減少價金
臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第733號
原 告 黃彥尊
訴訟代理人 陳泓年律師
被 告 楊志鵬
上列當事人間請求減少價金事件,本院於民國114年2月17日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告應將如附表一所示不動產上如附表二所示之抵押權設定
登記予以塗銷。
二、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一,係指變更或追加
之訴與原訴之原因事實,有其社會事實上之共通性及關聯性
,而就原請求所主張之事實及證據資料,於變更或追加之訴
得加以利用,且無害於他造當事人程序權之保障,俾符訴訟
經濟。查本件原告於起訴時之聲明為:㈠被告應給付原告510
萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率
5%計算之利息。㈡原告願供擔保請求宣告假執行(見臺灣桃
園地方法院訴字卷第9頁,下稱桃院卷)。嗣於民國114年2
月17日以民事變更訴之聲明暨調查證據聲請狀追加備位聲明
:被告應將如附表一所示不動產(下稱系爭不動產)上如附
表二所示之抵押權設定登記予以塗銷(見本院訴字卷二第49
、54頁)。原告所為訴之追加,與原訴之原因事實均涉及系
爭不動產之買賣糾紛,是就原請求所主張之事實及證據資料
均得於追加之訴加以利用,追加之訴與原訴應具有社會事實
上之共通性及關聯性,基礎事實同一,揆諸前揭規定及說明
,應予准許,先予敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張:兩造於民國111年10月14日簽立不動產買賣契約
書(下稱系爭買賣契約),由原告以新臺幣(下同)1,110
萬元向被告購買如附表一所示之系爭不動產,原告依約交付
價金,被告雖於111年11月23日過戶完畢,但並未依約將如
附表二所示之最高限額抵押權(下稱系爭抵押權)塗銷,被
告之給付自有權利瑕疵,爰依民法第227條第1項、第350條
前段、第353條、第354條第1項前段、第359條前段規定及系
爭買賣契約、切結書之法律關係,提起本件訴訟,先位聲明
:㈠被告應給付原告510萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息;㈡原告願供擔保請求
宣告假執行。備位聲明:被告應將如附表一所示不動產上如
附表二所示之抵押權設定登記予以塗銷。
二、被告則以:
㈠原告早已知悉系爭不動產有系爭抵押權設定並未塗銷,係原
告委託人同意購買,並堅持未塗銷先移轉。系爭不動產於11
1年11月23日已完成所有權移轉登記,原告於112年3月31日
才寄發存證信函要求被告清償貸款及塗銷系爭抵押權,至11
2年10月12日(應為112年10月13日)始提起本件訴訟請求減
少價金,已逾民法第365條規定之6個月期間。
㈡系爭不動產已經完成所有權移轉登記,原告已經取得權利,
並無遲延或給付不能而影響原告使用的權利,目前也沒有第
三人對原告主張任何權利,且原告早已得知系爭不動產有系
爭抵押權設定未塗銷,且原告尾款是延遲1年才交付,被告
不負擔保的責任,被告並無違反系爭買賣契約第8條之情形
,原告也無損害,被告無需負損害賠償責任。
㈢原告在過戶時,就知道系爭抵押權的存在,原告當時要求被
告塗銷的是第二順位抵押權,不是第一順位抵押權,系爭買
賣契約上面原本沒有原告記載原告給付尾款的時間,切結書
也沒有說要塗銷的日期,卻在本件訴訟提出有記載付尾款時
間的系爭買賣契約,並改稱他有說要塗銷。當初原告要求重
簽契約,就沒有說要馬上塗銷,否則我就不會賣這個價格。
㈣綜上,原告之請求顯無理由,應予駁回,聲明:⒈駁回原告之
訴及其假執行之聲請。⒉如受不利之判決,被告願供擔保請
准宣告為假執行。
三、本院得心證之理由:
兩造就系爭不動產成立買賣契約,原告已經給付全部買賣價
金,被告將系爭不動產於111年11月23日移轉所有權登記予
原告,惟系爭不動產尚有彰化商業銀行股份有限公司(下稱
彰化銀行)設定之系爭抵押權未塗銷,然被告有定時繳交系
爭抵押權之貸款,至113年10月5日止,尚積欠彰化銀行482
