Know99判決書

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遷讓房屋

臺灣屏東地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　　　　　　　 113年度屏簡字第225號原告宋必敬訴訟代理人葉婉玉律師被告宋珀汝兼上一人訴訟代理人宋必恭上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年11月18日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、被告宋珀汝、宋必恭應將坐落屏東縣○○市○○段000 地號土地及同段1247建號（屏東縣○○市○○○街00號）建物全部遷讓返還原告。二、被告宋珀汝、宋必恭應給付原告新臺幣（下同）118,916元，及自112年12月6日起至返還上開房、地之日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告宋珀汝、宋必恭自112年12月6日起至返還上開房、地之日止，按月於每月10日給付原告6,514元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告宋珀汝、宋必恭負擔。六、本判決原告勝訴部分得假執行，但被告宋珀汝、宋必恭以5, 559,999元為原告供擔保後，得免為假執行。　　事實及理由一、原告主張：緣被告宋必恭及原告2人原共有坐落於屏東縣○○ 市○○段000地號土地及其上1247建號建物（門牌號碼為屏東縣○○市○○○街00號），應有部分各1/2，然因110年度司執字第44916號債權人張觀玉等與被告宋必恭間清償票款強制執行事件，將被告宋必恭所有系爭房、地應有部分拍賣，由原告拍得，並於111年5月9日辦妥所有權移轉登記，由原告取得系爭房、地所有權全部，詎被告2人無法律上之正當權源，仍居住使用於系爭房、地，已侵害原告就系爭房、地之所有權，故依民法第767條第1項前段規定請求被告2人遷讓返還系爭房、地。又被告2人既係無權占有系爭房、地而獲有相當租金之不當得利，爰照土地法第97條規定城市房屋租金計算標準，以土地及建築物申報總價額年息百分之10計算相當於租金之不當得利，即每月租金為8,142元【計算式：〔（土地申報地價每平方公尺3,840元ㄨ195平方公尺ㄨl0%）／12月〕＋〔（房屋現值228,250元ㄨ10%）／１2月〕＝8,142元，元以下四捨五入】，爰依民法第179條規定，請求被告2人各給付原告自111年5月至112年11月，共計18個月之不當得利146,556元（計算式：租金8,142元ㄨ18月＝146,556元），及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房地之日止，法定利率百分之5計算之遲延利息；另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房地之日止，按月於每月10日給付原告8,142元等語。聲明：㈠被告2人應將坐落屏東縣○○市○○段000 地號土地及同段1247建號（屏東縣○○市○○○街00號）建物全部遷讓返還原告；㈡被告 2人應給付原告146,556元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房地之日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告2人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房地之日止，按月於每月10日給付原告8,142元。二、被告宋珀汝、宋必恭則以：被告宋必恭原與訴外人黃清海協議，由黃清海出借5,559,999元，以原告名義行使優先承買權買回被告宋必恭原有系爭房、地應有部分1/2，嗣經黃清海對原告提起訴訟，於112年9月12日以112年移調字第25號（本案111年度訴字第817號）原告與訴外人黃清海達成調解，原告願給付黃清海5,560,000元，原告應提出已付清款項之證據；又被告目前無法搬離，請給予6個月的時間；另原告請求相當租金之不當得利金額過高，以每月6,000元為適當；被告宋必恭為原告代償給黃清海64,661元，主張抵銷等語置辯。聲明：請求駁回原告之訴。三、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此民法第767條第1項前段訂有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由。經查：　㈠系爭房屋所有權全部為原告所有乙節，有卷存土地及建物公務用謄本、土地及建物第一類謄本為證（見本院卷第27-30 、225、227頁）。　㈡本件原告已依112年移調字第25號調解筆錄給付黃清海5,600, 000元，並已塗銷預告登記等情，有卷存調解筆錄、匯款資料可證（見本院卷第199-202頁），並有上開土地及建物第一類謄本可查。　㈢被告2人自承系爭房、地，被告宋必恭占有使用，被告宋珀汝的東西有在裡面等語（見本院卷第184頁），而被告2人並未說明、舉證有何合法占有之法律權源，從而原告依民法第76 7條第1項前段規定，請求被告2人遷讓返還系爭房、地，即有理由，應予准許。四、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。。」、「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。」此民法第179條前段、第271條前段定有明文。又無權占有他人房、地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，倘於數人無權占用他人房、地，既無法律規定，而占用人又無契約約定，則獲得相當於租金之利益，依民法第271條前段規定之法理，自應各平均分擔之。又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」此土地法第97條第1 項、第148條分別定有明文。再所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第 21條定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查：　㈠系爭土地，面積為195平方公尺，111年1月之申報地價為3,84 0元/㎡，有上開土地登記公務用謄本可稽，而原告主張系爭房屋現值為228,250元乙節，為被告2人並未加以爭執，且本院參酌系爭房屋之113年度房屋稅總現值為292,700元，有卷存113年房屋稅課稅明細表可查（見本院卷第109頁），故認原告主張建築物申報總價為228,250元，尚屬合理。本院審酌系爭房地位於屏東市區，周遭為住宅區及部分作商業使用乙事，為兩造所不爭執，故本院認為以年息百分之8作為計算相當於租金之損害之標準，方為適當，茲就原告之請求說明如下：　㈠自原告取得系爭房、地所有權登記之日即111年5月9日起，算至原告起訴前一日即112年11月7日（見本院卷第9頁收文章）止，為1年5月29日即548日，被告2人受有相當租金之不當得利金額為6,514元，計算式如下：　　①每月相當租金之不當得利金額為6,514元【〔（土地申報地價每平方公尺3,840元ㄨ195平方公尺ㄨ8%）／12月〕＋〔（房屋現值228,250元ㄨ8%）／12月〕＝6,514元，元以下四捨五入】。　　②每日相當租金之不當得利為217元（6,514元/30日＝217元，元以下四捨五入）。　　③217元ㄨ548日＝118,916元。故原告依不當得利請求被告2人給付原告118,916元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年12 月6日起（起訴狀繕本於112年12月5日達被告2人，有卷存第93、97頁送達證書可查）至返還系爭房地之日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此部分即無理由，應予駁回。　　㈡又原告請求被告2人自起訴狀繕本送達翌日即112年12月6日起至返還系爭房地之日止，按月於每月10日給付原告6,514元，相當租金之不當得利，為有理由，逾此部分即無理由，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告2人敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項準用第392條第2項規定，依職權宣告被告2人於預供擔保後，得免為假執行。　　六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　屏東簡易庭　法　官曾吉雄正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鄭美雀

