修繕房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第76號
原 告 許淑嫻
訴訟代理人 林祐任律師
被 告 薩摩亞商捷世科技股份有限公司
法定代理人 吳信儒
訴訟代理人 許語婕律師
複 代理 人 黃逸哲律師
被 告 APEC國際商務中心管理委員會
法定代理人 薛文第
訴訟代理人 蔡甫欣律師
複 代理 人 黃振洋律師
上列當事人間請求修繕房屋等事件,本院於民國114年1月17日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告APEC國際商務中心管理委員會應將門牌號碼新竹縣○○市○○○
路○段○○○號二樓之三建物及將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段○○○
號建物,依本判決附件一、二所示方式修繕至不漏水狀態暨依此
所示修繕方法及費用修復回復原狀。
被告APEC國際商務中心管理委員會應給付原告新臺幣貳拾肆萬零
參元及自民國一一三年十一月七日起至清償日止,按年息百分之
五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用(含鑑定費用)新臺幣參拾陸萬捌仟貳佰陸拾元由原告
負擔百分之二十一,由被告APEC國際商務中心管理委員會負擔百
分之七十九及自本判決確定之翌日起,加給按年息百分之五計算
之利息。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬貳仟零壹拾元為被告APEC
國際商務中心管理委員會供擔保後,得假執行。但被告APEC國際
商務中心管理委員會如以新臺幣參拾陸萬陸仟零參拾元為原告預
供擔保,得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌萬零壹元為被告APEC國際商務中
心管理委員會供擔保後,得假執行。但被告APEC國際商務中心管
理委員會如以新臺幣貳拾肆萬零參元為原告預供擔保,得免為假
執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之基
礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款
定有明文。查,原告起訴聲明被告薩摩亞商捷世科技股份有
限公司(下稱被告捷世公司)應將門牌號碼新竹縣○○市○○○
路0段00號2樓之3建物(下稱系爭2樓之3建物)修復至不漏
水狀態,並應給付原告新臺幣(下同)61萬1,891元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息(見
卷一第11頁),嗣追加被告APEC國際商務中心管理委員會(
下稱被告APEC管委會)(見卷一第482頁),再變更聲明:
(一)被告二人其中一人應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路0段
00號2樓之3露台建物(下稱系爭露台),依台灣營建防水技
術協進會113年7月8日鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)第1
2~13頁及附件十四項目一所示修繕方法修復至不漏水狀態。
(二)被告二人其中一人應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路0段
00號建物(下稱系爭房屋),依系爭鑑定報告第12~13頁及
附件十四項目二所示修繕方法及費用修復回復原狀。(三)
被告應給付原告40萬3,463元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按年息5%計算之利息。(下稱最後聲明,見卷二
第27~28頁變更聲明書狀及第142頁更正書狀、第164~165頁
筆錄),上開追加被告APEC管委會及變更聲明於主要爭點,
在社會生活上可認為同一,訴訟資料亦具利用共通性,核無
不合,於程序上應予准許,合先說明。
二、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者,
訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人,承受其訴
訟以前當然停止;又第168條至第172條及前條所定之承受訴
訟人,於得為承受時,應即為承受之聲明;聲明承受訴訟,
應提出書狀於受訴法院,由法院送達於他造,民事訴訟法第
170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查,被告AP
