履行契約
臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第236號
上 訴 人 蔡宗廷
訴訟代理人 李哲賢律師
被 上訴 人 王贊榮
上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於中華民國112年9月
28日臺灣新北地方法院111年度重訴字第696號第一審判決提起一
部上訴,並為訴之減縮,本院於113年11月27日言詞辯論終結,
判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
一、本件上訴人於原審請求被上訴人退還押租金新臺幣(下同)
114萬元,及自民國112年7月5日準備㈠狀繕本送達之日起至
清償日止,按週年利率5%計算之利息(見原審卷二第63頁、
卷一第366頁)。嗣於本院審理中,減縮請求退還租金108萬
元,利息起算日為上開書狀繕本送達翌日(見本院卷一第29
1頁、卷二第6頁),核與民事訴訟法第446條第1項、第255
條第1項第3款規定相符,應予准許。
二、本件上訴人於原審時,已主張兩造108年8月30日簽訂之契約
(下稱系爭契約)特別約定「雙方約定於111年8月31日租約
到期後轉為買賣,約定900萬元整為成交價,3年的租金含押
金轉為頭期款,若租方無法履行買賣合約時,租金就無條件
沒收,若出租方無法履行買賣合約,租金全數退還承租方,
預計1個月內完成所有買賣流程,否則如上述雙方協議違約
論」(下稱系爭約定),嗣因可歸責於被上訴人之事由未能
履行,依系爭約定請求被上訴人退還租金本息(見原審卷一
第366至367頁),嗣於本院主張兩造另約定屆期關於頭期款
之計算,應扣除由出租方提供實際繳納之房貸利息明細、房
屋地價稅等之約款(下稱扣除條款),因被上訴人拒絕提供
實際繳納房貸利息之明細,方無法繼續履行買賣流程,依系
爭約定請求被上訴人返還租金本息(見本院卷一第301至304
頁、第351至357頁),係不變更訴訟標的,補充或更正事實
上之陳述,非為訴之變更或追加,屬對在第一審已提出之攻
擊或防禦方法為補充,合於民事訴訟法第256條、第447條第
1項第3款規定,亦應准許。被上訴人抗辯上訴人提出該攻擊
防禦方法,不合法云云,自不足採。
貳、實體方面:
一、上訴人主張:伊於108年8月30日與被上訴人簽立系爭契約,
約定伊使用被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○○路0段00號
8樓之2房屋(下稱系爭房屋),每月給付被上訴人3萬元,
自108年9月1日至111年8月31日,並於契約中以手寫約定雙
方於租約到期後轉為買賣,以900萬元為系爭房屋及其坐落
土地(下稱系爭土地,與系爭房屋合稱系爭房地)成交價,
3年租金含押金轉為頭期款,若承租方無法履行買賣合約,
租金無條件沒收,如出租方無法履約,租金則全數退還承租
方,預計1個月內完成所有買賣流程,否則雙方以違約論(
即系爭約定),復為扣除條款約定:「轉為頭期款時,由出
租方提供這3年的房貸利息明細與房屋地價稅單,扣除後方
為頭期款」。詎111年8月31日租約到期後,被上訴人未提出
實際繳納房貸利息之明細,致無法繼續履行買賣流程,被上
訴人應返還3年租金108萬元等情。爰依系爭約定,求為命被
上訴人給付108萬元,及加計自112年7月5日準備㈠狀繕本送
達翌日即112年7月11日起計法定遲延利息之判決(上訴人於
原審所提先位之訴,請求於伊給付786萬元同時,被上訴人
應將系爭房地最高限額抵押權塗銷、移轉所有權登記並交付
予伊,經原審判決駁回後,未據其聲不服,及於本院減縮訴
之聲明,是逾上開請求部分,均非本院審理範圍,於茲不贅
)。
二、被上訴人則以:伊於108年間刊登以988萬元出售系爭房地之
廣告,上訴人要求減價900萬元,並以尚無頭期款為由,先
向伊承租3年,而簽立系爭契約。嗣兩造約定3年所產生即伊
每月支付之房貸利息(每月8,775元)及房屋稅、地價稅由
上訴人負擔,系爭約定轉為頭期款之押租金數額需扣除此等
費用方為頭期款(即扣除條款),並加註於各自持有之租約
上。伊於111年6月10日提前催請上訴人履約及交付款項,並
依扣除條款傳送頭期款試算表及房屋權狀,詎上訴人先係藉
口系爭房屋瑕疵要求伊減價,經伊拒絕,要求按原約定履行