2024-12-02

PTEV-113-屏簡-225-20241202-3

上易

臺灣高等法院臺南分院

確認優先承買權存在等

臺灣高等法院臺南分院民事裁定 113年度上易字第132號抗告人兼異議人陳戊興上列抗告人兼異議人因與相對人林素霞間請求確認優先購買權存在等事件，對於中華民國113年9月30日本院所為判決(113年度上易字第132號)，提起抗告及異議，本院裁定如下：　　主　文抗告及異議均駁回。抗告及異議訴訟費用由抗告人兼異議人負擔。　　理　由一、按對於財產權訴訟之第二審判決，如因上訴所得受之利益，不逾新臺幣（下同）100萬元者，不得上訴至第三審法院。民事訴訟法第466條第1項定有明文。司法院依前開法條第3 項規定，於民國91年1月29日以（91）院台廳民一字第03075 號函將上開上訴第三審之利益額數，提高為150萬元。次按　　抗告乃對於法院裁定聲明不服之救濟方法；而異議係對訴訟程序規定之違背或對於法院裁定聲明不服之救濟方法，亦有民事訴訟法第482條前段、第197、484、485條規定可參。準此，若對判決提起抗告或異議，其抗告或異議自不合法，依同法第484條第2項、第485條第2項、第495條之1第1項準用第444條第1項前段之規定，應以裁定駁回之。二、查抗告人兼異議人（下稱抗告人）對相對人提起確認優先承買權存在事件，經臺灣臺南地方法院112年度訴字第813號民事判決駁回其訴，抗告人不服提起上訴，本院以113年度上易字第132號判決駁回其上訴，並於113年10月14日送達判決正本與抗告人。抗告人以同年10月18日聲請狀，記載伊對本院上開判決提起「異議（抗告）」等情，有本院卷可參。惟上開事件之訴訟標的價額經核定為1,267,590元，屬不得上訴第三審之訴訟事件，依前開說明，本院所為前開判決，依法不得上訴而確定。且本院上開判決並非裁定，依首揭規定，自不得以抗告或異議為聲明不服之方法，抗告人對之提起抗告及異議，均不合法，應予駁回。三、據上論結，本件抗告及異議均不合法，爰裁定如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　民事第四庭審判長法　官　翁金緞　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林福來　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃義成上為正本係照原本作成。不得再抗告。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡孟芬

2024-12-02

TNHV-113-上易-132-20241202-2

重訴

臺灣士林地方法院

確認優先承買權不存在等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第222號原告王建璋劉謝美蔡寶珠林佳蓉劉順元施焜郎楊惠美涂琍玲曾若琦曾若瑋林茂全林昌基林瑞仁共同訴訟代理人黃晶雯律師被告胡仁煌林正菁吳麗玉上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國11 3年11月19日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文確認被告就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地之優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。　　事實及理由壹、程序方面一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明：（一）先位聲明：確認被告就坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，若只單一逕以地號稱之）之共有人優先承買權不存在；（二）備位部分：確認兩造就系爭土地之買賣關係不存在（見本院卷第13頁）；嗣變更備位聲明：1.確認被告就551地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、施焜郎、楊惠美、涂琍玲、曾若琦、曾若瑋、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在；2.確認被告就553地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、楊惠美、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在（見本院卷第 356頁）。就原告變更聲明部分，係屬基礎事實同一，其變更程序自無不合，應予准許。二、被告吳麗玉經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告起訴主張：伊與被告及訴外人陳妍君、林清城、劉晏綵為系爭土地之共有人，原告涂琍玲於民國112年8月1日以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意之方式，將系爭土地全部以新臺幣1,507萬4,432元出售予訴外人李永照，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。伊於112年8 月2日以臺北雙連郵局第000675號存證信函，通知被告及陳妍君、林清城、劉晏綵有優先承買權，被告表示將行使優先承買權，但反對伊僅以今年度公告現值30％收購系爭土地，並將簽約時間改以112年9月15日下午5時30分。伊又於112年 9月12日以臺北雙連郵局第001206號存證信函通知被告，請求被告如欲行使優先承買權，須於簽約日依系爭買賣契約書之約定，支付第一期款並出具土地永久使用同意書，如未於簽約當天履行，視為放棄優先承買權。然於簽約日僅有被告胡仁煌出席表示不願購買系爭土地。伊再於112年9月23日以臺北雙連郵局第001232號存證信函通知被告，系爭土地將由李永照購買等語。惟伊與李永照於112年12月向臺北市士林地政事務所申請系爭土地所有權移轉登記時，地政事務所以被告林正菁提出異議書為由，駁回伊就系爭土地移轉所有權之申請，爰先位依確認之訴之法律關係，請求確認被告就系爭土地之共有人優先承買權不存在。又若認被告合法行使優先承買權，兩造成立系爭土地買賣契約，然伊於113年3月1 日及同年月26日以臺北雙連郵局第000149號、第000208號存證信函，通知被告應支付第一期款並出具土地永久使用同意書，被告仍置之不理，則備位依民法第229條、第254條規定，請求解除系爭土地買賣契約等語。並聲明：（一）先位聲明：確認被告就系爭土地之共有人優先承買權不存在；（二）備位部分：1.確認被告就551地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、施焜郎、楊惠美、涂琍玲、曾若琦、曾若瑋、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在；2.確認被告就553地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、楊惠美、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在。二、被告之抗辯： (一)被告胡仁煌辯稱：當時原告要出售系爭土地時，購買人也在場。原告通知優先承買人時，伊第一次就已經表示不要購買了，認為原告沒有起訴的必要等語。並聲明：原告之訴駁回。 (二)被告林正菁辯稱：伊也早就放棄優先購買權了等語。並聲明：原告之訴駁回。 (三)被告吳麗玉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　三、得心證之理由： (一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。查本件原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，而被告前於存證信函中均稱：本人將行使優先購買，但本人反對出售之金額等語（見本院卷第86頁、第90至93頁）；被告林正菁復向臺北市士林地政事務所出具異議書，表示其已合法行使土地法第34條之 1第4項之優先購買權等語（見本院卷第168至169頁），則被告究係欲以相同價格之條件購買系爭土地，抑或是對於系爭土地之價格有疑義，而無行使優先購買權之意，已有未明。是被告就系爭土地優先購買權之存否即屬不明確，致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。 (二)按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先購買。土地法第34條之1第4項固有明定。而土地法第34條之1執行要點第10點⑵規定：徵求他共有人是否優先購買之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。其目的在徵求他共有人是否優先購買，性質上乃促請他共有人行使優先購買之「意思通知」，他共有人如未於限期內行使優先購買權，即生失權之效果（最高法院78年度台上字第18 96號判決意旨參照）。否則共有人若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，嗣後如土地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同一價格購買之本旨相當。故按土地法第34條之1第4項有關「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購」之規定，參照同法第 104條第2項之規定，應解為共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，即視為放棄（最高法院96年度台上字第2530號判決意旨參照）。又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。故於買賣之場合，買賣標的物及價金為契約必要之點，若共有人欲將買賣條件通知他共有人，告知買賣之標的物及價金，即足他共有人決定是否依相同條件承買共有物，該買賣條件之告知已屬明確。 (三)經查，原告主張之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、系爭土地之不動產買賣契約書、寄予被告之存證信函暨回執、被告回覆之存證信函、被告為提存物受領權人之提存書、被告林正菁之異議書等證據為憑。又被告林正菁已於相當時期受合法通知，無正當理由不到場，復未提出準備書狀為爭執，依民事訴訟法第280條3項規定，準用同條第1項之規定，對原告前開主張之事實，應視同自認；被告胡仁煌於本院審理中自承：當時原告要出售系爭土地時，有通知優先承買人，我第一次就已經表示我不要購買了等語；被告林正菁則於本院審理中自承：我也早就放棄優先購買權了等語（見本院卷第420頁)，可認被告胡仁煌、林正菁均已對原告先位主張之事實為自認，意即其等於收受原告所寄發載有系爭買賣契約書內容之存證信函後，均未行使優先購買權之意，則原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，洵屬有據。原告先位之訴既有理由，則毋庸審酌備位之訴有無理由，附此敘明。四、從而，原告依照民事訴訟法第247條規定，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。五、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日　　　　　　　　　民事第三庭　法　官林哲安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪忠改