EC管委會法定代理人於訴訟程序進行中變更為薛文第,並據
薛文第具狀聲明承受訴訟(見卷二第55~61頁),並無不合
,應予准許,次予敘明。
三、原告主張:其將系爭房屋出租予他人營業使用,但經承租人
回報有漏水問題,依兩造合意由法院囑託台灣營建防水技術
協進會辦理得出系爭鑑定報告,其結論認為漏水原因可歸咎
系爭露台所致,無論被告之間彼此如何推諉修繕責任,依民
法第767條第1項中段、後段、公寓大廈管理條例第10條規定
,應由被告其中1人將系爭露台修復至不漏水狀態並回復系
爭房屋原狀,且原告因漏水造成之損害,即驗屋檢測費用8,
000元、鋪設漏水防護設施相關費用1,363元、接水導水工程
13萬6,100元、配合鑑定人鑑定拆除與重新安裝接水盤工程
費用1萬7,600元、原告因此減收租金損失14萬0,400元、精
神慰撫金10萬元,共40萬3,463元,依民法第184條第1項前
段、第191條第1項規定應由被告負擔等語,聲明如最後聲明
所示,並願供擔保請准宣告假執行。
四、被告則以下開情詞資為抗辯,爰答辯聲明求為駁回原告之訴
及其假執行之聲請,並願供擔保請准宣告免為假執行:
(一)捷世公司:系爭鑑定報告已說明系爭露台未約定專用,而
屬於大樓共用部分,則應由被告APEC管委會負修繕之責,
被告捷世公司不負損害賠償責任,遑論驗屋檢測費用8,00
0元只是原告先確認漏水原因,以利後續訴訟請求,並非
必然支出,無相當因果關係;又減收租金損失14萬0,400
元原告無法證明承租人有不能營業事實,而且是原告自己
隨喜扣減,縱使承租人承認有減收租金事實,被告仍爭執
其真實性;接水導水工程13萬6,100元超出系爭鑑定報告8
萬0,640元甚多(指卷二第265頁、系爭鑑定報告第14頁)
;配合鑑定人鑑定拆除與重新安裝接水盤工程費用1萬7,6
00元是原告自己同意將接水盤移除,應由原告自行吸收;
所稱精神慰撫金10萬元則因其非人格權受有損害,故不能
請求。
(二)APEC管委會:系爭露台出入方向只能供被告捷世公司人員
行走,而被告捷世公司在系爭露台有放置盆栽、搭建木架
,且在原告回報漏水期間被告捷世公司曾經委託第三人修
繕系爭露台,又相鄰於系爭2樓之3建物即另門牌號碼新竹
縣○○市○○○路0段00號2樓之1建物,都有約定該另戶露台為
約定專用,縱本件系爭露台無明示、惟亦有屬於默示之約
定專用,應由被告捷世公司負責修繕之責,被告APEC管委
會不負損害賠償責任,遑論驗屋檢測費用8,000元非屬訴
訟中鑑定費用;接水導水工程13萬6,100元超出系爭鑑定
報告8萬0,640元甚多(指卷二第265頁、系爭鑑定報告第1
4頁);減收租金損失14萬0,400元原告僅出具承租人聲明
書;所謂精神慰撫金10萬元原告無權代承租人請求等語。
五、本件不爭執事項;(見卷二第164~165頁筆錄)
(一)對原告最後聲明如卷二第27頁標示第3~5行所示,除了「
被告」應修正為「被告二人其中一人」,其餘事項兩造均
不爭執,亦即本件兩位被告其中有一位被告應依照卷二第
27頁標示第3~5行所示之修繕方法及費用修復至不漏水狀
態,兩造均無意見。
(二)對原告最後聲明如卷二第27頁標示第6~7行、次頁標示第1
行所示,除了「被告」應修正為「被告二人其中一人」,
其餘事項兩造均不爭執,亦即本件兩位被告其中有一位被
告應依照卷二第27頁標示第6~7行、次頁標示第1行所示之
修繕方法及費用修復回復原狀,兩造均無意見。
六、本件爭執事項共一點如下:「對於系爭露台(指本院卷二第
91頁,經由原告最後期日當庭以黃色螢光筆標示的範圍,也
就是被告捷世公司向仁和建築開發有限公司購入之門牌號碼
新竹縣○○○路○段00號二樓之三,建號為2736前方,依照規定
不得辦理建物所有權第一次登記的露台,卷二第89頁地政事
務所函),原告主張其有發生費用,細目如卷二第28~29頁
表格編號1~6(總計40萬3,463元),因此要求被告方應給付
40萬3,463元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日按年息5%計
算之遲延給付利息,有無理由?」(見卷二第165頁筆錄)
七、得心證之理由:
(一)修繕責任:
按,所有人對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第
767條第1項中段定有明文。共用部分、約定共用部分之修
繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,公寓
大廈管理條例第10條第2項前段亦有明定。查:
1、本院前就原告主張其所有系爭房屋遭受漏水情事囑託台灣