萬6,926元本金未清償等事實,業據原告提出不動產買賣契
約書、系爭不動產第一類謄本、切結書等件為憑(見桃院卷
第13至21頁),並有彰化銀行放款帳戶資料查詢明細表在卷
可稽(見本院卷二第35至37頁),且為兩造所不爭執,是此
部分事實,堪以認定。原告據此先位請求減少買賣價金,備
位請求塗銷抵押權設定登記,被告則以前詞置辯,是本件爭
點為:㈠原告先位聲明請求被告給付510萬元及法定遲延利息
,有無理由?㈡若原告先位聲明之請求為無理由,則原告備
位聲明請求塗銷系爭抵押權登記,是否有據?茲論述如下:
㈠原告先位聲明請求被告給付510萬元及法定遲延利息,為無理
由:
⒈依民法第349條規定,出賣人應擔保第三人就買賣之標的物,
對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利,係
指不得對於買受人所取得之買賣標的物,主張有所有權、用
役物權或抵押權等權利(最高法院109年度台上字第2601號
、90年度台上字第2093號判決意旨參照)。準此,出賣人即
被告雖有於111年11月23日實際移轉系爭不動產之所有權予
買受人即原告,然彰化銀行在系爭不動產上有抵押權登記並
未塗銷,系爭不動產不僅將來可能因彰化銀行行使抵押權,
而有受強制執行之虞,該不動產之交易價值亦有潛在貶值之
情形,原告之權利顯受抵押權人權利之限制,系爭不動產自
有權利瑕疵無訛。
⒉惟買受人於契約成立時,知有權利之瑕疵者,出賣人不負擔
保之責。但契約另有訂定者,不在此限。民法第351條亦有
明定。查兩造買賣系爭不動產時,於111年10月14日簽立系
爭買賣契約,該契約第8條雖約定「出賣人擔保出賣標的物
之所有權完整,無糾紛並無租賃關係亦無他項權利設定負擔
,如有任何糾紛致承買人受有損害時出賣人願負損害賠償之
責」等語(見桃院卷第13頁);但簽約後不久即111年11月9
日,被告另簽立切結書交予原告收執,該切結書記載兩造應
依系爭買賣契約之精神,正常辦理後續之移轉登記,且註記
「本案具書人(即被告)已收價款600萬元整,尾款為510萬
元整,故具書人會配合所貸彰化銀行之貸款餘額低於510萬
元整,且順利辦理彰銀抵押權之塗銷事宜」等語(見桃院卷
第21頁);又系爭不動產係已於111年11月23日移轉所有權
登記,原告則自承其係於112年2月1日才以匯款方式交付尾
款510萬元予被告。綜上事證,可認兩造均明知在簽立系爭
買賣契約及移轉系爭不動產所有權時,原告尚未給付尾款,
被告亦尚未塗銷系爭抵押權,且兩造均同意在此情形下,即
移轉系爭不動產之所有權。從而,原告即買受人於系爭買賣
契約成立時,即明知系爭不動產會在其尚未支付尾款,被告
未塗銷系爭抵押權之權利瑕疵的狀況下移轉,故被告依民法
第351條規定,主張原告締約時明知系爭不動產會在有設定
抵押權之權利瑕疵情形下移轉所有權,其不負擔保之責,原
告無從以此為由請求減少價金等語,並非無憑。是以,原告
主張被告應負權利瑕疵擔保責任並減少價金,先位聲明請求
被告給付510萬元及法定遲延利息等語,即難認有據,應予
駁回。
㈡原告備位聲明請求塗銷系爭不動產上系爭抵押權之登記,為
有理由:
⒈按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之
辭句,民法第98條定有明文,是解釋契約,應於文義上及論
理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全
文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他
一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從該意思表示所
根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當
事人所欲表示之法律效果,作全盤之觀察,以為判斷之基礎
,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失其真
意(最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照)。又所