,於本院復改稱係伊未提供實際繳納房貸利息明細,顯與實
情不符,上訴人已逾期違約,不得請求伊返還租金等語,資
為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴,上訴人不服,就備位之訴部分提起上
訴,並為訴之減縮,其聲明:㈠原判決關於駁回上訴人後開
第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人108萬元,及
自112年7月11日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。
被上訴人則答辯聲明:上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執,堪信為真正(見本院卷一第348
至349頁):
㈠兩造於108年8月30日約定,上訴人使用被上訴人所有系爭房
屋,上訴人每月給付被上訴人3萬元,自108年9月1日至111
年8月31日,並於系爭契約中另行書寫「雙方約定於111年8
月31日租約到期後轉為買賣,約定900萬元整為成交價,3年
的租金含押金轉為頭期款,若租方無法履行買賣合約時,租
金就無條件沒收。若出租方無法履行買賣合約,租金全數退
還承租方。預計1個月內完成所有買賣流程,否則如上述雙
方協議違約論」、「轉為頭期款時,由出租方提供這3年的
房貸利息明細與房屋地價稅單,扣除後方為頭期款」(即系
爭約定、扣除條款)。
㈡上訴人迄111年8月31日止,給付被上訴人租金及押租金共114
萬元(租金108萬元、押租金6萬元)。
㈢兩造於租期屆滿後,上訴人未交付買賣價金,被上訴人亦未
移轉系爭房地所有權,未於111年9月30日完成買賣履約。
五、本院就本件之爭點判斷如下:
㈠按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之
辭句,民法第98條定有明文。而解釋契約,應於文義上及論
理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全
文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他
一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從該意思表示所
根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當
事人所欲表示之法律效果,作全盤之觀察,以為判斷之基礎
,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失其真
意(最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照)。
㈡上訴人主張:租期屆滿時,被上訴人依扣除條款約定,負有
提供3年實際房貸利息明細之義務,以核實計算頭期款,被
上訴人違約未提出,致無法履行,被上訴人應依系爭約定返
還租金;被上訴人則抗辯:兩造係約定應按每月繳納房貸利
息8,775元定額扣除,伊已提供相關明細,並無違約等語。
經查:
⒈被上訴人抗辯:伊經法拍取得系爭房地,並向銀行貸款,原
欲以988萬元轉手出售,上訴人表示頭期款不足,磋商後降
價至900萬元,伊同意上訴人以每月繳付3萬元先行入住,3
年後再買受系爭房地,將租金轉為頭期款,因而以租約簽約
,並手寫系爭約定;嗣伊認伊原於3年期間可出租獲益,3年
後再另行出售即可獲取全部租金,倘依兩造之約定,3年後
買賣價金尚可扣除3年租金作為頭期款,對伊有失公平,是
伊再取得上訴人同意,另於兩造系爭契約分別加註扣除條款
等語,有系爭房地出售歷史網頁、系爭房地謄本及兩造各自
提出之契約書在卷可參(見原審卷一第13至25頁、第69至75
頁、第103至117頁),合於兩造簽約內容之脈絡,衡情尚非
不可採信。又依兩造間於110年4月3日之Line對話截圖:「
(上訴人:)對了,能否幫忙試算一下,當時簽約後談到要
幫忙繳的貸款利息支出是多少…感謝、(被上訴人:)8,775
元(傳送其每月扣款之存摺明細照片並加入筆記本)、(上
訴人:)收到,感謝」等語(見原審卷一第171頁、本院卷
