遷讓房屋等
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1010號
原 告 楊淑霞
訴訟代理人 張育銜律師
複 代理人 劉添錫律師
廖婉茹律師
鄭惟仁
被 告 曾錦涼
上列當事人間請求遷讓房屋等事件,本院於中華民國113年10月2
8日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將如附表所示之建物騰空遷讓交付予原告。
二、被告應自民國113年7月2日起至騰空遷讓交付原告前項建物
之日止,按月給付原告新臺幣(下同)7,434元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以22萬元為被告供擔保後,得假執行。
但被告如以65萬元為原告預供擔保,得免為假執行。
六、本判決第二項各到期部分,於原告每期以2,500元為被告供
擔保後,得假執行。但被告如每期以7,434元為原告預供擔
保,得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分:
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2
款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明第一項請求被告應
將如附表所示之不動產騰空遷讓返還予原告(見本院卷第9頁
),嗣於民國113年9月19日言詞辯論期日當庭變更聲明第一
項為被告應將如附表所示之不動產騰空遷讓交付予原告(見
本院卷第114頁),核上開聲明由返還變更為交付,屬訴之變
更追加,原告請求之基礎事實仍屬同一,應予准許。
二、本件被告經合法通知,無正當理由未於最後言詞辯論期日到
場,核無民事訴訟法第386條所列各款情形,爰依原告聲請
,由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分:
一、原告主張:
㈠如附表所示之房屋(下稱系爭房屋)及其基地,原為債務人
即被告所有,嗣由原告於113年3月7日在鈞院110年度司執字
第134263號強制執行事件(下稱系爭執行事件)得標買受,
並已繳足全部價金,鈞院已於113年3月18日核發不動產權利
移轉證書,是原告業已取得系爭房屋之所有權。
㈡被告為系爭執行事件之債務人,亦為系爭執行程序中系爭房
屋之出賣人,負有交付買賣標的物即系爭房屋之義務,然系
爭房屋現仍由被告占有使用中,故原告自得依民法第348條
第1項規定,請求被告交付系爭房屋。
㈢因被告遲未依據兩造間買賣契約交付系爭房屋,致原告失去
按月以新臺幣(下同)41,266元出租予他人之利益,原告自
得請求被告賠償:
⒈原告已繳足系爭房屋價金,已得請求被告交付系爭房屋,兩
造雖無約定交付期限,然原告業以本件起訴狀繕本的送達作
為催告被告應交付系爭房屋之意思表示,則依民法第229條
第2項規定,被告應自本件起訴狀繕本送達之翌日起,對原
告負遲延責任,原告自得請求被告賠償因遲延所生之損害。
⒉再查,參酌系爭房屋周邊租屋資訊,其中33坪透天房屋每月
出租金額為29,000元,即一坪約878元(計算式:29,000÷33
=878),而系爭房屋之總坪數約為47坪【計算式:(76.32+8
0.46)0.3025=47】,則系爭房屋應有41,266元之租金行情
(計算式:878元47=41,266),是若被告依約交付系爭房屋
,原告即得按計畫將系爭房屋出租予他人 ,然因被告遲延
給付,致原告失去按月收取41,266元租金之利益,則原告自
得依民法第231條規定,請求被告給付因遲廷所受損害,即
自本件起訴狀繕本送達之翌日起,按每月41,266元計算之租
金損失等語。
並聲明:㈠被告應將如附表所示不動產騰空遷讓交付予原告
。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓交付上開房
屋予原告之日止,按月給付原告41,266元。㈢如受有利判決
,原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場,亦未提出準備書狀作任何聲明
或陳述。
三、本院之判斷:
㈠原告主張如附表所示系爭房屋,本為被告所有,其經本院系
爭執行事件公開拍賣後,由原告得標拍定取得,且原告已繳
足全部價金,並取得不動產權利移轉證書而取得系爭房屋之
所有權,然被告至今仍占有使用系爭房屋,故以本件起訴狀
繕本之送達,作為催告被告交付買賣標的物之意思表示等情
,有權利移轉證書、系爭房屋及其基地之登記謄本在卷可參
(見本院卷第19頁至第21頁、第41頁至第43頁),亦有新北市
政府警察局海山分局113年10月8日新北警海刑字第11339094
79號函暨附件訪談紀錄表附卷可考(見本院卷第131頁至第13
3頁),並經本院依職權調取系爭執行案卷核閱無訛,且被告
對於原告主張之事實,已於相當時期受合法之通知,未於言
詞辯論期日到場,亦未提出書狀為爭執,依民事訴訟法第28
0條第3項準用同條第1項之規定,應視同被告自認上開事實
,堪信原告之主張為真實。
㈡按物之出賣人負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權
之義務,民法第348條第1項定有明文。本件被告既為附表所
示系爭房屋原所有權人,而其所有之系爭房屋,經由拍賣之
程序出賣予原告,依法即負有交付買賣標的物之義務,是依
前述規定,原告依買賣標的交付請求權,請求被告將如附表
所示買賣標的物之系爭房屋,騰空遷讓交付予原告於法自屬
有據。
㈢次按債務人遲延者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害