2024-11-29

SLDV-113-重訴-222-20241129-1

訴

臺灣臺中地方法院

確認優先承買權

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度訴字第3380號原告曾炳坤追加被告劉承翰上當事人間請求損害賠償事件，原告就本院112年度訴字第2832 號確認優先承買權事件為訴之追加，本院裁定如下：　　主　　文原告追加之訴駁回。追加訴訟費用由原告負擔。　　理　　由一、按原告之訴，起訴不合程式或不備其他要件者，法院應以裁　　定駁回之；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。　　但有民事訴訟法第255條第1項各款情形之一者，不在此限，　　民事訴訟法第249條第1項第6款、第255條分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號裁定意旨參照）。二、原告與被告張意岺、張君瑜間確認優先承買權事件（本院11 2年度訴字第2832號，下稱系爭事件），原告起訴主張：臺中市○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），經原所有權人出租予原告，嗣系爭土地經債權人聲請強制執行拍賣，由被告張意岺、張君瑜之被繼承人張邦男承受，該次拍賣未通知優先承買權人之原告，其所有權移轉不得對抗原告，系爭土地現由被告張意岺、張君瑜繼承，為此起訴請求確認優先承買權存在。原告於系爭事件審理中，於民國113年11月5 日具狀追加承審之劉承翰法官為被告，其追加理由略以：因法官不准莊榮兆承當訴訟，且不查及保全有利證據，故追加劉承翰法官為被告等語。三、經查：原告追加之訴與原訴係對不同之當事人，並係基於個　　別獨立之事實，原告於原訴起訴時主張之事實與追加被告完全無關，足見原訴及追加之訴之請求基礎事實並非同一；且原訴之被告張意岺、張君瑜與追加被告間，並非依法律之規定必須一同起訴或一同被訴，亦非其等間訴訟標的必須合一確定；又原訴與追加之訴之基礎事實既非同一，所應調查之證據及訴訟資料不同，證據資料亦不具同一性或一體性，無從於訴訟程序中一併利用，是原告追加承法官為被告，顯難認為符合民事訴訟法第255條第1項各款所列事由，依前揭說明，原告追加之訴不備其他要件且無從補正，其追加之訴為不合法，應由本院以裁定駁回之。四、依民事訴訟法第249條第1項第6款，第95條，第78條裁定如　主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官陳文爵正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　27　　日　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳建分

2024-11-27

TCDV-113-訴-3380-20241127-1

補

臺灣臺東地方法院

確認優先承買權存在等

臺灣臺東地方法院民事裁定 113年度補字第379號原告呂霽航住○○市○○區○○街00巷0號訴訟代理人李基益律師上列原告與被告鄭綠展、鄭○○、鄭全宏間請求確認優先承買權存在等事件，茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於本裁定送達10日內補正下列事項，逾期不補正，即駁回其訴：一、原告起訴未據繳納裁判費：㈠按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之，民事訴訟法第77條之2第1項定有明文。又優先承購權為財產權之一種，其因此涉訟，應就其爭買之標的物價額計算裁判費用（最高法院100年度台抗字第483號裁定意旨參照）。㈡查本件原告訴之聲明請求：⒈確認原告就坐落臺東縣○○鄉○○○ 段0000地號土地（下稱系爭土地）全部，有優先承買權存在。⒉被告鄭○○、鄭全宏應將其與被告鄭綠展間於民國113年9 月6日就系爭土地以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，並將系爭土地所有權回復登記為被告鄭綠展所有。⒊被告鄭綠展應就系爭土地，按其與被告鄭○○、鄭全宏間就系爭土地買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，併將系爭土地全部移轉登記予原告。㈢上揭數項訴訟標的均係原告基於行使優先承買權之法律地位而為請求，目的在於取得系爭土地之所有權，係屬數項標的互相競合之情形，揆諸首揭說明，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。然本件被告間就系爭土地之買賣契約約定價金須待證據調查後始得特定，故本件訴訟標的價額暫核定為新臺幣（下同）92萬4,426元（計算式：系爭土地公告現值5,100元/㎡×面積181.26㎡＝92萬4,426元），應徵收第一審裁判費1萬130元，原告應予補繳。二、請提出系爭土地之最新第一類登記謄本、異動索引（地號含共有人全部、含他項權利部；以上資料均不可遮蔽）。三、請提出全體被告之最新戶籍謄本（記事欄勿省略）。中華民國 113 年 11 月 22 日民事第一庭法官朱家寬上為正本係照原本作成。如對本裁定關於核定訴訟標的價額部分抗告，應於裁定送達後10 日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000 元；其餘關於命補繳裁判費部分，不得抗告。中華民國 113 年 11 月 22 日書記官陳憶萱