一第71頁),足見兩造其後簽訂扣除條款時,確有談到應由
上訴人負擔被上訴人繳納貸款利息之金額。而被上訴人傳送
之存摺明細係自108年11月起至109年3月間每月扣款8,775元
,數額核與安泰銀行107年8月16日列印貸款每期攤還明細表
(下稱安泰銀行107年8月16日明細表)顯示該貸款倘固定以
利率年息1.95%計算,如不繳本金(即自107年9月16日至108
年8月16日),每期應繳利息8,775元等情相符(見本院卷一
第309頁),堪信為真。上訴人收受上開信息後,並未質疑
為何被上訴人迄未攤還本金,利息毫無下降,亦未要求被上
訴人提供自簽約迄110年3月間全部繳付貸款之歷史資料照片
,由其以核實扣除方式試算,更未質疑此非當時兩造所約定
之數額。是被上訴人抗辯:兩造係約定以被上訴人該房貸每
期所應攤還利息定額8,775元計算等語,尚非全然無憑。
⒉復查,依安泰銀行107年8月16日明細表所示,被上訴人自108
年9月16日每期應繳金額2萬8,361元,包括本金之攤還,其
貸款餘額亦因而下降,每期利息亦按期遞減(見本院卷一第
309頁),惟被上訴人於108年6月間申請展延寬限期12期(1
08年8月16日起至109年8月16日止)等情,有安泰銀行112年
11月14日書函在卷可稽(下稱安泰銀行112年11月14日函 ,
見本院卷一第359頁),足見被上訴人於該寬限期期間仍僅
繳納每期利息8,775元,與其以Line提供予上訴人之存摺明
細照片相符(見原審卷一171頁、本院卷一第71頁)。又被
上訴人於109年9月間申請調降利率、110年申請緩繳本金6期
(110年6月16日起至同年12月16日止),復於111年第二次
申請緩繳本金6期(111年8月16日起至112年2月16日止)等
情,亦有安泰銀行112年11月14日函在卷足佐(見本院卷一
第359頁),倘兩造係約定由上訴人負擔之利息應核實計算
,被上訴人自無向銀行額外爭取調降利率之必要,且被上訴
人申請寬限期緩繳本金之結果,該期間本金既無減少,實際
繳納之利息亦無變更,核實計算結果對上訴人並未更為有利
;況被上訴人於兩造租期屆滿後仍申請緩繳,足見被上訴人
係隨自己財務狀況向銀行爭取調降利率及緩繳本金,且此等
繳息情形均非兩造締約時所得預見。上訴人主張兩造約定扣
除條款為核實計算之意云云,實屬有疑。
⒊再者,依證人即原受託簽立買賣契約之代書陳姝瑾證述:被
上訴人聯絡時有給伊看系爭契約,稍微有提到他和上訴人約
定利息就是以8,775元計算,伊看到扣除條款就主動請被上
訴人提供地價稅及房屋稅稅單、銀行繳款紀錄(即107年8月
16日明細表,其上包含如自108年9月16日起攤還本息起,3
年內各期應繳利息之明細),被上訴人2、3天就提供,伊有
提出試算表,並將相關資料Po在群組上,上訴人覺得提供的
不是他想要的,伊請他自行與被上訴人確認,伊不清楚上訴
人要什麼,但這些是後面合約沒簽成之後在吵的;伊在與兩
造接洽過程中,被上訴人已有提供存摺本及安泰銀行107年8
月16日明細表予上訴人,上訴人就其所認定利息如何,他也
沒有明確說是什麼,上訴人不認8,775元,因為他認為有寬
限期等語(見本院卷一第309頁、第328至331頁),足見兩
造屆期結算時,係代書陳姝瑾主動要求被上訴人提供銀行繳
款紀錄,不過係為符合扣除條款所謂「提供這3年房貸利息
明細」之憑據,與兩造約定以預定每期繳納利息定額扣除並
無扞挌,非可以此文句逕謂兩造間之約定係按被上訴人實際
繳納貸款利息核實計算之意。
⒋況上訴人於111年8月30日委託律師函以:「…台端未經本人同
意即自行新增『轉為…』(即扣除條款),並逕於買賣契約之
第一期購房款扣除上述稅捐達30萬元…敬請台端於…履行訂立
買賣契約」、「…台端未經本人同意擴張原契約條件,…對…
本人有關稅捐數額之詢問為不實說明,致本人承擔合理之稅
捐…敬請台端…返還全數租金暨押金…」,並檢附總價款900萬
元、第一期款114萬元之買賣契約書,並以Line傳送被上訴
人(見原審卷一第28至39頁),均未提及被上訴人未提供實
際貸款利息明細致無法履約,甚至否認有扣除條款之約定,
足見其並無意遵守扣除條款,其於本院翻異前詞,改稱兩造
約定真意係由被上訴人提供真正繳納貸款利息明細以為扣除
,因被上訴人未提供始無法如期簽約云云,實難採信。
⒌揆諸首揭說明,經斟酌兩造簽立系爭契約、系爭約定及扣除