,民法第231條第1項定有明文。又給付無確定期限者,債務
人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告
時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促
程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一
之效力。民法第229條第2項亦有規定。查本件被告既已出賣
系爭房屋,即負有交付系爭房屋之義務,又被告所負交付義
務係屬給付無確定期限,而原告以起訴狀繕本送達被告作為
催告之意思表示,起訴狀繕本係於113年6月21日寄存送達予
被告,於000年0月0日生送達效力,是於113年7月2日起被告
始應負給付遲延之責任。
㈣又按城市房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額
年息10%為限。此於租用基地建築房屋,得準用之。土地法
第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價
額,土地價額依法定地價,即土地所有人依土地法相關規定
所申報之地價,建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價
額,此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。
而公有土地,以其土地之公告地價為申報地價,免予申報,
亦為平均地權條例施行細則第21條所明定。又所謂「年息10
%為限」,乃指基地租金之最高限額而言,並非必須照申報
價額年息10%計算之,尚須斟酌基地之位置,工商繁榮程度
、使用人利用基地之經濟價值、所受利益,彼等關係及社會
感情等情,以為決定。上開土地法就租金之規定,亦得作為
原告所受未能使用系爭房屋之損害計算標準。經查系爭房屋
坐落於新北市○○區○○段00地號土地,土地面積為102平方公
尺,權利範圍為4分之1,113年之申報地價為18,240元/平方
公尺,依此計算,系爭房屋所坐落基地之價額為465,120元
(計算式:102平方公尺×18,240元/平方公尺×1/4=465,120
元),系爭房屋之現值為65萬元(計算式:41萬元+24萬元=6
5萬元),合計1,115,120元(計算式:465,120+650,000=1,11
5,120),有權利移轉證書、土地登記謄本附卷可稽(見本院
卷第19頁至第21頁、第41頁)。
㈤另審酌系爭房屋所坐落基地之使用分區為乙種工業區,區域
建物型態多以華廈大樓及公寓建物為主,近鄰區域生活機能
及交通便利性佳,鄰近有莒光國小、埔墘國小及光仁高中等
公共設施,外觀維護及建物管理等狀態普通,採光及景觀普
通,及鄰近有金融機構、便利商店,離捷運板新站步行約19
分鐘,鄰近縣民大道三段之主要交通要道等情,有google地
圖查詢結果、系爭執行事件中之鑑定報告存卷可佐(見本院
卷第45頁至第65頁,系爭執行事件案卷),認原告得請求之
損害賠償以基地申報地價及系爭房屋現值合計總額之年息8%
計算為適當,即原告請求被告自113年7月2日起至騰空遷讓
交付系爭房屋之日止,每月給付7,434元(計算式:1,115,12
0×8%÷12=7,434,元以下四捨五入)為有理由,逾此部分之損
害賠償請求為無理由,應予駁回。
㈥綜上所述,原告基於買賣契約之交付標的物請求權,請求被
告騰空遷讓交付如附表所示之建物,及請求自113年7月2日
起至騰空遷讓交付系爭房屋之日止,每月給付損害7,434元
為有理由,應予准許,原告逾此部分之其餘請求,則無理由
,應予駁回。
四、原告陳明願供擔保,請准宣告假執行,經核其勝訴部分,並
無不合,爰酌定相當擔保金額准許之;併依職權酌定相當擔
保金額,准被告預供擔保後,得免為假執行。至原告敗訴部
分,其假執行之聲請已失所依據,應併駁回。
五、末按,以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者
,不併算其價額,民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。原
告僅就請求損害賠償每月超過7,434元部分敗訴,則原告敗
訴部分屬於附帶請求,本就不併計裁判費,故依民事訴訟法
第79條規定,本件訴訟費用仍應由被告負擔。
六、本件判決之基礎已臻明確,兩造其餘之攻擊防禦方法、所提
證據及聲請調查之證據,均經斟酌,核與判決之結果不生影
響,爰不一一論述,附此敘明。
七、據上論結,本件原告之訴部分有理由、部分無理由,因此判
決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 14 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 14 日
書記官 陳俞瑄
附表:
建物標示 編 號 建號 基 地 坐 落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 備考 建 物 門 牌 1 2138 新北市○○區○○段00地號 工業用鋼筋混凝土造4層 四層層次面積:76.32 合計:76.32 全部 新北市○○區○○街0巷0號4樓 2 9815 (執行程序中臨時建號) 新北市○○區○○段00地號 四層:12.68 第四層頂層未登記部分:67.78合計:80.46 全部 未辦保存登記建物 新北市○○區○○街0巷0號4樓(未登記部分)
PCDV-113-訴-1010-20241114-1