2024-11-22

TTDV-113-補-379-20241122-1

重訴

臺灣臺中地方法院

確認優先承買權存在等

臺灣臺中地方法院民事裁定 113年度重訴字第564號反訴原告即被告金祥正建設有限公司法定代理人潘伯炎訴訟代理人楊玉珍律師反訴被告即原告林冠廷訴訟代理人何立斌律師一、上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，反訴原告提起反訴，未據繳納反訴裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；以一訴附帶請求其起訴後之孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額；民事訴訟法第77條之1第1項、第2項、第77條之2第1項前段、第2項分別定有明文。故以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用，其附帶請求於起訴前所生部分，數額已可確定，應合併計算其價額；至於起訴後所生者，因於起訴時尚無從確定其數額，不予併算。又請求拆屋還地之訴，係以土地返還請求權為訴訟標的，其訴訟標的價額應以起訴時土地之交易價額即市價為準。土地倘無實際交易價額，得以原告起訴時土地當期公告現值為交易價額，核定訴訟標的之價額（最高法院101年度台抗字第983號裁定意旨參照）。二、經查：反訴原告訴之聲明第1項係請求反訴被告應將坐落臺中市霧峰區農試所段54地號土地（下稱系爭土地）上如附圖編號A所示（面積約421.44平方公尺，實際位置及面積以地政機測量為準）門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0號之建物拆除，並將占用系爭土地返還原告，其訴訟標的價額應以起訴時反訴被告所占用系爭土地之交易價額為準，是此部分之訴訟標的價額為新臺幣（下同）3,666,528元【計算式：系爭土地公告現值8,700元/㎡×占用面積421.44㎡＝3,666,528元】。另聲明第2項係請求反訴被告應給付45,068元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；訴之聲明第3項請求反訴被告應自反訴起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付反訴原告2,725 元；依前揭說明，反訴原告請求起訴前相當於租金之不當得利部分，應併算其價額，而起訴後相當於租金不當得利及遲延利息部分，則不併算其價額。是以，本件反訴之訴訟標的金額應核定為3,711,596元【計算式：3,666,528＋45,068＝3, 711,596】，應徵第一審裁判費37,828元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限反訴原告於收受本裁定送達之日起5日內補繳，逾期不繳，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 15 日民事第六庭法官巫淑芳上正本係照原本作成。如不服本裁定，應於裁定正本送達後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 11 月 15 日書記官吳克雯

2024-11-15

TCDV-113-重訴-564-20241115-1

營簡

柳營簡易庭

確認優先承買權存在

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 113年度營簡字第574號原告陳明宏訴訟代理人郁旭華律師被告黃明富上列當事人間確認優先承買權存在事件，經本院柳營簡易庭於民國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：　　主　文一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。　　事實及理由一、原告起訴主張：　㈠原告及訴外人陳子濂、陳振豐、陳駿弘、陳亮宏、陳泰宏、陳貞君、陳坤林、莊陳香梅、顏郁原、顏秀津等11人（下稱原告等11人）公同共有臺南市○○區○○○段○○○○段○000000地號土地（下稱系爭土地），系爭土地原為訴外人即原告之祖父陳天彼所有，於民國112年4月20日繼承登記與原告等11人。　㈡原告為系爭土地旁同段331-2地號土地及其上建物同段370建號建築物（下稱系爭建物）之所有權人，系爭土地現況為其上蓋有未保存登記之車庫（下稱系爭車庫）附著在系爭建物，原告亦為系爭車庫之事實上處分權人。　㈢系爭土地因本院112年度司執字第21471號強制執行程序（下稱系爭執行案件）由被告以新臺幣（下同）128,000元所拍定，然原告既為系爭土地之共有人亦為系爭車庫之事實上處分權人，自應有民法第838條之1第1項視為已有地上權之設定，原告對系爭土地應有法定地上權，依土地法第104條第1 項之規定，原告自得對被告主張優先承買權。　㈣並聲明：確認原告系爭執行案件之乙標（即系爭土地）有優先承買權存在。二、被告則以：系爭車庫非建築物之主體亦屬違建，本不能搭蓋於系爭土地上，被告認為原告無優先承買權。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：　㈠系爭土地原為陳天彼所有，於112年4月20日繼承登記與原告等11人公同共有，原告為同段331-2地號土地、系爭建物之所有權人，及系爭車庫之事實上處分權人，被告於系爭執行案件中以128,000元拍定系爭土地，為兩造所不爭執，並有系爭執行案件卷宗、土地、建物登記謄本、異動索引查詢資料可參，堪信為真。　㈡稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。又土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。其立法理由為：土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第七十五條第三項、辦理強制執行事件應行注意事項四十（七）所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，「以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益」，爰明定此時視為已有地上權之設定。由上開可知，地上權原得於在「建築物」或「其他工作物」有使用土地時得設定此權利，然民法第838條之1第 1項限定「建築物」始有法定地上權，其目的在於避免建築物被拆除，危及社會經濟利益。查系爭車庫欠缺構造上及使用上之獨立性，屬附屬建物非屬建築物，縱系爭土地經因強制執行之拍賣，亦無民法第838條之1適用餘地。　㈢原告主張系爭土地原告雖僅為公同共有人，但屬「土地及土地上之建築物，同屬於一人所有」之情況，然按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。所謂土地及房屋同屬一人，固可包括土地及房屋同屬相同之共有人及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形在內；該所謂房屋承買人，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘「土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋」，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意之要件，最高法院106年度台上字第745號民事判決可資參照。查原告於103年5月28日取得系爭建物、系爭車庫，顯見系爭車庫於原告取得之前早已興建，自不符合「土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋」，而原告亦未證明系爭車庫占有系爭土地之占有權源為何，自不符合「土地及土地上之建築物，同屬於一人所有」之情況。　㈣從而，原告之系爭車庫對系爭土地並無法定地上權，自無優先承買權可言，原告上開主張，於法無據，應予駁回。　㈤縱原告之系爭車庫對系爭土地有法定地上權時，原告亦不得對被告主張優先承買權，蓋土地法104條第1項所保護者為「現有」基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，若基地出賣時，地上權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權者，均不得溯及主張優先購買權，自無原告所主張其同時取得法定地上權及優先承買權。原告上開主張，顯係對法律解釋有所誤解，附此敘明。四、從而，原告對系爭土地無法定地上權存在，自不得對被告主張優先承買權，原告上開主張，於法無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列。六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院柳營簡易庭　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳協奇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪季杏