謂探求當事人之真意,乃在兩造就其意思表示真意有爭執時
,應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念
、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生
之法律效果而為探求,並將誠信原則涵攝在內,藉以檢視其
解釋結果是否符合公平原則(最高法院103年度台上字第431
號判決意旨參照)。
⒉依前揭系爭買賣契約及切結書文義,固未明文記載於原告交
付尾款後,被告應塗銷系爭抵押權之時間點,僅記載「具書
人(即被告)會配合所貸彰化銀行之貸款餘額低於510萬元
整,且順利辦理彰銀抵押權之塗銷事宜」等語(見桃院卷第
21頁),然依照我國買賣不動產之交易習慣,本於經驗法則
及誠信原則,當買方已經依照契約約定交付全部買賣價金時
,賣方即應負有塗銷該不動產抵押權,使買方取得完整權利
之義務。查本件原告主張其已經給付全部買賣價金1,110萬
元,為被告所不爭執,是被告本於契約精神及誠信原則,即
應在原告請求後立即塗銷系爭抵押權,被告辯稱原告遲延交
付尾款,兩造並未約定塗銷抵押權的時間點,其要慢慢還云
云,不但不符合交易習慣,亦違反誠信原則,對原告顯失公
平,並非系爭買賣契約及切結書約定之真意,被告前揭詭辯
,並無理由。從而,原告依系爭買賣契約及切結書之法律關
係,請求被告應將系爭抵押權設定登記予以塗銷,當屬有據
。
四、綜上所述,原告明知系爭買賣契約成立時,系爭不動產會在
其未給付尾款及被告未塗銷系爭抵押權之情形下移轉所有權
,是被告依民法第351條主張其不負擔保之責,原告無從請
求減少價金,並非無據,是原告先位請求,為無理由,應予
駁回。此部分原告假執行之聲請,因訴之駁回而失所附麗,
併予駁回。至於原告備位主張依系爭買賣契約及切結書約定
,被告應於原告給付尾款後塗銷系爭抵押權,請求被告應將
如附表一所示不動產上如附表二所示之抵押權設定登記予以
塗銷,為有理由,應予准許。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據,經本院審酌後,核與判決之結果不生影響,爰不逐一論
述,併此敘明。
六、據上論結,本件原告先位之訴無理由,備位之訴有理由,依
民事訴訟法第79條,判決如主文。
中 華 民 國 114 年 3 月 14 日
民事第六庭 法 官 陳宏璋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 3 月 17 日
書記官 張韶安
附表一:系爭不動產標示明細
土地標示 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積(㎡) 權利範圍 新北市 樹林區 山佳段 597 916.36 867/100000
建物標示 編號 建號 基地坐落 建物面積(㎡) 權利範圍 建物門牌 1 新北市○○區○○段0000號 新北市○○區○○段000地號 55.75 全部 新北市○○區○○路0段000號5樓
附表二:系爭不動產最高限額抵押權設定明細
編號 登記日期 權利人 權利種類 字號 其他登記內容 1 105年8月30日 彰化商業銀行股份有限公司 最高限額抵押權 樹資字第081330號 債權額比例:全部。 擔保債權總金額:684萬元。 擔保債權種類及範圍:擔保債務人對於抵押權人過去現在(包括過去所負現在尚未清償)及將來在本抵押權設定(移轉/變更)契約書所定最高限額內所負之債務,包括借款、透支、票據、保證債務、信用卡契約。 擔保債權確定日期:135年7月25日。 清償日期:依照各個債務契約所約定之清償日期。 利息(率)、遲延利息(率)、違約金:依照各個契約約定。 其他擔保範圍約定:1.取得執行名義之費用。2.保全擔保物之費用。3.因債務不履行而發生之損害賠償。4.因債務人向抵押權人辦理抵押權設定(移轉/變更)契約書所生之手續費用。5.抵押權人墊付擔保物之保險費。 債務人及債務額比例:楊志鵬,債務額比例全部。 權利標的:所有權。 設定權利範圍:全部(建物);867/100000(土地) 設定義務人:楊志鵬 共同擔保地號:山佳段0000-000 共同擔保建號:山佳段00000-000
PCDV-113-訴-733-20250314-1