條款之過程、目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲
表示之法律效果,及事後履約之事實等證據資料,認被上訴
人抗辯兩造約定按每月繳納房貸利息8,775元定額扣除,並
非約定按實際繳納之房貸利息扣除等語,始符兩造締約之真
意。
㈢本件並無以本院112年度上字第870號確定判決(下稱系爭前
案)重要爭點為判斷之依據,系爭前案對本件判決並無爭點
效之適用。
⒈所謂爭點效,乃法院於前訴訟之確定判決理由中,就訴訟標
的以外當事人主張之重要爭點,本於辯論結果而為判斷者,
除有顯然違背法令、新訴訟資料足以推翻原判斷、原判斷顯
失公平或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形外,
應解為在同一當事人間、就與該重要爭點有關所提起之本訴
訟,法院及當事人對該重要爭點之法律關係,始不得任何相
反之判斷或主張,以符民事訴訟法上之誠信原則。
⒉被上訴人前固以:系爭契約約定上訴人應於3年租期屆滿遷讓
返還系爭房屋,否則應依系爭契約第12條約定加付1倍租金
之違約金,訴請上訴人遷讓系爭房屋,並給付占有相當租金
之不當得利及違約金,經臺灣新北地方法院判決被上訴人全
部勝訴後,因上訴人於112年8月12日遷出系爭房屋,上訴人
僅就不當得利及違約金部分上訴,被上訴人並於本院減縮其
聲明請求上訴人給付至遷讓系爭房屋止相當租金之不當得利
及違約金等語,嗣經系爭前案認定系爭契約約定於租期屆滿
即轉換成立買賣契約,買賣契約並未於上訴人遷出前終止或
解除,上訴人遷出前占有系爭房屋並非無權占有,亦無不當
得利,復無違約,判決駁回被上訴人之訴,已告確定等情,
有該判決在卷可按(見本院卷一第425至432頁)。足見系爭
前案係以系爭契約於租期屆滿時是否發生轉換為買賣契約、
是否於上訴人遷出前終止或解除,為其重要爭點。至所論被
上訴人曾表明:「不會讓上訴人有買賣契約」等語而拒絕於
1個月內會同辦理完成買賣契約流程,惟因被上訴人未提出
實際貸款利息明細,上訴人據以為同時履行抗辯,被上訴人
尚不得解除契約等內容,強調兩造因扣除條款解釋尚有疑義
,於澄清磋商階段,縱上訴人曾為拒絕之表示,不能以此遽
認上訴人已陷於給付遲延責任而違約,是關於扣除條款之解
釋當否,不能認係系爭前案之重要爭點,與本件上訴人得否
以系爭約定「出租方無法履行買賣契約」請求被上訴人返還
租金之爭點並不相當。再者,系爭前案113年7月2日言詞辯
論終結後,本院於同年月16日傳訊證人陳姝瑾到庭證述兩造
對該貸款明細認知差異等情(見本院卷一第325、425頁),
以此新訴訟資料足以重新釐清扣除條款之解釋真意,業如前
述,依上開說明,本件就此部分自得與系爭前案為不同之判
斷,上訴人主張本件有應受系爭前案確定判決爭點效之拘束
云云,並無可採。
㈣準此,上訴人主張兩造係約定頭期款應以其3年繳納租金扣除
被上訴人實際繳納貸款利息計算云云,並非可採,其進而主
張被上訴人有提出之實際繳納貸款利息明細之義務而未提出
,致無法履行買賣合約,依系爭約定,被上訴人應退還租金
云云,即屬無據。
六、綜上所述,上訴人依系爭約定,請求被上訴人給付上訴人10
8萬元,及自112年7月5日準備㈠狀繕本送達翌日即112年7月1
1日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為無理由,
應予駁回。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決,並無不合
。上訴論旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應
駁回上訴。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不
逐一論列,附此敘明。
八、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 18 日
民事第十二庭
審判長法 官 沈佳宜
法 官 陳 瑜
法 官 陳筱蓉
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 18 日
書記官 陳珮茹
TPHV-113-上易-236-20241218-1