2024-11-12

SYEV-113-營簡-574-20241112-1

訴

臺灣臺南地方法院

確認優先承買權存在等

臺灣臺南地方法院民事判決 113年度訴字第108號原告楊瑞民訴訟代理人高亦昀律師被告鄭秀君訴訟代理人呂承育律師被告林施桂紅上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國11 3年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。　　　事實及理由一、被告林施桂紅未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：　㈠原告於民國99年間向訴外人戴阿葉租用坐落原臺南市○○區○○ 段000地號土地（下稱原○○地號土地；已於109年6月23日經本院109年度訴字第58號判決分割，下稱另案，詳如後述）建築房屋，並未約定租賃期限，租金為每月新臺幣（下同） 8,000元（下稱系爭基地租賃契約），並於同年於原○○地號土地起造門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）經營木材行迄今。系爭房屋起造後並未立即辦理稅籍登記，於103年間因臺南市政府稅務局（本院按：已於105年7月1日與財政處整併為臺南市政府財政稅務局）新化分局稅務機關發函通知戴阿葉，始由戴阿葉指示證人即戴阿葉女婿黃聰財辦理稅籍登記在訴外人即黃聰財長子黃律衡名下。嗣戴阿葉於000年00月間死亡，系爭基地租賃契約由被告鄭秀君及其他繼承人共同繼承，原938地號土地經另案判決分割後，系爭房屋則坐落於分割後被告鄭秀君所有坐落臺南市○○區○○段000○0地號土地及訴外人鄭楚懷所有坐落同段938之5地號土地（以下分別以地號稱之）。被告鄭秀君為系爭基地租賃契約之繼承人，系爭房屋坐落於其所有之938之4地號土地，原告對938之4地號土地當仍有基地租賃關係繼續存在，依土地法第104條第1項、民法第426條之2第 1項規定，在938之4地號土地出售時，有依同樣條件優先購買之權。詎被告鄭秀君於112年3月6日將938之4地號土地出售予被告林施桂紅，卻未依法將出賣條件以書面通知原告，依土地法第104條第2項、民法第426條之2第3項規定，其契約不得對抗原告。為此，依土地法第104條、民法第426條之 2規定，提起本件訴訟，請求確認原告對938之4地號土地有優先購買權存在，並請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及按被告所定買賣契約同一條件向被告鄭秀君購買938之4地號土地等語。　㈡並聲明：　⒈確認原告對938之4地號土地有優先購買權存在。　⒉被告於112年3月28日以買賣為原因辦理之所有權移轉登記應予撤銷。　⒊被告鄭秀君應依被告林施桂紅購買938之4地號土地之相同條件，與原告簽訂買賣契約，並於原告給付價金之同時，將93 8之4地號土地移轉登記予原告。二、被告鄭秀君則以：否認原告主張其為系爭房屋起造人，亦否認其與戴阿葉有系爭基地租賃契約存在。原告起訴時主張系爭房屋係於102年間起造，惟系爭房屋稅籍登記之納稅義務人登記為黃律衡，起課年月為103年7月，且觀100年10月30 日拍攝之空照圖已見系爭房屋存在，均與原告主張不符，原告於審理期間改稱係於99年間起造，前後說詞反覆，倘原告為系爭房屋起造人，豈有可能不知道房屋起造時間？原告聲請證人即戴阿葉三子鄭永華到庭作證，惟證人鄭永華證稱系爭房屋是102年間起造，顯與事實不符，另其證稱原告是其子鄭楚懷的房客，伊只是在106年間幫訴外人即其父鄭大戇簽書面契約，租金是鄭大戇在收，租賃契約何時成立、承租範圍或租金都不知道等語，佐以證人即戴阿葉長子鄭文長證稱其母戴阿葉過世前長年臥病在床，土地都是其父鄭大戇處理等語，均無從證明原告與戴阿葉間有租賃契約。至證人黃聰財雖有到庭證述系爭房屋辦理稅籍之經過，但與臺南市政府財政稅務局新化分局回函內容不符，倘原告為系爭房屋所有人，為何同意登記在黃律衡名下，並由證人黃聰財繳納房屋稅，均與常情有違等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、被告林施桂紅經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。　　四、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例意旨參照）。又承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。優先購買權為形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂買賣契約之效力（最高法院106年度台上字第2335號判決意旨參照），固不須經法院以判決宣告，然非謂當事人間於優先購買權行使合法與否有爭執時（如優先購買權之有無、優先購買權之行使效力），不得訴請法院裁判，僅法院認為此項意思表示有效者，於此項意思表示達到他方時形成使法律關係發生、變更或消滅之效力，非自判決確定時始行發生。則原告主張其為系爭房屋起造人，前與戴阿葉成立系爭基地租賃契約，因而對938之4地號土地有優先購買權存在，均為被告鄭秀君所否認，此即攸關原告是否得依土地法第104 條第1項、民法第426條之2等規定請求和被告鄭秀君優先購買，堪認原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以本確認判決將之除去，即有確認利益，合先敘明。　