營建防水技術協進會鑑定,鑑定結果記載(節錄):「系
爭房屋1樓大門入口天花板含樑側內天花板及1樓車道入口
天花板(公有部分)滲漏滴水現象原因為相對應上方系爭
露台所造成…系爭2樓之3建物所有權狀並無記載露台部分
,房屋買賣契約書並無記載露台部分,亦無約定專用,而
該露台屬於建築物之基本構造故為共有部分,故屬於APEC
國際商務中心管理委員會所屬社區之公有部分,而負有修
繕、管理、維護之義務」(見卷一第25頁所有權登記謄本
、第259~261頁勘察結果第7點、卷一第391頁與卷二第91
頁系爭露台位置),本院審酌鑑定人與兩造無利害關係存
在,本其專業知識及實務經驗於現場實地查核之後,充分
考量兩造爭議並給予兩造陳述意見之機會,方提出鑑定結
論,難謂有何不可採之處。
2、相同樓層之門牌號碼新竹縣○○市○○○路0段00號2樓之1住戶
在向建商購買預售屋時,固有約定專用露台(見卷二第71
~73頁訴外人陳進祥預售屋買賣契約書、第103頁被告APEC
管委會書狀),但因買賣條件不同,各個戶別本須個別觀
察,並不代表系爭露台有相同之約定專用,且被告APEC管
委會提出之社區規約亦無約定專用範圍(見卷二第75~84
頁被證2),依公寓大廈管理條例第23條第2項:「規約除
應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經
載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用
部分之範圍及使用主體」,被告APEC管委會於本件訴訟程
序進行期間,於113年11月21日召開113年度第2次臨時區
分所有權人會議決議,補充訂明門牌號碼新竹縣○○市○○○
路0段00號2樓之1、2樓之2等2戶露台戶有約定專用(見卷
二第137頁被告APEC管委會書狀),不能拘束被告捷世公
司。被告捷世公司縱使使用系爭露台,在其上放置盆栽或
搭建木架(見卷二第109頁被告APEC管委會書狀被證3),
亦不過是被告APEC管委會其後訴請被告捷世公司排除侵害
問題,又被告捷世公司倘有委託第三人修繕系爭露台之紀
錄,仍不得以此認定被告捷世公司就系爭露台已依法取得
約定專用權,故本件被告2人其中被告APEC管委會,應對
原告負修繕漏水責任。
3、系爭房屋漏水原因責任歸屬既已確立為被告APEC管委會,
其具體修復方法與費用,業經系爭鑑定報告予以指明,亦
即:「回復新竹縣○○市○○○路○段00號房屋至無漏水、滲水
或有疑義之狀態,所須的合理費用及必要工程項目,新竹
縣○○市○○○路○段00號房屋1樓大門入口天花板含樑側內天
花板、1樓車道入口天花板(公有部分)漏水情形修繕方法
建議費用概估 (從76號2樓之3露台施作)…,修復費用概估
216,090元整(詳附件十四、一)」、「…修復費用概估149,
940元整(詳附件十四、二),以上連工帶料施工,施工工
期約7~10天(建議76號2樓之3露台施作完成確認不漏水再
施作82號房屋1樓大門進來天花板含樑側內天花板部份)…
」(見卷一第261~263頁),並經原告具狀指出其請求之
修繕費用與方法(見卷二第27、28、142頁書狀),又兩
造對修繕費用與方法不爭執(見卷二第164~165頁筆錄)
,則原告請求被告APEC管委會應依上述修繕漏水方法,將
系爭露台與系爭房屋修復至不漏水狀態,應屬有據。
(二)損害賠償:
按,因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償
責任,土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害
,由工作物之所有人負賠償責任,民法第184條第1項前段
、第191條第1項前段分別定有明文。查,系爭露台確有滲
漏水及至系爭房屋因此受損,且修繕責任歸屬於對大樓共
有部分有修繕、管理、維護之被告APEC管委會,被告APEC
管委會未盡其義務,縱非侵權行為責任權利義務歸屬主體
,依最高法院98年度台上字第790號判決意旨,已肯認被
害人得基於程序選擇權,選擇非以區分所有權人而以管委
會為被告起訴請求,俾迅速而簡易確定私權並實現私權,
避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗
費,故被告APEC管委會自得為侵權行為之求償對象,並應
就漏水所生損害負侵權行為損害賠償責任。茲就原告請求
各個項目,准、駁如次:
1、驗屋檢測費用(指卷二第29頁原告書狀表格編號1):
原告起訴前委請職人科技驗屋檢測漏水,支出費用8,000
元(見卷一第47~63頁檢測報告書、驗屋收據、卷二第28
頁書狀),惟此屬原告基於訴訟上舉證單方需求所為之支
