確認優先購買權存在等
臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第615號
原 告 陳秋妹
余忠偉
共 同
訴訟代理人 蔡文燦律師
被 告 余路精
訴訟代理人 吳志祥律師
被 告 余阿連
蘇余里子
余阿潘
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件,本院於民國114
年12月25日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、確認原告就桃園市○○區○路段0000000地號土地,權利範圍1/
6,有以新臺幣(下同)1,161,600元向被告購買之優先承買
權存在。
二、被告就上開應有部分,應按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣
契約之同一條件,與原告簽訂買賣契約,並於原告給付被告
各232,320元時,偕同原告將上開應有部分移轉登記予原告
公同共有。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、一造辯論
被告余阿連、蘇余里子、余阿潘經合法通知,未於言詞辯論
期日到場,核無民事訴訟法第386條各款所列情事,爰依原
告之聲請,由其一造辯論為判決,合先敘明。
二、訴之變更
(一)按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定:「訴
狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意
者不在此限;被告於訴之變更或追加無異議,而為本案之
言詞辯論者,視為同意變更或追加。」
(二)經查,本件原告起訴聲明為:「⒈確認原告就桃園市○○區○
路段0000000地號土地(下稱系爭土地),權利範圍1/6(
下稱系爭應有部分),有以總價1,161,600元向被告購買
之優先承買權存在。⒉被告就系爭應有部分,應按其與訴
外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件,與原告簽訂買
賣契約,並於原告給付被告如附表所示金額時,將系爭土
地之潛在應有部分移轉登記予原告。」
(三)嗣原告陸續撤回原告、變更訴之聲明,其最後訴之聲明為
:「⒈確認原告就系爭應有部分,有以總價1,161,600元向
被告購買之優先承買權存在。⒉被告就系爭應有部分,應
按其與訴外人凃苡葳所訂土地買賣契約之同一條件,與原
告簽訂買賣契約,並於原告給付被告各232,320元時,偕
同原告將系爭應有部分移轉登記予原告公同共有。」(見
本院卷第269、425頁)被告並不爭執而為言詞辯論,依上
揭規定視為同意變更,是原告訴之變更合於上揭規定,自
應准許。
貳、實體事項
一、原告主張
(一)系爭應有部分原為訴外人余煌所有。余煌於民國100年1月
22日死亡,由被告及訴外人余阿桐繼承。余阿桐於101年3
月26日死亡,由原告再轉繼承,系爭應有部分現為兩造公
同共有。嗣被告於110年10月21日通知原告,以潛在應有
部分5/6出賣系爭應有部分予涂苡葳,原告乃通知被告欲
行使優先承買權。
(二)嗣被告於111年8月9日向原告稱與訴外人涂苡葳之買賣契
約已解除。然優先購買權為形成權,經原告行使後,即生
出賣人按同樣條件補定買賣契約之效力,故縱使被告與訴
外人凃苡葳解除買賣契約,亦不影響優先承買權存在。故
請求確認原告對系爭應有部分之優先承買權存在,並請求
被告於原告給付買賣價金後移轉系爭應有部分等語。並聲
明:如上開變更後訴之聲明。
二、被告答辯
(一)被告余路精答辯
⒈被告先前催告原告行使優先承買權之通知(下稱系爭催告
通知)中,就欲出售之應有部分記載有誤,故該通知無效
,原告行使優先承買權之意思表示亦無效。且原告與訴外
人余峻宇共同行使優先承買權,然余峻宇行使優先承買權
已逾15日,故原告余峻宇行使優先承買權即屬無效,原告
行使優先承買權亦屬全部無效。且被告於系爭催告通知中
,已載明原告應於收受催告通知後15日內提出價金,然原
告逾期未提出,應認行使優先承買權無效。
⒉又系爭買賣契約業已解除,原告並同意被告取回先前提存
應分配予原告之價金,可見原告已同意被告解除契約,不
得再行使優先承買權。
⒊又涂苡葳為系爭土地共有人,應有部分5/6,亦應享有優先
承買權,涂苡葳雖嗣後解除買賣契約,然仍可行使優先承
買權。
⒋再者,系爭土地上原為訴外人余陳玉英所有,系爭土地上
並興建有訴外人余天河所有之桃園市○○區○○街000號房屋
(下稱系爭房屋),然余陳玉英與余天河為配偶關係,且
當時為夫妻聯合財產制,故系爭房屋、土地應認為同一人
所有。余天河將系爭房屋全部、系爭土地5/6移轉予被告
;自74年起,被告將系爭房屋出租予訴外人凃進興;嗣於
109年間,被告將系爭房屋出售予訴外人黃雲貴,並指定
登記予凃苡葳,訴外人涂苡葳為地上建物事實上處分權人