㈡經查，原938地號土地前為戴阿葉所有，戴阿葉於105年10月1 4日死亡，其第一順位繼承人除被告鄭秀君、訴外人鄭敬騰、鄭楚懷、訴外人鄭兆為、黃律衡、訴外人黃律勳（與被告鄭秀君合稱為鄭敬騰等6人）外之直系血親卑親屬均拋棄繼承，原938地號土地則於105年7月10日以分割繼承為原因登記為鄭楚懷、黃律衡、黃律勳及被告鄭秀君（以下合稱鄭楚懷等4人）所有，復因黃律勳於000年00月間起訴請求分割共有物，經本院另案於109年6月23日判決分割，被告鄭秀君及鄭楚懷取得部分分別為重編後之938之4、938之5地號土地，嗣被告鄭秀君又於112年3月28日以買賣為原因將系爭土地所有權移轉予被告林施桂紅；另系爭房屋房屋稅籍登記之納稅義務人為黃律衡，起課時間為103年7月，坐落於分割後之93 8之4、938之5地號土地等情，有原告提出之繼承系統表1份、除戶謄本1紙、戶籍謄本6紙、938之4地號土地之土地登記第一類謄本暨異動索引、國土測繪圖資各1份、現場照片2張，被告提出之另案判決、買賣契約書影本各1份，及個人基本資料查詢列印、家事事件公告查詢結果列印各1紙、臺南市永康地政事務所113年1月26日所登記字第1130009522號函檢附之買賣登記資料影本1份、臺南市政府財政稅務局新化分局113年2月21日南市財新字第1133003507號函檢附之房屋稅籍證明書1紙附卷可參（見本院卷第137頁、第135頁、第1 39頁至第149頁、第57頁至第63頁、第126之3頁、第126之4 頁、第75頁至第83頁、第337頁、第347頁、第31頁至第41頁、第99頁），並經本院依職權調閱另案民事事件卷宗核閱屬實，且均為兩造所不爭執。此部分事實，先堪認定。　㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，土地法第104條、民法第426條之2 分別定有明文。次按土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸1人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係（最高法院111年度台上字第261 6號判決意旨參照）。再按土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題。本件被上訴人否認上訴人就系爭土地有租賃關係存在，自應由上訴人就有租賃關係存在一節負舉證責任（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張對938之4地號土地有優先購買權存在，為被告鄭秀君所否認，並以前揭情詞置辯，依前開說明，自應由其主張曾向戴阿葉租用基地起造房屋等節，負有舉證責任。經查：　⒈就此部分，細繹原告主張敘及系爭基地租賃契約何時成立、系爭房屋係何時起造，於112年8月8日民事起訴狀稱於000年 0月間，經本院於113年3月8日審理時與原告再次確認（見補字卷第13頁，本院卷第124頁），嗣被告鄭秀君於113年4月2 4日民事答辯㈡狀以系爭房屋稅籍登記之起課時間為103年7月，且於110年10月30日拍攝之空照圖已見有系爭房屋存在（見本院卷第189頁至第190頁、第191頁），質之原告主張系爭房屋起造時間錯誤，原告復於113年6月4日民事準備㈡狀改稱正確時間應為99年間（見本院卷第203頁、第217頁），即原告自身主張租約成立及房屋起造之時間，先後已有000年0 月間、99年間兩種版本。　⒉原告雖傳喚證人鄭永華到庭作證，經證人鄭永華證稱原告是其子鄭楚懷房客，是先租土地再蓋房子，在102年左右蓋的等語（見本院卷第166頁至第169頁），惟就租賃契約細節及其知悉始末訊問時卻稱：「（法官問：依照你所說，租賃契約是什麼時候成立的、承租的範圍多大、租金是多少，你當初都不知道？）我是我爸爸去世後才開始收，當初不知道。（法官問：你什麼時候知道有租賃契約的？）登記我兒子那時候我才知道的。」、「（原告訴訟代理人問：你怎麼知道的？）那時候我不知道，是以後他鐵皮屋蓋起來，106年我爸爸叫我去幫我媽媽簽約時我才知道。（原告訴訟代理人問：所以在106年之前戴阿葉有沒有出租938地號給楊瑞民，你知不知道？）那時是我爸爸在跟他處理的，我不曉得。」、「（被告鄭秀君訴訟代理人問：你剛才說你知道這塊土地是 102年時租的？）我不知道。（被告鄭秀君訴訟代理人問：你剛才不是說房子是102年蓋的？）那段時間我不知道。」等語（見本院卷第170頁至第172頁），對租賃契約成立經過實則一無所悉，在106年間依鄭大戇指示與原告簽約時才知道此事，且不論證人鄭永華對租賃契約何時成立、承租範圍、租金數額多寡均不知情，惟獨卻對系爭房屋之起造時間清楚記憶陳述，與常情已然有違，從證人鄭永華證述其知悉時間在戴阿葉死亡之後，足見上述原告租地建屋之過程並非其親見親聞，況證人鄭永華稱其於106年間與原告重新簽訂書面契約，但當庭提出之翻拍照片為「房屋」租賃契約書（見本院卷第188-1頁至第188-3頁、第325頁），並非原告主張租用基地之契約，遑論其證述起造時間亦與原告更異後之時間不符，自難採為原告有利之認定。　⒊嗣證人黃聰財亦到庭證稱原告為向戴阿葉承租土地之人，稱原告係90幾年到100年左右開始承租等語，就其如何知悉則稱：因為那時候有1張稅務局的單子寄來給我岳母，內容是有房屋要設籍，原告有來我家討論要去設籍的事，依戴阿葉指示登記用其子黃律衡名字去登記，是我辦理等語（見本院卷第293頁至第295頁、第301頁）。對照原告主張，係因戴阿葉於103年間收受臺南市政府稅務局函文通知，與原告討論後原告表示希望戴阿葉辦理，始委請證人黃聰財以黃律衡之名義申設稅籍（見本院卷第203頁至第204頁）。然黃律衡登記為納稅義務人，門牌號碼臺南市○○區○○路000○0號房屋即原告主張之系爭房屋，依房屋稅籍證明書記載於103年7月起課，起課時間已在原告提出臺南市政府稅務局函文103年1 0月7日發文日之前（見本院卷第99頁、第207頁）。再稅籍登記乃行政上為課徵稅賦而設，固不能僅以房屋稅籍資料作為房屋所有權誰屬之唯一證明，惟未辦保存登記建物房屋稅籍資料納稅義務人之記載，仍不失作為私法上表彰財產價值利益之重要參考，且登記為納稅義務人尚負有繳納稅捐之公法義務，依原告主張系爭房屋為原告起造，應由原告原始取得系爭房屋所有權，除與出租人另有如租期屆滿時移轉出租人之其他約定，自應將房屋所有人登記為納稅義務人並自行負擔稅捐，俾令實體權義與登記內容一致，避免日後徒生爭端，且程序上僅須土地所有人戴阿葉出具同意書即可辦理，並無任何困難或不便。對此黃聰財卻僅稱：因為我岳母出租土地時，都租得很便利，他覺得如果沒有這樣，以後會比較不好把土地討回來，才會用我兒子的名義設籍等語（見本院卷第295頁），先不論房屋稅籍申設與租期屆滿後之基地返還兩者並無直接關聯，系爭房屋並未坐落黃律衡、黃律勳另案分割分得之土地，證人黃聰財亦自陳未曾向原告收取租金（見本院卷第296頁至第297頁），即黃律衡、黃律勳或證人黃聰財與原告間早就不存在任何「收回土地」之問題，豈有平白為原告支付房屋稅迄今之理？