後者於以公
示方法使第三人得知悉之狀態下,對任何第三人均發生法律
上之效力。特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契
約,其目的隱含使其一方繼續占有該不動產,並由他方依約
交付使用,此項事實為第三人所明知或可得而知者,縱未經
以登記為公示方法,因已具備使第三人知悉該狀態之公示作
用,自應予不動產之登記為公示方法之效果等量齊觀,並使
該債權契約對於受讓之第三人繼續存在,此乃基於「債權物
權化」法理所衍生之結果(最高法院101年度台上字第1834
號、109年度台上字第1807號等判決意旨參照)。又民法上
之債權契約,除法律有特別規定外,固僅於特定人間發生其
法律上之效力,惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三
人間另訂有債權契約,而猶惡意受讓該物之所有權者,參照
民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則,該受讓人亦仍應受讓
與人原訂債權契約之拘束。故如當事人以權利人行使其權利
有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時,法院應就權利人
有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認,以求實
質公平與妥當(最高法院100年度台上字第463號、107年度
台上字第2347號等判決意旨參照)。茲查:
⑴原告張宜庭、張思婷均為林采璇之女,且原告2人乃分別於11
2年1月11日自林采璇處受贈與取得系爭土地之應有部分各1/
2等情,為兩造所不爭執,且有土地登記謄本可憑(見本院
卷第15頁)。又被告主張林采璇與被告於110年2月22日簽立
第二份租約,租金每月3萬元,租期至120年4月1日,租金繳
納除匯款至林采璇帳戶外,於110年7月至111年2月間之租金
乃匯款至原告張宜庭帳戶,亦為原告所不爭執。而被告主張
其於系爭土地上之系爭房屋牆面有懸掛明顯廣告招牌一節,
同為原告所不爭執,並與原告陳報之系爭房屋照片相符(見
本院卷第153-157頁、第181頁、第195-201頁),再依原告
與林采璇等3人間之親屬關係,堪認原告於112年1月11日登
記為所有權人時理當知悉被告與林采璇間有租賃關係。
⑵被告占有利用系爭房地,既係本於原所有權人林采璇同意出
租提供使用而來,使用系爭房地近5年,且其於系爭土地上
之系爭房屋牆面懸掛有明顯廣告招牌,應認系爭土地由被告
長期使用之外顯客觀事實,已存有足使契約當事人以外第三
人知悉之公示狀態。況原告2人為林采璇之女,且被告於110
年7月至111年2月間之租金乃匯款至原告張宜庭帳戶,而林
采璇復係以贈與為原因將系爭土地贈與原告2人,已如前述
,堪認原告係於知悉系爭房地乃林采璇同意出租被告使用之
情況下,仍受讓系爭土地所有權,揆諸前揭說明,原告行使
物上請求權,顯有違背誠信原則。又林采璇曾於112年12月2
7日對被告提起提高租金之訴訟,經法院以兩造間為定期租
賃,提高租金於法有違而遭判決駁回確定,此有本院朴子簡
易庭112年度朴簡字第253號判決可參,是法律上被告本可受
定期租約之保護,而避免出租人任意提高租金,故如受贈自
林采璇之原告得行使物上請求權,形同剝奪被告原依民法第
442條但書可受之保護,乃以損害他人(即被告)為主要目
的,構成權利濫用,應認原告應受林采璇之租賃契約之拘束
,始符民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則。
⑶從而,被告抗辯其有權使用系爭房地,自屬有據。原告主張
被告無權占有使用系爭土地,依民法第767條第1項規定,請
求被告自系爭房屋遷出,且將系爭房地返還原告,難認有據
。
㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利,是否有理由?如
得為請求,被告應給付之數額為何?
被告乃有權占有使用系爭房地,業經本院認定如前。從而,
原告主張被告無權占用系爭房地,而依民法第179條規定請
求被告給付相當於租金之不當得利,即屬無據。原告得請求
給付之數額為何,亦無再予審究之必要。
四、綜上所述,原告依民法第767 條第1 項、第179 條規定,請
求被告自系爭房屋遷出,且將系爭房地返還原告,並給付相
當於租金之不當得利,均不應准許。原告之訴既經駁回,其
假執行之聲請即失所附麗,應併予駁回之。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、第85條第1項前段
。
中 華 民 國 114 年 1 月 16 日
民事第一庭法 官 陳婉玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 16 日
書記官 吳明蓉
CYDV-113-重訴-73-20250116-1