,可類推適用民法第425-1取得法定租賃關係,並依土地
法第104條第1項規定,就系爭應有部分有物權性質之優先
承買權,並優先於原告債權性質之優先承買權。凃苡葳之
優先承買權既優先於原告,原告即不得行使其優先承買權
。
⒌等語。並聲明:原告之訴駁回。
(二)被告余阿連、蘇余里子、余阿潘答辯
其雖未於言詞辯論期日到場,然具狀陳述略以:同被告余
路精所述等語。並聲明:原告之訴駁回。
三、不爭執事項(見本院卷第452頁第26至31行、453頁第1至12
行)
(一)系爭土地自62年5月10日起至88年8月21日止登記於余陳玉
英名下。
(二)系爭土地上興建有系爭房屋,原為余陳玉英之配偶余天河
所有。
(三)余天河於80年6月19日以前,將系爭房屋事實上處分權移
轉予被告余路精。
(四)余陳玉英於88年2月4日死亡,其繼承人為被告及訴外人余
阿桐、余煌。
(五)余煌於100年1月22日死亡,其繼承人為被告及訴外人余阿桐。
(六)訴外人余阿桐於101年3月26日死亡,其繼承人為原告。
(七)兩造繼承余煌之遺產,即系爭應有部分。
(八)凃苡葳於110年7月8日向被告購買系爭應有部分,並簽訂
被證14之買賣契約(下稱系爭買賣契約)。
(九)訴外人凃苡葳與被告於111年8月9日合意解除系爭買賣契
約。
四、本件爭點(見本院卷第454頁第12至24行)
(一)原告對被告就系爭應有部分有無優先承買權?
⒈原告行使優先承買權之意思表示是否有效?
⒉余峻宇行使優先承買權逾期,是否影響原告行使優先承買權?
(二)凃苡葳就系爭應有部分有無優先承買權存在?
⒈凃苡葳是否為系爭建物之事實上處分權人?
⒉系爭建物就系爭土地有無法定租賃關係?
⒊法定租賃關係衍生之優先承買權,是否亦包含基地應有部
分之買賣?
(三)凃苡葳為系爭應有部分之買受人,得否於解除買賣契約後
,再主張行使優先承買權?
(四)如是,則凃苡葳之優先承買權是否優先於原告之優先承買
權?
五、本院得心證之理由
(一)原告對被告就系爭應有部分有無優先承買權?
⒈原告行使優先承買權之意思表示是否有效?
⑴按土地法第34條之1第4、5項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之。」次按優先購買權為形成權之一種,一經優先購買權人合法行使,即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力(最高法院108年度台上字第1423號判決意旨參照)。
⑵查被告前寄發系爭通知催告原告於15日內行使優先承買
權,原告則於110年11月9日寄發存證信函向被告為行使
優先承買權之意思表示,有存證信函在卷可參(見本院
卷第35、36頁)。而被告於本件訴訟中,僅曾爭執余峻
宇未於收受系爭催告通知後15日內行使優先承買權,並
提出回執為證(見本院卷第245頁),足見被告並未爭
執原告已於被告所訂之15日內行使優先承買權,則原告
所為行使優先承買權之意思表示,應屬有效。
⑶被告雖辯稱系爭催告通知就欲出售之應有部分記載有誤
,故系爭催告通知無效,原告行使優先承買權之意思表
示亦無效云云。查系爭催告通知確實將系爭應有部分,
誤載為將系爭應有部分之5/6出售(見本院卷第29頁)
,然縱使系爭催告通知就出售之應有部分記載有誤,亦
僅係被告未合法通知原告行使優先承買權而已,與原告
是否已合法行使優先承買權,並無關係,且原告於存證
信函中亦明確表達係就系爭土地應有部分1/6行使優先
承買權(見本院卷第35頁),與被告實際欲出售之應有
部分相同,應認原告已合法行使優先承買權,被告以自
身誤載,主張原告行使優先承買權之意思表示無效,顯
屬無據。
⑷被告另辯稱原告未於收受系爭催告通知後15日內,提出
買賣價金,故其行使優先承買權已逾期云云。查系爭催
告通知中,固有記載原告應於15日內提出買賣價金等語
(見本院卷第29頁)。然依上開土地法第34條之1第4、
5項規定,共有人有「依相同條件優先承買之權」,而
查系爭買賣契約中,並未約定此等條件(見本院卷第37
7、379頁),是被告自行於催告通知中,添加應於收受
系爭催告通知後15日內提出買賣價金之限制,難認係屬
被告與訴外人凃苡葳間之相同條件,則被告以此主張原
告不得行使優先承買權,自屬無據。
⑸被告另主張系爭買賣契約已解除云云。然依前開說明,
優先承買權為形成權,意思表示一經送達即屬生效。原
告已於110年11月9日通知被告行使優先承買權之意思,
且觀被告於110年11月18日寄發之存證信函,可見被告
已收受上開原告行使優先承買權之存證信函(見本院卷
第37頁)。是至遲於當時起,兩造間已就系爭應有部分
成立買賣契約。被告自不得以嗣後111年8月9日已合意
解除系爭買賣契約為由,主張原告不得行使優先承買權
。
⑹至於被告另辯稱原告並同意被告取回先前提存應分配予
原告之價金云云。然同意被告取回提存價金,並不影響
先前原告已行使之優先承買權,無從據以推論原告已不
再行使優先承買權,是被告此部分所辯,亦屬無據。
⒉余峻宇行使優先承買權逾期,是否影響原告行使優先承買
權?