嗣證人黃聰財經被告鄭秀君訴訟代理人詢問復稱：「（問：當時證人也知道原告是跟你岳母承租土地蓋那間房屋，那間房屋實際上是原告所有？）是原告蓋的。（問：該房屋到底是原告的？還是岳母的？）這我不清楚。只知道我岳母叫我兒子去登記納稅名義人。（問：證人用你兒子名義登記稅籍的時候，你岳母的意思是要將房子登記給你兒子？）應該不是這樣。房屋稅是我們付的。……（問：所以戴阿葉在把房屋登記給黃律衡時，證人怎麼確認戴阿葉有權利把房子移轉給黃律衡？）我岳母叫我登記，我就去登記。（問：原告不知道這件事？）原告知道，他沒有意見，所以那個錢是我們在繳。（問：原告沒有意見，是原告認為房屋不是他的？）房屋是他蓋的，之前怎麼處理我不清楚。（問：原告為何沒有意見？）我不清楚。」等語（見本院卷第300頁至第301頁、第306頁），雖證述系爭房屋為原告所建，但就房屋所有權之歸屬始終閃爍其詞，且明確否認與原告有何移轉處分權之約定，亦難合理解釋系爭房屋稅籍登記在黃律衡名下之原因。此外證人黃聰財所述之租地經過多稱係聽聞自鄭大戇、戴阿葉（見本院卷第293頁、第294頁、第300頁、第301頁），雖非絕無證據能力，但真實性已無從驗證，其於本院審理時之證述既有前述違反常理之處，復無其他事證可供互核，本院亦難憑採。據此，原告提出之證據，均不足令本院形成其主張為真正之優勢心證，舉證尚有未盡，依舉證責任分配之原則，該不能舉證之不利益即應由原告承擔。　㈣況按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定或特別情形外，原則上僅於特定人間發生法律上效力（最高法院104 年度台上字第256號判決意旨參照），即債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院106年度台上字第8號判決意旨參照）。復依司法院釋字第173號解釋理由書，共有土地之分割，係各共有人以其應有部分相互移轉而取得分得部分之單獨所有權；98年1月23日修正公布民法第824條之1第1項規定：共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權，其立法理由略以：「共有物分割之效力，究採認定主義或移轉主義，學者間每有爭論，基於第825條之立法精神，爰增訂第1項，本法採移轉主義……」等語。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦有明定；按共有物之分割，係共有人各以其應有部分相互移轉而取得單獨所有權，與因買賣而取得權利之情形相同，此觀之民法第825條規定自明。依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在（臺灣高等法院高雄分院88年度重上字第2號判決意旨參照）。前已敘及，戴阿葉於105年10月14日死亡後部分繼承人拋棄繼承，依民法第1175條、第1147條規定，溯及於被繼承人死亡即繼承開始時發生效力，是原938地號土地於戴阿葉死亡後應即由鄭敬騰等6人共同繼承，在遺產分割前為全體公同共有，嗣原938地號土地先於105年7月10日分割繼承為鄭楚懷等4人分別共有，再於109年6月23日判決分割，依前開說明，於分割繼承及共有物分割時，應屬潛在應有部分及應有部分之相互移轉。原告雖以被告鄭秀君與其他繼承人共同繼承系爭基地租賃契約，且系爭房屋坐落於其所有之938 之4地號土地，主張原告對938之4地號土地當仍有基地租賃關係繼續存在（見補字卷第16頁，本院卷第124頁），然基地租賃契約係以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定，基於債權相對性原則，對第三人並不當然繼續其效力，而共有物分割雖為應有部分之相互移轉，惟原告主張系爭基地租賃契約係於99年間成立、未定期限之租賃，且未簽訂書面（見本院卷第341頁至第342頁），依88年4月21日修正公布，89年5月5日施行之民法第425條第2項規定，並無同條第1 項所有權移轉不破租賃之適用，即縱依原告主張其與戴阿葉曾成立基地租賃契約，在原938地號土地分割繼承後，房屋所有人亦再無租賃關係得對基地所有人主張。況依原告所述證人鄭永華於106年間係受鄭大戇指示代表（本院按：應為代理）鄭敬藤等6人出面簽立書面契約（見本院卷第342頁），稽之證人黃聰財所述：原告租約等事宜在戴阿葉過世後都是我岳父決定，我岳父說怎麼做就怎麼做，他決定誰分哪邊，我不知道是怎麼處理；以後的合約都是我岳父跟證人鄭永華他們在打，岳母過世後都是他們在處理，所謂的打合約是指出租人換人等語（見本院卷第298頁至第299頁、第302頁至第303頁），原告亦自陳租期、租金及締約方式均有變更（見本院卷第342頁至第343頁），設若原告主張之租賃關係為真，亦可能因債權同一性有所變更發生債之更改，致原債之關係消滅，惟此係鄭敬騰等6人公同共有之債權契約應如何處理之問題，與房屋坐落之基地所有人及其後手均已無涉。從而，原告對被告鄭秀君分割取得之938之4地號土地，仍無基地租賃關係可得主張，自無從依承租人之身分請求優先購買。五、綜上所述，原告主張其於99年間與戴阿葉成立系爭基地租賃契約、起造系爭房屋，舉證尚有未盡，且依民法第425條第2 項規定，亦無租賃關係得對938之4地號土地之所有人主張，與土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定優先購買之要件尚有未合。原告提起本件訴訟，請求確認其對938 之4地號土地有優先購買權存在，並請求本院將被告間以買賣為原因辦理之所有權移轉登記撤銷，及依同一條件向被告鄭秀君購買，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。　　七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。　　中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日民事第四庭法官　徐安傑以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　8 　　日書記官顏珊姍