出,況系爭房屋經上開檢測後,於訴訟程序中本院徵得兩
造合意囑託台灣營建防水技術協進會辦理鑑定,爰認此筆
當事人或其配偶自行委外檢測漏水支出8,000元,不予認
列。
2、鋪設漏水防護設施相關費用、接水導水工程(指卷二第29
頁原告書狀表格編號2~3):
原告起訴前購買金剛膠帶、大型塑膠帆布,對系爭房屋之
樓上即系爭露台地面進行包裹,支出451元、912元,共1,
363元,再對系爭房屋天花板裝設接水盤,工程費用8萬4,
600元、5萬1,500元,共13萬6,100元(稅前、見卷一第65
~69頁鋪設漏水防護設施相關費用收據與現場照片、卷二
第49~51頁接水盤工程報價單、卷一第275頁鑑定人初勘拍
攝之接水盤照片、卷二第29頁書狀),本院認為依據一般
工程作法,於還沒有抓到漏水點之前因無法止漏,用臨時
性外部防護,避免過多水量進入牆面,再用接水盤銜接將
多餘之水引導排水處,核屬防止損害擴大之方法,有其必
要性,然而依系爭鑑定報告,認接水盤工程合理費用為8
萬0,640元(見卷一第265、457頁),基於系爭鑑定報告
賦予兩造陳述意見之機會,鑑定程序之進行未有出現不公
平偏頗一造之處,再由鑑定人憑其專業智識、經驗判斷,
自堪信採為本件審認基礎,是以本項次僅認列1,363元、8
萬0,640元,共8萬2,003元。
3、配合鑑定人鑑定拆除與重新安裝接水盤工程費用(指卷二
第29頁原告書狀表格編號4):
原告主張此部分費用為1萬7,600元(見卷二第31頁收據、
第29頁書狀),本院認為原告若不配合鑑定事項,可能遭
受被告以民事訴訟法第282條之1第1項「當事人因妨礙他
造使用,故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者,法院得
審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實
為真實」之證明妨害加諸不利益;反之,若配合鑑定事項
,又遭被告以此非必要費用抗辯,陷入兩難境地。是以從
完備囑託鑑定事項,始有可能發現修繕責任歸屬立場以觀
,此部分費用對系爭鑑定報告之作成有其必要性,自非可
單純以原告片面同意應由其負擔,否則對原告實屬過苛,
故1萬7,600元應予認列。
4、減收租金損失(指卷二第29頁原告書狀表格編號5):
(1)原告主張其將系爭房屋自111年4月15日起至114年4月14日
止,共3年出租予訴外人禾光有限公司員工(店長職)游
心怡作為餐飲場所使用,每月租金5萬2,000元,但自111
年8月開始每逢雨季、颱風期間就開始漏水,減收租金12
萬元,其餘期間若有單日漏水現象則逐日扣減,共2萬0,4
00元,以上減收租金損失為14萬0,400元(見卷二第143、
29頁書狀、第145~151頁租賃契約、第35~45頁line對話紀
錄、第153頁禾光有限公司出具之聲明書),經核上開lin
e對話紀錄,承租人已詳實記錄地板不定時不定點出現水
滴或需以水桶接水之情況(見卷二第37~45頁),且系爭
鑑定報告鑑定人對系爭露台浸泡藍色色素液體後,亦有拍
攝樓下之系爭房屋天花板明顯滲漏滴水情況(見卷一第36
9~371頁),此等漏水依社會通念顯然影響客戶用餐時,
會面臨不定時漏水滴落其身之窘境,造成餐飲業者重則無
法營業,輕者則被迫需縮減內用桌數,且令客戶印象甚差
之觀感,對於承租人之妨害不可不謂重大。
(2)民法第423條規定「出租人應以合於所約定使用收益之租
賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於
約定使用、收益之狀態」,出租人負有租賃物保持義務,
而承租人之所以給付租金目的在於取得合於約定使用之租
賃物,兩者具有對價關係,出租人若交付不合於約定之租
賃物,對出租人而言自屬債務不履行,承租人得依民法第
347條「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之」
,準用民法第359條「買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔
保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金」,要
求出租人減租或解除租約,故被告APEC管委會未盡其義務
,維護大樓共用部分之系爭露台,造成漏水,使得原告所
有之系爭房屋受有損害,構成侵權行為,已如前述,而於
損害賠償範圍部分,依民法第216條「損害賠償,除法律
另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及