⑴按民法第111條規定:「法律行為之一部分無效者,全部
皆為無效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍
為有效。」
⑵兩造固不爭執余峻宇行使優先承買權已逾期。然本院審
酌非出賣不動產之公同共有人本得各自「單獨」行使優
先承買權,則於多數公同共有人行使其優先承買權時,
如其中一人未合法行使優先承買權時,如認其他合法行
使優先承買權之共有人之意思表示亦無效,則對於合法
行使權利之共有人其等顯非公平、合理,且易生操控、
影響其他公同共有人行使優先承買權之弊端,自非適當
。是解釋上自應將無效之效果限於該未合法行使優先承
買權之人,亦即僅其所行使優先承購權部分無效,其他
公同共有人合法行使優先承購權部分則仍為有效,方屬
適當。
⑶是被告抗辯余峻宇行使優先承買權逾期,故原告行使優
先承買權亦無效云云,並不可採。
⒊原告行使優先承買權既屬有效,則原告請求被告以系爭買
賣契約同一條件訂定買賣契約,即屬有據。而查系爭買賣
契約約定買賣價金為每坪12萬元(見本院卷第349頁),
次查系爭土地共192平方公尺,有系爭土地登記謄本在卷
可參(見本院卷第19頁),換算後為58.08坪,以此計算
系爭應有部分之買賣價金即為1,161,600元【計算式:58.
08×1/6×120,000=1,161,600】。又依兩造間繼承系統表,
被告就系爭應有部分之潛在應有部分比例,均為1/5(見
本院卷第26頁)。是以此計算原告應給付各被告之買賣價
金,即各為232,320元【計算式:1,161,600÷5=232,320】
。是原告主張於給付被告232,320元後,被告應將系爭應
有部分移轉登記予原告公同共有,自屬有據。
(二)凃苡葳為系爭應有部分之買受人,得否於解除買賣契約後
,再主張行使優先承買權?
⒈按民事訴訟法第277條本文規定:「當事人主張有利於己之
事實者,就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己主
張之事實已盡證明之責後,被告對其主張,如抗辯其不實
並提出反對之主張者,則被告對其反對之主張,亦應負證
明之責,此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主
張有利於己之事實,均應負舉證之責,故一方已有適當之
證明者,相對人欲否認其主張,即不得不更舉反證(最高
法院99年台上字4835號判決意旨參照)。
⒉被告雖主張凃苡葳就系爭應有部分亦得行使優先承買權云
云。然縱使凃苡葳有優先承買權,其於110年7月8日簽立
系爭買賣契約時,即已知悉可行使優先承買權。然迄至11
1年8月9日系爭買賣契約解除,均未見凃苡葳有行使優先
承買權,迄至本件訴訟期間,被告始提出凃苡葳於113年1
1月26日之陳報書,主張凃苡葳有行使優先承買權之意思
(見本院卷第431頁)。然此距離凃苡葳知悉可行使優先
承買權,已逾3年,對比被告於系爭催告通知中,僅限期
原告需於15日行使優先承買權,顯見凃苡葳行使優先承買
權業已逾期,不得再行使其優先承買權,被告此部分所辯
,並不可採。
⒊本院既認定縱使凃苡葳有優先承買權,其行使優先承買權
均已逾期,則關於凃苡葳有無優先承買權,及該優先承買
權是否優先於原告之爭點,即不予贅述,於此敘明。
六、綜上所述,原告請求確認就系爭應有部分有以1,161,600元
向被告購買之優先承買權存在,並請求被告就系爭應有部分
,應按系爭買賣契約同一條件,與原告簽訂買賣契約,並於
原告給付被告各232,320元時,將系爭應有部分移轉登記予
原告公同共有,為有理由,應予准許。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘主張陳述及所提之證據,經審
酌均與本院前揭判斷無影響,毋庸一一論述,附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條、85條第1項。
中 華 民 國 114 年 2 月 14 日
民事第二庭 法 官 周仕弘
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。(須
附繕本)。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 14 日
書記官 張淑芬
附表
編號 被告 陳秋妹應給付金額 余峻宇應給付金額 余忠偉應給付金額 1 余路精 77,440元 77,440元 77,440元 2 余阿連 77,440元 77,440元 77,440元 3 蘇余里子 77,440元 77,440元 77,440元 4 余阿潘 77,440元 77,440元 77,440元
TYDV-112-訴-615-20250214-3