2024-11-08

TNDV-113-訴-108-20241108-1

台上

最高法院

請求確認優先承買權存在等

最高法院民事裁定 113年度台上字第1827號上訴人李基益律師即李三元之遺產管理人參加人廖千緣訴訟代理人劉添錫律師李基益律師被上訴人李清元訴訟代理人葛顯仁律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國113年5月15日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第912 號），提起上訴，本院裁定如下：主文上訴駁回。第三審訴訟費用由上訴人負擔。因參加訴訟所生之費用，由參加人負擔。理由一、按參加人為其所輔助之當事人提起上訴時，判決書當事人項下仍應列為參加人，將所輔助之一造列為上訴人。查參加人已在第一審法院為參加，係為所輔助之本件上訴人提起第三審上訴，雖於上訴理由狀記載：「上訴人即參加人」等語，爰逕列其為參加人，合先敘明。二、次按上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之。又提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，其以民事訴訟法第469條所定事由提起第三審上訴者，應於上訴狀內表明：原判決所違背之法令及其具體內容、暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實。其依同法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。同法第467條、第470條第2項分別定有明文。而依同法第468條規定，判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；依同法第469條規定，判決有該條所列各款情形之一者，為當然違背法令。當事人提起第三審上訴，如合併以同法第469條及第469條之 1之事由為上訴理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關之司法院大法官解釋、憲法法庭裁判，或成文法以外之習慣或法理等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由，其上訴自非合法。三、上訴人對於原判決提起第三審上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：原判決附表（下稱附表）所示土地應有部分（下稱系爭土地）為被上訴人與李三元、訴外人李淵清、李海水、劉李豆、蔡李美雲等人公同共有。李三元於民國102年11月20日與參加人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），出售系爭土地如附表「出售範圍（潛在部分，即權利範圍1/6）」所示之出售範圍，買賣價金總額為新臺幣200萬元，嗣因土地重測地號變更及付款方式變動，雙方再於103年2月7日就地價稅欠款、繼承費用等事項另簽訂不動產買賣契約修正協議書（下稱系爭修正協議書）。而李三元於出售系爭土地時，被上訴人得優先承購，其優先承購權是否存在，將影響其得否請求上訴人以同一條件出售系爭土地，其法律上地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，被上訴人有即受確認判決之法律上利益。上訴人及參加人均未將系爭買賣契約及系爭修正協議書之買賣條件通知被上訴人，被上訴人於108年8月16日始發現渠等成立系爭買賣契約，即於同年月29日寄發存證信函予上訴人表示優先承購，上訴人於同年月30日收受，未逾112 年8月22日修正前土地法第34條之1執行要點第11點第1項所定之15日。又附表編號3土地雖經裁判分割由訴外人黃文程取得，並應補償包含被上訴人在內之公同共有人金額；及附表編號2土地變價分割拍賣後按應有部分比例應分配予各共有人之款項，均係原共有土地應有部分之代替物，被上訴人按與系爭買賣契約及系爭修正協議書之同一條件締約後，仍得依約請求給付，尚非給付不能，無礙於其行使優先承購權。從而，被上訴人依土地法第34條之1第4項、第5項規定，請求確認其對李三元如附表所示公同共有土地所有權，有與參加人所簽訂系爭買賣契約及系爭修正協議書同一條件之優先承購權存在，上訴人應以同一條件與其訂立買賣契約，為有理由等情，指摘為不當，並就原審命為辯論或已論斷或其他贅述而與判決結果不生影響者，泛言謂為違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依前揭說明，應認其上訴為不合法。四、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第4 44條第1項前段、第95條第1項、第78條、第86條第1項本文，裁定如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　6 　　日最高法院民事第九庭　　　　審判長法官吳麗惠法官鄭純惠法官邱景芬法官管靜怡法官徐福晋本件正本證明與原本無異書　記　官　陳雅婷中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　19　　日

2024-11-06

TPSV-113-台上-1827-20241106-1

補

臺灣苗栗地方法院

確認優先承買權存在等

臺灣苗栗地方法院民事裁定 113年度補字第1816號原告財團法人臺灣省苗栗縣私立大成高級中學法定代理人李綜文訴訟代理人李平勳律師蔡譯智律師賴揚名律師被告祭祀公業黃信義嘗法定代理人黃文明被告全興工程股份有限公司法定代理人詹志偉訴訟代理人林裕家律師上列當事人間確認優先承買權存在等事件，原告未繳足裁判費。按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以被告就訴訟標的所有之利益為準；以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之；當事人聲請調解而不成立，如原告於調解不成立證明書送達後10日之不變期間內起訴者，視為自聲請調解時，已經起訴。調解不成立後30 日內起訴者，當事人應繳之裁判費，得以其所繳調解之聲請費扣抵之，民事訴訟法第77條之1第1、2項、第77條之2的1項、第419 條第3項、第77條之20第2項分別定有明文。又按優先承買權為財產權之一種，其因此涉訟，自應就其爭買之標的物價額計算裁判費用（司法院院字第624號解釋意旨參照）。查原告起訴聲明為：㈠確認原告就被告祭祀公業黃信義嘗所有如附表所示之土地有優先承買權存在。㈡被告祭祀公業黃信義嘗應以與被告全興工程股份有限公司於民國112年7月購買如附表所示之土地同樣條件，與原告補定書面買賣契約。㈢被告祭祀公業黃信義嘗應將如附表所示土地所有權移轉登記予原告。經核上開聲明之請求雖不相同，惟自經濟上觀之，其訴訟目的一致，不超出終局標的範圍，是依上開規定，訴訟標的價額應以系爭土地交易價額即系爭土地買賣價款定之。惟因被告祭祀公業黃信義嘗未提供買賣契約書予原告，致使原告無法得知如附表所示土地之交易價格，有竹北郵局存證號碼000172號郵局存證信函、李平勳律師事務所113年1月16 日（113）李字第00000000號律師函在卷可稽，故應以公告土地現值及土地面積計算如附表所示土地之交易價格計算聲請標的價額，則訴訟標的價額經核如附表所示為新臺幣（下同）306,634, 885元，應徵第一審裁判2,483,128元。本件原告起訴前向本院聲請調解，並表示於調解不成立時依民事訴訟法第419條第3項規定起訴，則扣除原告前已繳納聲請費5,000元，尚應補繳2,478,128 元。茲依民事訴訟法第249條第1項但書規定，限原告於本裁定送達翌日起7日內補繳，逾期不補，即駁回其訴，特此裁定。中華民國 113 年 11 月 5 日民事第二庭法官宋國鎮以上正本係照原本作成。如不服本裁定關於訴訟標的價額核定部分，應於送達後10日內提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。中華民國 113 年 11 月 5 日書記官周煒婷附表：編號標的（苗栗縣頭份市）土地公告現值（元/㎡）面積（㎡）價額（新臺幣，元以下四捨五入） 1 六合段1487地號土地 17,000元 4,232.09 71,945,530元 2 六合段1488地號土地 2,400元 11,477.97 27,547,128元 3 斗煥段737地號土地 19,000元 47.83 908,770元 4 斗煥段738地號土地 17,123元 10,752.74 184,119,167元 5 斗煥段739地號土地 19,000元 303.86 5,773,340元 6 斗煥段755地號土地 19,000元 776.42 14,751,980元 7 斗煥段756地號土地 19,000元 83.63 1,588,970元合計 306,634,885元

2024-11-05

MLDV-113-補-1816-20241105-1