所失利益為限」,被告APEC管委會自應賠償原告無法有效
利用系爭房屋出租收益所生之減收租金損失14萬0,400元
。
5、精神慰撫金(指卷二第29頁原告書狀表格編號6)::
原告固主張因漏水問題導致其必須自力救濟以接水盤接水
,與承租人確認漏水情況並排除漏水,避免承租人無法營
業,在來回於承租人與被告之間處理漏水問題,不僅對原
告生活不便,更對生活產生實質困擾與心理痛苦,已經對
原告居住安寧人格法益有重大侵害,於是請求10萬元精神
慰撫金云云(見卷二第29、144頁書狀),茲審酌原告將
系爭房屋出租於第三人營業使用,非實際住居其內,又原
告往來奔波,係求償或取得勝訴判決之成本,皆非人格權
受到侵害且情節重大者。
6、補充:前開不爭執事項記載之「卷二第27頁標示第3~5行
」、「卷二第27頁標示第6~7行、次頁標示第1行」所示之
修繕方法及費用修復至不漏水狀態,相對應於系爭鑑定報
告之頁數,原告於最後書狀更正,由原「系爭鑑定報告第
13~14頁」因誤繕而更正「系爭鑑定報告第12~13頁」(見
卷二第142頁民事陳報五狀),惟始終未請求卷二第455頁
即系爭鑑定報告附件十四項目三(指卷二第455該頁)。
八、綜上,原告依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第
10條第2項規定,請求被告APEC管委會應將門牌號碼系爭露
台、系爭房屋均依系爭鑑定報告指出之修繕方法及費用修復
回復原狀,及依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段
規定,請求被告APEC管委會給付24萬0,003元(鋪設漏水防
護設施相關費用1,363元+接水導水工程8萬0,640元+配合鑑
定人鑑定拆除與重新安裝接水盤工程費用1萬7,600元+減收
租金損失14萬0,400元),逾此範圍之請求,則不能准許,
應予駁回;又就上開金錢給付,關於利息起算日,雖原告主
張係自起訴狀送達翌日起算,然原告係在訴訟過程中始追加
APEC管委會為被告,故遲延給付應按法定利率計算利息之起
日,應自113年11月7日起計算至清償日止(見卷二第28頁民
事變更訴之聲明狀其右上角收受戳章,併參民法第229條第2
項、第233條第1項前段、第203條規定)。又,上開原告勝
訴部分,原告與被告APEC管委會均陳明願供擔保,分別請准
假執行或免為假執行之宣告,經核於法均無不合,依民事訴
訟法第390條第2項、第392條第2項,爰分別酌定相當擔保金
額併准許之。至原告其餘敗訴部分,其假執行之聲請失所依
據,應併予駁回。
九、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據或傳
喚證人之聲請(見卷二第143頁原告書狀第二點,減租相關
證人),經本院斟酌後,認均不足以影響本判決結果,爰不
一一論列,併此敘明。
十、訴訟費用之負擔:本件訴訟標的金額或價額,據原告查報為
76萬9,493元(見卷二第143頁原告書狀第一點計算式:2160
90即系爭鑑定報告附件十四項目一+149940即系爭鑑定報告
附件十四項目二+403463即卷二第29頁原告書狀表格編號1至
6=769493),按此應徵收第一審裁判費1萬0,210元(見卷一
第6頁收據綠聯),加上訴訟過程中發生之鑑定費35萬8,050
元(見卷二第29、47頁,原告預納),第一審訴訟費用36萬
8,260元,本件原告之訴為一部有理由、一部無理由,依民
事訴訟法第79條、第91條第3項規定,定其負擔如主文所示
。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
民事庭 法 官 周美玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀,應
按不服程度繳納第二審上訴裁判費暨按添具繕本1件。如委任律
師辦理上訴,務必同時按照不服程度依法繳納上訴審裁判費,若
未同時繳納上訴費用,依民事訴訟法施行法第9條規定,其上訴
不合程式,第一審法院得不行裁定命補繳裁判費之程序,而逕行
駁回上訴。如原告對於被告APEC管委會敗訴部分全部不服上訴,
上訴利益新臺幣16萬3,460元(769,493-606,033),應徵收第二
審上訴費用新臺幣3,615元;被告APEC管委會對於敗訴部分全部
不服上訴,上訴利益新臺幣60萬6,033元,應徵收第二審上訴費
用新臺幣1萬2,195元。
中 華 民 國 114 年 2 月 26 日
書記官 徐佩鈴
本判決附件:
一、系爭鑑定報告第12、13頁(轉印於卷一第261、263頁)。
二、系爭鑑定報告附件十四項目一~二(轉印於卷一第451、453
頁)。